房地產(chǎn)投資決策二

房地產(chǎn)投資決策目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要特征第一部分如何選擇項(xiàng)目第二部分項(xiàng)目投資決策第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分區(qū)域性周期性專業(yè)性高風(fēng)險(xiǎn)性（一）區(qū)域性房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可移動(dòng)性和長期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性極強(qiáng)。不同城市、城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場(chǎng)條件和價(jià)格水平都會(huì)大相徑庭。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn)，我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)須充分了解當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、法規(guī)等各方面情況。房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮—調(diào)整—衰退—蕭條—復(fù)蘇—繁榮。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性與國民經(jīng)濟(jì)的周期性有著密切的關(guān)系，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。因此我們應(yīng)把握好國民經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。周期性（二）周期性專業(yè)性高風(fēng)險(xiǎn)性區(qū)域性房地產(chǎn)商品具有資本和消費(fèi)品的二重性。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種有價(jià)資產(chǎn)。房地產(chǎn)在一個(gè)國家的總財(cái)富中一般占有較大比重，美國不動(dòng)產(chǎn)占其總財(cái)富的73.2％。房地產(chǎn)交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產(chǎn)上的權(quán)益。只有完成了這些權(quán)益的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)交易才告完結(jié)。房地產(chǎn)商品是絕對(duì)異質(zhì)的，互相不可替代，每一個(gè)項(xiàng)目，每一棟樓，每一個(gè)單位都有差異。所以房地產(chǎn)開發(fā)每個(gè)項(xiàng)目都有不同的特點(diǎn)，不同的目標(biāo)市場(chǎng)，絕對(duì)不能簡單照搬復(fù)制。做每一個(gè)項(xiàng)目都是做全新的事情，具有很強(qiáng)的專業(yè)性。專業(yè)性（三）專業(yè)性區(qū)域性周期性高風(fēng)險(xiǎn)性一方面一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報(bào)。如遇到市場(chǎng)不景氣，則難以退出市場(chǎng)。此外，房地產(chǎn)比較容易受國家和地區(qū)等外部條件的影響。特別是在我國，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在國民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色，更容易受到政策的影響。高風(fēng)險(xiǎn)性（四）高風(fēng)險(xiǎn)性區(qū)域性周期性專業(yè)性目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要特征第一部分第二部分項(xiàng)目投資決策第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分如何選擇項(xiàng)目如何選擇項(xiàng)目土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個(gè)因素。我們常說，房地產(chǎn)開發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。區(qū)位不僅僅是一個(gè)自然地理位置的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)地理狀況與交通地理狀況。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)。看區(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件一是看區(qū)位看交易方式看付款方式不同的地段所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場(chǎng)需求和消費(fèi)特征，如北京CBD附近。在當(dāng)前房地產(chǎn)低速時(shí)期，我們投資重心應(yīng)選擇在中心城市的城市中心。因?yàn)橹行某鞘腥丝诙?，?jīng)濟(jì)總量大，需求大。同時(shí)目前市場(chǎng)的購買者多為自住型，自住型需求一般都要求設(shè)施配套，交通方便，工作生活方便，這些條件多在城市中心才能滿足。同時(shí)我們應(yīng)當(dāng)以一種發(fā)展、動(dòng)態(tài)的眼光把握區(qū)位，雖然宗地的自然地理位置是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位將會(huì)發(fā)生變化?？磪^(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式香檳花園市政府火車北站重慶香檳花園區(qū)位圖如果說地段是大前提，那么場(chǎng)地則是小前提。場(chǎng)地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。不同地塊周圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施往往存在較大差異?？磮?chǎng)地條件二是看地塊的場(chǎng)地條件看區(qū)位看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式地塊的臨街狀況，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)布置產(chǎn)生影響，從而項(xiàng)目銷售和收益都有重要影響。地塊大小和形狀都會(huì)對(duì)場(chǎng)地的有效利用，建筑物的平面布置等產(chǎn)生影響，從而影響銷售。廣州百合花園場(chǎng)地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項(xiàng)目開發(fā)會(huì)因拆遷而存在不定因素。地塊的高差情況。高差較大，即會(huì)影響建筑布局，還會(huì)增加土石方和邊坡支護(hù)工程，增加項(xiàng)目成本?？磪^(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式原貌支護(hù)現(xiàn)狀通常城市規(guī)劃管理部門出于對(duì)整個(gè)城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對(duì)每個(gè)地塊都會(huì)提出具體的規(guī)劃要求。開發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對(duì)項(xiàng)目的影響很大。如用途。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對(duì)資金需求也不一樣。如建筑密度、高度、容積率。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)品。還要關(guān)注設(shè)計(jì)條件的可行性。有時(shí)政府給出設(shè)計(jì)條件，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)限制較大?？匆?guī)劃條件三是看項(xiàng)目的規(guī)劃條件看區(qū)位看交易方式看付款方式看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件看區(qū)位看付款方式看場(chǎng)地條件四是看交易方式看交易方式從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有通過政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。政府土地出讓的途徑操作比較簡單，法律關(guān)系清楚。從當(dāng)前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過名，收購公司股權(quán)。不同的操作方式，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作影響不同。買斷土地過名，除了要關(guān)注土地是否可以無條件使用和法律關(guān)系清楚外，土地收購費(fèi)用全額進(jìn)成本，如同政府出讓一樣操作簡單。通過收購公司股權(quán)的形式來獲取土地，面臨的問題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務(wù)，三是原有員工的處理，四是土地溢價(jià)后稅務(wù)負(fù)擔(dān)。前面三個(gè)問題通過設(shè)置付款條件和要求提供有效擔(dān)保加以化解，但土地溢價(jià)后的稅務(wù)負(fù)擔(dān)將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響。看區(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式案例——江西南昌象湖某項(xiàng)目占地600畝，容積率1.5，可做部分聯(lián)排，銷售均價(jià)4200。要價(jià)68萬/畝，后談到60萬/畝（原土地有效成本20萬左右一畝，每畝溢價(jià)40萬。）轉(zhuǎn)讓方式我們要求土地過名，對(duì)方提出收購股權(quán)。通過對(duì)兩種轉(zhuǎn)讓方式的分析比較，我們發(fā)現(xiàn)收購股權(quán)相當(dāng)于按照地價(jià)97萬元/畝進(jìn)行土地過名轉(zhuǎn)讓?？磪^(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式兩種收購讓方式經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算收購公司（20萬/畝帳面成本）土地過名（60萬/畝帳面成本）銷售價(jià)格42004200減：土地成本600600

建設(shè)成本22002200

費(fèi)用300300

營業(yè)稅金及附加231231銷售利潤869869減：土地增值稅2350稅前利潤634869企業(yè)所得稅258.5217.25稅后凈利潤375.5651.75總投資成本凈利率12%21%看區(qū)重位看場(chǎng)地理?xiàng)l件看規(guī)緩劃條復(fù)件看交易誓方式看付爛款方糟式土地款烏數(shù)額巨齊大，一帶般占開摔發(fā)成本30鍵-7柳0%不等，孟要求付投款快，件不僅是衰造成支鹽付壓力婆，更重寧要的是醋占用資駁金時(shí)間插長，加根大了融驕資成本敗和機(jī)會(huì)最成本?？锤侗O(jiān)款方燃式五是看僻付款方陷式看規(guī)劃福條件看交涼易方錄式看區(qū)位看場(chǎng)恐地條歡件目錄房地產(chǎn)域行業(yè)主奪要特征第一部分第二部分第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分項(xiàng)目沖投資督?jīng)Q策如何選益擇項(xiàng)目項(xiàng)目投值資決策由于房尖地產(chǎn)市貞場(chǎng)具有某區(qū)域性橋、周期雕性、復(fù)示雜專業(yè)覽性和高隨風(fēng)險(xiǎn)性胳，所以痛房地產(chǎn)眉投資每營個(gè)項(xiàng)目輝要科學(xué)屋決策，暮而科學(xué)窩決策是對(duì)建立在矛各種分對(duì)析之上名。房地遲產(chǎn)投敏資三邀要素蕩：時(shí)紹機(jī)、邊地段陜、質(zhì)狐量時(shí)機(jī)地段質(zhì)量房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分閑析市場(chǎng)算供求層分析競(jìng)爭項(xiàng)目分析財(cái)務(wù)盞分析風(fēng)險(xiǎn)笛分析投資決溜策（一）市呆場(chǎng)分析時(shí)機(jī)殲主要嘴是指拔市場(chǎng)定環(huán)境法。房地北產(chǎn)投誘資屬愁于高觸度競(jìng)發(fā)爭的態(tài)市場(chǎng)羞運(yùn)作與，房地產(chǎn)恒企業(yè)的完生存和宣發(fā)展是蓋以適應(yīng)替房地產(chǎn)嘩市場(chǎng)環(huán)無境為前騰提。政治面政策撿環(huán)境橫：主要是糖指城市健規(guī)劃、撲土地政觸策、行慮政法規(guī)賀和領(lǐng)導(dǎo)俗執(zhí)政理境念等構(gòu)籮成。房凡地產(chǎn)不婆僅是生京產(chǎn)資料掃，也是鮮生活資訪料，會(huì)翁對(duì)城市聾發(fā)展、弦生態(tài)環(huán)秘境、城掩市風(fēng)貌市、產(chǎn)業(yè)正布局等爬產(chǎn)生重應(yīng)大影響朋，其在騰社會(huì)經(jīng)的濟(jì)活動(dòng)?xùn)|中具有丸重要影好響。因抵此政府自對(duì)房地怠產(chǎn)業(yè)十?dāng)z分關(guān)注藝，經(jīng)常窩出臺(tái)一脈些措施引和政策只，來調(diào)邁整房地館產(chǎn)商品曉在生產(chǎn)搬、交易威、使用缸過程中想的法律難關(guān)系和難經(jīng)濟(jì)利顛益。我擾們?cè)陧?xiàng)消目立項(xiàng)徹時(shí)，必釣須關(guān)注豎這些政杰策對(duì)項(xiàng)摔目的影縣響。市場(chǎng)分捐析市場(chǎng)鈴供求乳分析競(jìng)爭劣項(xiàng)目器分析財(cái)務(wù)恰分析風(fēng)險(xiǎn)貍分析投資決鑰策經(jīng)濟(jì)揭環(huán)境數(shù)：指城汪市的討經(jīng)濟(jì)術(shù)發(fā)展集水平貴、居險(xiǎn)民收忌入水疊平及嘴消費(fèi)劉結(jié)構(gòu)緩、物訴價(jià)水荒平等雁因素限。一譽(yù)般來絞說，與對(duì)于這經(jīng)濟(jì)繼發(fā)展捐迅速叨的地在區(qū)，度房地領(lǐng)產(chǎn)市券場(chǎng)的難前景槳也十畝分廣吧闊，什市場(chǎng)公機(jī)會(huì)粱相對(duì)匠較多彼，以橋下為弱各城箏市G證DP奮與平部均房上價(jià)示斑意。市場(chǎng)分貪析市場(chǎng)供弟求分析競(jìng)爭項(xiàng)腿目分析財(cái)務(wù)分軌析風(fēng)險(xiǎn)覆分析投資決徑策城市GDP（億元）成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(萬套)成交金額(萬元)成交單價(jià)(元/平方米)全國30076062000

240713882上92203910187北京10488161614.35194112012廣州82166496.926349772深圳78074324.6358413528天津63547166.915137163重慶50974154.701784286杭州47812842.3841714689青島44361951.881387067武漢39606396.233275126成都3901117911.626195254沈陽38618629.654525241長沙3001681

2673925長春25885365.702093900南昌16602762.571294671市場(chǎng)分瘦析市場(chǎng)澆供求懶分析競(jìng)爭房誠項(xiàng)目災(zāi)分析財(cái)務(wù)棚分析風(fēng)險(xiǎn)綠分析投資伐決策社會(huì)美文化農(nóng)環(huán)境餓：指居民默生活習(xí)遮慣、生答活方式犬、消費(fèi)煌觀念以娃及對(duì)生谷活的態(tài)換度，對(duì)唯人生的裙態(tài)度等瓣。社會(huì)伍文化環(huán)劍境在很壩大程度杯上決定吵著人們父的價(jià)值首觀念和轟購買行旬市場(chǎng)呢分析市場(chǎng)居供求長分析競(jìng)爭傾項(xiàng)目燥分析財(cái)務(wù)分運(yùn)析風(fēng)險(xiǎn)踐分析投資剃決策市場(chǎng)喂需求沫分析市。影響網(wǎng)市場(chǎng)扭需求紡的四填個(gè)主膚要因盆素有赤：人口婚數(shù)量悄和結(jié)援構(gòu)。議人口罷是影緩響房掉地產(chǎn)癢需求丟的重研要因藝素。井住房汁是人商類生蔽存不鬧可少網(wǎng)的物姨質(zhì)條領(lǐng)件，奧人口結(jié)基數(shù)僻大，歐絕對(duì)后值增娃加快解，對(duì)灘住房查需求舟也會(huì)約不斷備增加也。而箱且我兼?zhèn)儑澕业纳碳彝ザ氯丝趽P(yáng)結(jié)構(gòu)斬也在疾變化滾，家歌庭平辱均人異口在炒減少號(hào)，對(duì)謙生存撈空間惜的需抬求也耍在增砌多。市場(chǎng)供橋求分析競(jìng)爭項(xiàng)棟目分析財(cái)務(wù)偽分析風(fēng)險(xiǎn)分其析投資決煩策（二）市場(chǎng)供求假關(guān)系分析市場(chǎng)分析家庭收濟(jì)入。分鳥析一個(gè)向地區(qū)的替市場(chǎng)購先買力，嫌最基礎(chǔ)貓的數(shù)據(jù)共還是家艙庭年收不入，購泳房人家弟庭的年崗收入水離平?jīng)Q定胃了購買魚的承受霜能力。普目前政鋒府的設(shè)登想是中膽低收入恥者購經(jīng)瞎?jié)m用銳房，高他收入者香購商品叨房。而牢對(duì)于開痕發(fā)商來糖說，有夾效的購療買力主局要來自固中高收病入群。柱劃分中扮高收入渴人群主得要依據(jù)漢是現(xiàn)行距房價(jià)與筐年可支裳配收入歐相比，卡年收入譯能匹配腹的家庭歡可以說均是中等繪收入層炊，高于禍的為高洞收入者粱。此外傳，居民踏收入預(yù)劣期對(duì)住國房消費(fèi)陵也有相家當(dāng)程度艇影響。市場(chǎng)贊分析市場(chǎng)轎供求準(zhǔn)分析競(jìng)爭項(xiàng)烤目分析財(cái)務(wù)廳分析風(fēng)險(xiǎn)分謊析投資決經(jīng)策城市化日進(jìn)程。冶隨著經(jīng)接濟(jì)持續(xù)垮發(fā)展、弱城市工憲業(yè)現(xiàn)代肅化程度僚不斷提乖高，城遇市將集報(bào)中城鄉(xiāng)屬中的大錦量人口綱。從城巷市發(fā)展飄總進(jìn)程圍來看，裂對(duì)房地鐘產(chǎn)需求惑是旺盛脈的，但戀也不排奴除其需臘求隨經(jīng)紀(jì)濟(jì)發(fā)展側(cè)而波動(dòng)謹(jǐn)。消費(fèi)咱者預(yù)蕉期?；氏M(fèi)廚者預(yù)醒期對(duì)據(jù)未來片經(jīng)濟(jì)啊形勢(shì)吧的預(yù)促期，舌會(huì)直機(jī)接影拉響對(duì)喉房地霞產(chǎn)需疲求。釋如果鞋對(duì)未環(huán)來經(jīng)汽濟(jì)形惹勢(shì)預(yù)鞋期是糟市場(chǎng)分妄析市場(chǎng)供乳求分析競(jìng)爭項(xiàng)則目分析財(cái)務(wù)勉分析風(fēng)險(xiǎn)分奔析投資決池策從以臟上四旅個(gè)因櫻素來崖分析壞，中碰國房優(yōu)地產(chǎn)股有良努好的饑發(fā)展洪前景爹，中營長期殿仍然寬看好爆。我上們要灰堅(jiān)定歷做好蠟主業(yè)仙的信睡心！市場(chǎng)脆分析市場(chǎng)供礙求分析競(jìng)爭項(xiàng)嘉目分析財(cái)務(wù)分襲析風(fēng)險(xiǎn)售分析投資決吃策市場(chǎng)借供應(yīng)箱分析側(cè)。供薦給與屋需求陡是緊桿密地遍聯(lián)系勞在一限起的瞇，供效求關(guān)位系是枕市場(chǎng)攤最重榴要的捕關(guān)系理。我貫們不烈僅要?dú)埧词信髨?chǎng)一株時(shí)賣朋的好踐不好轎，還矛要看叢供求樣關(guān)系顛，供坑大于孕這里的供應(yīng)分析是指靜態(tài)的存量分析。調(diào)查當(dāng)前的存量、過去的走勢(shì)和未來可能的供給。存量以已批預(yù)售面積減去已售面積。在建數(shù)量，一般以批準(zhǔn)施工許可證的面積為依據(jù)。計(jì)劃開工數(shù)量，一般以已供土地而尚未開工的可建面積計(jì)。已獲規(guī)劃許可數(shù)量，從城市規(guī)劃和用地計(jì)劃來分析。從建設(shè)周期、政策周期來分析供應(yīng)的差異。需要注意的是我們分析市場(chǎng)供應(yīng)變化也應(yīng)反映供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。市場(chǎng)彎分析市場(chǎng)供坐求分析競(jìng)爭東項(xiàng)目鵝分析財(cái)務(wù)分脹析風(fēng)險(xiǎn)曲分析投資決乏策上述分錦析必須愛建立在紫科學(xué)準(zhǔn)唱確的市遣場(chǎng)調(diào)研陷的基礎(chǔ)歡上。房呢地產(chǎn)投插資一般煙都是幾值億，甚謀至幾十堤市場(chǎng)瓣分析市場(chǎng)供聚求分析競(jìng)爭項(xiàng)術(shù)目分析財(cái)務(wù)分丸析風(fēng)險(xiǎn)炊分析投資決很策市場(chǎng)棚供求核分析在項(xiàng)屬目落脊實(shí)后崗，要廚對(duì)目賤標(biāo)項(xiàng)吉目進(jìn)下面是案例：北京百合花園競(jìng)爭掀項(xiàng)目絮分析財(cái)務(wù)分飯析風(fēng)險(xiǎn)分賄析投資決庸策（三）薄項(xiàng)目本秧體和競(jìng)醒爭項(xiàng)目烤分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱假日風(fēng)景紫臺(tái)萬年花城遠(yuǎn)洋山水金泰城麗灣保利百合地理位置西四環(huán)外緊鄰西四環(huán)南三環(huán)外西四環(huán)外西二三環(huán)間西三環(huán)外建筑類型板式小高層板式高層小高層、板塔式高層板塔結(jié)合板塔結(jié)合板式高層主力戶型三居（120-140）三居（160-170）90二居100-120二居115復(fù)式二居兩居、三居、(75-92)二居（70-90）130三居130-150三居140三居毛坯/裝修毛坯精裝毛坯毛坯毛坯毛坯周邊配套中小學(xué)各一所售樓處為未來會(huì)所學(xué)校、超市等學(xué)校、超市等學(xué)校、超市等超市交通狀況臨近小屯路，交通不便臨近西四環(huán)，交通相對(duì)便利緊鄰南三環(huán)主路，交通便利臨近地鐵1號(hào)線臨近麗澤路臨近規(guī)劃地鐵站周邊景觀較為荒蕪，未來有綠地公園較為荒蕪周邊相對(duì)荒蕪距雕塑公園相對(duì)較近周邊均為住宅項(xiàng)目臨近長途客運(yùn)站，配套較差項(xiàng)目規(guī)模45萬㎡11.5萬㎡200萬㎡150萬㎡22萬㎡13.8萬㎡產(chǎn)品品質(zhì)中檔高檔中低檔中低檔中高檔中高檔企業(yè)品牌北京中糧萬科北京萬科萬年花城遠(yuǎn)洋地產(chǎn)金泰北京保利項(xiàng)目均價(jià)1340015000122001320014200銷售速度2007年8月4日開盤2007年5月12日開盤2007年10月開盤2007年9月開盤2007年9月開盤預(yù)計(jì)08年6月開盤，銷售周期為1年半對(duì)各調(diào)項(xiàng)目會(huì)的位視置、廚建筑飛類型肯、戶灘型、裕周邊繳配套近、企熄業(yè)品邊牌等料條件汗進(jìn)行畫綜合鐵分析項(xiàng)目名稱假日風(fēng)景紫臺(tái)萬年花城遠(yuǎn)洋山水金泰城麗灣保利百合項(xiàng)目權(quán)重5106787地理位置456597建筑類型1086677主力戶型868789毛坯（裝修）5105555周邊配套3410876交通狀況246588周邊景觀455565項(xiàng)目規(guī)模8510976產(chǎn)品品質(zhì)6105678企業(yè)品牌101068610合計(jì)657773717880銷售速度調(diào)整

一年半銷售周期項(xiàng)目均價(jià)（毛坯）134001350012200132001420014600用“比較材法”，以10分為僻滿分糞，計(jì)孔算合脹理、貝可能歌售價(jià)考慮到20品07年9月百合盜掛牌時(shí)腫，珠三敲角市場(chǎng)蟲已經(jīng)出然現(xiàn)調(diào)整蛇態(tài)勢(shì)。腐為規(guī)避躍風(fēng)險(xiǎn)，抄項(xiàng)目預(yù)膝留5％不確宇定性，胃以140折00元/平方橫米銷恰售均旅價(jià)立辟項(xiàng)。市場(chǎng)分仍析市場(chǎng)供浙求分析競(jìng)爭胖項(xiàng)目繞分析財(cái)務(wù)旬分析風(fēng)險(xiǎn)結(jié)分析投資決啟策在和值競(jìng)爭秤項(xiàng)目憑比較判要摸清競(jìng)爭項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)。競(jìng)爭項(xiàng)目的市場(chǎng)推出均價(jià)不等于實(shí)際成交價(jià)，決策依據(jù)應(yīng)該是市場(chǎng)的“實(shí)際可行的價(jià)格”。要摸清競(jìng)爭項(xiàng)目的銷售周期，一般來講銷售速度和價(jià)格成反比。根據(jù)本項(xiàng)目的投資規(guī)模和經(jīng)營要求作出適當(dāng)調(diào)整。如果要求快速銷售、快速回收資金，價(jià)格應(yīng)定得低一些。市場(chǎng)分盼析市場(chǎng)供佩求分析競(jìng)爭項(xiàng)罪目分析財(cái)務(wù)虜分析風(fēng)險(xiǎn)傍分析投資間決策競(jìng)爭右項(xiàng)目本分析財(cái)務(wù)分抄析是項(xiàng)獻(xiàn)目投資戒決策的堵重要環(huán)種節(jié)，包匪括項(xiàng)目糖成本測(cè)斜算、項(xiàng)轟目投資嚷收益概績算和項(xiàng)籠目資金四運(yùn)作分網(wǎng)析，通吧過這些伯分析我糠們不僅得要分析因項(xiàng)目的年投資價(jià)姓值，還漆要分析胖我們投啦資此項(xiàng)每目的資隱金能力塔。市場(chǎng)竭供求籌分析財(cái)務(wù)分搏析風(fēng)險(xiǎn)分采析投資削決策（四）餃財(cái)務(wù)分基析市場(chǎng)分析財(cái)務(wù)分亮析之一——項(xiàng)目罩成本統(tǒng)。項(xiàng)目氏成本制一般油包括范土地妹成本嫁、前種期費(fèi)倘用、烤市場(chǎng)分魂析市場(chǎng)青供求篩分析競(jìng)爭屆項(xiàng)目產(chǎn)分析財(cái)務(wù)分佩析風(fēng)險(xiǎn)刊分析投資察決策

項(xiàng)目總額單價(jià)比例備注總建單價(jià)可售單價(jià)一土地費(fèi)用1103156408800865.7%

1土地中標(biāo)價(jià)格10480060887607

2契稅3144183228按總地價(jià)的3％3補(bǔ)交出讓金及契稅2371138172補(bǔ)交地上商業(yè)地價(jià)款二前期費(fèi)用133377970.8%

1勘探設(shè)計(jì)費(fèi)用861506250元/平方米2地下管線遷移3001722

3臨水臨電安裝等前期費(fèi)172101210元/平方米三土建建設(shè)投資313271820227418.7%

1土建安裝3086417932240

1.1土建總承包2289513301662

1.2甲方分包5302308385包括電梯、消防、門窗等1.3甲供材料設(shè)備2668155194包括外墻材料、電箱電表等2工程監(jiān)理費(fèi)3091822基建造價(jià)的1%3質(zhì)檢監(jiān)測(cè)費(fèi)154911基建造價(jià)的0.5%北京脂百合新花園溝立項(xiàng)墊成本測(cè)油算表腰（一腫）

項(xiàng)目總額單價(jià)比例備注總建單價(jià)可售單價(jià)四紅線內(nèi)市政配套工程51783013763.1%

1供電2066120150六通一平，暫定120元/平方米2自來水工程5163037六通一平，暫定30元/平方米3雨污水工程5163037六通一平，暫定30元/平方米4燃?xì)夤こ?302531六通一平，暫定25元/平方米5熱力工程7664556六通一平，暫定45元/平方米6道路工程2581519六通一平，暫定15元/平方米7園林綠化工程6243645綠化面積250元五政府收費(fèi)30991802251.8%

1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2754160200按160元/平方米2報(bào)建報(bào)批費(fèi)344202520元/平方米六不可預(yù)見費(fèi)81948590.5%二至五的2%

一至六項(xiàng)合計(jì)15207088341103990.6%

七管理費(fèi)用80046580.5%800萬八財(cái)務(wù)費(fèi)用109426367946.5%按實(shí)際資金情況九銷售費(fèi)用40552362942.4%銷售額2％總投資合計(jì)167868975212185100%

北京百序合花園鏟立項(xiàng)成本測(cè)掘算表（二）經(jīng)測(cè)蘇算項(xiàng)促目立刮項(xiàng)時(shí)叉總建穿筑面脆積17蓋.2萬平方捐米，可衰售面積13.河7萬平方剖米。預(yù)罩計(jì)總投蔽資16.碼79億元如，折床合總吸建單落價(jià)97拜52元/平方米出，可售丘單價(jià)12疏18斃5元/平方米蛋。其中桿：土地桃費(fèi)用11.爸03億元?dú)?，占篇總成嚷本?5.淡7%；前期費(fèi)班用0.1嶄3億元漿，占0.8危%；土建安廊裝3.1撥3億元，炮占18.脖7%；紅線內(nèi)床配套0.5遵2億元，撤占3.鋪1%；政府收塞費(fèi)0.鮮31億元，最占1.肢8%；開發(fā)紅費(fèi)用1.5憲8億元，瘋占9.攀4%。實(shí)際規(guī)運(yùn)作慨中面銷積有池所增陣加，秩總建歪筑面汁積17.異8萬平方舊米，可舅售面積13做.9萬平令方米性，動(dòng)材態(tài)成皺本為17旬.3枯4億元，屈上漲了3%，但據(jù)折合夕總建息單價(jià)字為976墾2元/平方張米，厲僅上依漲了0.1智%。市場(chǎng)耳分析市場(chǎng)供渾求分析競(jìng)爭美項(xiàng)目蜓分析財(cái)務(wù)而分析風(fēng)險(xiǎn)目分析投資卻決策財(cái)務(wù)分踩析之二——收入測(cè)欠算。收入學(xué)測(cè)算燒一般敞包括遷銷售杜收入奔和租扎金收屯入或她物業(yè)犬價(jià)值笛，如綁果是醫(yī)持有閉自營遷物業(yè)蟻，一籌般按魄內(nèi)部錯(cuò)收益耕法來勢(shì)測(cè)算樸。市場(chǎng)睜分析市場(chǎng)幣供求貸分析競(jìng)爭炕項(xiàng)目豬分析財(cái)務(wù)溜分析風(fēng)險(xiǎn)厘分析投資決泉策項(xiàng)目慨立項(xiàng)祝時(shí)預(yù)柱計(jì)可災(zāi)實(shí)現(xiàn)打總銷錢售收楚入20飼.2御8億元，尸其中車委庫是按病照可售汽車庫的蓋建安成腹本來計(jì)閉算，資見產(chǎn)值0.4億。實(shí)際拼執(zhí)行套過程事中，厲由于尚趕在什市場(chǎng)惠出現(xiàn)較調(diào)整類前開思盤銷偵售，填目前紗住宅眉銷售收入合計(jì)14719元/平方米202765萬元住宅14000元/平方米180265萬元配套商業(yè)25000元/平方米22500萬元資產(chǎn)（地下車庫）292元/平方米4027萬元北京百嬌合花園拿立項(xiàng)收趨入預(yù)測(cè)住表市場(chǎng)分抽析市場(chǎng)蛛供求槳分析競(jìng)爭招項(xiàng)目仇分析財(cái)務(wù)蠅分析風(fēng)險(xiǎn)是分析投資憂決策財(cái)務(wù)睛分析稍之三——現(xiàn)金哭流量揉分析乒。替現(xiàn)金粒流量番分析披中應(yīng)辱包括摘：項(xiàng)目所罰需投資互總額。項(xiàng)目簽所需偏啟動(dòng)盞資金瞧。企業(yè)伴可調(diào)叉劑資扮金和慕預(yù)計(jì)役可調(diào)艇動(dòng)資哪金。項(xiàng)目攜資金郵缺口航最高把值、管時(shí)點(diǎn)熔及解答決辦煤法。融資可湊能與成洪本。市場(chǎng)分豬析市場(chǎng)頸供求纏分析競(jìng)爭砍項(xiàng)目紋分析財(cái)務(wù)市分析風(fēng)險(xiǎn)旬分析投資巴決策序號(hào)年份2007年2008年2009年2010年合計(jì)項(xiàng)目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00017100342003420030000300002700019489538853882027651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027652現(xiàn)金流出78540333753100547278441084478178817947276084050(93)1768452.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費(fèi)用40601001001001006363636325258002.4銷售費(fèi)用00040681181130430430430440640640552.5稅費(fèi)0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)(3100)1162826356233562218321183175281188113385482259214累計(jì)凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220191012043925921

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)(2951)10798238772064319129178211438695131045417873396累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)211631617339

計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按季度3.64%按年14.56%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥7,339.00萬元

靜態(tài)投資回收期8.59季度2.15年

動(dòng)態(tài)投資回收期

9.78季度2.44年

北京狐百合答花園晴立項(xiàng)鋪全投資顆現(xiàn)金豆流量型表序號(hào)

年份2007年2008年2009年2010年合計(jì)項(xiàng)目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00097100342003420030000300002700019489538853882827651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027651.2銀行貸款

80000

800002現(xiàn)金流出785403337536046984935622230288882951029787176714050(93)2639012.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費(fèi)用40601001001001006363636325258002.4銷售費(fèi)用00040681181130430430430440640640552.5歸還銀行貸款本金

1000020000200002000010000

800002.6銀行貸款利息

504151215121386107169331563

70562.7稅費(fèi)0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)（3100）

9112424844119701112490(2787)181813385482203774累計(jì)凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923140351452611739135571489520377

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)（2951）

846182250710580959413(2287)14561045417894176累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653461250252738419352399417

計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按季度4.97%按年19.87%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥9,416.69萬元

靜態(tài)投資回收期4.96季度1.24年

動(dòng)態(tài)投資回收期5.65季度1.41年

北京妻百合閣花園亮立項(xiàng)迅自有資金姐現(xiàn)金流陸量表百合須花園晚立項(xiàng)選時(shí)現(xiàn)手金流輛測(cè)算霜情況吵見上漏表。立項(xiàng)時(shí)犁項(xiàng)目預(yù)偶計(jì)在08年三宮季度閃收回預(yù)自有嘆資金湊投資喪，在09年三季吃度收回監(jiān)全部投芹資，實(shí)企現(xiàn)正現(xiàn)糾金流。根據(jù)僵目前斥情況捆來看伶，項(xiàng)何目已奏于08年5月取感得銀淺行貸伸款10億元離，20例08年7月再批取得1.腸5億元叨，至含此股戴東已跡全部銅收回熔。截挎至目鈔前項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)梨現(xiàn)銷決售回?cái)z籠10.幻玉86億元餡，累貢計(jì)投危資13天.3億，按叼照目前商的銷售飾回籠速險(xiǎn)度，二趙季度即湯可收回沖全部投劍資，實(shí)桿現(xiàn)正現(xiàn)營金流。市場(chǎng)邊分析市場(chǎng)供合求分析競(jìng)爭返項(xiàng)目果分析財(cái)務(wù)光分析風(fēng)險(xiǎn)分醫(yī)析投資決功策財(cái)務(wù)分再析之四——盈利燥分析欺。項(xiàng)貼目盈勉利分施析主保要是鳥計(jì)算彼與評(píng)涂價(jià)項(xiàng)族目盈諒利能賭力的爛指標(biāo)本稅前成本利潤率。投資總額是指包括貸款利息的總投資。這項(xiàng)指標(biāo)反映的是項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和項(xiàng)目盈利能力，也是公司實(shí)現(xiàn)利潤的主要依據(jù)。百合花園項(xiàng)目立項(xiàng)階段稅前成本利潤率為15.1%，目前測(cè)算稅前利潤率已經(jīng)達(dá)到21.2%。市場(chǎng)疤分析市場(chǎng)供唇求分析財(cái)務(wù)分語析風(fēng)險(xiǎn)泥分析投資決折策投資年捆因?yàn)椴糠止蓶|投入是以貸款來計(jì)算的。因此在實(shí)際工作中我們按下面的計(jì)算來考核：這個(gè)指標(biāo)主要反映股東對(duì)項(xiàng)目的投資價(jià)值。資金是有時(shí)間價(jià)值的，股東投入5億元，項(xiàng)目凈利潤2億。如果兩年做完，年投資回報(bào)率20%，如果四年做完，年投資回報(bào)率僅為10%。百合花園項(xiàng)目立項(xiàng)階段測(cè)算實(shí)投資金年回報(bào)率15.3%。目前測(cè)算的這個(gè)數(shù)已經(jīng)達(dá)到26.3%。市場(chǎng)分標(biāo)析市場(chǎng)僅競(jìng)爭項(xiàng)樹目分析風(fēng)險(xiǎn)分肢析投資決抹策（五）辮風(fēng)險(xiǎn)分腳析房地產(chǎn)目投資是穿機(jī)遇與疏風(fēng)險(xiǎn)并拼存的。房地產(chǎn)存投資風(fēng)保險(xiǎn)主要豎體現(xiàn)在綿投入資住金的安搖全性，走期望收愿益的可胡靠性，腳投資項(xiàng)開目的變謙現(xiàn)性和晴資產(chǎn)管得理復(fù)雜挽性。很鍋顯然，代我們?cè)诔瘺Q策項(xiàng)掠目投資城的過程掏中，如蒼果其他廳條件都晝相同，哄肯定會(huì)秋選擇收擁益最大績的投資按項(xiàng)目，胳但在大導(dǎo)多數(shù)情掀況下，椅收益并梨非唯一撞的標(biāo)準(zhǔn)桌，因?yàn)橹彩找嬷毁愂且环N榆可行的廊未來的告風(fēng)險(xiǎn)利憑益，而半不是現(xiàn)似實(shí)的利捐益，而蔽項(xiàng)目運(yùn)眉作中的渴風(fēng)險(xiǎn)將篇影響收余益的實(shí)汪現(xiàn)，所壁以我們略決策投坦資項(xiàng)目挪時(shí)，必龜須進(jìn)行拾風(fēng)險(xiǎn)分扯析。市場(chǎng)分私析市場(chǎng)死供求庭分析競(jìng)爭項(xiàng)魔目分析財(cái)務(wù)嚴(yán)分析風(fēng)險(xiǎn)餓分析投資致決策市場(chǎng)分任析市場(chǎng)貍供求孝分析競(jìng)爭項(xiàng)體目分析財(cái)務(wù)趁分析風(fēng)險(xiǎn)分河析投資決挖策從我們狠實(shí)踐來仁看，常匆見的需災(zāi)要關(guān)注尾的風(fēng)險(xiǎn)魔：法律風(fēng)優(yōu)險(xiǎn)。價(jià)格竟下跌升風(fēng)險(xiǎn)晶。成本羨上升兼風(fēng)險(xiǎn)竟。政策風(fēng)醋險(xiǎn)財(cái)務(wù)稻風(fēng)險(xiǎn)快。管理暖風(fēng)險(xiǎn)隱。風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)成本上升風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)分惱析市場(chǎng)供才求分析競(jìng)爭項(xiàng)葉目分析財(cái)務(wù)分嬌析風(fēng)險(xiǎn)分票析投資皇決策在決突策項(xiàng)輕目時(shí)志，我扔們一臨定要取對(duì)選甲定項(xiàng)離目進(jìn)裂行風(fēng)耗險(xiǎn)分共析，橡并對(duì)嚴(yán)風(fēng)險(xiǎn)偉防范芒采取延措施賭，如欲摸清尼法律南關(guān)系漆，進(jìn)示行法西律界閉定；旺進(jìn)行周敏感斥性分洋析，定提高奪項(xiàng)目亦立項(xiàng)輸標(biāo)準(zhǔn)訊；對(duì)驗(yàn)政策廳走勢(shì)昂進(jìn)行憶研究勤，適畢應(yīng)政嘩策要旦求；帆對(duì)自錢身的蓬財(cái)力僑人力沿進(jìn)行襪認(rèn)真消摸底揉，做施自己綿能做討的事鮮等等艷。任何事蘋都有風(fēng)悶險(xiǎn)。我責(zé)們?cè)谕冬F(xiàn)資決策層中分析櫻風(fēng)險(xiǎn)，真目的在淡于提前仙發(fā)現(xiàn)風(fēng)蜓險(xiǎn)，提迷前防范念風(fēng)險(xiǎn)，以盡可朝能小的的風(fēng)險(xiǎn)來虛獲取盡挪可能高惕的投資顧回報(bào)。市場(chǎng)分祖析市場(chǎng)供尺求分析競(jìng)爭項(xiàng)對(duì)目分析財(cái)務(wù)分掏析風(fēng)險(xiǎn)瘡分析投資決宰策風(fēng)險(xiǎn)分丹析由于敞房地裳產(chǎn)投代資決不策重機(jī)大，趟在進(jìn)狐行上章述分情析后得還應(yīng)披采取勾審慎埋的態(tài)第度。資我們悅必須湯時(shí)刻瓦控制婆自己尋過于會(huì)樂觀腫的態(tài)驚度，應(yīng)保持促一種“回健康的兇懷疑”配態(tài)度來油對(duì)待前肌期獲得禿的專業(yè)讀意見。使自己藥既不期很望過高金的售價(jià)凳水平，婦也不期晚望過低民的開發(fā)驅(qū)成本。掙同時(shí)還型需考慮未某些意溜外事件蛇可能導(dǎo)芒致的損貍失。如轉(zhuǎn)果這樣拔做了，可即使可抓能失去駱一些投窗資機(jī)會(huì)府，但也荒會(huì)避免做由于盲外目決策擇帶來的撒投資損齊失。采夜取審慎溫的態(tài)度思是向公雕司負(fù)責(zé)碰。同時(shí)投貼資決策悔應(yīng)履行外嚴(yán)格的探?jīng)Q策程歇序，應(yīng)劉該召集器經(jīng)營班役子和全兄體相關(guān)鈔人員進(jìn)駁行集體察研究，哥議定后扇再報(bào)董藏事會(huì)或逐上級(jí)公土司審批喇。經(jīng)營班袍子（尤就其是總掃經(jīng)理）煩要對(duì)上當(dāng)報(bào)材料按的真實(shí)憲準(zhǔn)確承冊(cè)擔(dān)責(zé)任。財(cái)務(wù)分犬析競(jìng)爭項(xiàng)雅目分析市場(chǎng)判供求查分析投資決勿策（六）鑄決策分?jǐn)⑽鍪袌?chǎng)分析目錄房地產(chǎn)輩行業(yè)主和要特征第一部分第二部分第三部分第四部分項(xiàng)目投亡資決策如何約選擇艷項(xiàng)目項(xiàng)目園在于陽操作編制從開發(fā)斥計(jì)劃進(jìn)行規(guī)榮劃設(shè)計(jì)組織須工程詳建設(shè)全力推提進(jìn)營銷（一）免編制開際發(fā)計(jì)劃遍，并嚴(yán)郵格執(zhí)行1、編裝制依喇據(jù)一是根洋據(jù)市場(chǎng)櫻情況二是企挨業(yè)發(fā)展經(jīng)規(guī)劃和染年度經(jīng)肺營計(jì)劃三是項(xiàng)郊目立項(xiàng)丟的可行黃報(bào)告2、分類萍及概述計(jì)劃分到為：資鹿金計(jì)劃背和進(jìn)度燦計(jì)劃。（1）資恐金計(jì)慕劃包括資擱金籌措段、投入婚、回收會(huì)及成本掙、利潤垂實(shí)現(xiàn)等歡計(jì)劃。期重點(diǎn)要題把握資茶金籌措鏡、成本坐控制和蚊利潤目綁標(biāo)三大點(diǎn)項(xiàng)。資金籌措成本控制利潤目標(biāo)編制造開發(fā)卻計(jì)劃進(jìn)行規(guī)美劃設(shè)計(jì)組織墊工程連建設(shè)全力尤推進(jìn)坑營銷廣州天貼河北項(xiàng)街目資金巨工作流迅程廣州天錄河北項(xiàng)童目盈利匙規(guī)劃表科目金額一、營業(yè)收入79407二、營業(yè)總成本

其中：營業(yè)成本43105營業(yè)稅金及附加4471土地增值稅6531管理費(fèi)用818財(cái)務(wù)費(fèi)用0銷售費(fèi)用2382三、營業(yè)利潤22100減：所得稅費(fèi)用5525四、凈利潤16575編制開估發(fā)計(jì)劃進(jìn)行瓣規(guī)劃婚設(shè)計(jì)組織工杜程建設(shè)全力累推進(jìn)阻營銷廣州惰天河吹北項(xiàng)咱目資捉金平婚衡表

項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年合計(jì)一、資金支出土地費(fèi)用19378

19378

建設(shè)成本415570010000540421519

利息支出

7367367362208

稅金支出

52991122716526

費(fèi)用支出

1000120010003200

償還貸款

2500025000

股東投資收回

19793

19793

合計(jì)1979374363702843367107624二、資金來源銷售回籠

597031970479407

新增貸款

25000

25000

股東自有資金投入19793

19793

合計(jì)19793250005970319704124200資金盈缺

01756422675-2366316576期初資金

0017564402390期末資金

017564402391657516575編制徹開發(fā)令計(jì)劃進(jìn)行寒規(guī)劃劫設(shè)計(jì)組織吊工程穴建設(shè)全力篩推進(jìn)炒營銷資金籌膠措主要拘要靠造銀行帳貸款舞。房高地產(chǎn)來投資告大、國周期鹽長，遙全靠寧投資裳者自僻有資予金投賓入，來一是雷投不贊起二差是不掉合算附。百居分之鐵十幾欺的利錄潤要翻幾年包才實(shí)工現(xiàn)并懶不高努。房徒地產(chǎn)思企業(yè)漂的成彎功在佛于利纖用財(cái)豈務(wù)杠融桿，坡以小基搏大答，用30－40％左右碰的實(shí)投獨(dú)資金，響通過銀蹲行貸款戚和銷售判回收滾閣動(dòng)發(fā)展銅，完成丑全額投幣資。在風(fēng)炸險(xiǎn)可莫控的瞞前提歐下，括保持頑一定閥的負(fù)膜債率肅，利挽用財(cái)業(yè)務(wù)杠木桿保味持適妙度規(guī)優(yōu)模經(jīng)慣營。編制牙開發(fā)始計(jì)劃進(jìn)行遲規(guī)劃末設(shè)計(jì)組織齊工程斯建設(shè)全力尖推進(jìn)附營銷成本裹控制至關(guān)重峰要。價(jià)隙格競(jìng)爭尚是最直炒接的競(jìng)照爭，只蹈有成本漢領(lǐng)先，貓我們才妙具有競(jìng)甩爭優(yōu)勢(shì)不，才能均保證項(xiàng)蟻目預(yù)期測(cè)利潤。厭我們要痛根據(jù)立對(duì)項(xiàng)報(bào)告胡，將成蒙本控制斤目標(biāo)分庭解到每舉個(gè)環(huán)節(jié)阿。從項(xiàng)紛目第一陜步抓起城，自始險(xiǎn)至終，新全體員晨工有責(zé)花。這就水是我們砍常說的全員溉全過跪程成敗本控顆制。利潤實(shí)惕現(xiàn)是我們印運(yùn)作項(xiàng)鹽目的最鐘終目標(biāo)喂，也是罩落實(shí)企偏業(yè)規(guī)劃暗和年度豆經(jīng)營任居務(wù)的需示要。一箭定要維譯護(hù)利潤縮慧目標(biāo)計(jì)輝劃的嚴(yán)搬肅性。決不僅總滾目標(biāo)要罰落實(shí)，無而且要?jiǎng)?chuàng)按照年唉度計(jì)劃禁堅(jiān)決落采實(shí)。這發(fā)應(yīng)該是順企業(yè)經(jīng)仰營主要旋考核的稍內(nèi)容。編制鄙開發(fā)苦計(jì)劃進(jìn)行規(guī)壁劃設(shè)計(jì)組織轎工程句建設(shè)全力推給進(jìn)營銷（2）進(jìn)侍度計(jì)星劃房地遞產(chǎn)開原發(fā)進(jìn)罪度，賽對(duì)于立房地鵲產(chǎn)開扇發(fā)至笛關(guān)重平要，局他不務(wù)僅要竊加快榮產(chǎn)出從，加棵快資銳產(chǎn)周葡轉(zhuǎn)率渾和減深少資喂金占驗(yàn)用節(jié)安約財(cái)嫂務(wù)成宣本，仙盡快瞞實(shí)現(xiàn)務(wù)利潤抵。而史且要宮在一癢定階請(qǐng)段促娛使產(chǎn)蔬品盡托快達(dá)怒到可休售條夕件，營便于浙公司經(jīng)及時(shí)墳主動(dòng)診占領(lǐng)名市場(chǎng)餡先機(jī)躲。進(jìn)度嫂計(jì)劃春包括嚴(yán)市場(chǎng)伐調(diào)研織、規(guī)掩劃設(shè)錯(cuò)計(jì)、尋報(bào)建垮辦證盞、工功程建灑設(shè)、澇銷售穿招租叉、交蝦樓物岸業(yè)管軍理或易組織滲經(jīng)營密六大薦部分身。各定大部溫分還鈴有小評(píng)計(jì)劃級(jí)，小畝計(jì)劃睡服從權(quán)大計(jì)甘劃，貿(mào)局部齊計(jì)劃宿服從妖總體準(zhǔn)計(jì)劃皮。在靜計(jì)劃首中我黑們重點(diǎn)關(guān)德注正式撇開工時(shí)果間，開而盤銷售臘時(shí)間和雁竣工驗(yàn)四收時(shí)間畢。編制開尖發(fā)計(jì)劃進(jìn)行奏規(guī)劃荷設(shè)計(jì)組織布工程旨建設(shè)全力化推進(jìn)葵營銷廣州天夠河北項(xiàng)逼目開發(fā)總負(fù)流程圖廣州善天河煩北項(xiàng)目設(shè)究計(jì)流程圖廣州天嗓河北項(xiàng)目工建程流程圖廣州出天河吉北項(xiàng)目銷陜售流程圖廣州糧天河蚊北項(xiàng)目主體娛進(jìn)度大部莖分工舌作簡牢單看感有先槐有后恥，互奴為前須提，云但更盞多的施是互尾相交富錯(cuò)，領(lǐng)各項(xiàng)碧工作鄰要主答動(dòng)提哈前介齒入，店提前姿準(zhǔn)備霸，提滔前工韻作。這里廟要強(qiáng)唯調(diào)的魂一點(diǎn)饅：雖遵然銷述售、禮租賃街常常舍是房鋤地產(chǎn)縱開發(fā)伏的最兆后階蹤蝶段，耽但房瞇地產(chǎn)粉營銷貴卻絕搬不應(yīng)呈該等葛到銷獸售、丑租賃請(qǐng)階段樓才開減始，籌一般逝而言只，從介最初綁的投護(hù)資決豆策階看段的聚市場(chǎng)類分析鍬開始搜，就鞋應(yīng)該招讓市濤場(chǎng)營際銷人煮員介快入進(jìn)手來，息讓他縣們參拘與項(xiàng)維目的蹤蝶市場(chǎng)草定位相，公榮司全斥體員映工根涉據(jù)項(xiàng)消目的宇市場(chǎng)功定位豆而進(jìn)荒行產(chǎn)澆品生章產(chǎn)和板各項(xiàng)員工作付，也嗽就是驗(yàn)我們斤說的全員全也過程營莫銷。編制幼開發(fā)妥計(jì)劃進(jìn)行規(guī)嘴劃設(shè)計(jì)組織工踢程建設(shè)全力推壺進(jìn)營銷進(jìn)度計(jì)薯劃的時(shí)磁間控制遷：規(guī)劃朝設(shè)計(jì)及秀報(bào)建、譯市場(chǎng)調(diào)刺研等正鄰式開工臺(tái)前的準(zhǔn)迎備階段緊，一般蝴是6-檢12個(gè)月，觸城市管愧理辦事越效率不鐘同而有嚴(yán)差異，突主體建便設(shè)一般落是平均磨五層一澇個(gè)月再跑加3個(gè)月裝擋修，一怪個(gè)月驗(yàn)譜收。也腔就是說尤，18層加兩李層地下千室一般靜兩年內(nèi)高。由于漢地質(zhì)垃不同報(bào)，基璃坑支掃護(hù)，里選擇楚基礎(chǔ)畫形式僑不同般，會(huì)罩有些地差異載，但消進(jìn)入步框架挨建筑禮基本蘆上是經(jīng)一致很的，勁后期還工程喝主要貨是統(tǒng)捉籌兼威顧科舉學(xué)安漆排。編制境開發(fā)典計(jì)劃進(jìn)行譯規(guī)劃薦設(shè)計(jì)組織工浸程建設(shè)全力推終進(jìn)營銷3、分期輕計(jì)劃大項(xiàng)目析進(jìn)度計(jì)鋤劃還包補(bǔ)括分期烘的開發(fā)而計(jì)劃。分期箭開發(fā)昨有利壯于公希司控佛制開薪發(fā)投薯資規(guī)栗模，堤增加否資金億周轉(zhuǎn)峰能力角，制攏定出遵合理輩的營肺銷計(jì)祖劃，弱降低視運(yùn)作紀(jì)風(fēng)險(xiǎn)般，便滔于價(jià)眼格上喂升，雹實(shí)現(xiàn)汁價(jià)格月目標(biāo)圾，推枕動(dòng)項(xiàng)殲?zāi)空w成縱功。編制開司發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)訂劃設(shè)計(jì)組織浸工程挪建設(shè)全力景推進(jìn)動(dòng)營銷項(xiàng)目分村期根據(jù)系項(xiàng)目的譜不同，塔可采取路不同的忙劃分辦已法，對(duì)市場(chǎng)萍有把握籌但資金雁不足可鑼先做價(jià)宇值最低扎的地塊庸，靠低狀價(jià)促進(jìn)所銷售快統(tǒng)速回收庸資金。對(duì)市場(chǎng)唐沒把握漲，先做溫價(jià)值最吩大的地罩塊，以丘產(chǎn)品品妖質(zhì)吸引裝消費(fèi)者查。有些項(xiàng)廁目前期誰投資大澇，為了棗提高市升場(chǎng)覆蓋活率，擴(kuò)央大銷售甩，加快襪資金回杠收，高毒端產(chǎn)品析和一般貌產(chǎn)品同及時(shí)進(jìn)行速開發(fā)，爺比如上插海葉上采海項(xiàng)目戴。分期計(jì)聲劃不管宇怎么劃喚分，每簡一期應(yīng)撒該相對(duì)注獨(dú)立，計(jì)組團(tuán)集冤中。從雷而便于秘工程組腔織和交私付使用籠后的物裳業(yè)管理金。編制按開發(fā)他計(jì)劃進(jìn)行規(guī)炸劃設(shè)計(jì)組織工輝程建設(shè)全力句推進(jìn)粥營銷組織攔工程謹(jǐn)建設(shè)全力推炒進(jìn)營銷成本領(lǐng)暖先策略擺、聚焦泉策略和恢差異化槐策略是秒美國管多理學(xué)者薦邁克爾?波特在提出涼的市殺場(chǎng)競(jìng)黎爭的紫三個(gè)漿基本頂戰(zhàn)略顫。這錯(cuò)三個(gè)爺策略黃在項(xiàng)搭目規(guī)依劃設(shè)普計(jì)中熟應(yīng)加登以把伯握。成本領(lǐng)先聚焦差異化進(jìn)行趨規(guī)劃劇設(shè)計(jì)（二善）緊旺扣市顯場(chǎng)進(jìn)牢行規(guī)做劃設(shè)拾計(jì)編制開僅發(fā)計(jì)劃1、做好渡項(xiàng)目的皆市場(chǎng)定距位一個(gè)項(xiàng)廳目不可或能對(duì)所牢有類型惠的客戶拒都提供業(yè)滿意的驅(qū)產(chǎn)品。淋房地產(chǎn)忍公司若域想在競(jìng)棄爭中立分于不敗偉之地，籮必須對(duì)副自己的戒服務(wù)對(duì)貓象，服疾務(wù)區(qū)域繡有明確霞的界定管，進(jìn)行伴準(zhǔn)確的棋市場(chǎng)定您位，即“為誰寄的需要出服務(wù)，維你的產(chǎn)盈品賣給起誰”。這個(gè)捎定位蔑是項(xiàng)形目本敗身?xiàng)l灣件和野市場(chǎng)還需求我的結(jié)靜合。針項(xiàng)目泛規(guī)劃滿設(shè)計(jì)貍不純竭是技鬧術(shù)設(shè)杠計(jì)，次更重院要的抓是開嘩發(fā)方鍬案的化確定盯。不鼠根據(jù)行項(xiàng)目判情況央，準(zhǔn)犬確進(jìn)績行市理場(chǎng)定綢位的識(shí)項(xiàng)目殿規(guī)劃溪做得鞠再漂涂亮也蝦不是旨好規(guī)速劃，圓將對(duì)下項(xiàng)目護(hù)開發(fā)伯帶來駁災(zāi)難償性的噸后果濾。編制代開發(fā)糞計(jì)劃進(jìn)行習(xí)規(guī)劃攏設(shè)計(jì)組織工掀程建設(shè)全力駐推進(jìn)陜營銷2、突拆出主否題，匙營造告亮點(diǎn)確定獨(dú)項(xiàng)目督市場(chǎng)尤定位廚后，派要注格意緊板扣目示標(biāo)客故戶群碧的偏耗好。之在規(guī)仿劃設(shè)兼計(jì)中扭，除賭了要諒注意蔥創(chuàng)造必自然順舒適齊，方弦便的迫居住蟻環(huán)境患外，眠更重靈要的叫是要嫌盡可墓能地搞滿足撓目標(biāo)羞客戶膽群的忘偏好捉。對(duì)市場(chǎng)醫(yī)需求、梳消費(fèi)群謀體、競(jìng)貢爭對(duì)手償、樓盤熱特色、勻地理位圍置、人導(dǎo)文環(huán)境歸等一系痛列要素囑進(jìn)行整摸合、集釣成和創(chuàng)糾造，樹貝立一個(gè)霉明確的慮主題，栽以給消租費(fèi)者鮮筋明而強(qiáng)梳烈的感商知形象脖，突出及項(xiàng)目的嚇特色。泊從而與牽周邊競(jìng)迎爭項(xiàng)目技形成差超異，突綢出特色軟。這樣鏈才能夠丹吸引目姨標(biāo)客戶鬧的注意往力，取林得市場(chǎng)誤先機(jī)，坦形成自泥己的項(xiàng)創(chuàng)目品牌埋。編制開汗發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)御劃設(shè)計(jì)組織工誰程建設(shè)全力推熟進(jìn)營銷重慶小叔泉?jiǎng)e墅貴州溫看泉新城重慶作高爾漫夫花弱園3、以臺(tái)經(jīng)濟(jì)稼效益沖為中編心進(jìn)純行方樣案優(yōu)格選。（1）資介源最毒大利譯用。綿房地艇產(chǎn)開桂發(fā)對(duì)累土地久應(yīng)追弟求最癢高最氧佳利梅用，慘也就界是說例在技筐術(shù)可武行、罰規(guī)劃釘許可喚、財(cái)貧務(wù)允棋許的數(shù)前提選下達(dá)巨到最加有效錢利用剪。盡想可能掌多為摧客戶羽創(chuàng)造桑價(jià)值年。編制開澤發(fā)計(jì)劃進(jìn)行職規(guī)劃記設(shè)計(jì)組織肢工程刑建設(shè)全力框推進(jìn)烈營銷南海保諷利花園集中小部分梢土地爪提高籍開發(fā)星強(qiáng)度調(diào)劑托部分希土地毛做高絨品質(zhì)俗的產(chǎn)頑品沿街應(yīng)透設(shè)立商泉鋪、提手高售價(jià)狀，如廣咳州心語筐花園。容積率艱高不是弊唯一。（2）方抓案最權(quán)省錢修。樓群布槳局要利四用地形渡地質(zhì)、雅舒適有席度、與葛用地達(dá)糊到一致摸。供電應(yīng)抱盡量設(shè)換置在中慌心，減于少低壓券供電距稈離。要保做證產(chǎn)失品盡汽快變泰現(xiàn)，拆盡量尖少設(shè)押置不脆易銷僅售的斃大商刃業(yè)和境車庫孔。（3卸）建除筑檔珍次和目市場(chǎng)芬定位礙相匹請(qǐng)配。蟻市場(chǎng)磨定位韻決定逆價(jià)格斜，價(jià)殲格決咐定成動(dòng)本。屆項(xiàng)目裕建設(shè)鼓檔次湯要控療制在期合理驕的范拉圍內(nèi)憂。對(duì)稍于房繭地產(chǎn)尾開發(fā)蔑商來摘說，光建得荒好看的葵項(xiàng)目不方一定是岡好項(xiàng)目灑，只有羞建得好宮掙錢多上的項(xiàng)目噴才是好裁項(xiàng)目。編制董開發(fā)妨計(jì)劃進(jìn)行駕規(guī)劃言設(shè)計(jì)組織歲工程敏建設(shè)全力慕推進(jìn)器營銷（4雹）以金人為袖本的濃平面煉設(shè)計(jì)精。房吹地產(chǎn)憲產(chǎn)品趟使用素功能槐永遠(yuǎn)責(zé)是首谷位的偉，老百災(zāi)姓掏辮不掏剩錢看世平面品。因此我治們要以宮人為本磚，關(guān)注凝平面設(shè)朽計(jì)。一要功器能齊全全，即使倉是小戶意型，也鮮要爭取雷面積小部功能全召。二要碧提高尼實(shí)用拍率，游反對(duì)次為了譯追求援外立志面效梨果而溫犧牲陳房屋敗使用瓶功能洪。三要注凍意各房方間功能毫的相互稍關(guān)系及屋尺寸關(guān)良系。四要螞配置最適度撓超前失，幫幫助客坑戶延新長產(chǎn)利品的蓋經(jīng)濟(jì)障壽命狹。編制屑開發(fā)速計(jì)劃進(jìn)行規(guī)援劃設(shè)計(jì)組織保工程軋建設(shè)全力推厭進(jìn)營銷房地產(chǎn)暢工程建摩設(shè)分為茂建筑主遙體建設(shè)柴、園林物建設(shè)和沙市政配烈套建設(shè)忌。組織挨工程建即設(shè)，關(guān)闖鍵要把姑握經(jīng)濟(jì)響、進(jìn)度器、質(zhì)量跑三要素訪。質(zhì)量進(jìn)度經(jīng)濟(jì)組織裁工程曾建設(shè)全力推辮進(jìn)營銷（三嶺）工斃程建喂設(shè)把塘握經(jīng)幼濟(jì)、糧進(jìn)度差、質(zhì)寬量三菌要素徹。編制活開發(fā)償計(jì)劃進(jìn)行規(guī)多劃設(shè)計(jì)1、