臨沂城市房地產(chǎn)研究

臨沂城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于臨沂世聯(lián)怡高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此根據(jù)合同規(guī)定以任何載體所體現(xiàn)的工作報(bào)告、圖表的知識(shí)產(chǎn)權(quán)均屬于乙方，甲方對(duì)此知識(shí)成果享有永久使用權(quán)。未經(jīng)雙方協(xié)商同意或司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制，雙方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文件及其復(fù)制文本。

2（一）臨沂城市宏觀概括（三）臨沂各板塊房地產(chǎn)發(fā)展情況（二）臨沂市房地產(chǎn)發(fā)展總體情況目錄

contents（四）臨沂別墅市場(chǎng)分析（五）臨沂花園洋房市場(chǎng)分析（六）臨沂專業(yè)市場(chǎng)分析（七）政策專題研究（八）開發(fā)建議3

第一部分

臨沂城市宏觀概括城市發(fā)展概括城市規(guī)劃與建設(shè)城市宏觀經(jīng)濟(jì)人口規(guī)模與家庭結(jié)構(gòu)4一、城市發(fā)展概括5

臨沂市位于山東省的東南部,東部連接日照,地近黃海,西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊。南北最大長(zhǎng)距228公里，東西最寬度161公里，總面積17184平方公里，是山東省人口最多、面積最大的市。地處聯(lián)結(jié)半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)、省會(huì)城市群經(jīng)濟(jì)圈的重要戰(zhàn)略位置上。東靠日照港、嵐山港和連云港，屬新亞歐大陸橋東方橋頭堡范疇，處于山東和江蘇兩個(gè)經(jīng)濟(jì)大省的交界處，南北交匯，海陸兼濟(jì)，發(fā)展空間廣闊。城市區(qū)位臨沂市位于山東省的東南部，處于山東和江蘇交界處，是山東省人口最多、面積最大的市6城市定位省會(huì)城市群經(jīng)濟(jì)圈魯南蘇北先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)物流城、歷史文化名城、濱河生態(tài)城、新興旅游城市、交通運(yùn)輸主樞紐城市、魯南制造業(yè)基地和區(qū)域性金融中心，打造在國(guó)內(nèi)外具有影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的聯(lián)結(jié)半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)、省會(huì)城市群經(jīng)濟(jì)圈、魯南蘇北制造業(yè)聚集區(qū)，加快建設(shè)富強(qiáng)美麗的“大臨沂、新臨沂”。現(xiàn)代商貿(mào)物流城、歷史文化名城、濱水生態(tài)城、新興旅游城市、交通運(yùn)輸主樞紐城市7戰(zhàn)略機(jī)遇十二五時(shí)期，我市將以“一個(gè)中心城市、兩個(gè)示范區(qū)”為重點(diǎn)，打造魯南經(jīng)濟(jì)文化中心十二五時(shí)期，我市將以“一個(gè)中心城市、兩個(gè)示范區(qū)”為重點(diǎn)，打造魯南經(jīng)濟(jì)文化中心。一個(gè)中心城市即魯南蘇北區(qū)域性特大中心城市，兩個(gè)示范區(qū)即“兩型”社會(huì)建設(shè)改革示范區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)縣域經(jīng)濟(jì)率先發(fā)展示范區(qū)。全國(guó)商貿(mào)物流中心

——“十二五”末，力爭(zhēng)城區(qū)市場(chǎng)交易額突破2000億元，地產(chǎn)品率超過50%，打造全國(guó)最大的現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)集群和國(guó)際性商品集散中心。魯南蘇北先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)

——構(gòu)建以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)為主體的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)體系，打造先進(jìn)制造業(yè)集聚發(fā)展、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出、核心競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的新型工業(yè)強(qiáng)市。全國(guó)文明生態(tài)城市

——加快大水城建設(shè)，深入開展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治，不斷提高居民生活品質(zhì)和幸福指數(shù)，建成生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)和諧文明、經(jīng)濟(jì)文化要素集聚、輻射能力強(qiáng)的宜居宜業(yè)現(xiàn)代化城市。全國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地

——做大做強(qiáng)沂蒙特色農(nóng)產(chǎn)品品牌，打造安全高效、特色鮮明、在全國(guó)有較高知名度和影響力的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地。8

現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河?xùn)|３區(qū)及郯城、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費(fèi)縣、沂南、臨沭9縣，有250個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，9544個(gè)行政村。臨沂市政府正積極創(chuàng)建臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計(jì)局蘭山區(qū)羅莊區(qū)行政區(qū)域臨沂市現(xiàn)轄三區(qū)九縣，土地面積為17184.1平方公里沂南縣平邑縣河?xùn)|區(qū)臨沭縣費(fèi)縣莒南縣蒼山縣郯城縣沂水縣蒙陰縣9北部臨膠東半島經(jīng)濟(jì)板塊西部生態(tài)經(jīng)濟(jì)板塊東部臨港經(jīng)濟(jì)板塊中心城市經(jīng)濟(jì)圈南部臨長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)板塊產(chǎn)業(yè)布局臨沂未來五年將形成以中心城區(qū)為圓心、四板塊輻射發(fā)展的布局西部生態(tài)經(jīng)濟(jì)板塊：將充分發(fā)揮生態(tài)文化資源豐富的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和毗鄰省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)圈的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展新能源、新醫(yī)藥、新材料等新興產(chǎn)業(yè)和文化旅游業(yè)、特色生態(tài)農(nóng)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展食品、紡織、機(jī)械、化工、木業(yè)、建材等支柱產(chǎn)業(yè)集群。中部城市經(jīng)濟(jì)圈：以蘭山、羅莊、河?xùn)|三區(qū)和臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心區(qū)，突出臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的帶動(dòng)作用，積極吸納費(fèi)縣、臨沭、沂南、莒南、郯城相鄰區(qū)域納入中心城市經(jīng)濟(jì)圈。南部臨長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)板塊：十二五期間，將積極承接長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展生態(tài)、綠色和有機(jī)農(nóng)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展食品、化工、家電、紡織服裝、礦業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)，建設(shè)面向長(zhǎng)三角地區(qū)的能源原材料基地、重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地和休閑旅游基地。東部臨港經(jīng)濟(jì)板塊：借近海臨港的優(yōu)勢(shì)，將大力發(fā)展鋼鐵深加工、機(jī)械制造、現(xiàn)代化工、有色金屬、食品加工、臨港物流和紅色生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)，著力打造精品鋼鐵深加工基地、臨港物流貿(mào)易基地、高端裝備制造業(yè)基地、有機(jī)肥料生產(chǎn)基地、現(xiàn)代化工工業(yè)基地、新能源產(chǎn)業(yè)基地。北部臨膠東半島經(jīng)濟(jì)板塊：將積極對(duì)接膠東半島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，主動(dòng)接受膠東半島高端產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)和輻射帶動(dòng)作用，重點(diǎn)發(fā)展食品、機(jī)械、電動(dòng)車、新材料等先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群和生態(tài)農(nóng)業(yè)、文化旅游服務(wù)業(yè)，加快建設(shè)優(yōu)勢(shì)突出、特色鮮明的高端產(chǎn)業(yè)體系，培育形成一批專業(yè)性和配套能力強(qiáng)的高端產(chǎn)業(yè)基地。10陸：境內(nèi)以4條過境國(guó)道和14條省道干線為主，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)。兗（州）石（臼所）鐵路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京）滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個(gè)十字形，通車?yán)锍踢_(dá)到340公里。臨沂是中國(guó)公路通車?yán)锍套铋L(zhǎng)的地級(jí)市，高速公路通車?yán)锍倘〉谝?；臨沂長(zhǎng)途汽車站，是亞州規(guī)模最大的汽車站，日發(fā)客車500多輛，居亞洲第一?？眨号R沂機(jī)場(chǎng)，總建面253.62公頃，年旅客吞吐量65萬人次以上，每周180個(gè)班次，開辟北京、上海、廣州、青島的直飛航班。09年航空貨郵量1163.4噸，客運(yùn)量30.1萬人次，分別增長(zhǎng)59.4%和30.7%。海：臨沂距日照港、連云港港口不足100公里。臨沂市已形成空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。到2020年將臨沂市建設(shè)成為魯東南地區(qū)重要的鐵路、公路和民航相互銜接的綜合性運(yùn)輸樞紐，成為魯東南地區(qū)最大的客貨流集散中心和商貿(mào)物流中心。對(duì)外交通臨沂市已形成空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)11目前臨沂市區(qū)路網(wǎng)“三環(huán)、八縱、八橫”的布局基本形成?！獌?nèi)環(huán)：由沂蒙路、解放路、東興路、內(nèi)環(huán)路圍合而成；—中環(huán)：由蒙山大道、沂河路、北城新區(qū)青年路、東環(huán)路圍合而成；—外環(huán)：東西南北四個(gè)方向的外環(huán)路圍合而成。—八縱、八橫：即由南北方向、東西方向各八條城市主干道組成的城市道路系統(tǒng)。交通現(xiàn)狀臨沂市對(duì)內(nèi)路網(wǎng)形成“三環(huán)、八縱、八橫”的格局12歷史：臨沂市古稱瑯琊郡、沂州府，其歷史可上溯至2500多年前，為山東省歷史文化名城。臨沂有厚重的歷史文化、豐富的文化資源。漢晉文化、紅色文化與當(dāng)代文化共存互依，書法文化、兵學(xué)文化、孝文化、商文化根深葉茂。人文：臨沂是一代名相諸葛亮、書圣王羲之、書法家顏真卿、算圣劉洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故鄉(xiāng)。他們燦若星辰，光照千秋，折射著沂蒙大地人杰地靈、鐘靈毓秀的光輝。左寶貴王羲之諸葛亮劉洪曾子荀子天宇自然博物館華東革命烈士陵園銀雀山漢墓竹簡(jiǎn)博物館蒙山龜蒙頂國(guó)際影視城王羲之故居歷史人文臨沂市為山東省歷史文化名城，涌現(xiàn)出一大批享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的杰出人物13紅色之都：臨沂與井岡山、延安、西柏坡等紅色之城一道被列為全國(guó)8個(gè)紅色旅游重點(diǎn)城市。立足豐厚的紅色旅游資源，臨沂致力打造全國(guó)聞名的“紅色之都”，并規(guī)劃了以蘭山區(qū)為核心的城市風(fēng)光游，貫穿九縣的沂蒙風(fēng)情游以及地處沂水的特種旅游線路。綠色水城：千里沂河從臨沂城中縱穿而過，正被打造成為臨沂的藍(lán)色中央公園。臨沂市政府正規(guī)劃把濱河景區(qū)建設(shè)成為在國(guó)際知名、在全國(guó)有影響，游覽、休閑、娛樂、會(huì)務(wù)等功能最齊全，適合于不同階層、不同品位的具有沂蒙山區(qū)特色，又有現(xiàn)代化服務(wù)理念的最具吸引力的旅游區(qū)。旅游資源臨沂市依托沂蒙精神與濱水生態(tài)城建設(shè)，借助豐富的旅游資源，正著力打造“紅色之都綠色水城”14臨沂市地處山東省和江蘇省交界處，受省內(nèi)半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)、省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)圈的輻射影響，以及積極打造魯南經(jīng)濟(jì)文化中心的機(jī)遇，這均為臨沂提供了很大的發(fā)展空間；臨沂市內(nèi)外交通四通八達(dá)，產(chǎn)業(yè)布局定位清晰，可以有效指導(dǎo)和預(yù)測(cè)臨沂房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向；臨沂市歷史文化豐富，人文氣息濃厚，旅游資源豐富，為臨沂地產(chǎn)行業(yè)打造“依河而居”、“旅游居住”的特色產(chǎn)品提供了可能。小結(jié)臨沂市城市發(fā)展空間較大，房產(chǎn)發(fā)展前景明朗15二、城市規(guī)劃與建設(shè)16臨沂城區(qū)直徑不超過2公里的小城，東方紅影院是這座古城的中心，城市發(fā)展緩慢，幾無規(guī)劃

1984年前的市區(qū)只是一個(gè)由東方紅廣場(chǎng)為圓心、直徑不超過兩公里的“彈丸之地”。四座古老的城門圈定了當(dāng)時(shí)的城區(qū)范圍。當(dāng)時(shí)的東門在現(xiàn)在的蘭山路與沂州路交匯處東100米左右，東關(guān)煤球廠附近；西門在現(xiàn)在的蘭山路西段，富民小區(qū)南西關(guān)煤球廠附近；南門在現(xiàn)在的沂州路與解放路交匯處附近；北門在現(xiàn)在的沂蒙路北段，惟一齋醬園門前。東方紅影院、沂州路、“七女”商店、沂河老石橋成為老臨沂人揮之不去的記憶。

城市規(guī)劃演變（1984年以前）17臨沂老城適度向南發(fā)展，城市規(guī)模依舊較小，這期間臨沂西郊批發(fā)市場(chǎng)誕生并有了較快發(fā)展1984年，隨著臨沂市(縣級(jí))的恢復(fù)，臨沂批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)育和城市經(jīng)濟(jì)體制改革的實(shí)施，臨沂城市建設(shè)進(jìn)入較快發(fā)展階段。城市建設(shè)由滿足居民社會(huì)基本需求轉(zhuǎn)向提高城市環(huán)境質(zhì)量、增強(qiáng)服務(wù)功能。位于解放路與沂蒙路交會(huì)處的臨沂百貨大樓一度成為上世紀(jì)80年代末最繁華的商業(yè)中心。而矗立于解放路上的鐘樓大廈曾是上世紀(jì)90年代初臨沂城的標(biāo)志性建筑。城市規(guī)劃演變（1984-1994）18城市建設(shè)步入穩(wěn)步發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施投資額增幅迅猛，但城市總體規(guī)劃仍沒有一個(gè)較為明晰的發(fā)展方向，完全照搬小城鎮(zhèn)發(fā)展思路，城市發(fā)展陷入瓶頸

1994年12月國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)臨沂地區(qū)撤地建市，城市建設(shè)由此步入穩(wěn)步發(fā)展階段。污水處理廠、管道燃?xì)?、人民廣場(chǎng)、城市主要道路等一大批城市重點(diǎn)項(xiàng)目相繼建成。截至2002年，國(guó)貿(mào)大廈、交警指揮大廈、電信大樓、新華書店等數(shù)十座高樓大廈相繼崛起。期間，全市城市基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)完成投資28.63億元，其中2002年完成投資5.44億元，是1995年的4倍。

城市規(guī)劃演變（1994-2002）192003年臨沂城市規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍，當(dāng)年審議通過了《臨沂市城市總體規(guī)劃修編綱要》，確定了“一河五片、北上東進(jìn)、組團(tuán)發(fā)展”的規(guī)劃布局，從此城市發(fā)展思路逐漸明晰，瓶頸得以突破2003年初，臨沂市委、市政府提出建設(shè)“大臨沂、新臨沂”的宏偉目標(biāo)，聘請(qǐng)兩院院士吳良鋪、周干峙，工程院院士鄒德慈等一批國(guó)內(nèi)規(guī)劃名家，組織開展了臨沂市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究、城市總體規(guī)劃修編等一系列規(guī)劃研究和編制工作，初步勾畫出了“大臨沂、新臨沂”發(fā)展建設(shè)的美好藍(lán)圖。2003年，國(guó)家建設(shè)部專家組正式評(píng)審?fù)ㄟ^了《臨沂市城市總體規(guī)劃修編綱要》，認(rèn)為該規(guī)劃抓住了主要問題，體現(xiàn)了前瞻性、戰(zhàn)略性和整體性、系統(tǒng)性，在全省、全國(guó)有一定的示范作用。蘭山片南坊片河?xùn)|片東南片羅莊片2005年南坊開發(fā)建設(shè)指揮部成立2006年涑河開發(fā)建設(shè)指揮部成立2011年7月西部新城開發(fā)建設(shè)指揮部成立2003年6月臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建立城市規(guī)劃演變（2003年至今）20城市規(guī)劃預(yù)測(cè)（2020年）老城區(qū)城市新核心北城新區(qū)半程為中心的北部新城湯頭衛(wèi)星城義堂為中心的西部新城西城新區(qū)高新區(qū)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東城區(qū)羅莊區(qū)沿河發(fā)展，北上東進(jìn)，蘭山向西發(fā)展。近期主要向北發(fā)展，完善各組團(tuán)功能，重點(diǎn)建設(shè)北城新區(qū)；遠(yuǎn)景城市繼續(xù)向東、向北發(fā)展，同時(shí)發(fā)展東西、南北兩翼的相公、義堂、傅莊、湯頭和半程等重點(diǎn)衛(wèi)星城鎮(zhèn)相公衛(wèi)星城飛機(jī)場(chǎng)傅莊衛(wèi)星城北翼東翼西翼南翼21臨沂市城市總體規(guī)劃突出“現(xiàn)代商貿(mào)城、濱水生態(tài)城、歷史文化名城”的城市特色和“以河為軸、兩岸開發(fā)、一河六片、組團(tuán)發(fā)展”的空間布局。

城市規(guī)劃區(qū)范圍為蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)關(guān)鍵詞一：現(xiàn)代商貿(mào)城、濱水生態(tài)城、歷史文化名城關(guān)鍵詞二：三縱三橫貫魯南、六帶五縱四橫三環(huán)關(guān)鍵詞三：以河為軸，兩岸開發(fā)，北上東進(jìn)，南優(yōu)西連關(guān)鍵詞四：南工、北文、中商關(guān)鍵詞五：西部新城規(guī)劃、城鎮(zhèn)改造總體規(guī)劃城市特色：現(xiàn)代商貿(mào)城、濱水生態(tài)城、歷史文化名城空間布局：以河為軸、兩岸開發(fā)、一河六片、組團(tuán)發(fā)展22以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力為主線，以集聚資源要素為重點(diǎn)，以科技進(jìn)步為支撐，堅(jiān)持工業(yè)強(qiáng)市、商貿(mào)興市、文化立市、生態(tài)優(yōu)市的方針，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，建設(shè)魯南蘇北區(qū)域歷史文化與現(xiàn)代文明相互融合、山水風(fēng)光與城市景觀交相輝映的濱河生態(tài)大城市。——2012年，全市GDP達(dá)到3260億元，人均GDP32000元，地方財(cái)政收入150億元；全市戶籍人口1050萬人，中心城市人口190萬人，建成區(qū)面積190k㎡，新增建設(shè)用地71k㎡，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到54%?！?015年，全市GDP達(dá)到4200億元，年均增長(zhǎng)12%；地方財(cái)政收入達(dá)到230億元，年均增長(zhǎng)15%；臨沂市中心城區(qū)人口220萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%?！?020年，全市GDP達(dá)到7800億元，人均GDP72000元，地方財(cái)政收入400億元；全市戶籍人口1096萬人，中心城市人口規(guī)模超過300萬人，建成區(qū)面積290k㎡，新增建設(shè)用地71k㎡，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到64%。發(fā)展目標(biāo)2015年，全市GDP達(dá)到4200億元，臨沂市中心城區(qū)人口220萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%23水城規(guī)劃生態(tài)水城——結(jié)合水資源優(yōu)勢(shì)，完善生態(tài)綠地系統(tǒng)，建設(shè)生態(tài)園林城市

規(guī)劃目標(biāo)：構(gòu)建環(huán)形水系，使臨沂市逐步變成具有鮮明特色的濱河水岸城市，將流經(jīng)市區(qū)的涑河、柳青河、陷泥河、祊河、青龍河同沂河形成貫通之勢(shì)，實(shí)現(xiàn)河河相通、水水相連、城水相依、人水親和，使城市綠化面積擴(kuò)大，景觀更加秀麗宜人，市區(qū)環(huán)境得到全面改善，最終形成“水在城中游，城在水中立，水體與綠地互相依托并用為一體的豐富多彩的，富有地方特色的濱水生態(tài)城市”。24建設(shè)“三縱三橫貫魯南”的高速公路網(wǎng)，形成繞臨沂市區(qū)的高速公路外環(huán)三縱：1、長(zhǎng)深高速臨沂段：我市境內(nèi)路線長(zhǎng)約144公里，雙向六車道，設(shè)計(jì)速度120公里/小時(shí)。暫處規(guī)劃中。2、京滬高速臨沂段：該路全長(zhǎng)約169.8公里，雙向四車道，設(shè)計(jì)速度120公里/小時(shí)。目前，蒙陰段拓寬改造方案已上報(bào)省交通運(yùn)輸廳公路局。3、萊新高速南延段（蒙陰－平邑－費(fèi)縣－蒼山）：擬按雙向四車道、設(shè)計(jì)速度120公里/小時(shí)的高速公路標(biāo)準(zhǔn)修建。三橫：1、青萊高速臨沂段：長(zhǎng)48.7公里，雙向四車道，設(shè)計(jì)速度120公里/小時(shí)，已于2007年底建成通車。2、日東高速臨沂段：該線長(zhǎng)約112.4公里，雙向四車道，設(shè)計(jì)速度120公里/小時(shí)。3、棗臨嵐高速臨沂段（蒼山—羅莊—臨沭—莒南）：長(zhǎng)約140公里，雙向四車道，設(shè)計(jì)速度120公里/小時(shí)。該路臨沂至棗莊段已開工建設(shè)，臨沂至嵐山頭段已列入省招商引資計(jì)劃。對(duì)外交通結(jié)合國(guó)家、山東省高速公路網(wǎng)規(guī)劃，在我市現(xiàn)有高速公路網(wǎng)基礎(chǔ)上添加規(guī)劃建設(shè)新高速公路，形成臨沂市高速公路網(wǎng)“三縱、三橫、十二大出口”骨架系統(tǒng)。

25六帶：205國(guó)道臨沂城區(qū)至蒙陰、206國(guó)道臨沂城區(qū)至日照界、206國(guó)道臨沂城區(qū)至棗莊界、327國(guó)道臨沂城區(qū)至江蘇界、327國(guó)道臨沂城區(qū)至濟(jì)寧界、嵐?jié)放R沂城區(qū)至日照界。五縱：東紅路，沂臺(tái)路，莒阿路，博沂、沂邳路，泉重路。四橫：嵐?jié)肺鞫魏秃訓(xùn)|區(qū)經(jīng)湯河、相溝、洙邊至壯崗段公路，206國(guó)道蒼山段及湯莊至臨沭公路，繞城北線東西延線，莒界路及西延。三環(huán)：一環(huán)是指現(xiàn)在已經(jīng)建成通車的城區(qū)外環(huán)，二環(huán)是指擬規(guī)劃建設(shè)的繞城快速通道外環(huán)，三環(huán)是指繞臨沂市的高等級(jí)干線公路大外環(huán)。

建設(shè)“六帶五縱四橫，三環(huán)暢繞沂蒙”的普通干線公路網(wǎng)對(duì)內(nèi)交通26優(yōu)先發(fā)展公共交通：明確并堅(jiān)持公共交通優(yōu)先發(fā)展的地位，建立多元化公共客運(yùn)交通結(jié)構(gòu)；預(yù)計(jì)到2020年，全市出行總量將達(dá)到494萬人次/日。市區(qū)公共交通出行占出行總量的比例接近30%。努力發(fā)展跨河交通：在蘭山區(qū)與北城新區(qū)、河?xùn)|區(qū)之間，加強(qiáng)跨河橋梁建設(shè)，特別是在主城區(qū)與周邊區(qū)域之間提高跨河通道公交分擔(dān)率，遠(yuǎn)景規(guī)劃將建設(shè)水上巴士。增開快速線路通道：根據(jù)規(guī)劃方案，我市將開通兩條快速公交線路。加強(qiáng)靜態(tài)交通建設(shè)：實(shí)現(xiàn)“停車有位停車有法、停車有序”目標(biāo)；在舊城改造和新區(qū)建設(shè)中，加快各類停車場(chǎng)（庫）的建設(shè)。以均衡促發(fā)展，分散機(jī)制引導(dǎo)道路通行暢通北城新區(qū)城西板塊市中板塊濱河板塊河?xùn)|板塊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市內(nèi)交通27中心區(qū)規(guī)劃1中心城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略：以河為軸，兩岸開發(fā)，北上東進(jìn)，南優(yōu)西連，多向拓展，建設(shè)濱河宜居的現(xiàn)代化大城市

中心城區(qū)北上東進(jìn)南優(yōu)北上東進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施突破沂河西岸、祊河南岸封閉單一的老城區(qū)空間布局，向以北城新區(qū)和沂河以東為重點(diǎn)的新城區(qū)轉(zhuǎn)移，形成以沂河、祊河為構(gòu)架的組團(tuán)式開放型結(jié)構(gòu)模式。南優(yōu)西連優(yōu)化羅莊工業(yè)區(qū)發(fā)展環(huán)境，調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和節(jié)能環(huán)保型工業(yè)。西部城區(qū)要合理布局基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，做到與東部城區(qū)配套銜接。多向拓展通過“大水城”建設(shè)，連接郯城、沂水和平邑、莒南，逐步和臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)接，進(jìn)一步加強(qiáng)與半島城市群、港口城市的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。以河為軸、兩岸開發(fā)依托大水城建設(shè)，以沂河、祊河、涑河為城市發(fā)展軸，沿河進(jìn)行開發(fā)，進(jìn)一步建設(shè)生態(tài)宜居的城市。

西連

28規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃定位發(fā)展方向居住影響北城新區(qū)北文全市的行政中心、文化體育中心和科研中心，是現(xiàn)代化的生態(tài)居住區(qū)適度向北發(fā)展高蘭山片區(qū)中商城市核心區(qū)和商貿(mào)居住區(qū)，是全市歷史文化、教育、信息、金融和商貿(mào)、物流中心向西北發(fā)展，控制性向南發(fā)展高經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南工以機(jī)械、制造、出口加工、對(duì)外貿(mào)易為主的現(xiàn)代化工貿(mào)新區(qū)要大力發(fā)展都市型工業(yè)，加快發(fā)展居住、娛樂、餐飲、體育設(shè)施建設(shè)低河?xùn)|片區(qū)適度向東北發(fā)展，控制向機(jī)場(chǎng)方向發(fā)展局部較高羅莊片區(qū)東南部為居住區(qū)，南部為工業(yè)區(qū)適度向西發(fā)展，控制向北發(fā)展局部較高臨沂高新區(qū)以建材、能源、化工、紡織工業(yè)和以電子、醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)開發(fā)新的發(fā)展空間，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境低根據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略，中心城區(qū)形成“一城六片、組團(tuán)發(fā)展”的空間格局。中心區(qū)規(guī)劃2中心城區(qū)規(guī)劃功能布局：南工、北文、中商29西城新區(qū)的建設(shè)范圍是：工業(yè)大道以西，陶然路以北；臨西十一路以東，大山路以南。未來五年，該區(qū)域?qū)⑼瓿傻缆酚不?9.14萬平米、綠化面積24萬平米的建設(shè)任務(wù)，同步大規(guī)模改造排污管網(wǎng)，加強(qiáng)環(huán)境綜合整治，塑造宜居西城新形象。

重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃1劃定整治范圍塑造生態(tài)宜居西城新區(qū)蘭山區(qū)“十二五”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃已初步完成。未來5年，蘭山區(qū)將完成10大重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，其中包括西城新區(qū)建設(shè)、5個(gè)村鎮(zhèn)改造和4個(gè)污水處理工程的上馬，10大重點(diǎn)工程計(jì)劃總投資為147.13億元。2011年，西城新區(qū)范圍內(nèi)將完成宏大路、臨西九路、前十街、啟陽路、開陽路、王莊路、育才路、工業(yè)大道、大山路、蒙山大道、紅旗路等近20條路段的整治任務(wù)。同時(shí)，以銀雀山公園為中心，輻射帶動(dòng)周邊的七里溝社區(qū)、梨杭社區(qū)、魯南制藥廠等改造開發(fā)項(xiàng)目。銀雀山公園交通路網(wǎng)30義堂鎮(zhèn)轄區(qū)有2個(gè)村鎮(zhèn)改造項(xiàng)目，一個(gè)是北屠蘇島片區(qū)，另一項(xiàng)目是義堂鎮(zhèn)片區(qū)。7月4日，山東臨沂西部新城開發(fā)建設(shè)指揮部正式揭牌成立，并確立開發(fā)建設(shè)范圍為京滬高速公路以西，工業(yè)二路以東，北至祊河，南至涑河，將對(duì)臨沂市蘭山區(qū)義堂鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)17平方公里進(jìn)行全面開發(fā)建設(shè)。在加快開發(fā)建設(shè)義堂中心鎮(zhèn)區(qū)的同時(shí)，還將以其為中心，拉動(dòng)兩翼建設(shè)，形成“兩翼一中心”的總體布局，加快城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程。重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃2加快西部新城改造步伐拉動(dòng)兩翼一中心總體布局的形成一翼是把以屠蘇島為核心的東部片區(qū)建成以文化旅游、商貿(mào)物流、地產(chǎn)開發(fā)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中區(qū)。一翼是以園區(qū)改造和舊村舊企整合為重點(diǎn)的西部片區(qū)，對(duì)西部8個(gè)村莊進(jìn)行統(tǒng)一整合。31臨沂市“以河為軸、兩岸開發(fā)、北上東進(jìn)、組團(tuán)發(fā)展”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，一方面在極大程度上帶動(dòng)了濱河沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目的飛速發(fā)展，另一方面在政府大力發(fā)展北城新區(qū)的同時(shí)，催熱了北城片區(qū)近幾年的房產(chǎn)熱潮，并且為河?xùn)|片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了契機(jī)；臨沂市日趨完善的交通體系將進(jìn)一步帶動(dòng)城市價(jià)值提升，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)快速發(fā)展；臨沂市水景規(guī)劃為臨沂房地產(chǎn)“依河而建”的開發(fā)戰(zhàn)略提供助力；臨沂市西部新城以及西城新區(qū)的建設(shè)將直接帶動(dòng)臨沂城西的平穩(wěn)發(fā)展。小結(jié)臨沂城市規(guī)劃與近期城市建設(shè)為臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展帶來利好32三、城市宏觀經(jīng)濟(jì)33

臨沂市整體經(jīng)濟(jì)雖位處全省中等水平，但每年呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增漲勢(shì)頭，近年來GDP保持13%左右的平均增幅。自2006年以來，臨沂市GDP總量增長(zhǎng)率保持在12.5%以上，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快，2010年GDP總量達(dá)2400億元，在全省排名第7位，處于中等偏上的水平；人均GDP近3年來出現(xiàn)增幅緩降的跡象，2010年人均GDP達(dá)22450元，居民消費(fèi)水平日趨增強(qiáng)。2010年山東省17地市GDP排名GDP指標(biāo)近五年臨沂市GDP保持１３％左右的平均增幅數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計(jì)局34

2010年臨沂市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為18644元，較2009年上漲12.5%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為11934元，同比2009年上漲10%。數(shù)據(jù)顯示，近年來臨沂市民生活水平得到了長(zhǎng)足改善，城市居民消費(fèi)能力持續(xù)增高。DPI指標(biāo)近年來臨沂市民生活水平得到了長(zhǎng)足改善，消費(fèi)能力持續(xù)增高數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計(jì)局35

2006-2010年，臨沂市居民儲(chǔ)蓄余額逐年增長(zhǎng)，年均增幅在16%以上。增長(zhǎng)的民間財(cái)富將提升本地市場(chǎng)的后續(xù)購買力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供機(jī)會(huì)。社會(huì)消費(fèi)品零售額自2006年起便以高于16%的增幅持續(xù)增長(zhǎng)，截止到2010年末社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1157.20億元。近五年城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款及社會(huì)消費(fèi)品零售總額均呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)態(tài)消費(fèi)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計(jì)局36

2006年-2010年，臨沂市財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，平均增幅在20%左右，實(shí)現(xiàn)了“總量、質(zhì)量雙提高”的發(fā)展目標(biāo)?！?010年臨沂市財(cái)政收入為115.5億元，同比2009年上漲約為26%。—2010年臨沂市財(cái)政收入約占山東省財(cái)政收入的4.2%，占比較少；與山東省的增長(zhǎng)水平基本保持一致。財(cái)政指標(biāo)近五年臨沂市財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，平均增幅在20%左右數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計(jì)局37臨沂全市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例呈上升趨勢(shì)。自2006年起，臨沂市固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，截止到2010年末全社會(huì)實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資11408.3億元，同比增長(zhǎng)22.7%；房地產(chǎn)開發(fā)保持理性增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資額達(dá)到158.2億元，同比增長(zhǎng)8.1％。投資指標(biāo)臨沂市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計(jì)局382006-2010年臨沂市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降，第二產(chǎn)業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)不斷上升，尤其是2010年，第三產(chǎn)業(yè)所占比達(dá)38.7%，說明臨沂市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，社會(huì)消費(fèi)水平逐步提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來機(jī)會(huì)。2006-2010年臨沂市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展統(tǒng)計(jì)2010年，臨沂市第一產(chǎn)業(yè)增加值264億元，增長(zhǎng)3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1206.3億元，增長(zhǎng)13%；第三產(chǎn)業(yè)增加值929.7億元，增長(zhǎng)15.1%。三次產(chǎn)業(yè)增加值占比為11：50.3：38.7，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近五年臨沂市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，社會(huì)消費(fèi)水平逐步提升數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計(jì)局39臨沂市整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較樂觀，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)態(tài)；臨沂市的整體消費(fèi)水平趨向收斂，居民消費(fèi)層次需要引導(dǎo)，儲(chǔ)蓄余額較高，后續(xù)消費(fèi)空間很大；臨沂市正處于快速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，結(jié)合現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，后期投資需求和自住需求將會(huì)有很大幅度的提升。小結(jié)城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境為臨沂市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支持和可靠的保障40四、人口規(guī)模及家庭結(jié)構(gòu)41區(qū)域蘭山區(qū)羅莊區(qū)河?xùn)|區(qū)九縣常住人口數(shù)（萬人）127.4266.0666.54743.922006年至2009年臨沂人口總量穩(wěn)定增長(zhǎng)，2010年略有下降。臨沂市戶籍人口達(dá)到994.26萬人。臨沂市第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示：2010年全市普查登記戶籍人口為1069萬人。全市普查登記常住人口為1003.94萬人，同第五次全國(guó)人口普查2000年11月1日零時(shí)的994.26萬人相比，十年共增加了9.68萬人。增長(zhǎng)0.97%，年平均增長(zhǎng)0.10%。

據(jù)臨沂市第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2010年全市常住人口中共有家庭戶330.38萬戶，家庭戶人口為971.50萬人，平均每個(gè)家庭戶的人口為2.94人，比2000年第五次全國(guó)人口普查的3.18人減少了0.24人。

人口規(guī)模近幾年臨沂市人口規(guī)模小幅增長(zhǎng)，2010年平均每個(gè)家庭戶人口為2.94人數(shù)據(jù)來源：臨沂統(tǒng)計(jì)局42臨沂城市宏觀概括小結(jié)臨沂市作為山東省面積最大和人口最多的地級(jí)市，擁有便捷的公路、鐵路、航空立體交通網(wǎng)絡(luò)，近幾年臨沂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，各項(xiàng)宏觀指標(biāo)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市民收入大幅提高，但整體消費(fèi)較為保守，在房產(chǎn)等高端消費(fèi)上需適時(shí)引導(dǎo)；臨沂市將依托魯南蘇北先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)、全國(guó)商貿(mào)物流中心、全國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地的城市功能定位，帶動(dòng)臨沂經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步飛速提升，為臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展提供保障；臨沂城市發(fā)展現(xiàn)狀以及未來城市規(guī)劃明確了臨沂“兩岸開發(fā)北上東進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略，一方面可以提升北城新區(qū)的發(fā)展空間，并可預(yù)測(cè)未來五年內(nèi)北城新區(qū)仍是開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；另一方面可以展現(xiàn)濱水生態(tài)城市的魅力，進(jìn)而提升臨沂的整體居住環(huán)境，結(jié)合現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，帶動(dòng)中高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。43

第二部分

臨沂房地產(chǎn)發(fā)展總體情況臨沂房地產(chǎn)發(fā)展歷程概述土地市場(chǎng)情況商品房市場(chǎng)情況臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)化分析重點(diǎn)開發(fā)商情況44一、臨沂房地產(chǎn)發(fā)展歷程綜述45臨沂房地產(chǎn)開發(fā)演變過程2010年至今臨沂出現(xiàn)第一批商品房項(xiàng)目，貨量不大，質(zhì)量一般；單位房分房、集資房為主要供給，建筑商為市場(chǎng)主導(dǎo)；土地出讓以協(xié)議出讓為主，拿地規(guī)模不大；房源集中在老城區(qū)；代表項(xiàng)目有：佳和別墅、沂河花園、御園金頂、金鷹花園等。開始進(jìn)入地產(chǎn)的寒冬；市場(chǎng)受到金融危機(jī)影響最為嚴(yán)重的一年；蘭山區(qū)濱河區(qū)域成為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；一些開發(fā)商出現(xiàn)資金緊缺、融資困難局面；08年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷；受到影響的項(xiàng)目有：羅湖觀天下花園、錦繡藍(lán)山、濱河新天地等。市場(chǎng)需求開始大量釋放，價(jià)格迅速上升；市場(chǎng)一度出現(xiàn)井噴狀況，剛性需求兇猛；產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)步提升，形式多樣；城市框架進(jìn)一步拉開，北城新區(qū)成為熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域；城西市場(chǎng)搬遷接近尾聲，市場(chǎng)繁榮為城西地產(chǎn)帶來巨大發(fā)展空間；臨沂市政府整體搬遷至北城新區(qū)，給北城發(fā)展帶來強(qiáng)大信心；代表項(xiàng)目有：沂龍灣、鳳凰城、錦繡外灘、瀾泊灣等。購房者漸漸變得理性，市場(chǎng)格局由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)；房?jī)r(jià)愈挫愈勇，在爭(zhēng)議中繼續(xù)上漲；城西房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飛漲，供需兩旺；北城新區(qū)房?jī)r(jià)直逼市中心房?jī)r(jià)；一線開發(fā)商開始搶灘臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)，臨沂地產(chǎn)市場(chǎng)面臨洗牌；政府調(diào)控力度逐漸加碼，同時(shí)增加保障性住房的供應(yīng)，目的在于保持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止過快增長(zhǎng)，產(chǎn)生泡沫。發(fā)展概述46

主城區(qū)房地產(chǎn)版圖發(fā)展歷程——臨沂市主城區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，沿河發(fā)展，北上東進(jìn)，逐步推進(jìn)，拉開城市框架，發(fā)展到當(dāng)前，北城新區(qū)、城西和河?xùn)|沿河區(qū)域成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域2005年代之前，老城區(qū)為臨沂市的中心城區(qū)，其他板塊尚未成型2006年，臨沂市出臺(tái)城市總體規(guī)劃（2005-2020），提出沿河發(fā)展、北上東進(jìn)的發(fā)展策略，沂河、祊河兩岸日益成為臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域2009年，行政中心遷至北城新區(qū)，拉開了臨沂城市重心北移的大幕，北城新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)下逐漸崛起，成為目前臨沂市場(chǎng)的主流熱點(diǎn)區(qū)域，河?xùn)|定位為臨沂的半壁江山，由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)成為投資及中低收入群體的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域2010年12月，臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)升格為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。2011年1月，西城新區(qū)設(shè)立并被列入未來5年的重點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)域，2011年7月，西城新城建設(shè)指揮部成立，至此臨沂城市框架基本拉開，城西及開發(fā)區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展也風(fēng)生水起。臨沂主城區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域板塊劃分圖老城區(qū)北城新區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城西河?xùn)|羅莊板塊板塊演變羅莊板塊受地理及交通因素影響，發(fā)展緩慢47二、土地市場(chǎng)情況482005年以前——政府主導(dǎo)土地市場(chǎng)，本地開發(fā)商為拿地主力，土地市場(chǎng)規(guī)模較小

05年對(duì)于臨沂來說是個(gè)不平凡的一年，這一年臨沂通過了《2005-2020臨沂市城市總體規(guī)劃》，形成了“一河五片”的空間發(fā)展布局，將指導(dǎo)臨沂未來5-10年的發(fā)展方向及思路。這一年南坊開發(fā)建設(shè)指揮部成立，市場(chǎng)片區(qū)開始西遷，06年年初涑河開發(fā)建設(shè)指揮部成立，拉開城市北上東進(jìn)西拓的序幕——香榭麗舍53萬/畝04年地王：開元上城215萬/畝水景明珠32萬/畝清華俊景120萬/畝外灘明珠125萬/畝東方花苑40萬/畝朗潤(rùn)苑70萬/畝沂龍灣70萬/畝尚品公寓60萬/畝寶德花園37萬/畝泰和花園32萬/畝杏壇中心城70萬/畝05年以前羅莊土地價(jià)多在15-25萬/畝之間，其中江泉地產(chǎn)、美華地產(chǎn)為主要受讓方。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于2003年，新區(qū)伊始，人氣欠佳，地塊成交了了河?xùn)|區(qū)城市建設(shè)不乏落后，基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，成交價(jià)在30萬左右北城片區(qū)還屬郊區(qū)，由于政府強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)，起步較高，發(fā)展?jié)摿薮?，成交價(jià)集中在70萬左右傳統(tǒng)老城區(qū)，通達(dá)路以西價(jià)格集中整改30-40萬之間，通達(dá)路以東老城區(qū)域地價(jià)在60-120萬之間05年前后市場(chǎng)片區(qū)高新區(qū)成立伊始幾無成交城鄉(xiāng)結(jié)合部村落為主的郊區(qū)土地市場(chǎng)發(fā)展演變49福布斯灣21萬/畝香榭麗都70萬/畝豪森華府40萬/畝2006年——老城區(qū)供應(yīng)占主導(dǎo)，北上濱河價(jià)值漸顯，外來開發(fā)商漸成拿地主力瀾泊灣90萬/畝城市主人70萬/畝四季春天152萬/畝06年羅莊土地價(jià)格有一定的漲幅，區(qū)政府周邊地價(jià)在30-40萬之間，濱河沿線價(jià)格在40-50萬之間河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊不溫不火，地價(jià)變動(dòng)不大，價(jià)格集中在30-40萬之間北城片區(qū)此時(shí)住宅用地價(jià)格集中在70-90萬之間，銀河公園一期為政府集資房,故地價(jià)較低

06年，拿地主流開發(fā)商多來自外地，本地開發(fā)商拿地區(qū)域主要集中在老城區(qū)，本地開發(fā)商多對(duì)城市北拓信心不足，且地價(jià)較高少有本地開發(fā)商涉足城北區(qū)域；祊河以南濱河區(qū)域地價(jià)飆升至90-120萬/畝；城中商業(yè)用地價(jià)格150-400萬之間，此時(shí)的城市重心向北跨越了一大步。高新區(qū)僅供應(yīng)一宗未成交冠亞星城40萬/畝聯(lián)安現(xiàn)代城102萬/畝銀河公園60萬/畝昌隆國(guó)際94萬/畝國(guó)泰一品120萬/畝盛世華庭70萬/畝錦繡藍(lán)山80萬/畝天泰家園110萬/畝凱泰養(yǎng)生莊園38萬/畝金鼎國(guó)際382萬/畝廣田悅城65萬/畝久隆國(guó)際283萬/畝北城認(rèn)知尚未建立，老城區(qū)仍未供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域，住宅用地價(jià)格集中在70-110萬之間06年開發(fā)區(qū)商業(yè)用地供應(yīng)較多，商業(yè)地價(jià)在20-30萬之間，商住用地集中在20-25萬之間濱河沿線價(jià)格走高土地市場(chǎng)發(fā)展演變50東旭第一城61萬/畝萬興都134萬/畝2007年——濱河區(qū)域成為拿地?zé)狳c(diǎn)，涑河地價(jià)屢創(chuàng)新高，城市北上進(jìn)入高潮世紀(jì)新筑90萬/畝濱河新天地75萬/畝

07年臨沂市的土地價(jià)格向上做了調(diào)整，所以07年土地價(jià)格要明顯高于往年，這一年臨沂土地成交碩果累累的一年，目前樓市主流項(xiàng)目多在這個(gè)時(shí)期拿地，成交土地多集中在祊河、沂河交匯沿岸區(qū)域，北城、涑河及河?xùn)|片區(qū)的地價(jià)漲幅較大。日月城32萬/畝圣蘭菲諾東區(qū)90萬/畝德居一品160萬/畝美多現(xiàn)代城64萬/畝鳳凰城132萬/畝田潤(rùn)帝景灣77萬/畝榮華園48萬/畝萬閱城200萬/畝中元國(guó)際90萬/畝翔宇三江領(lǐng)秀60萬/畝青啤地塊45萬/畝意林小鎮(zhèn)80萬/畝秀水雅苑81萬/畝頤高上海街80萬/畝德興雅苑160萬/畝世紀(jì)花園105萬/畝新東方花園61萬/畝海爾臨天下120萬/畝悅動(dòng)廣場(chǎng)75萬/畝藍(lán)灣國(guó)際163萬/畝經(jīng)過2-3年的開發(fā)，北城土地價(jià)格不斷提升，三角洲地帶地價(jià)上升至90-120萬，沂龍灣以西的土地位置相對(duì)較偏，但價(jià)格也漲到75-85萬之間本年度河?xùn)|成交土地多集中在濱河沿線，濱河地價(jià)在60-80萬之間，內(nèi)陸地價(jià)在40萬左右本年度經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)住宅價(jià)格在20-40萬之間，商業(yè)用地供應(yīng)充裕，價(jià)格多在15-30萬之間銀河龍門花園22萬/畝高新區(qū)無供應(yīng)無成交羅莊區(qū)本年度供應(yīng)成交情況一般，區(qū)政府片區(qū)價(jià)格回落至15-30萬之間，羅莊濱河片區(qū)價(jià)格穩(wěn)定維持在40-50萬之間本年度蘭山老城區(qū)供應(yīng)亮點(diǎn)區(qū)域在涑河沿岸，涑河開發(fā)成果卓著，成交價(jià)創(chuàng)歷史新高，在130-160萬/畝之間，城西開始規(guī)模供應(yīng)，地價(jià)在35-65萬之間土地市場(chǎng)發(fā)展演變512008年——老市場(chǎng)西遷帶動(dòng)城西地價(jià)飛漲，北上西拓成主流月瀾灣83萬/畝沂景華庭59萬/畝怡海花園75萬/畝銀雀溪園85萬/畝銀雀尚城83萬/畝沂蒙一號(hào)公館97萬/畝中科印象42萬/畝陽光新城87萬/畝海納曦園45萬/畝書香門第72萬/畝第五大道168萬/畝東華花園28萬/畝水榭華庭97萬/畝百聯(lián)華府90萬/畝濱河陽光90萬/畝環(huán)球國(guó)際92萬/畝涑河城邦153萬/畝豪德廣場(chǎng)35萬/畝觀天下花園（現(xiàn)荷蘭水鄉(xiāng)）79萬/畝羅莊區(qū)本年度成交價(jià)格微漲，區(qū)政府片區(qū)地價(jià)在20-35萬之間，濱河片區(qū)的土地價(jià)格沿河在45-80萬之間，濱河內(nèi)陸30-40萬巧克麗都52萬/畝慧谷傾城387萬/畝高新區(qū)無供應(yīng)無成交在政府強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)下，北城土地價(jià)格不斷提升，三角洲地帶地價(jià)上升至90-120萬，沂龍灣以西的土地位置相對(duì)較偏，但價(jià)格也漲到75-85萬之間08年河?xùn)|土地供應(yīng)宗數(shù)較少，地價(jià)較去年微漲，沿河地價(jià)在70-100萬之間，內(nèi)陸地價(jià)在40-75萬之間去年似乎所有的目光都集中在濱河的時(shí)候，臨沂的城西板塊正在悄悄崛起，08年市場(chǎng)搬遷熱火朝天，新市場(chǎng)日漸繁榮，雖當(dāng)時(shí)城西不溫不火但卻暗藏玄機(jī)，城西的房產(chǎn)開發(fā)已然顯現(xiàn)出巨大的發(fā)展空間，成為眾多開發(fā)商為之矚目的焦點(diǎn)區(qū)域，城西地價(jià)瘋長(zhǎng)較去年翻番！08年金融危機(jī)發(fā)生在第四季度，尚未波及臨沂市場(chǎng)，且由于開發(fā)商拿地集中在前三季度，未受影響。中央廣場(chǎng)38萬/畝老城區(qū)城市框架已然拉開，區(qū)域地價(jià)差異也隨之拉大。城西地價(jià)在市場(chǎng)西遷大勢(shì)影響下，地價(jià)從35-65萬/畝上升至70-120萬/畝本年度經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)住宅價(jià)格已然維持在在20-40萬之間，片區(qū)供應(yīng)以商業(yè)用地為主，價(jià)格在略有上漲，為20-40萬/畝土地市場(chǎng)發(fā)展演變?nèi)A創(chuàng)金桂園32萬/畝522009年——受金融危機(jī)波及，土地市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮，供應(yīng)主流為市場(chǎng)基建用地到了09年，08年年底的經(jīng)濟(jì)危機(jī)大有蔓延之勢(shì)，開發(fā)商現(xiàn)金流變得緊張，拿地變得謹(jǐn)慎起來?？v觀09年土地市場(chǎng)，成交土地以批發(fā)市場(chǎng)、物流園及城市基建配套為主導(dǎo)。09年市政府整體搬遷至北城新區(qū)，眾開發(fā)商北城拿地?zé)崆楦邼q，將掀起新一輪北城拿地?zé)岢?。海諾濱江93萬/畝府佑大廈67萬/畝金玉山大廈70萬/畝金陽花園100萬/畝銀豐佳園55萬/畝卓異維港73萬/畝幸?；ǔ?5萬/畝銀座中心176萬/畝金泰華城57萬/畝金地嘉園24萬/畝悅海喜來地塊140萬/畝09年北城土地供應(yīng)是去年的一半，沒有大宗住宅土地掛牌，多層老項(xiàng)目后續(xù)用地續(xù)拍，本年度北城基建及部分公務(wù)員社區(qū)走招拍掛程序均為臨沂城投競(jìng)得，確保北城配套設(shè)施的及時(shí)跟進(jìn)。09年河?xùn)|土地供應(yīng)已然較少，供應(yīng)主體為住宅用地，土地價(jià)格基本沒有變化，維持在70-100萬之間，本年度經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)供應(yīng)以商業(yè)用地為主，價(jià)格基本沒漲，為20-40萬/畝，住宅價(jià)格有所下降，為15-30萬之間老城區(qū)本年度供地ji計(jì)劃主要為市場(chǎng)物流、商業(yè)金融用地。住宅供應(yīng)較少。原老城區(qū)土地價(jià)格居高不下在80-180萬不等羅莊區(qū)本年度成交價(jià)格基本沒有變化，區(qū)政府片區(qū)地價(jià)在20-35萬之間，濱河片區(qū)的土地價(jià)格沿河在45-80萬之間，濱河內(nèi)陸30-40萬高新區(qū)土地價(jià)格20萬左右頤龍恒泰145萬/畝土地市場(chǎng)發(fā)展演變532010年——金融危機(jī)逐漸式微，土地市場(chǎng)逐漸回升萬和廣場(chǎng)80萬/畝

2010年臨沂市土地供應(yīng)的主流區(qū)域依然是蘭山區(qū)，更確切的說是城西和涑河沿岸，北城土地出讓的黃金時(shí)期已經(jīng)過去，目前土地供應(yīng)主要是商務(wù)金融用地，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增大；河?xùn)|近幾年地價(jià)上漲較為明顯，2010年拉開了向北挺進(jìn)的步伐；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、羅莊及高新區(qū)則乏善可陳。昆侖購物廣場(chǎng)90萬/畝金玉山大廈141萬/畝北城名居105萬/畝榮盛·錦繡外灘46萬/畝榮盛·香醍榮府88萬/畝秀水灣85萬/畝英倫花園120萬/畝中鐵建·東來尚城68萬/畝中德華爾茲223萬/畝亞太金昌地塊55萬/畝金玉祥和商業(yè)街88萬北城片區(qū)供應(yīng)土地主要以商務(wù)金融為主，住宅土地變得稀缺，土地供應(yīng)區(qū)域逐漸向內(nèi)陸延伸，住宅價(jià)格在85-120萬之間，商業(yè)價(jià)值開始顯現(xiàn)，成交價(jià)格在80-140之間高新區(qū)地價(jià)在20-25萬左右東易·貴和花園60萬/畝中和富翔地塊50萬/畝東浦地塊75萬/畝河?xùn)|區(qū)沿河優(yōu)質(zhì)地塊較為稀缺，本年度出讓土地集中在區(qū)政府及向南北延伸的濱河區(qū)域，沿河土地價(jià)格整體有所下降，為45-70萬之間，內(nèi)陸價(jià)格40-75萬/畝延續(xù)去年繼續(xù)以商業(yè)用地為主，商業(yè)地價(jià)價(jià)格基本沒漲，為20-40萬/畝，住宅價(jià)格略有上升，在25-40萬之間金世紀(jì)大廈142萬/畝豪森麗都180萬/畝寶鼎花園81萬/畝林莊御園130萬/畝萬泰商貿(mào)城94萬/畝蘭山區(qū)土地成交主要集中在城西及涑河片區(qū)，涑河片區(qū)住宅成交價(jià)在130-180萬之間，城西成交價(jià)格一般在80-140萬之間羅莊區(qū)本年度成交價(jià)格基本沒有變化，區(qū)政府片區(qū)地價(jià)在20-40萬之間，濱河片區(qū)的土地價(jià)格在50-60萬之間土地市場(chǎng)發(fā)展演變542011年上半年土地成交宗數(shù)較去年同期下降30%，老城區(qū)舊城改造區(qū)域成土地出讓熱點(diǎn)2011年上半年成交土地較去年同期減少30%左右，北城青年路以南土地日漸稀缺，目前成交土地大多為老盤后續(xù)地塊出讓，北城二期已經(jīng)啟動(dòng)，未來青年路以北將會(huì)出現(xiàn)另一個(gè)土地出讓熱點(diǎn)區(qū)域。市中出讓主要以商服為主，住宅出讓主要為老城區(qū)舊城改造區(qū)域。河?xùn)|區(qū)上半年出讓重點(diǎn)是向北拓展。羅莊土地市場(chǎng)基本沒變化。瀾泊灣后續(xù)地價(jià)120萬/畝寶德項(xiàng)目208萬/畝高新區(qū)地價(jià)在20-25萬左右，2011年上半年無土地成交華商項(xiàng)目141萬/畝和潤(rùn)香堤90萬/畝蘭山區(qū)依舊為土地成交的主流區(qū)域，上半年土地成交38宗，占總成交宗數(shù)的半數(shù)以上，商業(yè)金融用地占總成交土地比例的60%以上，最高價(jià)563萬，最低100萬左右，住宅價(jià)格則在100-250萬之間羅莊區(qū)2011年成交價(jià)格基本沒有變化，區(qū)政府片區(qū)地價(jià)在20-40萬之間，濱河片區(qū)的土地價(jià)格在50-60萬之間土地市場(chǎng)發(fā)展演變圣蘭菲諾西地塊113萬/畝德居一品東區(qū)120萬/畝北城新區(qū)2011年上半年商住土地價(jià)格延續(xù)上年基本沒有漲幅，因?yàn)槎嗍抢享?xiàng)目后續(xù)拿地，上半年寶德置業(yè)以208萬/畝的價(jià)格創(chuàng)北城住宅土地價(jià)格之最，開發(fā)商北城拿地?zé)崆橐琅f不減河?xùn)|2011年上半年共成交7宗土地，其中五宗集中在區(qū)政府以北區(qū)域，區(qū)政府周邊地價(jià)75萬左右，區(qū)政府以北土地價(jià)格在35-50萬之間京倫置業(yè)地塊300萬/畝55蘭山區(qū)是臨沂市土地供應(yīng)的主要區(qū)域，北城新區(qū)土地供應(yīng)近年來較為活躍數(shù)據(jù)來源：臨沂市國(guó)土資源局、臨沂市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)交易系統(tǒng)臨沂市土地供應(yīng)年均700萬平米左右，06年雖體量巨大但均為大宗土地出讓為主，總宗數(shù)較少2006年-2008年北城土地供應(yīng)量居各區(qū)域之首，09年之后，蘭山回歸主流供應(yīng)地位。臨沂市供應(yīng)宗數(shù)逐年遞增，從右圖看出，蘭山區(qū)是臨沂市土地供應(yīng)的主流區(qū)域，北城新區(qū)為臨沂市土地供應(yīng)的重要組成部分。土地供應(yīng)56數(shù)據(jù)來源：臨沂市國(guó)土資源局、臨沂市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)交易系統(tǒng)臨沂市土地成交年均550萬平米左右，自06年起總成交量震蕩上升，2010年達(dá)到歷史成交高量蘭山區(qū)和北城新區(qū)為臨沂市土地成交主流區(qū)域。從右圖看出，臨沂市成交宗數(shù)震蕩中上升，蘭山區(qū)是臨沂市土地供應(yīng)的主流區(qū)域且成交量逐年上升，北城新區(qū)08年達(dá)到歷史成交高量隨后逐年遞減。從成交率來看，從06年的67.4%提高到2010年的89%，期間08年成交超過供應(yīng)。整體來講，供需兩旺，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q臨沂市歷年商住用地成交供需兩旺，開發(fā)商拿地?zé)崆檩^高，北城新區(qū)和老城區(qū)是拿地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域土地成交57蘭山舊城改造如火如荼，未來依然是土地供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域，北城新區(qū)可供土地稀少，目前正在進(jìn)行北城二期規(guī)劃，河?xùn)|沿河區(qū)域土地基本出讓完畢，未來出讓方向向北發(fā)展，城西則得力于政府發(fā)展西部的決心，未來土地供應(yīng)較為豐富目前臨沂市區(qū)土地供應(yīng)主要集中在蘭山老城區(qū)，約占總供應(yīng)量的一半，河?xùn)|片區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū)都將是未來土地供應(yīng)的重要片區(qū)。2011年臨沂市有三個(gè)重點(diǎn)規(guī)劃及一個(gè)舊城改造工程，三個(gè)重點(diǎn)規(guī)劃分別是北城新區(qū)二期規(guī)劃、河?xùn)|新城規(guī)劃及西城新區(qū)規(guī)劃，舊城改造即蘭山老城改造。北城新區(qū)規(guī)劃河?xùn)|新城規(guī)劃總體規(guī)劃：沿河發(fā)展，北上東進(jìn)西拓?cái)?shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)土地市場(chǎng)未來供應(yīng)西拓西城新區(qū)規(guī)劃西城新區(qū)規(guī)劃北城二期規(guī)劃土地供應(yīng)河?xùn)|未來土地供應(yīng)西城新區(qū)及西部新城土地供應(yīng)舊城改造58三、商品房市場(chǎng)情況592005-2010年，商品房施工面積逐年增加，2010年達(dá)到3177.3萬㎡，是2005年施工面積的11.5倍，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量較大。商品房開工面積增長(zhǎng)十分明顯，而竣工面積增長(zhǎng)緩慢，受08年金融危機(jī)影響，各開發(fā)企業(yè)紛紛放緩開發(fā)速度。經(jīng)過2010年效果欠佳的“4.15新政”后，臨沂地產(chǎn)市場(chǎng)成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，竣工面積及施工面積增長(zhǎng)幅度明顯高于往年數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計(jì)公報(bào)，數(shù)據(jù)為全市，包括各縣市。宏觀市場(chǎng)2005-2010年，商品房竣工面積逐年增加，但是整體增長(zhǎng)緩慢。臨沂市每年施工面積數(shù)量較大，但竣工面積相對(duì)比例較低，市場(chǎng)上主要以期房銷售為主。60數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)從2010年至今的房源供應(yīng)情況來看，2010年1-6月份市場(chǎng)受政策影響較為嚴(yán)重，新增供應(yīng)得不到有效釋放，直到2010年下半年，政策式微，市場(chǎng)新增供應(yīng)出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈現(xiàn)象，月均供應(yīng)持續(xù)高位運(yùn)行自2010年7月份起，市場(chǎng)供應(yīng)量一直處于高位運(yùn)行狀態(tài)，新增供應(yīng)活躍，月均供應(yīng)近100萬㎡。和供應(yīng)量變化相似，2007年7月份起新增住宅套數(shù)猛增，市場(chǎng)房源推售異常火爆，月均供應(yīng)套數(shù)在8000套左右波動(dòng)。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)供應(yīng)分析61數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)從2010年至今的房源成交情況來看，2010年前三季度成交情況一般，眾項(xiàng)目2010年6-8月份強(qiáng)勢(shì)發(fā)力，經(jīng)3個(gè)月左右的過渡，成交慘淡局面得到有效扭轉(zhuǎn)，致使2010年第四季度成交創(chuàng)歷史新高，余威持續(xù)到2010年1月2010年上半年市場(chǎng)成交一直不溫不火，1-8月份月均成交面積一直維持在10萬㎡左右，但到了下半年，剛性需求釋放強(qiáng)烈，月均成交面積在25萬㎡左右;和成交量變化相似，自去年9月份起住宅成交套數(shù)猛增，月均成交套數(shù)在2000套左右波動(dòng)。成交分析62數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)從左圖看出，2010年年初臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)整體均價(jià)為3845元/㎡，2011年5月份市場(chǎng)整體均價(jià)達(dá)到4540元/㎡，漲幅超過18%；市中與北城價(jià)格一直膠著上行，自2010年4月份之后，板塊均價(jià)先后超過5000元/㎡大關(guān)；城西板塊價(jià)格漲幅最為明顯，較2010年一月份漲幅超過30%。自2010年初，臨沂整體市場(chǎng)均價(jià)穩(wěn)健上升，市中、北城價(jià)格最高，近兩個(gè)月均價(jià)相繼邁過5000元/㎡大關(guān)，城西價(jià)格上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁，漲幅居各板塊之，首比例逾三成，河?xùn)|市場(chǎng)依舊不溫不火，價(jià)格漲幅不大右圖可以反映出最真實(shí)的市場(chǎng)成交價(jià)格變化，可以看出各板塊成交均價(jià)波動(dòng)幅度較大；河?xùn)|區(qū)成交均價(jià)脫離整體成交均價(jià)，表明房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r一般，與臨沂整體市場(chǎng)發(fā)展有所脫節(jié)；濱河、市中、城西呈膠著上行趨勢(shì)，北城成交均價(jià)一枝獨(dú)秀，持續(xù)高位上行，波動(dòng)幅度不大。價(jià)格分析63四、臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)化分析

（2010年1月-2011年5月份）64三室房源供需火熱，為市場(chǎng)主流需求房源，小戶型產(chǎn)品消化較好，大戶型（包含復(fù)式）產(chǎn)品供應(yīng)較少，消化較慢2010年至今，戶型供應(yīng)量由多到少依次是三室、兩室、一室、四室、復(fù)式及五室，供應(yīng)套數(shù)依次是18157套、6765套、3019套、2218套、423套、51套；消化戶型最多的同供應(yīng)量排序相差無幾，消化最多的為三室戶型、兩室戶型和一室戶型；市場(chǎng)供應(yīng)情況基本滿足購房群體對(duì)戶型的需求；從消化率上來看，三室最高達(dá)到85.0%，其次是兩室，比例為80.0%，消化最差的是五室戶型，僅為43.1%，復(fù)式消化46.1%，也是銷售難點(diǎn)。在總成交房源中，三室占到總成交戶型的62%，其次是兩室戶型，比例為22%，一室戶型比例為10%居第三，四室及以上戶型比例均在5%以下。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)戶型分析65單價(jià)分析2011年1-5月份成交單價(jià)區(qū)間來看，單價(jià)4000元以下的房源逐月減少，單價(jià)4000元以上的房源成交比例逐月增加，市場(chǎng)價(jià)格不斷走高一月份單價(jià)4000元以下的房源占據(jù)成交市場(chǎng)主流，主要原因是河?xùn)|多個(gè)項(xiàng)目開盤，放量集中所致；單價(jià)4000-5000元的房源比例2011年1-5月份穩(wěn)健上漲；四月以后，河?xùn)|市場(chǎng)陷入沉寂，幾乎沒有推盤動(dòng)作，北城、河?xùn)|區(qū)域開始放量，單價(jià)4000以上的房源數(shù)量大幅度上升；房地產(chǎn)調(diào)控逐漸加碼，為應(yīng)對(duì)“一房一價(jià)”政策對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生的利益沖擊，多數(shù)開發(fā)商實(shí)施漲價(jià)行為，導(dǎo)致過早的透支了未來的價(jià)格上漲空間，短時(shí)間致使單價(jià)4000元以上的房源劇增。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)66各物業(yè)類型供需分析高層為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，多層其次，花園洋房及別墅產(chǎn)品體量較小，花園洋房市場(chǎng)接受度最高數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)67各板塊物業(yè)供應(yīng)分析高層為市場(chǎng)的主流供應(yīng)物業(yè)，其中以市中供應(yīng)最多。河?xùn)|板塊是臨沂唯一以多層為主要供應(yīng)的板塊，且多層供應(yīng)為各板塊供應(yīng)之最。別墅多分布在北城及濱河板塊，以北城最多數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)68花園洋房品質(zhì)上乘，多集中在開發(fā)熱點(diǎn)且土地供應(yīng)充足的區(qū)域，故北城新區(qū)成為花園洋房的主要供應(yīng)區(qū)域，其他區(qū)域供應(yīng)較少，整體去化率約87%，市場(chǎng)接受度極高花園洋房板塊供需分析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)69普通多層主要集中在河?xùn)|板塊，由于河?xùn)|房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，開發(fā)商選擇多層主要是由于去化較快，風(fēng)險(xiǎn)較低，能夠快速回籠資金，相反在房地產(chǎn)愈發(fā)達(dá)的老城區(qū)及北城新區(qū)，普通多層較少普通多層板塊供需分析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)70高層板塊供需分析高層是臨沂市場(chǎng)供應(yīng)的主流產(chǎn)品，除河?xùn)|板塊，供應(yīng)體量均較大；銷售速度上，市中最高，北城其次，河?xùn)|最低；河?xùn)|市場(chǎng)發(fā)展交較緩，主流供應(yīng)產(chǎn)品為多層，高層較少多分布在沂河沿岸數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)712010年至今，別墅物業(yè)主要分布在北城新區(qū)及濱河板塊，市中城西幾乎沒有別墅供應(yīng)，河?xùn)|近兩年無新增供應(yīng)，僅為日月城別墅的存量房源別墅板塊供需分析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)723000元/㎡以下3000-4000元/㎡4000-5000元/㎡5000元/㎡以上中高端項(xiàng)目分析中高端項(xiàng)目新城三角洲高端生活圈老城區(qū)都市生活圈涑河沂河祊河柳青河臨沂市目前中高端項(xiàng)目主要集中在沂河、祊河及涑河沿岸區(qū)域，價(jià)值點(diǎn)較為單一；目前臨沂高端物業(yè)主要集中在兩個(gè)區(qū)域，分別是老城區(qū)都市生活圈和新城三角洲高端生活圈，老城區(qū)都市生活圈依托老城成熟配套（商業(yè)、教育等）及沂、涑河景觀資源。北城三角洲高端生活區(qū)則是依托未來發(fā)展?jié)摿臻g及祊河、沂河景觀資源。較為分散的高端項(xiàng)目主要是別墅及高品質(zhì)洋房項(xiàng)目。臨沂市大多數(shù)中高端項(xiàng)目主要分布在河流兩岸，景觀資源為主要依托點(diǎn)，價(jià)值點(diǎn)較為單一。高端物業(yè)主要分布在北城三角洲及市中區(qū)域，少數(shù)別墅/洋房項(xiàng)目則分散沂、涑、祊河沿岸數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)73五、重點(diǎn)開發(fā)商情況74臨沂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有100多家，其中本土開發(fā)商數(shù)量為45家，比例占到總項(xiàng)目數(shù)的42%，其次是浙江、福建、廣州、上海等省市的南方開發(fā)商比例約為23%，再次是省內(nèi)其他地市的開發(fā)商，比例約為22%，其余開發(fā)商中有一定數(shù)量開發(fā)商來自于香港及海外，北方其他省市開發(fā)商較少。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)臨沂市重點(diǎn)開發(fā)企業(yè)中，本地較強(qiáng)的開發(fā)商有開元、冠魯、冠蒙及城建地產(chǎn)等，外地開發(fā)商如魯商、海爾、榮盛與祥泰等開發(fā)實(shí)力較強(qiáng)。重點(diǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目多為臨沂市的典型房地產(chǎn)項(xiàng)目，例如：開元上城、鳳凰城、沂龍灣、瀾泊灣、海爾臨天下、香醍榮府等。除恒大、中國(guó)鐵建等實(shí)力品牌房企2011年中下旬將陸續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)外，預(yù)計(jì)2011年下半年其他實(shí)力開發(fā)商也即將在臨沂拿地，2011年臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。企業(yè)概述開發(fā)商來自區(qū)域臨沂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較多，其中本地開發(fā)企業(yè)居多，但隨著臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，外來實(shí)力開發(fā)商不斷涌入，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈75臨沂重點(diǎn)開發(fā)企業(yè)2010年重點(diǎn)項(xiàng)目年去化量大約在45萬㎡左右，銷售金額約為22億開發(fā)商名稱企業(yè)性質(zhì)成立時(shí)間開發(fā)面積2010銷售面積2010銷售金額代表項(xiàng)目魯商地產(chǎn)外來上市國(guó)企山東區(qū)域企業(yè)2005年180萬㎡17萬㎡9.5億魯商·鳳凰城、尚城沂龍灣城建地產(chǎn)本土企業(yè)1985年10萬㎡2萬㎡1億城建時(shí)代莊園、城建時(shí)代廣場(chǎng)、城建涑堤春曉冠魯?shù)禺a(chǎn)本土企業(yè)1992年45萬㎡6.5萬㎡3億齊魯園、柳青齊魯園、商務(wù)齊魯園開元地產(chǎn)本土企業(yè)1987年80萬㎡4萬㎡2億沂河花園、帕緹歐、開元首府、開元香舍里、開元上城、開元上城國(guó)際冠蒙地產(chǎn)本土企業(yè)2002年25萬㎡7.5萬㎡3億陽光新城、六合御庭海爾地產(chǎn)外來上市國(guó)企山東區(qū)域企業(yè)2002年20萬㎡————海爾·臨天下祥泰實(shí)業(yè)區(qū)域性，母公司為魯?shù)录瘓F(tuán)2009年140萬㎡7.5萬㎡4億祥泰·瀾泊灣、祥泰·太陽城數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺(tái)企業(yè)概述注：海爾臨天下2011年1月別墅開盤，銷售面積近3萬㎡，銷售額近4億。76臨沂重點(diǎn)開發(fā)商主要分為本地開發(fā)商與外地開發(fā)商，本地開發(fā)企業(yè)以開元地產(chǎn)為代表，外地開發(fā)商以魯商、海爾、祥泰等為代表企業(yè)概述魯商置業(yè)：依靠鳳凰城和沂龍灣兩個(gè)項(xiàng)目，確立了臨沂品牌開發(fā)商的地位，依靠良好的政府關(guān)系及較好的開發(fā)水平，未來預(yù)計(jì)還會(huì)有后續(xù)大手筆項(xiàng)目。祥泰地產(chǎn)：瀾泊灣依靠地段、高端配套等優(yōu)勢(shì)，成為市場(chǎng)公認(rèn)的高檔項(xiàng)目，但其開發(fā)水平并無突出特色，后續(xù)將推出占地1.5萬畝祥泰·太陽城高端別墅項(xiàng)目。開元地產(chǎn)：臨沂當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，自開發(fā)沂河花園開始，開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)水平不斷提高，有開元上城等中高檔項(xiàng)目，在臨沂具有較高的知名度，未來應(yīng)仍以臨沂本地開發(fā)為主。恒大地產(chǎn)：中國(guó)一線開發(fā)商，目前在開發(fā)項(xiàng)目位于南坊北部，定位為中高端項(xiàng)目，為恒大華府產(chǎn)品系，由于為精裝修，且開發(fā)體量較大，在一定程度上將影響整個(gè)臨沂市場(chǎng)。海爾地產(chǎn)：海爾地產(chǎn)以開發(fā)低密度高端住宅產(chǎn)品為主，海爾地產(chǎn)以其強(qiáng)大品牌形象以及良好口碑，高調(diào)進(jìn)入臨沂市場(chǎng)，重點(diǎn)打造高端住宅項(xiàng)目。目前在開發(fā)項(xiàng)目為海爾臨天下。榮盛地產(chǎn)：上市企業(yè)，近些年榮盛地產(chǎn)發(fā)展迅速，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)、快速增長(zhǎng)，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。目前在臨沂已開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，分別位于北城新區(qū)及河?xùn)|區(qū)。77魯商置業(yè)股份有限公司是山東省商業(yè)集團(tuán)總公司控股的一家上市公司，注冊(cè)資金人民幣10億元，下設(shè)山東省魯商置業(yè)有限公司、山東銀座地產(chǎn)有限公司等十五家附屬公司。魯商置業(yè)以“專業(yè)、創(chuàng)新、精品、誠信、共贏”的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，致力于塑造“品質(zhì)地產(chǎn)供應(yīng)商”的企業(yè)形象；魯商置業(yè)現(xiàn)已形成“魯商城市廣場(chǎng)”、“魯商花園住宅”、“魯商生態(tài)別墅”三種產(chǎn)品系列，未來的魯商置業(yè)，將以“全國(guó)一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”為目標(biāo)，充分發(fā)揮自身豐富的產(chǎn)業(yè)資源和強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，以行業(yè)旗艦的風(fēng)采領(lǐng)帆新標(biāo)！魯商地產(chǎn)2005年進(jìn)入臨沂市場(chǎng)，依靠強(qiáng)大國(guó)企實(shí)力，在臨沂已成功開發(fā)沂龍灣與鳳凰城兩個(gè)項(xiàng)目，總建面積為180萬平米沂龍灣鳳凰城編號(hào)樓盤名稱總建面（萬平米）物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）1沂龍灣約120高層、洋房、別墅高層4600元/㎡洋房5700元/㎡別墅11000元/㎡2鳳凰城約60高層、別墅、商業(yè)高層5300元/㎡別墅14000元/㎡商業(yè)21000元/㎡沂龍灣位于北城新區(qū)通達(dá)路南段西側(cè)，總建面120萬平米，是北城新區(qū)首個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，也是北城第一個(gè)過百萬平米的項(xiàng)目，由于北城新區(qū)的不斷開發(fā)，區(qū)域價(jià)值不斷升值，并依其良好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)贏得市場(chǎng)廣泛贊譽(yù)。鳳凰城位于臨沂市鳳凰廣場(chǎng)西側(cè)，處于三河交匯。規(guī)劃總建面60萬平米，鳳凰城依靠?jī)?yōu)越的地理位置及良好的配套資源，成為臨沂豪宅樓盤的代名詞。魯商地產(chǎn)78祥泰地產(chǎn)，2009年進(jìn)入臨沂市場(chǎng)，在臨沂開發(fā)的項(xiàng)目為瀾泊灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目總建面積為140萬平米，后期開發(fā)位于河?xùn)|的高端別墅項(xiàng)目祥泰實(shí)業(yè)有限公司之母公司是祥泰控股（北京）有限公司，創(chuàng)立于北京，橫跨基礎(chǔ)設(shè)施、地產(chǎn)、能源、交通等行業(yè)。公司股東長(zhǎng)期從事國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與投資，具有強(qiáng)大資本實(shí)力和資本運(yùn)營(yíng)能力。瀾泊灣為其進(jìn)入臨沂市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，后期項(xiàng)目為祥泰·太陽城（位于河?xùn)|，總占地面積1.5萬畝，定位為高端別墅項(xiàng)目）。瀾泊灣——北城新區(qū)首席高端品質(zhì)大盤，占據(jù)城市稀缺的河景資源，主力產(chǎn)品為舒適三房、四房，客群定位為城區(qū)高端客戶。編號(hào)樓盤名稱總建面（萬平米）物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）1瀾泊灣約140高層、洋房、別墅一期高層5200元/㎡二期高層5100元/㎡瀾泊灣目前再售物業(yè)類型均為高層，目前已開發(fā)至二期，后期規(guī)劃有別墅產(chǎn)品。一期二期別墅祥泰地產(chǎn)79開元地產(chǎn)，臨沂地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)軍企業(yè)，已成功開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，目前運(yùn)作項(xiàng)目位于北城新區(qū)，為開元香舍里與開元首府產(chǎn)品開發(fā)模式成熟沂河花園、香榭麗舍、香榭麗都、開元上城等高端項(xiàng)目的成功開發(fā)，使得該開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)模式更加成熟；公司初創(chuàng)于1987年，自2000年開發(fā)沂河花園開始，伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)程，公司進(jìn)入快速增長(zhǎng)時(shí)期，開發(fā)規(guī)模和開發(fā)經(jīng)營(yíng)水平不斷提高，產(chǎn)品形式也從單一的住宅開發(fā)拓展到商業(yè)寫字樓項(xiàng)目，逐步創(chuàng)下了企業(yè)、產(chǎn)品和服務(wù)三個(gè)品牌。

開元·香舍里開元首府開元上城上城國(guó)際香舍里項(xiàng)目建面14萬平米，產(chǎn)品為“6+1”花園洋房、小高層組合；產(chǎn)品涵蓋面較廣；開元首府項(xiàng)目占地200畝左右，產(chǎn)品為別墅、洋房，走高端路線；南坊項(xiàng)目編號(hào)樓盤名稱總建面（萬平米）物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）1開元上城約23萬高層4700元/㎡2上城國(guó)際約7萬寫字樓5800元/㎡3開元·香舍里10萬洋房5500元/㎡物業(yè)管理服務(wù)取得市場(chǎng)高度認(rèn)可；企業(yè)產(chǎn)品整體素質(zhì)較高，質(zhì)量、景觀及整體規(guī)劃都取得較高市場(chǎng)認(rèn)可度；企業(yè)品牌認(rèn)知度高開元地產(chǎn)80海爾地產(chǎn)，09年進(jìn)入臨沂市場(chǎng)，依靠海爾強(qiáng)大品牌優(yōu)勢(shì)，一經(jīng)面市，贏得市場(chǎng)的廣泛關(guān)注海爾地產(chǎn)已躋身全國(guó)一線地產(chǎn)品牌，房地產(chǎn)開發(fā)向高端住宅領(lǐng)域邁進(jìn)；海爾·臨天下新城行政中心景觀湖西側(cè)項(xiàng)目，打造新城中央高端居住區(qū)海爾臨天下共分三期：一期由56棟別墅組成，二期由14棟高層組成，三期由公寓和商業(yè)組成。一期共推出56棟別墅，153套。目前均價(jià)：聯(lián)排別墅均價(jià)13000元/㎡，雙拼別墅均價(jià)22000元/㎡。銷售速度：尾房銷售，高層預(yù)計(jì)2011年下半年推出。項(xiàng)目賣點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)資源：東臨五洲湖，景觀優(yōu)美，驅(qū)車5分鐘，南至祊河，東至沂河，北至柳青河；優(yōu)越地理位置：項(xiàng)目緊鄰北城新區(qū)新市政中心，核心位置；強(qiáng)勢(shì)品牌：海爾集團(tuán)雄厚的資金、國(guó)際化的優(yōu)質(zhì)信譽(yù)深入人心。一期二期海爾地產(chǎn)81榮盛地產(chǎn)，09年進(jìn)入臨沂市場(chǎng)，發(fā)展迅速，目前在開發(fā)項(xiàng)目為香醍榮府與錦繡外灘榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱“榮盛發(fā)展”）成立于1996年，注冊(cè)資金約14.34億元，一直致力于中等規(guī)模城市地產(chǎn)開發(fā)，通過專業(yè)化經(jīng)營(yíng)與高檔產(chǎn)品品質(zhì)詮釋現(xiàn)代人居住理念。

香醍榮府錦繡外灘編號(hào)樓盤名稱總建面（萬平米）物業(yè)類型均價(jià)（元/平米）1香醍榮府15萬㎡別墅、洋房洋房5600元/㎡別墅11000元/㎡2錦繡外灘一期30萬㎡高層、洋房、別墅、商業(yè)未銷售山東榮盛富翔地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱榮盛富翔），是榮盛發(fā)展在臨沂設(shè)立的合資項(xiàng)目公司，公司成立于2009年12月18日，注冊(cè)資本1億元人民幣，營(yíng)業(yè)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，公司自2009年成立以來，已有南坊、河?xùn)|等多處土地儲(chǔ)備，根據(jù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展需要，公司擬布局臨沂新區(qū)，打造戰(zhàn)略品牌。公司目前正在運(yùn)行的項(xiàng)目有“香醍榮府”、“錦繡外灘”住宅小區(qū)項(xiàng)目和高爾夫項(xiàng)目。擬打造臨沂高端親水社區(qū)和集運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、休閑、度假于一體的高爾夫生活平臺(tái)。

錦繡外灘首批占地1100余畝，目前正在建設(shè)的塞納榮府和沂河郡府兩個(gè)項(xiàng)目，塞納榮府占地面積18.7萬平米，總建筑面積30萬平方米。

榮盛地產(chǎn)82恒大地產(chǎn)，一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2011年登陸臨沂，以產(chǎn)品絕對(duì)高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，將對(duì)臨沂市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響配套先行；產(chǎn)品線所面對(duì)的客戶群為普通階層的消費(fèi)者，尤其是首置的客戶群；同時(shí)由于其也有一定的大面積房源，所以同樣適合普通的首改客戶群。精裝修；已形成成熟的精裝修產(chǎn)品開發(fā)模式，開發(fā)成本低；項(xiàng)目樓盤實(shí)景發(fā)售；恒大產(chǎn)品較為注重項(xiàng)目的裝修細(xì)節(jié)和品質(zhì)；產(chǎn)品開發(fā)特點(diǎn)恒大集團(tuán)是在香港聯(lián)交所主板上市，集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國(guó)際企業(yè)集團(tuán)，作為中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)、中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，恒大開發(fā)的樓盤采用低碳與環(huán)保技術(shù)設(shè)計(jì)建造，在中國(guó)十大房地產(chǎn)企業(yè)里價(jià)格最低、品質(zhì)較好，性價(jià)比高，被中國(guó)很多老百姓譽(yù)為“民生地產(chǎn)”。

恒大華府南坊項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：620畝（其中150畝為政府公益性景觀湖項(xiàng)目）容積率：5.0建筑面積：156萬㎡恒大地產(chǎn)83

第三部分

臨沂各板塊房地產(chǎn)發(fā)展臨沂各板塊界定及簡(jiǎn)述北城新區(qū)市場(chǎng)分析濱河板塊市場(chǎng)分析市中板塊市場(chǎng)分析河?xùn)|板塊市場(chǎng)分析城西板塊市場(chǎng)分析大學(xué)城周邊市場(chǎng)分析84一、臨沂各板塊界定及簡(jiǎn)述85河?xùn)|板塊依托濱河沿線豐富的河景資源產(chǎn)品包括多層、高層、別墅客戶主要以河?xùn)|區(qū)居民及九縣客戶為主住宅價(jià)格集中在3000—4000臨沂中低端住宅區(qū)臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需特征明顯，首次置業(yè)占40%。各區(qū)域板塊依托不同的資源條件，呈現(xiàn)明顯的板塊特征，從產(chǎn)品檔次、價(jià)格水平、客戶來源與認(rèn)知上存在較大差異。北城新區(qū)依托新市政資源產(chǎn)品包括洋房、高層和別墅等中高檔住宅客戶主要以蘭山區(qū)私營(yíng)企業(yè)主及公務(wù)員等高收入人群為主住宅價(jià)格集中在4500—5500臨沂城市中高端住宅區(qū)城西板塊依托老城區(qū)及批發(fā)市場(chǎng)和物流資源產(chǎn)品以多層、高層為主，有少量y洋房、別墅和公寓客戶主要以城西原著居民及附近批發(fā)市場(chǎng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主住宅價(jià)格集中在4000—4500臨沂中檔住宅區(qū)濱河板塊依托稀缺河景資源產(chǎn)品包括高層、別墅、洋房客戶主要以蘭山區(qū)居民、公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主等高收入人群為主住宅價(jià)格在3900—5250臨沂景觀住宅區(qū)市中板塊依托臨沂老城區(qū)資源產(chǎn)品包括高層、公寓、商業(yè)客戶主要以本地居民、公務(wù)員及外地投資客為主住宅價(jià)格在4000—7100臨沂老城區(qū)中高端住宅區(qū)板塊界定臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊特點(diǎn)分明，整體發(fā)展向好，目前高端物業(yè)主要集中在北城新區(qū)及蘭山區(qū)濱河沿線86片區(qū)價(jià)格特點(diǎn)：整體來看各區(qū)域價(jià)格呈上揚(yáng)趨勢(shì)，其中市區(qū)均價(jià)最高，5月份達(dá)到5103元/