2023年房地產(chǎn)估價師《估價原理與方法》重點考試題庫模考提分題

地區(qū):_________________編號:_________________姓名:_________________學(xué)校:_________________ 密封線 地區(qū):_________________編號:_________________姓名:_________________學(xué)校:_________________ 密封線 密封線 2023年估價原理與方法題庫題號一二三四五六閱卷人總分得分注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、地區(qū)、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。A卷（第I卷）第I卷（考試時間:120分鐘）一、單選題1、“從陰引陽，從陽引陰，以右治左，以左治右”是在下列哪項觀念指導(dǎo)下的治療原則A.整體觀念B.辨證論治C.知常達(dá)變D.陰平陽秘答案：A本題解析：局部病變常是整體病理變化在局部的反映，故治療應(yīng)從整體出發(fā)，在探求局部病變與整體病變的內(nèi)在聯(lián)系的基礎(chǔ)上確立適當(dāng)?shù)闹委熢瓌t和方法?！皬年幰?，從陽引陰，以右治左，以左治右”，“病在上者下取之，病在下者高取之”，都是在整體觀念指導(dǎo)下確立的治療原則。2、房地產(chǎn)交換代價的價格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為（）。A.交換價格B.交換價值C.源泉價格D.市場價格答案：C本題解析：房地產(chǎn)同時有兩種價格：①其本身有一個價格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價格，即買賣價格，也稱為交換代價的價格，通常簡稱價格；②使用其一定時間的價格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價格，即租賃價格，又稱為使用代價的租金，通常簡稱租金。房地產(chǎn)價格又有廣義的價格（包括買賣價格和租賃價格）和狹義的價格（僅指買賣價格）之分。3、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降，對收益性房地產(chǎn)來說，開征（）會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。A.房產(chǎn)稅B.契稅C.營業(yè)稅D.土地增值稅答案：A本題解析：增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，比如開征房產(chǎn)稅，實際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機，從而會減少房地產(chǎn)需求，還會減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會使房地產(chǎn)價格下降。對收益性房地產(chǎn)來說，房產(chǎn)稅會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。反之，減免房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格上漲。4、運用假設(shè)開發(fā)法估價，對于資金的時間價值（）。A.不必考慮B.根據(jù)實際情況而定C.必須考慮D.無法確定答案：C本題解析：房地產(chǎn)特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期一般較長，其待開發(fā)房地產(chǎn)的購置價款、后續(xù)開發(fā)的各項支出、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時間相隔較長。因此，運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)考慮資金的時間價值。5、下列除哪項外均是氣和津液的關(guān)系A(chǔ).氣能載津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津答案：A本題解析：氣和津液的關(guān)系包括：(1)氣能生津：經(jīng)過脾胃運化、小腸分清泌濁、大腸主津等一系列臟腑氣化后，津液方生成和正常輸布。其中脾胃之氣是關(guān)鍵。(2)氣能行津：津液在體內(nèi)的輸布、排泄都需要氣的運動來完成。“治痰先治氣”是其具體應(yīng)用。(3)氣能攝津：氣通過有節(jié)控制、維持體內(nèi)津液量的恒定。例如，衛(wèi)氣對汗的固攝，腎氣對尿液的儲存。(4)津能載氣：血脈之外，氣必須依賴津液的載托。例如，中暑大汗后乏力是因“氣隨津脫”。(5)津能生氣：津液在輸布中，因受臟腑陽氣的蒸騰溫化可化氣，促進(jìn)正常的生理活動。6、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。A.500B.750C.800D.1000答案：C本題解析：利用資本化率將未來收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的公式為：V＝NOI/R。式中，V為房地產(chǎn)價值，NOI為房地產(chǎn)未來第一年凈收益，R為資本化率。則本題中，該寫字樓用地的價格＝（108－0.04×540）÷10.8%＝800（萬元）。7、在賣方市場下，成交價格會偏向買方（）。A.最低賣價B.最高買價C.最低買價D.最高賣價答案：B本題解析：賣方和買方通常只知道該區(qū)間中自己的那一端，并都試圖了解對方的那一端（但通常不成功）。實際的成交價將落在這個區(qū)間之中，至于是剛好為賣方最低要價或買方最高出價還是在兩者中間或其他位置，取決于買賣雙方相對的議價能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)市場是處于買方市場還是賣方市場。買方市場是房地產(chǎn)供大于求，買方處于有利地位并對價格起主導(dǎo)作用的市場。賣方市場是房地產(chǎn)供不應(yīng)求，賣方處于有利地位并對價格起主導(dǎo)作用的市場。在買方市場下，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，成交價會偏向買方最高出價。8、在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價格，如（）。A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價B.商品房售價C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補償D.房屋火災(zāi)保險答案：D本題解析：建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態(tài)上與土地連為一體，但有時根據(jù)需要或按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)把它單獨看待，只評估其中建筑物的價值。例如，在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時評估其保險價值，災(zāi)害發(fā)生后評估其損失，為會計上計算建筑物折舊服務(wù)的估價等，通常只單獨評估建筑物的價值。9、下列哪項不是治標(biāo)與治本的運用方法A.急則治其標(biāo)B.緩則治其本C.標(biāo)本兼治D.先安未受邪之地答案：D本題解析：治標(biāo)與治本的運用方法：急則治其標(biāo)、緩則治其本、標(biāo)本兼治。10、某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補償為2.02%，管理負(fù)擔(dān)補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產(chǎn)的報酬率為()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%答案：C本題解析：[知識點]報酬率的求取方法11、可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是（）。A.同處于一個行政規(guī)劃區(qū)B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境D.同處于公平競爭的地區(qū)答案：B本題解析：可比實例與估價對象應(yīng)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)。所謂同一供求范圍，又稱同一供求圈、同一市場，是指與估價對象有一定的替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。12、參與津液的輸布，不參與津液排泄的是A.脾B.胃C.腎D.肝答案：D本題解析：脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。津液的排泄主要通過尿液和汗液，少數(shù)通過呼氣和糞便來完成。此主要和腎、肺、脾生理功能有關(guān)。津液生成：胃、小腸、大腸、脾。脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。血運正常相關(guān)臟腑功能心、肺、肝、脾、腎。氣能攝血主要體現(xiàn)在脾氣的統(tǒng)血作用。這可體現(xiàn)在使用補氣藥治療大出血的臨床運用中。13、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07答案：D本題解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。超額持有成本的現(xiàn)值＝2.5/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝23.57（萬元），無效成本＝50×1500＝7.5（萬元）。采用重建成本的功能過剩折舊＝無效成本＋超額持有成本的現(xiàn)值＝7.5＋23.57＝31.07（萬元）。重置成本，沒有無效成本的問題。P325。14、在房地產(chǎn)估價中，將農(nóng)地視為（）。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火災(zāi)保險答案：A本題解析：按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為：①生地；②毛地；③熟地；④在建工程；⑤現(xiàn)房。其中，生地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如農(nóng)地、荒地。15、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補地價（）萬元。A.78B.882C.1210D.1272答案：D本題解析：補地價計算如下：補地價（總價）＝（新樓面地價×新容積率－舊樓面地價×舊容積率）×土地面積。代入本題數(shù)據(jù)可得：補地價＝3000×（5×960－0.8×700）＝1272（萬元）。16、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍答案：C本題解析：征用耕地的的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每1個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍，但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。17、發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱答案：A本題解析：表寒里熱，如先有表寒未罷，又人里化熱，或先有里熱之人，復(fù)感風(fēng)寒之邪，主要表現(xiàn)為惡寒發(fā)熱、頭痛、身痛、口渴引飲、心煩，咳喘痰黃，舌紅苔薄等。表熱里寒，如素體陽氣不足之人，復(fù)感風(fēng)熱之邪，出現(xiàn)發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃。上熱下寒指患者在同一時間內(nèi)，上部表現(xiàn)為熱，下部表現(xiàn)為寒的證候。如既見胸中煩熱，頻欲嘔吐的上熱證，又見腹痛喜暖，大便稀薄的下寒證，即屬此類病證。上寒下熱指患者在同一時間內(nèi)，上部表現(xiàn)為寒，下部表現(xiàn)為熱的證候，例如，胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤。18、人臥則血歸于A.心B.肝C.脾D.肺答案：B本題解析：肝調(diào)節(jié)血量：人動則血運于諸經(jīng)——全身各部得以濡養(yǎng)；人靜則血歸于肝臟——以備不時之需。五輪學(xué)說”：瞳仁屬腎，稱為水輪；黑睛屬肝，稱為風(fēng)輪；兩眥血絡(luò)屬心，稱為血輪；白睛屬肺，稱為氣輪；眼瞼屬脾，稱為肉輪。19、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。A.土地成本＋建設(shè)成本B.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用C.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值答案：C本題解析：開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有4種：①計算基數(shù)＝土地成本＋建設(shè)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率；②計算基數(shù)＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率；③計算基數(shù)＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率；④計算基數(shù)＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價），相應(yīng)的利潤率稱為銷售利潤率。20、某塊臨街深度100米、臨街寬度為25米的矩形土地的總價為100萬元，運用“四三二一”法則，其相鄰地塊的臨街深度為50米、臨街寬度為20米的矩形土地的總價為（）萬元。A.56B.72C.75D.90答案：A本題解析：本題考查的是路線價法計算臨街土地價值或價格。＝100×70%×20/25＝56（萬元）。P371。21、男子腎氣衰，發(fā)墮齒槁是A.四七B.三七C.三八D.五八答案：D本題解析：《素問·上古天真篇》是記載了人生長、發(fā)育、衰老過程的重要篇章?？己祟l率高。難度不大。容易混亂的是第三到第五個七八年的生理變化，可以結(jié)合西醫(yī)的生理常識來記憶、鑒別。男子24左右、女子21歲左右是長智齒的時候，是再長高最后的可能；而30歲左右是人狀態(tài)的高峰，可見“四七筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯，四八筋骨隆盛，肌肉滿壯?！笔O而衰，故五七、五八以后人開始衰弱，只是脫離為困擾而已。正氣久衰到在六七、六八時，頭發(fā)、面部開始變色。西醫(yī)也統(tǒng)計出，男女絕育分別是49、60歲左右，恰好是七七和八八精少、天癸竭的時候。22、路線價法與一般的比較法主要的不同點不包括（）。A.利用路線價法求取街道兩側(cè)的土地價值時不進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”和“市場狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“交易情況修正”B.利用路線價法求取街道兩側(cè)的土地價值時不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”C.先對多個“可比實例價格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不是先分別對每個“可比實例價格”進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街道兩側(cè)的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值答案：A本題解析：路線價法與一般的比較法主要有三點不同：①利用路線價求取臨街土地價值或價格時不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；②先對多個“可比實例價格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，而不是先分別對每個“可比實例價格”進(jìn)行修正和調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合；③利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”，即所有臨街土地的價值或價格，而不是僅評估出一個估價對象的價值或價格。23、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列對“和”與“不同”的理解正確的是A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗爭性D.“和”是指矛盾的對立統(tǒng)一，“不同”是指矛盾的特殊性答案：D本題解析：矛盾的同一性和斗爭性是矛盾的兩種基本屬性，矛盾的同一性是指矛盾雙方相互依存、相互貫通的性質(zhì)和趨勢。矛盾的斗爭性是矛盾的對立面之間相互排斥、相互分離的性質(zhì)和趨勢。同一性和斗爭性關(guān)系是相互聯(lián)結(jié)、相互制約的，同一是對立中的同一，斗爭是同一中的斗爭。“君子和而不同”，“和”就是指矛盾的對立統(tǒng)一，矛盾著的對立面相互依存，互為存在的前提，并共處于一個統(tǒng)一體中。矛盾的普遍性原理是指矛盾存在于一切過程中，并貫穿于一切過程的始終，即矛盾無時不有、矛盾無處不在，舊的矛盾解決了，新的矛盾又產(chǎn)生，事物始終是在矛盾中運動。矛盾普遍存在，但不同事物的矛盾又是具體的、特殊的。矛盾的特殊性是指矛盾著的事物及其每一個側(cè)面都各有其特點。“君子和而不同”，“不同”是指矛盾的特殊性，不同事物的矛盾各有其特點。所以，選項D正確。選項A、B、C都沒有準(zhǔn)確把握“君子和而不同”的真正含義，故不能選。因此，正確答案是D。24、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%；若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659答案：D本題解析：依題意，可根據(jù)公式：賣方實際得到的價格=正常成交價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費或買方實際付出的價格=正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費，代人數(shù)值可得。25、土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D.額外的利益或好處答案：C本題解析：一宗房地產(chǎn)的權(quán)益通常包括以下方面：①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。例如，擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)。②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。一宗房地產(chǎn)上可能同時有多個房地產(chǎn)權(quán)利，常見的是設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)或地役權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。例如，房地產(chǎn)使用管制（如對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制）、相鄰關(guān)系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。④額外的利益或好處。例如，住宅帶有上學(xué)指標(biāo)（如學(xué)區(qū)房）、可落戶口，屋頂或外墻面可租售給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟(jì)收入。⑤相關(guān)債務(wù)，即那些通常只認(rèn)房地產(chǎn)而不認(rèn)人的債務(wù)，如拖欠的建設(shè)工程價款、物業(yè)費、供暖費、水電費、房產(chǎn)稅等。26、從理論上講，在為交易服務(wù)的估價中，一個良好的評估價值等于（）。A.賬面價格和市場價格B.理論價格和成交價格C.原始價格和投資價格D.正常成交價格即市場價格答案：D本題解析：評估價值雖然不是實際成交價格，但在為交易服務(wù)的估價中，它與成交價格有著密切關(guān)系。要求評估的是合理的價值或價格，而實際評估出的可能是帶有估價師個人主觀因素的價值或價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上交易的成交價格不同。但從理論上講，在為交易服務(wù)的估價中，一個良好的評估價值應(yīng)等于正常成交價格，即等于市場價格。27、房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采?。ǎ┑姆绞街Ц?。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期為最后期限一次付清答案：C本題解析：房地產(chǎn)交易金額較大，許多成交價格采取分期付款方式支付。而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實際價格也會有所不同。28、“入上齒中”的經(jīng)絡(luò)是A.手陽明大腸經(jīng)B.足陽明胃經(jīng)C.手太陽小腸經(jīng)D.足太陽膀胱經(jīng)答案：B本題解析：暫無解析29、“……陽氣衰竭于上，面焦，發(fā)鬢頒白……”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七答案：B本題解析：暫無解析30、“治痰先治氣”是的()具體應(yīng)用。A.氣能行津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津答案：A本題解析：氣和津液的關(guān)系包括：(1)氣能生津：經(jīng)過脾胃運化、小腸分清泌濁、大腸主津等一系列臟腑氣化后，津液方生成和正常輸布。其中脾胃之氣是關(guān)鍵。(2)氣能行津：津液在體內(nèi)的輸布、排泄都需要氣的運動來完成?！爸翁迪戎螝狻笔瞧渚唧w應(yīng)用。(3)氣能攝津：氣通過有節(jié)控制、維持體內(nèi)津液量的恒定。例如，衛(wèi)氣對汗的固攝，腎氣對尿液的儲存。(4)津能載氣：血脈之外，氣必須依賴津液的載托。例如，中暑大汗后乏力是因“氣隨津脫”。(5)津能生氣：津液在輸布中，因受臟腑陽氣的蒸騰溫化可化氣，促進(jìn)正常的生理活動。31、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。A.交通B.用途C.環(huán)境D.樓層答案：B本題解析：房地產(chǎn)的區(qū)位可以分為位置、交通、環(huán)境和配套設(shè)施四個方面來認(rèn)識。32、下列房地產(chǎn)估價機構(gòu)的行為中，錯誤的是（）。A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評估收費標(biāo)準(zhǔn)收取評估費B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)C.聘請其他專業(yè)機構(gòu)參與完成一項以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)答案：D本題解析：D項，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)對估價活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私予以保密；應(yīng)妥善保管估價委托人提供的資料，未經(jīng)估價委托人同意，不得擅自將其提供給其他個人和單位。33、關(guān)于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果答案：A本題解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。選項A錯誤，任何時候都是將可比實例修正為估價對象。34、在運用多元回歸分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，其中的自變量和因變量分別為（）。A.房地產(chǎn)價值或價格；影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素B.影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素；房地產(chǎn)價值或價格C.所有被估價房地產(chǎn)價值或價格；影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素D.影響房地產(chǎn)成交價格的若干因素；各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格答案：B本題解析：多元回歸分析法是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價值或價格作為因變量，把影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素作為自變量，設(shè)定多元回歸模型，搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗，確定多元回歸模型，利用該模型計算出各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法。35、某商品住宅項目開發(fā)利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%答案：B本題解析：開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或業(yè)主、建設(shè)單位）的利潤，而不是建筑施工企業(yè)的利潤。建筑施工企業(yè)的利潤已包含在建筑安裝工程費等費用中。成本利潤率的計算基數(shù)＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息，即：成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息）本題中，該商品住宅項目的成本利潤率＝300/（600＋900＋50＋60＋150）＝17.05%。36、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77答案：C本題解析：土地單價＝（開發(fā)區(qū)用地取得總成本＋土地開發(fā)總成本＋總管理費用＋總銷售費用＋總投資利息）/（開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本＝{300000000＋300000000×[（1＋7.2%）0.5－1]}/（1000×1000×65%）＝477.87（元/m2）。37、哪個臟腑的功能影響舌的功能A.腎B.心C.肝D.脾答案：B本題解析：舌為心之苗。舌的功能有賴于心主血脈和心主神志的生理功能。脾在液為涎《素問·宣明五氣篇》說：“脾為涎”，故有“涎出于脾而溢于胃”之說。在正常情況下．涎液上行于口，但不溢于口外。38、在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，下列不屬于對周圍環(huán)境的描述的是（）。A.自然環(huán)境B.人文環(huán)境C.景觀D.施工環(huán)境答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況的描述。周圍環(huán)境描述包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。39、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價為2400元/m2。現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時商業(yè)用地的樓面地價為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補繳地價（）萬元。A.1000B.3000C.3800D.4400答案：D本題解析：新容積率＝（5000×1.5＋2500）/5000＝2.0，則該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補繳地價為：（5600×2－2400）×5000＝4400（萬元）。40、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗?fàn)幎鸬臋C體陰陽失調(diào)、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是A.病B.證C.癥D.主訴答案：A本題解析：病，即疾病，是致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗?fàn)幎鸬臋C體陰陽失調(diào)、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整的生命過程。41、關(guān)于地租測算的說法，錯誤的是（）。A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本的利息B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時，扣除項目應(yīng)包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費用答案：D本題解析：各種未耕地的地租是由具有同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租決定的：未耕地的地租＝同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租－開墾費用的利息；地租＝房租－房屋折舊費－維修費－管理費－投資利息－保險費－房地產(chǎn)稅－租賃費用－租賃稅費－利潤。42、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，（）屬于擔(dān)保物權(quán)。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)答案：C本題解析：擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。43、津液在體內(nèi)流注輸布的通道是A.經(jīng)絡(luò)B.腠理C.三焦D.脈道答案：C本題解析：三焦為“決瀆之官”，氣為水母，氣能化水布津，三焦對水液有通調(diào)決瀆之功，是津液在體內(nèi)流注輸布的通道。故選C。44、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價地位的是（）。A.《物權(quán)法》B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》C.《國有土地上房屋征收與補償條例》D.《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》答案：B本題解析：1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度?！钡谖迨艞l規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度?！边@兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價法律地位，使房地產(chǎn)估價成為國家法定制度。45、已知某房地產(chǎn)價格為900元/m2，需求量為100萬m2，當(dāng)價格為1000元/m2時，需求量為90萬m2，則需求價格彈性為()。A.10B.9C.1D.0.9答案：C本題解析：價格變化的百分比＝?需求量變化的百分比＝?需求的價格彈性＝146、在運用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的（）進(jìn)行移動平均。A.平均速度B.周期長度C.經(jīng)濟(jì)壽命D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命答案：B本題解析：移動平均法是對原有價值、價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價值、價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價值、價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價值、價格變動的基本發(fā)展趨勢。在運用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進(jìn)行移動平均。47、價值時點實質(zhì)上是由（）決定的。A.估價委托人B.估價方法C.估價目的D.估價對象答案：C本題解析：價值時點過去稱為估價時點，是所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的某一特定時間。價值時點不是可以隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。48、在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由（）決定的。A.估價委托人B.估價方法C.注冊房地產(chǎn)估價師D.估價目的答案：D本題解析：在具體的一個估價項目中，價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或未來，是由估價目的決定的，并且所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也會有所不同。49、某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%答案：B本題解析：建筑密度＝建筑基底總面積÷建筑用地面積×100%＝65%。50、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍答案：C本題解析：征用耕地的的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每1個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍，但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。51、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/m2，土地重新購置價格為4800元/m2，建筑物重置價格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。A.800B.878C.896D.1129答案：A本題解析：建筑物折舊總額＝建筑物重新購建價格－建筑物市場價值＝建筑物重置價格－（房地產(chǎn)市場價格－土地重新購建價格）＝3200×2－（5200×2－4800×1）＝800（萬元）。52、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔(dān)。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28答案：D本題解析：建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：①統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)；④統(tǒng)一計價單位。由于交易稅費均由買方承擔(dān)，合同約定成交價就是賣方實得金額，正常負(fù)擔(dān)下的價格＝賣方實得金額＋應(yīng)由賣方繳納的稅費，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價格：[60＋40/（1＋6%）]＋8/（1＋6%）＝105.28（萬元）。53、由土地凈收益求取土地價值時，土地價值等于土地凈收益與（）的比值。A.綜合資本化率B.土地資本化率C.報酬率D.建筑物資本化率答案：B本題解析：凈收益與資本化率的匹配包括由土地凈收益求取土地價值，其計算公式為：土地價值＝土地凈收益÷土地資本化率。其中，土地資本化率是求取土地價值時應(yīng)采用的資本化率。這時對應(yīng)的凈收益應(yīng)是土地產(chǎn)生的凈收益（即僅歸屬于土地的凈收益），不包含建筑物帶來的凈收益。54、城市租金支付能力由高到低排序正確的是（）。A.零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅B.專業(yè)服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅C.批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、高密度多層住宅D.輕工業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅答案：A本題解析：城市內(nèi)不同用途的地租支付能力如圖3-1所示：圖3-1城市內(nèi)不同用途的地租支付能力55、相似的房地產(chǎn)之間之所以價格相互牽掣、相互接近，是因為相似的房地產(chǎn)之間具有（）。A.異質(zhì)性B.排他性C.替代性D.互補性答案：C本題解析：根據(jù)替代原則，在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。這種相似的房地產(chǎn)之間價格相互牽掣的結(jié)果，使它們的價格相互接近。56、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00答案：C本題解析：運用收益法原理，當(dāng)凈收益每年不變，收益年限有限時，收益現(xiàn)值的計算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]式中，A為凈收益；Y為報酬率；n為收益期限。根據(jù)題意，所造成的損失＝改造照明系統(tǒng)花費＋未來共增加的電費等運營費用＝30＋（5/8%）×[1－1/（1＋8%）30]＝86.29（萬元）。57、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500答案：A本題解析：該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為＝(300-50)×250＝62500(元)58、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置成本為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。A.43B.112.5C.123.3D.150答案：C本題解析：建筑物現(xiàn)值計算公式為：V＝C×q。式中，V代表建筑物的現(xiàn)值；C代表建筑物的重新購建成本；q代表建筑物的成新率（%）。凈收益不變，收益年限為無限年的收益法公式為：V＝A/Y。式中，凈收益每年不變?yōu)锳；報酬率為Y。本題中，建筑物的現(xiàn)值＝100×80%＝80（萬元）；土地的現(xiàn)值＝（10－1－80×8%）÷6%＝43.3（萬元）。該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值＝80＋43.3＝123.3（萬元）。59、價值時點通常的表示方法是（）。A.時、分、秒B.公歷年、月、日C.陰歷年、月、日D.進(jìn)行估價時的時間答案：B本題解析：在估價時必須先確定某個時間，這個時間應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。由估價目的決定的所評估的價值對應(yīng)的時間，稱為價值時點，并一般用公歷年、月、日表示。60、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5答案：D本題解析：在實際運用假設(shè)開發(fā)法估價時，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主（擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）繼續(xù)開發(fā)完成，還是要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，或是要被人民法院強制拍賣、變賣給他人開發(fā)完成。在這三種情形下，預(yù)測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的多少是不同的，從而測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值和價格是不同的。本題中通過比較法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為3年，該在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為2年。因為該在建工程要被人民法院強制拍賣，所以還應(yīng)加上辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限0.5年。綜上可知，該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為2.5年。61、替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果沒有不合理偏離（）在同等條件下的正常價格。A.同一城市房地產(chǎn)B.同樣用途房地產(chǎn)C.相同房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)答案：D本題解析：替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。62、已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風(fēng)險補償率為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，投資帶來的優(yōu)惠率為0.50%，利用累加法計算的報酬率為（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%答案：A本題解析：報酬率＝安全利率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負(fù)擔(dān)補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率＝3.31%＋2.23%＋1.32%＋1.42%－0.50%＝7.78%。63、威廉﹒阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式中，Pc表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本答案：B本題解析：本題考查的是地租理論及地租的測算。N：單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量；Pc：市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格。64、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間關(guān)系的說法錯誤的是（）。A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期B.建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同C.經(jīng)營期可具體化為銷售期和運營期D.經(jīng)營期可以準(zhǔn)確預(yù)測答案答案：D本題解析：AB兩項，開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設(shè)期又可分為前期和建造期。經(jīng)營期可根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式而具體化。C項，由于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式有出售、出租和自營，所以經(jīng)營期可具體化為銷售期（針對出售這種情況）和運營期（針對出租和自營兩種情況）。D項，建設(shè)期的預(yù)測要相對容易，經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測。65、（）是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳利用。A.權(quán)益原理B.收益遞增遞減原理C.適合原理D.均衡原理答案：D本題解析：均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。66、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價為（）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000答案：D本題解析：開發(fā)完成后的地價＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋銷售利潤＝（1000＋1500）×（1＋16%）＋100＝3000（元/m2）。67、路線價法的臨街深度價格修正率沒有（）。A.復(fù)合深度價格修正率B.單獨深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.累計深度價格修正率答案：A本題解析：臨街深度價格修正率有單獨深度價格修正率（即臨街深度價格遞減率）、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率。68、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結(jié)合體。A.實體、權(quán)益、區(qū)位B.實物、權(quán)益、區(qū)位C.實物、權(quán)利、位置D.實物、權(quán)益、位置答案：B本題解析：房地產(chǎn)通俗地說是指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。嚴(yán)謹(jǐn)意義上的房地產(chǎn)，是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。進(jìn)一步理解房地產(chǎn)的定義，一方面需要搞清楚什么是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物，另一方面還需要搞清楚什么是實物、權(quán)益和區(qū)位。69、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括()。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境答案：D本題解析：影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素主要有大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。70、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10答案：B本題解析：在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象狀況為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高或低的百分率為±R%（當(dāng)可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高時，為＋R%；低時，為－R%），則有：可比實例自身狀況下的價格×[1/（1±R%）]＝可比實例在估價對象狀況下的價格。本題中，可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)，因此其調(diào)整系數(shù)為：1/（1＋R%）＝1/（1＋9%）≈0.92。71、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為（）。A.7.65%B.8.75%C.9.42%D.10.19%答案：D本題解析：貸款月利率＝7.5%÷12＝0.625%，月抵押貸款常數(shù)計算如下：故綜合資本化率＝0.927%×12×70%＋8%×30%＝10.19%。72、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為（）萬元。A.98B.52C.54D.103答案：A本題解析：將建筑物重置成本減去落后功能重置成本，加上落后功能已提折舊，減去拆除落后功能費用，加上落后功能殘余價值，減去單獨增加先進(jìn)功能費用，加上隨同增加先進(jìn)功能費用，便直接得到了扣除功能落后折舊后的價值。本題中，該地塊總價＝400×2500＋50×200－150×200＝98（萬元）。73、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計，管理費率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價格為()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2答案：C本題解析：[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000＝1084(元/m2)74、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對于房地產(chǎn)估價來說，主要是從（）上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”。A.貨幣支付B.價值C.現(xiàn)象D.本質(zhì)答案：C本題解析：人們對價格有多種定義和解釋，其中最典型的是以下兩種：①價格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。②價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)；價值是凝結(jié)在商品中的一般的無差別的人類勞動或抽象的人類勞動。上述兩種價格定義，第一種講的是現(xiàn)象，第二種講的是本質(zhì)。由于房地產(chǎn)估價主要是從現(xiàn)象上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”，所以可將房地產(chǎn)價格定義為：和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價——貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。75、下列說法不正確的是A.七情內(nèi)傷，即喜、怒、憂、思、悲、恐、驚七種情志活動B.情志過激、持續(xù)不斷，則臟腑精氣陰陽失調(diào)、首先傷心神，再傷他臟，發(fā)為情志病C.七情損傷相應(yīng)之臟——過怒傷肝、過喜傷心、過思傷脾、過悲傷肺、過恐傷腎D.七情首先影響心神——情志之傷，雖五臟各有所屬，然求其所由，則無不從心而發(fā)答案：A本題解析：七情，即喜、怒、憂、思、悲、恐、驚七種正常的情志活動，是人體的生理和心理活動對外界環(huán)境刺激的不同反應(yīng)。當(dāng)七情過于強烈或持久刺激，超越人體的生理和心理適應(yīng)能力，導(dǎo)致機體臟腑精氣功能失調(diào)或人體正氣虛弱，對情志刺激的調(diào)節(jié)適應(yīng)能力低下，導(dǎo)致疾病發(fā)生或誘發(fā)時，因病起于內(nèi)，故稱七情內(nèi)傷。76、甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為70萬元，乙宗地價值為50萬元。合并后的房地產(chǎn)價值為150萬元。若乙宗地土地權(quán)利人購買甲地塊，下列最合理要價是（）萬元。A.70B.80C.90D.100答案：C本題解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。合理要價：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（萬元）。77、在估價機構(gòu)多、競爭激烈的情況下，（）通常是估價業(yè)務(wù)的主要來源。A.主動爭取B.主動接受C.被動爭取D.被動接受答案：A本題解析：本題考查的是受理估價委托。主動爭取，在估價機構(gòu)多、競爭激烈的情況下，“主動爭取”是估價業(yè)務(wù)的主要來源。78、一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價機構(gòu)B.估價師C.估價報告使用者D.估價委托人的估價需要答案：D本題解析：估價目的本質(zhì)上是由委托人的估價需要決定的，應(yīng)當(dāng)由委托人根據(jù)其估價需要提出。任何估價項目都有估價目的，估價目的可通過詢問委托人將要拿未來完成后的估價報告或估價結(jié)果去滿足何種需要、解決什么問題、交給誰使用或者由誰來認(rèn)可明確。79、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于A.怒則氣上B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下答案：A本題解析：七情影響臟腑氣機如下：(1)怒則氣上——過度憤怒，使肝氣橫逆上沖——頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥。(2)喜則氣緩——過喜使心氣渙散，神不守舍——精神不集中，甚則失神狂亂。(3)悲則氣消——過度悲憂，損傷肺氣——精神萎靡，氣短乏力。(4)恐則氣下——恐懼過度，使腎氣不固，氣泄于下——二便失禁，甚則遺精，昏厥。(5)驚則氣亂——心無所倚，神無所歸，慮無所定——心悸，驚恐不安。(6)思則氣結(jié)——思慮過度，使心神耗傷，脾氣郁結(jié)——脘腹脹滿，納呆便溏。80、當(dāng)新用途下的房地產(chǎn)價值減去改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)答案：C本題解析：當(dāng)估價對象已為某種利用時，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價前提作出下列之一的判斷和選擇：①維持現(xiàn)狀前提；②更新改造前提；③改變用途前提；④改變規(guī)模前提；⑤重新開發(fā)前提；⑥上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。其中，根據(jù)最高最佳使用原則，經(jīng)分析、判斷，以改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變用途的條件是：（新用途下的房地產(chǎn)價值－改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值。81、“益火補土”法適用于A.腎陽虛損證B.心腎陽虛證C.心脾兩虛證D.脾腎陽虛證答案：D本題解析：根據(jù)五行學(xué)說確定的治療原則和方法有：滋水涵木法、益火補土法、培土生金法、培土制水法、抑木扶土法、金水相生法、瀉南補北法、佐金平木法等。其中“益火補土法”是指溫腎陽以暖脾陽的一種治療方法，適用于腎式微，不能溫暖脾陽，或脾陽虛衰日久，累及腎陽亦虛的脾腎陽虛證，如五更泄瀉、下肢水腫等。故選D。82、有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理不包含（）。A.收益遞增遞減原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.適合原理答案：B本題解析：有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理包含：①收益遞增遞減原理，可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模；②均衡原理，可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模；③適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最佳利用。83、下列哪項不屬于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虛，治宜補法，實邪須攻，應(yīng)兼顧扶正老年慎瀉B.小兒多傷食或寒溫不調(diào)，慎用補法，勿投峻劑，藥量宜輕少年慎補C.婦女宜注意經(jīng)帶胎產(chǎn)等疾患D.春夏人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫答案：D本題解析：因人制宜是指，根據(jù)病人年齡、性別、體質(zhì)等特點，制訂治療用藥原則。84、對以買賣為目的的房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，當(dāng)租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響（）。A.應(yīng)考慮B.不考慮C.無所謂D.不大答案：A本題解析：如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制或已出租的房地產(chǎn)價值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金（簡稱合同租金、租約租金，即實際租金）與市場租金（房地產(chǎn)在市場上的平均租金，即客觀租金）差異的影響。但如果是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價。85、壯水之主，以制陽光的治法是A.瀉其陽盛，治熱以寒B.滋陰以制陽C.損其陰盛，治寒以熱D.扶陽以制陰答案：B本題解析：因陽虛不能制陰而致陰寒偏盛者，應(yīng)補陽以制陰，最終導(dǎo)致腎陽虛損，即王冰所謂“益火之源，以消陰翳”《素問·至真要大論》注語。《素問·陰陽應(yīng)象大論》稱之為“陰病治陽”。這里的“陰病”指的是陽虛則陰氣相對偏盛．治陽即補陽之意。若屬陰陽兩虛，則應(yīng)陰陽雙補。《素問·陰陽應(yīng)象大論》稱之為“陽病治陰”。這里的“陽病”指的是陰虛則陽氣相對偏亢，治陰即補陰之意。86、下列（）不是估價假設(shè)的作用。A.規(guī)避估價風(fēng)險B.保護(hù)估價報告使用者C.保護(hù)估價機構(gòu)和估價師D.保護(hù)估價機構(gòu)的管理者答案：D本題解析：估價假設(shè)是指針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。其作用有：①規(guī)避估價風(fēng)險，保護(hù)估價師和估價機構(gòu)；②告知、提醒估價報告使用者在使用估價報告時注意，保護(hù)估價報告使用者。87、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500答案：A本題解析：考點:分解法。該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值＝2500－100＝2400（萬元）。88、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現(xiàn)值為（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2答案：B本題解析：該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值計算為：（1800×5000－1500×2000）÷5000＝1200（元/m2）。即該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值為1200元/m2，比其重建價格1600元/m2低400元/m2。89、在采用數(shù)學(xué)方法求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，估價師還應(yīng)考慮一些不可量化的價值影響因素，同時可聽取有關(guān)專家的意見，對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)模ǎ亩_定最終的估價結(jié)果。A.調(diào)整B.取整C.認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果D.調(diào)整或取整或認(rèn)定該結(jié)果答案：D本題解析：在得出一個綜合測算結(jié)果后，還應(yīng)根據(jù)未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素，對綜合測算結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后確定最終的評估價值，特別是應(yīng)考慮一些不可量化的價值和價格影響因素。這是因為房地產(chǎn)價值和價格的影響因素眾多，許多因素對房地產(chǎn)價值或價格的影響難以反映在估價公式中，所以不能拘泥于估價公式的測算結(jié)果，還應(yīng)根據(jù)估價師的經(jīng)驗及其對房地產(chǎn)市場行情的深人了解，同時可聽取、參考有關(guān)專家的意見建議來把握最終的評估價值。當(dāng)確認(rèn)不存在未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素時，可直接將綜合測算結(jié)果確定為最終的評估價值。此外，最終評估價值的精度還應(yīng)滿足估價目的需要的精度，并應(yīng)將其誤差控制在合理范圍內(nèi)。90、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。A.在建工程抵押估價B.房地產(chǎn)損害賠償估價C.期房市場價值評估D.房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價答案：D本題解析：價值（估價）時點為過去的情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有異議而引起的估價鑒定或復(fù)核估價、重新估價中。A項屬于價值時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形。B項屬于價值時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況下的情形。C項屬于價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形。91、在某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常負(fù)擔(dān)下的價格的6%和3%，某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價格為（）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427答案：D本題解析：本題中，交易稅均由賣方承擔(dān)，則買方實付金額為2500元/m2；根據(jù)公式：正常負(fù)擔(dān)下的價格＝買方實付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費比率），該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價格為＝2500÷（1＋3%）＝2427.18（元/m2）。92、評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為10000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1200元/m2，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2），因乙別墅的周邊環(huán)境優(yōu)于甲別墅，在同等條件下，單價比甲別墅高3%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價值為（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737答案：A本題解析：本題考查的是交易情況修正的方法。[10000－（1200－1000）]×（100/103）＝9515（元/m2）。P193。93、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸答案：A本題解析：皮槁毛拔，癥名。是指皮膚枯槁不澤，毫毛脫落如拔掉之證。《素問·五臟生成篇》：“多食苦，則皮槁而毛拔?！狈沃髌っ?，肺氣耗傷，則皮毛失榮，而見本癥。故選A?！端貑枴の宀厣善啡眨骸岸嗍诚?，則脈凝泣而變色；多食苦，則皮槁而毛拔；多食辛，則筋急而爪枯；多食酸，則肉胝而唇揭；多食甘，則骨痛而發(fā)落，此五味之所傷也。故心欲苦，肺欲辛，肝欲酸，脾欲甘，腎欲咸，此五味之所合也。”94、天人相應(yīng)，四時脈象變化，如《素問·脈要精微論》所說：“秋日下膚”，則可見A.如魚之游在波B.泛泛乎萬物有余C.蟄蟲將去D.蟄蟲周密答案：C本題解析：暫無解析95、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費，買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費，則該家房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于()。A.2427元/m2B.2500元/m2C.2575元/m2D.2632元/m2答案：D本題解析：96、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡單、最常用的方法是（）。A.指數(shù)曲線趨勢法B.直線趨勢法C.二次拋物線趨勢法D.指數(shù)修勻法答案：B本題解析：數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法，其中最簡單的是直線趨勢法。運用直線趨勢法預(yù)測，估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價值或價格的時間序列散點圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。97、在采用數(shù)學(xué)方法求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，估價師還應(yīng)考慮一些不可量化的價值影響因素，同時可聽取有關(guān)專家的意見，對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)模ǎ亩_定最終的估價結(jié)果。A.調(diào)整B.取整C.認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果D.調(diào)整或取整或認(rèn)定該結(jié)果答案：D本題解析：在得出一個綜合測算結(jié)果后，還應(yīng)根據(jù)未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素，對綜合測算結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后確定最終的評估價值，特別是應(yīng)考慮一些不可量化的價值和價格影響因素。這是因為房地產(chǎn)價值和價格的影響因素眾多，許多因素對房地產(chǎn)價值或價格的影響難以反映在估價公式中，所以不能拘泥于估價公式的測算結(jié)果，還應(yīng)根據(jù)估價師的經(jīng)驗及其對房地產(chǎn)市場行情的深人了解，同時可聽取、參考有關(guān)專家的意見建議來把握最終的評估價值。當(dāng)確認(rèn)不存在未能在綜合測算結(jié)果中反映的價值或價格影響因素時，可直接將綜合測算結(jié)果確定為最終的評估價值。此外，最終評估價值的精度還應(yīng)滿足估價目的需要的精度，并應(yīng)將其誤差控制在合理范圍內(nèi)。98、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風(fēng)D.火答案：B本題解析：熱內(nèi)生：其性彌漫，臨床多全身彌漫性發(fā)熱征象．易耗傷陰液，多泛及全身?；鹜馐埽浩湫越Y(jié)聚，臨床多局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)或邪郁化火，其性炎上。暑為夏季主氣，乃火熱所化。暑為夏季主氣，乃火熱所化。主要發(fā)生于夏至以后．立秋以前。濕為長夏的主氣，也可見于其它季節(jié)。99、從（）年開始房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。A.1994B.1995C.2001D.2003答案：B本題解析：從1995年開始，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準(zhǔn)入資格考試，2002年之前原則上每兩年舉行一次，2002年之后每年舉行一次。100、采用定基價格指數(shù)時，進(jìn)行市場狀況修正的公式：可比實例在成交日期時的價格×價值時點的定基價格指數(shù)÷（）＝可比實例在價值時點的價格。A.某個固定日期的定基價格指數(shù)B.成交日期的定基價格指數(shù)C.當(dāng)年年底定基價格指數(shù)D.當(dāng)年年初定基價格指數(shù)答案：B本題解析：采用定基價格指數(shù)時，進(jìn)行市場狀況修正的公式為：可比實例在成交日期的價格×價值時點的定基價格指數(shù)÷成交日期的定基價格指數(shù)＝可比實例在價值時點的價格。101、比較法估價需要具備的條件是估價時點的近期有較多的（）。A.完全相同的房地產(chǎn)B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易C.類似房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的交易答案：C本題解析：比較法估價需要在價值時點的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價。102、如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也會超過其他人，這種超額的收入也被視為（）。A.剩余物現(xiàn)象B.地租現(xiàn)象C.高工資現(xiàn)象D.純粹的剩余物現(xiàn)象答案：B本題解析：西尼爾1836年在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)大綱》中把地租定義為，出于自然或偶然所自發(fā)地提供的收入，包括在體力或腦力方面具有非常能力所取得的特優(yōu)報酬。即如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人好或比別人多的工作，他的收入因此會超過其他人，這種超過一般工資部分的超額收入也應(yīng)視為地租。103、運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是（）。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤答案：D本題解析：在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此在運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須估算開發(fā)期中的利息和利潤。104、在人流量很小的地方建造商場，無論誰來建造該商場，都需要花費很多成本，但該商場卻不會有那么高的價值，這說明了（）。A.應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整B.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法估價進(jìn)行調(diào)整C.應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)在實際成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整答案：C本題解析：本題考查的是成本法概述。成本法估價時注意“逼近”，特別要注意下列3個問題：（1）應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本。實際成本也稱為個別成本，是購置估價對象的實際支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的實際支出及所得利潤。客觀成本也稱為正常成本，是購置估價對象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本；（2）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整；（3）應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。105、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查勘之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日答案：C本題解析：在實際中，多數(shù)估價項目是評估現(xiàn)在的價值，一般將估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查之日）確定為價值時點。在實際房地產(chǎn)抵押估價中，抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產(chǎn)在估價時假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，通常具體為估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查勘之日）。106、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸答案：A本題解析：皮槁毛拔，癥名。是指皮膚枯槁不澤，毫毛脫落如拔掉之證。《素問·五臟生成篇》：“多食苦，則皮槁而毛拔?！狈沃髌っ?，肺氣耗傷，則皮毛失榮，而見本癥。故選A?！端貑枴の宀厣善啡眨骸岸嗍诚蹋瑒t脈凝泣而變色；多食苦，則皮槁而毛拔；多食辛，則筋急而爪枯；多食酸，則肉胝而唇揭；多食甘，則骨痛而發(fā)落，此五味之所傷也。故心欲苦，肺欲辛，肝欲酸，脾欲甘，腎欲咸，此五味之所合也?！?07、房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與（）在空間方位和距離上的關(guān)系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.其他房地產(chǎn)或事物D.各種事物答案：C本題解析：房地產(chǎn)區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。具體的一宗房地產(chǎn)的區(qū)位，是該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。108、估價對象為總樓層6層的住宅樓中第4層的一套住宅，可比實例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實例的成交價格為5700元/m2，所有交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)，估價對象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第1層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價格差異系數(shù)見下表；6層住宅樓中第1層住宅價格為5層住宅樓中第1層住宅價格的98%，買方和賣方應(yīng)繳納的交易稅費分別為成交價格的3%和6%，除上述因素外，估價對象與可比實例的其他情況均相同，由可比實例成交價格求取的比較價值為（）元/m2。5層、6層住宅樓不同樓層的價格差異系數(shù)A.6280B.6408C.6881D.7021答案：C本題解析：具體計算如下：①將可比實例的樓層調(diào)整至估價對象樓層狀況下的價格：5700×（110%/95%）×（98%/100%）＝6468（元/m2）②本題中，所有稅費由買家承擔(dān)，則正常負(fù)擔(dān)下的價格為：新版章節(jié)練習(xí)，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫+考生筆記分享，實時更新，軟件，，賣方實得金額÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）＝6468÷（1－6%）＝6881（元/m2）。109、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。A.500B.750C.800D.1000答案：C本題解析：利用資本化率將未來收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的公式為：V＝NOI/R。式中，V為房地產(chǎn)價值，NOI為房地產(chǎn)未來第一年凈收益，R為資本化率。則本題中，該寫字樓用地的價格＝（108－0.04×540）÷10.8%＝800（萬元）。110、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質(zhì)是A.陽亢B.陽虛C.陰虛D.痰濕答案：B、D本題解析：暫無解析111、估價報告封面應(yīng)包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構(gòu)和（）。A.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價作業(yè)日期、估價報告編號B.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價時點、估價報告編號C.估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件D.估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號答案：A本題解析：封面（或扉頁）的基本要素包括：①估價報告名稱；②估價報告編號；③估價項目名稱；④估價委托人；⑤房地產(chǎn)估價機構(gòu)；⑥注冊房地產(chǎn)估價師；⑦估價報告出具日期。說明：新教材已將估價作業(yè)日期改為估價報告出具日期。112、資本化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?。A