傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的操作思路

上海，2011年1月傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商如何轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商?商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)曲線時(shí)間高速增長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)期減速期5年10年開(kāi)發(fā)連鎖化、品牌化群雄亂占資本為王、存量整理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量開(kāi)發(fā)商主體商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展路徑：傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商應(yīng)首先向平衡型開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變SOHO寶龍萬(wàn)達(dá)中糧、凱德置地資金存量要求持有比率單純銷(xiāo)售住宅與商業(yè)的平衡城市綜合體內(nèi)部的平衡資本+管理銷(xiāo)售型平衡型專(zhuān)業(yè)型能力體系商業(yè)地產(chǎn)涉及到房地產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)以及金融三個(gè)領(lǐng)域，涉及到更多的利益主體，體系相對(duì)比較復(fù)雜房地產(chǎn)：建筑要求；設(shè)備/機(jī)電要求；建筑開(kāi)發(fā)周期；建安成本；商業(yè)：業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)；收入模式；費(fèi)用結(jié)構(gòu)；盈利狀況；金融：融資方式；盈利模式；財(cái)務(wù)分析；消費(fèi)者供貨商商行設(shè)計(jì)單位經(jīng)營(yíng)商家投行施工單位專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈利益格局相對(duì)復(fù)雜商業(yè)物業(yè)商家1商家2商家3商家n目標(biāo)消費(fèi)者商品或服務(wù)流水租金業(yè)主/投資者消費(fèi)者供貨商銀行等資金提供者策劃?rùn)C(jī)構(gòu)施工單位招商機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)單位投行使用者轉(zhuǎn)型策略開(kāi)發(fā)思路資金準(zhǔn)備組織機(jī)制建立定制化開(kāi)發(fā)模式放棄銷(xiāo)售的誘惑持有有升值價(jià)值的物業(yè)追求管理與資本的互動(dòng)盤(pán)點(diǎn)存量項(xiàng)目管理好現(xiàn)金流開(kāi)拓新的融資渠道新的獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)招聘或合作建立商業(yè)團(tuán)隊(duì)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管控體系針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的激勵(lì)體系傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)需做好如下的準(zhǔn)備與轉(zhuǎn)變建立定制化開(kāi)發(fā)的模式前期市場(chǎng)定位策劃中期商業(yè)顧問(wèn)與招商代理后期運(yùn)營(yíng)管理確定盈利模式市場(chǎng)調(diào)查及研究市場(chǎng)定位商家組合規(guī)劃租金及財(cái)務(wù)測(cè)算商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議獲得土地建筑設(shè)計(jì)研討建筑概念與方案設(shè)計(jì)主力店招商店鋪規(guī)劃市場(chǎng)推廣全面招商試營(yíng)業(yè)商業(yè)管理物業(yè)管理資產(chǎn)管理前期手續(xù)辦理初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程施工及管理竣工及內(nèi)裝正式開(kāi)業(yè)投資研究123456789111316181921101214151720222324持有型商業(yè)地產(chǎn)的盈利邏輯消費(fèi)者商家/品牌商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)銷(xiāo)售額毛租金NOIMax（保底租金，6%～30%）30%～40%經(jīng)營(yíng)費(fèi)用吸引的人流量×目標(biāo)客群比率×消費(fèi)概率×客單價(jià)折扣、刷卡扣費(fèi)初始投資8萬(wàn)×0.65×0.4×200×365=15億元15×95%=14億元Max（3.2億，14×15%=2.1億元）=3.2億元3.2×65%=2億元回報(bào)率2億/20億=10%西單大悅城持有型商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值1：穩(wěn)定收益，穩(wěn)定股價(jià)，有更高的比價(jià)（P/E）香港房地產(chǎn)相關(guān)公司2010年2月至7月股價(jià)圖1.新世界發(fā)展包括基建、開(kāi)業(yè)及少量物業(yè)2.新世界中國(guó)主要是持有型物業(yè)3.新世界百貨主要是百貨經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)短缺期的主導(dǎo)效率點(diǎn)市場(chǎng)過(guò)剩期的主導(dǎo)效率點(diǎn)資本效率管理效率持有型商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值2：資本與管理的互動(dòng)，通過(guò)大資本的杠桿，放大商業(yè)管理效率提升的價(jià)值，在資本市場(chǎng)獲得溢價(jià)與循環(huán)控制成本大資本投入管理提升精細(xì)化管理1%NOI回報(bào)率提升20倍倍乘20%增值中糧置業(yè)的案例：300億的投入，300億的增值8萬(wàn)×0.65×0.4×200×365=15億元Max（3.2億，14×15%=2.1億元）=3.2億元3.2×65%=2億元西單大悅城20億元初始投入銷(xiāo)售額毛租金NOIREITS收益率5%REITS價(jià)值2億NOI/5%=40億30億元中糧置業(yè)7個(gè)大悅城300億元5%30億NOI/5%=600億中糧置業(yè)2007年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，到2011年7家大悅城，2011年準(zhǔn)備香港上市。資本與管理互動(dòng)的開(kāi)發(fā)思路：應(yīng)能樹(shù)立一些如資本對(duì)接的理念盡可能不利用散售來(lái)解決融資問(wèn)題，盡可能保證產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，在中國(guó)只有產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一才能保證業(yè)態(tài)的統(tǒng)一，商業(yè)才有持有價(jià)值；開(kāi)發(fā)城市綜合體，利用可快速回現(xiàn)產(chǎn)品（住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)街）來(lái)平衡項(xiàng)目資金（第三代萬(wàn)達(dá)模式）；利用商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸，后轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的方式作為資金不足的彌補(bǔ)方式（民生銀行這方面的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)得很好）；盡可能招進(jìn)品牌商家，可能要適當(dāng)放棄眼前的短期利益；有防水養(yǎng)魚(yú)的心態(tài)，低起始租金預(yù)期，高運(yùn)營(yíng)投入，保留物業(yè)長(zhǎng)期增值的潛力；公募起步階段存量公募發(fā)展階段私募公募成熟階段私募如有需要，初期在資本市場(chǎng)為持有項(xiàng)目募資開(kāi)發(fā)資金上市公司收購(gòu)部分商業(yè)資產(chǎn)，提高上市公司收益穩(wěn)定性完整意義的REIT，為核心資產(chǎn)獨(dú)立上市融資以開(kāi)發(fā)商的資金存量，包括新地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售回籠資金，有計(jì)劃地配置到持有型商業(yè)中去。向境內(nèi)外機(jī)構(gòu)募集私募基金。以CapitalCall形式募集資金(LP先簽訂投資協(xié)議，但主要資金要等GP發(fā)現(xiàn)滿(mǎn)足事先約定的投資準(zhǔn)則的目標(biāo)后，才真正投入基金)以BlindPool形式募集資金，即LP先把資金交給GP托管，然后全權(quán)負(fù)責(zé)尋找項(xiàng)目投資。取得金融牌照，形成國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者融資能力資金安排：初期利用自身資本存量，銷(xiāo)售與持有的平衡，后期可考慮引入戰(zhàn)略合作者，時(shí)刻保持現(xiàn)金流的安全重塑管理激勵(lì)體系：關(guān)注長(zhǎng)期成長(zhǎng)性的考核+年薪制合理制定投資構(gòu)架，管理模式從機(jī)制上進(jìn)行考慮，包括激勵(lì)安排，參股等方式合理經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略制定建立在市場(chǎng)，行業(yè)研究的基礎(chǔ)上同時(shí)要借助第三方咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)財(cái)務(wù)，預(yù)算管理與監(jiān)控資金流動(dòng)及賬戶(hù)體系的設(shè)計(jì)預(yù)算報(bào)告（年度）的審核執(zhí)行報(bào)告（月度，季度，年度）的審核特殊事件處理，如預(yù)算超支，突發(fā)事件等對(duì)物業(yè)組合的評(píng)估體系執(zhí)行能力評(píng)估：預(yù)算計(jì)劃的執(zhí)行情況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：以相對(duì)市場(chǎng)公允水準(zhǔn)來(lái)公平評(píng)價(jià)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)績(jī)服務(wù)質(zhì)量：終端租戶(hù)的意見(jiàn)調(diào)查物業(yè)評(píng)估：相對(duì)于市場(chǎng)的變化未來(lái)持續(xù)成長(zhǎng)的能力激勵(lì)體系財(cái)務(wù)預(yù)算管理的及時(shí)反饋評(píng)估內(nèi)容的反饋，獎(jiǎng)懲措施的制定發(fā)育組織能力：成立單獨(dú)的商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，以一個(gè)新的商業(yè)項(xiàng)目作為起點(diǎn)，逐步發(fā)育組織能力內(nèi)部管理體系培訓(xùn)體系開(kāi)發(fā)體系制度文化員工流程eBusinessIntegrator經(jīng)營(yíng)體系管理理念重視豆后期惱商業(yè)嘉運(yùn)營(yíng)搬管理泉，未光雨綢霧繆建勤立團(tuán)促隊(duì)與民體系以標(biāo)掉準(zhǔn)化噴的管慈理體免系，股推動(dòng)節(jié)所管裙理商剃業(yè)物品業(yè)的應(yīng)業(yè)績(jī)?cè)谔嵘睾蛢r(jià)對(duì)值最仇大化商業(yè)繪管理推廣品牌訪管理市場(chǎng)芹推廣促銷(xiāo)藥管理廣告睛位管陣?yán)磉\(yùn)營(yíng)服務(wù)巴品質(zhì)致監(jiān)督消費(fèi)哈環(huán)境乳優(yōu)化賣(mài)場(chǎng)漸規(guī)劃本管理業(yè)