全過程成本管理課件

全過程成本管理課件

1提綱1理念與方法2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成3房地產(chǎn)開發(fā)項目責(zé)任成本管理4房地產(chǎn)開發(fā)各階段控制要點5總結(jié)2

房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢

資源競爭資本競爭管理競爭

向管理要效益管理規(guī)范化法制日趨健全消費者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展1理念與方法1理念與方法3房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭1理念與方法4房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)1理念與方法5目標(biāo)成本管理責(zé)任成本管理動態(tài)成本管理房地產(chǎn)項目全過程成本管理核心體系1理念與方法6成本管理作業(yè)過程管理責(zé)任成本管理目標(biāo)成本管理組織、人制度、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)成本管理模式1理念與方法7如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全過程成本管理？目標(biāo)成本責(zé)任成本動態(tài)成本后評估和反饋8企業(yè)的成本策略觀企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略

品牌盈利項目定位持續(xù)發(fā)展

成熟房地產(chǎn)公司的成本策略觀1、要產(chǎn)品，而非作品（新、特、奇建筑，如鳥巢、水立方、中央電視臺新址、東方明珠電視塔等）2、成熟產(chǎn)品的復(fù)制（即標(biāo)準(zhǔn)化進程）

專業(yè)支持體系產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)采購管理系統(tǒng)成本研究系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息9相關(guān)概念品牌：品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等）、品行（售后、物業(yè)管理等）產(chǎn)品型：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點是房價差異性大、產(chǎn)品差異性大，對項目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握要求較高。成本型：贏利主要靠對建安成本的控制，特點是房價差異性較小、產(chǎn)品差異性小，對項目的建安成本控制要求較高。

10目標(biāo)成本：項目的目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定 時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項目成本的控制線。責(zé)任成本：在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰來做、做什么”的問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實。動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果?；靖拍睿?理念與方法11房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計項目策劃概念設(shè)計投資估算表成本測算1成本測算2目標(biāo)成本合同清單項目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項目結(jié)算招標(biāo)管理項目銷售目標(biāo)成本的實施管理采購招標(biāo)項目管理設(shè)計管理銷售管理施工結(jié)算財務(wù)決算全過程成本管理工作項目盈利目標(biāo)1理念與方法12新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測算一目標(biāo)成本測算二目標(biāo)成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析

目標(biāo)成本形成

目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本的形成過程1理念與方法13目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問題1、目標(biāo)成本合理嗎？2、動態(tài)成本信息為什么失真？A、目標(biāo)估計不足B、目標(biāo)剛性不足C、目標(biāo)與實際脫節(jié)A、信息歸集不及時B、信息反饋失控1理念與方法14動態(tài)成本

=

未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本動態(tài)成本構(gòu)成1理念與方法15立項施工規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本行政費用設(shè)計費招標(biāo)費用建安費用財務(wù)費用租售費用管理費用成本是一系列經(jīng)營活動的疊加1理念與方法16偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的動態(tài)管理PDCA1理念與方法17如何實現(xiàn)動態(tài)成本控制以合同管理為中心抓住三條主線：“動態(tài)成本”、“實際發(fā)生成本”、“實付成本”“動態(tài)成本”反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實際發(fā)生成本”指的是項目當(dāng)前已審定的工程量，與“動態(tài)成本”對比可反映出項目整體進度；“實付成本”指的是實際已支付的款項，與“實際發(fā)生成本”對比反映出款項的支付進度，包括應(yīng)付、實付的情況。建立成本分析預(yù)警機制建立成本分析預(yù)警制度建立成本臺帳充分借助信息化手段1理念與方法18動態(tài)成本相關(guān)報表的例子《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》《成本費用計劃表》《月成本費用報表》《成本費用記錄臺帳》《項目動態(tài)成本記錄表》《成本預(yù)警通知書》《目標(biāo)成本調(diào)整申報表》《工程總進度計劃表》《工程進度月報表》《工程進度與付款臺帳》《分部分項工程量明細(xì)臺帳》《分部分項工程造價分析臺帳》《甲供材料進度月報表》《甲供材料進度與付款臺帳》《甲供材料供應(yīng)明細(xì)臺帳》

19責(zé)任劑成本章管理通過引確定獸責(zé)任個主體斃和評售價部粗門，精通過銜技術(shù)常經(jīng)濟甜指標(biāo)插的目達(dá)標(biāo)設(shè)俗定、凱執(zhí)行全和考睬核，疊來保葬證整窮體成邪本的嘆合理腹性和寄先進商性。責(zé)任狂成本綿管理爸要素：（1）責(zé)腥任范田圍；（2）責(zé)厘任人（3）評繪價標(biāo)著準(zhǔn)；（4）評勻價人責(zé)任溪成本息管理1理念報與方豆法202房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成21序號成本項目可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3

規(guī)劃面積多層高層商業(yè)

可售面積

1土地款及大配套費

2開發(fā)前期準(zhǔn)備費

3建安工程費

4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

5公用配套設(shè)施費

6財務(wù)費用

7租售費用

8管理費用9不可預(yù)見費

2.鹽1房地皮產(chǎn)成堅本測暴算總欄表2房地務(wù)產(chǎn)開銀發(fā)項飽目成旦本構(gòu)絞成22房地英產(chǎn)開母發(fā)成洗本的張構(gòu)成土地翁成本傻（約辣占項適目總佛成本被的30淡-3擠5%左右欠）前期徒費用去（約帶占項毀目總私成本怎的2-粘3%左右廟）工程理成本爆（約億占項泄目總傳成本頁的50淹-5邊5%左右右）營銷柜成本猴（約為占項核目總庫成本代的5-除8%左右寨）管理榨成本允和財夾務(wù)成番本工程舒成本咱、營芽銷成揚本是詢項目覆開發(fā)閱過程差中成統(tǒng)本控央制的磨重點津！尤以尾工程殃成本你為重2房地繳產(chǎn)開助發(fā)項旬目成踢本構(gòu)患成23從房爬地產(chǎn)撿開發(fā)胳項目睬的成搶本結(jié)促構(gòu)中妹看，伶關(guān)鍵巨是控屬制土脈地成引本和評建造附成本妹的變托化、蘇以及源銷售心成本剖的有例效性10330510174454.游55577河.568羽.530社區(qū)比配套市政拖建設(shè)工程纏建設(shè)材料賄采購其他享費用市場絮費用銷售音費用基本乏利潤環(huán)境暖因素設(shè)計杯因素品牌棕因素建造校成本38冶.5到%項目約收益專率22先.5遍%銷售耽成本9%土地棕成本30將%土地曬轉(zhuǎn)讓5941彈性矛成本娘和利連潤剛性拳成本戒和利炕潤資料綠來源笨：其植他顧被問公乖司報鼠告未加誘財務(wù)哪成本威與管論理費供用關(guān)鍵子控制面環(huán)節(jié)2房地趴產(chǎn)開耀發(fā)項弊目成疫本構(gòu)費成24案例徑分析萬科妨如是攝說：我們呈的成絹本在遠(yuǎn)本攔行養(yǎng)業(yè)中鍋占有此優(yōu)勢!!2房地惑產(chǎn)開葵發(fā)項父目成明本構(gòu)晉成25成本拜有哪最八大笑類？2房地判產(chǎn)開稼發(fā)項菜目成悄本構(gòu)添成262.告2成本拋八大塌類項目分產(chǎn)品類型成本匯總表----一級科目序號成本項目單價合價高層商業(yè)地下車庫高層商業(yè)地下車庫合計

建筑面積

*可售車位

可售面積

*

一土地獲得價款

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費

三主體建筑工程費

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設(shè)施費

八開發(fā)間接費

開發(fā)成本

九

期間費用

項目總投資

2房地房誠產(chǎn)開摩發(fā)項染目成吵本構(gòu)野成272.牙2光明蹦城市牧成本沙簡介2房地廈產(chǎn)開鉗發(fā)項錦目成鴨本構(gòu)秩成282.決2光明濟城市裁成本納簡介2房地嚷產(chǎn)開牢發(fā)項下目成陵本構(gòu)麻成292.猾2光明地城市零成本免簡介2房地族產(chǎn)開暑發(fā)項愿目成注本構(gòu)蹦成302.栗3成本類科目西基本鴉組成二級暫科目--饅--四、液五個一、匙土地繁獲得直價款1、政刑府地僅價及拆相關(guān)阻費用2、合畝作款適項3、紅嘩線外敲市政攤設(shè)施4、拆參遷補勺償費二、曾開發(fā)楚前期釣準(zhǔn)備吃費1、勘致察設(shè)吊計費2、報荷批報漆建增練容費3、三徒通一編平費4、臨姜時設(shè)鋸施費2房地表產(chǎn)開姐發(fā)項暖目成潮本構(gòu)蛋成312.箱3成本歸科目交基本侄組成三、洗主體稠建筑姥工程睡費1、基系礎(chǔ)工徑程2、結(jié)珠構(gòu)及此粗裝付修3、門狹窗工外程4、公叼共部弊位裝護修5、室夾內(nèi)裝魯修四、嚇主體凍安裝下工程燈費1、室翻內(nèi)水屋曖氣陸電2、設(shè)河備及河安裝要費3、弱暗電工約程2房地豎產(chǎn)開紡發(fā)項享目成執(zhí)本構(gòu)濤成322.餓3成本雞科目濁基本挨組成五、勝社區(qū)搏管網(wǎng)穴工程柏費1、室繩外給孫排水筑系統(tǒng)4、室舍外高羅低壓車線路2、室旁外采寇暖系窯統(tǒng)5、室覽外智維能化苦系統(tǒng)3、室鐵外燃銳氣系撇統(tǒng)6、其綠它六、桑園林遇環(huán)境抽費2、綠蹲化建朋設(shè)費5、圍敗墻建央造費3、建包筑小脫品6、室控外照汪明4、道躬路廣翻場建姑造費7、室播外零遞星工雄程2房地籠產(chǎn)開葉發(fā)項乘目成霉本構(gòu)鍋成332.姻3成本瘦科目非基本落組成七、熊配套對設(shè)施押費1、游帳泳池5、地疾下室2、會訊所6、行玩政管邊理及衣設(shè)區(qū)終服務(wù)3、幼繡兒園7、市焰政用愿房4、學(xué)根校八、榜開發(fā)捎間接蹈費1、工亮程管食理費3、營悼銷設(shè)尾施建拆造費2、資是本化魂利息4、物扛業(yè)完晚善費5、不恥可預(yù)死見費2房地民產(chǎn)開絹發(fā)項稻目成筒本構(gòu)預(yù)成342.降3成本心科目喇基本慘組成一、沿土地脾獲得宴價款1、政多府地蒙價及慢相關(guān)翻費用◆達(dá)土要地出廁讓金◆探契煌稅4%3、紅銳線外彎市政扁設(shè)施◆藏大騾市政蛇配套處費10砍5元/M賴2◆河西菜市政版配套歷費11禮0元/M賺2三級戚、四議級科洞目2房地泳產(chǎn)開獻(xiàn)發(fā)項薦目成配本構(gòu)孕成352.爛3成本前科目酷基本匠組成二、餅開發(fā)圖前期唉準(zhǔn)備上費1、勘篩察設(shè)弱計費◆鉆勘星察丈憲量費--鋸--戴--下設(shè)厘五~十個撇子目商品屑房測開繪、沫初勘抬、詳歇勘、柄施工鼻驗線然、竣謹(jǐn)工測門量、態(tài)日照艱分析引等◆繞規(guī)湖劃設(shè)煩計費--貞--叉--下設(shè)泉五~十個顯子目交通泄分析蔥、概御念設(shè)遞計、垃規(guī)劃眾設(shè)計評、施昆工圖凍設(shè)計確、室妥外自彈來水額管道卷設(shè)計缸、小骨區(qū)配飲電工餅程設(shè)陡計、雹環(huán)境惑設(shè)計仿等2、報慕批報喬建費◆劃報幅批報塑建費--德--簡--下設(shè)熄二十坊個子賀目政府踩綜合痛報建坐、人犁防異撫地建嶺設(shè)、菌白蟻啄防治襯、圖堤紙審稍查、叛新墻叨體材告料保暮證金膠、散誕裝水套泥保渡證金查、工榨程招困標(biāo)管達(dá)理費臣、項艷目環(huán)浴境影墨響測貼評、湯消防延檢測事、房親屋交卻易手滴續(xù)、魄商品炭房價鐵格認(rèn)袋證、捆房屋疊面積足測量急等等2房地統(tǒng)產(chǎn)開蜂發(fā)項莫目成嗎本構(gòu)戒成362.么3成本?？颇颗禄旧n組成2、報炮批報何建費◆增估容費--糕--禍--下設(shè)拜五~十個帥子目供電諷貼費蓋、水窩增容裁費(住宅竄、商堤業(yè))、煤吵氣增再容費◆三逃通一志平費--致--談--下設(shè)州三個繁子目臨時尿道路雅、臨堆時用厭電、瞞臨時脆用水2房地佳產(chǎn)開飼發(fā)項利目成萬本構(gòu)貞成372.糠3成本飾科目稈基本忍組成三、窩主體咽建筑壤工程截費1、基允礎(chǔ)工設(shè)程費◆土莫方◆護躺坡掛網(wǎng)煤噴漿英、深芽攪樁詳止水幅、鉆遇孔灌童注樁藏支護榜、木駕樁等◆工福程樁掌、樁開基檢輸測、學(xué)降水2、結(jié)徐構(gòu)與顫粗裝前修3、門與窗工立程◆單扶元門◆入虧戶門◆防閣火門受、防兆火卷晌簾門◆窗值、陽鏡臺門2房地午產(chǎn)開蹦發(fā)項排目成贊本構(gòu)叨成382.閃3成本萍科目澤基本詳組成三、代主體胸建筑怎工程冷費4、公魯共部瘋位裝嚴(yán)修◆大評堂精繪裝修輕、架差空層李、地攤下室匆大堂◆電割梯廳吩精裝臘修◆單老元入隔口、夠樓梯悄間◆外縣墻：涂料法、面肅磚、慰頁巖僑磚、探花崗酷巖、事鋁合奴金花法鉓等5、室曉內(nèi)裝神修四、捉主體疫安裝錯工程捕費◆室授內(nèi)水降暖氣障電施工悄費用譯、PV趴C管、索電纜昨、配棍電箱朗戶內(nèi)皂箱、單開關(guān)勒插座愿等◆設(shè)往備及淺安裝奧費電梯牢、通澆風(fēng)、卻消防兵系統(tǒng)◆弱毅電系伍統(tǒng)防盜碼、對團講系疤統(tǒng)、棍三表柜遠(yuǎn)傳叉、有非線電乘視、震電話頑、多渾媒體壞箱2房地詠產(chǎn)開愁發(fā)項拳目成丸本構(gòu)群成392.臂3成本譯科目榨基本錘組成五、括社區(qū)籮管網(wǎng)管費室外潔給排瞎水系校統(tǒng)◆室旗外給貍水◆肝雨污這水◆體室外野消防室外壺燃?xì)鈿到y(tǒng)◆管治道系鄰統(tǒng)◆慕調(diào)壓咱站室外捧電器傍及高歐低壓者設(shè)備◆高亂低壓昂配電呢設(shè)備劃及安封裝◆室暖外強蜓電管策道及渡敷設(shè)賣◆室賀外弱桂電管護道埋膚設(shè)室外歐智能概化系頑統(tǒng)◆停匆車管擴理系沖統(tǒng)◆志小區(qū)牙閉路達(dá)監(jiān)控研系統(tǒng)備◆周奏界紅秀外防軌越◆小料區(qū)門幻玉禁系僻統(tǒng)◆倚電子跨巡更爺系統(tǒng)部◆電渾子信兔息公品告系巡壽統(tǒng)◆前枯景音侍樂廣陷播系選統(tǒng)◆史人工支湖電凡子提理示系古統(tǒng)2房地抗產(chǎn)開倚發(fā)項悼目成洞本構(gòu)肺成404.董3成本埋科目純基本湖組成六、刷園林粉環(huán)境來費1、綠草化建它設(shè)費2、建并筑小籠品3、道為路廣蜘場建遷造費4、圍什墻建賢造費5、室稅外照卻明6、室星外零久星設(shè)屆施七、峽配套費設(shè)施申費會所◆基斬礎(chǔ)工愚程◆礎(chǔ)結(jié)構(gòu)呆與粗齡裝修胡◆安齒裝費諸◆室抗內(nèi)精鄭裝修◆鋁合智金門霜窗◆達(dá)外墻擋裝修(花崗霞巖、傾涂料旦、面濾磚等)412.閃3成本取科目度基本魯組成七、奴配套棄設(shè)施因費幼兒賭園--描--稼--閥-光明抖無學(xué)校--衣--糧--叢--愧-光明旺無地下特室◆結(jié)叛構(gòu)與帆粗裝枯修◆氏安裝賢費◆膽人防朵設(shè)備健費針◆車偽擋及怨仃車緣瑞位行政腹管理老及社街區(qū)服睬務(wù)◆基損礎(chǔ)費遣用◆忍結(jié)構(gòu)瞇與粗應(yīng)裝修紫◆安盡裝費芹◆室液內(nèi)精顛裝修市政才公用雙房◆基峰礎(chǔ)費雖用◆燈結(jié)構(gòu)炕與粗執(zhí)裝修四◆安追裝費鳳◆室其內(nèi)精片裝修八、晴開發(fā)讀間接窄費工程疾管理馬費◆工渴程監(jiān)址理費辰◆預(yù)孕結(jié)算慨編審似費◆行政率費用◆施超工獎梳金◆狂工程自質(zhì)量養(yǎng)監(jiān)督忍費◆睛安全獸監(jiān)督查費◆鞠工程獸保險語費◆薦工程倡細(xì)部席檢查蔽費七、馬配套照設(shè)施勁費幼兒元園--讀--勁--傾-光明趁無學(xué)校--老--角--六--捷-光明造無地下肉室◆結(jié)慚構(gòu)與悠粗裝皮修◆洲安裝敬費◆銀人防植設(shè)備垂費街◆車槐擋及點仃車遷位行政堅管理擇及社持區(qū)服枝務(wù)◆基螞礎(chǔ)費沒用◆習(xí)結(jié)構(gòu)灶與粗謹(jǐn)裝修陷◆安舍裝費框◆室寇內(nèi)精孤裝修市政串公用理房◆基斷礎(chǔ)費盯用◆執(zhí)結(jié)構(gòu)婆與粗鳳裝修爹◆安為裝費犧◆室煤內(nèi)精蹤蝶裝修八、炒開發(fā)乳間接爸費工程序管理卸費◆工讓程監(jiān)基理費辦◆預(yù)眨結(jié)算毛編審聚費◆行政相費用◆施咱工獎幅金◆蹈工程屯質(zhì)量惹監(jiān)督輛費◆爪安全辭監(jiān)督獲費◆壁工程執(zhí)保險戴費◆撲工程暈細(xì)部廢檢查勢費2房地恒產(chǎn)開即發(fā)項辦目成名本構(gòu)際成422.廟3成本飛科目撞基本膨組成八、倚開發(fā)夫間接羅費資本練化利閘息營銷儲設(shè)施拼建造并費◆接嫌待廳敞及銷密售辦捕公室榆裝修扔費◆皇樣板鄉(xiāng)豐間費婚用◆坑示范騰景觀毒帶費物業(yè)杜完善炎費不可天預(yù)見值費2房地股產(chǎn)開消發(fā)項今目成度本構(gòu)忍成433房地達(dá)產(chǎn)開激發(fā)項曉目責(zé)淘任成測本管嗽理44建立床合理乒的目沃標(biāo)成少本將目刪標(biāo)成晃本分艘解成腸責(zé)任溫成本將成詢本控是制落睬實到軍各業(yè)懸務(wù)操輪作環(huán)稼節(jié)中量化遷評估僅體系成本刻考核沸與績伸效管弊理責(zé)任買成本杯管理勒的總剖體思袋路3房地汗產(chǎn)開片發(fā)項掘目責(zé)沾任成炭本管遠(yuǎn)理45管什么？責(zé)任成本管理管多深？誰來管？怎么管？責(zé)任庸成本舊管理3房地急產(chǎn)開劍發(fā)項低目責(zé)勢任成膀本管飽理46責(zé)任喉成本拼體系通過疊確定朝責(zé)任怖主體同和評御價部譜門，予通過漁技術(shù)愉經(jīng)濟勁指標(biāo)危的目致標(biāo)設(shè)濃定、嶄執(zhí)行氧和考勉核，古來保脊證整惡體成滋本的術(shù)合理瘡性和舍先進飯性。責(zé)任軌成本搶管理杏體系愿要素屬：（1）責(zé)懶任范股圍；鐘（2）責(zé)寫任人（3）評竭價標(biāo)基準(zhǔn)；首（4）評撤價人責(zé)任夏成本捕體系別建立叼目的歡：令全戴員實荒施自旅覺的揀成本廢管理期行為3房地漠產(chǎn)開異發(fā)項銀目責(zé)汁任成練本管區(qū)理47責(zé)任綠成本縣的落百實責(zé)任醋主體責(zé)任絡(luò)內(nèi)容責(zé)任廚控制霞要點責(zé)任錘履行鐘評價責(zé)任友狀（追書）責(zé)任而成本援的分悄配最罪終落支實到竿了項屬目開潔發(fā)計德劃以遙及各部鬼門工光作計殊劃中斤！！棗！（扒加入巷時間濤、質(zhì)唉量、玩價值箭、責(zé)卵任人禽等要未素）3房地票產(chǎn)開析發(fā)項胖目責(zé)挽任成辜本管或理48項目鴨經(jīng)理楚部：工程呢進度澇、質(zhì)天量；工程均材料電部：供應(yīng)中商管旋理與龜技術(shù)胡方案捉；設(shè)計附研發(fā)嫂部：設(shè)計碼圖紙財務(wù)嚼計統(tǒng)折部：財務(wù)駝核算經(jīng)營豆銷售躬部：人力天資源煎部：組織座架構(gòu)箱、職施能分怒工預(yù)決蒙算部/成本瓦管理崇部/審計虜核算碌部：對工塘程項屋目的畫全過灘程進桐行成曾本管盼理。喜對可拼控成憐本、斑變動總成本湖和成圓本異水常偏肢差實微行有孩效監(jiān)攔控。撐保證活將成償本控視制在捎目標(biāo)角成本區(qū)范圍街內(nèi)夢。責(zé)任瀉體系勉前提3房地油產(chǎn)開獸發(fā)項躲目責(zé)粗任成飄本管因理49萬達(dá)惱成本雷控制吵部成本沈目標(biāo)賽組招標(biāo)桃合約側(cè)組過程綁控制獻(xiàn)組集中堂采購捕組指導(dǎo)適檢查宜組例公成本慨管理畢架構(gòu)(萬達(dá))3房地爪產(chǎn)開質(zhì)發(fā)項癢目責(zé)卸任成濃本管已理501、成柄本管切理架保構(gòu)部門工作職責(zé)投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)費用的管理，包括地價、拆遷費、契稅、交易手續(xù)費等費用的目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項目投資回報水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃設(shè)計中心

負(fù)責(zé)勘察設(shè)計相關(guān)費用的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。同時，對影響建安成本的主要設(shè)計指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟性提出專業(yè)意見。營銷策劃中心

負(fù)責(zé)營銷相關(guān)費用的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。財務(wù)資金部

負(fù)責(zé)利息費用的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。發(fā)展管理部

負(fù)責(zé)總成本、建安費用與主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理，進行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。3房地強產(chǎn)開耳發(fā)項原目責(zé)寬任成司本管眾理51實施糞要點總經(jīng)滋理成本龍部配合懸部門主體無部門責(zé)任峽成本使考核膊報告責(zé)任煎成本岸管理飛辦法成本滑階段愛性目找標(biāo)《責(zé)任娛成本免管理即辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期閘考核公布3房地罩產(chǎn)開特發(fā)項段目責(zé)井任成標(biāo)本管泳理52如何假建立存項目鋒責(zé)任師成本很體系“責(zé)像任成撫本”顆回答穿的是痛在“創(chuàng)成本幟管理渠相關(guān)纖業(yè)務(wù)闖中“姨誰來深做、因做什荷么”污的問探題，贊是成卡本管鉛理體筆系架卻構(gòu)在滲部門之職責(zé)鍋和崗持位職派責(zé)層糕面的縮慧分解串和落煎實。“責(zé)共任成鼠本體脹系”樂包含癥以下冒要素荒，即釘責(zé)任腹主體連、責(zé)痛任范鮮圍、割考核冠指標(biāo)刑和評婚價部菊門。責(zé)任暗主體言：按敗照房軟地產(chǎn)睡開發(fā)爬項目誤拓展加論證朋、規(guī)企劃設(shè)巨計、倒工程傭施工紅、銷源售客泥服等搬職能梁部門沖確定打相應(yīng)換的責(zé)頓任主固體，廟并明夠確在谷各業(yè)跨務(wù)環(huán)億節(jié)區(qū)寧分主失導(dǎo)部鑄門和擠配合差部門絡(luò)；責(zé)任認(rèn)范圍像：建辰造成崗本按溉發(fā)生優(yōu)程序鍛劃分適責(zé)任周部門巨，建盛造成湖本以炸外按良成本尚項目篩劃分郵責(zé)任廟范圍寧；考核郊指標(biāo)鹿：以鉆定量煙指標(biāo)鑼為主擔(dān)。反壯饋指斧標(biāo)的母系列糊數(shù)值愧反映瘦項目設(shè)成本嚼特性渡，單坦一反雷饋指腹標(biāo)高遲低并虹不能索如實織反映島成本駐理性騰；評價網(wǎng)部門烈：及雙時計極算并年提供晃反饋渡指標(biāo)峽。在治各部求門發(fā)咬表自慣我評霸價的準(zhǔn)基礎(chǔ)搶上，訴就各犬責(zé)任控成本仿管理躲結(jié)果啞是否但經(jīng)濟賣合理碰，是悔否符藍(lán)合成睜本管嫌理宗幻玉旨，俊發(fā)表喊評價腰意見狐，并奶形成漢系統(tǒng)拜的項吉目責(zé)抬任成套本分狡析報野告。3房地急產(chǎn)開則發(fā)項鏟目責(zé)危任成貨本管均理53某標(biāo)予桿企頂業(yè)責(zé)矩任成嗚本體凳系表

主導(dǎo)部門配合部門反饋指標(biāo)考核部門土地獲得成本項目發(fā)展部銷售部每平米地價土地獲得時間財務(wù)管理部開發(fā)前期準(zhǔn)備費--報批報建費項目發(fā)展部辦公室報建費用節(jié)減率財務(wù)管理部--設(shè)計費設(shè)計部工程部每平米設(shè)計費成本管理部--三通及臨時設(shè)施費工程部設(shè)計部主體建造成本(主體建筑工程費、主體安裝工程費)社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費）:規(guī)劃設(shè)計設(shè)計部銷售部項目部規(guī)劃設(shè)計周期成本管理部結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計工程部設(shè)計部每平米鋼筋含量成本管理部每平米含砼量成本管理部

材料采購工程部成本部甲定材料占造價比率成本管理部項目經(jīng)理部統(tǒng)購材料購買率

設(shè)計變更設(shè)計部工程部變更比率成本管理部

工程簽證項目經(jīng)理部工程部簽證比率成本管理部工程結(jié)算成本部工程部項目部結(jié)算錯漏率工程管理部銷售費用銷售部客戶事務(wù)部每平米銷售費用財務(wù)管理部每平米廣告費用人均銷售員面積3房地憤產(chǎn)開匯發(fā)項頸目責(zé)劑任成嗓本管予理54主要盲內(nèi)容踏（1）——要素茄概括3房地刮產(chǎn)開軟發(fā)項亂目責(zé)斑任成味本管額理55主要床內(nèi)容宰（2）——反饋劇指標(biāo)3房地邊產(chǎn)開姑發(fā)項彼目責(zé)弊任成路本管洋理56方式油一：將根據(jù)誼成本般科目肉，將晚目標(biāo)角成本神分解弄成《目標(biāo)鋼成本?？刂谱刎?zé)任朵書》，對照各項擾目費態(tài)用的勞責(zé)任屋部門匆及其算主要圓職責(zé)瘡的說凡明，格包括蔽控制銅內(nèi)容輪、控激制要鴿點和孔手段粒，形榴成成雅本控樹制的待指引方式并二：燥根據(jù)版合同纖分類茄，將遙目標(biāo)效成本宗分解乎成《合同似控制委清單》，將剛合同和簽訂練、履污行的褲責(zé)任資落實蒼到合樂同責(zé)爆任部鉤門，止以各悼部門靈成本漿責(zé)任秤的完倍成來青保證你目標(biāo)取成本形的完吼成責(zé)任鈴成本升的分世解方藝式3房地泊產(chǎn)開干發(fā)項妄目責(zé)到任成紹本管頌理571立項環(huán)節(jié)成本控制要點2規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制要點3招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點4施工環(huán)節(jié)成本控制要點5材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點6銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南7工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點8期間費用的成本控制要點9物業(yè)管理成本控制要點責(zé)任獵成本險控制押要點悉指南3房地移產(chǎn)開話發(fā)項谷目責(zé)頁任成巷本管宵理581、設(shè)蓄計管喜理的姜責(zé)任游成本源僅僅柿是設(shè)揚計費州嗎？2、招投蘭標(biāo)管侄理的牢責(zé)任財成本狐如何活切分皮？設(shè)計津階段蠶責(zé)任只成本腎管理招投愁標(biāo)責(zé)隙任成塞本管售理責(zé)任窯成本掠管理雞中經(jīng)閉常遇使到的奶問題3房地央產(chǎn)開植發(fā)項兇目責(zé)執(zhí)任成榮本管招理593、責(zé)器任分映配合么理嗎歷？4、這丑些問殃題是俊責(zé)任寫成本諒管理挖的錯藍(lán)？A、無俘邊界碰責(zé)任綱：如個（樣膏板房叼成本宜責(zé)任神、甲叛供材輛成本坐責(zé)任報等）B、各賣階段蠟圖紙狂的成暴本責(zé)米任C、合搭同招蘇標(biāo)與尺與履疼約跟租蹤管丟理A、產(chǎn)峰品品幼質(zhì)下版降了C、財遇務(wù)數(shù)絲式據(jù)失到真了B、質(zhì)協(xié)量問禮題出侮現(xiàn)了責(zé)任化成本協(xié)管理陣中經(jīng)使常遇壇到的篩問題604房地白產(chǎn)開顆發(fā)各搞階段諸控制露要點61房地欠產(chǎn)開偉發(fā)企團業(yè)成鑰本管捎理主叨要問爪題列產(chǎn)舉缺乏發(fā)規(guī)范斷的成患本管漢理制設(shè)度和惜體系無法蛛準(zhǔn)確珍掌握更項目容建設(shè)迫過程薦中的掛最新譽動態(tài)撿成本設(shè)計單變更擋、現(xiàn)哥場簽擱證難絡(luò)以有頂效控叔制超合住同付敵款時萍有發(fā)希生難以珍實時嚇了解毛大量搬工程槳合同刑的執(zhí)共行進洋度難以輝精確究制定蚊資金俊計劃缺乏乞?qū)Τ芍啾練v帶史數(shù)算據(jù)的境積累迷和分來析難以吉及時饒追蹤借各類蓮材料紐奉的價逝格變息動及救應(yīng)用調(diào)狀況缺乏眼對供棕應(yīng)商袖的全介面管桶理4房地任產(chǎn)開匆發(fā)各虛階段容控制繳要點624.舟1項目央論證臘階段峰成本矮控制晌要點建立貸在充融分完項善成念本信貨息基董礎(chǔ)上共的對濕目標(biāo)失地塊廢準(zhǔn)確使的成廳本信槐息分速析評球價體魄系；項目咳拓展膛論證欲階段絲式的成在本控茶制重扇點在雜于控榮制土骨地成異本建立涉嚴(yán)格塊完善聚的項團目立因項審仿批權(quán)引限和瘦流程中；制定嫁適當(dāng)盈的土告地獲薄取投概標(biāo)報廟價策煎略；嚴(yán)格悅控制羊交地飛及付革款風(fēng)晌險。4房地炒產(chǎn)開峰發(fā)各煙階段培控制或要點634.躲2規(guī)劃寧設(shè)計嫁階段涉成本乏控制壤要點設(shè)計豈供應(yīng)核商采牧購管蒙理：境對概歐念設(shè)晌計、逝規(guī)劃噴設(shè)計篩還是珍一般叉的裝挽修設(shè)可計，祖均通矩過規(guī)罪范化導(dǎo)的設(shè)漠計供尾應(yīng)商漠采購削控制炕流程勤，以蘇爭取蜓最佳瞧的性斯價比像；通過柔限額批設(shè)計首落實寇目標(biāo)湖成本柄的要防求：通過滑規(guī)范蘆化的寶設(shè)計途任務(wù)廁書和趕設(shè)計醫(yī)合同前嚴(yán)格浮控制晉設(shè)計虧單位哀的設(shè)廚計質(zhì)偉量：嫩設(shè)計私單位單的《施工擊圖預(yù)壞算》原則呈上不劈燕得突溉破甲添方編螞制的《建造俊成本爭預(yù)算》；通過墊規(guī)范冒化的羨設(shè)計鹿評審離流程賢來評喚價各廊重要選設(shè)計瓦節(jié)點類的設(shè)壟計成功果質(zhì)喇量：通過族施工暗圖會恒審來臥控制雁設(shè)計衡質(zhì)量鴨和工環(huán)程成芽本：帝通過生會審胡，提促出明心確的學(xué)書面食審查眉意見珍，并任督促剖設(shè)計吧單位削進行浸修正間，避愚免或芒減少蟻設(shè)計普不合牧理甚繼至失胡誤所古造成偏的投失資損余失浪洽費。4房地俘產(chǎn)開斤發(fā)各賺階段嚷控制表要點644.3采購招標(biāo)階段成本控制要點及延伸設(shè)計憤管理采招職管理工程跌管理成本液管理履約跟蹤變更簽證材設(shè)控制變更管理材設(shè)選型限額設(shè)計合同管理集中采購招投標(biāo)4房地告產(chǎn)開采發(fā)各遞階段劇控制抽要點65招標(biāo)壩的意址義：優(yōu)選紫供應(yīng)典商，屑貨比誦三家遼控制柄成本招標(biāo)節(jié)的主豈要階礙段：招標(biāo)今準(zhǔn)備息階段柱、發(fā)逃標(biāo)階貨段、扶投標(biāo)辨階段符、評崖定標(biāo)巾階段去、授標(biāo)到與簽紀(jì)約階幸段、躺后續(xù)丘工作招標(biāo)恩管理府的幾平個關(guān)訂鍵環(huán)繭節(jié)：供應(yīng)槐商管毛理招標(biāo)系文件回與合暖同文墳件：刑招標(biāo)貨范圍隆及界喜面、接工程惡量清倚單、汽技術(shù)廣措施及質(zhì)密量標(biāo)畜準(zhǔn)材料冠設(shè)備牛管理招標(biāo)衛(wèi)流程撥管理4房地蝦產(chǎn)開鈴發(fā)各征階段健控制珠要點4.雹3采購族招標(biāo)聯(lián)階段握成本堡控制磁要點驅(qū)及延赴伸66堅持兔工程鈴招標(biāo)鳴低價歐中標(biāo)丹的原里則工程睜招標(biāo)略低價臭中標(biāo)臨的原效則沒掘有錯御，低瓶價中生標(biāo)的警原則號要堅鑒持。出現(xiàn)美爭論掏的問滿題不竟在低跨價中沸標(biāo)原嬌則本巡壽身，陣而在囑技術(shù)厲原則葡上。在統(tǒng)姥一的鄭技術(shù)受、質(zhì)疊量標(biāo)幣準(zhǔn)和狀商務(wù)失條件寫下，透堅持寒低價明中標(biāo)扎才是霞有意邊義的咱。4房地泳產(chǎn)開抬發(fā)各廊階段濁控制尊要點4.端3采購伴招標(biāo)梳階段久成本蒜控制閃要點貼及延按伸67招投襲標(biāo)及臂合同滔訂立威階段設(shè)工程欣成本禽控制鍛的內(nèi)肉容承包旁方式戶的選針擇合同雜類型皮的選婦擇；計價團方式稀的選火擇（捐采用充清單霧計價慈）；編制器招標(biāo)隨文件灘，確笑定合嘗理的錘工程蘭造價過計價戶方法醉，確吩定預(yù)盛算控賴制價蹤蝶或標(biāo)甲底。選擇挺合理書的評敗標(biāo)方閑式進香行評付標(biāo)，涂以商終務(wù)標(biāo)紀(jì)（即搖投標(biāo)哨報價雜）為烏評標(biāo)暑重點親。充分環(huán)考慮駛風(fēng)險六因素少（主性要是渡材料坐）；合同埋簽訂攔前，破再談謎判；4房地鞋產(chǎn)開鈴發(fā)各右階段憶控制淺要點68工程艦招標(biāo)勝后是池否還銹需要儲砍價工程購招標(biāo)孟，低價華中標(biāo)施，不助再砍息價。工程售招標(biāo)障，定標(biāo)分后繼游續(xù)砍統(tǒng)價，頸低中鏡求低。需要柴不斷蛛地談杯判比王價、綿砍價披才能己控制竄工程葉成本脖，只指能說豬明我騾們對社會調(diào)工程數(shù)成本援資源把握柳度還列是不勞夠。幾個主提醒損：A、我井們有盼沒有申精力設(shè)去侃蛛價？彩有沒祖有考矩慮到格對營塞銷、斃對發(fā)杏展計晉劃的伏影響渡？B、我鑄們有紀(jì)沒有身能力傅去侃思價？C、高歐高舉顯起的何大刀偉，我姻們到拴底砍柄到了拳誰？地產(chǎn)柏名言：向粗施工貧單位由或供作應(yīng)商呈砍價睬，誰婆要是吃砍到童了他鐮們的梯利潤累，那旦誰有涉本事熊，砍雖下來寇的往沈往是倉樓盤誓的品炊質(zhì)。4房地見產(chǎn)開棚發(fā)各玻階段灣控制岸要點4.圾3采購缺招標(biāo)彎階段民成本季控制怠要點此及延帆伸69“低價尖中標(biāo)召，不杏再砍昏價”授的優(yōu)紛缺點優(yōu)點刻：有利賠于施抄工單蹤蝶位或夸材料處供應(yīng)痕商或抬其它教技術(shù)霞支持波單位攀一開炊始就拒報實胃價，頌有利拌于我耀們得顧到相額對準(zhǔn)聰確的論工程崇成本鄉(xiāng)豐信息清；有利貢于提彩高工玩程招沿標(biāo)的孝透明猶度，拿有利盟于增急強施船工單礎(chǔ)位或累材料娛供應(yīng)播商或勾其它煤技術(shù)蹤蝶支持粘單位熱的信仇心，迫有利枕于在討業(yè)界退樹立著威信血；有利松于簡食化我淚們的歌內(nèi)部子管理見；工程島招標(biāo)包簡潔職明了屑，有禮利于健現(xiàn)場寨的工沙程管慮理倘；缺點用：發(fā)現(xiàn)器因技信術(shù)標(biāo)醫(yī)準(zhǔn)缺數(shù)陷或該商務(wù)稅缺陷者導(dǎo)致完報價轟不合稻理，礙不利凍于糾天正濃；合同搬中某旁些條鹽款（摔如付綢款條楚件）省可以芳作為檔合同森談判艦的交濕換條顛件，予會影斥響“踏低價氣中標(biāo)屢”的里具體羞操作減。4房地具產(chǎn)開洗發(fā)各證階段扛控制例要點4.查3采購跡招標(biāo)爆階段跪成本己控制叉要點轉(zhuǎn)及延僚伸70開標(biāo)敢后繼波續(xù)殺拳價的濃優(yōu)缺吊點優(yōu)點先：招標(biāo)虹文件私中的摔技術(shù)朵標(biāo)準(zhǔn)己缺陷拋或商恨務(wù)缺芝陷，恰可以懲在后軟續(xù)工偏作中寸彌補鞠；發(fā)現(xiàn)獵價格棒不合你理，餃可以宋在后焦續(xù)工尺作中賠完善更；在某值一個覺項目您的某頁些分快部工仆程上儀可能壞可以閱砍到魯一個遞低價腰；缺點診：承建箭單位巡壽或材瘦料供穿應(yīng)商任或其喂它技魄術(shù)支越持單脆位很鋼難一夢開始柿就報致出實茅價；工程冷招標(biāo)商的透絨明度椒無法濾保證惠；工程竹招標(biāo)聰內(nèi)部婆管理砌鏈比榮較長儀，不剝確定謙的因聾素多蘿，定嫁標(biāo)的賞時間姐比較漫長，藥這對宏于大吃規(guī)模每開發(fā)甚是很非不利砌的沿；工程辨招標(biāo)油過程漁復(fù)雜油，或暖在一綱些合彈同細(xì)役節(jié)上餓糾纏共不清沸。4房地徑產(chǎn)開斧發(fā)各旗階段么控制勒要點4.鑰3采購批招標(biāo)弊階段里成本拴控制腸要點敞及延詞伸71采招鈔階段嬸成本舉控制請的難或點工程麥成本均控制徐體系幟中最核關(guān)鍵館的和于最難召的工寺作應(yīng)碌該是悠對社融會資掘源的粱把握類。在我疑們目喪前不拆規(guī)范包的建駝筑市調(diào)場中標(biāo)從事齒房地敗產(chǎn)工畢程管院理，緞工程胸成本瘦也好扶，工亡程質(zhì)漢量也吧好，端最重活要和稈最核柿心的鐮是對掉社會費資源講的把勺握與江配置賠。社會憤工程瞧資源龍的考燭察、立選用移、評蔑估與任管理追。4房地護產(chǎn)開道發(fā)各第階段蘭控制孟要點724.膜4工程略施工擴階段費成本栽控制觸要點工程似進度榮款管燭理根據(jù)茶施工勉合同稼，核犁實工屯程進璃度，杏明確倍審批特權(quán)限冒，嚴(yán)閥格審折批流墊程設(shè)計本變更青、現(xiàn)逃場簽坐證管愿理完善敵設(shè)計飾變更溝、現(xiàn)險場簽騾證的棚流程弄、制址度，宰完善假設(shè)計袖變更圓前的隸成本芹評審全制度忘，明搞確各質(zhì)相關(guān)吸人員沿的簽霜字權(quán)帥限。工程錢結(jié)算勝管理4房地樂產(chǎn)開筋發(fā)各袍階段萄控制希要點73施工鍵單位匙和材涌料供銹應(yīng)商宜考察綱、選化用、昂履約此評估仁、篩搏選程咱序化工程膜目標(biāo)銳成本絞肢解吧套路觸化招標(biāo)習(xí)管理可程序丑化與低工程轉(zhuǎn)量清到單招貢標(biāo)合同薯管理姥規(guī)范竟化、黎標(biāo)準(zhǔn)延化甲供捕材料龜管理煎程序米化工程氧成本肥數(shù)據(jù)戶管理霸信息愚化設(shè)計滅變更季、現(xiàn)播場簽版證管訪理系貼統(tǒng)化設(shè)計湯標(biāo)準(zhǔn)相化與臥限額塞設(shè)計選材楚用料蝕程序圾化充分聽了解吸社會毀工程截資源鐵（施皆工單驚位、惑供應(yīng)瓦商、鈔施工駐單位債成本教數(shù)據(jù)千、材搜料價裁格等盾）施工盈階段吩成本卵管理10大關(guān)攔鍵環(huán)娘節(jié)4房地夠產(chǎn)開每發(fā)各啟階段撇控制培要點74施工堵階段潑工程雙成本賓控制夸技巧建立倦工程強變更詠簽署丑流程束制度灘；建立宰工程影變更蹦限額趙審查眼制度倘；材料紹、設(shè)拔備認(rèn)栽質(zhì)認(rèn)攪價制匹度；甲供醒材料謙，建導(dǎo)立采展購管史理制曉度；加強碎工程而計量眾管理錢；充分骨市場爭調(diào)研皂、市肯場詢焦價；嚴(yán)格廳按合巧同辦倒事。4房地蓄產(chǎn)開依發(fā)各瓶階段共控制旨要點75一談舞設(shè)計晨變更面對種現(xiàn)實許：無取法解霉決房返地產(chǎn)播項目夜的“超三邊穩(wěn)工程附”性拾質(zhì)，葛就無憐法避可免設(shè)域計變園更。檢但我殿們沒神有必款要談滿“虎婦”色戰(zhàn)變。經(jīng)驗證之談銜：我銜們只墾擔(dān)心出以下凳幾種示設(shè)計續(xù)變更響，重忍點控蹦制。第一同種：桑倒退資的設(shè)號計變煎更。幼現(xiàn)場梁已經(jīng)替施工屆了，網(wǎng)因變赤更滯跡后出令現(xiàn)重船復(fù)施獸工的唇浪費堅。第二閘種：懸設(shè)計排變更嘴涉及行的內(nèi)晨容，售其計就價方遍式在鄉(xiāng)豐合同偉中沒腳有約馬定（奮如：斤主材繁變了吳、施灶工工益藝變熟了等祖），羞只能返以獨死家協(xié)槳商議跪價方纖式確磨定價般格，屋成本逃管理補“貨搏比三季家”豪的競腹?fàn)巸?yōu)波勢喪域失，課必然郊帶來且成本氏的增案加。第三松種：謙設(shè)計季錯誤房誠、設(shè)購計缺鵲陷、慶營銷椅變化話等。4房地醫(yī)產(chǎn)開果發(fā)各除階段澇控制秤要點76設(shè)計剖變更常的控河制1）不日提高多建設(shè)欠標(biāo)準(zhǔn)2）不噸影響延建設(shè)至工期3）不遙擴大冰范圍4）建娃立工撒程變殿更的搭相關(guān)初制度5）要駕有嚴(yán)奏格的拳程序4房地系產(chǎn)開沙發(fā)各楚階段荷控制房誠要點77二談爪現(xiàn)場頑簽證控制正現(xiàn)場估簽證拋的原犯則：見避免隙簽證妹，減鉗少簽銅證，褲規(guī)范舌簽證供。影響拍現(xiàn)場閑簽證娃的原還因：第一送種：況合同嘴出現(xiàn)補漏洞第二協(xié)種：瞎設(shè)計歐變更目前瞇房地建產(chǎn)工濾程合跪同普停遍存議在的盤問題宿：A、工惹程范斥圍劃判分不培清楚茶、不像具體腫，為稍施工鹿單位蓄提供沾變更買索賠如機會昂，導(dǎo)朝致工疑程簽群證難澡以控假制。B、工充程清伐單說宇明不肆夠詳河細(xì)，恒容易協(xié)引起膛簽證保。C、付嶺款條多件與效形象卵進度絹或節(jié)蓄點工龜期或乏完成俱工程持量的橋關(guān)系陣描述鵝的不宵清不歲楚，烏為施狗工單控位提歷供了儀索賠奸的空振間。D、甲候供材詠的管艙理及許結(jié)算倚要求鋸沒有旗規(guī)范鏈，容耍易引針起索質(zhì)賠風(fēng)加險。78如何捷進行海有效纖的簽吹證管謝理要銷點現(xiàn)場男簽證肉要反扯復(fù)對償照合例同及肯有關(guān)舅文件腎規(guī)定何慎重衛(wèi)處理庸。現(xiàn)場那簽證稀必須味列清幫事由追、工臂程實剃物量顯及其相價值蘿量，銅并由夢甲方瓜主管凡工程忠?guī)熀徒翌A(yù)算覺人員貧以及躺監(jiān)理舍單位散現(xiàn)場遞管理畜人員茶共同就簽名逆，其豆中甲目方預(yù)容算人級員必傷須對尼工程不量、定單價突、用系工量何負(fù)責(zé)朝把關(guān)暗?，F(xiàn)耗場簽睜證的不具體顫審批勺程序場與權(quán)盤限，澆由各毅開發(fā)閑企業(yè)漂自行賊制定碼?，F(xiàn)場侵簽證磨必須卸按當(dāng)涂時發(fā)嘆生當(dāng)浮時簽銀證的插原則科，在叫事后覽五日鏡內(nèi)辦伏理完校畢，鉆嚴(yán)禁套事后居補簽染。簽摘證內(nèi)乒容、賠原因勻、工師程量趨必須緊清楚譯明了惕，涂壁改后震的簽?zāi)ёC及疫復(fù)印奴件不捐得作惹為結(jié)屑算依弊據(jù)。凡實矩行造謎價大誰包干園的工澡程和劃取費異系數(shù)小中已抖計取兄預(yù)算曬包干冠費或賣不可并預(yù)見日費的豪工程正項目紀(jì)，在弱施工儲過程傻中不輪得辦室理任廣何簽裹證。因業(yè)絮主要鐮求或運者因沈設(shè)計伸不當(dāng)債，確借實需楚要變真更設(shè)提計的辦，應(yīng)棵填寫《設(shè)計廊變更花審批蠢表》并編艙制預(yù)鈔算，言經(jīng)設(shè)擔(dān)計、漲監(jiān)理董單位牲和甲莫方有萌關(guān)負(fù)您責(zé)人現(xiàn)認(rèn)可盛后，族方可稼辦理修，辦尾理過窮程中鄙必須簽對照蘆有關(guān)租設(shè)計駕、施扭工或醉售樓冶合同連，明栗確經(jīng)拿濟責(zé)苗任，低杜絕鼻盲目逮簽證妖。4房地駱產(chǎn)開節(jié)發(fā)各吩階段直控制搶要點79三談闖選材舞用料第一模步：營銷軍策劃浴部門磨提出盒項目血的競躬爭對專手樓去盤或翅樓盤雜所在艘地同挺檔次亮樓盤株。分豈析客宏戶敏月感點稈（如止電梯嶄、大漿堂等趁公共圾部位區(qū)）選勺材用羞料檔禿次。第二鄰步：采購惱招標(biāo)唉部門利與營錯銷策致劃、仇研發(fā)報設(shè)計骨部門糞一起揭，制壘訂項今目選房誠材用緩料標(biāo)六準(zhǔn)。第三虹步：根據(jù)秧項目間選材尺用料途標(biāo)準(zhǔn)頃，確裳定項屠目各碌分部別分項敢的技略術(shù)標(biāo)嫁準(zhǔn)。第四束步：按各澆分部鑄分項嶼技術(shù)還標(biāo)準(zhǔn)永，組刮織招搖標(biāo)，殿確定殿各部竄品質(zhì)蜜量檔材次。80四談耳設(shè)計些優(yōu)化規(guī)劃僅設(shè)計敵階段程成本襪優(yōu)化廁的重蘿點：三個桶總說盈明（齒建筑浸、結(jié)迷構(gòu)、羽設(shè)備左）豎向設(shè)控制基坑壟支護基礎(chǔ)婦工程地下勻室設(shè)優(yōu)計含鋼偉量控漁制機電代設(shè)計編參數(shù)青控制室外鉛環(huán)境截景觀81工程階索賠避的概掏念工程晃索賠骨通常真是指產(chǎn)在工戀程履嚷行過活程中柜，合套同當(dāng)塘事人一方農(nóng)非自墾身因愈素或?qū)π逊讲桓懵男姓苹蛭捶苷复_履烘行合乎同而榮受到癢經(jīng)濟我損失賢或權(quán)把利損例害時盛，通壯過一殘定的跨合法燥程序迫向?qū)Υ悍教崤d出經(jīng)烈濟或紋時間括補償薦的要旁求。索賠攏包括甚工期爬索賠號和費閃用索球賠。4房地雙產(chǎn)開縱發(fā)各冊階段榆控制覆要點82工程隙索賠梁的控橋制1）具去有瞻歲前意作識，些預(yù)防歡索賠境事件廳的發(fā)漏生。2）完裝善合滴同內(nèi)裳容及嘩合同葬管理澇。3）業(yè)思主或范監(jiān)理巖工程符師謹(jǐn)設(shè)慎原否則。4）反她索賠句。4房地迅產(chǎn)開箭發(fā)各丑階段永控制晃要點834.宗5竣工費結(jié)算環(huán)階段聲工程挑成本附控制（1）竣竄工結(jié)創(chuàng)算——竣工廊結(jié)算義是業(yè)弄主及竟承包偉商兩毯個主愧體最乒終成誦交的爐交易覆價格惠。工程知價款溫結(jié)算理控制采取拿什么板方式苦支付俘價款既？款項輛如何橡計算敏？支付對節(jié)奏預(yù)付裝備料營款扣張回比蟲例如拿何控姐制？4房地勤產(chǎn)開峰發(fā)各炭階段禁控制稱要點84竣工補結(jié)算孕階段治工程抹成本克控制血要點列：核對看合同矮條款梁。檢查懂隱蔽斧驗收燦記錄荒。落實哥設(shè)計渾變更裳簽證終。核實蛙現(xiàn)場她簽證貓、定書額（淺或單饑位估寧價表拌）、取費囑標(biāo)準(zhǔn)藍(lán)。按圖并紙核型實工牌程量訓(xùn)。按合驢同約市定核鄰實單舌價。4房地喇產(chǎn)開輔發(fā)各辨階段獸控制烤要點85（1）陳預(yù)付頑備料多款結(jié)雀算根據(jù)《建設(shè)骨工程熊價款脖結(jié)算束暫行列辦法》規(guī)定滿，包居工包暖料工哄程的展預(yù)付站款按蘿合同寨約定詳撥付取，原本則上間預(yù)付仗比例鴨不低咐于合賭同金券額的10重%，不獎高于狗合同啄金額福的30撒%。對棋重大萌工程處項目補，按痕年度同工程近計劃籮逐年衰預(yù)付做。4房地潮產(chǎn)開腔發(fā)各啟階段性控制危要點86（2）工妖程進貧度款片的結(jié)錦算方祥式1）按倘月結(jié)披算這種是結(jié)算催是按肚月支英付工隔程進狐度款盛，竣趁工后味清算坡的辦代法。諷具體互結(jié)算捎時間賴通過屋合同魄約定檔。2）分警階段企結(jié)算對于研工程侵規(guī)模責(zé)較大擦，工歲期較西長（狂跨年僑度）飾的單氣項工青程或局單位扎工程花，可襖以根趨據(jù)工斜程形愉象進姜度，潔劃分亦為不熱同階濫段支邀付進低度款宋。4房地庫產(chǎn)開扇發(fā)各堆階段份控制田要點87（3）竣鴿工決遺算竣工殘決算中是由業(yè)主編制插的反材映建遵設(shè)項愿目實出際造攏價和兼投資測效果藝的文餡件，跨是竣犬工驗?zāi)媸請竺馗娴呢M重要排組成雄部分婆。竣醉工決夠算反脆映的起是工剖程項拖目從目籌建返到竣旦工投酒產(chǎn)或易使用擾的全推過程暗的全輪部實踐際支摔出費忽用，伸是項販目建踐設(shè)成饒果、薄財務(wù)敲狀況久、實揚際造售價和額投資左效果緒的總妥結(jié)性掏文件景。4房地乘產(chǎn)開律發(fā)各鄭階段站控制既要點88（3）竣圖工結(jié)釘算與量竣工春決算雜的關(guān)踢系竣工廊決算令是以鳴工程泰竣工電結(jié)算麗為基澡礎(chǔ)編嘉制的芬，是針在整矛個建菠設(shè)工毯程項