年連云港某地塊項目可行性方案

連云港**路北B地塊

項目可行性方案(草案)報告總結(jié)論根據(jù)連云港房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢及土地供給市場研究，并結(jié)合項目自身立地資源性條件，我司認(rèn)為本地塊有兩條操作路線：路線一：即刻拿地、迅速開發(fā)、以高性價比產(chǎn)品入市、進(jìn)行差異化營銷

雖然市場住宅整體供給量較大，但產(chǎn)品同質(zhì)化極為嚴(yán)重，產(chǎn)品與居民實際需求出現(xiàn)脫節(jié)，區(qū)域市場產(chǎn)品開發(fā)延后、供應(yīng)滯后，整體市場存在切入點與空白點。

路線二：暫且作為土地儲備、等待區(qū)域成熟、配套完善后再進(jìn)行開發(fā)

若開發(fā)企業(yè)資金有保障，采用該路線是一種規(guī)避暫時性市場競爭、穩(wěn)妥的操作方式。我司建議采用第一條地塊操作路線，以三年開發(fā)周期核算，本地塊土地獲得成本在70－80萬/畝時，項目預(yù)期的整體投資回報率為達(dá)65.44%——70.48%，若本案運作周期為四年，則年平均投資回報為21.45%-23.5%。稅后總利潤為3.68-3.85億元。講解內(nèi)容宏觀市場研究土地市場研究房地產(chǎn)市場研究項目地塊研究項目可行性分析經(jīng)濟效益研究講解內(nèi)容宏觀市場研究土地市場研究房地產(chǎn)市場研究項目地塊研究項目可行性分析經(jīng)濟效益研究宏觀市場研究連云港市政治及經(jīng)濟環(huán)境連云港市城市規(guī)劃城市概述城市經(jīng)濟發(fā)展水平居民生活水平城市定位功能設(shè)置（一）城市概述連云港市區(qū)是一個帶狀城市，總體布局為“一市雙城”，本地塊屬于北部連云區(qū)開發(fā)區(qū)；國家首批沿海開放城市；新亞歐大陸橋東方橋頭堡，中國五大交通樞紐之一；中國優(yōu)秀旅游城市，也是港區(qū)和外貿(mào)工業(yè)區(qū)；連云港市區(qū)包括新浦、海州、連云、開發(fā)區(qū)四區(qū)，下轄贛榆、東海、灌云、灌南四縣，其中國家級開發(fā)區(qū)一個，省級開發(fā)區(qū)兩個新浦、海州地區(qū)是全市政治、經(jīng)濟、文化中心，是工業(yè)的主要聚集地；自然資源極為豐富，開發(fā)利用場景廣闊一、連云港市政治及經(jīng)濟環(huán)境東海贛榆灌云灌南1、城市規(guī)模和人口連云港市東西長129公里，南北寬約132公里，土地總面積7444平方公里，水域面積1759.4平方公里。市區(qū)面積880平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積65平方公里。2006年，總?cè)丝?68.81萬，其中市區(qū)人口69萬人。近期（2007年）：72萬人，其中新海城區(qū)50萬人，連云城區(qū)22萬人；中期（2010年）：80萬人，其中新海城區(qū)55萬人，連云城區(qū)25萬人；遠(yuǎn)期（2020年）：100萬人，其中新海城區(qū)68萬人，連云城區(qū)32萬人。（二）城市經(jīng)濟發(fā)展水平資料來源：《連云港市城市總體規(guī)劃（2003-2020）》本地塊地處連云區(qū)連云港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，本區(qū)域十一五規(guī)劃人口為10萬人。2、近三年GDP保持高速增長近三年連云港市GDP始終保持高速增長；2006年連云港市全市生產(chǎn)總值為527億元，同比增長16.34％。3、三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例關(guān)系全市房地產(chǎn)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)同比增長55.7%占第三產(chǎn)業(yè)29.4%同比增長5%同比增長19%同比增長18%187億55.07億4、經(jīng)濟發(fā)展特點關(guān)鍵字：港口、城市向東、大開發(fā)戰(zhàn)略以海港為發(fā)展源動力，圍繞臨港工業(yè)、海運、物流、科技園區(qū)等多產(chǎn)業(yè)，帶動城市整體經(jīng)濟的持續(xù)性發(fā)展，連云區(qū)屬于連云港開發(fā)戰(zhàn)略的先頭兵。發(fā)展臨港工業(yè)群重化工業(yè)轉(zhuǎn)移現(xiàn)代化港口臨港產(chǎn)業(yè)聚集、企業(yè)集群“以工興港、以港興市、以市帶農(nóng)”為政策方針經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)物流業(yè)新亞歐大陸橋經(jīng)濟帶大規(guī)模外資區(qū)域發(fā)展的源動力保證政府政策性發(fā)展重點區(qū)域高投資價值關(guān)鍵字：萬元，12%，高增長。（三）居民生活水平1、人均可支配收入2、在崗職工年工資增長近三千2006年連云港市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資17867元，較2005年增長了2827元，增長率達(dá)18.8%。其中市區(qū)在崗職工平均工資增幅最高，工資平均水平達(dá)22234元，較上年同期增長了兩成以上。收入的高增長房地產(chǎn)住宅物業(yè)需求刺激家庭收入4-6萬元的家庭總價20-35萬住宅需求為主首付能力8-10萬尤為關(guān)注交通便利性價格敏感度逐步提高贍養(yǎng)老人改善居住子女/婚房投資數(shù)據(jù)來源：連云港市統(tǒng)計局統(tǒng)計快報3、居民個人存款余額逼近300億元截至2006年12月末，居民個人存款余額達(dá)到285.9億元，逼近300億元。比2006年初增加35.8億元，增幅比前年同期下降兩個百分點。居民活期存款增加明顯，顯示了市民手中的錢處在靈活狀態(tài)，大量的資金還在資本市場和貨幣市場間來回移動。據(jù)了解，接近300億元的居民儲蓄中，預(yù)防性儲蓄動機占據(jù)了主導(dǎo)地位。住房是普通居民最大的消費商品住宅價格持續(xù)走高市場看好房地產(chǎn)發(fā)展持幣觀望逐步減少買漲不買跌大量的居民儲蓄作保證數(shù)據(jù)來源：連云港市人民銀行連云港中心支行統(tǒng)計快報4、消費需求平穩(wěn)增長，但消費傾向偏淡2006年連云港市居民消費貸款余額為36.4億元，僅比年初增加3.8億元。目前連云港市基本耐用品市場漸趨飽和。雖然教育、購房、買車近來已成為消費支出三大熱點，但大部分工薪階層的消費、水平還有待全面升級。1、城市性質(zhì)

連云港的城市性質(zhì)為：

（1）新亞歐大陸橋東橋頭堡和國際性海連云港市，港口型工業(yè)基地，區(qū)域性物流中心。

（2）全國重點旅游城市。

（3）江蘇省海洋開發(fā)基地和新能源基地。

二、連云港市城市規(guī)劃2、“一心三極”大市區(qū)大市區(qū)突破原有以新海城為主體的市區(qū)概念，建構(gòu)以新海城區(qū)、贛榆縣城、濱海新城為三極的新的大市區(qū)格局。濱海新城處于“三極”中部，集中了濱海地區(qū)的優(yōu)勢資源，是城市的核心發(fā)展區(qū)域。東部濱海地區(qū)規(guī)劃將突破縣域行政區(qū)劃，把連云城區(qū)、贛榆縣城和開發(fā)區(qū)大部分區(qū)域納入規(guī)劃范圍，使新的大市區(qū)規(guī)劃面積擴大到約1000平方公里。北翼以贛榆縣城為中心，依托嵐山港、青口港、九里港，重點發(fā)展海頭、柘汪片區(qū)；連云港東部濱海地區(qū)空間結(jié)構(gòu)：“一體兩翼，組團遞進(jìn)，三極拉動，重點突破”一體：新海城、開發(fā)區(qū)、濱海新城圍繞云臺山形成的城市功能主體兩翼：以積極推進(jìn)城市化和發(fā)展大型產(chǎn)業(yè)基地為主要目標(biāo)，新海城延續(xù)原有的行政、商業(yè)及居住功能；開發(fā)區(qū)分為經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及云臺山南麓產(chǎn)業(yè)區(qū)兩部分；濱海新城作為未來城市拓展的重點地區(qū)，將體現(xiàn)高品質(zhì)濱海城市形象。南翼重點發(fā)展北固山周邊組團

連云港承擔(dān)著蘇北發(fā)展第一‘引擎’的現(xiàn)實責(zé)任和深遠(yuǎn)期待。他們突破“小城思維”，構(gòu)建以新海城區(qū)、贛榆縣城、濱海新城為三極的新的大市區(qū)格局“東進(jìn)，東進(jìn)，擁抱大?！?、三條城市發(fā)展主軸道山海之軸——花果山大道花果山大道兩側(cè)布置高教科技園區(qū)、旅游服務(wù)區(qū)、國際產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱海新城核心區(qū)等公共組團海濱之軸——濱海大道沿海州灣依次連接贛榆新城、濱海新城、東哨西墅、商務(wù)核心區(qū)及連島，匯集未來城區(qū)的主要公共功能，打造海州灣濱海公共功能帶。宋跳新浦、海州濱海新城、開發(fā)區(qū)城市之軸——連云港大道連云港大道聯(lián)系新海城與連云區(qū)，沿線布置教育科研體育文化商務(wù)等市級公共設(shè)施。是城市近期發(fā)展的主軸線。4、地塊所在區(qū)域關(guān)鍵字：出口加工區(qū)、**路、火車站、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、拉動效應(yīng)根據(jù)連云港市總體規(guī)劃和發(fā)展臨港工業(yè)的要求，設(shè)置金融商務(wù)居住區(qū)、倉儲物流區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)三大功能區(qū)。**路，連接新連云港大道與開發(fā)區(qū)，西依即將建成的中云火車站，東臨正在崛起的高新開發(fā)區(qū)，周邊輻射眾多核心商務(wù)住宅項目，建筑面積數(shù)百萬平方米，可吸納近十萬常住人口?；疖囌九R港產(chǎn)業(yè)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)出口加工區(qū)**路本案宋跳新浦、海州濱海新城、開發(fā)區(qū)連云區(qū)和開發(fā)區(qū)之間的道路縱橫交錯，除連云港大道相連外，大港路向西跨越，接上臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)。中華西路和棲霞路，承接墟溝中心商業(yè)區(qū)，東部城區(qū)的真正意義上的融合，此外還有上**路、**路等。**路作為臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)的重要交通要道，連接核電路和中云火車站，起著交通樞紐作用。**路作為臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展的核心地段，在臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)總體發(fā)展的大環(huán)境帶動下，**路板塊勢必會成為該區(qū)域經(jīng)濟增長的一個異?；钴S的區(qū)域。連云港出口加工區(qū)作為政治因素也在強有力的影響著**路板塊核心商圈的形成。**路中云火車站明年年底就將竣工，交通發(fā)達(dá)帶來人員流通旺盛，人員流通旺盛則會驅(qū)動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的崛起。這兩年，臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)正引起越來越多的海內(nèi)外客商的關(guān)注；眾多的國際性的大企業(yè)、大項目進(jìn)駐臨港產(chǎn)業(yè)園，會對近在咫尺的**路板塊產(chǎn)生不可復(fù)制的拉動效應(yīng)。連云港整體經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，居民收入提高迅速；沿海開發(fā)的戰(zhàn)略重點，城市動力的凸現(xiàn)，城市往東發(fā)展傾向明顯；連云港大道，城市發(fā)展主軸線，近年政府重點關(guān)注區(qū)域；一市雙城的城市結(jié)構(gòu)，本地塊處于連接地域；**路作為“城市向東”發(fā)展中的核心區(qū)域，區(qū)域性城市中心藍(lán)圖初現(xiàn)；大規(guī)模的土地出讓，大量住宅新興而起，房地產(chǎn)市場近年來極為紅火；居民收入提高迅速，儲蓄創(chuàng)歷史新高，改善型住房需求越發(fā)強烈；房地產(chǎn)市場持續(xù)看好，市場持幣觀望現(xiàn)象逐步走弱；地塊所在區(qū)域在城市功能布局設(shè)置中作為雙城連接的核心區(qū)域，也是未來即將打造的次級中心。小結(jié)：講解鋤內(nèi)容宏觀丸市場圾研究土地嚴(yán)市場霸研究房地似產(chǎn)市蟲場研吵究項目鞠地塊偉研究項目渾可行運性分鳳析經(jīng)濟魚效益恥研究土地緩市場方研究土地湖掛牌夕和成王交情積況土地造市場愿歷年油供應(yīng)渡情況土地撕供應(yīng)玻概況構(gòu)成區(qū)域飾分布用途20崗02蓮年，連云頸港市勇國土膜資源頸局開睡始對介土地也實行博有計滅劃有悅步驟理的供言應(yīng)20濕02移～2蚊00鐮3年餓度，市區(qū)艷公開白掛牌容出讓街房地漁產(chǎn)開于發(fā)用圣地項緞目估洽算總辰建筑宏面積鳳約20冶0萬騰平方罵米。截偶至目概前，去有些逮項目碼還是粗目前違市場栗主流潑產(chǎn)品論，如狀萬潤泥怡景戀苑、箭東方影紐約篇城。20褲04償年，市區(qū)烈土地向供應(yīng)抽產(chǎn)生箱居住賢類總廊建筑城面積筑約23棵0萬橋平方牙米（含念部分午商居朝兩用己）。喜其中簽，從史20煮05帆年開償始至獻(xiàn)今掀渴起打堂造濱耽海新廈城熱捷潮的殼久和堡國際愿、宋烤跳板壩塊的歸旺旺扔家園銹、通莫灌北懷路舊畫城改脆造項豎目的困三禾班城中陡城，振以及捏新海顫新城叉區(qū)市私政府壤東的定水木娘華園矛等地捷塊，投至今唱仍是裳市區(qū)情房地?fù)癞a(chǎn)市父場供辣應(yīng)的檔絕對劈燕主流組。土地罷市場音（住帳宅用嬸地）房誠歷年艙供給習(xí)情況輔及分亡析20訓(xùn)05聚年，新海跨城區(qū)溪市行篇政中菜心周恒邊開纏始大削規(guī)模主出讓素，2按00義5年甲土地絨供應(yīng)挨產(chǎn)生摘居住騙類總?cè)ㄖ悦娣e剩估算兵約為63茫5萬誦平方杰米（含冤部分狀商居黨兩用航）。20擠06彼年成交螺居住錘用地攏(部潤分兼繞商業(yè)凡)為37烤3.田48今萬平露方米，土努地供踢應(yīng)產(chǎn)位生居陪住類滴總建遷筑面致積估勉算約胖為73押6萬薦平方爬米（含錢部分初商居佩兩用匪）。及上半啞年東隱部濱淚海新畢城土假地上翠市情墊況較稿熱，堤下半蝦年新全海城盜區(qū)公腰開出閃讓土餅地成序交量避大。宋跳新浦、海州濱海新城、開發(fā)區(qū)土地蝴市場鬼（住躬宅用塑地）駛歷年礦供給巷情況捷及分奸析年度出讓住宅用地總建筑面積出讓地域范疇代表住宅用地地塊備注2002～2003年200萬平方米——萬潤怡景苑、東方紐約城——2004年230萬平方米濱海新城、宋跳、新海新城區(qū)等久和國際、旺旺家園、三禾城中城含部分商居兩用2005年635萬平方米新海城區(qū)市政中心周邊——含部分商居兩用2006年736萬平方米濱海新城、新海城區(qū)——含部分商居兩用總計1800萬平方米——————20吐07階年年下初連瘋云港小市一雷次性澆推出地39購塊地疫；成交葵33坡幅土躬地，成交異總面踢積2圍15燈.0同2萬殲㎡，貓可建必建筑典面積叛約4鋤44須.2幅3萬部㎡。其中舒新浦資區(qū)成劑交土探地1眠9幅陡，總淺面積夏15藍(lán)8.杠83每萬㎡嘴，占御總成儲交面滑積的醉70瞞.5絞8%臂，連云州區(qū)成罵交土吹地1售0幅仗，面短積達(dá)詠到2粒3.患72崗萬㎡脆，海州釘區(qū)成攪交土脹地4諒幅，和面積別達(dá)到鍵31頓.2率4萬插㎡。土地盆市場墻（住粒宅用嗚地）默后續(xù)訓(xùn)供給顏概況19塊4塊10塊區(qū)域出讓數(shù)量（塊）成交土地面積（萬平方米）新浦區(qū)19158.83連云區(qū)1023.72海州區(qū)431.24共計33215.0220拔07妹年6菊月份夠再次傭就1兆9塊窄地塊山進(jìn)行尋公開黎出讓盈；此次窗即將林掛牌寨出讓當(dāng)?shù)?含9塊泰土地荷地塊孟總面禽積1悶54征.3野萬平乒方米釀計2帳31廊6.盤8畝蛇，其約中有水10攤塊土希地位抖于開會發(fā)區(qū)舊，6偷塊位秋于連桐云區(qū)檔。而副此次牌新海剖地區(qū)剖僅僅霜有3儲宗土陶地掛帳牌出堡讓，沉基本課上均這位于謀新海軋交界美板塊捉內(nèi)，壤掛牌廉面積爛不大倆，總蠢共只與有1行23錘33框7.垃7平挽方米加，不攪足此撲次掛誦牌出左讓土耀地總富面積芒的8牽%。6月較21嫌日實怕際拍求出市赴區(qū)1鵲3塊曲土地譯，拍搭賣地飛塊總缸面積側(cè)達(dá)8潤5.亮5萬男平方蒙米。開發(fā)略區(qū)掛朋牌土容地地繭段大包都位派于*欲**狐*路糧樓市坑板塊矮內(nèi)，稻比如腸連云壘港大燭道東褲、*巾*路罪北A泳、B第兩個知地塊盟以及膊**底路北聚側(cè)、槳核電輕南路球南側(cè)礦地塊層等等優(yōu)。而回濱海換新城區(qū)區(qū)樓蛛市板壘塊此券次掛瞎牌的告土地修有著定比較脅明顯類的特筍點，商推出秧了不覽少近腦海地宇塊。土地極市場嬌（住塔宅用搏地）敞后續(xù)助供給仗概況連云宰港市殲國有上土地液使用擔(dān)權(quán)公警開出響讓地墨塊資送料池（2拜00階7年筑6月捉21東日）地塊坐落性質(zhì)約計土地面積(m2)規(guī)劃設(shè)計主要指標(biāo)成交價(萬元)起始價(萬元)競得單位用途年限容積率建筑密度綠地率連云港大道東、**路北A地塊凈地99800.4商業(yè)金融兼旅館業(yè)、公寓式酒店40≤3.0≤55≥2060005700連云港偉恒實業(yè)有限公司**路北側(cè)、核電南路南側(cè)凈地29320.6居住兼商業(yè)7040≤1.8≤30≥3034002640南京棲霞房地產(chǎn)開發(fā)有限水島地塊09-3、09-5凈地103229.1居住兼旅館業(yè)7040≤1.2≤30≥401259012390連云港新正大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西連島拆遷安置小區(qū)東北側(cè)凈地53439.4居住70≤1.2≤30≥4582505610江蘇省金橋鹽業(yè)有限公司棲霞路北、麗景廣場東凈地17735.1商業(yè)兼居住4070≤4.0≤50≥2058705320肖衛(wèi)林院前路西、棲霞路南、北地塊毛地23419.2居住兼商業(yè)7040≤3.5≤30≥25700700連云港市遠(yuǎn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新連云港大道南(D1)地塊毛地21415.2住宅70≤1.1≤30≥451005965連云港西灣置業(yè)有限公司新連云港大道南(D2)地塊毛地30596住宅70≤1.1≤30≥4514201380連云港西灣置業(yè)有限公司新連云港大道南(E)地塊毛地53145.5住宅兼商業(yè)7040≤2.2≤22≥3025902550連云港西灣置業(yè)有限公司新光路北、虎平路東地塊凈地198749住宅兼商業(yè)7040≤2.0≤25≥301258012500南京嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新光路、神泉路交叉口西北角凈地101179.5住宅兼商業(yè)7040≤2.0≤25≥3066006400連云港連昆勁建設(shè)開發(fā)有限公司海寧路北、南極路西毛地7485.3商業(yè)、辦公、居住4070<1.8<30>30330330連云港建科置業(yè)有限公司錦屏路西、東風(fēng)路北（海州農(nóng)民新村）凈地97960.4居住70<1.8<25>3053905290連云港市榮陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本案脖地塊純地處巨開發(fā)棋區(qū)*挑*路軟，其汪基礎(chǔ)動數(shù)據(jù)撲及周歐邊已于近出醬讓地敲塊如駝下，跨緊鄰沒本案旺地塊幟的A荷地塊炭由于角其是寧商業(yè)房誠用地挨，土埋地獲木取成機本較鍛低為涂40點萬元欄/畝薄；*役*路刮北側(cè)惹、核欺電南歸路南前側(cè)地織塊由舊于其膨面積穩(wěn)小，釋總價偷低，斧其出辦讓成勞本為管77夜萬元睡/畝懼。地塊坐落性質(zhì)土地面積(m2)規(guī)劃設(shè)計主要指標(biāo)成交價(萬元)起始價(萬元)競得單位用途年限容積率建筑密度綠地率連云港大道東、**路北A地塊凈地99800商業(yè)金融兼旅館業(yè)、公寓式酒店40≤3.0≤55≥2060005700連云港偉恒實業(yè)有限公司連云港大道東、**路北B地塊（本案）凈地110406居住70≤2.7≤20≥30——11600——**路北側(cè)、核電南路南側(cè)凈地29320居住兼商業(yè)7040≤1.8≤30≥3034002640南京棲霞房地產(chǎn)開發(fā)有限地區(qū)土地級別基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)日設(shè)定年限容積率開發(fā)水平用途連云港市1市級14002004.1.1701.6六通一平住宅連云港市2市級10502004.1.1701.4五通一平住宅連云港市3市級7202004.1.1701.2五通一平住宅連云港市4市級5002004.1.1701五通一平住宅連云港市5市級4202004.1.1700.9五通一平住宅連云港市6市級2902004.1.1700.8四通一平住宅連云港市1級地12502004.1.1701.4五通一平住宅連云港市2級地9002004.1.1701.3五通一平住宅連云港市3級地6002004.1.1701.3五通一平住宅連云港市4級地4402004.1.1701五通一平住宅連云港市5級地3402004.1.1700.7四通一平住宅連云港市1市級45002004.1.1401.5六通一平商業(yè)連云港市2市級31002004.1.1401.3五通一平商業(yè)連云港市3市級18002004.1.1401.1五通一平商業(yè)連云港市4市級11002004.1.1401五通一平商業(yè)連云港市5市級7502004.1.1400.8五通一平商業(yè)連云港市6市級5002004.1.1400.7四通一平商業(yè)連云港市1級地38502004.1.1401.2五通一平商業(yè)連云港市2級地23502004.1.1401五通一平商業(yè)連云港市3級地14002004.1.1400.9五通一平商業(yè)連云港市4級地8502004.1.1400.8五通一平商業(yè)連云港市5級地5502004.1.1400.6四通一平商業(yè)注：盡連云私港市票基準(zhǔn)息地價王表就（2堆00嗓4年堵1月佛1日依標(biāo)準(zhǔn)夢）講解剩內(nèi)容宏觀憶市場懂研究土地債市場香研究房地腿產(chǎn)市炮場研鵝究項目才地塊樸研究項目愁可行降性分糟析經(jīng)濟苗效益漆研究房地留產(chǎn)市甘場研煎究房地啊產(chǎn)發(fā)畝展特察點住宅暮板塊狗劃分住宅碑產(chǎn)品溉結(jié)構(gòu)非現(xiàn)狀住宅買銷售塑價格擔(dān)及去并化趨絹勢情袋況目標(biāo)或客戶輔分析產(chǎn)品平創(chuàng)新求及營蔬銷推氧廣競爭斗樓盤寬情況連云目港市池房地窄產(chǎn)業(yè)鋼特點條形端發(fā)展床，一虧個中并心兩樂個副將中心受帶苗狀條滋形地指理布班局的熔牽制萍，前市幾年榜房地阿產(chǎn)開糾發(fā)，巨一直損圍繞襖著“速一個池主中曠心、混兩個避副中剝心”平進(jìn)行運集中第布點恨式開絞發(fā)，勞一直柿沒有烏真正膨?qū)崿F(xiàn)纏連點崖成線津；區(qū)域機性縫猴隙沒絮有得校到有隙效填毯充近年辛來，絹東部產(chǎn)城區(qū)釣板塊腎異軍表突起雨，已菠經(jīng)上掉升到旱全市壟最高規(guī)點，故被房默地產(chǎn)減業(yè)界烤稱為誤是東依部城幅區(qū)“繼后花里園”好的開而發(fā)區(qū)釀，目弄前的連土地戴入市晃量已僚達(dá)到依幾百弦萬平臂方米恩，今么年以疏來，嶼已經(jīng)冤有龍抗禧深倆藍(lán)廣竿場、況康橋騾半島南等多寫個項欣目陸晃續(xù)開抹工建貍設(shè)，足樓盤涂價也骨得到布了大守幅提砍升；總結(jié)選連云衫港市輕房地險產(chǎn)業(yè)捐20蒙05帖年-糖-2趕00坐6的貸市場吐表現(xiàn)賴可以絲式發(fā)現(xiàn)黨,連旋云港疤市房符地產(chǎn)月業(yè)的嫂發(fā)展萍有幾黨個突貓出特休點:主城綱發(fā)展臟呈現(xiàn)段向外宜圍延膊伸態(tài)解勢新浦咸主城污區(qū)的錯房地駕產(chǎn)開夢發(fā)，綱也呈重現(xiàn)出課了向烏外圍引延伸柏的態(tài)量勢。爪在多饒個樓愧盤以儲及經(jīng)慮濟適擾用房惑的帶蒼動下厭，該京區(qū)域葛人氣嘩逐漸哥變旺碰，新蒸浦與吸海州珍基本議實現(xiàn)錄了房理地產(chǎn)育開發(fā)隔的“嫂無縫墊式”秩對接穗。東麗北方橋向，貧宋跳叢現(xiàn)已財有多濾個項體目在留建。東部胳城區(qū)旋房價答引領(lǐng)的市場目前猶東部崖城區(qū)抱普通佛住宅憶的均錫價突易破30老00元/平方休米，顛部分撿品質(zhì)搖高檔欄的高貪層、圖小高醋層樓踢盤，倘現(xiàn)在種價格令已賣蔽到了春五六兆千元侍每平鄰方米溝左右溪，其姓發(fā)展勁速度腥將遠(yuǎn)姥遠(yuǎn)高檔于新支浦。隔隨著踏各個戲板塊察之間模實現(xiàn)壯全線夢連接賞，以予東部核城區(qū)漁、開溉發(fā)區(qū)想為代容表的令樓市螞板塊茶，將星進(jìn)入仔又一雕輪的維大發(fā)烈展時晃期。地產(chǎn)趴大鱷第爭相搜進(jìn)軍賓連云狐港市隔場國內(nèi)版一些捆大企至業(yè)紛餓紛投宜資連壁云港筒市房承地產(chǎn)跌開發(fā)哀，如圓萊茵玻達(dá)置顏業(yè)、繪奧園矛集團碼、久施和置弦業(yè)、顯利瑪供置業(yè)柏、21世紀(jì)戶投資盤集團杜。改善遮型需柏求勢薪頭進(jìn)唯一步科趨強精品合商品摸住宅喂出現(xiàn)迅旺銷坐。改仔善型,康居種型需竟求正赤在逐無步替淺代安旋置型恨需求,引導(dǎo)港著今訂后商歇品房枕市場士的發(fā)鄉(xiāng)豐展方首向。屬于謎我國完房地假產(chǎn)第堡三梯久隊,整體竿水平羞比較去落后汪處咸于賣豪地段,賣景盜觀為植主的劃初級計階段,以沿莖襲,克隆悉發(fā)達(dá)消地區(qū)雞先進(jìn)籮作品疊為主燦。吊市場淺處于柴結(jié)構(gòu)暗性過眼剩，販購房羨者的血購買米欲望乎與無筋效產(chǎn)億品供腔應(yīng)形竄成巨裕大空撓白，允處于斑更新篇換代填的前黃夜。土地屆使用撈權(quán)招鍬標(biāo),拍賣得出讓蛛比重緒增加休。目雹前市就場絕捆大多茫數(shù)在查售項悉目為之公開擇招,投,標(biāo)出編讓土端地開林發(fā)。市場希的現(xiàn)搏狀暗畜示了及，2珠00指7年職是港枕城地植產(chǎn)的來轉(zhuǎn)型觸年供求鹽關(guān)系奪日漸怖“倒騙掛”率導(dǎo)致虎買賣厚雙方括角色綢轉(zhuǎn)變市場奶將從云產(chǎn)品禾時代役轉(zhuǎn)變刊到營眉銷時熊代市場這完全瞧轉(zhuǎn)化標(biāo)為買沈方市孕場獲得消更加蘆優(yōu)化申的市嶄場資床源配逮置營銷領(lǐng)策略前提停：產(chǎn)予品優(yōu)折質(zhì)、桿差異好化定價籮策略項目優(yōu)推廣這手段媒介味選擇勉的整享合變耗化現(xiàn)象拍一：牽一陣乘子拼紛命打廣折、歉促銷籠，千王方百個計誘診使購田房者疫不明傭就里債，倉順促下丈單；綱一陣艷子又襯明知起房源佩銷售然壓力財巨大諷，卻塑偏偏怠有房漁不推彎、有都房不欺賣，祥對外鹿還口節(jié)風(fēng)甚轉(zhuǎn)緊姿排態(tài)驕膝傲：托本樓伯盤已礦經(jīng)無埋房可絹賣！現(xiàn)象輛二：粥市場毀上到舍處都貴在建處房子簽、賣派房子局，競由爭壓姐力太繳大了犧，房樂子不炭咋好暢賣了尤！現(xiàn)象悶三：殖港城褲的房繩子供俘應(yīng)“隱體量毫”巨濕大且捎銷售泄頗為炎吃力脂，價就格卻跌仍然燒高高也在上烘且還男在死煎活往攀上漲堡。現(xiàn)象鐘四：蠟。。給。。姑。。我們內(nèi)再來戲看看修港城桂地產(chǎn)新的怪被現(xiàn)象興：市場蔽怎么頁了？替連云慣港房甩地產(chǎn)欣市場者現(xiàn)在篇還能滔不能付進(jìn)？近年刻來城訂市住嚷宅用墾地超撈大量框的市薦場出再讓，聚房地叢產(chǎn)高悲利潤產(chǎn)吸引僻了大嚼量資烈金的沾涌入貿(mào)；開發(fā)序企業(yè)面仍以桌為了嗽“賣距房子”而“嬸蓋房貨子”振，對陜產(chǎn)品嗚、規(guī)竿劃、繞理念吧、景菊觀等豪硬性遇與軟桶性設(shè)朝置深趙入研旺究不咱夠，皮短暫艇的銷鬼售業(yè)蒼績便考沾沾古自喜農(nóng)；產(chǎn)品蘿的差關(guān)異化枝是目喘前市宮場得鉗到高播效投吊資回嶄報的慌必選喂之路前，而略目前墓住宅甚產(chǎn)品根的同賽質(zhì)化回現(xiàn)象沉極為西嚴(yán)重驚，房通地產(chǎn)黨企業(yè)從未能興樹立炭“以甜人為冠本”的經(jīng)械營觀塞念，潮忽視腳了大廳量有捉效的刃住宅捷產(chǎn)品燃的消炮費需顫求，裙卻依燙然待冷價而糊沽，鬧漠視蠟市場晝實際冒需求曠；整體秋市場品處于示初級燃階段俗，開灰發(fā)企術(shù)業(yè)早倘期對甩市場夏的樂窯觀判集斷，熊消費懂市場辰自身酷的不超理性湖；房地飾產(chǎn)業(yè)催內(nèi)的鮮營銷燥理念世、推帳廣手辟段缺掀乏更肚先進(jìn)減的理封念，甚房地嘗產(chǎn)市敏場的禾競爭科將不屑再僅頂僅取旱決于異傳統(tǒng)皮的地閘段、鎮(zhèn)價格慚、服薪務(wù)等侄因素美。樓擁盤銷例售正裳進(jìn)入圖一個黑轉(zhuǎn)型豬期。造成休這個別現(xiàn)象略的原遵因有喬：背景暖鏈接濱：《畜連云蜓港市鍵“十歲一五處”住攀房建堵設(shè)規(guī)幕劃》靈摘要十一告五期跨間建柔設(shè)各維類住帽房9.圣44屈——卻11圖.6劃7萬套寸。其壞中政銀策房腰占住父房建苦設(shè)總天量19％。殊普通精商品腎房套屈型建倒筑面速積在90平方嗽米以做下的氣必須猛達(dá)到素開發(fā)殊項目利建筑濤總面煎積的63萬%以上呈，占冒住房燃建設(shè)租總量義的51敏.0絮3%。至20用10年，筐連云言港市普中心野城市瓜人口浴將達(dá)10摩0萬人辨，“十準(zhǔn)一五衣”期站間新昏增住績房面奪積96母0萬平止方米稼，約10萬套赤左右測。從20猜06年起模至20植10年，旗市區(qū)燒拆遷牽面積兆共約60肉0萬平槳方米商，拆獄遷戶乏數(shù)約8萬戶牢。**夏路被峽樹立嫩了全怖新的沸戰(zhàn)略割地位——矮—未來闊墟溝姜城區(qū)者濱海痛高尚何居住踐區(qū)的枕核心眉領(lǐng)地圣；未怨來墟僅溝城呆區(qū)全滑新的爺商務(wù)莊核心初領(lǐng)地顧，規(guī)似模及啞地位賞比肩符新浦饅通灌株路商奇圈房地贊產(chǎn)市孔場供俊應(yīng)充縣足，桿空置督面積足上升（1）20肝02年—2際00膝6年連檢云港貸市公蝕開出抱讓成驕交地米塊，泳根據(jù)扶容積闊率折百合估師算，駁將會懸產(chǎn)生居住珠類總休建筑布面積夕約18華00萬平瘦方米。而展這幾屢年實寬際銷齊售的奴住宅屢面積累計綱只有50垃0萬平雨方米；——這意再味著濤，即塌使未勻來幾膏年連蜻云港脊市不臭再向爛市場罰上掛找牌土燥地，仍然挑有12瘦00多萬纖平方代米的規(guī)住宅振要擠換破頭帝”面洽市。按惹照近叨幾年芹的消吹化速維度，這12挽00多萬村平方鐘米的汁存量唯，至良少需駱要10年消擾化；——市場喜閑置貞土地令在政舅策擠鮮壓下溪，將壘會加覆快形蜂成市學(xué)場有謀效供伯應(yīng)，姿商品蹄房供言應(yīng)將級會會搬呈上蜘升趨箭勢；（2）20廈06年末馳，連放云港像市公鑰開掛返牌出氣讓土延地30多宗仰。根府據(jù)“登十一探五”碧規(guī)劃賽，未刃來市大區(qū)土紹地還泳將繼洋續(xù)放狠量；（3）從20壓02年至20游05年期艇間，陳連云碌港市紗房地呆產(chǎn)市榨場基鈴本沒呼有空況置面衣積。妨而截趕至20除06年10月底罵，商隸品房爽空置掃面積封達(dá)到14尼.3務(wù)4萬平倡方米顆，目前遞已經(jīng)喇達(dá)到20萬平役方米本，住興宅空稅置超每過10萬平云方米合。背景芒資料改：2全00躺6年勝連云是港市清房地挎產(chǎn)相菌關(guān)指秀標(biāo)相關(guān)指標(biāo)2006年比上年增長全市房地產(chǎn)完成投資55.07億元55.7%其中：住宅40.41億元82.9%全市商品房施工面積640.67萬平方米59.8%其中：住宅522.22萬平方米70.8%全市商品房竣工面積174.02萬平方米38.3%其中：住宅140.5萬平方米45.3%全市商品房銷售額42.68億元27.6%其中：住宅32.88億元35.7%全市商品房銷售面積206萬平方米26.7%其中：住宅156.7萬平方米29.5%其中：市區(qū)住宅72.54萬平方米——市區(qū)淡供應(yīng)眠量激凳增，逼銷售叔疲態(tài)昏漸顯（1雕）2炒00喂6年裝，連溜云港賢市房級產(chǎn)管征理部失門批浸準(zhǔn)了猾市區(qū)秋13滑2個熊項目浪共2生06棚萬平灶方米壇左右信的房向源入借市，唇全年模市區(qū)管商品胃房實趙際銷汗售面恢積8畢5.閥34餓萬平仁方米薯，占超批準(zhǔn)收銷售光面積鎮(zhèn)的4揮1.牛4％訴。（2估）全年延市區(qū)廉住宅康批準(zhǔn)卡銷售找面積晶15墳6.共7萬違平方脆米，食實際銷售培面積款僅7答2.公54舞萬平床方米，占番批準(zhǔn)渴銷售而面積督的4買6.滿3％壓?！饺曦浤玫郊A(yù)售伍許可艱證的已項目影首次駁突破梯10脹0個乓，比張往年前要多衰出一買倍左炭右。——情四季共度7母9個往項目駁拿證池，預(yù)鍋售面親積1欠01種萬平啄方米幅，上窩市項肌目數(shù)央量、著上市償項目斑總量描均超值過前誘三季接度的警總量勉?！@12裕月份吼27它個項恒目上等市，烤預(yù)售乖面積斜45療萬平松方米襲，平姜均每坊天一桶個新掩盤上吉市。（3舉）據(jù)擊連云哲港市敢統(tǒng)計洋部門袖統(tǒng)計初，連濾云港鈴市目廳前有增近6軟80含0套芝房子逐處于即待售屋狀態(tài)想。（4旦）約旁占現(xiàn)文有上堅市樓伏盤總俊量的拒三分表之一臭左右推的樓則盤，屋由于閑在強悔銷期芹內(nèi)無嗎法消掙化足勵夠的餓房源括，只緒能進(jìn)油入現(xiàn)側(cè)房銷聰售。龐大汁的潛旱在過仔剩量燈將在綿未來業(yè)2年禿左右鞠給普斤通住普宅的甚銷售效帶來驕巨大域壓力渴。市區(qū)憲樓市捉商品用房供鈔過于閑求批準(zhǔn)窮預(yù)售血面積擔(dān)呈逐殃年上揀升趨鄙勢。20葡06年的叫批準(zhǔn)挎預(yù)售緞面積穴甚至廊超過20租03年、20直04年兩命年之路和。從實冷際銷才售面巖積來佛看，秘需求馳量呈圾逐年撕上升憲趨勢葉，但花由于杏市場嗎供應(yīng)搖量的朝放大暫，市乖場明巡壽顯出召現(xiàn)供礎(chǔ)過于他求狀悉態(tài)。邊郊撿樓盤伏和市姥中心漢樓盤援價格喂差不伯多八大簽樓市市板塊雄，濱板海新早城區(qū)滔、新即海中聰心區(qū)嗽價格銀“高魚人一西籌”產(chǎn)外，歸其它芽六大昨板塊現(xiàn)中除永宋跳詢和海劈燕州區(qū)漫外，屢區(qū)別浩并不元明顯鴨，均鄭比較沖穩(wěn)定原地運巡壽行在30墾00元/平方博米開尤外。制而新成海東持城區(qū)燙則失慈去了概前幾溝年的爹飚勁賀，價走格被獵新海憑南城凍區(qū)、握北城娃區(qū)以帝及新蘭海交余界地露帶的晨樓盤章迎頭大趕上換，喪丘失了痕價格霉“領(lǐng)金頭羊垃”的佛優(yōu)勢劫。樓盤線越多介的板豎塊新打房源醉卻越述少在近情幾年庫土地今出讓能的總詳量中析，開陽發(fā)區(qū)歌以及孝濱海絡(luò)新城序區(qū)占劣據(jù)了褲絕對萌大頭坡，施廊工量虧在全枕市各木大板近塊中舍也均鋤名列協(xié)前席焦，但臉從今昆年以花來樓擁市的睬新房復(fù)源供名應(yīng)上柄看，濱海驕新城紋區(qū)的積樓市帽供應(yīng)無顯然血和其取樓盤纏施工路體量紹不相槳對應(yīng)講。濱海榆新城給區(qū)盤編子多薄、盤炕子大愚，按序照人良們的皂心理疑預(yù)期傾，今烏年應(yīng)瓦該會腸有大敞量新武房源盟上市譯，但蹈事實綿上今夸年至冶今，拘該板揚塊卻愿恰恰條是眾賽多板邊塊當(dāng)旨中推柜盤力臣度最熔小的拘一個廊。究義其原睛因，椅主要孝還是該板殊塊的唱巨大分銷售粗壓力活和競聾爭壓甲力所夢致。四縣貼樓市半開始齒崛起20請06年四芳縣房帶地產(chǎn)賭投資猴高溫幫不減曬，由科于起泛步較帆晚，瞞發(fā)展箏勢頭笨較為清強勁爬，呈立現(xiàn)出領(lǐng)加速儉發(fā)展割態(tài)勢褲。四縣墾商品絞房銷喇售面骨積98從.1影7萬平虹方米奔，比心上年訴增長19器7.番5%，占不全市甜商品響房銷丈售面先積的53被.5載%。超過決銷售揀總量礦的一策半。其中運住宅忽銷售叢面積81攤.6宣1萬平攝方米董，增臺長23冒8.倉7％，丟占全旨市住猾宅銷例售面腔積的52線.9系%。市區(qū)低房地遮產(chǎn)市捧場由醋于供添應(yīng)太就大，梳市場散觀望邪氛圍晌較濃堡。四縣責(zé)房地括產(chǎn)市推場崛薄起，艷由于奪房價貴比市澆區(qū)要乘低得老多，堡開始復(fù)與市教區(qū)“德爭食傭”。有很常多原辜本想打進(jìn)市價區(qū)買確房的論四縣婆人口闖，都降被四少縣的垃房產(chǎn)霉商家疼從半返路上冬形成寸了有呼效的槳“攔變截”醋。背景淋鏈接吐：四縣園房地僻產(chǎn)市哨場上葛正在嫌開發(fā)嶺的企酸業(yè)有偏53抓家，比辰去年蝕同期猛增加廈12鈔家。治今年幅1-掠5月姻份，皂房地奪產(chǎn)企離業(yè)完濾成投扎資6斬65梯13晴萬元狀，同幻玉比增逆長4恭0.恭7%竟，占逢全市愚總量嗓的2援7.區(qū)9％宵。1-告5月悄份，只連云姿港四坑縣商窗品房慣施工孕面積聾大擴庭張，晚達(dá)到另了2濫21蛙.7峰8萬詳平方靜米，鍛比去晴年同突期增受長7疊5.啄5%卸，比歸全市寬增幅饞高出誼15脊.4搏個百帽分點拾。其售中住采宅施魯工面勉積達(dá)叛17杠4.網(wǎng)82仁萬平門方米險，同升比增至長7節(jié)4%義，比義全市鋪增幅岡高出暢10圣.2英個百雅分點弟。商品往房施境工面攀積由拼大到陣小的讓縣份呈依次秤是贛管榆縣態(tài)、東竿海縣津、灌躺云縣腰以及并灌南館縣。今年那1-偏5月剛份，板四縣券商品修房銷冠售面憑積達(dá)阻到了優(yōu)41徒.6喇2萬旱平方給米，躺比去繩年同喉期增梁長1的62喂.9拌%，壤比全困市增既幅高缸出8帖8.違6個咱百分劍點。虛其中奴住宅歇實現(xiàn)夏銷售踩33建.9萄1萬干平方擺米，診同比拘增長嬸14憲7.紡5%閥。今危年1運-5竭月份導(dǎo)四縣拼商品聚房均芬價1章99待9元弟/平藍(lán)方米階，比昨去年暈同期強增長仁22懷.8幻玉%，碗比全蚊市增兇幅高梁出1形6.閑8個貞百分猶點。續(xù)其中撐住宅荒16火60幣元/森平方授米，盒同比欣增長這8.限2%門。比水全市夏增幅趴高出貨3.例2個努百分鳥點。從目趙前四殿縣商冰品住阿宅的循銷售斷套均料面積攜看，蠢雖然選已經(jīng)血同比心減少危9平德方米譽，但朱仍然幅高達(dá)趙11膽4平嬌方米涂，結(jié)構(gòu)臭性矛悶盾依態(tài)然存液在，儲經(jīng)濟后適用件房和章90折平方責(zé)米以撇下商顫品住腹宅所扶占比爪重還廣是偏柳低，拆難以端滿足黑中低藝收入灘普通室居民長的住希房需撕求。今年遇1-乓5月捆份，掏四縣拆商品雅房空籍置面層積達(dá)盤到1蝕0.案64薄萬平鄙方米銅，同秧比增隊長1秒36滋.4船％。碼其中輸商品拒住宅瘡5.疫69蹈萬平攝方米灘，占鑼比重農(nóng)為5恥3.尋5％青。連云醒港市竟住宅瞎板塊棍劃分區(qū)域樓盤數(shù)量推貨批次濱海新城區(qū)13個25個批次開發(fā)區(qū)8個25個批次宋跳板塊2個10個批次新海東城區(qū)10個23個批次新海中心區(qū)26個40個批次新海南城區(qū)8個10個批次新海西城區(qū)16個33個批次新海北城區(qū)2個個4個批次在本筍次統(tǒng)拋計的讀85治個有楚房源看在售鎖的樓冶盤中蒼，20金06螞年下鹽半年貍和2撿00傲7年頓至今輩這一陡段時吉間內(nèi)唯開盤清上市捕的項砌目是襖目前尼市場串的主歲流產(chǎn)律品。根據(jù)肆預(yù)售查登記訴管理阻，在悄17膝0個陵批次祖陸續(xù)穴上市譯的樓蜻盤中乏，僅2榴00長6年奶開盤脆上市姿的樓向盤，菜目前帆就仍國有5墾0個聽批次立的樓賊盤項憐目在缺售。八大君板塊豬新老氣盤量繪超過書30有0萬模新敞海中宇區(qū)、導(dǎo)西城趁區(qū)加合濱海在占據(jù)塵近六趟成板塊上市建筑面積（平方米）比例新海中心區(qū)738711.4524%濱海新城區(qū)586312.4118%新海西城區(qū)539411.0617%新海東城區(qū)459718.8314%開發(fā)區(qū)380517.9412%新海南城區(qū)272792.939%宋跳132598.694%新海北城區(qū)61258.832%共計3171322.14100%城市寺濱海貧新城線區(qū)樓示市曾柱因一廊度上雅市量輪過大拒，而嫁出現(xiàn)幫小幅格滯壓平現(xiàn)象槽，這白導(dǎo)致詳了該貧板塊蘿內(nèi)的飾開發(fā)似商在翻推盤醫(yī)入市展時都碼比較稿謹(jǐn)慎裕而保姥守。在售里樓盤蘭上市到量在售擇樓盤拖數(shù)量新海蔥中心梁區(qū)濱海昂新城利區(qū)新海潤西城示區(qū)穩(wěn)居務(wù)前三出甲城市功傳統(tǒng)迷樓市攝板塊城市喚諸多格方面覽“中盡心”未來襯土地亂供給夫可能然偏緊部分債購房撞者的棟投資釋預(yù)期提高液了新海鑰中心冤區(qū)濱海姿新城看區(qū)數(shù)據(jù)調(diào)方面帥落后市民叮的購虎房觀志念開發(fā)宵商的瓣推盤臘策略真正橋地慢脈慢趨螺于理會性新浦桌盤多墟溝堆盤大新海旦中心副區(qū)濱海褲新城棟區(qū)濱海今新城昆區(qū)所被能提絕供的秘潛在管量實樓際上搖要比盡新海奏中心緒區(qū)大呈得多20麥06年連謹(jǐn)云港碧市區(qū)燭戶均夫住房矛建筑位面積葉，首棵次突葬破90平方府米?！彝ギa(chǎn)每戶泰住房考面積駱在15拌0平方燥米以窄上的袋占10扭.5弄%；——住房抱面積脊在12悟0—悼15壘0平方晨米之情間的腰占20尺.7擦%；——住房障面積憲在10眼0—慣12本0平方駛米之父間的森占22曉.5蒙%；——住房著面積閱在80?！?浙00平方麥米之寨間的箱占17流%；——住房焰面積脖在60院—8筍0平方療米之飛間的賀占18息.2等%；——住房腦面積羅在30晃—6撕0平方蒙米之場間的想占8.控3%；——住房個面積隔在30平方救米以龜下的軋占2.喉8%。連云愿港市怨住宅帝產(chǎn)品霉結(jié)構(gòu)縱現(xiàn)狀面積鴨配比20頓07定年1祥季度致連云導(dǎo)港市濃區(qū)商掘品住縱宅分平面積住段供匠銷分招析從供震應(yīng)來攜看，90－14內(nèi)4平方蜂米的齡中等紀(jì)戶型產(chǎn)是市笨場主新力銷售犧則主艇要集言中在亞中小扶戶型60平方輛米以洽下和90－14印4的戶鋪型銷緣瑞售速樸度較過快90－10陳0平方狹米的攝戶型鳳房源教最受騙市場蜂歡迎累計扭供應(yīng)99荷.3萬平癢方米劈燕，累績計銷芒售32次.3萬平翁方米巡壽，銷壁售率32們.5感5%；連云磁港市翅區(qū)人瞇均居唉住面私積近32平方疏米20筍06年初焰連云錄港市撲區(qū)人低均住翁房建減筑面莖積31船.8平方踐米，荒市區(qū)拉住房賣總建改筑面攜積就爽達(dá)到植了22娃29萬平診方米狀。其輔中：萍租賃清公房污占4%，原含有私丑房占13核.5閱%，房改理房占49姥%，商慈品房孟占31耗.5怕%，其他同房屋慘占2%。背景羊：截爹至20井06年年怨底，剩連云艷港市爸區(qū)人吳均住樹房建荒筑面怎積達(dá)32平方京米，燙高于童全省跨人均立水平蹈（30同.1產(chǎn)5平方辮米）陜。市兇區(qū)居站民家輔庭住近房自藥有化滑率超正過九掌成以宵上。截至?xí)?6賞年年債底目魔前主薯要在險售樓抬盤各孫面積來戶型緩供銷雄比戶型食結(jié)構(gòu)分析擁：總體曲來看蒼，目魄前連碑云港昏住宅挨市場礙供應(yīng)回以9臨0—柳14甩4平鑄方米燦為主才，占飼總供欲應(yīng)量闖的7莫5.召90永%，瓣其成愚交量追也占斬到總射成交嬸量的獅71似.4墾8%青。這痛類住懇宅依箭然是掛市場獅供銷績的主存體。具體該來看橫，1俗20紋—1糠44凱平方步米商見品住眉宅供熊應(yīng)和相成交催比例燒皆為蝕七大搭類住糠宅之帽首，浪供銷板兩旺寶，結(jié)蔽構(gòu)合洋理；和90濕—1紅00貢平方尋米的押商品富住宅研供銷托也基勾本持牽平；叫60閉平方級米以再下、奴60攝—9哪0平釘方米頓、1幣00風(fēng)—1氣20含平方訊米、垂18污0平觸方米攏以上皆四類吳住宅興供應(yīng)輛量小鋸于成框交量讀，呈訊現(xiàn)較握為明創(chuàng)顯的磁供不盡應(yīng)求們的市番場態(tài)法勢，弦其中艷尤以直10統(tǒng)0—蓬12菌0平幅方米肆住宅仰最為拍明顯重；而拖14噴4—瘦18禮0平然方米而以上播的住曲宅，涂則表短現(xiàn)為床供應(yīng)受充足君，銷倦售不耐暢。目前庫主要桐在售文樓盤載暢銷計及滯恢銷戶以型一安覽表根據(jù)截我們桶對目玩前連頁云港莫市在菌售產(chǎn)塞品的隆調(diào)查挖統(tǒng)計火，我寒們發(fā)亞現(xiàn)１峰１０惰－１競３０功㎡兩飽房和疊１５永０－廣１７剛０㎡弓三房蜜兩個櫻產(chǎn)品乒斷層位，這樣個現(xiàn)叉象說歌明目餡前大赴部分待購房練者的沈消費劣需求寒主要液偏向戶于實紡用性認(rèn)，大放戶型害產(chǎn)品舒的市提場接粒受度寄不高住宅慢銷售肚價格竟情況連云泄港整象體住職宅銷包售的鑄價格暗分布傷段集茫中在20清00－35殃00之間落；連云奔區(qū)住蘆宅銷嗚售價夸格集容中在35裳00席-4警50晉0之間胡；本案霞地塊脹周邊至樓盤淚銷售再價格死集中塞在32蚊00察-3少50鐘0元左妖右；20安07烤年1倚季度太市區(qū)伐商品篇住宅析分價彈格段找供銷砍分析20尤07御年1嘴季度中市區(qū)集商品譯住宅答分金斯額段冊供銷漆分析總價陶在20－30萬,3犁0-兵40萬，淋面積念在65判-9眉0平方拴米，90算-1侮10平方列米的芬商品斧住宅迷比較滔受市品場歡象迎。畜該范疤疇主咐要是兩房柱一廳拆、兩敬房兩尤廳、件三房福兩廳轉(zhuǎn)的戶膠型，思其中雪小三前房類葬型的冰住宅蟲尤為篇受到病市場振追捧嘗；連云符港樓讓市供宏銷情拿況截至20退07年6月12日，拜連云截港市勾區(qū)85家在崗售樓錦盤，河上市葬總量31保71催32病2.采14平方勸米，似總計弟房源31紫21滴5套。其中關(guān)套數(shù)蜻銷售迷進(jìn)度們超過蜘一半帳的包獲括宋濫跳、府濱海牢新城嘴區(qū)和莊新海岡北城祖區(qū)三擺個板翻塊。其中德，宋栗跳板愈塊區(qū)域蜓房價吉相對潑比較饑便宜曲，吸張引了脂大批窮購房悶人群叔前往啦團購紐奉。濱海稈新城槽區(qū)因裁為今逆年以調(diào)來該僻板塊傅內(nèi)鮮平有新銜房源唐推出勵，大體多項狀目都膜處于要存量塔消化嫌階段堤。背景撇鏈接均：各樓汽市板未塊銷啦售熱予度不鼓一允五蔥個板什塊房烤源銷問售不喪過半宋跳艷板塊秧的房棄源（閑套數(shù)反）銷東售率耀最高蹤蝶，達(dá)渡到8叼3.即87佛%，見板塊俱內(nèi)房解源僅脹存3爸42鞭套，導(dǎo)致違宋跳鐵房子斬好賣嫌的主撲要原齒因還捧是該惹區(qū)域字房價繞相對赤比較訊便宜犬，吸棍引了燃大批魚購房伸人群招前往牧團購祥，同鉆時還驗備受做市區(qū)獄低收席入家腎庭的崖青睞謝。濱海富新城規(guī)區(qū)和鋼新海弊北城口區(qū)。蝕濱海蟲新城珍區(qū)套仆數(shù)銷漏售率壤達(dá)到逗76件.5竹4%田，主要殲是因凈為今傾年以惠來該陪板塊捉內(nèi)鮮社有新壇房源碰推出泰，大賽多項豬目都捷處于講存量男消化臨階段椅。新?？急背羌磪^(qū)套境數(shù)銷矛售率怪達(dá)到狗68國.7典9%酒。除了醬以上反三個轟板塊亦，其蔑它五瘋個板罪塊套艘數(shù)銷廁售率帽均不攻足5用0%階。市區(qū)青住宅妨漲幅寇趨緩隨著距房地售產(chǎn)市跨場供掠求關(guān)秘系的著不斷級調(diào)整泳，房嚷價漲變幅總吉體上翁將進(jìn)圣一步電趨緩液。從20覽02年以呢來，異市區(qū)灶商品系住宅有均價毀呈連差年上逗漲態(tài)臘勢，賺漲幅典高低似不一秩，呈雀現(xiàn)雙王峰形研狀。從均屆價來沒看，20你01年到20遇06年這矛六年恥期間貌，商它品房稻均價曬漲了2.緒5倍多遼。從漲坐幅來范看，20司03貍~2助00級5年是喝房價警快速啞上漲刺期，事平均德漲幅件達(dá)到28碗.6病%。進(jìn)入20艱06年，加漲幅穗迅速領(lǐng)跌至11浮.6島6%。近1躲年市飄區(qū)商鴨品住耕宅成客交均矮價月說度走有勢連云揉港市腦區(qū)商筐品住食房平運均成腎交均悠價震導(dǎo)蕩攀俘升，喪在2林00顏7年他2、豬3月?lián)敉黄茟]30色00槽元/效M2刮大關(guān)斯。20雞07課年一討季度革連云招港市拌區(qū)商黃品住孤宅銷史售價事格新浦嫌區(qū)作蔬為老趴城區(qū)倚，住睬宅消抱費量籃一直開比較微穩(wěn)定挺，價管格呈爪現(xiàn)穩(wěn)羽中有搏升狀磚態(tài)，未單土宵地供器應(yīng)有再限，巨無法英滿足牽市場包需求鋸的問禽題。連云挎區(qū)位比置臨因海，劇部分襪海景撐樓盤左單價敢突破42生00元，摧拉升端區(qū)域餡總體恢均價罵。開發(fā)濤區(qū)由殊于生認(rèn)活配扔套尚慨待完猶善，礎(chǔ)且目雁前供尚應(yīng)量漠較大萍，短弓期內(nèi)萬住宅紗成交姨漲幅謝并不懼明顯撐。區(qū)域一季度（元/平方米）三月份（元/平方米）市區(qū)29843076新浦區(qū)29903020連云區(qū)43064481海州區(qū)27042926開發(fā)區(qū)27952887海連百新天農(nóng)30皂00何起一品隔苑3穩(wěn)60吩0津華漫苑3錫50村0文彥舟山莊柏28土00萬潤鬼怡景撈苑3兇60罪0東方嫌紐約奏城32陸00溫哥否華國哈際花義園3笛00資0新浦碎、海青州區(qū)預(yù)主要悠樓盤創(chuàng)價格膠圖3000?？湾?20039003400300034002900本地周塊周迫邊主各要樓毅盤價桂格圖20袋06恥年連罪云港探住宅銷售尊排行蒸榜(思市區(qū)歉)排名項目名稱套數(shù)均價月均銷售套數(shù)項目簡介1溫哥華國際花園123828052005年11月一期開盤2006年月均吸納103套1.建筑（加拿大）及景觀（巴厘島）風(fēng)格鮮明2.開連云港樓盤形象代言人先河（葛優(yōu)）3.戶型適中4.大學(xué)城5.雙語幼兒園2千葉花園城一期10981794/1.宋跳板塊（高新區(qū)）3東方紐約城67531472005年9月一期開盤2006年月均吸納56套1.地段好（緊臨連云港市商業(yè)中心）4久和國際新城二期49028262005年11月26日開盤2006年月均吸納41套1.2005年8月20日一期開盤，兩個月700套售罄2.封頂開盤銷售5萬潤怡景苑43935742006年4月11日開盤月均吸納51套1.地段好（隴海步行街向東）6水木華園43728312006年10月18日開盤月均吸納175套1.目前該市唯一通過國家2A級住宅性能預(yù)審的小區(qū)7山水灣434/2006年4月16日開盤月均吸納51套1.多層2.西臨鹽河,南接玉帶河8銀泰花苑417/9德蘭國際建材家414/10九龍國際廣場385/20蛙06鄉(xiāng)豐年連床云港恐住宅銷售縣前十許名月棟均銷泉售5砍0套布左右惠，連括云港尺市區(qū)么住宅兵月均先銷售薄70謙0套步。20撓07吧年1奸月~淋3月乞15開日連承云港蝕住宅旱銷售岔排行其榜(表市區(qū)賣)序號項目名稱套數(shù)均價月均銷售套數(shù)項目簡介1連云港國際貿(mào)易中心341///2文彥山莊24627362006年8月30日開盤2007年月均吸納70套緊鄰新海中學(xué)；鹽河路風(fēng)光帶價格低3千葉花園城一期205//1.宋跳板塊（高新區(qū)）4天景美地二期198/2006年11月5日開盤2007年月均吸納56套1.多層5溫哥華國際花月均吸納54套同上頁6津華苑16334382007年元旦開盤月均吸納65套靠新海實驗中學(xué)。斜對面農(nóng)工商超市，北面新浦公園最低報價3750。7青島花園二期16140092007年元旦開盤月均吸納46套聯(lián)排別墅/多層/小高層8三禾城中城157約43002007年1月9日開盤月均吸納42套一期為挑高5.0米小戶型?？們r17.8起9東方之珠一期二12月9日開盤2007年月均吸納41套宋跳板塊；大體量（800畝）；大學(xué)城10中房新天地二期117/2006年12月26日開盤2007年月均吸納33套多層（5F、6F）；江南風(fēng)格20巡壽07帶年1醒月-孤3月丸15大日連道云港洋住宅銷售貫前十丈名月何均銷濕售6仆0套籍左右連云孕港市迎房地桿產(chǎn)目預(yù)標(biāo)客亂戶分挪析1、志購房電權(quán)屬春與購眼房目竿的交奏叉分游析購房目的權(quán)屬滿足居住要求改善住房條件其它投資為父母購房為子女購房個人所有18.4％45.3％5.6％10.5％2.5％17.8％單位所有32.1％43.1％3.6％5.1％4.4％11.7％國家所有12.8％41％5.1％10.2％7.7％15.4％租用50％22.2％6.7％6.7％3.3％11.1％借用50％25％25％0％0％0％表中的顯現(xiàn)早目前訂住房煮屬個雨人所溉有權(quán)添屬的政，購示房目攜的主司要在腹改善尋住房暑條件薪上占隱45門.3遞%，糖目前旋居住口房屋耐權(quán)屬巨是單敞位所荒有的移購房培目的駝開始汗分散枯第一餃次置延業(yè)和慨改善灶住房孔條件駱各占城32賓.1段%和捐43透.1較%；榜國家續(xù)所有條房屋姓權(quán)屬津的購楊房目污的主太要集津中在役改善貿(mào)住房旁條件雄上這撇一比皮例占你了4頂1%途，但網(wǎng)是其紛他多禿項購鉆房目賣的分蕉布均文勻；租用湊與借劃用購?fù)环磕款A(yù)的群邊體由葵于首喚先要封滿足反居住肅要求船，故時第一縣次置俯業(yè)比擇例占叉了半疤數(shù)。2、概現(xiàn)居你住單恥位面童積分笑析從上新圖可夜以看聞出，現(xiàn)居包住7查0－獻(xiàn)90違平方墨米的蒜被訪圾問者蟻所占急比例界最高為2碼5.冷6%鼻，9村0-槽13吃0平需方米逼以上線分布鞋較為婦平均扎，基到本占昆被調(diào)艷查總填量的抬15此%左過右，濁現(xiàn)有盟住房箱在5快0平甜方米慌以下近的僅麻占到遭7.劃2%怖。說凳明通眼過近憶幾年準(zhǔn)城市