紡廠項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告終稿

：[2011]CS112011-4-25凱里棉紡廠項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告謹(jǐn)呈：貴州高速公路投資有限公司暨東南公司在過(guò)去的工作時(shí)間里，項(xiàng)目小組圍繞開(kāi)發(fā)商目標(biāo)展開(kāi)了大量調(diào)查及研究工作以消費(fèi)者為核心的市場(chǎng)調(diào)研主要專(zhuān)家訪(fǎng)談市調(diào)報(bào)告與專(zhuān)題研究定位報(bào)告撰寫(xiě)數(shù)據(jù)收集：項(xiàng)目周邊及地塊勘察凱里宏觀經(jīng)濟(jì)情況凱里的產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu)凱里總體規(guī)劃凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)概況市場(chǎng)資料收集與分析：目標(biāo)消費(fèi)者深度訪(fǎng)談凱里居民居住狀況凱里各在售樓盤(pán)情況目標(biāo)消費(fèi)者深度訪(fǎng)談15位消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查50份調(diào)查凱里典型項(xiàng)目18個(gè)政府官員8位凱里洪市長(zhǎng)、賀市長(zhǎng)、曾市長(zhǎng)招商局張局規(guī)劃局蔣局、楊工國(guó)土局潘所長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)局……專(zhuān)業(yè)人士26位：大地春城銷(xiāo)售經(jīng)理豐球黔城銷(xiāo)售代表金泉花園銷(xiāo)售經(jīng)理金泉一品銷(xiāo)售經(jīng)理座標(biāo)廣場(chǎng)銷(xiāo)售代表騰龍酒店大堂經(jīng)理凱里大酒店大堂經(jīng)理……市調(diào)報(bào)告：客戶(hù)分析凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目地塊分析整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告：項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘開(kāi)發(fā)商目標(biāo)分析案例借鑒開(kāi)發(fā)方向研判項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目規(guī)劃示意23一、本項(xiàng)目的成功打造給城市提供了多樣化的公共空間，有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建所謂社會(huì)主義和諧社會(huì)，應(yīng)當(dāng)是各方面利益關(guān)系得到有效的協(xié)調(diào)、社會(huì)管理體制不斷創(chuàng)新和健全、穩(wěn)定有序的社會(huì)。具體說(shuō)，就是一種民主法治、公平正義、誠(chéng)信友愛(ài)、充滿(mǎn)活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)。為城市提供了一個(gè)開(kāi)放的而充滿(mǎn)活力了區(qū)域給市民提供一個(gè)多樣化的公共空間促進(jìn)文化交流與共享，陶冶民眾情操讓更多的人享受到城市文明和城市文化讓城市文明共享讓社會(huì)充滿(mǎn)活力、安定有序形成一個(gè)人與自然和諧相處的社會(huì)項(xiàng)目秉承一個(gè)基本的原則：開(kāi)放和共享34二、本項(xiàng)目的成功打造，將與周?chē)臻g形成強(qiáng)烈的關(guān)聯(lián)度，讓區(qū)域“動(dòng)”起來(lái)，凱里將不再是一座“空城”區(qū)域有活力有兩個(gè)條件：需要有人的集聚能夠維持活動(dòng)時(shí)間和空間的延續(xù)性不同人的活動(dòng)：周邊的人：長(zhǎng)期度假和區(qū)域居住的人城市的人：周末和節(jié)假日的集聚外地的人：凱里城市旅游的目的地國(guó)際的人：文化交流活動(dòng)形成國(guó)際人群的集聚不同時(shí)間的活動(dòng)：白天人在度假區(qū)、商務(wù)中心、會(huì)議中心等區(qū)域活動(dòng)晚上人在廣場(chǎng)、商業(yè)街、餐飲店等區(qū)域活動(dòng)工作日有周邊的人、區(qū)域的人的活動(dòng)節(jié)假日有本地的居住的人活動(dòng)、外地旅游的人的活動(dòng)通過(guò)項(xiàng)目的成功打造將在本區(qū)域形成多元化人的集聚和全天候人的活動(dòng)：流不息潮●45三、本項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)可以激發(fā)凱里區(qū)域活力，增加市民休閑和體驗(yàn)的新空間以活力中心與周邊區(qū)域形成完整的連續(xù)開(kāi)放空間。增加旅游者和市民對(duì)凱里的精神歸屬感。通過(guò)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，給凱里市民提供一個(gè)休閑和體驗(yàn)的公共空間。讓凱里不再只是外地人的凱里，更是凱里人的凱里。56四、本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，將實(shí)現(xiàn)城市價(jià)值、區(qū)域產(chǎn)業(yè)和開(kāi)發(fā)主體三方共贏，奠定高速公司在凱里乃至貴州地產(chǎn)界的絕對(duì)霸主地位城市價(jià)值區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)主體為游客提供一個(gè)全新的休閑體驗(yàn)；為市民提供一個(gè)休閑和體驗(yàn)空間;為凱里提升城市價(jià)值；有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。提升開(kāi)放主體的品牌形象；開(kāi)發(fā)主體盈利點(diǎn)。為凱里休閑度假區(qū)增添活力；完善產(chǎn)業(yè)鏈，增加稅收；完善區(qū)域公建配套；提升整體生態(tài)產(chǎn)業(yè)的品牌知名度和區(qū)域價(jià)值。67五、本項(xiàng)目的成功打造，將促進(jìn)凱里區(qū)域形成完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，增加城市旅游收入，提高凱里經(jīng)濟(jì)水平旅游度假休閑文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)城市配套餐飲開(kāi)放的空間保證市民和旅游者的可進(jìn)入性；多樣化的商業(yè)保證區(qū)域活力持續(xù)性；多元的功能讓人留下來(lái)活動(dòng)；旅游、度假、休閑、城市配套、生態(tài)產(chǎn)業(yè)等旅游產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)將都與商業(yè)完全連接起來(lái)，形成完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，使旅游成為高附加值產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)鏈的形成將產(chǎn)生旅游稅收。78根據(jù)《凱里市旅游發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃到2020年，凱里市接待旅游人口將達(dá)到年2000萬(wàn)人次。80%的外地旅游人口到本項(xiàng)目約2400萬(wàn)人。市民到凱里休閑度假將達(dá)到300萬(wàn)人次。合計(jì)人口總量2700萬(wàn)人按500人流/個(gè)工作崗位計(jì)算，預(yù)計(jì)到2020年能提供約5.4萬(wàn)個(gè)固定工作崗位3000萬(wàn)/年人流量54億元/年消費(fèi)收入六、到2020年，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)每年將會(huì)帶來(lái)2700萬(wàn)人流量，年產(chǎn)值約54億元旅游經(jīng)濟(jì)收入，提供約5.4萬(wàn)個(gè)固定工作崗位約5.4萬(wàn)個(gè)固定工作崗位平均按每人200元/次消費(fèi)計(jì)算，約年消費(fèi)額達(dá)54億元人民幣81項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問(wèn)題解析類(lèi)似案例借鑒市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘區(qū)域價(jià)值研判規(guī)劃分期思路9從區(qū)位條件看，項(xiàng)目位于城市發(fā)展的主軸上，占據(jù)凱麻一體化發(fā)展核心樞紐，屬于外界進(jìn)入凱里的門(mén)戶(hù)項(xiàng)目所在城南新區(qū)位于凱里主城區(qū)與經(jīng)開(kāi)區(qū)的中心位置；且項(xiàng)目位于凱麻一體化發(fā)展的中心樞紐位置，是政府主導(dǎo)的新興熱點(diǎn)區(qū)域。從交通條件看，項(xiàng)目為凱里連通外界的核心通樞紐，是外界進(jìn)入凱里的門(mén)戶(hù)，多條線(xiàn)路聯(lián)通內(nèi)外，兩條主軸與市區(qū)緊密相連。滬昆高鐵凱麻高速迎賓大道凱開(kāi)大道10從配套情況看，項(xiàng)目周邊配套匱乏，距離政務(wù)新區(qū)博南新區(qū)步行約15分鐘，但未來(lái)規(guī)劃利好，配套設(shè)施將不斷完善從項(xiàng)目周邊的配套情況看，凱里客運(yùn)站、體育館已投入運(yùn)營(yíng)，民族文化宮和博南中學(xué)在建；滿(mǎn)足基本生活需要的配套設(shè)施匱乏，且多數(shù)設(shè)施處于規(guī)劃中，如民俗工藝創(chuàng)意園、民族風(fēng)情園等；周邊在建項(xiàng)目：凱里民族文化宮33198平；凱里龍都國(guó)際大酒店29330平米；民族風(fēng)情園民俗工藝創(chuàng)意園風(fēng)情文化園博南中學(xué)凱里客運(yùn)站民族文化宮體育館博南中學(xué)民族文化宮11從資源狀況看，項(xiàng)目?jī)?nèi)部山水資源豐富，且高低錯(cuò)落，一方面為開(kāi)發(fā)高端物業(yè)提供支撐，但另一方面間接拔高工程成本棉紡廠地塊存在一定的拆遷，且山體阻礙五星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)，需開(kāi)山建設(shè)；西出口D/E地塊位于凱麻高速以南，山水資源豐富，適合打造高端住宅；12從項(xiàng)目指標(biāo)看，項(xiàng)目總占地3.3平方公里，建筑面積約542萬(wàn)方，已嚴(yán)重超出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇，屬于超大規(guī)模區(qū)域級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從指標(biāo)情況看，項(xiàng)目總占地3.3平方公里，按照前期與政府溝通的各地塊容積率下限計(jì)算，總建面達(dá)543萬(wàn)方，合計(jì)容積率1.91左右（考慮A\B地塊容積率待定）。地塊可建設(shè)用地容積率建面A27747251387360A`1200001.5180000B2920003.51022000C1503513451053D5082802.51270700E9250191.21110022合計(jì)2273122——54211353126578411101291314高檔低密度居住組團(tuán)服務(wù)功能組團(tuán)居住新城組團(tuán)高端休閑功能組團(tuán)15A地塊B地塊A`地塊C地塊E地塊D地塊13項(xiàng)目屬性界定——新興旅游城市新區(qū)、具備強(qiáng)勢(shì)景觀資源依托的、超大規(guī)模、現(xiàn)代城市綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目14觀點(diǎn)1：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已脫離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇，承載著深刻影響凱里未來(lái)10-20年城市發(fā)展的重要使命本項(xiàng)目的使命理想“貴高投在本項(xiàng)目的建筑實(shí)踐和營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐，將在未來(lái)10-20年的時(shí)間里，深刻地影響凱里的城市走向和地產(chǎn)走向，并奠定貴高投的領(lǐng)導(dǎo)者地位”15觀點(diǎn)2：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須遵循大盤(pán)開(kāi)發(fā)的普遍規(guī)律，區(qū)域價(jià)值界定、功能產(chǎn)品多元化、合理開(kāi)發(fā)節(jié)奏是大盤(pán)成功的關(guān)鍵點(diǎn)123大盤(pán)的啟動(dòng)以立勢(shì)為主，必須形象高端，以次高端產(chǎn)品做標(biāo)桿，中高端產(chǎn)品回現(xiàn)，在此模式之下，保證后期的價(jià)格提升的潛力空間45大盤(pán)功能配比必須是復(fù)合和分層級(jí)的，不同層級(jí)承擔(dān)不同的功能，并在開(kāi)發(fā)期的不同階段發(fā)揮不同的作用大盤(pán)必須營(yíng)造區(qū)域價(jià)值，然后形成項(xiàng)目獨(dú)特的核心價(jià)值主張大盤(pán)產(chǎn)品相對(duì)復(fù)合和多樣，通過(guò)標(biāo)桿產(chǎn)品、回現(xiàn)產(chǎn)品、創(chuàng)新產(chǎn)品的組合搭配，整體實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)大盤(pán)需要營(yíng)造自己專(zhuān)屬的客戶(hù)圈層，主流客戶(hù)群，且客戶(hù)群要復(fù)合而非單一16觀點(diǎn)3：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須站位于完善城市功能的高度進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營(yíng)，保留與更新、增值舉措是區(qū)域開(kāi)發(fā)的增值核心123在打造實(shí)體建筑和功能的同時(shí)，關(guān)注人的活動(dòng)及心理感受，并形成精神歸屬中心和精神圈層45增值措施之一是通過(guò)具有強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊的標(biāo)志性建筑物來(lái)打造保留具有歷史回憶的建筑，進(jìn)行創(chuàng)新改造，并賦予新的功能，形成新的公共活動(dòng)空間和標(biāo)志場(chǎng)所，一般以酒吧、餐飲、廣場(chǎng)等公關(guān)活動(dòng)中心、藝術(shù)中心和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)為改造的主要方向增值措施之一是打造具有人文特色、國(guó)際化的區(qū)域標(biāo)識(shí)體系和步行系統(tǒng)通過(guò)多層次、復(fù)合化的功能體系，形成城市生活新的一極，突破區(qū)域原有價(jià)格體系17觀點(diǎn)4：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須遵循旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵要素，打造全新的產(chǎn)業(yè)模式、人居生活模式和產(chǎn)品消費(fèi)模式現(xiàn)代城市綜合體休閑度假產(chǎn)業(yè)全新的產(chǎn)業(yè)模式全新的人居生活模式全新的產(chǎn)品消費(fèi)模式戰(zhàn)略調(diào)整資源整合產(chǎn)業(yè)整合時(shí)間重組空間重組產(chǎn)品創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)182核心問(wèn)題解析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問(wèn)題解析類(lèi)似案例借鑒市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘區(qū)域價(jià)值研判規(guī)劃分期思路19凱里旅游產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，但自身缺乏吸引物產(chǎn)品，省內(nèi)游主導(dǎo)市場(chǎng)，“旅游產(chǎn)業(yè)空心化”特征明顯開(kāi)發(fā)背景城市發(fā)展凱里市2010年旅游接待情況凱里算是個(gè)新興的旅游城市，西江千戶(hù)苗寨與鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城算是黔東南最出名的兩個(gè)景點(diǎn)，但基本上周末游占據(jù)主導(dǎo)，而且游客普遍以感受民族生態(tài)風(fēng)情為主，多數(shù)在當(dāng)?shù)鼐幼?，去凱里居住較少，且相當(dāng)部分游客目的地型直達(dá)景點(diǎn)，不在凱里停留，凱里本身沒(méi)什么景點(diǎn)……——西江千戶(hù)苗寨導(dǎo)游龍小姐凱里西江千戶(hù)苗寨鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城南宮森林公園朗德上寨古建筑群雷公山自然保護(hù)區(qū)劍河百里闊葉林類(lèi)別數(shù)量同比增長(zhǎng)旅游接待人數(shù)480萬(wàn)人次12.94%旅游綜合總收入50.95億元15.25%入境游客5.18萬(wàn)人次9.29%創(chuàng)匯收入1162.93萬(wàn)美元8.14%游客人均消費(fèi)1061.17元2.06%20從市場(chǎng)慘發(fā)展看木，凱里美房地產(chǎn)泛市場(chǎng)處液于萌芽肚向初級(jí)令階段過(guò)怎渡時(shí)期激，開(kāi)發(fā)疑水平不足高，消漢費(fèi)者鑒檔賞能力貿(mào)有限開(kāi)發(fā)背挺景市場(chǎng)發(fā)盆展90年代以炎前90年代親開(kāi)始階段市場(chǎng)舞階段多層、駐平房房?jī)r(jià)產(chǎn)品檔掌次200據(jù)5年—20歡07年物業(yè)類(lèi)栽型需求迅戶(hù)型主要以蠶單位宿胸舍和自終建房為逆主以集資混建房和賭福利分變房為主多層本地蛋開(kāi)發(fā)態(tài)商本地開(kāi)弓發(fā)商商品房繩首次置淋業(yè)本地開(kāi)杜發(fā)商多層、渴小高層一房、頸兩房一房申、兩板房一房期、兩底房、餃三房多元化開(kāi)發(fā)價(jià)企業(yè)800畢~10貼00元/m212梢00誰(shuí)~1槍80砍0元/m217年00銷(xiāo)~3耐40欲0元/m220殖08年---現(xiàn)在商品碰房首恭次改薯善外來(lái)黃開(kāi)發(fā)霧商介太入多層匆、小丑高層笨、高講層市場(chǎng)別產(chǎn)品篩供應(yīng)走仍以年滿(mǎn)足矩剛性敗自住恭需求損為主掀和外侄來(lái)人誰(shuí)口入歌戶(hù)、遞投資忙為主獵，產(chǎn)遷品設(shè)認(rèn)計(jì)相跌對(duì)初仙級(jí)，嘩可超卸越空驅(qū)間巨忌大；從現(xiàn)有鳳市場(chǎng)銷(xiāo)防售量看隨，項(xiàng)目60許0萬(wàn)平米刪的大體扇量的需神求難以光找到支熟撐點(diǎn)。單體樓開(kāi)放垃小區(qū)封閉小牌區(qū)社區(qū)多元化商品巡壽房多究次改鉛善主題訴社區(qū)外來(lái)傍開(kāi)發(fā)刑商介點(diǎn)入多元化糊產(chǎn)品250憐0~4性000元/m221凱里房譯地產(chǎn)市率場(chǎng)樓盤(pán)紫單價(jià)集乒中在2臥500衡-40踏00元麥/平，蘋(píng)上升通腔道尚未銹打開(kāi)，潑為典型布的成本呢導(dǎo)向型吸市場(chǎng)開(kāi)發(fā)勿背景市場(chǎng)發(fā)職展20變10年商品吳住宅銷(xiāo)蝴售價(jià)格盼主力區(qū)框間在250復(fù)0-4洪000元/㎡。典型的辱成本導(dǎo)配向型市勢(shì)場(chǎng)，地豬價(jià)和開(kāi)呈發(fā)成本舟控制成吉為房地塑產(chǎn)開(kāi)發(fā)盡的敏感絨性因素呆。22大地春城金泉花園豐球豪庭豐球黔城鑫鼎國(guó)際名居格蘭山水間二龍星園狀元府龍泉明珠金泉一品世紀(jì)新城華偉中央城公園一號(hào)香山別苑區(qū)域室目前館規(guī)劃蠻價(jià)值暮大于紗實(shí)際拋價(jià)值并，迎疏賓大拳道黃臉金軸穿線(xiàn)價(jià)隱值已踐然凸竹顯，疊但區(qū)感域市伍政建皂設(shè)步饒伐明帽顯滯餡后開(kāi)發(fā)望背景區(qū)域發(fā)筑展樓盤(pán)名稱(chēng)價(jià)格樓盤(pán)地址開(kāi)發(fā)區(qū)華偉·中央城待定開(kāi)發(fā)區(qū)車(chē)管所斜對(duì)面金地苑起價(jià)2080經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)香山別苑起價(jià)2500經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)合創(chuàng)·公園一號(hào)均價(jià)2700開(kāi)發(fā)區(qū)民生·善水園起價(jià)2800開(kāi)發(fā)區(qū)南樺山莊起價(jià)2338經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)老城區(qū)狀元府均價(jià)3800文化北路馨怡名苑起價(jià)2800紅洲路藍(lán)調(diào)公元均價(jià)2300第一工業(yè)園區(qū)八號(hào)路龍泉明珠待定清江路29號(hào)翰林華庭一期均價(jià)2800永豐路博南新區(qū)格蘭·山水間均價(jià)3500華聯(lián)路鑫鼎·國(guó)際名居待定寧波路東升·青青家園起價(jià)4080博南新區(qū)金泉花園二期均價(jià)4000以上環(huán)城南路（迎賓大道）金泉一品均價(jià)4000元以上環(huán)城南路（迎賓大道）棉紡廠片區(qū)大地春城均價(jià)3800迎賓大道豐球·豪庭均價(jià)3300迎賓大道豐球黔城起價(jià)4000迎賓大道住宅駁主要貍分為沖城北桐片區(qū)攝、城抓南片獎(jiǎng)區(qū)、批開(kāi)發(fā)很區(qū)片瘡區(qū)；現(xiàn)售草樓盤(pán)老主要泳集中耳在城依南片某區(qū)；迎賓痛大道像已成問(wèn)為凱里里房群地產(chǎn)倚發(fā)展剪的黃掠金軸撐線(xiàn)，互高價(jià)鉗值產(chǎn)旅品密愈集分須布，宋且后魚(yú)續(xù)潛扛在放藥量集咸中在寺迎賓咽大道赴沿線(xiàn)簡(jiǎn)。23全市脅年消桃化量佩約6丸0萬(wàn)虧方，森單盤(pán)逮年去明化3膛-5羊萬(wàn)方或，且祥短期遼內(nèi)出藥現(xiàn)井覺(jué)噴的情可能撞性不度大開(kāi)發(fā)背腥景市場(chǎng)雙發(fā)展20賞10藝年，航房屋概新開(kāi)秘工面待積1和26棚.6愉1萬(wàn)叮平方敞米，寸同比裁增長(zhǎng)厭84譽(yù)%；遵其中鴿，住雪宅新若開(kāi)工碼面積險(xiǎn)96而.4廈4萬(wàn)封平方滿(mǎn)米，摧同比淺增長(zhǎng)衰54倍%。酬房屋著竣工累面積源30礙.8弦2萬(wàn)矮平方辨米，斜同比存下降腸43鹿%；男住宅?？⒐ぶ泵娣e沉24度.9蹄6萬(wàn)絕平方狀米，惹同比刮下降丹49粒%。上表顯紡示，09年和20譽(yù)10年房屋恩新開(kāi)工耗量較之冊(cè)前出現(xiàn)浙井噴，醉未來(lái)市逢場(chǎng)房屋礎(chǔ)供應(yīng)量沒(méi)較大。商品余住宅09年銷(xiāo)售57.垃6萬(wàn)㎡，20理10年銷(xiāo)售61邀.9指4萬(wàn)㎡；游且從06年以花來(lái)，疊住宅辣銷(xiāo)售勇占比枯商品碎房銷(xiāo)遲售在90%以上衰，特亂別是09年及20防10年，捏占比由達(dá)到95%以上，克表明凱蜘里商業(yè)致、寫(xiě)字我樓等銷(xiāo)棗售市場(chǎng)伏非常小基。近年來(lái)汁，凱里薄商品房巖開(kāi)工量情大；住感宅市場(chǎng)旱主導(dǎo)整依體銷(xiāo)售角市場(chǎng)，屠年去化藍(lán)量約為雜60萬(wàn)蚊㎡24凱里著房地盤(pán)產(chǎn)市婦場(chǎng)對(duì)霉州縣名客戶(hù)鎖輻射葉力度候較強(qiáng)劈燕，區(qū)木域樓默盤(pán)州?？h客軟戶(hù)占須比達(dá)撿40盛%以速上，進(jìn)但持撤續(xù)性攪有待爪論證開(kāi)發(fā)恢背景客戶(hù)夏需求板塊城南片區(qū)城北片區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)片區(qū)價(jià)格區(qū)間2800～4200元/m22700～4000元/m21900～2700元/m2客戶(hù)來(lái)源市私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（45%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（15%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（40%）市縣私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（60%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（25%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（5%）市縣私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（65%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（15%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（20%）置業(yè)目的投資+自住自住進(jìn)城代表樓盤(pán)大地春城\格蘭山水間\縱橫坐標(biāo)廣場(chǎng)\豐球黔城\金泉花園龍泉明珠、狀元府、二龍星園、世紀(jì)新城香山別苑、華偉中央城、公園一號(hào)從客捷戶(hù)構(gòu)帆成看肆，凱奪里房出地產(chǎn)寒市場(chǎng)港對(duì)州賴(lài)縣客秤戶(hù)輻鑰射力搶度較瘦強(qiáng)，餐區(qū)域麻樓盤(pán)允州縣臉客戶(hù)鼠占比蒙達(dá)40%以上，駐投資比自例大，遍客戶(hù)能費(fèi)否持續(xù)侄？25從政眼府要興求看直，項(xiàng)射目總事體量趕54筍2萬(wàn)名方，兆3-翠5年銀開(kāi)發(fā)煮完畢庭，年欣去化蹄量逾痕10狹8萬(wàn)傳方，衣嚴(yán)重頭超出賀市場(chǎng)黨承受歷范圍開(kāi)發(fā)背盛景政府千愿景相當(dāng)約于市剛場(chǎng)銷(xiāo)非售最鄉(xiāng)豐好年鎖份全惕市年搬消化腳量（60萬(wàn)平米龜）的1.8倍，謎單盤(pán)斧銷(xiāo)冠懇（5萬(wàn)方/年）買(mǎi)的20倍凱里茂或黔領(lǐng)東南為州常地駐人閉口共12萬(wàn)人頂（不報(bào)足4萬(wàn)戶(hù)）帆，不分垂收入等回級(jí)，平吹均每16戶(hù)就要豈有一套避購(gòu)買(mǎi)本膛項(xiàng)目Q1：Q2：項(xiàng)目建倚面達(dá)708萬(wàn)平狡米3年內(nèi)銷(xiāo)套售完畢假，最遲5年年消化10寶8-匯18桂1萬(wàn)平甲米意漲味著訓(xùn)什么炕？VS26目標(biāo)羊解析從——階在符狠合政恩府社架會(huì)形殺象的氧前提講下完乳成項(xiàng)總目的謀快速騎銷(xiāo)售108萬(wàn)是耀個(gè)偽蹈命題攔，如瓜何在閃市場(chǎng)鉆容量預(yù)有限郊的前畝提下害加快爛銷(xiāo)售引速度徹才是尿真，職盡可矛能提喇升項(xiàng)似目的榴市場(chǎng)貪占有貝率，執(zhí)客戶(hù)繁擴(kuò)容塌是關(guān)染鍵觀點(diǎn)惹一作為凱領(lǐng)里政府趣招商引泳資的重壁點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)，應(yīng)該捉積極與雨政府溝袍通，爭(zhēng)遠(yuǎn)取更多喘的稅收返等優(yōu)惠悄政策；作為高棉速公司計(jì)在凱里恒的第一移個(gè)項(xiàng)目受，且項(xiàng)捆目五星抬級(jí)酒店膏及大量燭公建占予用較大駁資金，器快速銷(xiāo)悔售即意補(bǔ)味著較齒少風(fēng)險(xiǎn)害；凱里的苦客戶(hù)量蓬有限，熄以本項(xiàng)尊目的體四量，必桐須以壓掃倒性的梨規(guī)模優(yōu)梁勢(shì)網(wǎng)絡(luò)雜所有客爽戶(hù)，實(shí)衛(wèi)現(xiàn)客戶(hù)黨擴(kuò)容。項(xiàng)目挖開(kāi)發(fā)何要解參決兩侵個(gè)關(guān)郵系的鼻平衡應(yīng)問(wèn)題蹈，合歉理控館制項(xiàng)成目開(kāi)啦發(fā)風(fēng)負(fù)險(xiǎn)觀點(diǎn)管二社會(huì)形栗象與經(jīng)珠濟(jì)效益崗之間的甘平衡，頑兼顧政特府與企睡業(yè)多方慢利益；企業(yè)長(zhǎng)形期利益危與短期階利益的忙平衡，愚確定合倡理的開(kāi)麥發(fā)模式脊和啟動(dòng)柔策略實(shí)醒現(xiàn)現(xiàn)金往流的安獄全。27第一大難誤區(qū)—浪—風(fēng)險(xiǎn)去認(rèn)識(shí)不勾足，盈敏利模式增不清能不能商在前期管就能賣(mài)哈一個(gè)高尖價(jià)資金壓旁力大，狡我們要宋快速回蔑現(xiàn)酒店經(jīng)迅營(yíng)很難蝕盈利，概我們不侄做或者憑做產(chǎn)權(quán)穿賣(mài)掉培育期項(xiàng)目及區(qū)域成熟度成長(zhǎng)期成熟期投入大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè)配套逐漸完善系統(tǒng)后續(xù)增值配套提升價(jià)值收益存在著持續(xù)埋性的露經(jīng)營(yíng)理壓力前期歐設(shè)施貓（如辯酒店蓋）資落金沉丹淀的氏壓力非必挽需品膊，投雀資性爭(zhēng)質(zhì)重梢，受悄政策草影響耍大房地產(chǎn)路銷(xiāo)售收銷(xiāo)入，隨伐著項(xiàng)目圓成熟度合價(jià)值拔爐升迅速酒店及年休閑設(shè)注施的持息續(xù)經(jīng)營(yíng)右收益土地穗升值嶼拆賣(mài)似盈利筑（一訊級(jí)開(kāi)違發(fā)）風(fēng)險(xiǎn)收益28第二炮大誤廁區(qū)—兄—度忍假和睛旅游扎不分觀光遭旅游休閑稼度假VS過(guò)境共旅客遼，短瓦期旅據(jù)游缺乏高篇端休閑分配套重點(diǎn)在叔于風(fēng)景訊名勝低級(jí)親散亂泄的旅費(fèi)游服顧務(wù)業(yè)……大量終中長(zhǎng)飯期度博假客狼戶(hù)、柴出現(xiàn)起重復(fù)走消費(fèi)高端休澤閑配套休閑泄度假朵形成滋產(chǎn)業(yè)鴨鏈條……低階的市場(chǎng)層級(jí)，不具備開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)條件高階的市場(chǎng)層級(jí)，具備開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)條件29第三綿大誤檢區(qū)—翠—企均業(yè)能問(wèn)力支跡撐不銀足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售旅游開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)酒店運(yùn)營(yíng)特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)土地控制30第四舉大誤惹區(qū)—?！渭矐蛞?guī)蜜則不迷清縱向競(jìng)爭(zhēng)層剛級(jí)不明——區(qū)域內(nèi)區(qū)域外全國(guó)橫向競(jìng)爭(zhēng)關(guān)檔系不明——競(jìng)爭(zhēng)薯？競(jìng)合？31第五大悼誤區(qū)——客戶(hù)群糧體何在階段客戶(hù)LOWHIGH資源強(qiáng)度/開(kāi)發(fā)深度客戶(hù)廣度HIGH初級(jí)階段高級(jí)階段成熟階段VAULE本地客戶(hù)全省客戶(hù)全國(guó)乃至全球客戶(hù)CUSTOMER誰(shuí)會(huì)來(lái)徹買(mǎi)我們突的房子無(wú)？能不干能吸引芬廣東甚肉至海外蹄的客戶(hù)但？32本項(xiàng)憑目的吸核心煎問(wèn)題灑——陸只有清立足盡于城硬市運(yùn)薦營(yíng)的輕高度吧，提逼振城肆市功角能，口方能膠解決列54伴2萬(wàn)引方的榮市場(chǎng)筆問(wèn)題核心義問(wèn)題——宏觀機(jī)就會(huì)——站在界城市抵經(jīng)濟(jì)尤增長(zhǎng)大的角惹度看寫(xiě)，城食市經(jīng)粥濟(jì)的兵發(fā)展裁能否返為本槽項(xiàng)目蓮提供查一定輛的需鏡求支偽撐，嚴(yán)促進(jìn)僅客戶(hù)淺需求堅(jiān)量的悅增長(zhǎng)擱？123現(xiàn)有市殊場(chǎng)情況蹤蝶下實(shí)現(xiàn)該客戶(hù)擴(kuò)慈容的突建破區(qū)域畫(huà)機(jī)會(huì)——站在區(qū)蹤蝶域運(yùn)營(yíng)浩的角度碧看，強(qiáng)徒勢(shì)的自滴然資源寄依托及瓣政府的警大力推漲動(dòng)下，隸區(qū)域未南來(lái)發(fā)展課前景如潮何，作炸為50睛00畝的區(qū)平域開(kāi)發(fā)桃項(xiàng)目，鉛應(yīng)采取懇何種發(fā)京展模式幕？市場(chǎng)主機(jī)會(huì)——站在洪房地察產(chǎn)市面場(chǎng)的庫(kù)發(fā)展雨趨勢(shì)儀看，糊市場(chǎng)飛的發(fā)赴展能倉(cāng)夠?yàn)橘v本項(xiàng)仰目的酒開(kāi)發(fā)弓帶來(lái)慚一定宏的機(jī)走會(huì)？如何充熔分挖掘澆客戶(hù)的斬需求為闊本項(xiàng)目宋尋找在摩小容量柔市場(chǎng)下橫銷(xiāo)售速愚度快速射突破的守關(guān)鍵，此因此我類(lèi)們必須蔽明確：站位差于現(xiàn)則代城妄市綜捐合體及的城業(yè)市功日能性毯提升333區(qū)域價(jià)齒值研判項(xiàng)目掃整體哀定位項(xiàng)目屬溝性界定整體發(fā)屋展戰(zhàn)略核心問(wèn)魔題解析類(lèi)似案挺例借鑒市場(chǎng)機(jī)艇會(huì)挖掘區(qū)域董價(jià)值鮮研判規(guī)劃分革期思路3435從凱里劃的吸附倉(cāng)力來(lái)看朋，凱里稼是黔東罷南州的叉政治、減經(jīng)濟(jì)、撲文化中虜心，州影內(nèi)首位熊度高，愁對(duì)州縣召具有極擇強(qiáng)的吸昌附能力凱里凱里花位于唇中國(guó)柔西南遣片區(qū)仙，貴柱州東隆南部倆，黔責(zé)東南響州苗皆族侗拐族自蕉治州木首府描所在鋼地幅員蘭面積碗：103渡6平方公啟里常住人孫口：55.桿2萬(wàn)（200抓9年）貴州洗第五伶大城惰市，榜是一邀個(gè)以扁苗族五為主志體，它多民盯族聚盜居的撿城市旱，是結(jié)黔東讀南州削政治寧、經(jīng)肥濟(jì)、鑒文化挪中心喝，是天國(guó)家報(bào)規(guī)劃胖建設(shè)領(lǐng)的現(xiàn)法代化診黔桂爐湘邊圖界中橫心城壟市。凱里倦素有倚“苗嶺明瞎珠”的美譽(yù)凱里歷找史悠久太，人杰尾地靈，析設(shè)治已伯經(jīng)有500多年饅歷史凱里是竹一片古仿老神奇孟，美麗避富饒的保綠色土糞地，自心然資源攀豐富多真樣凱里仔秀麗批的自鹿然風(fēng)篩光和姓民族佩風(fēng)情揭讓游嶼人贊余嘆流半連。城市概倒況35從凱根里的涌城市傷發(fā)展揪格局丸看，尖凱麻沈一體隸化發(fā)澆展趨劉勢(shì)下菠，凱檢里的旦中心兼城市熱功能命進(jìn)一移步凸居顯凱里市轄5個(gè)街道賞、8個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng);麻江徐縣轄4鎮(zhèn)5鄉(xiāng)凱里20棍09年戶(hù)憤籍人折口51揉.2萬(wàn)人，創(chuàng)常住人趟口42根.0怎7萬(wàn)人，寒流動(dòng)人鈴口3.8固7萬(wàn)，人野口城鎮(zhèn)畢化率58.憤20%；麻江胳縣戶(hù)蘆籍人諸口20拍.9岡6萬(wàn)人，緊常住人杰口20問(wèn).4萬(wàn)人，錫人口城鞋鎮(zhèn)化率47.馬5%少數(shù)雄民族速人口倡占全櫻市總述人口闊的75.乏78%，其隙中苗員族人志口占卻全市咬總?cè)诵娇诘?3查.3榴%。等級(jí)結(jié)構(gòu)人口規(guī)模（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)數(shù)城鎮(zhèn)名稱(chēng)中心城區(qū)26.11凱里市區(qū)麻江9.51麻江凱里建制鎮(zhèn)0.4-1.510三棵樹(shù)、鴨塘、舟溪、爐山、龍場(chǎng)、灣水、旁海、下司、宣威、谷硐集鎮(zhèn)<0.46大風(fēng)洞、凱棠、龍山、碧波、賢昌、壩芒城市加概況3637從凱里次經(jīng)濟(jì)發(fā)厚展格局婦看，向儉南連接蘆東盟自門(mén)由貿(mào)易莫區(qū)，向脖東連接必泛珠三無(wú)角經(jīng)濟(jì)置區(qū)，呈梅多區(qū)域瞇經(jīng)濟(jì)圈勾協(xié)同發(fā)枕展名稱(chēng)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)涵凱里區(qū)位優(yōu)勢(shì)中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)2010年1月全面啟動(dòng)，是發(fā)展中國(guó)家間的最大貿(mào)易區(qū)，最終將涵蓋19億消費(fèi)者，4.5萬(wàn)億美元貿(mào)易總和的經(jīng)濟(jì)區(qū)。凱里-麻江地處湘黔大通道上，位于貴州省南大門(mén)，也是中國(guó)西部與東盟連接線(xiàn)上的重要節(jié)點(diǎn)。凱里應(yīng)利用現(xiàn)有的工業(yè)基礎(chǔ)和資源優(yōu)勢(shì)，壯大綜合實(shí)力，積極參與自由貿(mào)易區(qū)地競(jìng)爭(zhēng)與合作泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)福建、江西、廣東、廣西、四川、貴州、云南等9個(gè)省加上香港、澳門(mén)組成貴州加入泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)是必然選擇，凱里是貴州通過(guò)廣西連接廣東的橋頭堡，對(duì)泛珠三角的發(fā)達(dá)地區(qū)有著較大吸引力，承接來(lái)自珠三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)鏈條延伸貴州省域開(kāi)發(fā)貴州省現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)與城市基本沿交通軸線(xiàn)呈十字布局，目前在東南區(qū)域缺少二級(jí)特大城市凱里-麻江將整合成為超百萬(wàn)人口的特大城市，成為貴州東南部的中心城市黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)處于全國(guó)“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局中沿長(zhǎng)江通道橫軸和包昆通道縱軸交匯地帶，國(guó)家規(guī)劃的多條高速鐵路穿區(qū)而過(guò)，加之高速公路的建設(shè)，整個(gè)區(qū)域?qū)⒅鸩叫纬奢^完善的交通路網(wǎng)。此外，經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)資源分布相對(duì)集中，工企業(yè)基礎(chǔ)較好，在全省生產(chǎn)力布局中居重要戰(zhàn)略地位。凱里融入貴陽(yáng)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，處于貴廣高速鐵路和高速公路節(jié)點(diǎn)城市助概況3738從交甘通規(guī)對(duì)劃看筐，高梯鐵建鋪成促暴使凱掙里融扒入貴摧陽(yáng)1貢小時(shí)潔經(jīng)濟(jì)語(yǔ)圈，仍成為急貴州算省腹讀地與社珠三膠角連茂接通工道上泰的關(guān)梨鍵節(jié)挖點(diǎn)現(xiàn)狀未來(lái)規(guī)劃鐵路隸屬湘黔鐵路、株六復(fù)線(xiàn)鐵路，全長(zhǎng)70公里，開(kāi)往南京、上海、北京、寧波、昆明、貴陽(yáng)、遵義滬昆快速客運(yùn)，上海至昆明只需10小時(shí)，凱里段預(yù)計(jì)2014年建成公路凱麻高速公路、凱玉高速公路和320國(guó)道貫穿全境建設(shè)凱里-麻江中心城區(qū)環(huán)城高速公路航空尙無(wú)機(jī)場(chǎng)，航運(yùn)依托貴陽(yáng)機(jī)場(chǎng)解決爭(zhēng)取黃平機(jī)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)民航運(yùn)營(yíng)城市倚概況3839從凱攀里的盆產(chǎn)業(yè)幟分布采看，摘“亭一心扭二區(qū)梳二帶胃”全削面展嘗開(kāi)，見(jiàn)“型大凱是里”已城市憑發(fā)展丟框架牲已現(xiàn)埋雛形20賽07橫-2吼02闊5城市化介：遠(yuǎn)期溪市域11谷8萬(wàn)人相，城該鎮(zhèn)人懼口10蜘6萬(wàn)，伏城鎮(zhèn)準(zhǔn)化水弱平90菌%；重點(diǎn)規(guī)猛劃產(chǎn)業(yè)灣：以電冤子、通山信制造餐、建材味、紡織云為主的耐第二產(chǎn)谷業(yè)和以室旅游服兆務(wù)業(yè)為榨主導(dǎo)的腳第三產(chǎn)搭業(yè)。產(chǎn)業(yè)只布局頑：一心：屢中心城禍區(qū)發(fā)展軟商貿(mào)、撕房地產(chǎn)金等現(xiàn)代噸服務(wù)業(yè)弱，規(guī)劃惜布局大偶型特色籮商業(yè)街各區(qū)，中超遠(yuǎn)期可室根據(jù)需孝要規(guī)劃灘布局發(fā)移展總部嘆經(jīng)濟(jì)區(qū)唯及中央吸商務(wù)區(qū)二區(qū)：創(chuàng)凱里經(jīng)州濟(jì)開(kāi)發(fā)捷區(qū)承接察東部發(fā)符達(dá)地區(qū)亮產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)適移的重焦要平臺(tái)靜，發(fā)展建民族制索藥、特洋色食品溜等產(chǎn)業(yè)株，碧波-爐山工案業(yè)聚集哈區(qū)發(fā)展憂(yōu)礦產(chǎn)品與加工及押相關(guān)產(chǎn)赴業(yè)二帶疤：以幅凱里福為旅財(cái)游接筍待服利務(wù)中凡心，銹規(guī)劃釣三棵疲樹(shù)-巴拉河-舟溪-龍山旅承游經(jīng)濟(jì)舉帶及清袖水江-下司旨休閑眼旅游款帶碧波-爐山工業(yè)彈聚集陜區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)秒發(fā)區(qū)三棵栽樹(shù)-巴拉忠河-舟溪-龍山旅際游帶清水墓江-下司客休閑殃帶中心城遣區(qū)現(xiàn)代服租務(wù)業(yè)城市偷概況39從凱璃里的填經(jīng)濟(jì)駝構(gòu)成賀看，午第三閣產(chǎn)業(yè)蠻比重姻不斷婆增加解，旅畜游業(yè)偽占據(jù)狹主導(dǎo)葵，且?guī)迷龇ㄖ鹉炅哟蟪醪郊夂怂泐仯?0六09年全市旱實(shí)現(xiàn)生辦產(chǎn)總值勿（GDP）625誓945萬(wàn)元，肯比上年仆增長(zhǎng)（諷按可比障價(jià)計(jì)算傍）12樸%，人均芒生產(chǎn)總寨值14是87梢9元，增捐長(zhǎng)11僚.5孟2表%，按年重末匯率討折算，屈約合21裕79美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)瞇構(gòu)：第昏一、二泛產(chǎn)業(yè)比牽重有所屑調(diào)減，嫩第三產(chǎn)噴業(yè)較快則提高，濾三次產(chǎn)狐業(yè)的比職例由上證年的10.奴49∶恢40.休38∶薦49.復(fù)13調(diào)整約為9.1盜7∶3風(fēng)7.7影2∶5雜3.1堤1。城市概咸況40從宏器觀經(jīng)造濟(jì)與丙房地疼產(chǎn)的苦關(guān)聯(lián)合度分瓜析看奇，凱障里宏奇觀經(jīng)子濟(jì)總唐量不翅高，杏但仍吊然保殼持持纖續(xù)增核長(zhǎng)態(tài)舌勢(shì)，悲經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)提速健處于牙醞釀彈時(shí)期你，房簡(jiǎn)地產(chǎn)北處于眾快速頓發(fā)展蚊階段發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0-10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主房地產(chǎn)發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型41從黔酷東南賭州的植人口痰構(gòu)成值看，糧根據(jù)晴各縣沉市的眨城市放化率潮及政慨府發(fā)何展規(guī)更劃，灶至2躺02巧0年喂全州透城市針人口炕達(dá)2匙84狠萬(wàn)人20佳07發(fā)年凱呆里制尼定拉照建設(shè)長(zhǎng)大凱鼓里的瞎城市寧規(guī)劃市：在承20垮20辱年凱菌里城鐵市市妥區(qū)面敬積將傻由現(xiàn)汪在3美0平愛(ài)方公那里擴(kuò)疊大到穿24簽8平化方公守里的神城市含格局胃；人毀口有陰目前算的4組8萬(wàn)伍增加柔到2袖00準(zhǔn)萬(wàn)左寒右；目標(biāo)是務(wù)把凱里買(mǎi)建設(shè)成題為貴州席東線(xiàn)旅松游的中賴(lài)心城市厘和西部伶區(qū)域性溜中心城斗市，把紛凱里建憶設(shè)成一鼠個(gè)國(guó)際籌性的旅降游城市訊！因?yàn)橥讋P里擁途有豐富攝的旅游褲資源！語(yǔ)民族文邀化和自伴然景觀掩星羅棋跳布；旅游競(jìng)品位層獨(dú)特船！相饞信未膏來(lái)的辨凱里疤將是脫一座秒風(fēng)情陽(yáng)獨(dú)特拖的國(guó)嚇際旅舊游城革市。面積（平方公里）人口/萬(wàn)人2011年2020年城市化率城市人口（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)化率城市人口（萬(wàn)人）凱里13064558%26.180%160黃平16683515%5.2530%10.5施秉15441515%2.2530%4.5三穗10362015%330%6鎮(zhèn)遠(yuǎn)18782515%3.7530%7.5岑鞏14872215%3.330%6.6天柱22014115%6.1530%12.3錦屏15972215%3.330%6.6劍河21652415%3.630%7.2臺(tái)江10781415%2.130%4.2黎平443952.515%7.87530%15.75榕江33163315%4.9530%9.9從江32453215%4.830%9.6雷山12181515%2.2530%4.5麻江12222047.50%9.580%16丹寨9381615%2.430%4.8合計(jì)431.521%90.57566%28442小結(jié)—敲—從城妹市發(fā)展逼格局、撲經(jīng)濟(jì)構(gòu)差成、產(chǎn)藥業(yè)演變萌、人口財(cái)擴(kuò)張等秧四個(gè)維湊度分析瓜得出，叮未來(lái)的六凱里將疲迎來(lái)大擁發(fā)展時(shí)憶代的來(lái)蟻臨從凱延里的縱吸附啊力來(lái)盛看，杯凱里匹是黔晃東南綠州的籌政治訪(fǎng)、經(jīng)身濟(jì)、羽文化穴中心鑼?zhuān)萋輧?nèi)首物位度泛高，腥對(duì)州先縣具油有極毒強(qiáng)的謀吸附玩能力從凱里豪的城市膝發(fā)展格廊局看，真凱麻一為體化發(fā)誦展趨勢(shì)解下，凱管里的中嘆心城市某功能進(jìn)鵲一步凸晃顯從凱垮里經(jīng)酬濟(jì)發(fā)襖展格喬局看殼，向級(jí)南連冠接?xùn)|夏盟自韻由貿(mào)銜易區(qū)側(cè)，向醬東連卻接泛濤珠三本角經(jīng)課濟(jì)區(qū)匆，呈稍多區(qū)琴域經(jīng)控濟(jì)圈能協(xié)同鞠發(fā)展從交通怪規(guī)劃看醫(yī)，高鐵蟻建成促亭使凱里插融入貴績(jī)陽(yáng)1小時(shí)經(jīng)探濟(jì)圈，賞成為貴碌州省腹支地與珠腦三角連幻玉接通道神上的關(guān)爛鍵節(jié)點(diǎn)從凱里丹的產(chǎn)業(yè)膊分布看者，“來(lái)一心二鞋區(qū)二帶砍”全面免展開(kāi)，境“大倡凱里”牧城市發(fā)茫展框架愁已現(xiàn)雛躍形從凱禽里的致經(jīng)濟(jì)正構(gòu)成迅看，夸第三涉產(chǎn)業(yè)瓦比重缸不斷茄增加飄，旅室游業(yè)飼占據(jù)掌主導(dǎo)澆，且丘增幅晴逐年珍加大從宏觀濕經(jīng)濟(jì)與丸房地產(chǎn)鉤的關(guān)聯(lián)朗度分析薦看，凱駕里宏觀執(zhí)經(jīng)濟(jì)總經(jīng)量不高葡，但仍壤然保持薪持續(xù)增個(gè)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)述，經(jīng)濟(jì)愈提速處鴉于醞釀龍時(shí)期，斧房地產(chǎn)奔處于快哪速發(fā)展在階段從黔槳東南礦州的粗人口蘋(píng)構(gòu)成葛看，鉤根據(jù)潑各縣降市的袍城市姻化率罵及政酬府發(fā)闖展規(guī)娃劃，涌至202鉛0年全斯州城阻市人答口達(dá)28辦4萬(wàn)人43但是蜜，作肢為新殼興的番旅游適城市鳥(niǎo)，在甜凱里忽旅游花行業(yè)浴快速走發(fā)展饞的同省時(shí)，裙也暴喪露出叨城市嶄的諸薪多不池足，磁城市伸功能吳缺失環(huán)，系粥統(tǒng)化皮配套虎體系坦不健董全，醫(yī)旅游址相關(guān)蛙產(chǎn)業(yè)懂發(fā)展路落后44城市功罵能空間森缺失系統(tǒng)化故的休閑仰消費(fèi)市撤場(chǎng)缺失現(xiàn)代旅糕游功能役缺失黔東止南州奪功能茄分散加，各猾自為嗓政，講缺乏慶一個(gè)倒對(duì)外館集中怒展示燈城市怖價(jià)值資的“殖窗口塞”，累城市隔功能空間揪缺失城市喊旅游薄功能仇區(qū)相聯(lián)對(duì)封聰閉和墻割裂柿，沒(méi)鑄有完輸整旅格游線(xiàn)娘路及毀功能夠系統(tǒng)易，配套產(chǎn)剃業(yè)缺乏著，市場(chǎng)活力不承足城市旅堂游功能商區(qū)相對(duì)林封閉和侵割裂，孫沒(méi)有完慚整旅游襪線(xiàn)路及勻功能系槽統(tǒng)，配套毒產(chǎn)業(yè)妹缺乏謙，市必場(chǎng)活力秋不足44參考國(guó)紋內(nèi)外案卸例，我享們發(fā)現(xiàn)砍一流旅蹄游度假功區(qū)的特此色建設(shè)巴主要有焰三個(gè)維引度：挖妨掘當(dāng)?shù)啬肝幕?、常利用度區(qū)假區(qū)資送源和滿(mǎn)愈足特定鏟消費(fèi)者悉需求旅游狡度假奏區(qū)特舊色建傳設(shè)的唉三個(gè)習(xí)維度朝：挖掘前當(dāng)?shù)厣孜幕枚群凹賲^(qū)資語(yǔ)源滿(mǎn)足反特定伶消費(fèi)柄者需梯求Dim剩ens石ion伴1Dim撞ens步ion蕉2Di瘡me甘ns駱io法n眼345現(xiàn)有瘦問(wèn)題1：從凱礦里在攜黔東符南州道的城瞇市功善能角肚度來(lái)改看，厭凱里兼更多漏承擔(dān)楚中轉(zhuǎn)淋站的崗功能成，旅沈游產(chǎn)過(guò)業(yè)空腫心化臟格局登下，徒凱里岸旅游左功能嶼缺失茅，黔仆東南駝州缺征乏一詳個(gè)旅符游的氧集中烤窗口46現(xiàn)有旬問(wèn)題2：目前凱稠里仍處語(yǔ)于廣度砌數(shù)量型忌階段，謠對(duì)外輻國(guó)射力度瀉有待進(jìn)惜一步提貢升，現(xiàn)足代旅游晌功能缺辟失層次一交：資源番優(yōu)勢(shì)層次這二：摩產(chǎn)品淋優(yōu)勢(shì)層次三伸：經(jīng)濟(jì)萄優(yōu)勢(shì)政府主封導(dǎo)基礎(chǔ)絞設(shè)施、疑公共設(shè)穴施建愈設(shè)市場(chǎng)為盾主導(dǎo)，貪旅游度管假產(chǎn)品霜開(kāi)發(fā)旅游是禽經(jīng)濟(jì)發(fā)曲展的動(dòng)打力之一勵(lì)，城市毫功能結(jié)醒構(gòu)升級(jí)湖，城市沫品牌效睛應(yīng)自然膊資源攀開(kāi)發(fā)身利用帶，景譽(yù)點(diǎn)開(kāi)補(bǔ)發(fā)，危單點(diǎn)釣品牌舊效應(yīng)依托自撞然資源剖，體驗(yàn)下、休閑器度假產(chǎn)案品開(kāi)發(fā)喉，區(qū)域磨品牌效趕應(yīng)政府、枯市場(chǎng)作衡用并行效，綜合斜居住、等度假?gòu)?fù)昏合型產(chǎn)牽品開(kāi)發(fā)廣度數(shù)鴉量型深度質(zhì)云量型服務(wù)嗎資源寺型產(chǎn)品卸特征產(chǎn)品歌類(lèi)型運(yùn)作牛主體典型栗城市三亞深圳黃山油、凱未里桂林上海麗江政府主就導(dǎo)基礎(chǔ)震設(shè)施、貪公共設(shè)綠施建錯(cuò)設(shè)市場(chǎng)為殼主導(dǎo)，翅旅游度閱假產(chǎn)品去開(kāi)發(fā)政府流、市居場(chǎng)作蜻用并批行，誘綜合賺居住爬、度飄假?gòu)?fù)蘇合型蓄產(chǎn)品漏開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)再發(fā)展旅游若目的茅地吸消引力逼三層工次模喘型分陵析觀光墳——緞休閑仰——玻體驗(yàn)浩，從抓凱里羅旅游銹業(yè)的孔發(fā)展蒼狀況欺看，臉旅游倒目的默地吸善引力姨相對(duì)蹦偏弱鬧，以司資源敗優(yōu)勢(shì)盯為核框心賣(mài)喪點(diǎn)，疑為新德興旅兄游城瀉市4748客戶(hù)理另解的價(jià)晨值結(jié)構(gòu)度假旅游觀姐光休閑逆娛樂(lè)基礎(chǔ)層胡面精品層跌面品質(zhì)娘層面客戶(hù)語(yǔ)給錄：“現(xiàn)在論凱里只疑有一些故旅游景續(xù)點(diǎn)觀光摸的地方確，休閑任跟度假?gòu)澋谋容^給少，我酸們一般革都去外滔地玩……”“凱里人竊故土情筒節(jié)很重垂，很適努當(dāng)居住膊，但現(xiàn)隸代化的慮休閑消駁費(fèi)市場(chǎng)狐太少了……”項(xiàng)目端現(xiàn)實(shí)傘：凱里旅闖游市場(chǎng)匹仍處于涌初級(jí)觀景光游玩扮階段，杏以原生疏民族風(fēng)灣情文化鞏及生態(tài)幫景點(diǎn)為粗主，系駕統(tǒng)化的暫休閑消胖費(fèi)市場(chǎng)甜缺失，計(jì)歸屬感品不強(qiáng)?，F(xiàn)有粗問(wèn)題3：系統(tǒng)化進(jìn)的休閑身度假市儉場(chǎng)落后品，市民缺援乏凱首里城宵市的丸精神良?xì)w屬?gòu)R感過(guò)夜游葵客不到10%1休閑茶度假動(dòng)項(xiàng)目備缺乏2商業(yè)芒娛樂(lè)至配套創(chuàng)缺乏34849凱里城額市缺乏舒一個(gè)“展示異窗口”，旅病游缺濾乏一貝個(gè)“點(diǎn)賊睛之招筆”，市年民還監(jiān)缺乏濱一種“精神景歸屬”整合夢(mèng)區(qū)域夸資源攪，增用強(qiáng)區(qū)腰域活枕力，談提供箏一個(gè)城市秩窗口雨，市民有聾歸屬感釋的公共壞空間，女為凱里城顏市發(fā)展攝“樹(shù)立標(biāo)窄桿”凱里城市缺失展示窗口集中展示城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、產(chǎn)業(yè)的窗口及平臺(tái)點(diǎn)睛之筆黔東南州旅游已開(kāi)始形成多元的消費(fèi)體系，旅游產(chǎn)品已逐漸豐富，但凱里缺乏自身獨(dú)有的特色和品牌基地，龐大現(xiàn)代休閑度假缺乏精神歸屬以民族風(fēng)情文化及生態(tài)景點(diǎn)為主，系統(tǒng)化的休閑消費(fèi)市場(chǎng)缺失，精神歸屬感不強(qiáng)整合依托自身資源優(yōu)勢(shì)，在城市功能，旅游、休閑、度假和精神文明需要逐步完善49我們妖對(duì)世農(nóng)界各糊地類(lèi)粱似的脂區(qū)域晨進(jìn)行仇了廣傷泛研遭究，梳以旅桐游為閉增長(zhǎng)探引擎性，謀丘求可倚持續(xù)趟房地錯(cuò)產(chǎn)發(fā)胳展空和間，治必須峰為區(qū)胖域準(zhǔn)注確定風(fēng)位并釣在戰(zhàn)傾略規(guī)季劃中否打造喇五大怠致勝薪要素保護(hù)挎生態(tài)炒自然五及人遙文資光產(chǎn)投資興時(shí)建完善期基礎(chǔ)設(shè)私施提供多粘元化旅鉛游活動(dòng)余組合執(zhí)行祝多方貼位高軌起點(diǎn)懲的市糞場(chǎng)推壘廣與旅漏游相勵(lì)匹配躺的產(chǎn)吧業(yè)組召合政府誰(shuí)與企蹤蝶業(yè)親調(diào)密合綢作政府主木導(dǎo)階段開(kāi)發(fā)味主體葬主導(dǎo)政府、唐企業(yè)合笑作階段借鑒含經(jīng)驗(yàn)伴：1、成婦功的借旅游律度假什目的孫地的學(xué)建設(shè)廚，需屬要政嶄府、參開(kāi)發(fā)亭主體售及其宣他相療關(guān)部樓門(mén)的咐共同看合作便，其單中，乘政府糟在生昌態(tài)環(huán)訊境保誼護(hù)、事基礎(chǔ)凡設(shè)施密建設(shè)門(mén)及產(chǎn)歷業(yè)配寸套建跌設(shè)方齊面，租起到維主導(dǎo)臣作用階，是躍區(qū)域摸開(kāi)發(fā)昨的重喬要保詳證。2、開(kāi)況發(fā)主掙體對(duì)頁(yè)于旅牙游度胳假地庫(kù)產(chǎn)、心旅游落度假催設(shè)施性的建融設(shè)方詠面，嘴起著胸主導(dǎo)帆作用跪，是監(jiān)區(qū)域便開(kāi)發(fā)躲中不清可或法缺的歡重要騰角色毫。3、區(qū)域嬌開(kāi)發(fā)周爽期較長(zhǎng)乳，至少小需要8－10年；前些期的建蘿設(shè)投資牧較多，雖資金回結(jié)收慢，羽進(jìn)入門(mén)倆檻要求請(qǐng)高50借鑒點(diǎn)1：國(guó)桃際旅岸游休那閑度葡假區(qū)眾的旅勺游產(chǎn)混業(yè)配號(hào)套——發(fā)展國(guó)皮際性旅助游度假局目的地失需要的遙產(chǎn)業(yè)配港套豐富眠的旅檢游產(chǎn)摔品游客接軍待中心旅游鬼服務(wù)榴中心旅游度權(quán)假設(shè)施相關(guān)帽服務(wù)煉行業(yè)交通業(yè)接駁桶站點(diǎn)瓦、停鴉車(chē)場(chǎng)信息軍服務(wù)腿中心皮、銷(xiāo)粘售中筑心及砍配套臨時(shí)增性居唯住、哄停車(chē)疼、餐忙飲等休閑、得娛樂(lè)體粗驗(yàn)式（舒吸引物查）銀行、鍛金融、躺辦公等旅游功謀能斤具體零描述51借鑒算點(diǎn)2晴：保君護(hù)生盞態(tài)環(huán)畏境，悠促進(jìn)咬區(qū)域嚴(yán)的可蜻持續(xù)鳥(niǎo)開(kāi)發(fā)快建設(shè)真，用販生態(tài)擇奠定針區(qū)域遍與城傾市環(huán)良境區(qū)罩別的頃差異蚊化特蠅質(zhì)成功的俘度假項(xiàng)遞目土地夸利用狀遭況25%惰-淡30%公共生立態(tài)空間美國(guó)凱西北刪地區(qū)·太陽(yáng)河鞏度假區(qū)季的生態(tài)遺用地結(jié)帳構(gòu)美國(guó)橘郡·托樂(lè)處嘉度邪假區(qū)充的生濱態(tài)用擁地結(jié)柳構(gòu)35%公共生廟態(tài)空間發(fā)展方妨向在土地漂利用規(guī)擊劃時(shí)，址控制20％－35％的粥生態(tài)新保護(hù)腸用地氏；保護(hù)區(qū)銅域陽(yáng)宗房誠(chéng)海臨湖甘區(qū)域；雹保護(hù)區(qū)蹤蝶域原生丘態(tài)森林閑資源，夠低幅度虛實(shí)施建里筑物開(kāi)油發(fā)，避絞免造成錢(qián)視覺(jué)上搏的負(fù)擔(dān)三；在不舟破壞匪自然鑄地理線(xiàn)和地哨質(zhì)的她條件貴下開(kāi)木發(fā)道伴路和觀公用杜設(shè)施駁；對(duì)區(qū)域破內(nèi)的森叢林區(qū)域遲實(shí)施保吸護(hù)中開(kāi)廢發(fā)的策欲略，而躺非單一禽的保護(hù)炭，適度瘡公共共征享，而飯非資源否的單純腦私有化是；52借鑒點(diǎn)眉3：通茫過(guò)對(duì)資帽源多樣候性的保疲護(hù)和利伍用，形樣成復(fù)合歡生態(tài)體晉系資源類(lèi)倡別資源保揪護(hù)森林資貓?jiān)幢ＷC樹(shù)編木健康賊生長(zhǎng)，親避免或達(dá)減少森倦林資源區(qū)損失：仔預(yù)防和致消除森陸林火災(zāi)沫、林木果病蟲(chóng)害括、林木前鳥(niǎo)獸害址以及災(zāi)尾害性天兔氣對(duì)森調(diào)林的損庭害；湖泊慚資源水體刊的資單源的良非干虜擾性捧開(kāi)發(fā)塞；限制生群產(chǎn)性污騎染、生段活性污劫染深度隱影響；防止赴對(duì)湖克泊水慣體的沖過(guò)度賢的利框用；山體資拘源自然山這體的山今形與綜鞠合地形邀、地貌姥的保護(hù)產(chǎn)；避免開(kāi)望發(fā)對(duì)山旺體進(jìn)行該硬性的執(zhí)切割，幫保護(hù)區(qū)拖域山體合形態(tài)的萬(wàn)自然性?。黄碌刭Y解源坡地爸資源薪是土未地資須源的鋼重要超組成另部分某，其閑利用據(jù)保護(hù)皂對(duì)環(huán)榆境穩(wěn)滲定有微著重軌要影管響；建立厚以生啟物措尖施為嚇主的壇坡地窯利用假保護(hù)駁方式闖，著肅力控刪制坡賽地土盾壤侵真蝕、寫(xiě)保持債和培蹲育坡妹地土世壤肥三力等動(dòng)方面河的措友施；53借鑒點(diǎn)堵4：建瞇筑開(kāi)發(fā)糊與生態(tài)寫(xiě)環(huán)境形捉成良好桃的共融避，控制更開(kāi)發(fā)強(qiáng)洪度，提術(shù)供自然律的居住用環(huán)境生態(tài)雄型度認(rèn)假區(qū)駐建筑冬開(kāi)發(fā)璃特征區(qū)域桌開(kāi)發(fā)廳的建戒筑開(kāi)拔發(fā)措驅(qū)施設(shè)計(jì)建貿(mào)筑物和灣基礎(chǔ)設(shè)充施時(shí)，摔要退讓波森林、躺湖泊和靈其它弱挨環(huán)境區(qū)裝域；建筑販物以夜低層深為主討，建脈筑高響度要堵進(jìn)行犯控制牢，不江能影幻玉響區(qū)纏域整望體的品生態(tài)候意向貼；保持項(xiàng)區(qū)域騙松植役物和低山地才、緩疼坡等泳原先臘的整閣體全涼貌；整個(gè)孕區(qū)域業(yè)的建遲筑物救在建煉筑材躍料的選使用蒼上要畢與環(huán)過(guò)境相送一致合；建筑色淡彩上不志能置身嫩在區(qū)域叢生態(tài)環(huán)畜境中顯爺?shù)眠^(guò)于盞突兀，拼要與區(qū)腳域環(huán)境齡相協(xié)調(diào)郵；5455立足逝于城襲市功森能補(bǔ)搜缺的脈角度所，大輪型綜教合生語(yǔ)態(tài)生裳態(tài)新窩城打展造的KPI體系——充分勉保護(hù)倘自然頃生態(tài)掠資源眾是基難礎(chǔ)；功能多持樣化才窄能保證片區(qū)域活廊力持續(xù)話(huà)；開(kāi)放空拌間提供若吸引人沫氣的空贈(zèng)間；需要鼻讓更搬多的帆人享里受城判市的石文明仁；與城睛市有漠淵源圈的文浴化才斯有深鳳度和技厚重隸感；高端繼度假笑物業(yè)趨的開(kāi)飛發(fā)，微既提叫升度恒假區(qū)戶(hù)形象瞎，又玻彰顯逗整體勝的品井質(zhì)。充分更保護(hù)杠生態(tài)安環(huán)境捉，保岡證區(qū)鴿域可相持續(xù)綢發(fā)展城市某脈種文化康淵源的接載體有足夠吊多的開(kāi)揮放空間與城框市的株有機(jī)震融合萍，城盯市功崇能的鵲載體功能靈復(fù)合盒，多露元化緞保證珍區(qū)域叼的活私力項(xiàng)目成弄功打造寫(xiě)的KPI體系高端割居住撓物業(yè)科，彰帝顯品桑質(zhì)整合精神歸抗屬感活力品質(zhì)感55從凱貍里的風(fēng)板塊儀構(gòu)成閣看，敲城市處向南世已成是不爭(zhēng)舞事實(shí)挎，項(xiàng)物目所丑在城習(xí)南新闊區(qū)規(guī)元?jiǎng)澠鸶椟c(diǎn)高暑，旨橡在打練造以焰特色注旅游淡為核凝心驅(qū)夸動(dòng)的否區(qū)域墾開(kāi)發(fā)衡模式凱里城市各板塊發(fā)展格局火車(chē)站片區(qū)老城區(qū)，既有形象不高，且拆遷難度大，后續(xù)增長(zhǎng)乏力，滬昆高鐵的建成通車(chē)將使得區(qū)域進(jìn)一步衰落中心商業(yè)區(qū)以大小十字為核心紐帶，商業(yè)價(jià)值巨大，短期內(nèi)商業(yè)中心地位難以被取代，但可開(kāi)發(fā)土地匱乏制約其后續(xù)發(fā)展，新城開(kāi)發(fā)導(dǎo)向下其核心地位將不斷受到挑戰(zhàn)博南新區(qū)發(fā)展中的行政中心，以萬(wàn)博廣場(chǎng)為核心帶動(dòng)城市發(fā)展，為推動(dòng)城市重心南移付出不可磨滅的貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)值峰區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，凱里的經(jīng)濟(jì)引擎，圍繞以長(zhǎng)昆客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)建設(shè)的凱里新興城市打下良好基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)窗口效應(yīng)明顯本區(qū)域政府規(guī)劃的旅游示范區(qū)，三家五星級(jí)酒店聚集彰顯政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)決心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，未?lái)不可限量，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域政府主賀導(dǎo)區(qū)域批開(kāi)發(fā)，固在城市葬向南的班發(fā)展格棋局下，惡未來(lái)凱軌里城市廳發(fā)展將敵形成雙妄輪驅(qū)動(dòng)較格局：殺以經(jīng)開(kāi)愿區(qū)為核亦心驅(qū)動(dòng)芬的經(jīng)濟(jì)炊拉動(dòng)型輛；以項(xiàng)丑目所在跑城南新澡區(qū)為核杏心驅(qū)動(dòng)拌的旅游穩(wěn)產(chǎn)業(yè)推猜動(dòng)型發(fā)陽(yáng)展格局竟。專(zhuān)業(yè)人著士訪(fǎng)談“就像嘉國(guó)內(nèi)很抽多城市匯發(fā)展規(guī)桂律一樣宵，早期欄凱里是逼以火車(chē)煎站為核詳心發(fā)展悠的，但懸目前在饅不斷衰臣落，城遷市向南險(xiǎn)已成事敏實(shí)”“在甲凱里窮的樓膝市版犧圖中劇，迎套賓大嚷道沿閑線(xiàn)已孔成為漆高端捆樓盤(pán)障的聚蜓集地鄰。”——某開(kāi)噴發(fā)商晴高層乓李先覽生經(jīng)開(kāi)區(qū)博南新區(qū)中心商業(yè)區(qū)火車(chē)站片區(qū)城南新區(qū)——旅游示范區(qū)56從各要板塊叉的發(fā)刷展前渾景看思，唯肺有本災(zāi)項(xiàng)目完所在棒城南找新區(qū)米方能躺代言戲凱里哈，成煮為凱轎里下斗一站平發(fā)展鍋的“限城市腰窗口較”從政螞府導(dǎo)蔑向看列，作敲為旅樸游城放市，剛生態(tài)己新城少價(jià)值載遠(yuǎn)大踢于行買(mǎi)政中井心價(jià)羽值，找正如傻三亞添和海醋口之計(jì)于海浙南；從交通將進(jìn)入性客看，項(xiàng)庫(kù)目扼守屆凱里交畏通要塞瘦，交通愿樞紐位滅置更加類(lèi)明顯，現(xiàn)是凱里駐的交通軍門(mén)戶(hù)，累昭示性習(xí)和展示錄面更加抬豐富；從先天蔽資源稟戲賦看，育區(qū)域內(nèi)毫具備豐攀富的山江水資源主，具備襯更多的毯想象空敏間和操泥作空間從旅壁游產(chǎn)盟業(yè)導(dǎo)知入看殼，區(qū)崇域內(nèi)盜規(guī)劃延風(fēng)情類(lèi)生態(tài)超園、急文化展園、拘民族剃創(chuàng)意酸孵化單園等疑多個(gè)束旅游游產(chǎn)業(yè)酷項(xiàng)目幫，五畏星級(jí)有酒店歌聚集從區(qū)域帝的運(yùn)作負(fù)能力看拼，項(xiàng)目只總體量70享8萬(wàn)方柴，在昨區(qū)域嗽?xún)?nèi)占膨據(jù)絕建對(duì)主暖導(dǎo)權(quán)犁，區(qū)免域統(tǒng)春一開(kāi)名發(fā)運(yùn)抓營(yíng)優(yōu)嫌勢(shì)遠(yuǎn)妨大于諒分散監(jiān)小規(guī)塑模開(kāi)搖發(fā)唯有本漲項(xiàng)目方所能代言伐凱里的域未來(lái)，澇是凱里恒下一站癥發(fā)展的途城市窗簡(jiǎn)口、城密市客廳駐。572民族滿(mǎn)旅游風(fēng)情體目驗(yàn)現(xiàn)代攔人居特色艘休閑民俗琴工藝藍(lán)創(chuàng)意眾園民俗風(fēng)扯情園現(xiàn)代陵化居億住新脾城民俗文慕化園134從項(xiàng)祥目在田區(qū)域其中承司載的悟使命電和功券能看虹，項(xiàng)為目是喜區(qū)域脾的“抹龍眼燒+內(nèi)居核”榮，對(duì)臺(tái)周邊齊功能濱設(shè)施飄和旅桿游資庫(kù)源起肉串聯(lián)籍作用如何通網(wǎng)過(guò)區(qū)域青實(shí)現(xiàn)城蠅市功能靈的提升海，并讓宏人們來(lái)茅凱里轉(zhuǎn)唯變?yōu)樽屧偃藗冏⊙驮趧P里客？充分整掌合周邊業(yè)資源，否最大化毀項(xiàng)目?jī)r(jià)抄值，發(fā)暖揮區(qū)域摩的聚合換相應(yīng)，能以本項(xiàng)欄目為核淚心載體毯，拉動(dòng)撥風(fēng)情園痛和文化股園的發(fā)藏展；癥項(xiàng)目自捧身除了梯是紐帶援，還必碰須具有健旅游功旱能，自服成景點(diǎn)廣，增強(qiáng)萬(wàn)吸引力田；

以第項(xiàng)目為自龍頭，脹以區(qū)域忘內(nèi)旅游劇資源為鵲依托，走打造現(xiàn)樂(lè)代化的禽特色民慕族風(fēng)情零生態(tài)生恐態(tài)新城堅(jiān)，促進(jìn)魔凱里旅嫂游業(yè)升輪級(jí)換代份，由觀程光——休閑——體驗(yàn)荒居住堪轉(zhuǎn)變怕，進(jìn)愉而泛平化地續(xù)產(chǎn)客告群，互實(shí)現(xiàn)做客戶(hù)因擴(kuò)容僅；58沉睡千言年，凱立里終于奴呼之欲頓出，作番為凱里躍城市最柔優(yōu)質(zhì)的痰一塊珍槍藏，寄深予了提隔升城市音整體價(jià)令值的厚略望，尤述為稀缺與城匆市中菠心距棋離在樸正常座通勤蛾時(shí)間碼之內(nèi)接，離根塵不鐵離城扒；擁有膏強(qiáng)勢(shì)驗(yàn)山、著湖、前林、慰水等摩強(qiáng)勢(shì)卷自然座資源?。晃撮_(kāi)發(fā)聯(lián)的珍藏刪地，居薦住及產(chǎn)紡業(yè)價(jià)值絞突出。123城市姓中最刃生態(tài)異，生勝態(tài)中銹最城寬市——項(xiàng)目以般其復(fù)合雨價(jià)值契吊合了現(xiàn)忍代都市帳人入則因?qū)庫(kù)o，陸出則繁犧華的第甲一精神躁歸所需柄求凱里蹈的基互本特嘆征旅游生態(tài)人類(lèi)征德服自然季，改造辯自然的智產(chǎn)物，掉服務(wù)于驅(qū)人類(lèi)群亂居生活此的綜合酒配套有俯機(jī)體是對(duì)莖自然唐最大梯的退勝讓與塊保留默，是汪回歸柱生命榴原始饞本質(zhì)擁的價(jià)杜值追象求。旅游+生態(tài)，醬打造凱趙里自身病的特色拼品牌595960未來(lái)盡的凱電里，認(rèn)隨著呢項(xiàng)目54蕉2萬(wàn)體量櫻的新城序規(guī)模開(kāi)暮發(fā)，必岔將注入忠現(xiàn)代都暴市文化掃的新鮮叮血液，自大力發(fā)渡展，成載為凱里棋的“城電市客廳洽”未來(lái)凱市里的發(fā)勵(lì)展必將儀文化、索生態(tài)、適都市三婆者結(jié)合傳承凱莊里城市清文脈，躺具備良確好自然勻山水空膏間，同亡時(shí)充滿(mǎn)蝕現(xiàn)代都悔市時(shí)尚偉元素成為凱以里現(xiàn)代燦都市城蛙市的新滲窗口城市飽客廳傳承夾凱里私城市壓文化發(fā)揚(yáng)敞精神僻文明充滿(mǎn)現(xiàn)獄代活力60我們要溉打造的錯(cuò)重點(diǎn)方蒸向——還完善城弓市功能逗，定位勝為生態(tài)鉆體驗(yàn)、陵觀光娛亡樂(lè)、休晝閑度假注等多功做能一體扭化的大裕型綜合健生態(tài)新技城區(qū)域景矛點(diǎn)化戰(zhàn)沃略旅游產(chǎn)憂(yōu)業(yè)中心礎(chǔ)化戰(zhàn)略再造雷景點(diǎn)遭，巧焦妙制腰定整獲體規(guī)鳳劃，黑提供奇特色借化創(chuàng)饅新體瞎驗(yàn)，犯打造扮集生態(tài)憑體驗(yàn)卻、觀笛光娛具樂(lè)、統(tǒng)休閑居住等多鞋功能漿一體商化的眨大型殼綜合猛生態(tài)全生態(tài)倡新城強(qiáng)化昂凱里女的旅無(wú)游集坦散中懼心功微能和煎特色雜旅游謀體驗(yàn)漢中心溜功能才，把藏握市忙場(chǎng)趨嫩勢(shì)、吸結(jié)合換生態(tài)共資源米及城輛市文旬化的令基礎(chǔ)悼上，梢對(duì)功張能模姓式及KPI價(jià)值冠體系符的深船入研某究，幅從而埋實(shí)現(xiàn)揪成功扯突破61關(guān)鍵陪點(diǎn)1：立足服生態(tài)生澇態(tài)新城難模式開(kāi)舊發(fā)，建逼議本項(xiàng)堤目通過(guò)扮“民族江旅游+風(fēng)情哨體驗(yàn)+特色休階閑+現(xiàn)代人婦居”，鞭多維度節(jié)、多手股法集中所演繹黔桿東南旅盯游核心守特色城市功挺能提升旅游產(chǎn)膀業(yè)帶動(dòng)休閑服組務(wù)功能旅游集主散功能城市地賢標(biāo)功能人居改竟善功能現(xiàn)代旅房誠(chéng)游功能特色體獸驗(yàn)功能休閑播度假糊功能文化演穿繹功能通過(guò)捐項(xiàng)目濃的成王功開(kāi)銳發(fā)，騎一方扔面提產(chǎn)升城子市功鞋能，甚另一神方面貸帶動(dòng)廢旅游奸產(chǎn)業(yè)址的全惱面升垃級(jí)，造提供寬一個(gè)薪黔東印南州鳳旅游義展示球平臺(tái)站和凱值里的枕城市丙窗口引，城冷市客液廳.62培育期區(qū)域成熟度成長(zhǎng)期成熟期價(jià)格項(xiàng)目所處階段基本的配套完善高端配套形成系統(tǒng)頂級(jí)配套拔升高度房?jī)r(jià)配套關(guān)鍵流點(diǎn)2：依慶托核冰心的訊驅(qū)動(dòng)盾力，效形成辰項(xiàng)目根經(jīng)營(yíng)副性和跨銷(xiāo)售奪性物腥業(yè)的州良性墻互動(dòng)啟，旅金游地渾產(chǎn)項(xiàng)卸目獲改得可鐮持續(xù)柳性的稱(chēng)開(kāi)發(fā)推基礎(chǔ)娃，項(xiàng)亞目?jī)r(jià)填值隨吊區(qū)域蚊成熟娛度逐劣漸拔島升生態(tài)新城核心驅(qū)動(dòng)力經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售性物業(yè)開(kāi)發(fā)持續(xù)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)支撐盈利6364關(guān)鍵桑點(diǎn)3：以童城市睛價(jià)值床、生幸態(tài)價(jià)陣值為想基礎(chǔ)寬，融受入凱有里文贏化元濾素，妖打造文現(xiàn)代折生態(tài)蕉新城勸，建時(shí)立中責(zé)國(guó)生謹(jǐn)態(tài)文對(duì)化復(fù)夠合型絹公共孩空間障模式城市名典片/凱里新蘿選擇/凱里驅(qū)記動(dòng)點(diǎn)依托項(xiàng)櫻目的城竟市價(jià)值孕和生態(tài)企價(jià)值，買(mǎi)融入凱挨里的文役化元素脅。從單耍一功能曬向復(fù)合透型的多芝元功能爬轉(zhuǎn)變，店商業(yè)、泄文化、用綠地、頁(yè)山水資各源等有憲機(jī)結(jié)合散；打造炭外來(lái)游象客必到陽(yáng)的城市汪景點(diǎn)、香本地市曉民常來(lái)弄的休閑涂去處?！凹兩鷳B(tài)商價(jià)值”→“都市、景生態(tài)和紡文化產(chǎn)繳業(yè)的結(jié)雕合”“公園綠偷地”→“復(fù)合型崖都市生乖態(tài)展示兔區(qū)”6465項(xiàng)目煮形象享定位戀：——新凱安里的城市刪客廳；——?jiǎng)P里現(xiàn)代漿商業(yè)誰(shuí)綜合軌體;——黔東男南的生態(tài)休劉閑度假棕都心；——中國(guó)現(xiàn)辛代生態(tài)旗的國(guó)際示昏范住區(qū)；654市場(chǎng)機(jī)它會(huì)挖掘項(xiàng)目整洪體定位項(xiàng)目否屬性賀界定整體慨發(fā)展司戰(zhàn)略核心問(wèn)請(qǐng)題解析類(lèi)似案只例借鑒市場(chǎng)哲機(jī)會(huì)隔挖掘區(qū)域旱價(jià)值潮研判規(guī)劃竿分期嗽思路66站位于扶城市運(yùn)緣瑞營(yíng)的高讓度——本項(xiàng)目熔定位為惱生態(tài)體戚驗(yàn)、觀娛光娛樂(lè)陰、休閑撫度假等螞多功能腿一體化賺的大型醒綜合生顫態(tài)新城通過(guò)窗旅游撐產(chǎn)業(yè)書(shū)中心追化戰(zhàn)派略和海區(qū)域糧景點(diǎn)注化戰(zhàn)梢略完善膨八大景功能睡體系垃，實(shí)淚現(xiàn)城由市功支能的裹提升宮和旅奮游產(chǎn)贏業(yè)的釀帶動(dòng)核心鼓問(wèn)題云回顧——現(xiàn)有菌市場(chǎng)槽情況跪下實(shí)孫現(xiàn)客溉戶(hù)擴(kuò)翅容的錘突破站位于貴現(xiàn)代城錄市綜合尺體的城坦市功能作的提升Q1勺:Q2:——那么，唇現(xiàn)階段本如何解零決我們謀面臨的歐地產(chǎn)問(wèn)礦題呢？我們從授酒店市戴場(chǎng)、商露業(yè)市場(chǎng)此、公寓斑市場(chǎng)、盜住宅市口場(chǎng)進(jìn)行概深入剖搭析？67酒店洞市場(chǎng)網(wǎng)分析68截止2瀉010駝年底，旋凱里市疾沒(méi)有五低