房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程化管理詳解

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程化管理運(yùn)營(yíng)管理部前言，創(chuàng)建于1994年，成長(zhǎng)于重慶，發(fā)展于全國(guó)，是一家追求卓越、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。集團(tuán)總部設(shè)在北京，目前下轄重慶、成都、北京、上海、西安、無(wú)錫、沈陽(yáng)等七個(gè)地區(qū)公司，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)三大板塊，現(xiàn)有員工4000多人。

經(jīng)過(guò)十幾年的潛心發(fā)展，形成了集投資規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體的全過(guò)程運(yùn)作能力和系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā)能力，產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫(xiě)字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。從2004年起，通過(guò)在全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤皡^(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，進(jìn)入異地?cái)U(kuò)張的新發(fā)展階段——即由北向南、從沿海經(jīng)濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來(lái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。在每個(gè)城市，都堅(jiān)持進(jìn)行多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)思路，目標(biāo)是爭(zhēng)取在每一個(gè)進(jìn)入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。憑借“志存高遠(yuǎn)、堅(jiān)韌踏實(shí)”的獨(dú)特氣質(zhì)，成立十幾年來(lái)，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，精細(xì)運(yùn)作，贏得了客戶、合作伙伴、業(yè)內(nèi)同行、政府的信任、尊重和贊譽(yù)。1998-2006年，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目連續(xù)五屆榮獲重慶10佳住宅小區(qū)評(píng)比第一名。2008年，水晶酈城、北城天街在首屆“廣廈獎(jiǎng)”評(píng)選中雙雙獲獎(jiǎng)，成為唯一在住宅類和商業(yè)類產(chǎn)品評(píng)選中均獲獎(jiǎng)的企業(yè)。2006年，被建設(shè)部和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)”。2003、2005和2006年度，三次榮獲“全國(guó)住宅用戶滿意度綜合測(cè)評(píng)”第一名。2007年，入選國(guó)家稅務(wù)總局評(píng)選的“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)納稅百?gòu)?qiáng)”。2008年，“”被國(guó)家工商行政管理總局認(rèn)定為“中國(guó)馳名商標(biāo)”。集團(tuán)入選國(guó)家稅務(wù)總局評(píng)選的“中國(guó)企業(yè)集團(tuán)納稅五百?gòu)?qiáng)”，并被國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等權(quán)威機(jī)構(gòu)授予“中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10”及“中國(guó)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量TOP10”稱號(hào)。多年來(lái)，堅(jiān)持以優(yōu)秀企業(yè)公民的角色自覺(jué)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，積極參與社會(huì)各項(xiàng)公益事業(yè)和城市改造開(kāi)發(fā)，累計(jì)向社會(huì)捐贈(zèng)3億余元人民幣。另外，通過(guò)與政府合作、提供職業(yè)培訓(xùn)以及商業(yè)基金，迄今已累計(jì)幫助3萬(wàn)余人解決了就業(yè)問(wèn)題。配合公司的快速成長(zhǎng)，通過(guò)提供具有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬和完善的個(gè)人發(fā)展計(jì)劃吸引來(lái)自各行業(yè)的優(yōu)秀高級(jí)人才，充實(shí)管理團(tuán)隊(duì)。從2004年起，在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)了“仕官生”招聘及發(fā)展計(jì)劃，從國(guó)內(nèi)最優(yōu)秀的高校挑選和儲(chǔ)備未來(lái)發(fā)展需要的中高層管理人才。致力于成為最值得尊重和信賴的專業(yè)地產(chǎn)公司，致力于為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為，在此過(guò)程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)E網(wǎng)1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書(shū)（原件一份）2、項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)（一份）4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）5、銀信部門(mén)出示的資金證明（原件一份）6、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）7、項(xiàng)目地形圖（一份）8、有關(guān)職能部門(mén)的意見(jiàn)。一、立項(xiàng)審批二、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。2、建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。三、建設(shè)工程報(bào)建（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。1、計(jì)劃部門(mén)核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門(mén)批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書(shū)；2、規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；3、國(guó)土部門(mén)核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》；4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；6、消防部門(mén)核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)》；7、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書(shū)》；8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見(jiàn)書(shū)》；9、建設(shè)資金證明；10、工程預(yù)算書(shū)和造價(jià)部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書(shū)》；11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（二）公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設(shè)工程施工公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表；3、建設(shè)工程監(jiān)理公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表。（三）邀請(qǐng)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；6、其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；3、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。1、《規(guī)劃許可證》；2、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；4、施工合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；6、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表；8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位提供的資料：（１）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；（２）工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；（３）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（４）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（６）工程預(yù)算書(shū)（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）；2、施工單位提供的資料：（１）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（２）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（３）施工組織設(shè)計(jì)方案和專項(xiàng)技術(shù)方案；（４）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（５）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；（６）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；（７）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；（８）購(gòu)買(mǎi)安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（９）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。1、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)和工程監(jiān)理合同；3、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的樁機(jī)管理手冊(cè)）；4、使用商品混凝土《購(gòu)銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文；5、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表；6、安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表；7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書(shū)；8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；9、施工許可申請(qǐng)表；四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。1、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；3、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；4、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告；8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書(shū)》；10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；11、規(guī)劃部門(mén)出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門(mén)出具的驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)或驗(yàn)收合格證；13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問(wèn)題已全部整改好；14、造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書(shū)。（二葛）建麗設(shè)工典程竣邊工驗(yàn)米收前析，施命工單赴位要濤向建仰委提再供安櫻監(jiān)站睜出具聽(tīng)的工流程施混工安臭全評(píng)貓價(jià)書(shū)狗。（三才）建執(zhí)設(shè)工灣程竣緊工驗(yàn)吩收備抽案，金自工襖程竣謠工驗(yàn)之收之藍(lán)日起璃15虹個(gè)工陽(yáng)作日植內(nèi)，郵要提滿供如名下資抓料到勞質(zhì)監(jiān)寶站辦璃理手譽(yù)續(xù)。1、斥工程搶竣工樹(shù)驗(yàn)收薦報(bào)告笛；2、簽《施誼工許話可證兆》；3、滿竣工常驗(yàn)收無(wú)備案榜表；4、畝工程個(gè)質(zhì)量陷監(jiān)督欠報(bào)告破；5、性工程瞇竣工員驗(yàn)收憶申請(qǐng)冶表；6、驅(qū)工程割質(zhì)量刑評(píng)估莖報(bào)告籠；7、飽工程嶺施工抬安全望評(píng)價(jià)趟書(shū)；8、洞工程翼質(zhì)量怠保修瞧書(shū)；9、辨工程閃竣工雜結(jié)算非書(shū)；10倆、商僵品住溫宅要的提供兔《住徒宅質(zhì)嘉量保搞證書(shū)扔》和你《住歇宅使瞧用說(shuō)奏明書(shū)粘》；11嘗、法翅律、蝦法規(guī)伸規(guī)定秒的其蠟他資跨料。ww春w.雁fd賀ce記w.路co毛m房地籃產(chǎn)E哀網(wǎng)四新建設(shè)沾工程誘竣工企結(jié)算斤審核覽，要端提供筒如下蠢資料襖到造逐價(jià)站店辦理宏手續(xù)游。1、嫩工程莫按實(shí)廟際結(jié)較算的喘，要膨提供劈燕如下紡資料片：（1腿）建益設(shè)單縮慧位和泛施工桶單位勝的委折托書(shū)養(yǎng)；（2往）工瘦程類掙別核續(xù)定書(shū)遵；（3至）工馬程施賄工中歉標(biāo)通儲(chǔ)知書(shū)兩或工腿程施喘工發(fā)脂包審乓批表安；（4顆）工硬程施口工承菌發(fā)包細(xì)合同揪；（5勾）施廳工組雄織設(shè)猛計(jì)方英案；（6換）圖團(tuán)紙會(huì)豆審記弄錄；（7攻）工靠程施饑工開(kāi)鄰工報(bào)杜告；（8傲）隱奧蔽工乒程驗(yàn)綢收記枝錄；（9歐）工訴程施仔工進(jìn)貓度表敗；（1替0）萬(wàn)工程果子目萬(wàn)換算逢和抽壺料（解筋）泳表；（1陣1）彼工程拒設(shè)計(jì)梳變更釣資料礦；（1坊2）效施工斃現(xiàn)場(chǎng)旦簽證拘資料?。唬?裝3）喪竣工識(shí)圖。2、筍工程傾按甲斤乙雙義方約草定的上固定素價(jià)格曉（或舅總造韻價(jià)）繩結(jié)算無(wú)的，題要提廈供如吊下資染料：（1旋）建泡設(shè)單頌位和挨施工曠單位糖的委派托書(shū)看；（2絡(luò)）工倆程承假包合勾同原擱件；（3徐）竣義工圖遣。五、掉辦理罰預(yù)售稍許可封證l、旅預(yù)售倉(cāng)人已謠取得艷房地排產(chǎn)開(kāi)星發(fā)證融書(shū)、井營(yíng)業(yè)滅執(zhí)照摸。2、斤已取敢得土當(dāng)?shù)毓苎嚼聿繙亻T(mén)出撞具的掏用地武批文幫及土于地使久用證慌。3、亞持有屯《建冊(cè)設(shè)工患程規(guī)占劃許洲可證天》及哄《建南設(shè)工潮程施頁(yè)工許擋可證頸》。4、布計(jì)劃遙部門(mén)閱簽發(fā)壘的《冠項(xiàng)目錦投資掌許可聚證》判。5、倉(cāng)如向載境外仁銷售脅，需婚提供起境外艱銷售吸商品疊房批宜文。6、陡已簽裹房屋能施工為合同矩。7、臂三層癢以下巷的商視品房膨項(xiàng)目饒已完楚成基叫礎(chǔ)和方結(jié)構(gòu)論工程費(fèi)；四似層以劈燕上的率商品規(guī)房項(xiàng)典目，炭有地軍下室慚工程碌的，亭已完役成基伴礎(chǔ)和怖首層些結(jié)構(gòu)并工程杰，無(wú)耽地下泥室工泰程的戀，已痕完成碑基礎(chǔ)猶和四戚層結(jié)冬構(gòu)工閃程。8、貢建設(shè)匆銀行犧審核命開(kāi)發(fā)千建設(shè)歪資金醒要達(dá)拿到工擊程總某投資滾25購(gòu)％以賣(mài)上資螺金的賭驗(yàn)資倆證明奴。9、音已在辱項(xiàng)目裙所在漠地商碑業(yè)銀兆行開(kāi)鏟設(shè)商版品房?jī)x預(yù)售念款專挽用帳美戶。10淡、預(yù)雕售商漏品房遲項(xiàng)目敏及其代土地格使用既權(quán)未產(chǎn)設(shè)定沫他項(xiàng)邀權(quán)。11埋、具棒有預(yù)梳售說(shuō)煉明書(shū)倒(內(nèi)邁容包旗括：屑商品定房的漿位置答、地直點(diǎn)、既裝修耗標(biāo)準(zhǔn)磚、售問(wèn)價(jià)表奮、銷借售計(jì)