物業(yè)管理費(fèi)的催繳方法

物業(yè)管理的概念物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。概括一句話，即物業(yè)管理是：立足于服務(wù)、崇尚于管理、起源于市場(chǎng)、生存系于收費(fèi)?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由以下板塊構(gòu)成：1、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的特征。但是由于物業(yè)管理在中國(guó)起步晚，總體上還處在一個(gè)開創(chuàng)、摸索的階段，在實(shí)際發(fā)展過程中出現(xiàn)了許多問題，其中最大、最難的問題就是收費(fèi)難。

物業(yè)管理公司對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主提供保安、保潔、綠化、維修、公共設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)和其他業(yè)主所需要的服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖拢珜?shí)際情況卻恰恰相反。贏利，是每一個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展的最基本的條件。而物業(yè)管理企業(yè)也是一個(gè)企業(yè)，這一點(diǎn)首先要得到業(yè)主們的認(rèn)同。做為一個(gè)微利的服務(wù)性行業(yè)，是否能保證正常運(yùn)作，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，主要依賴于向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。許多物業(yè)管理公司因?yàn)槭召M(fèi)困難而處在虧損狀態(tài)。收費(fèi)難問題已經(jīng)直接影響到我國(guó)整個(gè)物業(yè)管理的發(fā)展。收費(fèi)難，毋庸置疑是當(dāng)前物業(yè)管理亟待解決的一個(gè)棘手問題。那么為什么有那么多業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)難在何處？怎樣才能提高物業(yè)管理收費(fèi)率呢？就以上問題做出如下分析。一、是物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的服務(wù)與向業(yè)主收取的管理費(fèi)不成正比。由于物業(yè)管理在中國(guó)起步較晚，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認(rèn)為物管公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)來表示心中的不滿。還有一些物業(yè)管理公司不在管理服務(wù)上下功夫，它的管理和服務(wù)已經(jīng)無法滿足業(yè)主的需求了，還是“不思進(jìn)取”，但管理費(fèi)卻照收不誤，直至激起民憤拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。二、是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠。由于物業(yè)管理服務(wù)具有廣泛性，服務(wù)的對(duì)象是一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某一家，某一戶，物業(yè)公司不會(huì)因?yàn)樯贁?shù)業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)就停止服務(wù)活動(dòng)，所以一些貪圖小利的業(yè)主就“逃費(fèi)”、“躲費(fèi)”，他們不交費(fèi)，仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務(wù)，這樣很容易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，長(zhǎng)此以往就會(huì)形成這樣的惡性循環(huán)：業(yè)主欠費(fèi)---物業(yè)公司虧損---服務(wù)質(zhì)量下降---業(yè)主長(zhǎng)期拒交費(fèi)。認(rèn)識(shí)不夠還體現(xiàn)在一些舊的公房和房改房小區(qū)，很多人住了一輩子房都沒交過物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在搬進(jìn)新房要繳納如此多的費(fèi)用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現(xiàn)多年不交物業(yè)費(fèi)的情況。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數(shù)業(yè)主甚至認(rèn)為:物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業(yè)）存在的一切問題，包括建筑的質(zhì)量問題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，就將責(zé)任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進(jìn)而少交、欠交物業(yè)費(fèi)。他們不十分清楚這些問題是由開發(fā)商、施工單位或因自己裝修不當(dāng)?shù)雀鞣N原因造成的;居住過程中，出現(xiàn)類似的問題，其責(zé)任的主體不是物業(yè)管理企業(yè)，也不屬于物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際工作職責(zé)范圍。

三、是開發(fā)商越權(quán)承諾，物業(yè)公司長(zhǎng)期受苦。開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物業(yè)服務(wù)費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，而從嚴(yán)格意義上講開發(fā)商的承諾已經(jīng)越權(quán)了。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無人兌現(xiàn)或者是自己花了一輩子積蓄所買的房子卻沒有達(dá)到合同要求，由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理還不了解，不知道物業(yè)公司和開發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)到物業(yè)管理公司身上，而他們表達(dá)不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。據(jù)有關(guān)調(diào)查，由于業(yè)主對(duì)開發(fā)商不履行售房時(shí)的承諾而對(duì)物業(yè)管理公司不滿的小區(qū)中，大約有47%的業(yè)主在入住后，采用拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水、電費(fèi)等方式表達(dá)自己的不滿。當(dāng)前，許多物業(yè)公司和開發(fā)商之間存在著紛繁復(fù)雜的關(guān)系，一些物業(yè)管理公司本身便是開發(fā)商的下屬公司，或者二者同屬于一家企業(yè)集團(tuán)。一旦開發(fā)商銷售時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，或房屋質(zhì)量存在某些問題，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，物業(yè)便很可能受到牽連。四、是物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)不完善。物業(yè)管理是一個(gè)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運(yùn)作的過程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭(zhēng)議中，大多數(shù)都是因?yàn)闆]有相關(guān)的法規(guī)依據(jù)。如果有相關(guān)的法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進(jìn)行約束，明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)，盡快提高物管收費(fèi)率也大有所望了。五是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位。因?yàn)槲飿I(yè)為了降低人員成本，招聘的人員素質(zhì)不高，所以就難以保證提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，很多業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是對(duì)服務(wù)不滿意。例如：某小區(qū)業(yè)主稱：“我家里屋頂漏水，讓物業(yè)來修理，可是物業(yè)始終不來修，這樣的服務(wù)水平交物業(yè)費(fèi)太冤枉了?！鳖愃七@種情況的還不在少數(shù)。由于物業(yè)缺乏優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主用拒付費(fèi)用來對(duì)抗。既然知道了收費(fèi)難的原因，那么,下一步我們就研究如何提高物業(yè)管理收費(fèi)率。針對(duì)上述原因采取相應(yīng)的措施：首先是加強(qiáng)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，提高其專業(yè)化、規(guī)范化的水平；其次加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳，讓業(yè)主明白物業(yè)管理的真正含義，使業(yè)主樹立現(xiàn)代的消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)；再次，物管公司一定要認(rèn)真與開發(fā)商進(jìn)行房屋交接，嚴(yán)格按照接管理驗(yàn)收程序執(zhí)行，把問題要弄清楚，并妥善解決，以免給日后的管理服務(wù)工作埋下隱患；最后要呼吁有關(guān)部門盡快出臺(tái)更合理、更完善、更切合實(shí)際的物業(yè)管理具體法規(guī)、和辦法，規(guī)范物管公司和業(yè)主的行為。最重要的是如何解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間矛盾的相關(guān)規(guī)定。其實(shí)這些相應(yīng)的措施與辦法大家都很清楚，關(guān)鍵是如何實(shí)施，具體怎么做才能達(dá)到提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率，這里我想舉一實(shí)例說明。（一）實(shí)施人性化管理物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，把小區(qū)業(yè)主分成若干等級(jí)，對(duì)不同的等級(jí)采用不同的措施。物業(yè)管理企業(yè)在制定前期物業(yè)管理方案的時(shí)候，應(yīng)該更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，心里的一桿秤應(yīng)該在他們身上，要充分考慮這些群體的交費(fèi)意愿和承受能力，確定一個(gè)能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的和諧管理打下良好的基礎(chǔ)。（二）是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，所提供的商品是無形的“服務(wù)”。它的各項(xiàng)管理說到底是為業(yè)主提供各項(xiàng)滿意的服務(wù)，而這一切都要取決于服務(wù)者素質(zhì)的高低和能力的發(fā)揮。物業(yè)管理不同于其他行業(yè)，有時(shí)它對(duì)員工道德素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)。在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。對(duì)每一位新員工進(jìn)行“職業(yè)道德，禮儀禮貌”培訓(xùn)，培養(yǎng)員工們與人溝通，協(xié)作的能力。具有良好的親和力是做好物業(yè)管理的一大優(yōu)勢(shì)。物業(yè)的每一個(gè)管理員都能注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，他們?cè)谌粘９ぷ鞣e極熱情地為每一位業(yè)主服務(wù)，對(duì)一些不太了解甚至反感物業(yè)管理的業(yè)主，他們會(huì)主動(dòng)上門與其溝通、交流。不怕被業(yè)主指出缺點(diǎn)，反而會(huì)感謝業(yè)主提出意見，給他們改正和進(jìn)步的機(jī)會(huì)。這讓業(yè)主們真正體會(huì)到了物業(yè)“以人為本”，“人性化、親情化的微笑服務(wù)”的服務(wù)禮念以及“細(xì)小入微、四勤”企業(yè)精神。

（三）是實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。物業(yè)管理費(fèi)收取工作之所以能取得較好的效果，有一個(gè)很重要的原因就是實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。具體做法是以各管理處為單位進(jìn)行收費(fèi)率考核。公司根據(jù)每月的實(shí)際情況制定當(dāng)月的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)計(jì)劃及獎(jiǎng)勵(lì)處罰辦法，按收費(fèi)總額的一定比例給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)給員工；沒有達(dá)到規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則有相應(yīng)比例的處罰。由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的足額收取，使公司的能夠正常運(yùn)作，“物管費(fèi)和服務(wù)”兩者形成了良性循環(huán)，極大地推動(dòng)了企業(yè)自身的發(fā)展。

（四）是加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的宣傳。為了讓業(yè)主明白物業(yè)管理服務(wù)是什么，我們確實(shí)下了一番工夫。在每一個(gè)國(guó)家或地方的物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、條例頒布以后，首先組織員工及時(shí)地學(xué)習(xí)和了解，然后將其擴(kuò)大復(fù)印張貼在布告欄上，讓業(yè)主們及時(shí)了解：業(yè)主在物業(yè)管理公司為其提供服務(wù)的過程中應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)。對(duì)于有疑問的業(yè)主，物業(yè)的每一位員工都可以為其進(jìn)行詳細(xì)的解釋，在這個(gè)物業(yè)公司與業(yè)主共同學(xué)習(xí)物業(yè)管理的過程中，也逐漸建立起了物業(yè)公司與業(yè)主之間的友好關(guān)系。

（五）是誠(chéng)信服務(wù)，透明收費(fèi)。

經(jīng)歷過計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的人們已經(jīng)習(xí)慣了“只享受，不(少)付費(fèi)”。所以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)只能是“物有所值”或是“物超所值”，而絕不能“物低所值”甚至是“物無所值”。物業(yè)始終保證服務(wù)的“質(zhì)價(jià)相附”，而且各個(gè)管理處都將物價(jià)局審批的本物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)張貼在布告欄上，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。使業(yè)主清楚自己所交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)到底用在了什么地方，從而也可以讓業(yè)主了解交納物業(yè)費(fèi)的合理性和必要性。以上就是物業(yè)提高物業(yè)收費(fèi)率的措施與具體做法，當(dāng)然每個(gè)物業(yè)管理公司所接管的物業(yè)都有差異性，但是物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)與業(yè)主的需求之間始終有一個(gè)平衡點(diǎn)，而物業(yè)管理公司只有將這平衡點(diǎn)靠近業(yè)主才是最好的解決辦法。就像睦鄰物業(yè)一樣，它所提供的服務(wù)永遠(yuǎn)不會(huì)少于業(yè)主所付的費(fèi)用，并且睦鄰物業(yè)溫馨的人性化、親情化服務(wù)可以讓業(yè)主心里始終有一種溫暖的感覺，一種家的感覺?。┪飿I(yè)收費(fèi)必須依據(jù)服務(wù)合同。

物業(yè)管理企業(yè)收取的管理服務(wù)費(fèi)，是依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地進(jìn)行管理、維修、保養(yǎng)，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主收取的費(fèi)用。這種費(fèi)用的收取，關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益，關(guān)系到相關(guān)服務(wù)的質(zhì)量和程度。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)的主要用途:管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用;辦公費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用等。（七）用法律手段維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。

物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)個(gè)別業(yè)主少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的行為提起法律訴訟，但此項(xiàng)工作要有理有據(jù)。首先，要做必要的交流、溝通;其次，可以發(fā)律師函;再次，還可以通過業(yè)主委員會(huì)做工作。對(duì)經(jīng)過做各方面工作仍無效果的業(yè)主，只能通過法律訴訟程序，用法律的武器維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益，維護(hù)企業(yè)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。下面是本人在物業(yè)管理上使用過的方法：1、把業(yè)主的事當(dāng)自己的事去做。有時(shí)候可能業(yè)主在小區(qū)碰到你，會(huì)向你反映一些在物業(yè)服務(wù)急需改近的見意，我都會(huì)拿個(gè)小本子把業(yè)主見意逐一記下來，不能馬上解決的耐心向業(yè)主解釋，能解決的馬上通知各部門現(xiàn)場(chǎng)解決，讓業(yè)主看到我們的服務(wù)態(tài)度和對(duì)業(yè)主的重視成度。以真情感人，有時(shí)候在人手不夠的情況下，我親自幫忙。2、加強(qiáng)內(nèi)部人員培訓(xùn)，提高服務(wù)意識(shí)。①員工的職業(yè)道德培訓(xùn)，包括職業(yè)思想(全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想)、行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則(儀容儀表、日常行為、來電來訪、上門服務(wù)等)培訓(xùn)。②員工的禮貌服務(wù)(如文明用語(yǔ))、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神等培訓(xùn)。③物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)。通過以上內(nèi)容的培訓(xùn)，使員工掌握物業(yè)管理服務(wù)最為基本的語(yǔ)言、行為規(guī)范以及必備的物業(yè)管理、服務(wù)知識(shí)。3、發(fā)紅色催繳通知單由于我們小區(qū)一開始提倡服務(wù)到家，于是就形成了上門收費(fèi)的習(xí)慣，很多業(yè)主都等著物業(yè)工作人員上門收取，極少數(shù)業(yè)戶會(huì)主動(dòng)到物業(yè)管理處交費(fèi)，這種做法并不像現(xiàn)在大部分小區(qū)都是提倡業(yè)戶自覺交費(fèi)。尤其碰到業(yè)戶是上班族的，我們上班，他們也在上班；我們下班，他們也下班，造成了客服員收費(fèi)的困擾，一到收費(fèi)期就要加班加點(diǎn)，挨家挨戶地上門收。針對(duì)這種情況，我們采用了發(fā)紅色催繳通知單并張貼家門口，以便讓他們安排或預(yù)約時(shí)間下來交費(fèi)，這樣就以開門紅的形式給他們提個(gè)醒該到繳費(fèi)時(shí)間了，錯(cuò)開上班時(shí)間，上中班的管理人員可以等業(yè)主下班再去繳納。4、發(fā)三白色三催繳三通知三單改為三溫馨三的粉三色也許三很多三人不三知道三，廣州這一三地帶三的人三特別三迷信三，日三常生三活中三忌諱三事情三也特三多。三我們?nèi)^(qū)三大部三分業(yè)三戶也三不例三外。三他們?nèi)罴扇M的三顏色三就是三白色三，感三覺它三是帶三著喪三禮的三晦氣三、不三吉利三的預(yù)三兆，三這跟三書上三記載三的白三色是三代表三純潔三、天三真的三說法三，明三顯有三截然三不同三之處三。因三此，三當(dāng)你三發(fā)白三色催三繳通三知單三時(shí)，三有的三業(yè)戶三會(huì)很三氣惱三，特三別是三做生三意類三的，三最終三這些三延期三故意三拖欠三物業(yè)三管理三費(fèi)的三業(yè)戶三不得三不自三己下三來交三費(fèi)。三通常三，我三們還三會(huì)在三貼白三色催三繳通三知單三的同三時(shí)額三外添三加一三個(gè)致三命之三法，三那就三是一三大早三向業(yè)三戶催三繳費(fèi)三用。三這下三可把三業(yè)戶三惹急三了，三情急三之下三，我三們就三一邊三點(diǎn)頭三表示三理解三他們?nèi)蝗呎f三明采三取此三舉之三緣由三。待三平息三后，我改三為溫三馨的三粉色三加上三誠(chéng)肯三的語(yǔ)三言，這些三業(yè)戶三自然三就會(huì)三每月三如期三支付三，而三不再三以碰三不到三等各三種理三由拖三延繳三費(fèi)的三時(shí)間。5、動(dòng)三之以三理每個(gè)三拒交三戶都三有它三的理三由拒三交物三業(yè)管三理費(fèi)三，諸三如物三業(yè)管三理服三務(wù)不三到位三、開三發(fā)商三承諾三的事三未兌三現(xiàn)等三來轉(zhuǎn)三移他三們自三己繳三交物三業(yè)管三理費(fèi)三的義三務(wù)。三首先三，我三們以三客服三主管三名義三擬寫三了一三份《致××業(yè)戶三的一三封信》。這三里強(qiáng)三調(diào)一三下所三寫信三件并三不是三一視三同仁三的，三而是三根據(jù)三不同三內(nèi)容三寫不三同的三信件三。信三中可三專門三以拒三交戶三所提三出的三不同三理由三為核三心，三針對(duì)三各業(yè)三戶所三提出三的問三題一三一加三以說三明，三譬如三為什三么屋三頂漏三水是三屬于三開發(fā)三商問三題；三為什么郵三局的三工作三噪聲三所造成三的影三響與三物業(yè)三管理三費(fèi)用三是兩三回事三；為三什么三物業(yè)三管理三企業(yè)三并沒三有執(zhí)三法權(quán)三等等三諸如三此類三的疑三難雜三癥。三總之三，我三們的三宗旨三就只三有一三個(gè)：三讓拒三交戶三了解三物業(yè)三管理三企業(yè)三生存三的艱三辛，三讓他三們知三道樹三立維三權(quán)益三識(shí)并三不是三通過三拒交三物業(yè)三費(fèi)來三體現(xiàn)三以及三物業(yè)三管理三真正三的含三義、三涵蓋三范圍三、服三務(wù)職三能。給ⅹⅹ三ⅹ三ⅹ全體三業(yè)主三的一三封公三開信尊敬三的ⅹⅹⅹⅹ業(yè)主三：你們?nèi)茫∪沂侨律先嘻惾龍@雅三庭服三務(wù)中三心經(jīng)三理xx，到三我們?nèi)^(qū)三工作三十多三天，三非常三感謝三你們?nèi)龑?duì)我三的信三任和三工作三的支三持，三同時(shí)三也對(duì)三我們?nèi)ぷ魅藛T三服務(wù)三不能三到位三之處三表示三深深三的歉三意。三為了三構(gòu)建三和諧三家園三，ⅹⅹⅹⅹ服務(wù)三中心三的工三作人三員更三好的三為您三服務(wù)三，敬三請(qǐng)您三為服三務(wù)中三心提三出寶三貴的三建議三，近三期服三務(wù)中三心人三員將三上門三回訪三，有三問題三請(qǐng)及三時(shí)向三我們?nèi)从橙?，也三可以三撥打三服?wù)三中心三電話三（ⅹⅹⅹⅹ）預(yù)三約我三上門三聆聽三您的三意見三。我三們能三做到三的一三定會(huì)三在最三快的三時(shí)間三內(nèi)幫三你解三決問三題。有些三方面三我們?nèi)龅娜坏饺唬鍧嵢l(wèi)生三很多三業(yè)主三提出三意見三，元三月份三開始三我們?nèi)龑?duì)三小區(qū)三的清三潔衛(wèi)三生進(jìn)三行整三治，三包括三電梯三拋光三打蠟三、小三漁池三的清三洗等三。人三員的三服務(wù)三意識(shí)三有待三加強(qiáng)三，專三業(yè)水三準(zhǔn)還三有待三提高三，服三務(wù)方三面我三自感三現(xiàn)在三做的三不是三很到三位，三離你三們的三要求三有一三定的三差距三，我三們會(huì)三在最三短時(shí)三間內(nèi)三改善三服務(wù)三態(tài)度三。您三的支三持是三我們?nèi)ぷ魅畲笕膭?dòng)三力！此致敬禮年三月三日給您三的一三封信（先三生/小姐三）：展函三致敬三！在三您百三忙之三中煩三擾閣三下，三我深三感歉三意。我是三新上三任ⅹⅹⅹⅹ服務(wù)三中心三經(jīng)理xx，非三常感三謝您三及家三人對(duì)三我工三作的三關(guān)心三和支三持，三同時(shí)三也對(duì)三我們?nèi)ぷ魅藛T三服務(wù)三不能三到位三之處三表示三深深三的歉三意。三元旦三將至三，為三了構(gòu)三建和三諧家三園，三在服三務(wù)上三以嶄三新的三面貌三，更三好的三為您三服務(wù)三，敬三請(qǐng)您三為服三務(wù)中三心提三出寶三貴的三建議三，如三果是三因我三們物三業(yè)服三務(wù)方三面工三作方三法不三正確三，影三響了三您的三生活三，請(qǐng)三您及三時(shí)向三我反三映，三我會(huì)三第一三時(shí)間三解決三問題三，暫三時(shí)做三不到三的我三會(huì)為三您解三釋，三也可三以撥三打服三務(wù)中三心電三話（ⅹⅹⅹⅹ）預(yù)三約我三上門三聆聽三您的三意見三。為三保障三您的三物業(yè)三升值三與保三值，三請(qǐng)您三及時(shí)三繳納三物業(yè)三管理三費(fèi)，三我們?nèi)姆齽?wù)中三心所三有人三員將三不勝三感激三。您三的支三持是三我們?nèi)ぷ魅畲笕膭?dòng)三力！祝您三和家三人幸三福安三康，三萬事三如意三，元三旦快三樂！此致敬禮年三月三日溫馨三提示尊敬三的業(yè)三主：您好三！首三先感三謝您三一直三以來三對(duì)我三們工三作的三支持三，同三時(shí)也三對(duì)我三們工三作人三員服三務(wù)不三能到三位之三處表三示深三深的三歉意三。我三們一三直也三在不三斷完三善服三務(wù)質(zhì)三量，三小區(qū)三的管三理全三體業(yè)三主和三物業(yè)三的共三同管三理，三敬請(qǐng)三您為三服務(wù)三中心三提出三寶貴三的建三議，三如果三因我三們工三作方三法不三正確三，影三響了三您的三生活三，請(qǐng)三您及三時(shí)向三我反三映，三新年三將至三，為三了小三區(qū)的三安全三，我三們?cè)谌廊O(shè)備三上做三了添三加，三供水三管做三了維三修，三同時(shí)三也對(duì)三大家三最關(guān)三心的三電梯三、供三水泵三做了三檢修三，希三望業(yè)三主過三一個(gè)三愉快三的新三年，三構(gòu)建三我們?nèi)椭C三的家三園，三現(xiàn)管三理處三各項(xiàng)三開支三運(yùn)轉(zhuǎn)三困難三，各三項(xiàng)設(shè)三施設(shè)三備需三要維三修保三養(yǎng)，三公共三區(qū)域三需要三修補(bǔ)三，人三員也三需要三發(fā)工三資過三年，三請(qǐng)您三支持三我們?nèi)墓と?，三您的三支持三是我三們工三作最三大的三?dòng)力三！愉祝三您和三家人三幸福三安康三，萬三事如三意，三新年三快樂三！廣州ⅹⅹ物業(yè)三管理三有限三公司三海珠三分公三司ⅹⅹⅹⅹ服務(wù)三中心年三月三日6、動(dòng)三之以三情三字經(jīng)三有這三么一三句話三：人三之初三，性三本善三。既三然業(yè)三主是三上帝三，那三上帝三肯定三有心三軟的三一面三。因三此，三在擁三有充三足理三由的三前提三下，三應(yīng)該三派客三服員三到拒三交戶三家中三拜訪三（拜三訪次三數(shù)不三低于三三次三），三然后三再由三客服三主管三進(jìn)行三上門三勸說三，勸三說過三程要三注重三業(yè)戶三的一三言一三行，三面帶三微笑三，適三當(dāng)?shù)厝龤g迎三他到三物業(yè)三處辦三公室三坐客三等。三這就三涉及三到與三業(yè)主三溝通三的技三巧是三因人三而異三。以三上所三講的三方法三類似三于三三國(guó)演三義中三劉備三“三三顧茅三蘆”三的做三法，三對(duì)于三通情三達(dá)理三并又三無特三別理三由的三業(yè)主三是行三之有三效的三。7、發(fā)三催款三函這種三催款三函是三采用三帶法三律性三質(zhì)的三文件三，首三先要三讓業(yè)三戶感三覺到三我們?nèi)飿I(yè)三企業(yè)三已經(jīng)三是達(dá)三到惹三耐的三最大三限度三了，三將要三通過三法律三途徑三來解三決欠三費(fèi)糾三紛問三題。三作為三業(yè)主三其實(shí)三并不三想惹三上官三司，三那樣三做既三失去三了面三子又三浪費(fèi)三了時(shí)三間，三相當(dāng)三于賠三了夫三人又三折兵三。催三款函三中可三添加三一些三法律三上的三專業(yè)三術(shù)語(yǔ)三，體三現(xiàn)如三不繳三費(fèi)將三會(huì)造三成怎三么樣三的結(jié)三果等三。舉三個(gè)例三子，三我們?nèi)^(qū)三催款三函的三主要三內(nèi)容三是表三明“三業(yè)主三拒交三物業(yè)三管理三費(fèi)用三的行三為是三不合三理、三不合法的，也三損害三了其三他業(yè)三主的三合法三權(quán)益三。請(qǐng)三業(yè)主三幾日三內(nèi)付三清所三欠的三物業(yè)三費(fèi)用三，否三則將三通過三訴論三方式三主張三權(quán)利……三”。這三樣一三來，三業(yè)主三不擔(dān)三心也三得擔(dān)三心了三。繳費(fèi)通知單房號(hào)：E1602月份：11月序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容合計(jì)（元）110月欠費(fèi)管理費(fèi)、水費(fèi)等112.8211月物業(yè)管理費(fèi)面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）188.8104.871.8312月物業(yè)管理費(fèi)104.871.8188.84公攤電費(fèi)計(jì)費(fèi)周期：7.11—10.30路燈3.65水費(fèi)（9.11-11.10）上期讀數(shù)本期讀數(shù)實(shí)用單價(jià)（元/ｍ3）／6982131.9525.46總計(jì)519.4注：1、水費(fèi)暫由住戶服務(wù)中心代收，請(qǐng)業(yè)主盡快與自來水公司簽訂委托劃扣協(xié)議。2、繳費(fèi)日期為每月25日前，逾期每日按欠費(fèi)總額的3‰收取滯納金，敬請(qǐng)業(yè)主配合。3、如有任何疑問，歡迎致電ⅹⅹ

ⅹⅹ查詢。管理三費(fèi)繳三費(fèi)通三知單尊敬三的三房三業(yè)主/住戶三：貴戶三現(xiàn)已三欠繳三年三月三至三年三月物三業(yè)管三理費(fèi)三、公三攤水三電費(fèi)三、垃三圾處三理費(fèi)三共計(jì)三￥三元，三為了三不給三您的三生活三帶來三不便三，請(qǐng)三您于三本月30號(hào)前三攜帶三現(xiàn)金三或各三類銀三聯(lián)卡三到D幢首三層ⅹⅹⅹⅹ客服三服務(wù)三中心三繳費(fèi)三，逾三期電三腦將三自動(dòng)三產(chǎn)生三滯納三金，三謝謝三合作三！如有三疑問三請(qǐng)致三電ⅹⅹⅹⅹ客服三服務(wù)三中心三：02三0-三ⅹⅹ三ⅹⅹ三ⅹⅹ交費(fèi)三時(shí)間三：周三一至三周日三上午08：30至12：00三∽下午14：00至17：30注：三若您三收到三此單三時(shí)已三交費(fèi)三可置三之不三理！廣州ⅹⅹ物業(yè)三管理三有限三公司ⅹⅹⅹⅹ住戶三服務(wù)三中心年三月三日催款三通知三單尊敬三的房業(yè)三主/住戶三：貴戶三自年月日至年月日以來三一直三拖欠三我處三物業(yè)三管理三費(fèi)、三水電三公攤?cè)?、垃三圾處三理費(fèi)三一共三合計(jì)元三。貴三戶的三行為三嚴(yán)重三影響三我司三正常三工作三的開三展；三現(xiàn)我三司再三次以三書面三的形三式通三知貴三戶將三所拖三欠的三費(fèi)用三給予三清繳三。逾三期未三交，三我處三將采三取相三應(yīng)的三催辦三措施三進(jìn)行三催交三。屆三時(shí)，三產(chǎn)生三的一三切責(zé)三任由三貴戶三自行三承擔(dān)三。如三有疑三問請(qǐng)三致電ⅹⅹ三ⅹ三ⅹ客服三服務(wù)三中心三。02三0-三ⅹ三ⅹⅹ三ⅹⅹ三ⅹⅹⅹ三ⅹⅹ客服三服務(wù)三中心年三月三日對(duì)長(zhǎng)三期拒三繳的三用戶三在訴三訟期三內(nèi)用三郵寄三的方三式發(fā)三催款三單8、小三恩小三賄收三買人三心我小三區(qū)有三一位三許阿三姨，三老師三出身三，在三小區(qū)三很有三威望三。09年7月乘三坐電三梯墜三梯，三造成三身體三不適三，出三事后三物業(yè)三服務(wù)三中心三處理三問題三不當(dāng)三，沒三有及三時(shí)送三業(yè)主三去醫(yī)三院醫(yī)三治，三只是三打電三話給三電梯三維保三公司三來處三理，三相互三推卸三負(fù)責(zé)三，這三下惹三怒了三小區(qū)三的業(yè)三主，三最后三把物三業(yè)告三上了三法庭三，物三業(yè)公三司不三但賠三了醫(yī)三療和三精神三損失三，還三輸?shù)羧嗣u(yù)。三過后三許阿三姨對(duì)三物業(yè)三處理三問題三的方三式相三當(dāng)不三滿，三發(fā)動(dòng)三小區(qū)三多戶三業(yè)主三拒交三管理三費(fèi)，三我就三職后三通過三了解三知道三業(yè)主三拒交三管理三費(fèi)的三根源三，打三聽到三她老三公也三是我三的老三鄉(xiāng)，三經(jīng)我三多次三去她三家拜三訪，三訴訴三家常三，看三有什三么需三要幫三忙，三我代三表物三業(yè)公三司向三她誠(chéng)三認(rèn)以三前做三法的三有些三不對(duì)三，同三時(shí)也三訴說三了物三業(yè)管三理費(fèi)三收不三上來三，經(jīng)三營(yíng)困三難，三同時(shí)三答應(yīng)三可以三適當(dāng)三的免三一個(gè)三月管三理費(fèi)三，功三夫不三負(fù)有三心人三，經(jīng)三常最三后真三情也三感動(dòng)三了她三，不三但把三以前三拒繳三的管三理費(fèi)三補(bǔ)交三，也三把減三免的三交了三上來三，現(xiàn)三在她三又帶三頭把三欠交三管理三費(fèi)業(yè)三主都三帶動(dòng)三起來三，現(xiàn)三在積三極配三合物三業(yè)的三工作三。9、建三立關(guān)三愛機(jī)三制，三創(chuàng)建三良好三的口三碑用心三服務(wù)三，真三誠(chéng)溝三通，建三立良三好的三溝通三機(jī)制三是管三理費(fèi)三收取三的保三障。三物業(yè)三無小三事，三就怕三未能三用心三去做三，比三如每三逢兒三童節(jié)三、老三人節(jié)三買些三小禮三品，三去業(yè)三主家三拜訪三，多三走訪三一下三小區(qū)三內(nèi)兒三女不三在身三邊的三老人三，下三雨天三，可三以在三門崗三值班三室多三放幾三把愛三心傘三，保三安巡三邏人三員發(fā)三現(xiàn)有三需在三幫忙三的業(yè)三主，三主動(dòng)三去幫三助。三春節(jié)三、元三旦給三小區(qū)三業(yè)主三發(fā)祝三福語(yǔ)三。10、利三用工三作中三要害三關(guān)系三使業(yè)三戶交三費(fèi)。我們小三區(qū)就三有一三戶拒三交戶三，你三停她三家的三電，三她反三而跳三你整三幢樓三梯的三閘。三碰到三這種三拒交三戶，三我們?nèi)仓蝗茏匀J(rèn)倒三霉，三另想三它法三了。三地方三的局三限性三往往三形成三了七三大姨三八大三姑處三處可三見，三造成三我們?nèi)飿I(yè)三工作三難做三的同三時(shí)還三有不三少好三處。三就拿三前面三所提三的拒三交戶三來說三，簡(jiǎn)三直是三個(gè)蠻三橫無三理的三女人三，每三次上三門都三以墻三壁裂三縫為三由拒三交物三業(yè)管三理費(fèi)三。我三們?cè)谌鲞@三戶工三作過三程中三都用三到了三以上三方法三，軟三硬兼三施，三還請(qǐng)三工程三部經(jīng)三理現(xiàn)三場(chǎng)查三看并三說明三裂縫三的原三因是三正常三的，三結(jié)果三她還三是聽三不進(jìn)三去，三反而三跟人三家吵三起來三。最三后，三當(dāng)我三們絞三盡腦三汁時(shí)三，領(lǐng)三導(dǎo)無三意中三知巧三這個(gè)三女人三的姐三夫、三哥哥三都是三我們?nèi)^(qū)三辦公三樓的三承租三方跟三關(guān)系三戶，三交情三跟我三們領(lǐng)三導(dǎo)還三挺深三的，三這下三我們?nèi)蛣?dòng)三員她三的那三些親三朋好三友以三及她三老公三的哥三們（三其它三小區(qū)三業(yè)主三委員三會(huì)主三任）三，終三于皇三天不三負(fù)有三心人三，讓三我們?nèi)缭溉詢斎恕?1、施行三暫停三水、三電供三應(yīng)。由于目三前大三部分三小區(qū)三的水三電是三代收三代付三型，三這就三足以三證明三我們?nèi)袡?quán)三暫停三水電三供應(yīng)三，更三何況三一旦三跳閘三業(yè)戶三將陷三入無三人送三電的三困擾三，除三非他三自己三可以三不厭三其煩三地到三樓下三送電三。我三們小三區(qū)的三拒交三戶曾三自己三到自三來水三、電三力公三司繳三交水電費(fèi)三，但沒三想到三對(duì)方三卻不三肯接三收還三說了三一大三堆原三因。三我想三就是三因?yàn)槿麄內(nèi)娔X三記錄三的固三定征三收對(duì)三象就三只有三我們?nèi)救?，具三體則三是由三我們?nèi)救c業(yè)三戶直三接產(chǎn)三生關(guān)三系的三。當(dāng)三然，三以上三情況三在一三戶一三表的三小區(qū)三是不三能采三用暫三停水三、電三供應(yīng)三的方三法。高水三準(zhǔn)物三業(yè)管三理的三九條三原則物業(yè)三管理三是一三項(xiàng)以三服務(wù)三為本三質(zhì)，三以管三理體三現(xiàn)服三務(wù)的三工作三。作三為業(yè)三主，三誰(shuí)都三希望三聘請(qǐng)三到高三水平三的物三業(yè)管三理公三司，三享受三貨真三價(jià)實(shí)三的優(yōu)三質(zhì)服三務(wù)。三高水三平的三物業(yè)三管理三主要三體現(xiàn)三在如三下幾三個(gè)方三面：三服三務(wù)態(tài)三度熱三情物三業(yè)管三理屬三服務(wù)三性行三業(yè)，三管理三公司三的員三工應(yīng)三以發(fā)三自內(nèi)三心的三真誠(chéng)三笑容三為用三戶熱三情服三務(wù)，物業(yè)三管理三是一三項(xiàng)以三服務(wù)三為本三質(zhì)，三以管三理體三現(xiàn)服三務(wù)的三工作三。作三為業(yè)三主，三誰(shuí)都三希望三聘請(qǐng)三到高三水平三的物三業(yè)管三理公三司，三享受三貨真三價(jià)實(shí)三的優(yōu)三質(zhì)服三務(wù)。三高水三平的三物業(yè)三管理三主要三體現(xiàn)三在如三下幾三個(gè)方三面：服務(wù)三態(tài)度——熱情物業(yè)三管理三屬服三務(wù)性三行業(yè)三，管三理公三司的三員工三應(yīng)以三發(fā)自三內(nèi)心三的真三誠(chéng)笑三容為三用戶三熱情三服務(wù)三，尤三其應(yīng)三做到文明三禮貌三、語(yǔ)三言規(guī)三范、三談吐三文雅三、遵三時(shí)守三約、三衣冠三整潔三、舉三止大三方、三動(dòng)作三雅觀三、稱三呼得三當(dāng)。服務(wù)三設(shè)備——完好良好三而完三善的三硬件三設(shè)施三是實(shí)三現(xiàn)高三水平三物業(yè)三管理三的先三決條三件。三物業(yè)三管理三中的三服務(wù)三設(shè)備三包括房屋三建筑三、機(jī)三器設(shè)三備（三如空三調(diào)、三電梯三）、三衛(wèi)生三設(shè)備三、通三訊設(shè)三備、三交通三工具三、電三器設(shè)三備等等三。對(duì)三這些三設(shè)備三要加三強(qiáng)管三理、三精心三養(yǎng)護(hù)三，使三之始三終處三于完三好狀三態(tài)，三降低三設(shè)備三故障三率。服務(wù)三技能——嫻熟服務(wù)三技能三是物三業(yè)管三理從三業(yè)人三員在三服務(wù)三管理三中應(yīng)三該掌三握和三具備三的基三本功三。除三了應(yīng)三具有三良好三的服三務(wù)意三識(shí)外三，更三重要三的是三員工三應(yīng)具三備較三好的三業(yè)務(wù)三素質(zhì)三，如三工程三人員三應(yīng)具三備過三硬的三設(shè)備三維護(hù)三技術(shù)三，財(cái)三務(wù)人三員應(yīng)三具備三豐富三的管三理知三識(shí)，三保安三人員三應(yīng)具三備過三硬的三治安三消防三本領(lǐng)三等。服務(wù)三項(xiàng)目——齊全除了三搞好三物業(yè)三管理三綜合三服務(wù)三收費(fèi)三所包三含的三必要三服務(wù)三項(xiàng)目三外，三物業(yè)三管理三公司三還應(yīng)三努力三拓展三服務(wù)三的深三度和三廣度三，努三力開三展各三種能三滿足三用戶三需要三的特三約服三務(wù)和三便民三服務(wù)三，使三用戶三享受三到無三微不三至的三關(guān)懷三和盡三善盡三美的三服務(wù)三。服務(wù)三方式——靈活物業(yè)三管理三除了三做到三規(guī)范三管理三、依三法管三理外三，還三應(yīng)設(shè)三身處三地地三為用三戶著三想，三努力三為用三戶提三供各三種靈三活的三服務(wù)三方式三，切三忌死三板僵三硬的三管理三，應(yīng)三盡可三能在三辦事三手續(xù)三、營(yíng)三業(yè)時(shí)三間、三服務(wù)三范圍三等方三面給三用戶三提供三方便三。服務(wù)三程序——規(guī)范服務(wù)三程序三是指三服務(wù)三的先三后次三序和三步驟三，它三看起三來無三關(guān)緊三要，三實(shí)際三上卻三是衡三量物三業(yè)管三理水三平的三重要三標(biāo)準(zhǔn)三之一三。如三電話三接聽三程序三、設(shè)三備操三作程三序、三裝修三審批三程序三、清三潔程三序等三都要三嚴(yán)格三按次三序一三項(xiàng)接三一項(xiàng)三、一三環(huán)扣三一環(huán)三，不三可隨三心所三欲、三雜亂三無章三。服務(wù)三收費(fèi)——合理物業(yè)三管理三屬有三償?shù)娜?wù)三行為三，用三戶不三交管三理費(fèi)三而享三受服三務(wù)是三不現(xiàn)三實(shí)的三。但三物業(yè)三管理三公司三制定三的綜三合服三務(wù)收三費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)應(yīng)三不高三于政三府規(guī)三定的三收費(fèi)三標(biāo)準(zhǔn)三；物三業(yè)管三理公三司開三展的三特約三服務(wù)三和便三民服三務(wù)也三應(yīng)以三滿足三用戶三需要三為目三的，三以“三保底三微利三，以三支定三收”三為原三則，三切不三可張三開大三口向三用戶三亂收三費(fèi)或三收費(fèi)三多服三務(wù)少三等。服務(wù)三制度——健全物業(yè)三管理三應(yīng)制三定并三健全三一整三套規(guī)三范、三系統(tǒng)三、科三學(xué)的三服務(wù)三制度三，以三確保三為用三戶提三供穩(wěn)三定的三服務(wù)三。這三些制三度應(yīng)三清晰三有序三、易三于操三作，三切忌三隨意三化、三無章三可循三和憑三個(gè)人三意志三的管三理。服務(wù)三效率——快速服務(wù)三效率三是向三用戶三提供三服務(wù)三的時(shí)三限。三在“三時(shí)間三就是三金錢三，效三率就三是生三命”三的時(shí)三間價(jià)三值觀三下，三服務(wù)三效率三高不三僅能三節(jié)省三時(shí)間三，而三且能三為用三戶帶三來利三益，三因而三管理三公司三應(yīng)盡三量提三高員三工素三質(zhì)，三減少三工作三環(huán)節(jié)三，簡(jiǎn)三明工三作程三序，三縮短三辦事三時(shí)間三，提三高服三務(wù)效三率。中華三人民三共和三國(guó)物三權(quán)法（20三07年3月16日第三十屆三全國(guó)三人民三代表三大會(huì)三第五三次會(huì)三議通三過）第七三章三相鄰三關(guān)系第八三十四三條不三動(dòng)產(chǎn)三的相三鄰權(quán)三利人三應(yīng)當(dāng)三按照三有利三生產(chǎn)三、方三便生三活、三團(tuán)結(jié)三互助三、公三平合三理的三原則三，正三確處三理相三鄰關(guān)三系。第八三十五三條法三律、三法規(guī)三對(duì)處三理相三鄰關(guān)三系有三規(guī)定三的，三依照三其規(guī)三定；三法律三、法三規(guī)沒三有規(guī)三定的三，可三以按三照當(dāng)三地習(xí)三慣。第八三十六三條不三動(dòng)產(chǎn)三權(quán)利三人應(yīng)三當(dāng)為三相鄰三權(quán)利三人用三水、三排水三提供三必要三的便三利。對(duì)自三然流三水的三利用三，應(yīng)三當(dāng)在三不動(dòng)三產(chǎn)的三相鄰三權(quán)利三人之三間合三理分三配。三對(duì)自三然流三水的三排放三，應(yīng)三當(dāng)尊三重自三然流三向。第八三十七三條不三動(dòng)產(chǎn)三權(quán)利三人對(duì)三相鄰三權(quán)利三人因三通行三等必三須利三用其三土地三的，三應(yīng)當(dāng)三提供三必要三的便三利。第八三十八三條不三動(dòng)產(chǎn)三權(quán)利三人因三建造三、修三繕建三筑物三以及三鋪設(shè)三電線三、電三纜、三水管三、暖三氣和三燃?xì)馊芫€三等必三須利三用相三鄰?fù)寥?、三建筑三物的三，該三土地三、建三筑物三的?quán)三利人三應(yīng)當(dāng)三提供三必要三的便三利。第八三十九三條建三造建三筑物三，不三得違三反國(guó)三家有三關(guān)工三程建三設(shè)標(biāo)三準(zhǔn)，三妨礙三相鄰三建筑三物的三通風(fēng)三、采三光和三日照三。第九三十條三不動(dòng)三產(chǎn)權(quán)三利人三不得三違反三國(guó)家三規(guī)定三棄置三固體三廢物三，排三放大三氣污三染物三、水三污染三物、三噪聲三、光三、電三磁波三輻射三等有三害物三質(zhì)。第九三十一三條不三動(dòng)產(chǎn)三權(quán)利三人挖三掘土三地、三建造三建筑三物、三鋪設(shè)三管線三以及三安裝三設(shè)備三等，三不得三危及三相鄰三不動(dòng)三產(chǎn)的三安全三。第九三十二三條不三動(dòng)產(chǎn)三權(quán)利三人因三用水三、排三水、三通行三、鋪三設(shè)管三線等三利用三相鄰三不動(dòng)三產(chǎn)的三，應(yīng)三當(dāng)盡三量避三免對(duì)三相鄰三的不三動(dòng)產(chǎn)三權(quán)利三人造三成損三害；三造成三損害三的，三應(yīng)當(dāng)三給予三賠償三。最高三人民三法院三關(guān)于三審理三物業(yè)三服務(wù)三糾紛三案件三具體三應(yīng)用三法律三若干三問題三的解三釋（20三09年4月20日最三高人三民法三院審三判委三員會(huì)三第14三66次會(huì)三議通三過）法釋[2三00三9]三8號(hào)中華三人民三共和三國(guó)最三高人三民法三院公三告《最高三人民三法院三關(guān)于三審理三物業(yè)三服務(wù)三糾紛三案件三具體三應(yīng)用三法律三若干三問題三的解三釋》已于20三09年4月20日由三最高三人民三法院三審判三委員三會(huì)第14三66次會(huì)三議通三過，三現(xiàn)予三公布三，自20三09年10月1日起三施行三。二○三○九三年五三月十三五日為正三確審三理物三業(yè)服三務(wù)糾三紛案三件，三依法三保護(hù)三當(dāng)事三人的三合法三權(quán)益三，根三據(jù)《中華三人民三共和三國(guó)民三法通三則》、《中華三人民三共和三國(guó)物三權(quán)法》、《中華三人民三共和三國(guó)合三同法》等法三律規(guī)三定，三結(jié)合三民事三審判三實(shí)踐三，制三定本三解釋三。第一三條三建設(shè)三單位三依法三與物三業(yè)服三務(wù)企三業(yè)簽三訂的三前期三物業(yè)三服務(wù)三合同三，以三及業(yè)三主委三員會(huì)三與業(yè)三主大三會(huì)依三法選三聘的三物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三簽訂三的物三業(yè)服三務(wù)合三同，三對(duì)業(yè)三主具三有約三束力三。業(yè)三主以三其并三非合三同當(dāng)三事人三為由三提出三抗辯三的，三人民三法院三不予三支持三。第二三條三符合三下列三情形三之一三，業(yè)三主委三員會(huì)三或者三業(yè)主三請(qǐng)求三確認(rèn)三合同三或者三合同三相關(guān)三條款三無效三的，三人民三法院三應(yīng)予三支持三：（一三）物三業(yè)服三務(wù)企三業(yè)將三物業(yè)三服務(wù)三區(qū)域三內(nèi)的三全部三物業(yè)三服務(wù)三業(yè)務(wù)三一并三委托三他人三而簽三訂的三委托三合同三；（二三）物三業(yè)服三務(wù)合三同中三免除三物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三責(zé)任三、加三重業(yè)三主委三員會(huì)三或者三業(yè)主三責(zé)任三、排三除業(yè)三主委三員會(huì)三或者三業(yè)主三主要三權(quán)利三的條三款。前款三所稱三物業(yè)三服務(wù)三合同三包括三前期三物業(yè)三服務(wù)三合同三。第三三條三物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三不履三行或三者不三完全三履行三物業(yè)三服務(wù)三合同三約定三的或三者法三律、三法規(guī)三規(guī)定三以及三相關(guān)三行業(yè)三規(guī)范三確定三的維三修、三養(yǎng)護(hù)三、管三理和三維護(hù)三義務(wù)三，業(yè)三主請(qǐng)三求物三業(yè)服三務(wù)企三業(yè)承三擔(dān)繼三續(xù)履三行、三采取三補(bǔ)救三措施三或者三賠償三損失三等違三約責(zé)三任的三，人三民法三院應(yīng)三予支三持。物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三公開三作出三的服三務(wù)承三諾及三制定三的服三務(wù)細(xì)三則，三應(yīng)當(dāng)三認(rèn)定三為物三業(yè)服三務(wù)合三同的三組成三部分三。第四三條三業(yè)主三違反三物業(yè)三服務(wù)三合同三或者三法律三、法三規(guī)、三管理三規(guī)約三，實(shí)三施妨三害物三業(yè)服三務(wù)與三管理三的行三為，三物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三請(qǐng)求三業(yè)主三承擔(dān)三恢復(fù)三原狀三、停三止侵三害、三排除三妨害三等相三應(yīng)民三事責(zé)三任的三，人三民法三院應(yīng)三予支三持。第五三條三物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三違反三物業(yè)三服務(wù)三合同三約定三或者三法律三、法三規(guī)、三部門三規(guī)章三規(guī)定三，擅三自擴(kuò)三大收三費(fèi)范三圍、三提高三收費(fèi)三標(biāo)準(zhǔn)三或者三重復(fù)三收費(fèi)三，業(yè)三主以三違規(guī)三收費(fèi)三為由三提出三抗辯三的，三人民三法院三應(yīng)予三支持三。業(yè)主三請(qǐng)求三物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三退還三其已三收取三的違三規(guī)費(fèi)三用的三，人三民法三院應(yīng)三予支三持。第六三條三經(jīng)書三面催三交，三業(yè)主三無正三當(dāng)理三由拒三絕交三納或三者在三催告三的合三理期三限內(nèi)三仍未三交納三物業(yè)三費(fèi)，三物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三請(qǐng)求三業(yè)主三支付三物業(yè)三費(fèi)的三，人三民法三院應(yīng)三予支三持。三物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三已經(jīng)三按照三合同三約定三以及三相關(guān)三規(guī)定三提供三服務(wù)三，業(yè)三主僅三以未三享受三或者三無需三接受三相關(guān)三物業(yè)三服務(wù)三為抗三辯理三由的三，人三民法三院不三予支三持。第七三條三業(yè)主三與物三業(yè)的三承租三人、三借用三人或三者其三他物三業(yè)使三用人三約定三由物三業(yè)使三用人三交納三物業(yè)三費(fèi)，三物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三請(qǐng)求三業(yè)主三承擔(dān)三連帶三責(zé)任三的，三人民三法院三應(yīng)予三支持三。第八三條三業(yè)主三大會(huì)三按照三物權(quán)三法第三七十三六條三規(guī)定三的程三序作三出解三聘物三業(yè)服三務(wù)企三業(yè)的三決定三后，三業(yè)主三委員三會(huì)請(qǐng)三求解三除物三業(yè)服三務(wù)合三同的三，人三民法三院應(yīng)三予支三持。物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三向業(yè)三主委三員會(huì)三提出三物業(yè)三費(fèi)主三張的三，人三民法三院應(yīng)三當(dāng)告三知其三向拖三欠物三業(yè)費(fèi)三的業(yè)三主另三行主三張權(quán)三利。第九三條三物業(yè)三服務(wù)三合同三的權(quán)三利義三務(wù)終三止后三，業(yè)三主請(qǐng)三求物三業(yè)服三務(wù)企三業(yè)退三還已三經(jīng)預(yù)三收，三但尚三未提三供物三業(yè)服三務(wù)期三間的三物業(yè)三費(fèi)的三，人三民法三院應(yīng)三予支三持。物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三請(qǐng)求三業(yè)主三支付三拖欠三的物三業(yè)費(fèi)三的，三按照三本解三釋第三六條三規(guī)定三處理三。第十三條三物業(yè)三服務(wù)三合同三的權(quán)三利義三務(wù)終三止后三，業(yè)三主委三員會(huì)三請(qǐng)求三物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三退出三物業(yè)三服務(wù)三區(qū)域三、移三交物三業(yè)服三務(wù)用三房和三相關(guān)三設(shè)施三，以三及物三業(yè)服三務(wù)所三必需三的相三關(guān)資三料和三由其三代管三的專三項(xiàng)維三修資三金的三，人三民法三院應(yīng)三予支三持。物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三拒絕三退出三、移三交，三并以三存在三事實(shí)三上的三物業(yè)三服務(wù)三關(guān)系三為由三，請(qǐng)三求業(yè)三主支三付物三業(yè)服三務(wù)合三同權(quán)三利義三務(wù)終三止后三的物三業(yè)費(fèi)三的，三人民三法院三不予三支持三。第十三一條三本三解釋三涉及三物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三的規(guī)三定，三適用三于物三權(quán)法三第七三十六三條、三第八三十一三條、三第八三十二三條所三稱其三他管三理人三。第十三二條三因三物業(yè)三的承三租人三、借三用人三或者三其他三物業(yè)三使用三人實(shí)三施違三反物三業(yè)服三務(wù)合三同，三以及三法律三、法三規(guī)或三者管三理規(guī)三約的三行為三引起三的物三業(yè)服三務(wù)糾三紛，三人民三法院三應(yīng)當(dāng)三參照三本解三釋關(guān)三于業(yè)三主的三規(guī)定三處理三。第十三三條三本三解釋三自20三09年10月1日起三施行三。本解三釋施三行前三已經(jīng)三終審三，本三解釋三施行三后當(dāng)三事人三申請(qǐng)三再審三或者三按照三審判三監(jiān)督三程序三決定三再審三的案三件，三不適三用本三解釋三。物業(yè)三管理三費(fèi)案三例分三析靈活三變通——商業(yè)三大廈三業(yè)主三周轉(zhuǎn)三不靈三暫時(shí)三交不三上物三業(yè)費(fèi)三怎么三辦？某大三廈個(gè)三別業(yè)三主由三于自三己的三資金三周轉(zhuǎn)三問題三到了三交費(fèi)三截止三日交三不上三物業(yè)三管理三費(fèi)，三其經(jīng)三辦人三員到三管理三處來三說明三，想三拖延三幾月三。管三理處三有每三月的三收費(fèi)三指標(biāo)三，而三且業(yè)三主拖三欠了三要有三滯納三金的三。因三此管三理處三只能三安慰三夜戶三，并三讓其三出具三一書三面說三明（三沒有三書面三的到三時(shí)可三能翻三臉不三認(rèn)）三說明三情況三，并三明確三表示三還款三日期三，而三且管三理處三向業(yè)三主解三釋說三大廈三的物三業(yè)費(fèi)三除少三數(shù)的三管理三公司三的傭三金外三，大三多數(shù)三費(fèi)用三是用三來滿三足大三廈的三運(yùn)作三的，三你的三拖延三交費(fèi)三會(huì)使三其他三業(yè)主三的權(quán)三益受三到影三響，三但物三業(yè)愿三先替三你墊三上這三缺口三，但三你一三定要三按時(shí)三還款三。等三到還三款時(shí)三再適三當(dāng)減三免業(yè)三主的三滯納三金，三所以三讓業(yè)三主感三到不三按時(shí)三交費(fèi)三不是三給物三業(yè)帶三來了三損失三，而三是給三全體三業(yè)主三和整三個(gè)大三廈帶三來了三損失三，而三物業(yè)三為了三大家三的利三益又三暫時(shí)三的堵三住這三個(gè)缺三口，三讓其三不但三感激三物業(yè)三公司三還覺三得對(duì)三不起三大伙三，目三的就三達(dá)到三了，三該公三司不三但補(bǔ)三齊了三所有三費(fèi)用三，而三且在三后來三從來三沒有三出現(xiàn)三過拖三延交三費(fèi)的三現(xiàn)象以退三為進(jìn)——業(yè)主三拖欠三巨額三管理三費(fèi)催三交困三難怎三么辦由于三不便三言明三的非三管理三原因三，某三公司三入伙三某商三城后三，便三不按三時(shí)繳三交管三理費(fèi)三，甚三至把三交管三理費(fèi)三作為三與有三關(guān)方三面交三涉的三籌碼三，作三為達(dá)三到某三種目三的的三交換三條件三。一三年后三，已三累計(jì)三欠費(fèi)三達(dá)35萬元三之多三。期三間，三管理三處有三關(guān)人三員無三數(shù)次三上門三催交三未果三。三為三了解三決這三一問三題，三管理三處主三要領(lǐng)三導(dǎo)一三方面三主動(dòng)三與有三關(guān)方三面保三持聯(lián)三系，三幫助三全面三反映三該公三司的三意見三和要三求，三以取三得其三對(duì)管三理處三工作三的信三任和三認(rèn)可三；一三方面三盯住三平時(shí)三難得三一見三的該三公司三老板三，頻三頻征三求意三見并三反映三管理三處的三經(jīng)濟(jì)三困難三（常三言道三：會(huì)三哭的三孩子三有奶三吃。三沒奶三吃的三時(shí)候三一定三要哭三，而三且要三哭得三令人三心動(dòng)三。有三淚全三往肚三子里三咽，三是添三不飽三自己三肚子三的）三，以三求得三攜手三維護(hù)三物業(yè)三正常三運(yùn)行三的共三識(shí)。三在贏三得了三該公三司理三解信三任的三基礎(chǔ)三上，三管理三處提三出了三適當(dāng)三減免三滯納三金、三分期三付款三等有三利于三促成三該公三司盡三快繳三清拖三欠管三理費(fèi)三的優(yōu)三惠條三件（三退一三步進(jìn)三兩步三，不三退無三以求三進(jìn)）三。最三后雙三方達(dá)三成了三一致三，自三約定三之日三起分10期，三每月3萬余三元，三隨當(dāng)三月管三理費(fèi)三一同三繳交三拖欠三的費(fèi)三用。10個(gè)月三后，三該公三司拖三欠的三管理三費(fèi)已三全部三繳清三。三點(diǎn)三評(píng)：三物業(yè)三公司三追繳三有意三（而三非惡三意）三欠費(fèi)三，首三先要三使自三己的三管理三服務(wù)三無懈三可擊三。管三理服三務(wù)做三到家三了，三才能三封住三對(duì)方三拖欠三費(fèi)用三的口三實(shí)，三贏得三對(duì)方三的理三解和三信任三。在三這個(gè)三基礎(chǔ)三上，三主動(dòng)三交流三加適三當(dāng)讓三步，三相信三會(huì)感三“上三帝”三的鍥而三不舍——入伙三未入三住的三業(yè)主三欠交三管理三費(fèi)怎三么辦深圳三一知三名的三服裝三公司三在某三廣場(chǎng)三買有20套住三宅，三辦理三了入三伙手三續(xù)，三但一三直沒三有入三住。三他們?nèi)凑杖?guī)定三交納三了10個(gè)月三的管三理費(fèi)三后，三就開三始以三種種三借口三進(jìn)行三拖欠三。三在三這家三公司三欠費(fèi)三之后三，管三理處三屢次三送單三催交三、電三話催三交、三上門三催交三，均三被其三以辦三事人三員不三在無三法核三查、三財(cái)務(wù)三人員三不在三無人三辦理三、總?cè)?jīng)理三不在三無權(quán)三審批三等理三由搪三塞過三去，15個(gè)月三累計(jì)三欠交三管理三費(fèi)52三58三3余元三。三為三了繞三開中三間環(huán)三節(jié)，三直接三與對(duì)三方的三決策三人對(duì)三話，三以加三速問三題的三解決三，同三時(shí)加三大追三繳力三度，三為今三后有三可能三發(fā)生三的經(jīng)三濟(jì)法三律糾三紛保三留與三己有三利的三證明三，管三理處三想出三了一三個(gè)新三的辦三法：三給該三公司三的總?cè)?jīng)理三發(fā)傳三真（三有道三是閻三王好三見、三小鬼三難搪三，要三想解三決問三題，三最好三還是三繞過三中間三環(huán)節(jié)三，直三接去三找有三權(quán)力三解決三問題三的人三），三在傳三真文三件上三列出三對(duì)方三的欠三費(fèi)情三況，三講清三欠費(fèi)三對(duì)管三理運(yùn)三作已三經(jīng)造三成的三不良三影響三，重三申法三規(guī)規(guī)三定的三欠費(fèi)三處罰三辦法三，敦三請(qǐng)迅三速結(jié)三清所三欠的三全部三費(fèi)用三，并三且建三議其三將空三置的三房屋三委托三管理三處代三為出三租，三同時(shí)三說明三這樣三做既三可減三輕對(duì)三方的三管理三費(fèi)開三支又三可給三對(duì)方三增加三一筆三收入三（設(shè)三身處三地為三債務(wù)三人著三想的三建議三，或三許可三以抵三消至三少可三以沖三淡債三務(wù)人三被人三追債三所引三起的三不快三）。三傳真三發(fā)過三去以三后，三仍舊三杳無三音訊三。管三理處三就接三二連三三地三發(fā)，三而且三措辭三愈加三嚴(yán)肅三。直