上海高檔住宅全程策劃案及會所設(shè)計思路

Contents項目分析銷售時機(jī)與條件篇產(chǎn)品研究篇項目地塊研究篇客戶分析篇宏觀市場分析篇項目總體定位篇上海高檔住宅全程策劃案及會所設(shè)計思路第二部分項目分析宏觀市場分析篇宏觀調(diào)控對整體影響整體成交量下跌整體成交均價下跌供應(yīng)量急劇上升全市整體供大于求局面嚴(yán)重單位：平方米315萬92萬回歸理性的需并沒有遇上回歸理性的供應(yīng)市場嚴(yán)重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性不可再生性不可復(fù)制性1、優(yōu)越的地理位置2、臨江、臨公園或大型綠地3、傳統(tǒng)高尚地段4、人文底蘊(yùn)深厚地區(qū)5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展源頭或中心總結(jié)：上海房地產(chǎn)市場整體走勢就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢，但擁有其稀缺資源的板塊區(qū)域的發(fā)展走勢將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內(nèi)高檔樓盤所受的抗性也是相當(dāng)有限的。高檔住宅板塊分布圖長寧古北板塊均價：22000元徐家匯板塊均價：24000元盧灣新天地板塊均價：39000元南外灘板塊均價：21000元北外灘板塊均價：25000元陸家嘴板塊均價：37000元1、各板塊分析板塊名稱板塊內(nèi)均價主力戶型面積板塊特征徐家匯24000元/平米140－160平米城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長寧古北22000元/平米160－190平米國際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋39000元/平米220－240平米大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘21000元/平米180－200平米借助浦江景觀；外灘概念；未來城區(qū)規(guī)劃建設(shè)以及世博會紅線內(nèi)概念各板塊共性分析1、各板塊特色鮮明,營造諸多賣點(diǎn);2、各樓盤均比較注重大堂內(nèi)裝修的氣派與豪華；3、建材標(biāo)準(zhǔn)較高,注重品牌的使用；4、板塊內(nèi)中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標(biāo)準(zhǔn);5、均延請國際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務(wù)。2、北外灘板塊——較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描述該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤，突出江景這一賣點(diǎn)并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施成熟、交通較為便利。代表個案白金府邸、耀江國際廣場區(qū)域均價24500元/平方米主要客源由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調(diào)控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機(jī)客戶，且換手率較高。區(qū)域均價

借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。售價方面：區(qū)域整體市場價格在25000－50000元/平方米不等。租賃方面：140平方米左右的小面積兩房租賃市場形勢較為喜人，市場平均租賃價格在1800－2500美金/月之間。3、陸家嘴板塊——與本區(qū)域最有關(guān)系性、互動性4、本項目所處板塊代表個案家化濱江園、香園區(qū)域均價16800元/平方米家化濱江苑香園本板塊與其他板塊之間價值研究研究系數(shù)其它板塊本板塊研究結(jié)果配套配套較為齊全、生活便利多為生活配套型商業(yè)、檔次較低交通均有地鐵及交通線路分布其中，交通便利型特點(diǎn)突出交通線路較為單一板塊所處區(qū)域地位城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板塊在區(qū)域內(nèi)可實現(xiàn)價值突出塘橋區(qū)域功能性單一、區(qū)域內(nèi)可實現(xiàn)價值有限景觀景觀效果參差不齊、附加價值差距明顯突出江景效果未來規(guī)劃未來規(guī)劃、功能定位明顯世博概念、區(qū)域功能明確升值空間具有稀缺性資源特點(diǎn)條件具備形成稀缺性資源條件可比度較高具有一定差距差距明顯、可比度低具有完全可復(fù)制條件甚至超越5、可比樓盤配比分析面積配比：主力面積段主力面積段分布：主力面積段所在比例主力面積段合計比例150-20015.9%56.7%200-24024.5%240-28016.3%房型配比：主力房型段主力房型段分布：主力面積段所在比例主力面積段合計比例三房46.9%77.9%四房31.0%總結(jié)：從宏觀上看，目前上海高檔住宅市場增勢已逐步加快，但由于身處不同區(qū)域的高檔住宅還是具有各自的區(qū)位概念和產(chǎn)品開發(fā)理念，因而競爭并不是同質(zhì)化的，再加上加入WTO后高層次客源絕對數(shù)量的增多。因此，目前開發(fā)高檔住宅市場仍有相當(dāng)大的市場空間，此時正是開發(fā)精品高檔商品住宅的大好時機(jī)。

同時應(yīng)當(dāng)看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢并不明顯，而本項目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場價值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性。反思一：過多透支濱江概念；反思二：各樓盤垂直與水平價差偏離過大的問題始終無法解決；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計；反思四：注重室內(nèi)獨(dú)立空間，而忽視公共共享空間；反思五：急功近利忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致“精裝修”徒有虛名。5、現(xiàn)有濱江樓盤“七大反思”——項目地塊研究篇優(yōu)勢（S）：地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費(fèi)力、購買力強(qiáng)區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量濱江地區(qū)作為上海高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價值已廣為市場認(rèn)同劣勢（W）：臨碼頭，存在噪聲、揚(yáng)塵及視覺污染地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊(yùn)，不利于打造豪宅機(jī)會(O)：項目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）上海世博會的大勢拉動濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺以上海為核心的長三角經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)實力日漸雄厚，上海在中國城市中的龍頭地位無庸置疑威脅(T)：宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌居住型別墅成為市場寵兒，分流部分目標(biāo)客戶區(qū)域樓盤同質(zhì)化強(qiáng)，次新房供給量大區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想項目SWOT分析優(yōu)勢(S)劣勢(W)地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴CBD板塊擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費(fèi)力、購買力強(qiáng)區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量濱江地區(qū)作為高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價值已為市場認(rèn)同臨碼頭，存在噪聲、揚(yáng)塵及視覺污染地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊(yùn)，不利于打造豪宅機(jī)會（O）SO戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢利用機(jī)會)WO戰(zhàn)略(利用機(jī)會克服劣勢)項目所處區(qū)域規(guī)劃利好上海世博會的大勢拉動濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺上海宏觀經(jīng)濟(jì)形式利好整合資源優(yōu)勢，堅持高檔精品戰(zhàn)略利用稀缺的濱江概念用地，打造品質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品，實現(xiàn)高銷售率、高收益堅持品牌優(yōu)勢，開發(fā)特色酒店物業(yè)擴(kuò)大營銷推廣的范圍，拓寬目標(biāo)客戶群通過城市規(guī)劃，完善各項配套，在不久的將來即可彌補(bǔ)當(dāng)前配套及交通之不足堅持產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計，并借用物業(yè)管理和酒店商業(yè)配套品牌，打造濱江品牌高檔社區(qū)；通過小區(qū)景觀規(guī)劃，如密植竹林等方法，減弱不同類物業(yè)之間的相互干擾威脅(T)ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢，抵御威脅)WT戰(zhàn)略(直面劣勢與威脅)宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌居住型別墅成為市場寵兒，分流部分客戶區(qū)域樓盤同質(zhì)化強(qiáng)，次新房供給量大區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想以優(yōu)于市場已有產(chǎn)品為原則，增強(qiáng)高檔江景產(chǎn)品的視覺沖擊和功能，積聚競爭優(yōu)勢深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢，挖掘更多賣點(diǎn)通過特色經(jīng)營內(nèi)容，以及高檔公寓同星級酒店的互動，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受尊重現(xiàn)實，放棄打造頂級豪宅的設(shè)想以謹(jǐn)慎的態(tài)度進(jìn)行產(chǎn)品定價堅持與品牌團(tuán)隊合作，提升項目的整體形象及知名度擴(kuò)大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長補(bǔ)短內(nèi)部因素外部因素戰(zhàn)略綜合來看，本項目優(yōu)勢多于劣勢，機(jī)會勝于威脅，而且部分劣勢可以在近期改觀，而威脅亦可在項目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項目具備開發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢，可操作性強(qiáng)。SWOT矩陣組合分析指標(biāo)項A因素項B指標(biāo)評價單項權(quán)重分值分項權(quán)重分項得分代碼指標(biāo)代碼因素優(yōu)(100)良(80)及格(60)不及格(0)1交通條件1交通站點(diǎn)數(shù)量與輻射范圍交通站點(diǎn)多，輻射全市交通站點(diǎn)較多，輻射范圍較廣交通站點(diǎn)較多，輻射本區(qū)域交通站點(diǎn)很少，輻射范圍小0.09950.17516.3252公交站《100m《300m《600m>600m0.035903機(jī)動車可達(dá)性道路從不堵塞，道路質(zhì)量良好只在高峰時期（≤1.5小時/天）堵塞，道路質(zhì)量良好機(jī)動車進(jìn)出有一定困難機(jī)動車的運(yùn)行非常困難0.025904快速干道（出入口）<0.2km《0.5km〈1km>1km0.025952人文環(huán)境1大學(xué)0.5km〈1km〈3km>3km0.00500.15.92中學(xué)《0.5km〈1.5km〈2km》2km0.03560名校名校普通學(xué)校3小學(xué)《0.5km〈1km〈1.5km》1.5km0.0375名校或特色教育名?；蛱厣逃胀▽W(xué)?；驔]有小學(xué)4幼兒園《0.2km〈0.3km〈0.4km》1km或沒有幼兒園0.0175特色教育特色教育5文化遺跡有人們認(rèn)同的歷史底蘊(yùn)較強(qiáng)的歷史底蘊(yùn)沒有得到大多數(shù)人的認(rèn)可沒有0.0050周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調(diào)檔次高檔次一般，沒有保留建筑或原有建筑檔次低0.01806科研院所有效提升小區(qū)人文

沒有0.00503商業(yè)環(huán)境1大賣場<1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〈5km或20分鐘車程〉5km或車行不便利0.04700.139.92商業(yè)(務(wù))中心(或次中心)<1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〈5km或20分鐘車程〉5km或車行不便利0.03703居住區(qū)商業(yè)<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.031004城市商業(yè)街<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.025705會展旅游性設(shè)施<0.5km〈1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〉3km或車行不便利0.00550項目住宅發(fā)展條件評估模型（一）4周邊醫(yī)療1市級中心醫(yī)院<1km或5分鐘車程〈1.5km或8分鐘車程〈3km或15分鐘車程〉3km或車行不便0.02500.042.7752區(qū)級醫(yī)院<1km或5分鐘車程〈1.5km或8分鐘車程〈2km或10分鐘車程〉2km或車行不便0.015903專業(yè)醫(yī)院<0.5km〈1km或5分鐘車程〈1.5km或8分鐘車程〉1.5km或車行不便0.005855周邊生活配套1銀行<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.02900.17.65郵局<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.00580電信<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.005802運(yùn)動中心<0.5km〈1km〈3km〉3km0.02570健身場所<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.015703酒吧<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.0175舞廳、KTV<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.0175桑拿<0.2km〈0.5km〈1.5km〉1.5km0.01756城市規(guī)劃1區(qū)域功能定位（未來3-5年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)城市次級住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上以上情況都不屬于0.03900.1059.752基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（未來3-5年）有市級大型基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有城市主干道或市政配套規(guī)劃建設(shè)城市次干道規(guī)劃建設(shè)無0.0351003生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè)有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè)無0.02804周邊區(qū)域規(guī)劃商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通便便捷工業(yè)區(qū)周邊有小型的商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃無0.01955環(huán)境改造屬于未來城市重點(diǎn)改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū)

周邊環(huán)境較差，未來沒有改造的可能0.011007自然景觀1其他樓盤景觀能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.01900.17.7公園/城市綠化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.0190原有大樹每100m2綠地可保留的樹木量》5株每100m2綠地可保留的樹木量》4株每100m2綠地可保留的樹木量》3株沒有可保留的樹木0.00502河流/湖泊/海洋傍水或環(huán)水近水可以觀水不能利用0.0251003山巒依山或含山近山遠(yuǎn)觀山景沒有山景0.02405城市可以觀看城市的景觀

不可以觀看城市的景觀0.01100項目味住宅綱發(fā)展襖條件圾評估抖模型曬（二冷）8經(jīng)濟(jì)環(huán)境1區(qū)域產(chǎn)業(yè)有大的產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好產(chǎn)業(yè)一般幾乎沒有產(chǎn)業(yè)0.03900.054.72區(qū)域內(nèi)人均可支配收入遠(yuǎn)高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平0.021009場地情況1噪音≤30≤35≤40>400.006500.0755.06總懸浮顆粒物TSP（年平均，mg/m3≤0.08≤0.2≤0.3>0.30.006802地質(zhì)地質(zhì)優(yōu)良承載力強(qiáng)地質(zhì)良好承載力一般地質(zhì)承載力不強(qiáng)地質(zhì)差且復(fù)雜，地基需特殊處理0.00170地下水位地下水位低

地下水位高0.001503場地日照（%）≥40≥20≥10<100.01904主導(dǎo)風(fēng)城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng)向直接穿過地塊主導(dǎo)風(fēng)能夠穿過地塊主導(dǎo)風(fēng)不能穿過地塊處于城市的下風(fēng)口0.001855土地形狀與面積規(guī)則好利用較規(guī)則能夠利用零星不好利用0.0170地貌情況可以充分利用原有地貌布置小區(qū)景觀功能可以利用原有地貌小幅度改變原有地貌需大幅度改變原有地貌0.00585場地水榭有水榭穿過

沒有水榭穿過0.0140七通情況滿足七通條件，且容量大滿足七通條件滿足三通不滿足三通的條件0.005706水質(zhì)水質(zhì)優(yōu)水質(zhì)良無污染污染有毒0.01607危險洪水水位歷史水位遠(yuǎn)低于場地海拔歷史水位低于場地海拔歷史水位高于場地海拔，預(yù)防成本低歷史水位高，預(yù)防成本高0.017010人口環(huán)境1km以內(nèi)1夜間居住人數(shù)量5萬以上3~5萬1~3萬1萬以下0.025700.0755.752日間人群數(shù)量8萬以上5~8萬2~5萬2萬以下0.058011市場環(huán)境1該區(qū)域房地產(chǎn)市場在城市的排名持續(xù)上升一般上升保持下落0.0251000.0552區(qū)域地產(chǎn)市場近幾年的發(fā)展趨勢持續(xù)上升一般上升保持低落0.025100結(jié)論：項目住宅發(fā)展條件綜合評估分值為80.55分，住宅發(fā)展條件良好。項目濱住宅正發(fā)展等條件鞏評估兼模型飼（三節(jié)）客戶陳分析術(shù)篇借助腿強(qiáng)大反的資畏源網(wǎng)港絡(luò)渠極道，宗通過輕整合撓各樓煙盤售紹樓處苦現(xiàn)場積、二位手中納介門笑店的場實際生成交獅數(shù)據(jù)六以及逼對各坦樓盤舉入住炭客戶辜的實衛(wèi)地調(diào)騙研結(jié)狗果，溜預(yù)計混本項摧目未殼來的親客戶斤將以華裔寨外籍垮人士盲及港享臺客掀商為家主。日韓尖客商（聚帶集性盜特征萄比較疏明顯撫）濱江高檔惡公寓華裔證外籍帶人士（以宜美籍累和中伸南亞籌籍為翼主）港臺戲客商（以祥企業(yè)頑高管宗與商風(fēng)人為順主）上海百本地陵客源（以蹲浦東鳥本地菠私營隆企業(yè)旱主為辭主）國內(nèi)失其他吸客源（以論江浙系投資廟客為病主）其他毀外籍避人士客戶同來源葛分析A：楊華裔嬸外籍莊人士以美駕籍華恭裔和吸中南斥亞籍讀華裔末為主趨，屬紡于各歸層次付購買鉛力最咱強(qiáng)的朋客源怠。偏勇愛中溪央商害務(wù)區(qū)雨及金吉融中第心區(qū)只域，少對裝惑修及雜江景章很重?zé)嵋?，麥大部詳分是筐比較醫(yī)有品漆位的肉族群妻，小位區(qū)整獲體感惕覺的膏營造舉及產(chǎn)爬品細(xì)船節(jié)的牽打造甚是他鳥們下耽決定彩的重越要依伍據(jù)！B：凱港臺樂客商多為冬企業(yè)情高層與管理箱人員省及商劑人。苗對水暫情有謙獨(dú)鐘夕，屬辣于最弱愛江炮景的死客層授，比絹較強(qiáng)敬調(diào)會冰所的述功能腫，偏連愛全簡裝修涂房。壘關(guān)注盲一線墳江景膚房，蝴在港悉臺等質(zhì)地曾陜經(jīng)有跌成功候的投淋資經(jīng)飛驗，媽看好財上海輕黃浦踐江沿兩線高虛檔江匙景樓庭盤。C：蘋日韓癥客商有三鴨大群非體，窗第一叛部分杏本類忘客源腸多為謠已婚統(tǒng)人士擴(kuò)且夫痰妻其亭中一念方或籠親友鍬為中驢國人往，第俱二部波分客童源為蜂國際旺性職數(shù)業(yè)炒拐家；厲第三口部分投為在逆華外甘資高早級管樣理層叫或企白業(yè)主銷?？吐箲艟劢萍云П容^獲明顯都（如俯古北床一期往），塔喜歡彎穩(wěn)重偉大氣澡的風(fēng)臘格，斬喜歡逆高層惑，重溝視外竟立面旦并傾歲于深正色系困。D：炭國內(nèi)滑客源上海活本地辣客源身份莊背景裝各異辮比較田復(fù)雜綿，多妖為浦知東當(dāng)悲地的它私營椅企業(yè)快業(yè)主突。長石期居潑住在照浦東逮，對濁浦東儲的認(rèn)顫識較認(rèn)深并晉有一諸定的屈感情扇。對宣區(qū)域羨經(jīng)濟(jì)訊型的探房型擺比較涂熱衷階，對灑朝向嘆及戶至型也悔極為案看中物。國內(nèi)船其他奮客源以浙燦江人醒為主盡，大湯多為泛投資奔客，碰少數(shù)明在上儲海的炸企業(yè)揪主為寶自住剪。重喚視裝餓修，綁投資嘗總價河越低涼越有玻吸引援?，F(xiàn)濱薯江客逃源對舒各項狂指標(biāo)乞的重注視程框度江景松占據(jù)恥首要尊位置斜理所跑當(dāng)然器，但村是上制圖中遭關(guān)于恥小區(qū)目景觀橋和對務(wù)控制厭重價平的要學(xué)求如灑此高然的重型視度躁非常完值得企研究蒼。項目合總體虎定位多篇傳統(tǒng)模式＊＊模式以產(chǎn)定銷以銷定產(chǎn)設(shè)計并建造產(chǎn)品風(fēng)險較大尋找客戶鎖定目標(biāo)客戶群根據(jù)需求設(shè)計并建造產(chǎn)品真正做到“適銷對路”從源頭上保證項目成功運(yùn)作根據(jù)殲公司強(qiáng)對項介目目謝標(biāo)客偉戶及詢其需偉求傾憤向所撤做的蟻精確耽分析填，對傭市場輝發(fā)展份趨勢杰結(jié)合相項目詞地塊頑所處抽區(qū)域賣客觀土綜合饞研判脆，我蛛們認(rèn)導(dǎo)為本正項目衫的最盼終定矛位應(yīng)城是：高檔狂精品邊住宅華+產(chǎn)勁權(quán)式痛商務(wù)聯(lián)酒店挪+特斗色商楚業(yè)產(chǎn)雨品易定堤位打造瓦高檔掩精品貧住宅寫，即梯主力令面積望為1妖80京平方委米左矛右的嗚三房旱二廳雨，輔械以西渣向3銜00追平方稻米左左右的惕四房瘋?cè)龔d展加保室姆房他洗衣固房的稿觀景漲豪宅強(qiáng)調(diào)斧以人哭為本佳的居昆住舒會適性隱，建兵筑面憤積的愚大小悟并非謎衡量伍居住頑空間黑豪華他的唯鴨一標(biāo)重準(zhǔn)。強(qiáng)調(diào)華人際蚊溝通暢的便拾捷性升，設(shè)嗽置多旋重公病共交早流、腹活動塵空間沿。強(qiáng)調(diào)腸業(yè)主袖生活碧空間糾私密滅性。強(qiáng)調(diào)琴景觀賣的均貨好性渣，力紡求戶麥戶臨漂江面速水。強(qiáng)調(diào)笛公共灶部位緩的品摧質(zhì)感厲與豪捷華性先，立賤面的注石材跟化垮、建廉材的道高檔黨化都靜能給灰予業(yè)峰主真遲材實予料、允氣派織過人漏的奢牧華體犬驗。住宅釋部分豪宅下定位蹈的分公析豪宅傻的一棵般定饒義：孩建造蘆在具霜有唯傍一性小、地役標(biāo)性謊地塊曉上，添建筑憐面積皮普遍苗在4材00行平方煉米左劃右，壟兼具碌空間飾的奢蛛華性曾和功烤能的樣多樣誘性。本項辛目不沖具備序打造跨豪宅直的理謝由本區(qū)紙域的塔江景坑優(yōu)勢凝并不碼突出搜，也耳沒有異深厚頑的人帳文歷銅史底承蘊(yùn)，曲周邊鬼環(huán)境魔還有皂待于柴進(jìn)一擾步改纖善，血也不份是浦雕東的齊地標(biāo)加位置欲，亦騙非傳簽統(tǒng)豪昂宅區(qū)飽域，猜所以曉認(rèn)同滴度和嘆美譽(yù)問度一懂般，泡不具允備打數(shù)造頂糟級豪石宅的冊基礎(chǔ)延；從市促場銷忙售情其況來暢看，宋濱江猜豪宅泉的市閘場存敬量較壺為可手觀且御去化跟速度缺普遍后較為拴緩慢選，二咱手市紫場的肝換手余率很受低，議租售升皆不珍活躍掠；豪宅例的入癥住率劍普遍堆較低希，投起資客循戶更愁偏愛護(hù)低總晨價能謙快速愿變現(xiàn)欲的房疑地產(chǎn)絹投資火產(chǎn)品嫌，而頃豪宅微的高怖總價鴿勢必?zé)煏栊氐K大業(yè)批投商資客渠戶；從產(chǎn)早品規(guī)床劃來明說，利住宅吉、商艘業(yè)及很辦公摩的混脖合型蘇物業(yè)狗不利愿于塑摔造項稻目頂荒級豪飽宅的媽形象斜，而追且產(chǎn)指品本筋身的磨客觀祖條件菠也不食具備梢打造維豪宅立的先里天條賽件。打造辦公皂型產(chǎn)殲權(quán)式陜商務(wù)鍋酒店，即址主力慌面積落50址平方拒米左參右的乒酒店伏標(biāo)房馬，輔情以8佛0平謝方米誼左右薪的酒智店套濤房預(yù)計霜到07年前子后辦丙公樓開供應(yīng)格量將交大幅爛增加月，由負(fù)目前湯供不述應(yīng)求阻向買晴方市椅場轉(zhuǎn)持變，袋而且寇塘橋康地區(qū)詞又非冤傳統(tǒng)葬意義暫的辦總公聚閥集區(qū)播，單琴純定撓位為偷辦公堪樓，溫去化做速度燦難以楚保證職，抗讀風(fēng)險狐能力錯較差陰；目前殺浦東歡泛陸從家嘴堵地區(qū)戲的小資戶型溜酒店茅式物場業(yè)銷冤售形型式均成較為核理想毀；產(chǎn)權(quán)嬸酒店塞可完蝦全可同實現(xiàn)待辦公練功能恐，并授能搶校占世拌博會驗的先出機(jī)；可根核據(jù)市率場銷捷售情辜況及范資金喪壓力排靈活萍決定駝是變盟現(xiàn)出崗售還敬是作窮為企京業(yè)資壘產(chǎn)經(jīng)余營管睡理；辦公歐部分根據(jù)僑市場須調(diào)研婦分析卷，本鈔項目教商業(yè)竿具有紡以下見特點(diǎn)勉：可輻下射區(qū)見人氣挎不足種；缺乏校原生坦商業(yè)盞氛圍患；將面瓦臨區(qū)啞域性例商業(yè)腔中心藥（如:浦東任八百筑伴等霸）的撥強(qiáng)勢樂輻射獅；過多缸的商芒業(yè)將售直接局影響斑高檔全精品服樓盤拔的檔奔次。結(jié)論售一：受周剝邊商據(jù)業(yè)規(guī)療劃情不況和蘋項目奇常住呢人口震、途抖徑人坐流量涉限制苗，本樣項目松商業(yè)橡難以形鴨成區(qū)驚域性弟集中型商業(yè)愈規(guī)模假；結(jié)論郵二：滿足狼社區(qū)盒內(nèi)消居費(fèi)需裕求的處商業(yè)市是必根須的逐；結(jié)論歉三：本項關(guān)目商竹業(yè)級愿別只乞適合頃定位形為：酒店噴及社誦區(qū)配暮套商國業(yè)，主濟(jì)要是贈面向柜小區(qū)業(yè)主披服務(wù)肌。商業(yè)計部分銷售廢時機(jī)咽與條叛件篇銷售績時機(jī)迎:2德00論7年年3-諒5月上海趣樓市已今年貫下半炕年以喂來一史直處討于下餅行通參道,識預(yù)計蠢該趨望勢將飲持續(xù)油至2榴00家7年遭初,烏而此奸后樓計市有型望出把現(xiàn)上細(xì)行拐杜點(diǎn)理由3-獵5月哀歷來逐為房悔產(chǎn)銷協(xié)售旺厭季，雪順勢敵入市焦將會嫌帶來虎比較撇好的辭銷售欣業(yè)績根據(jù)瓶“體喘驗式全營銷折”所凍需要盾的銷來售條使件，陶07押年3槍~5抱月是薪比較孝現(xiàn)實挖的銷群售時妥點(diǎn)預(yù)計億屆時商項目榮周邊案環(huán)境勺有望捕借助趟“世駕博”只規(guī)劃津有所驕改變計，有害望給露目標(biāo)永客戶究良好尿的視撇覺感妻覺建議役具備游的銷月售條歸件樣板通房裝屯修布卵置完陷畢景觀蔑樣板擴(kuò)段及嗓看房齒通道辱完工大堂用裝修稀布置辦完畢空中嘗會所槐投入候使用售樓念處投豈入使爽用工程麥主體櫻結(jié)構(gòu)皂封頂宏，外殃立面襲開始袖裝飾雖然隔根據(jù)荷上海秧市相惑關(guān)規(guī)潛定，父只要封主體內(nèi)工程賺完成浪三分谷之二厘以上驢即具叛備預(yù)店售條倘件。孔但＊第＊公孫司建買議在帶具備茂如下講體驗韻式營票銷的控銷售踏條件飾之后捐進(jìn)行烤銷售生，才堂能以燥最快砍的銷定售速患度實肆現(xiàn)最截高的救銷售縫利潤隊。產(chǎn)品奪研究臘篇房型洋方案繞存在惜的問羞題經(jīng)過段對項屈目房拒型方敗案初貍步研擁究，恩四種耍戶型再普遍浙存在譜以下殿問題左：國際命高檔棟住宅等發(fā)展慎趨勢建筑櫻設(shè)計掀模塊袖化戶型癢設(shè)計狗人性登化臥室竹設(shè)計瘡套房槍化立面永設(shè)計觸石材果化室內(nèi)測動線如合理割化住宅演設(shè)計累五大啄趨勢本案伍面臨蕉的六濃大難哥題如何泄解決欲這六授大難冬題成怒為本炕項目替建立普高檔嘆社區(qū)瓶成敗彼的關(guān)飲鍵，牢在項肆目先惡天條亂件已警經(jīng)確把定的皮前提補(bǔ)下，處我司奮認(rèn)為故可以微從產(chǎn)品薦定位與產(chǎn)品泰細(xì)部幣研究入手閣，達(dá)棗到弱割化甚浮至解拋決這倚些難過題的器目的技，從度而為資成功虛操作辛本項森目掃圾清障圈礙。在以距下的奴篇幅納中，慈我司姐就產(chǎn)灶品細(xì)何部問窄題提知一些遣初步艦建議慨。一、后如何乒體現(xiàn)構(gòu)社區(qū)倦景觀功均好吳性的舒問題三、宣如何醫(yī)解決濁高、蔑低區(qū)薪住宅券價差框可能暖過大辜的問植題四、殘如何欣從細(xì)槳節(jié)入落手打敢造高噴檔精肺品住洽宅二、狐如何夠體現(xiàn)繳小面暈寬、識大進(jìn)賺深戶底型設(shè)奪計人脖性化抹、個河性化刮的問明題五、扔如何卷弱化敲項目匹住宅鍛部分剩與辦辨公部救分相容互影膠響的未問題六、紫如何毀協(xié)調(diào)刷高檔睬住宅土社區(qū)礦與商兔業(yè)相貿(mào)融合場的問磨題關(guān)于附住宅革部分真建議建筑飄造型級研究建議惑對現(xiàn)汗有建奧筑單剃體設(shè)阻計方足案作伏小幅自調(diào)整膛，打簽破平潑板式欲布局經(jīng)造型屯，使盯每幢故建筑清呈階疾梯形挑平面帶分布華，相煙鄰兩掃戶形獄成小號錯位傲布局社。如掘此，膜不僅族可以瓶豐富眠外立古面形法式，究更能仁解決交使每褲個中值高層罵單元支戶內(nèi)須直接瞧觀賞揀江景爸的問涼題，苗將濱黨江優(yōu)保勢發(fā)鼠揮到太極致報。在伸建筑遭面寬虎、進(jìn)成深按書現(xiàn)有納設(shè)計革方案鐘基本蔬不變覽的前楊提下嚴(yán)，階盯梯形稍平面漲分布友還為望戶型羽優(yōu)化飯?zhí)峁M了技夫術(shù)支篇持。(右飯圖為龍錯位扶式布躬局示驢意圖想）社區(qū)慎景觀泉研究景觀統(tǒng)上建御議以抗室外稻景觀群游泳妄池為友中心風(fēng)，以遼流水陽、跌丙水、渣噴泉環(huán)、瀑藍(lán)布等解活水坦為脈納，以浪木質(zhì)展平臺艙、橋嶄、曲佳折連埋廊將段“景劍觀游陡泳池野”與水“活萬水系辟”連火為一件體，都同時鎮(zhèn)結(jié)合填坡地絞自然突景觀融，以夢四季足不同釋全冠蠶花木紫打造妙靜逸部深幽灶、私某密尊君貴的梯生活瞧氛圍具。（如澡下示鑒意圖楊所示財）同時涂，室劈燕外景徒觀游辮泳池討結(jié)合托會所陰室內(nèi)億恒溫母游泳融池，鋤打造“雙擦重游怒泳池?fù)巍备拍羁?，讓惕居住水者真園正感撤受非描同一拋般的對舒適叛、大活氣享侍受。底層禾住戶撓可以建通過標(biāo)室外迅沿伸員平臺遍與水敢親密倆接觸畝，充艇分滿獵足人浸的親稱水本尊性。室外沙景觀萄游泳農(nóng)池示靈意圖室外尋游泳謠池外駕圍活側(cè)水景降觀示六意圖陽臺夜與水頃相臨殿景觀祝示意把圖將項抄目現(xiàn)勤有房殲型圖污存在搭的問攝題進(jìn)鄰行總平結(jié)，深得出濁以下解幾點(diǎn)完共性括：各房型布局不合理，帶套內(nèi)衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少；各房型人流動線不理想，餐廳、客廳以及臥室之間的關(guān)系混亂；房型缺乏特色，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進(jìn)一步改進(jìn)；A1、A4豪華房型存在暗衛(wèi)，嚴(yán)重影響了檔次及品味；各房型對江景以及北面景觀的優(yōu)勢利用不足；主力房型面積以及每個層面各房型面積分布有待根據(jù)市場認(rèn)知情況進(jìn)行調(diào)整。針對臟以上乓種種份問題此，我菠們提暴出兩甩種解急決方駱案：方案A：在標(biāo)椒準(zhǔn)層剩面積孕分布熔不變嚼的基交礎(chǔ)上全，對馳每層轟四種呼戶型禁分別乘進(jìn)行塘優(yōu)化絲式調(diào)整燈。以縫一種遇戶型班設(shè)為水一個思單元須來比燙示，A1單元爽不動芝，其島余3個單煮元依變次向春北移補(bǔ)動1m左右顧，每暈棟建舅筑平石面呈照階梯噸形分眉布（敲可參賞照上奶頁建域筑錯柄位式傍布局尋示意陪圖）春。如此匆，不嫌僅增穗強(qiáng)了即每個據(jù)戶型共對江華景以吹及陸敢家嘴召風(fēng)景耳的優(yōu)棒勢利沙用，版而且桌可以都通過顧在建則筑北良面增犁加弧弟形觀鐵景陽姨臺，糖大膽停將客弄廳布痛置在塊景觀籌最好尾的北暴面，陵帶套翠內(nèi)衛(wèi)旨生間江的臥仗室布仁置在顫各戶楊型南柳面。和在戶也型的栽設(shè)計樸上強(qiáng)上調(diào)舒齊適性躺、人傾性化偵以及壩個性宮化，既比如卻在主星臥衛(wèi)欄生間卸設(shè)置果下沉山式浴壺缸，響北面診挑空熔觀景敗陽臺查向內(nèi)休延伸茫1.憤5m召左右湯等等胞。（如鎖下圖于所示念）方案B：建議凳每個區(qū)層面跨分布堅五套熟房型俊，每喇套面浴積在18奇0㎡左右窄，其超中將連景觀但優(yōu)勢灑好的呀西面罷一套熊單獨(dú)換設(shè)為堂一個芒單元娛，8層以蹦上設(shè)羨計成35頁0㎡左右廳的豪盤華復(fù)包式戶酒型，醉電梯驚直接層入戶區(qū)；其侍余4戶分掙兩個情電梯廊廳入殺戶。偵以一宜個戶粱型為逼一個澆單元威示意宏，5個單紀(jì)元依篇次向桂北移健動1m左右渣，建麥筑平去面呈善階梯店形分各布。各戶霸型北餓面增借加弧器形觀濃景陽純臺，映將客凳廳布汁置在宇景觀雜最好虧的北黎面，鄉(xiāng)豐帶套默內(nèi)衛(wèi)哲生間佩的兩捕個臥瀉室布革置在鉗各戶賺型南如面。腫同時臥在各拐戶型沙設(shè)計釋中強(qiáng)董調(diào)舒憲適性江、個辛性化匆，在細(xì)主臥濕套內(nèi)捉衛(wèi)生草間設(shè)擺置下塘沉式賴觀景票浴缸視以及貧在局呆部房本間設(shè)卷置大地挑窗悟以增陸大景軋觀視宵野和露采光青面等霉等。圖三歪：下捧沉式筋浴缸大堂甜建議對大址堂的蒼處理悄，建附議摒養(yǎng)棄傳值統(tǒng)一某味追榜求面暫積與早挑高降的做利法，減充分雄利用勿底層戀空間今格局富與變抓化，本打造侵出“恐多重筋空間替”組惹合的亂概念建，即呈底層勉大堂啦由門漏廳、榨公共脖大廳猴、單辱元大階堂、鉗電梯晃廳、斯過道藥五部針分相棍對獨(dú)吊立的都空間沉組成鑼。人流喝動線犧分布我圖：室外門廳

公共大廳

單元大堂

過道

電梯廳

通過左人工籌布局失打造“雙絨重大須堂”，即蠢“公錯共大絞堂”毫與相技對私坦密的牢“單弱元大婆堂”倚雙重靈大堂拾空間森。第一安重“公儉共大按堂”追求寬豪華燈、氣召派，柏是主席人尊菜貴身慕份地愉位的精象征灘，建慘議公初共大墻堂開拍間不壺低于20洲m，挑高芝不低封于8m，地面塔分層戰(zhàn)鋪設(shè)掉大理化石花迫紋，閑墻面權(quán)以24腔K金箔勝裝飾充，頂墾部中地央掛唐大型逝水晶盤裝飾歇吊燈朝，充吉分營挑造出劑富麗階堂皇職的豪航華氛銜圍。（如岡下示邊意圖乒所示旬）圖一中：大延堂示宰意圖圖二雖：金擇箔墻佩面示上意圖圖三伴：大姜堂人晃口示雞意圖圖四賊：大覽堂燈睡飾示受意圖圖一圖二圖三圖四第二譜重“單巧元大激堂”是相甘對私泡密的養(yǎng)會客促、休螺閑空善間，柳內(nèi)設(shè)丹控臺地接待富區(qū)、腎休閑奸洽談蕩區(qū)以份及通幕道區(qū)窯域，娘單元誼大堂姐整體帥裝修倒風(fēng)格件豪華袖、溫使馨，帥內(nèi)部沾裝飾照結(jié)合在景觀辯水景修墻、士噴泉撇假山趁水池澇以及灑室內(nèi)改綠化鑒，使錢主人荷在會皮客的南同時嘆，可晉以充白分享序受室涼內(nèi)室積外雙懲重景挺觀。圖一混：單溉元大湊堂示茂意圖會圖二予：接鞠待區(qū)惑示意煌圖圖三卻：水澡景墻槐示意鏈圖牲圖臟四：辰休閑禮區(qū)示覽意圖圖一圖二圖三圖四電梯芝廳地面題以及博墻壁經(jīng)建議席用進(jìn)豎口大飯理石畢進(jìn)行渣包裝物，配梳以暖喪色燈漏光，撓使整追個電鍋梯廳徒呈現(xiàn)抖豪華昆、氣辟派，春提升攝整個仁社區(qū)艘的品逆質(zhì)與抱檔次機(jī)。電孔梯建澇議采縣用永顯大日誰立或廁同檔坦次高盟速電膚梯。（如捐下示襯意圖同）過道的裝悲修風(fēng)愚格是晉大堂膜風(fēng)格牽的延新續(xù)，截在局悉部點(diǎn)便綴一喇些室德內(nèi)花俗池、悅矮柜全以及貼裝飾詠小品馳等元遣素（如石下示令意圖魔）。建筑畝外立薦面建剝議目前紐奉國際就高端擺精品理住宅脹外立科面的賤處理趁不外桌乎以延下幾羅種方捕式：輝石材給+面塞磚、月石材遺+高普級涂嬸料、外石材躬+鋁屈塑板匙以及證全石延材貼歪面。潑色調(diào)倚以沉退穩(wěn)、漢內(nèi)斂缺的中躲性色簡調(diào)為炎主。平結(jié)合投本項修目“晌高檔穩(wěn)精品床住宅雅”定描位，平建議達(dá)本案第外立呈面全狠部以悟石材頌貼面撇的方垃式進(jìn)慎行處睬理，列分二洽段式躲進(jìn)行場，其絕中底親部石賺材色由調(diào)偏碎重，墳往上種部分屋石材哄色調(diào)掩相對魚明亮鑰一些培。外費(fèi)立面如整體灘感覺咬沉穩(wěn)妨而不賽乏大非氣，撈打造挽本案榨特色聰。色彩痛概念忍提示裝修杯方面晃研究為了盼符合自目標(biāo)督客戶篇需要初、提更升項蛾目檔吉次、均樹立捆品牌智以及暈迎合踩市場倚動態(tài)明，建弄議本初項目申以“精張裝修糾”房推爐向市巷場。門窗付：建議宜采用級鋁合蛇金烤鎮(zhèn)漆門劫窗，金比利籍時格炭拉威朝泊爾械或同前檔次閘中空丹玻璃疫，意欲大利擇阿魯朽克（帆AL戰(zhàn)UK闖）或艱同檔雁次門厘窗五宇金。陽臺帝：建議圾地面礎(chǔ)采用釣花崗藥巖，孤玻璃送金屬索欄桿黑。門扇戰(zhàn)和窗柿欄：進(jìn)戶程門建正議用題德國南NO同BL游ES錯SE點(diǎn)或同貌檔次名手工龍雕花格銅門戶，其壩余為糠實木碧門和尺實木炮窗套附。室內(nèi)園樓梯勞：建議嚴(yán)采用脖金屬梁欄桿字、實堤木扶急手以唯及大摧理石棟踏步病。空調(diào)影：日本籮大金妖或同辦檔次稈戶式還中央鵝空調(diào)地。廚房趣：墻地艦面建亞議采汽用大奧理石胡，采猜用德定國博來得寶鉤（P端OG頁GC竟NP借OH淘I）且或同春檔次繳廚具蠶。衛(wèi)生饞間：墻地岔面采誤用大抗理石圖、金輪屬吊刃頂，堂衛(wèi)生減潔具世采用陳德國縣VI雨LL精ER勉OY曬﹠B么OC捉H潔要具及子DO企RN罰BR求AC說HT姿龍頭叉。墻地蘆面及根吊頂怕：建議爹采用維輕鋼字龍骨透石膏戶板吊列頂，妖高級燙內(nèi)墻羊膠漆寺，高凈級實頭木復(fù)書合地險板或封大理渴石地死坪。智能芹安保羨系統(tǒng)哪建議建議蛙一：明建議狐采用域最新猴的指巨紋識聞別系鵲統(tǒng)包魄括指寒紋電蚊梯控暗制系笑統(tǒng)和闊指紋扮門鎖建議鋼二：晨安裝薯訪客姨彩色獅可視某對講翼系統(tǒng)鈴，建拋?zhàn)h采鞠用著奧名西助班牙舟品牌擱FE末RM瘦AX省或同川級品營；建議兩三：奸建議邪安裝見周界瘡報警覺、電地視監(jiān)訴控、駱電子壺巡更研、門熟禁系映統(tǒng)以擺及自征動報撲警系新統(tǒng)。建議瞞四：董建議毯社區(qū)敗配備飼中央肥凈水裹處理臂系統(tǒng)圣以及裙三表放合一遠(yuǎn)的遠(yuǎn)劣程抄祥表系指統(tǒng)。會所揪建議建議番本項泉目打胡造“雙狂重會乳所”——咸社區(qū)突配套仆會所設(shè)以及棕空中冒會所伸，為態(tài)客戶肥提供躲多重閑交流攻、休輔閑空案間和局平臺栗，充痛分展膠現(xiàn)社迫區(qū)以哈人為值本的費(fèi)特性親。功能定位社區(qū)配套會所（可考慮對外開放）恒溫游泳池高檔酒吧健身房Spa精品超市壁球室空中會所（僅對小區(qū)業(yè)主開放）咖啡吧紅酒吧閱覽室上右靜圖：夫會所錘餐廳謙示意超圖下鍋?zhàn)髨D煩：會箱所酒憐吧示蔽意圖麗下絨右圖龜：會衣所入鄉(xiāng)豐口示權(quán)意圖社區(qū)牛配套偶會所設(shè)置距在產(chǎn)頂權(quán)式蒙酒店夠的底混層，腳將其養(yǎng)打造澡成豪狠華生惕活會圓所，頸內(nèi)設(shè)陡可對年外開噸放的歉恒溫威游泳弱池、平中西旅餐廳合、咖鑰啡吧嗎、健沾身房聽、以產(chǎn)及精摩品超獻(xiàn)市等梨生活叨娛樂狂設(shè)施肝?？罩忻邥ㄗh株設(shè)置檢在觀升景位永置最本佳的鋼住宅青頂層蠢，面邀積設(shè)理置在50廢0㎡左右只，業(yè)傳主窩通過椒外部君觀光懷電梯時直接踏進(jìn)入指空中峽會所不，江婆景、花外灘飾及陸羞家嘴座風(fēng)景洪盡收暖眼底猴，真瘡正讓飲每一火位業(yè)翻主可嘆以充墾分分舊享到客濱江劇景觀笑，提蓋升整衛(wèi)個社滑區(qū)的鋤檔次掩。同拒時這薄里也零是業(yè)燦主之尾間、把業(yè)主豪與客全人交叮流的漿空間盼，一育邊品庸著紅多酒、慣一邊束是無僅限的訊美景表，無旺疑這失里就巨是人仿間天謎堂。（空海中會防所示段意圖地）關(guān)于培辦公筍部分場建議對于升本項栗目辦祝公性械質(zhì)的研建筑積建議銳包裝底成產(chǎn)權(quán)識式酒夫店推向所市場艦，主立力戶陳型以析50投㎡左此右的弊小戶案型為飼主，仿套房素面積削控制半在8慎0㎡集左右徹。內(nèi)居設(shè)中情庭，各將綠纏色植執(zhí)物引昂入室壓內(nèi)，帖力爭清在每盞個層升面設(shè)言立公兩共休友閑觀禾景空繼間。艇大堂俯以五州星級凳酒店蜓的標(biāo)緞準(zhǔn)來旁進(jìn)行害打造潑，以技進(jìn)一牽步提疤升產(chǎn)談權(quán)式腔酒店酷的品喚質(zhì)。大堂感示意牙圖中庭墨示意慘圖商業(yè)舟規(guī)?？p研究商業(yè)笑規(guī)模造參照①屯--具-商押業(yè)區(qū)由級次裝與結(jié)廉構(gòu)模言型基本要數(shù)市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)配套商業(yè)新城商業(yè)中心規(guī)模30萬㎡以上10萬㎡以上1萬㎡左右12萬㎡以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)聚集地、公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)及附近區(qū)域城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)交流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上日人流量2萬左右日人流量25萬以上核心客戶群區(qū)域內(nèi)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘及途經(jīng)消費(fèi)者車程30分鐘內(nèi)居民本項貓目適朽合商未業(yè)規(guī)漫模從本跌項目踩的區(qū)刷位特龜征、燭客流訪量和期未來揪可能帳吸引貧的核斯心客念戶來擺看，赤本項循目只冠具備形成合居住員區(qū)配喂套商慎業(yè)的復(fù)條件澆，不娘同的料居住壺區(qū)配凝套商棟業(yè)由睛于其叉輻射毫人群史較固繞定（步行15分鐘誓及途雕徑消閱費(fèi)者延），詞其商選業(yè)規(guī)座模通賣常占脖整體透規(guī)模維的2.炊8%左右谷，根賤據(jù)人口密笛度約喜有不延同。忌結(jié)合厭本項賄目來葛看，酒商業(yè)右規(guī)模腥約為25銅00脊㎡。商業(yè)殊規(guī)模厘研究關(guān)于佛商業(yè)元部分載建議商業(yè)央規(guī)模構(gòu)研究商業(yè)編規(guī)模事參照②斜--周-赫畏夫商逮圈研辯究模工型銷售飼額=購物賞概率×人口×人均監(jiān)零售及開支商業(yè)發(fā)面積=銷售猛額÷單位舉面積露營業(yè)粉額人均萄零售夠開支海取52坊80災(zāi).2臂3元（數(shù)暈據(jù)來嘴源：防仲量責(zé)聯(lián)行姜報告蓬）平均裝每平案米營冠業(yè)額譽(yù)取14扯54元/月（數(shù)幻玉據(jù)來奶源：鮮仲量繩聯(lián)行鑼報告表）特殊品選購品便利品主要交易地帶次要交易地帶邊際交易地帶商業(yè)規(guī)模研究商圈人（2010年年底預(yù)計人口）購物概率（按區(qū)域遠(yuǎn)近調(diào)整系數(shù)）購物人流銷售額（人均零售開支取5280.23元）商業(yè)面積（每㎡營業(yè)額取1454元/月）主要交易地帶本地區(qū)600093%5580294636831688.7㎡次要交易地帶塘橋區(qū)域27萬2%5400285132421634.2㎡邊際交易地帶浦東新區(qū)180萬0.1%18009504414544.7㎡總計﹍﹍12780674813393867.6㎡潛在螺交易政區(qū)域根據(jù)蠻赫夫陡商圈侍研究丘模型堪推知步本項削目商難業(yè)規(guī)冬模為38別00影㎡左命右注：員公共慚服務(wù)蛛設(shè)施割控制躲指標(biāo)枝(㎡垮/千否人)

居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)建筑面積用地面積建筑面積用地面積建筑面積用地面積總指標(biāo)1668～3293(2228～4213)2172～5559(2762～6329)968～2397(1338～2977)1091～3835(1491～4585)362～856(703～1356)488～1058(868～1578)其中教育600～12001000～2400330～1200708～2400160～400300～500醫(yī)療衛(wèi)生(含醫(yī)院)78～198(178～398)138～378(298～548)38～9878～2286～2012～40文體125～245225～64545～7565～10518～2440～60商業(yè)服務(wù)708～910600～940450～570100～600150～370100～400社區(qū)服務(wù)59～46476～66859～29276～32819～3216～28金融郵電(含銀行、郵電局)20～30(60～80)25～5016～2222～34----市政公用(含居民存車處)40～150(460～820)70～360(500～960)30～140(400～720)50～140(450～760)9～10(350～510)20～30(400～550)行政管理其它46～9637～72--------根據(jù)概城市照規(guī)劃徑指標(biāo)島研究晃，本輔項目滅服務(wù)勞于社道區(qū)內(nèi)豪居民向的商罰業(yè)規(guī)帳模為35逐00膀㎡左秒右商業(yè)壘規(guī)模撈研究商業(yè)關(guān)規(guī)模批參照信③虧--卡-根術(shù)據(jù)城捎市規(guī)姥劃指嬸標(biāo)研份究模遣型本項貨目建歪筑面熱積90浸25仍4.延4㎡（住豎宅+產(chǎn)權(quán)善式酒光店）刮，按索每10術(shù)0㎡有7人計感算，蚊預(yù)計居民頭約63酷17變.8人，臣屬于零小區(qū)柿級別典；按小頭區(qū)級飽別規(guī)巖劃指備標(biāo)（蠟下表顯所示豬），誓商業(yè)圣面積桂應(yīng)控油制在涼：45坑0-減57優(yōu)0㎡囑/千人×6判.3蔥17密8千人=28詞43頑.1京-3委60峽1.呈1㎡之間商業(yè)憤規(guī)模晚研究商業(yè)溜規(guī)模自研究商業(yè)典總體禁規(guī)模柜建議參照球一：根據(jù)差商業(yè)蠅區(qū)級在次與漏結(jié)構(gòu)迫模型飲推知掀商業(yè)兔規(guī)模協(xié)約為闖25暈00怕㎡參照同二：根據(jù)且赫夫示商圈鍋研究進(jìn)模型暖推知不商業(yè)秩規(guī)?？兗s為填38識00睬㎡參照柴三：根據(jù)勒城市巧規(guī)劃刪指標(biāo)夢研究肝模型泳推知蜜商業(yè)牌規(guī)模瘡約為尋35數(shù)00召㎡建議聞本項乖目商螺業(yè)總鏈體規(guī)遙模在35斬00頸㎡左右爆，可忠以根姑據(jù)實卸際情葵況上蘇下浮冒動5埋00驅(qū)㎡商業(yè)竹規(guī)模香研究通過輸構(gòu)建里商業(yè)飾分析鞏模型當(dāng)，我觸們將垃找出溉最適傷合本喘項目滿的商捐業(yè)業(yè)甩態(tài)：攔截蘆型商汗業(yè)：距離丈是消途費(fèi)者淹選擇稱該類滾業(yè)態(tài)飽消費(fèi)爛場所渣的第筑一考?xì)W慮因神素，常見堤的業(yè)映態(tài)是膠日常蟻快速澤消費(fèi)招品零狐售及