房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)初

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

目錄

一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識...........................................................3

1、房地產(chǎn)的概念...........................................................3

2、房地產(chǎn)的分類...........................................................3

二、房地產(chǎn)開發(fā)...............................................................3

1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念.......................................................3

2、房地產(chǎn)開發(fā)的原則.......................................................3

3、土地征用的審批權(quán)限.....................................................4

4、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序.....................................................4

三、房地產(chǎn)投資...............................................................5

1、房地產(chǎn)投資的概念.......................................................5

2、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn).......................................................5

3、不同類型房地產(chǎn)銷售收益的主要影響因素...................................5

四、房地產(chǎn)交易...............................................................6

1、房地產(chǎn)交易分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段。.................................6

2、房地產(chǎn)交易常見名詞解釋.................................................7

3、房屋性質(zhì)分類名詞解釋...................................................9

4、按房屋用途分類........................................................10

5、按房屋產(chǎn)別分類........................................................11

6、按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類....................................................12

8、按房屋建筑質(zhì)量分類....................................................13

9、房屋面積..............................................................13

10、房屋建設(shè)狀況.........................................................15

11、商品房銷售...........................................................16

12、房地產(chǎn)交易稅費(fèi).......................................................18

13＞房屋權(quán)屬登記與證書...................................................20

14、房屋拆遷.............................................................21

15、房屋修繕.............................................................22

16、住房功能細(xì)分術(shù)語.....................................................24

17、建筑物的各項(xiàng)比率.....................................................26

18、城市居住用地.........................................................27

19、其他常見名詞.........................................................28

20、面積計(jì)算公式.........................................................29

21、建筑知識名詞解釋.....................................................32

22＞法律法規(guī).............................................................36

23、房地產(chǎn)權(quán)利...........................................................38

24、購房費(fèi)用.............................................................38

25、貸款.................................................................39

一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是指土地建筑物及其他地上建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依附于物質(zhì)實(shí)

體的各種權(quán)益。

房產(chǎn)：是指建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、服

務(wù)、文化、教育、辦公用房等。

地產(chǎn)：是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供電、供

氣、排水、排污等地下管線以及地面道路等。

2、房地產(chǎn)的分類

按用途可分為：住房地產(chǎn)；

商業(yè)房地產(chǎn)；

工業(yè)倉儲房地產(chǎn)；

辦公房地產(chǎn)。

按市場級別可分為：土地的買賣

商品房交易及增量房市場

二手房及存量房市場

二、房地產(chǎn)開發(fā)

1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念

房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋

建設(shè)的行為。

2、房地產(chǎn)開發(fā)的原則

嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。

講求效益的原則。即房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益有機(jī)

的結(jié)合起來。

全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

3、土地征用的審批權(quán)限

征用下列土地，由國務(wù)院批準(zhǔn)：

基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；

其它土地超過七十公頃的。

征用條款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)

國務(wù)院備案。

4、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序

派企業(yè)注冊：有1000萬以上的注冊資本；

X立項(xiàng)審批；

X項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)之后，向城市規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地選址；

X在向計(jì)委、建委報(bào)可行性研究報(bào)告之前，須與市供電局、市政工程局共

同確定“四源”（供水、供熱、供氣及排污）供應(yīng)的可行性；

X在辦理建設(shè)用地選址的同時(shí)，向計(jì)委、建委申請可行性研究如報(bào)告審批。

同時(shí)提交項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)文件；

X建設(shè)用地選址批準(zhǔn)之后，向城市規(guī)劃管理部門申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許

可證（規(guī)劃委）；

X向土地管理部門辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

X申請建設(shè)用地批準(zhǔn)書的同時(shí)，向城市規(guī)劃部門申請建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條

件，并預(yù)交50%的建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)；

X依法取得土地使用權(quán)，領(lǐng)取國有土地使用證（國土資源局）；

X領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)內(nèi)容如實(shí)填入手冊，每

半年按項(xiàng)目各實(shí)施階段送主管部門驗(yàn)核；

X領(lǐng)取拆遷證，辦理拆遷工作；

派向城市規(guī)劃管理部門申請審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

X向城市規(guī)劃管理部門辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局），交納執(zhí)照費(fèi);

派與四源程序供應(yīng)主管部門簽訂提出供四源的協(xié)議；

X到建委辦理建設(shè)工程開工手續(xù)領(lǐng)取開工證（建委）；

X持開工證到市政有關(guān)部門繳納四源建設(shè)費(fèi)和其他費(fèi)用；

X到招投標(biāo)辦公室辦理建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)；

X申請辦理商品房銷（預(yù)）售許可證（建委）；

X工程竣工驗(yàn)收：工程驗(yàn)收（規(guī)劃局）、質(zhì)量驗(yàn)收（市質(zhì)量監(jiān)督站）;

X取得竣工驗(yàn)收備案表。

三、房地產(chǎn)投資

1、房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲得不確定的收

益，就是將資金用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行為。

2、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

投資成本高

投資回收期長

投資風(fēng)險(xiǎn)大

收益性好

儲蓄與投資的比較

儲蓄投資

貨幣使用銀行直接

對資金使用的參與間接直接

貨幣增值程度較小較大

報(bào)酬形式利息利潤

承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)程度較小較大

3、不同類型房地產(chǎn)銷售收益的主要影響因素

花園公寓影響因素：銷售時(shí)機(jī)

寫字樓影響因素：地段

商店：商圈、樓層、朝向、臨街狀態(tài)等

住宅：質(zhì)量、戶型、朝向、設(shè)備、配套、環(huán)境、交通、人文、價(jià)格等

旅館、酒店：地段

四、房地產(chǎn)交易

1、房地產(chǎn)交易分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段。

(1)預(yù)售

預(yù)售的概念：預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建

設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購人，由承購人支付定金或房款的行為。

預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)

總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)

售許可證明。

(2)現(xiàn)房銷售

商品房現(xiàn)房的概念：商品房現(xiàn)房是指已經(jīng)完成房屋所有權(quán)初始登記，并取得房

屋所有權(quán)證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。

現(xiàn)房銷售：現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷

售。按規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得房屋所有權(quán)證之日起持房屋所有權(quán)證書和土地

使用權(quán)證書進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售，將不再辦理商品房銷售許可證；已經(jīng)竣工但尚未

取得房屋的所有權(quán)證書的，仍需按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證?？勺陨唐贩?/p>

竣工備案之日起四個(gè)月內(nèi)繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售，但自取得竣工備案之日起超過四個(gè)

月的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

商品房現(xiàn)房銷售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

資質(zhì)證書；

取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

已通過竣工驗(yàn)收；

供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套

基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

2、房地產(chǎn)交易常見名詞解釋

房地產(chǎn)所有權(quán)：房地產(chǎn)權(quán)屬所有人依照法律、法規(guī)規(guī)定對其所有的房地產(chǎn)享有

占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

房地產(chǎn)使用權(quán)：依照法律法規(guī)規(guī)定對土地加以利用和對房屋依法占有、使用、

收益和有限處分的權(quán)利。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記：房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)，

以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)力進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸

屬關(guān)系的行為。其可用圖、檔、卡、冊等形式表現(xiàn)。

房地產(chǎn)交易：土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市場行為。

房地產(chǎn)金融：為房地產(chǎn)開發(fā)聚集、融通資金，提供資金結(jié)算、信貸、信托和咨

詢的金融服務(wù)活動。

房地產(chǎn)權(quán)利人：擁有土地的使用權(quán)及其上的房屋所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)人。

房屋所有權(quán)初始登記：在依法取得的土地上，新建成的房屋權(quán)利人持有關(guān)證明

文件，到縣級以上的房產(chǎn)管理部門申請權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記：房地產(chǎn)因買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合

并、判決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)申請房地產(chǎn)權(quán)屬情況變化后的

轉(zhuǎn)移登記。

房地產(chǎn)變更登記：房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱改變或房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時(shí)，當(dāng)

事人申請權(quán)屬情況變化后的登記。

房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記：設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利時(shí)，權(quán)利人申請的權(quán)利登

記。

房地產(chǎn)注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等原因?qū)е?/p>

房地產(chǎn)權(quán)利喪失時(shí),原權(quán)利人申請的注銷登記。

房地產(chǎn)共有權(quán)：兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共有一宗房地產(chǎn)或一宗房地產(chǎn)某一

部分的權(quán)益。

房地產(chǎn)抵押人：在房地產(chǎn)抵押合同依法成立時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)利人以不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)

占有的方式，向相對人提供債務(wù)履行擔(dān)保的債務(wù)人。

房地產(chǎn)抵押權(quán)人：在房地產(chǎn)抵押合同依法成立時(shí)相對于房地產(chǎn)權(quán)利人的債權(quán)

人。

基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對不同級別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)膭蛸|(zhì)

地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的，并由市、縣以上人民政府公布的

國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

個(gè)人住房擔(dān)保貸款：借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為

抵押物、或質(zhì)押物、或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。借款

人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理抵押物或質(zhì)物或要求保證人承

擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。

房屋一級市場：即土地市場。在我國，土地市場是政府壟斷的市場。

房屋二級市場：發(fā)展商新開發(fā)的商品房預(yù)（銷）售市場。

房屋三級市場：房屋出租、抵押、典當(dāng)以及承租房屋的轉(zhuǎn)租及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等部

分產(chǎn)權(quán)交易的市場。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移

給他人的行為。

房地產(chǎn)抵押：房屋的所有者因借貸或?yàn)榈谌藫?dān)保債務(wù)的履行，將房屋作為債

權(quán)人對債務(wù)人不轉(zhuǎn)移占有而供作債權(quán)擔(dān)保的一種行為。

房地產(chǎn)按揭：以所購房地產(chǎn)作抵押物，采用抵押貸款方式取得購買房地產(chǎn)的資

金。

房地產(chǎn)拍賣：以公開競賣的方式，從多數(shù)應(yīng)買人中選擇出價(jià)最高的人為買受人

的房屋買賣行為.

房屋租賃：由房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費(fèi)者

使用，房屋消費(fèi)者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行

為。房屋租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。

房地產(chǎn)咨詢：為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服

務(wù)的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)估價(jià)：專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選

用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)

時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。

評估報(bào)告：全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果的文件，給委

托方的書面答復(fù)，關(guān)于估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)：評估價(jià)格所屬的特定時(shí)間，一般用年、月、日表示。

市場價(jià)格：房地產(chǎn)交易雙方按照一定的法律程序，實(shí)際達(dá)成的房地產(chǎn)交易價(jià)格。

房地產(chǎn)評估價(jià)格：專業(yè)估價(jià)人員按照房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)則，估算和推斷的房地產(chǎn)

在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

商品房現(xiàn)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買

受人支付房價(jià)款的行為。

商品房預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由

買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

3、房屋性質(zhì)分類名詞解釋

房屋：一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中工

作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永

久性場所。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包

括在內(nèi)。

商品房：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。

房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)

城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房。按照成

本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，職工擁有部分房屋

所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。

存量房：是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。

集資房：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，

國家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職

工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過渡為職

工個(gè)人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。

微利房：亦稱微利商品房，指由各級政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低

于市場價(jià)格和租金、高于福利房價(jià)格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社

會住房特困戶的房屋。

平價(jià)房：是根據(jù)國家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住

房困難戶為解決對象，通過配售形式供應(yīng)、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。其

建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價(jià)格由政府管理部門審核認(rèn)定。

解困房：是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠

戶住房問題而專門修建的住房。

再上市房：是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售

的房屋。

廉租住房：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居

民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。

花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的

獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富

有變化，一般為高收入者購買。

公寓式住宅：相對于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)

是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、

浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。

安居工程住房：是指直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先

出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師

中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前

期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費(fèi)，

一半由城市人民政府承擔(dān)，一半計(jì)入房價(jià)）、設(shè)一3%的管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7

項(xiàng)因素構(gòu)成。

經(jīng)濟(jì)適用住房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國家

統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的

收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。

4、按房屋用途分類

房屋用途應(yīng)按設(shè)計(jì)所規(guī)定的用途進(jìn)行劃分。如果與住宅、商業(yè)經(jīng)營用房有關(guān)的

兼有兩種以上用途的房屋，應(yīng)按設(shè)計(jì)規(guī)定的用途分別計(jì)算建筑面積。

住宅：是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包

括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室

等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。

成套住宅：是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成

的供一戶使用的房屋。

非成套住宅：是指供人們生活居住的但不成套的房屋。

集體宿舍：是指機(jī)關(guān)、學(xué)校、企事業(yè)單位的單身職工、學(xué)生居住的房屋。

躍層住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

公用設(shè)施用房：是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)狻⒐?、垃圾處理?/p>

環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。

商業(yè)用房：是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、

浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。

經(jīng)營用房：是指各種開發(fā)、裝飾、中介公司等從事各類經(jīng)營業(yè)務(wù)活動所用的房

屋。

5、按房屋產(chǎn)別分類

國有房產(chǎn)：是指歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建

以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。國有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍

產(chǎn)三種。

直管房產(chǎn)：是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有

權(quán)已正式劃撥給單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維

修，少部分免租撥借給單位使用。

自管房產(chǎn)：是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金

購建的房產(chǎn)。

軍隊(duì)房產(chǎn)：是指中國人民解放軍部隊(duì)所有的房產(chǎn)。包括由國家劃撥的房產(chǎn)、利

用軍費(fèi)開支或軍隊(duì)自籌資金購建的房產(chǎn)。

集體所有房產(chǎn)：是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資

建造、購買的房產(chǎn)。

私有（自有）房產(chǎn)：是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑

胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企

業(yè)（私營獨(dú)資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資建造、購買的房屋。

聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)：是指不同的所有制性質(zhì)的單位之間共同組成新的法人型經(jīng)濟(jì)實(shí)

體所投資建造、購買的房產(chǎn)。

股份制企業(yè)房產(chǎn)：是指股份制企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。

港、澳、臺投資房產(chǎn)：是指港、澳、臺地區(qū)投資者以合資、合作或獨(dú)資在祖國

大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。

涉外房產(chǎn)：是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、

社會團(tuán)體、國際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購買的房產(chǎn)。

其他房產(chǎn)：是指凡不屬于以上各類別的房屋，都?xì)w在這一類，包括因所有權(quán)人

不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊(duì)代為管理的房屋以及宗教、

寺廟等房屋。

期房：指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）

止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。

有限產(chǎn)權(quán)房：是房屋所有人在購買公房中按照房改政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房或

建房過程中得到了政府或企業(yè)補(bǔ)貼，房屋所有人享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限

的處分權(quán)、收益權(quán)。

6、按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類

鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、

大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。

混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的

梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝

土建造。

磚木結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、

磚墻、木柱建造的。

其他結(jié)構(gòu)：是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯

洞等。

7、按房屋建筑樓層分類

房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采

光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)

算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、

插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下

的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。

半地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3,且不超過

1/2者。

假層：是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m,

面積不足底層的二分之??的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。

擱樓（暗樓）：?般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建

的樓層。

低層住宅：指一層至三層的住宅。

多層住宅：指四層至六層的住宅。

中高層住宅：指七層至九層的住宅。

高層住宅：指十層及十層以上的住宅。

塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

單元式高層住宅：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層

住宅。

通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅的高層住宅。

躍層住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

8、按房屋建筑質(zhì)量分類

完好房屋：指主體結(jié)構(gòu)完好。不倒、不塌、不漏。庭院不積水、門窗設(shè)備完整,

上下水道通暢，室內(nèi)地面平整，能保證居住安全和正常使用的房屋，或者雖有一些

漏雨和輕微破損，或缺乏油漆保養(yǎng)，經(jīng)過小修能及時(shí)修復(fù)。

基本完好房屋：指主體結(jié)構(gòu)完好，少數(shù)部件雖有損壞，但不嚴(yán)重，經(jīng)過維修就

能修復(fù)的房屋。

一般損壞房屋：指主體結(jié)構(gòu)基本完好，屋面不平整、經(jīng)常漏雨，門窗有的腐朽

變形，下水道經(jīng)常阻塞，內(nèi)粉刷部分脫落，地板松動，墻體輕度傾斜、開裂，需要

進(jìn)行正常修理的房屋。

嚴(yán)重?fù)p壞房屋：指年久失修，破損嚴(yán)重，但無倒塌危險(xiǎn)，需進(jìn)行大修或有計(jì)劃

翻修、改建的房屋。

危險(xiǎn)房屋：是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)

構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。

9、房屋面積

（住宅）房屋使用面積：是指住宅中以戶（套）為單位的分戶（套）門內(nèi)全部可供使

用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳（堂屋）、亭子間、廚

房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、

（暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算。

（住宅）房屋建筑面積：房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的

外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)

牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。

成套住宅建筑面積：是指成套住宅的建筑面積總和。

危險(xiǎn)房屋建筑面積：是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可

能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋建筑面積。

房屋減少建筑面積：指報(bào)告期由于拆除、倒塌和因各種災(zāi)害等原因?qū)嶋H減少的

房屋建筑面積（包括私有房屋）。

房屋的產(chǎn)權(quán)面積：房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑

面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

房屋預(yù)測面積：預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）

銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主

要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測

量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。

房屋實(shí)測面積：實(shí)測面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核

合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測

數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是

開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。

房屋的共有建筑面積：房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用

的建筑面積。

成套房屋的套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺

建筑面積三部分組成。

套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定

計(jì)算：1）套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜

等空間面積的總和；2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3）不包括

在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4）內(nèi)墻面裝飾厚度

計(jì)入使用面積。

套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承

重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外

墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有

墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

套內(nèi)陽臺建筑面積：套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投

影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺按水平

投影的一半計(jì)算建筑面積。

商品房的銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即

為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓?/p>

用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

共有建筑面積（公有建筑面積）：共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯

間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為

整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積

還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建

筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為

人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

共有建筑面積的計(jì)算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建

筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、

管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

10、房屋建設(shè)狀況

房屋施工面積：是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上

年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本

期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各

層建筑面積之和。

房屋新開工面積：是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨

入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開

工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。

房屋竣工面積：是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)

驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。

竣工房屋價(jià)值：是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值?？⒐し课輧r(jià)值按

房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以

及水、電、暖、衛(wèi)等附屬工程的建造價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房

屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購置和安裝費(fèi)用；不包括廠房

內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造，辦公及生活用品等

家具的購置等費(fèi)用，購置土地的費(fèi)用，遷移補(bǔ)償費(fèi)和場地平整的費(fèi)用，以及城市建

設(shè)配套的投資?？⒐し课輧r(jià)值一般按結(jié)算價(jià)格計(jì)算。

11、商品房銷售

樓花：一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預(yù)售

房屋，買“樓花”為預(yù)購房屋。

實(shí)際銷售面積：是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂

（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面

積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。

外銷（租）：經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，銷售（或出租）給境外企業(yè)和個(gè)人，包括外國

人、外籍華人、華僑及港澳臺同胞的商品房屋面積。

銷售給個(gè)人：是指實(shí)際銷售給國內(nèi)私人的商品房屋面積。不包括外銷中銷售給

個(gè)人的部分。

預(yù)售面積：是指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的

商品房屋面積。報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入

實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。

預(yù)售面積：是指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚

未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但

不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周

轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只

有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排24

到28戶。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。

期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大

產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。

現(xiàn)房：是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所

售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入

住并取得產(chǎn)權(quán)證。

商品房的起價(jià)：是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。

商品房的均價(jià)：是指商品房在銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和

數(shù)，即得出每平方米的價(jià)格。

復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而

形成上下兩層的樓房。

躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其

他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。

水景商品房：是指依水而建的房屋。

TOWNHOUSE：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，

其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。

灰空間：最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之

間的過渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理

解為建筑群周邊的廣場、綠地等。

商住住宅：是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又

融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能

從事商業(yè)活動的住宅行式。

會所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)

施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練

習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客

的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費(fèi)或

少量收費(fèi)開放。

外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們

擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落

地窗。

中空玻璃：中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的

玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必

須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱''中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使

門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。

基價(jià)：經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以

基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

均價(jià)：將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得

出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出

的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元/平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不

失為引人矚目的營銷策略。

七通一平（熟地）：是指土地（生地）在通過一級開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨

污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后

迅速開發(fā)建設(shè)。

三通一平（凈地）：是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。

五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程

規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，

簡稱“五證”。其中前兩個(gè)證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設(shè)部門核發(fā)，《國有

土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。

酒店式服務(wù)公寓：是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒

店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。它是集住宅、酒店、會所多功能于

一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更

重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。

RUN智能家居布線系統(tǒng)：是?種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建立在國際標(biāo)準(zhǔn)之上，以

TIA/EIA570A為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電（電話、電腦、

視頻、BA）地應(yīng)用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端

接于分布在每個(gè)房間的通訊插座和面板，并可簡單地自動連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、

電視、傳真、防盜警報(bào)系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。

12＞房地產(chǎn)交易稅費(fèi)

房地產(chǎn)契稅：是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生

房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。

營業(yè)稅：指對銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。

房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收

的一種稅。

營業(yè)稅附加：是指對交納營業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)

而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。

印花稅：指對在經(jīng)濟(jì)活動中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一

種稅賦。

個(gè)人所得稅：指個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入,

就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。

納稅保證金：指按照有關(guān)規(guī)定，個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其應(yīng)納

稅所得，按照個(gè)人所得稅稅率計(jì)算的，個(gè)人所得稅納稅保證金。

房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)

交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。

房屋權(quán)屬登記費(fèi)：即房屋所有權(quán)登記費(fèi)，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)

行政管理職能的部門依法對房屋所有權(quán)進(jìn)行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時(shí)，向房

屋所有權(quán)人收取的登記費(fèi)，不包括房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)收取的房產(chǎn)測繪（或勘丈）費(fèi)用。

土地收益金（土地增值費(fèi)）：土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同

地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳

納的價(jià)款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出

租）給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。

土地出讓金：各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定

向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，

土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃

撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股

和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。

土地增值稅：是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入

的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依

據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地使用稅：是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)

人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的

i種稅賦。

耕地占用稅：必須依法征收耕地占用稅。園地包括苗圃、花圃、茶園、果園、

桑園和其他種植經(jīng)濟(jì)林木的土地。是指由占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的

單位和個(gè)人向國家繳納的一種稅賦。耕地包括國家所有和集體所有的耕地，指種植

農(nóng)作物的土地（包括菜地、園地），占用魚塘及其他農(nóng)用土地建房或從事其他非農(nóng)

業(yè)建設(shè)，也視同占用耕地。

土地開發(fā)費(fèi)：每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、

拆遷、各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項(xiàng)費(fèi)用（萬元

/ha）0

住宅單方綜合造價(jià)：每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資，

應(yīng)包括土地開發(fā)費(fèi)用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項(xiàng)工程建

設(shè)投資及必要的管理費(fèi)用（元/m2）。

13、房屋權(quán)屬登記與證書

房屋權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)

利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的

行為。

總登記：是指縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的

房屋進(jìn)行統(tǒng)一-的權(quán)屬登記。

初始登記：指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋所

進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。

轉(zhuǎn)移登記：是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、

裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。

變更登記：是指權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進(jìn)行的房屋

所有權(quán)登記。

——房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的；

——房屋面積增加或者減少的；

——房屋翻建的；

——法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

他項(xiàng)權(quán)利登記：是指設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登

記。

注銷登記：是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等進(jìn)行的房屋

權(quán)屬登記。

房屋的所有權(quán)：是指對房屋全面支配的權(quán)利?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，房屋的所有

權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本

內(nèi)容。

房屋權(quán)利人：是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房

地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的法人、其他組織和自然人。

房屋權(quán)利申請人：是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所

有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。

房屋權(quán)屬證書：是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益

和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國家法律保護(hù)。包括《房屋所有權(quán)

證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、

《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。

所有權(quán)證：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所

有權(quán)利的證書。

共有權(quán)證：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門對共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個(gè)共

有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。是《房屋所有權(quán)證》的附件，用以證明共有房屋的歸

屬。

他項(xiàng)權(quán)證：指在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證

書。

宅基地證：農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經(jīng)

集體報(bào)送縣（市）人民政府批準(zhǔn)后，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理集體土

地使用權(quán)登記并由縣（市）人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。宅基地證是當(dāng)前農(nóng)

村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑證，可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向

非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。

房屋部分產(chǎn)權(quán)：職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。經(jīng)登記核實(shí)后，發(fā)給

《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)（部分產(chǎn)權(quán)”'，注記："房改出售的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房，總

價(jià)款：XX元，售房單位：XXXX,產(chǎn)權(quán)比例為：XX（個(gè)人），XX（單位）?！?/p>

14、房屋拆遷

拆遷：把經(jīng)城市規(guī)劃、土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn),將原土地合法使用者及房屋合法使

用者及房屋合法使用者遷到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防礙項(xiàng)目實(shí)

施的地上物，為新的建設(shè)項(xiàng)目施工創(chuàng)造條件。

拆遷人：是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委托對被拆遷人進(jìn)行

拆遷動員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。

被拆遷人：是指被拆遷房屋的所有人。

強(qiáng)制拆遷：被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市

人民政府責(zé)成有關(guān)部門實(shí)施強(qiáng)制拆遷,或者由房屋拆遷主管部門依法申請人民法院

強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷之前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦

理證據(jù)保全。

房屋拆遷補(bǔ)償：是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理

條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋

產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

拆遷房屋承租人：是指與被拆遷人具有租賃關(guān)系的單位或個(gè)人。

拆遷許可證：是拆遷人在實(shí)施前，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)其提交的文件資料批準(zhǔn)的一

種附有明確期限的行政強(qiáng)制許可行為。沒有獲得該許可，拆遷人不得進(jìn)行拆遷程序。

拆遷糾紛裁決：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人在拆遷

公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷主

管部門裁決。房屋拆遷主管部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自

受理申請之日起30日內(nèi)作出。

貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)：被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià),是指由房屋拆遷主管部門會

同政府價(jià)格主管部門按年度或半年度同類地段、同類用途新建房屋市場交易的平均

單價(jià)確定，報(bào)人民政府批準(zhǔn)并對外公布的房屋基準(zhǔn)價(jià)格。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換：是指拆遷人提供價(jià)值相當(dāng)?shù)姆吭磳Ρ徊疬w人進(jìn)行異地或同地安置，

被拆遷人有權(quán)要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋建筑面積的安置用房。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)

換的,拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價(jià)。

15、房屋修繕

房產(chǎn)折舊：指房產(chǎn)在使用時(shí)間內(nèi)損耗的價(jià)值，稱房產(chǎn)折舊。計(jì)算時(shí)通常采用直

減法（使用年限法，定額折舊法），將房產(chǎn)應(yīng)提取的數(shù)額，按使用年限分配。其公

式如下：房產(chǎn)每年折舊額=［房產(chǎn)原值（計(jì)價(jià)時(shí)的凈值）一殘余價(jià)值+清理費(fèi)用］/房

產(chǎn)預(yù)計(jì)使用年限（尚能使用年限）

房屋耐用年限：通常指房屋能按其設(shè)計(jì)功能正常使用的年限。以主體結(jié)構(gòu)確定

的建筑耐久年限分下列四級:一級耐久年限100以上適用于重要的建筑和高層建筑。

二級耐久年限50-100年適用于一般性建筑。三級耐久年限25?50年適用于次要

的建筑。四級耐久年限15年以下適用于臨時(shí)性建筑。

房屋修繕：是指對已建成的房屋進(jìn)行拆改、翻修和維護(hù)，以保障房屋的住用安

全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能。

房屋完好率：是指完好房屋和基本完好房屋建筑面積與全部房屋建筑面積之

比。計(jì)算公式：房屋完好率=（完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積）一房

屋建筑總面積X100%

危房率：是指危險(xiǎn)房屋的建筑面積與房屋建筑總面積之比。計(jì)算公式：危

房率=危險(xiǎn)房屋建筑面積一總的房屋建筑面積X100%

翻修工程：是指凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程。翻修后的房屋必

須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。

大修工程：是指凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除的工程。大

修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

中修工程：是指凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的

工程。中修后的房屋70%以上必須符合基本或完好的要求。

小修工程：是指凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常

養(yǎng)護(hù)工程。

綜合維修工程：是凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的

工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

房屋修繕投資：是指對房屋進(jìn)行各項(xiàng)修繕的投資。

保修期：是指物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用后，對業(yè)主承擔(dān)保修責(zé)任的

期限。

共用部位：是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、

樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)

格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、

鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)

營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦

法》（建住房口998]213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立

的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

房改房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦

法》（建住房[1998]213號）的規(guī)定，公有住房出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)

備維修基金。

公共維修基金額：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用

設(shè)施設(shè)備維修基金總額。

住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金：簡稱維修基金）是指按建設(shè)部《住宅共用部

位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規(guī)定，商品住房和公

有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金（簡稱公共維修基

金），專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后，共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新改造。

16、住房功能細(xì)分術(shù)語

居住空間：系指臥室、起居室（廳）的使用空間。

臥室：供居住者睡眠、休息的空間。

起居室（廳）：供居住者會客、娛樂、團(tuán)聚等活動的空間。

廚房：供居住者進(jìn)行炊事活動的空間。

衛(wèi)生間：供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。

使用面積：房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。

套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。

層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。

在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層

高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

室內(nèi)凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。凈高和層

高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高一樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈

高”。

住宅開間：住宅的開間就是住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)

調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采

用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

住宅進(jìn)深：住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑

模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3

米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。

平臺：供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。

露臺：一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出

大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。

過道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

壁櫥：住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。

壁龕：利用墻體厚度的局部空間，存放日常用品的部分

吊柜：住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。

躍層住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

走廊：住宅套外使用的水平交通空間。

架空房屋：指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水

域或斜坡。

閣樓：指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用

面積不足該層面積的暗樓，不計(jì)層次。

騎樓：指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。

單元式房屋：指整樓設(shè)計(jì)分割為由多個(gè)可獨(dú)立出售或出租的部位及各種特定功

能的共用部位組成的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。

幢：是指一座獨(dú)