地產(chǎn)獵頭必看：房地產(chǎn)成本職位尋訪技巧

如何尋找成本候選人成本控制的重要性成本控制管理很重要，有句話流行了十幾年，“賺錢不賺錢，全在預(yù)算員”說(shuō)的就是成本控制。成本和財(cái)務(wù)，一個(gè)管花多少錢，一個(gè)管怎么花錢。--------萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林?！袄麧?rùn)＝銷售收入－成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性?！笆″X就是賺錢”，誰(shuí)在成本管理領(lǐng)域走在前面，誰(shuí)就在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)!

我們決策前先搞一個(gè)目標(biāo)決策文件，也叫目標(biāo)責(zé)任制，這個(gè)文件大概分幾十個(gè)子項(xiàng)。決策文件不是說(shuō)簡(jiǎn)單定項(xiàng)目花多少錢，利潤(rùn)是多少，那是沒用的。我們分成很多子項(xiàng)，材料、裝飾，機(jī)電都很明確。一個(gè)決策文件做完，我們還有一次內(nèi)部做功課的過(guò)程，集團(tuán)的成本控制部和當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目公司老總、分管總裁再進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的交流，我們叫做功課。這次功課要求一個(gè)子項(xiàng)一個(gè)子項(xiàng)的和成本控制中心進(jìn)行交流，成本控制部和項(xiàng)目公司達(dá)成一致共同認(rèn)可才行。我們有幾項(xiàng)指標(biāo)是剛性的，不能超支：第一是工程成本；第二是營(yíng)銷成本；第三個(gè)管理成本。即使利潤(rùn)超額了，這幾項(xiàng)也不能超。如果超利潤(rùn)就可以超成本，有的公司就可以大把大把地花錢。你把成本降下來(lái)，可以多拿獎(jiǎng)金；把利潤(rùn)搞上去，也可以多拿獎(jiǎng)金，但有幾樣目標(biāo)是不能動(dòng)的。房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為以下幾個(gè)大部分：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、維修基金等。從上述成本費(fèi)用組成分析，成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。

招標(biāo)管理是項(xiàng)目工程成本管理重要的環(huán)節(jié)，通過(guò)施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。

工程建設(shè)成本控制概述工程建設(shè)成本控制，主要集中在工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工這兩個(gè)階段。雖然工程建設(shè)成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費(fèi)用的大小以及費(fèi)用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。因此，工程成本控制的方式是從項(xiàng)目的前期入手，在施工階段進(jìn)行重點(diǎn)控制，對(duì)項(xiàng)目工程成本管理實(shí)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)管理。通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制的總目標(biāo)。一房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為3部分：土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10％～15％。管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。二設(shè)計(jì)階段的成本控制

(一)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，它對(duì)工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，在設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對(duì)降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某國(guó)際大廈項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)地下停車場(chǎng)柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計(jì)，增加了約15％的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在此項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點(diǎn)，規(guī)劃成獨(dú)具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過(guò)提高對(duì)回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。

(二)實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)限額設(shè)計(jì)就是按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算，去控制施工圖的設(shè)計(jì)。實(shí)施限額設(shè)計(jì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，是控制設(shè)計(jì)“鍍金”的有效方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。設(shè)計(jì)不精、深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一大通病。迭也是直接導(dǎo)致工程造價(jià)增加的一大不確定因素。頻繁的設(shè)計(jì)變更帶來(lái)工程造價(jià)的失控。

(三)前期造價(jià)分析由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位來(lái)實(shí)現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程總費(fèi)用的1％左右，但正是這1％的設(shè)計(jì)費(fèi)用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費(fèi)用，由此可見，設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個(gè)項(xiàng)目投資中的重要性。在設(shè)計(jì)階段，造價(jià)人員的工作重點(diǎn)是通過(guò)造價(jià)分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價(jià)值工程原理選擇最佳設(shè)計(jì)方案。三工程招投標(biāo)階段的成本控制投標(biāo)的程序是：先由投標(biāo)方自主報(bào)價(jià)，抽簽決定詢標(biāo)順序后，進(jìn)行第一次詢標(biāo)，詢問(wèn)投標(biāo)方的最高降價(jià)幅度。然后進(jìn)行第二次詢標(biāo)，以最終確認(rèn)投標(biāo)各方的最后報(bào)價(jià)。這樣既給投標(biāo)方一定的時(shí)間考慮，又使投標(biāo)人有一種無(wú)形的壓力，追使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤(rùn)空間。如(生活水泵的采購(gòu))，我們就是以第一輪低干報(bào)價(jià)的30％，第二輪又降3％的價(jià)格最終成交。四項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制-招投標(biāo)(一)在招標(biāo)過(guò)程中，工程管理部門和造價(jià)管理部門應(yīng)該仔細(xì)審閱圖紙，盡可能減少工程實(shí)施過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會(huì)。在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是目前越來(lái)越普遍采用的一種方式．工程量清單招標(biāo)有利于項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制。工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求，將擬建工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項(xiàng)，并計(jì)算實(shí)物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位填寫單價(jià)的一種工程量計(jì)價(jià)方法。采用工程量清單的形式，對(duì)開發(fā)單位而言，首先，工程單價(jià)易與市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比較，擠掉單價(jià)中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加。四項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制-合同簽署(二)合同簽署要嚴(yán)密簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。在國(guó)際慣例中，業(yè)主常常聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件，合同文本，對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無(wú)所不包的地步，防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請(qǐng)，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕這類費(fèi)用的增長(zhǎng)，比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過(guò)程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì)，在這一點(diǎn)上需要多借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)。四項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制-工程變更(三)提高工程變更的預(yù)見性在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生。四項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制-竣工結(jié)算(四)結(jié)算審核要細(xì)致工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的最終依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：核對(duì)合同條款．只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等·檢查隱蔽驗(yàn)收記錄，竣工結(jié)算時(shí)應(yīng)該對(duì)隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算；落實(shí)設(shè)計(jì)變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；按圖核實(shí)工程數(shù)量，招投標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對(duì)實(shí)際完成的工程量，然后對(duì)工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進(jìn)行結(jié)算。嚴(yán)格執(zhí)行定額單價(jià)，除包干部分外，結(jié)算單價(jià)應(yīng)按合同約定或招投標(biāo)規(guī)定的計(jì)價(jià)定額與計(jì)價(jià)原則執(zhí)行，對(duì)定額單價(jià)中沒有的項(xiàng)目應(yīng)按相近定額進(jìn)行分析換算，或提出人工，機(jī)械、材料計(jì)價(jià)依據(jù)，編制補(bǔ)充單價(jià)；注意各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)?。ò补こ痰氖召潣?biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同要求或項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價(jià)定額配套使用的建安工程費(fèi)用定額及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；要求有關(guān)單位參與把關(guān)，除建設(shè)單位外，監(jiān)理、設(shè)計(jì)等有關(guān)單位負(fù)責(zé)人和經(jīng)辦人員應(yīng)大力支持，參與把關(guān)。萬(wàn)達(dá)成本控制成本方面萬(wàn)達(dá)注重三點(diǎn)。一、集權(quán)控制。選擇施工隊(duì)伍，招投標(biāo)，集中采購(gòu)，都以集權(quán)控制為主，各公司、各部門各自為政是控制不好成本的。二、準(zhǔn)決算管理。所有項(xiàng)目全部施工圖出齊，預(yù)算做好，與施工單位簽訂準(zhǔn)決算合同，凡是沒有圖紙變更，就不再?zèng)Q算。這樣可以很好堵塞內(nèi)部管理的漏洞。三、從設(shè)計(jì)上控制成本。成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)成本控制，要實(shí)行帶造價(jià)控制的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，才能真正把好成本關(guān)。成本相關(guān)知識(shí)工作內(nèi)容

具體方向

合約成本控制土建

預(yù)結(jié)算裝飾初裝、精裝招標(biāo)機(jī)電安裝給排水暖通電氣（強(qiáng)、弱電）萬(wàn)達(dá)城市公司組織架構(gòu)集團(tuán)財(cái)務(wù)部集團(tuán)成本部萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目公司就是城市公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)與可售物業(yè)的銷售萬(wàn)達(dá)城市公司組織架構(gòu)（成本）成本部下屬職位一般每個(gè)職位有1-2人左右各職蒙位關(guān)柴鍵詞憐搜索欠技巧-成本成本同職位裁主要懼涉及拖的部悄門包朱括：合約蒼部燥、成劇本控際制部鴿、成喂本管鴨理部置、成瓦本控羨制中判心、膛工程禿造價(jià)牌管理刪部納、合糊約及黑財(cái)務(wù)江控制歪處肢、成嘆本部酒、預(yù)駁算科獨(dú)、告招標(biāo)落部成本家職位孕主要幟涉及忠的職豆位包煌括：成本吸控制涂總監(jiān)住、合仁約經(jīng)答理、惹工程墊造價(jià)籠管理芽部經(jīng)研理抬、招霧投標(biāo)磨總監(jiān)欣、合呀約主霜管莫、高啄級(jí)測(cè)嘴量師旱、示成本迎經(jīng)理講、番成本督部經(jīng)君理叢、預(yù)今算員…成本辭職位傭主要沉涉及攝的搜孫索關(guān)屋鍵詞屋包括敬：造價(jià)羞、成如本控悠制、司預(yù)決補(bǔ)算、愚招投帖標(biāo)、鏈注冊(cè)身造價(jià)儀師、猛合約現(xiàn)、電申氣預(yù)宣算成本誼部相王關(guān)聯(lián)朵的一川些機(jī)筍構(gòu)審計(jì)紙局、賽市政牧府、伴發(fā)改頭委、燈經(jīng)濟(jì)真委員映會(huì)、碎上海倦定額僚管理朗站、糠建管地所承包彈商、去招標(biāo)禽單位岡（石低材、臨地磚-馬可餐波羅.諾貝壟爾.蒙娜次麗莎、空芳調(diào)-格力.海爾.海信）審計(jì)塔公司樓（全破過(guò)程伐控制答、總第成本悲測(cè)算柔）造價(jià)育咨詢舅公司祥等（牙利比跟、威宇寧謝度）成本罵職位梢搜尋甚方向關(guān)注欲技術(shù)棒（鋼麗筋含杏量、秧建安裁成本從、招抗投標(biāo)捆環(huán)節(jié)叼）；現(xiàn)在廚在房張地產(chǎn)餡開發(fā)最公司碌做成冒本方徒面的沃；在中設(shè)建、識(shí)中鐵蓄、建吐工、心城建揚(yáng)（天踢力、棗蘇中刪建設(shè)棍、中植關(guān)村按等）桃；造價(jià)劉咨詢維公司光（利爪比、柄威寧芳謝）甩；-有甲掩方意饒識(shí)本科夢(mèng)以上朵學(xué)歷度（專漲本、漲專本耐碩、或本、從碩）優(yōu)；身高16停8以上畝；萬(wàn)達(dá)訂成本豬優(yōu)勢(shì)職位誰(shuí)優(yōu)勢(shì)始：強(qiáng)富勢(shì)地愛位，摸核心胖職責(zé)令：大升部分光企業(yè)祥成本件部門攤相對(duì)夏弱勢(shì)溉，經(jīng)嘉常是態(tài)歸屬虧于財(cái)勾務(wù)或鄉(xiāng)豐者工閣程（噸如萬(wàn)春科、拌中海返等亦紐奉是如寧此）貪，成汗本口從也幾漁乎難泡以得謀到晉朱升。飽而萬(wàn)擺達(dá)非哭常重望視成呀本管罰控，學(xué)在每仔一個(gè)濾城市嘉公司幻玉設(shè)立柄副總眉一職算，專倆屬管攏理成串本部棒門。赤同工追程、議營(yíng)銷筆、財(cái)求務(wù)、匯規(guī)劃換等處表于同情等重耳要的疊位置警，是郊項(xiàng)目伸的領(lǐng)淺導(dǎo)班瞇子重防要成懶員之駁一，圓晉升謎機(jī)會(huì)盞也相圓對(duì)較織多。體制她優(yōu)勢(shì)婦：授傅權(quán)充晉分、姐獨(dú)立焰性強(qiáng)雀：集命團(tuán)對(duì)千于成效本特掃別實(shí)槐行垂齊直化幣管理倆模式閥，城噴市公良司成摔本副巷總直則線向父集團(tuán)茶匯報(bào)課，虛近線向讓城市腳公司舞總經(jīng)得理匯鵲報(bào)，猜這樣師在體抖制上諸保證霉了成商本副領(lǐng)總開攪展工慢作的陶獨(dú)立違性，庫(kù)大大兔降低庸了自片己的宇職業(yè)德風(fēng)險(xiǎn)冤，在校集團(tuán)抄的支汁持下腹，有飼效地堂完成分成本傳控制梁工作歲。不攏像眾者多地討產(chǎn)公欺司，悟成本嶼總是靜受制懶于當(dāng)競(jìng)地公蝕司，失難以隨得到最當(dāng)?shù)靥熘С帜I，無(wú)呈法實(shí)呈現(xiàn)成睛本控浮制目移標(biāo)，愛甚至業(yè)無(wú)法尖抵制巴一些刺腐敗脈行為逮的發(fā)滋生，婆影響庭個(gè)人倒前途景。項(xiàng)目民優(yōu)勢(shì)灰：塑并造能藥力、遙提升伐價(jià)值卸：經(jīng)矛過(guò)20多年危的發(fā)庭展，其萬(wàn)達(dá)愉形成至了非差常成巾熟的馳項(xiàng)目黨運(yùn)作尚流程肥，獨(dú)點(diǎn)到的企商業(yè)壘地產(chǎn)溝運(yùn)作閣模式朗，相穩(wěn)對(duì)于蔥住宅蠢、單辦體商灣業(yè)地構(gòu)產(chǎn)項(xiàng)戲目，率萬(wàn)達(dá)委創(chuàng)造織的城延市綜絞合體屠將是車未來(lái)罪行業(yè)遠(yuǎn)發(fā)展搏的主瞧要趨額勢(shì)，逼其運(yùn)艷作復(fù)念雜程控度也鏈遠(yuǎn)遠(yuǎn)煤高于墻其他鴨項(xiàng)目絞。萬(wàn)圓達(dá)的呆項(xiàng)目哲體量黃龐大宵、定職位高交端、聞運(yùn)作吵周期邀短，板一般30粗-5煮0萬(wàn)方席的項(xiàng)鼻目周促期是18個(gè)月塞左右予，其盯開發(fā)奮的速危度在保行業(yè)劈燕內(nèi)非詠常罕荷見，獎(jiǎng)相對(duì)譯于一黑般地辟產(chǎn)公從司三香五年央開發(fā)裙一個(gè)騙項(xiàng)目橡，給啦予人膊才學(xué)御習(xí)鍛摧煉機(jī)架會(huì)要擦多得福多。亦因此按在萬(wàn)命達(dá)工間作積斑累的災(zāi)經(jīng)驗(yàn)私和能拋力是