世聯(lián)深圳中信東海項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告

中信東海項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告謹(jǐn)呈：中信深圳集團(tuán)報(bào)告目錄第一部分目標(biāo)的溝通和界定第二部分解決二個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目的方向問(wèn)題項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能及形象定位項(xiàng)目銷(xiāo)售問(wèn)題項(xiàng)目租售比例項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目售賣(mài)模式項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第三部分項(xiàng)目招商及營(yíng)銷(xiāo)推廣建議2報(bào)告思路項(xiàng)目分析發(fā)展商給予任務(wù)分析目標(biāo)的溝通及界定目標(biāo)下的戰(zhàn)略3第一部分目標(biāo)的溝通及界定項(xiàng)目分析發(fā)展商給予任務(wù)分析目標(biāo)的溝通及界定4項(xiàng)目分析—項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及四至項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：52933.1平米其中一層面積：7621.57平米二層面積：8876.26平米三層面積：9940.51平米四層面積：9371.39平米五層面積：4614.86平米商業(yè)面積：40000平米地下停車(chē)位近1000個(gè)公園面積：23000平米本項(xiàng)目北面：紅荔西路及香榭里花園西面：農(nóng)林路及空地南面：香軒路及東?；▓@東面：農(nóng)園路及名人俱樂(lè)部等從目前狀況來(lái)看：項(xiàng)目周邊人流量稀少道路通達(dá)狀況較好5項(xiàng)目分析—項(xiàng)目通達(dá)性分析從交通的通達(dá)性來(lái)看，本項(xiàng)目的交通通達(dá)性較好，從深南路、濱河路及僑香路等主要干道都能較為方便到達(dá)本項(xiàng)目。但公共交通并不便利濱河大道深南路僑香路竹子林地鐵車(chē)公廟地鐵6項(xiàng)目分析—建筑形態(tài)及意象從整體的建筑形式來(lái)看，項(xiàng)目體現(xiàn)了新古典主義的高貴與經(jīng)典。但從建筑意向來(lái)看，項(xiàng)目的風(fēng)格與現(xiàn)代建筑相比，親和力和外向型都比較弱。從形態(tài)上來(lái)說(shuō)不像一個(gè)傳統(tǒng)大型的商業(yè)中心。廣場(chǎng)公園架空，下面是車(chē)庫(kù)北立面入口處形態(tài)南向立面7項(xiàng)目分析—項(xiàng)目外部細(xì)節(jié)1234項(xiàng)目的騎樓和二層露臺(tái)將給項(xiàng)目帶來(lái)體驗(yàn)價(jià)值，但一樓的騎樓降低商鋪的使用率公園的構(gòu)筑物、農(nóng)園路與項(xiàng)目主入口處的高差將在一定程度上弱化項(xiàng)目商業(yè)展示性及價(jià)值。8項(xiàng)目分析—項(xiàng)目?jī)?nèi)部細(xì)節(jié)一層平面商業(yè)主入口人流通道人流通道商業(yè)次入口商業(yè)次入口履貨區(qū)10.8m*10.8m柱網(wǎng)自動(dòng)扶梯樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯項(xiàng)目一層商鋪面積7621.57平米，層高5.3米；布局優(yōu)勢(shì)：通道寬敞，人流組織較為明確，通過(guò)騎樓與廣場(chǎng)銜接，可以有效利用公園環(huán)境，柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，便于商鋪的組合和利用。垂直交通工具豐富。布局劣勢(shì)：主入口與道路有高差，不利于人流的進(jìn)入。層高有一定局限，空間稍感壓抑。騎樓9樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳上空上空項(xiàng)目分析—項(xiàng)目?jī)?nèi)部細(xì)節(jié)二層平面項(xiàng)目二層商鋪面積8876.26平米，層高4.7米；二層可以利用露臺(tái)做風(fēng)情感比較強(qiáng)的餐廳；電梯阻隔部分鋪位的使用效率。預(yù)留了多處做餐飲的位置。露臺(tái)

餐廳餐廳餐廳10超市樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳項(xiàng)目分析—項(xiàng)目?jī)?nèi)部細(xì)節(jié)三層平面項(xiàng)目三層商鋪面積9940.51平米，層高4.7米；三層是可利用面積最大的一層，便于整體利用。11影院樓梯扶梯樓梯文化中心樓梯樓梯電梯電梯樓梯電梯電梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳商業(yè)/餐廳陽(yáng)臺(tái)商業(yè)/餐廳商業(yè)/餐廳露天平臺(tái)防火分災(zāi)區(qū)項(xiàng)目分析—項(xiàng)目?jī)?nèi)部細(xì)節(jié)四層平面項(xiàng)目四層商鋪面積9371.39平米，層高4.45米；文化中心和影院部分中空，能夠營(yíng)造較好的空間感，有陽(yáng)臺(tái)和露天平臺(tái)可以利用，預(yù)留了影院的位置。12商業(yè)扶梯電梯影院上空樓梯陽(yáng)臺(tái)文化中心上空樓梯電梯樓梯樓梯上空商業(yè)/餐廳電梯樓梯商業(yè)/餐廳商業(yè)/餐廳電梯樓梯商業(yè)/餐廳陽(yáng)臺(tái)上空扶梯項(xiàng)目分析—項(xiàng)目?jī)?nèi)部細(xì)節(jié)五層平面五層面積4614.86平米，層高4.45米；有屋頂平臺(tái)可以利用，預(yù)留多處做餐飲的位置，但大部分面積被切割，不能被整體利用。13項(xiàng)目分析—周邊商業(yè)現(xiàn)狀1、中旅一期1000平米2、深國(guó)投廣場(chǎng)，目前3萬(wàn)平米，二期5平米3、荔林苑7000平米4、香榭里1000平米5、香荔綠洲1000平米6、東海坊2000平米7、家佳福購(gòu)物廣場(chǎng)及臨街商鋪10000平米8、明年廣場(chǎng)50000平米9、車(chē)公廟地鐵商城24000平米1364257項(xiàng)目周邊商業(yè)成熟度較低；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較為分散，相互作用較弱；未來(lái)將有深國(guó)投廣場(chǎng)、車(chē)公廟地鐵商城、明年廣場(chǎng)等大型集中商業(yè)。8914項(xiàng)目分析小結(jié)1、項(xiàng)目在本片區(qū)屬于體量較大的商業(yè)體；2、項(xiàng)目周邊道路人流量稀少，公共交通匱乏，但道路的通道性較好；3、項(xiàng)目的停車(chē)位為1000個(gè)，相對(duì)50000平米的商業(yè)體量來(lái)說(shuō)，車(chē)位比較高；4、項(xiàng)目的建筑意向、騎樓、露臺(tái)、屋頂平臺(tái)將會(huì)給人們帶來(lái)較高的體驗(yàn)價(jià)值；而公園將是本項(xiàng)目最大的價(jià)值體驗(yàn)點(diǎn)；5、從項(xiàng)目的進(jìn)入方式、建筑形態(tài)來(lái)看，屬于內(nèi)向型的商業(yè)中心；6、從項(xiàng)目各層平面來(lái)看，內(nèi)部的規(guī)劃較好，還有多處可以利用的外部空間，部分層高較低讓人感覺(jué)比較壓抑；7、項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較弱，網(wǎng)點(diǎn)分散，相互作用較弱；8、在未來(lái)會(huì)有明年廣場(chǎng)、車(chē)公廟地鐵商場(chǎng)、深國(guó)投廣場(chǎng)二期等商業(yè)進(jìn)駐，整體供應(yīng)量較大；9、受中心區(qū)輻射，片區(qū)商業(yè)前景看好，整個(gè)商業(yè)還需要3年左右的培育期；項(xiàng)目本身屬于內(nèi)向型商業(yè)、且周邊人流較少、商業(yè)氛圍不足，商業(yè)成熟度較低，從目前來(lái)看，商業(yè)經(jīng)營(yíng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。15發(fā)展畝商給泰予我朱們的鉆任務(wù)1、3-漿5層招府商經(jīng)蓮營(yíng)，8個(gè)月夠售完篇完成1－2層銷(xiāo)叔售；2、銷(xiāo)緣瑞售與材經(jīng)營(yíng)碗之間刑的關(guān)矛系怎塌樣平獎(jiǎng)衡；16目標(biāo)嘆溝通吩－完成龜任務(wù)悉存在密的困卡難8個(gè)月鑄售完1－2層存在這困難項(xiàng)目麥規(guī)劃番屬于謝內(nèi)向向型的營(yíng)商業(yè)鎖，在比規(guī)劃亮上的南沒(méi)有費(fèi)做到段商業(yè)斃價(jià)值打最大尾化周邊理商業(yè)贊人流株稀少岸，整俱體商鉆業(yè)氛季圍較棵差，曲多數(shù)猜商業(yè)壤經(jīng)營(yíng)趕狀況眼不佳植，租金醋難以純支撐版售價(jià)大體捕量的向集中球商業(yè)代要想龜經(jīng)營(yíng)渡得好巧，通素常都謀已出杰租為伯主。循多數(shù)畜銷(xiāo)售難以謙體現(xiàn)積價(jià)值暈，且漿存在珠難度催。通常奏會(huì)采鞏用帶算租約舒銷(xiāo)售先，銷(xiāo)遮售之腸后如偶何經(jīng)潛營(yíng)才捷能保俱證收拾益。1－2層部語(yǔ)分地更方劃刻鋪存岔在較積大困斗難。17目標(biāo)盞溝通請(qǐng)－完成月任務(wù)清存在問(wèn)的困貫難而8個(gè)月?lián)我瓴贸傻钠蹭N(xiāo)售杯額不丑確定給信酷心5萬(wàn)平援米商時(shí)業(yè)做丟什么燈，怎樣裳做才愁能活前提賣(mài)出翠一定尾的價(jià)抽值，晉有難稀度讓客貼戶(hù)看得簽到經(jīng)營(yíng)叮前景；實(shí)力主品牌商逝家進(jìn)駐售賣(mài)怨模式選轟擇間接穴相關(guān)便宜讀賣(mài)出周，不礦可能18目標(biāo)悄界定是回戚籠資彈金，舌而非一定瓶要賣(mài)跪一二招層在這楚樣一潮個(gè)人阻氣不秤旺的區(qū)域愧，首璃先要趟解決5萬(wàn)平米演商業(yè)叔做什鋼么能貿(mào)活下來(lái)問(wèn)桃題。我們西的目隨標(biāo)3－5層怎趨樣經(jīng)鋪營(yíng)我們碧還要夫解決整個(gè)蜘項(xiàng)目網(wǎng)怎樣撲經(jīng)營(yíng)達(dá)成數(shù)目標(biāo)蕩首要屈解決羅問(wèn)題賣(mài)哪搶里，滋怎么熱賣(mài)項(xiàng)目奧的方慘向問(wèn)北題19第二功部分憑：目完標(biāo)下吊的戰(zhàn)絨略突破豆困局堪－突愁破區(qū)描域挑戰(zhàn)限常規(guī)殺－挑支戰(zhàn)傳郵統(tǒng)商襪業(yè)常杏規(guī)第一羊：項(xiàng)急目的裳方向譯問(wèn)題項(xiàng)目捕屬性洽定位項(xiàng)目殼功能腔及形舞象定罩位指導(dǎo)思想205萬(wàn)平撥米的提商業(yè)偉做成授什么項(xiàng)目鎖屬性夸定位思路鄭一：類(lèi)似患于萬(wàn)儉象城志輻射松全市肺的商閣業(yè)中石心思路王二：輻射服本區(qū)醫(yī)域的用商業(yè)船中心其他械思路通常脈思路21項(xiàng)目偏屬性暫定位扣－思押路一票可行明性分量析大型購(gòu)物中心規(guī)模（萬(wàn)平米）條件支持輻射區(qū)域金光華廣場(chǎng)12人民南商圈，寫(xiě)字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市萬(wàn)象城18地王商圈，寫(xiě)字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市中信城市廣場(chǎng)7深南中商圈，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市星河購(gòu)物公園8.5中心區(qū)商圈，寫(xiě)字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市從項(xiàng)頃目的州公共嗽交通乏及人怨流狀垮況來(lái)派看，本項(xiàng)舌目難鴉以成咬為輻孫射全簽市的仁商業(yè)敲中心泳。市級(jí)攪購(gòu)物電中心摔的規(guī)撞模及妹條件倡支持22項(xiàng)目鈔屬性進(jìn)定位械－思時(shí)路二奴可行蝴性分刃析1、本緞項(xiàng)目蕉距離善地鐵死站有駝一定稱(chēng)距離爛，離粒公交傘車(chē)站婆也有蜘一定勿距離駱，自然澇人流線(xiàn)少；2、除剃?yáng)|海廚、香傅榭里齡、荔蝕林苑悄之外宴，片區(qū)踢其他凳人流誦到達(dá)忽都需捉要一蝦定時(shí)乞間。3、深邁南路悉以北兼寫(xiě)字宮樓客衰戶(hù)需支步行欲一定俯距離激到達(dá)廢，以呀南寫(xiě)享字樓劍客戶(hù)練需穿越站深南仙路到盤(pán)達(dá)，沒(méi)且容夢(mèng)易被支車(chē)公丑廟地仔鐵商堂城、掩明年慰廣場(chǎng)端等分脹流。4、僑香狼路兩禮側(cè)，證香蜜顛湖路龜以東菌的客落戶(hù)容陷易被深國(guó)傾投廣顯場(chǎng)分流秋；由此是可見(jiàn)墻，項(xiàng)有目自狂然人膽流少謝，片宇區(qū)距觀(guān)離本挺項(xiàng)目懸稍遠(yuǎn)湖客戶(hù)戶(hù)容易訊被分緣瑞流。義目前戀人流淡狀況瞎難以元支撐阿本項(xiàng)也目大逢體量醉的商沈業(yè)。濱河褲大道深南促路僑香敬路竹子情林地順鐵車(chē)公芝廟地尸鐵本項(xiàng)主目周邊袖人流奧可達(dá)茂性分昏析23項(xiàng)目哈屬性棗定位幫－思逼路二本可行振性分拋析周邊商業(yè)規(guī)模（萬(wàn)平米）定位、主要業(yè)態(tài)輻射區(qū)域深國(guó)投廣場(chǎng)8萬(wàn)平米香蜜湖、華僑城、中心區(qū)、景田為主的有車(chē)家庭購(gòu)物中心，目前山姆已經(jīng)開(kāi)業(yè)，二期將會(huì)有百貨及影院。區(qū)域型車(chē)公廟地鐵商城2.4萬(wàn)平米集餐飲、主題零售、生活服務(wù)、運(yùn)動(dòng)健身為一體的購(gòu)物中心全市明年廣場(chǎng)5萬(wàn)平米30-45白領(lǐng)女性購(gòu)物中心全市其他零星商業(yè)2萬(wàn)平米主要以滿(mǎn)足本樓盤(pán)日常需要為主鄰里型商業(yè)從周兄邊商產(chǎn)業(yè)的迎供應(yīng)繞來(lái)看餅，片嘩區(qū)人葵口10萬(wàn)人擱，商嫩業(yè)供強(qiáng)應(yīng)量票將在20多萬(wàn)隊(duì)，按送人均年需要商業(yè)增面積1平米現(xiàn)來(lái)計(jì)援算，倦未來(lái)咸集中沿商業(yè)云將會(huì)浪面臨夸激烈捧競(jìng)爭(zhēng)負(fù)。從周旺邊商道業(yè)供額應(yīng)如果諷項(xiàng)目始做輻填射區(qū)兼域的波商業(yè)舍中心映，人燭流支耳持不窮足，汁且周描邊供穩(wěn)應(yīng)量?jī)糁饾u披加大怪，項(xiàng)束目面臨慮較大育競(jìng)爭(zhēng)坐壓力口。24項(xiàng)目健屬性島定位5萬(wàn)平側(cè)米的餓商業(yè)耐做成潔什么思路團(tuán)一：類(lèi)似慕于萬(wàn)支象城變輻射滾全市問(wèn)的購(gòu)鋼物中毅心不可條行思路昌二：輻射沒(méi)本區(qū)母域的章購(gòu)物史中心持續(xù)型生存創(chuàng)有問(wèn)戒題，召人流碑也難花以支目撐。需要穿突破搜困局25項(xiàng)目留屬性堵定位?。瓍^(qū)域系突破需要飄突破裂困局突破州的可少能性50：1的車(chē)千位配反比周邊稅道路金的通驢達(dá)性音較好項(xiàng)目冰處在庫(kù)中心樂(lè)區(qū)一利級(jí)輻射車(chē)區(qū)從區(qū)經(jīng)域地喂理上塞突破從消掀費(fèi)模惱式上叔突破突破容的可舟能性建筑繩意向忙經(jīng)典竿、尊拘貴處在英香蜜搞湖豪隙宅區(qū)柱域有公唇園、申露臺(tái)透、騎缸樓等稅增加腸體驗(yàn)純價(jià)值腎場(chǎng)景深圳狡人樂(lè)枕于體搞驗(yàn)新嫩生事北物本項(xiàng)漁目從瞧外部債環(huán)境信到項(xiàng)送目本友身具膽備突破蹦的可拒能性26與本完項(xiàng)目螺類(lèi)似翅，波巨托菲抓諾的浮商業(yè)仙也處救在人鏡流較喘少的夕富人帽區(qū)；徐在形懷態(tài)及勢(shì)體量日上，錘屬于起社區(qū)侮商業(yè)剝，但搖波托碑菲諾糊通過(guò)殼嚴(yán)格膽的經(jīng)油營(yíng)管令理模寺式以科及水斯岸風(fēng)渡情的數(shù)營(yíng)造殃，使鑄項(xiàng)目需成為貢一個(gè)河城市轎的風(fēng)賄情的胡符號(hào)論，成寺為一鴿個(gè)有特氣定消右費(fèi)人喇群的商羊圈。項(xiàng)目蛇屬性屑定位女－區(qū)域摧突破翅案例折借鑒特點(diǎn)菜：波托帖菲諾拉的異怪域風(fēng)丈情營(yíng)貞造得掛比較記足，責(zé)比較繁地道請(qǐng)；商業(yè)撈街臨勉湖，摸將商幣業(yè)延庫(kù)伸到糧環(huán)境保中；整體奶業(yè)態(tài)軌控制拋得比崇較好他，格爆調(diào)一恥致，粥多為側(cè)知名煩品牌朗商家建；突破娛原因斷分析慎：最重紗要的何原因奪：深惰圳是令一個(gè)羞移民任的、錯(cuò)多元領(lǐng)化的缺城市燦，樂(lè)姻于接失受新瞧事物娛，而攜深圳遲比較撈缺少描體驗(yàn)咽感比根較強(qiáng)健的商帽業(yè)，芹缺少礙有格釘調(diào)的細(xì)交往蕉和休檔閑場(chǎng)哪所。芹所以拿當(dāng)新嚼生事領(lǐng)物出悶現(xiàn)的摘時(shí)候受，人勉們都土趨之用若騖將，海幕上世劉界、草萬(wàn)象濾城的緣瑞成功吉都證堪明了欠這一暫點(diǎn)。27體驗(yàn)肥價(jià)值薯是人則們重倡復(fù)去蘇波托禮菲諾改、萬(wàn)蠢象城亂、海爐上世晚界的悔最大血理由獨(dú)。汽車(chē)陪文化爛給人瞎們帶蹈來(lái)了拐更多惡的消謠費(fèi)體猾驗(yàn)，玻突破瞇了商餡業(yè)在筑區(qū)位俗上的醫(yī)局限茄性。項(xiàng)目項(xiàng)屬性擔(dān)定位吸－區(qū)域忌突破元案例衣借鑒體驗(yàn)趨經(jīng)濟(jì)息、汽胖車(chē)帶安來(lái)的鉤消費(fèi)陳已經(jīng)術(shù)成為蛾促動(dòng)鼻現(xiàn)代牲人消巨費(fèi)行使為的泥動(dòng)因權(quán)。體驗(yàn)竹價(jià)值漿是消且費(fèi)要村獲得吐的心吼理和晶情感辭滿(mǎn)足叛；汽車(chē)節(jié)是要英獲得粘豐富帶消費(fèi)卵體驗(yàn)星價(jià)值糞的工慶具28項(xiàng)目脖屬性姥定位棵－區(qū)域趕突破繭案例筆借鑒所以島對(duì)汽車(chē)?yán)^帶來(lái)往消費(fèi)脊和體慨驗(yàn)價(jià)姓值研給究是本具項(xiàng)目笛實(shí)現(xiàn)羊區(qū)域銅突破學(xué)和消個(gè)費(fèi)模臨式突傭破的輔基礎(chǔ)券。29汽車(chē)徹娛樂(lè)稈經(jīng)濟(jì)深圳烤的汽軟車(chē)擁賄有量掃已經(jīng)眼達(dá)到葛每10患0人28悄.6韻4輛他將粒產(chǎn)生資怎樣貨的影別響力社會(huì)概影響推動(dòng)惑自身斯產(chǎn)業(yè)伶鏈的帖發(fā)展改變皮城市酷居住進(jìn)格局改變夜人們咸的生掙活和圖工作抗方式影響倚城市仗商業(yè)駛的格品局項(xiàng)目鄭屬性痛定位效－汽車(chē)范文化演帶來(lái)糟的影塔響汽車(chē)桐擁有濾量增加產(chǎn)技生的擾影響個(gè)體雄產(chǎn)生秒的影采響擴(kuò)大懸社交征圈子見(jiàn)識(shí)醒更多暑的新恨鮮事致物感受里更多遲自然選和人泄文的謹(jǐn)體驗(yàn)汽車(chē)稠將會(huì)抄對(duì)社蘆會(huì)進(jìn)泛步及測(cè)個(gè)體薪成長(zhǎng)太產(chǎn)生演影響30駕車(chē)溪消費(fèi)待客戶(hù)駕車(chē)辭白領(lǐng)位（收祖入在10萬(wàn)-3億0萬(wàn)）駕車(chē)垂中產(chǎn)蟻階層稠（收蘆入在30萬(wàn)-1打00萬(wàn)）駕車(chē)領(lǐng)精英挺階層甘（收預(yù)入在10形0萬(wàn)以舉上）購(gòu)物倒、休貿(mào)閑及推交往回的主鞏要場(chǎng)視所華強(qiáng)談北購(gòu)使物為慢主，韻萬(wàn)象蹦城、爬中信昏城市識(shí)廣場(chǎng)稻、華纏僑城右、波縱托菲方諾、鐮海上圖世界案休閑引、交谷往。偶爾俊華強(qiáng)揚(yáng)北購(gòu)副物，慨厭倦假華僑浸北停戲車(chē)，桶在中侄心區(qū)摟、中掙信吉嗓之島屈、山路姆、偷香港所購(gòu)物勁比較輔多，全萬(wàn)象全城、涼中信勺城市休廣場(chǎng)介、威劫吧、酸波托帽菲諾夾、海取上世首界休姨閑、辱交往叢。萬(wàn)象嫁城、田中信貝、金宣光華德、香鴨港購(gòu)始物，脖休閑冤在波眼托菲粱諾、老萬(wàn)象蓬城等作。項(xiàng)目皮屬性遞定位觀(guān)－駕車(chē)刺消費(fèi)狐客戶(hù)織行為型研究商業(yè)只輻射描區(qū)域帳的突藍(lán)破；隨著校駕車(chē)摔消費(fèi)說(shuō)客戶(hù)雷的增屑加，揮波托歲菲諾者、海予上世梯界等面區(qū)域攜性較澤強(qiáng)的跌商業(yè)抖點(diǎn)逐件漸實(shí)扒現(xiàn)區(qū)凡域突拼破；階層薦界限紐奉的突傅破，只要存有車(chē)察，各妨個(gè)階別層的蓬休閑兆、交筐往的磚場(chǎng)所贊是交具叉、帳重復(fù)呆的；由此猾需要純有更導(dǎo)新的矛場(chǎng)所可來(lái)刺而激階跑層的夾區(qū)分探；（塔例如塌上海肌的時(shí)披尚領(lǐng)犬地由謝新天地不袖斷的點(diǎn)向外感灘3號(hào)，掙外灘18號(hào)及N號(hào)過(guò)脅渡。深圳扁需要懸專(zhuān)門(mén)蜻為中大上層賭及精刊英階豪層提且供純賣(mài)粹的箭購(gòu)物員、交耽往和勝休閑周的地闊方。31駕車(chē)賴(lài)消費(fèi)渣客戶(hù)場(chǎng)所新選擇波關(guān)注遮因素項(xiàng)目尾屬性筆定位轎－駕車(chē)綁消費(fèi)軋客戶(hù)酬行為饒研究停車(chē)懲位數(shù)宣量是成否滿(mǎn)爐足停車(chē)蘇是否委方便停車(chē)畜后與立場(chǎng)所槍之間摩的距離乏及體身驗(yàn)感是否口有與唯眾不堤同的伴產(chǎn)品是否他有格噸外的也體驗(yàn)示（在狼基本骨屬性假相同兆的前棟提下駕車(chē)榨消費(fèi)項(xiàng)客戶(hù)場(chǎng)所公選擇甩關(guān)注埋因素駕車(chē)飾消費(fèi)乏對(duì)個(gè)懷體產(chǎn)內(nèi)生的剛影響關(guān)注浴消費(fèi)痕體驗(yàn)關(guān)注怕體驗(yàn)搏及自還我的眾滿(mǎn)足愿意盈為體聲驗(yàn)付配出成幸本32（無(wú)關(guān)的）（有關(guān)的）（無(wú)差趕異化宮的）（差異們化的）項(xiàng)目磨屬性?huà)於ㄎ?經(jīng)濟(jì)跪價(jià)值留遞進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)竄狀況顧客的濫需要（市價(jià)）（溢價(jià)）價(jià)格定位提取是初級(jí)明產(chǎn)品制造稼產(chǎn)品提供矛服務(wù)展示般體驗(yàn)引導(dǎo)窯轉(zhuǎn)型顧客定制化商品理化商品惡化商品您化顧客定制化顧客定制化33項(xiàng)目至屬性昌定位-經(jīng)濟(jì)扒價(jià)值岸遞進(jìn)樓的啟短示從經(jīng)乞濟(jì)價(jià)清值遞惹進(jìn)?；蛠?lái)宮看，修高體不驗(yàn)價(jià)疲值的燈產(chǎn)品背或是擁服務(wù)匆是能漆得到盒溢價(jià)遣的，施當(dāng)產(chǎn)研品帶購(gòu)來(lái)的驅(qū)體驗(yàn)飼能夠堂引導(dǎo)憤客戶(hù)劣轉(zhuǎn)型缸時(shí)，冶將得藝到更城高的浩溢價(jià)互。體驗(yàn)卵價(jià)值爛與馬接斯洛獎(jiǎng)需求丘層次愧是匹拾配的姻，愿測(cè)意去根體驗(yàn)匆體驗(yàn)遭價(jià)值疫的人膠，他驗(yàn)的內(nèi)咐心是謎渴望作自我漆實(shí)現(xiàn)智和滿(mǎn)臂足的撐。人是尾有限冒理性招的體驗(yàn)獄是服揮務(wù)的惕一部躁分體驗(yàn)轉(zhuǎn)將產(chǎn)雜生消傷費(fèi)的臘主動(dòng)敞性提取伴初級(jí)塌產(chǎn)品制造脊產(chǎn)品提供弄服務(wù)展示搞體驗(yàn)生理奶和安呢全需暴要社交己和尊沈重需豎要自我康實(shí)現(xiàn)逆和滿(mǎn)輕足的艘需要人們敞愿意夏為體貢驗(yàn)付貨出成岡本體驗(yàn)謝經(jīng)濟(jì)資與馬俗斯洛絲式需求弦層次氧之間菊關(guān)系34項(xiàng)目跳屬性淡定位-體驗(yàn)安經(jīng)濟(jì)毫與項(xiàng)容目經(jīng)更營(yíng)的圈關(guān)系生理尿需要社交休需要尊重懷需要自我巷實(shí)現(xiàn)安全獎(jiǎng)需要白領(lǐng)中產(chǎn)精英自我實(shí)現(xiàn)需求愿意為體驗(yàn)付出成本商品怒的溢論價(jià)越衛(wèi)高商戶(hù)帽支撐喪租金奶能力在增加項(xiàng)目單持續(xù)譽(yù)經(jīng)營(yíng)熱能力臟增加客戶(hù)慢層面帝越高井越愿盜意為灑體驗(yàn)右付出鍬成本35所以卸我們逢鎖定如中上騎層及牧精英叮階層當(dāng)深嚴(yán)圳還哄沒(méi)有鳴專(zhuān)門(mén)遠(yuǎn)純粹感的購(gòu)里物、鴨交往仆和休具閑場(chǎng)燦所的陪時(shí)候我們瓜可以致為他虧們提伶供這傷種滿(mǎn)惰足體姨驗(yàn)感泉的場(chǎng)滋所項(xiàng)目效屬性寧定位36城市晴精英紫人士凳交往釋、休她閑、餐購(gòu)物肅的頂侮級(jí)場(chǎng)附所與傳淹統(tǒng)的蒜單純乏休閑賴(lài)的場(chǎng)槍所相莫比，粗會(huì)有駁購(gòu)物損的功統(tǒng)能。與傳澡統(tǒng)的擇商業(yè)工中心振相比蠻，他能又是唐一個(gè)體為特貸定圈屠層提磚供休各閑和生交往煎的場(chǎng)好所。項(xiàng)目罰屬性刺定位37成功伯案例扭－上佳海.外灘3號(hào)簡(jiǎn)介離：外灘竟三號(hào)胳凝聚狂藝術(shù)頓、文羞化、保美食撞、時(shí)置尚和悔音樂(lè)乓，激腹發(fā)生重活靈斗感，扔引領(lǐng)賄現(xiàn)代喘時(shí)尚最，是暗品位屯人士耗推崇郵備至王的優(yōu)廚雅成遭熟社拴交、配休閑咱場(chǎng)所陳。外灘泛三號(hào)敵建筑反面積洽共約12，00嬌0平方鳥(niǎo)米，缸在七亂層樓壘面里歪擁有熔并經(jīng)策營(yíng)四跌家呈激現(xiàn)精唯美菜熱肴的上餐廳發(fā)、高氧級(jí)品害牌專(zhuān)夸賣(mài)店雕、依充云水伸療中攔心、碗滬申廳畫(huà)廊鴨和一似間音義樂(lè)沙依龍。外灘3號(hào)主陵要業(yè)削態(tài)及阻商家沿：服裝蓮：阿燭瑪尼誕及其來(lái)他高頸級(jí)品艦牌專(zhuān)莊賣(mài)餐飲漆：Je棒an益-G窗eo糖rg昏es、望旋江閣序等四懼家餐巖廳文化墓休閑報(bào)：滬蝕申畫(huà)洋廊和師一間泄音樂(lè)垮沙龍敏和依鈴云水忍療中順心38注重紡品牌旁和格拴調(diào)的搞一致涉性云緒集世奇界頂鑰尖品蓋牌的迫服裝納、餐縣廳，灶將奢嶺華和秩時(shí)尚產(chǎn)做到態(tài)極致罪；成敢為了甜上海懼時(shí)尚檔、上按流社竹會(huì)交氧往的輕標(biāo)簽徑和場(chǎng)悔所。外灘3號(hào)既檔有時(shí)背尚氣除息又川有文傳化和偷藝術(shù)己的元墓素。注重助體驗(yàn)池價(jià)值掙的營(yíng)競(jìng)造，溫例如帖望江跑閣餐痕廳一針層只室為6－8位客狡人提猛供用醬餐，孔二層藥則只筆有2－3位；更滬申沖畫(huà)廊襖從高危處延肌伸到溪餐廳情；而法筋國(guó)Je劍an郊-G眨eo摩rg臘es餐廳掌更是凱將體怒驗(yàn)做緩到極術(shù)致。成功昂案例彼－上敗海.外灘3號(hào)借喇鑒39多家腥世界者頂級(jí)糞品牌綠入駐逼。同征時(shí)引賀進(jìn)著幟名的棒法國(guó)初餐廳圓等高詠級(jí)娛蓄樂(lè)休考閑消折費(fèi)場(chǎng)孤所。注入箏精品元零售遲、商遮務(wù)辦可公、剩展覽識(shí)展示俯與餐夫飲娛義樂(lè)等救多種透時(shí)尚幻玉功能妙。也是弦一個(gè)鑄時(shí)尚不、精刪英、走明星棟等定暗級(jí)人燭士交疤往和紗聚會(huì)店的地奮方。成功縫案例勻－上只海.外灘18號(hào)案茄例及香借鑒其中品品牌待店有加：卡斗地亞急、杰閘尼亞Ze白gn忠a、寶損詩(shī)龍Bo駛uc享he撿ro裙n、百游達(dá)翡蔥麗、矮英皇纏鐘表劑珠寶慣、雅恒格獅俊丹服調(diào)飾、附意大盞利Si日bi方ll串a(chǎn)咖啡嚴(yán)精品栽店、剪意大振利GA燒BB扯IA遮NI玻璃帶精品肅店、YO絨UN蛛IK精品唱店、漢寶姿19億61和BR毫EE皮革飯。Se鎮(zhèn)ns窮&B做un荷d、灘給外樓撐、Ba夠r柄Ro坊ug統(tǒng)e等高飼檔中珠西餐丟廳和角酒吧往。整個(gè)使招商靠用了絞一年位的時(shí)呼間，蠶中西團(tuán)餐廳膛和酒兵吧先遷進(jìn)駐爆，時(shí)年裝、療珠寶哄后進(jìn)殲。401、外授灘18號(hào)一照直是斜在“亡邊簽車(chē)約、鴿邊開(kāi)柿業(yè)、糟邊等眨待”判的狀專(zhuān)態(tài)中濫走攏過(guò)來(lái)儀的，證從招偉商的曬心態(tài)斯可以棄看出份他們顆對(duì)品眠牌的熟堅(jiān)守團(tuán)和追剖求；2、邊穴簽約文、邊及開(kāi)業(yè)激并沒(méi)根有影貫響外僻灘18號(hào)的詞整體節(jié)經(jīng)營(yíng)嘉，因該為是鋪定級(jí)角品牌杯，所濤以每照開(kāi)一舊家都橡會(huì)給允整個(gè)濤城市聯(lián)帶來(lái)然欣喜槽和熱兔情；欺從招挪商和遇推廣姓來(lái)說(shuō)壇都是親值得觀(guān)借鑒戶(hù)的。3、與訊外灘3號(hào)類(lèi)娛似，柏同樣秤也注位重體住驗(yàn)感爸和體適驗(yàn)價(jià)婚值的蛙營(yíng)造千。成功耀案例帆－上寇海.外灘18號(hào)案憑例及盾借鑒41從外摸灘3號(hào)到毛外灘18號(hào)的句成功妖效應(yīng)磚我們?yōu)┛梢詷蚩吹降?，中圖國(guó)是滴一個(gè)走正處膽在上燭升中時(shí)的社資會(huì)，英在生謠活方喘式上蕩也處是在急岔于要澡和國(guó)歪際接溉軌的回過(guò)程快；中國(guó)旬的精胡英人雜士還鑼比較滾缺乏廉生活靜方式腸的沉氣淀，躺即便草腰纏殲萬(wàn)貫翁也難們以有狠自我銜滿(mǎn)足奏的感相覺(jué)，織他們駛需要倘氣質(zhì)虎的沉姐淀，肥他們飲需要角有這譯樣一策個(gè)地目方讓癥他們騾和真勿正的溫時(shí)尚勸接軌宣；而一摘個(gè)城唱市同疲樣也渡需要旁這樣鳥(niǎo)的氣節(jié)質(zhì)和喪沉淀乞，時(shí)姜尚也償越來(lái)威越是賞一個(gè)態(tài)城市鞭是否渾國(guó)際券化的本標(biāo)志俘，深什圳需名要這踏個(gè)標(biāo)顫志和訊符號(hào)醋；上海旺有了仍新天犬地、賺外灘3號(hào)，18號(hào)還取有N號(hào)，嘩這些績(jī)都讓總這個(gè)骨城市喜真正闖的時(shí)狗尚起堪來(lái)，寄而深連圳還煉只有夜萬(wàn)象維城、財(cái)中信科、波學(xué)托菲地諾、蠻海上刪世界逮，深查圳要貌真正映時(shí)尚適起來(lái)蔽，也感需要肉這樣堪的頂抬級(jí)場(chǎng)熔所。成功概案例大－上蘿海.外灘18號(hào)案廁例及教借鑒42項(xiàng)目微的方門(mén)向問(wèn)霸題項(xiàng)目垂屬性政定位項(xiàng)目挎功能廳及形概象定爪位43一個(gè)鑒能為母精英潤(rùn)人士健帶來(lái)沫頂級(jí)取體驗(yàn)爬的場(chǎng)吹所；一個(gè)廁真正鹿能讓鼓深圳兄時(shí)尚灘起來(lái)刑的符走號(hào)；一個(gè)炕讓深尿圳各忙路名坐流交閉往聚撕會(huì)的計(jì)圈子保；一個(gè)蠅能讓雕深圳嘩精英德人士嘆沉淀儀氣質(zhì)捏的場(chǎng)倡所；一個(gè)戶(hù)氣息濾高貴進(jìn)，但范并不林缺少芳趣味塞性的豆場(chǎng)所井。項(xiàng)目亞形象俱定位44項(xiàng)目割形象腿定位—項(xiàng)目訊命名沃建議中信帽維多嫩利亞濁廣場(chǎng)45項(xiàng)目款形象溪定位—項(xiàng)目系體驗(yàn)什價(jià)值犯的營(yíng)渡造形象號(hào)定位標(biāo)關(guān)鍵嗽詞頂級(jí)猾體驗(yàn)帳場(chǎng)所城市寶時(shí)尚炎符號(hào)特定喜人群銳圈層氣質(zhì)叨沉淀某的場(chǎng)疑所高貴鞠而不漁乏趣猾味形象拖定位裙具象頂級(jí)敲品牌夜帶來(lái)留的體織驗(yàn)、列稀缺表帶來(lái)齡的體彩驗(yàn)、體極致脅細(xì)節(jié)桿帶來(lái)俱體驗(yàn)與國(guó)邪際化腥接軌齊、成軍為客粗戶(hù)、溝時(shí)尚繪傳媒查的話(huà)抓題和幻玉愿意棟體驗(yàn)啊的場(chǎng)遇所類(lèi)似湊的人決群環(huán)境慎對(duì)行疲為方盲式的怎促進(jìn)孤，讓粗你懂尺得怎欲樣優(yōu)將雅起秋來(lái)單純鑼的高組貴讓夠人覺(jué)棕得嬌長(zhǎng)柔和僅壓抑娛樂(lè)變和趣惕味的設(shè)體驗(yàn)巾讓高立貴和旨經(jīng)典坡產(chǎn)生母持續(xù)祥的力纏量豐富侍而極冬致的今體驗(yàn)冬將是面本項(xiàng)缸目成繼功經(jīng)濃營(yíng)的葡關(guān)鍵46頂級(jí)壘品牌繡旗艦棗店進(jìn)吐駐帶貧來(lái)的從體驗(yàn)同時(shí)美也是濟(jì)城市體時(shí)尚欲的符溜號(hào)這個(gè)獸符號(hào)言可以?shī)W是香笨蜜湖8號(hào)香蜜退湖8號(hào)=A賤RM的AN競(jìng)I香蜜現(xiàn)湖8號(hào)=G蚊UC位CI項(xiàng)目況形象抬定位—項(xiàng)目右體驗(yàn)所價(jià)值炒的營(yíng)沙造47項(xiàng)目魚(yú)頂級(jí)尸品牌量帶來(lái)?xiàng)壍臉O密致體題驗(yàn)這也起是城宮市時(shí)打尚的面符號(hào)咱以及彎氣質(zhì)晉和行悉為沉謀淀的屈場(chǎng)所香蜜謝湖8號(hào)=此Je嗓an泛G翼eo慈rg嘗es餐廳=美食嗎時(shí)尚熱化的拌標(biāo)志香蜜或湖8號(hào)=海港亡概念堂餐廳項(xiàng)目馬形象方定位—項(xiàng)目顆體驗(yàn)豬價(jià)值黑的營(yíng)免造Je飲an伙G瘋eo紡rg只es（法輪）（盞世界利頂級(jí)栗餐廳伐）帶來(lái)?yè)Q真正日的現(xiàn)例代法休式菜愧肴，群美洲容核桃模木、笛深酒紅色良及鈷辜藍(lán)色電的家顛具使蜻整個(gè)蔥餐廳里沉浸裙在一彼種優(yōu)雅氣潤(rùn)氛中丈。48香蜜橋湖8號(hào)=特色相餐飲肅（特璃色包塵房模鹽式）“躺車(chē)吧”在香嫌蜜湖8號(hào)的然一至鴉數(shù)個(gè)饑包房全可以詳采用陜這種砍特殊距的餐康飲方針式，旗形成符市場(chǎng)猾的亮秧點(diǎn)和超吸引野眼球原的標(biāo)四志；臥式揪就餐油在古扭希臘論和羅依馬時(shí)怪期十形分流刪行，霜斜靠錯(cuò)在床耀上由乖傭人絮侍候更用膳李是一膊種身昂份和幫地位昨的象伴征；旬如毛今紐互約也柴掀起株了此哨種風(fēng)撫潮；躺吧既中的摸床和逐床墊賺都是么特制平的，榮侍者悄守候挺在一恢旁，脆如果螞顧客捧不小態(tài)心把扛食物熱掉到塔床上轟，侍勸者能安在35秒內(nèi)慨換個(gè)姐新床早單，瓣就像撈在普堆通餐技廳換至張桌暖布一視樣簡(jiǎn)粉單。項(xiàng)目氣形象嗎定位—體驗(yàn)苗價(jià)值換營(yíng)造49香蜜房誠(chéng)湖8號(hào)=頂級(jí)盾體驗(yàn)使的“雨依云誕水療好”項(xiàng)目蹈形象長(zhǎng)定位—體驗(yàn)售價(jià)值自營(yíng)造依云沾水療定是世烘界頂播級(jí)的非水療望，采券用的躺都是浸法國(guó)底和瑞抱士交斷界處甜阿爾枕卑斯紐奉山下斧的礦末泉水粉。50停車(chē)栽體驗(yàn)安裝出車(chē)牌蜂自動(dòng)辦識(shí)別錦設(shè)備增加紋客戶(hù)筋前往遮商場(chǎng)致或是昏客戶(hù)忙找車(chē)四的引鈔導(dǎo)標(biāo)染識(shí)或掃是服叉務(wù)采用櫻在停堂車(chē)場(chǎng)翠出口酬、入精口分妥別安猶裝車(chē)偏牌自菜動(dòng)識(shí)融別設(shè)劑備，臂達(dá)到填用戶(hù)葬的車(chē)洪牌號(hào)稀與IC卡一湖一對(duì)召應(yīng)，幣從而府防止耗車(chē)輛縮慧被盜什、防職止值挖班人鋤員作另弊、昂便于待遺失闖卡管氣理、曲提高慢停車(chē)恢場(chǎng)服引務(wù)水郵平和渣管理畏質(zhì)量蝴等均劍有明紙顯效襪果。項(xiàng)目座形象擋定位—體驗(yàn)漿價(jià)值瞇營(yíng)造51停車(chē)派的感刮受不席是在渴停車(chē)屆場(chǎng)，疼而是啊在一互個(gè)設(shè)稿計(jì)感為比較漁強(qiáng)的托空間項(xiàng)目路形象雜定位—體驗(yàn)賺價(jià)值壤營(yíng)造52建議飛在車(chē)摟庫(kù)中翠增加暢趣味坑性的筆設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)涼設(shè)計(jì)墳的店抹面在車(chē)炎庫(kù)中諸穿插炕售賣(mài)泥汽車(chē)抱飾品乘的趣言味店項(xiàng)目下形象屆定位—體驗(yàn)胃價(jià)值治營(yíng)造53停車(chē)幫場(chǎng)的懂墻體域上可企以有館一些嫩精美貌的涂紛鴉穿過(guò)資停車(chē)驗(yàn)場(chǎng)就局像經(jīng)獄過(guò)一寺條藝趙術(shù)街項(xiàng)目擦形象哀定位—體驗(yàn)役價(jià)值脆營(yíng)造54影劇擁院和酷文化由中心米的百鴨變體橫驗(yàn)明星寶及各返行業(yè)肥精英刑聚會(huì)蘇、PA晨RT洪Y的地魂方；可以涂做首械映儀撲式、侍新聞養(yǎng)發(fā)布門(mén)會(huì)，猶聽(tīng)歌給劇的縣地方哈。這里靈會(huì)因頂為特炊別的庸人和閘事而芽成為勺社會(huì)耍的焦材點(diǎn)。項(xiàng)目斤形象跌定位—體驗(yàn)競(jìng)價(jià)值渴營(yíng)造55項(xiàng)目在形象絹定位—體驗(yàn)杏價(jià)值肥營(yíng)造經(jīng)典蓄建筑宵里的鉛櫥窗緒設(shè)計(jì)精美趣味奢靡56建議島商業(yè)適騎樓紫增加作經(jīng)典怨的歐朱式燈增加卡趣味菠性小趟品和藥設(shè)計(jì)燃感較晌強(qiáng)的亦標(biāo)識(shí)建議絡(luò)將商章業(yè)的卵氛圍疲延伸夏到公腸園里激，公幸園中怕也有休紅閑的洽桌椅協(xié)。項(xiàng)目裝形象煩定位—體驗(yàn)緣瑞價(jià)值余營(yíng)造57商場(chǎng)露的通份道可黨以用長(zhǎng)來(lái)做舍一些蘆家居摘展覽商場(chǎng)反的通頁(yè)道可康以用咳來(lái)做途一些農(nóng)藝術(shù)添品或攤時(shí)尚新品暈的展屆覽以卷增加胸趣味魚(yú)性和趟體驗(yàn)炒感項(xiàng)目哄形象件定位—體驗(yàn)蘆價(jià)值畏營(yíng)造58增加訂趣味煮性小萬(wàn)品和井設(shè)計(jì)喜感較范強(qiáng)的仗標(biāo)識(shí)在商團(tuán)場(chǎng)中爹間也播可以撤增加愈小品項(xiàng)目多形象集定位—體驗(yàn)繼價(jià)值藍(lán)營(yíng)造59項(xiàng)目紛功能鞠定位菌－精英錦人士旺消費(fèi)到模式撤分析通常菊以商狠務(wù)休嘴閑和灶交往盡為目沫的；餐廳則、酒臺(tái)吧及博其他梁或以模商務(wù)考為目裂的的語(yǔ)購(gòu)物勾行為人群曾單純盾、私笛密、植環(huán)境校好獲得諸較高格的體捉驗(yàn)價(jià)烘值消費(fèi)析目的消費(fèi)仇方式消費(fèi)堂場(chǎng)所消費(fèi)舒感受精英樣人士效單純妙以購(gòu)驚物為灰目的夾的消共費(fèi)會(huì)抖比較醉少，救他們池通常匠希望蛇消費(fèi)謙活動(dòng)端能在綢一個(gè)姿場(chǎng)所嚴(yán)完成解，如貝果購(gòu)零物功共能融盯入得塌當(dāng)，蔑也能粘讓他旬們有薯較好切的購(gòu)搖物體淚驗(yàn)。60項(xiàng)目錄功能責(zé)定位所以黎本項(xiàng)仗目將壘是一在個(gè)專(zhuān)拜門(mén)為稍城市粒精英內(nèi)人士旅奪身隱定做比能獲節(jié)得全角面、寄極致善頂級(jí)燦體驗(yàn)吼的場(chǎng)需所；傭主要村包括煉以下餐功能濤：娛樂(lè)螺、休持閑餐飲購(gòu)物藝術(shù)另沙龍展覽逝、展鉆示建議暫娛樂(lè)碼、休邁閑：臭餐飲虎：購(gòu)儲(chǔ)物：辮文化歪展覽=3蹈0%：40覺(jué)%：20排%：10坊%61前提項(xiàng)目圣屬性?xún)S定位項(xiàng)目吃形象厭功能非定位項(xiàng)目鈴方向性膜問(wèn)題項(xiàng)目正銷(xiāo)售問(wèn)歡題項(xiàng)目軋租售龜比例項(xiàng)目確業(yè)態(tài)縮慧組合項(xiàng)目悶售賣(mài)晝模式項(xiàng)目縫經(jīng)營(yíng)哭模式項(xiàng)目藥價(jià)格滴定位報(bào)告狠思路62項(xiàng)目裂業(yè)態(tài)晉定位功能購(gòu)物餐飲休閑梢、娛沿樂(lè)藝術(shù)胃沙龍展覽釣、展稻示小型救俱樂(lè)怎部等對(duì)應(yīng)走業(yè)態(tài)龜、業(yè)逼種建敏議服裝仿、珠陰寶、非鐘表女、紅馬酒、蠶禮品芬等西餐裁廳、段中餐糧廳酒吧盡、躺匙吧、給水療科、影針院畫(huà)廊換、音聞樂(lè)沙圾龍品牌賭、藝冊(cè)術(shù)品炎展覽牛展示叉廳各類(lèi)慕俱樂(lè)款部聚厲會(huì)場(chǎng)紀(jì)所從單伐純的邪業(yè)態(tài)齡來(lái)說(shuō)理，會(huì)幫與周濃邊的款商業(yè)即甚至帝市級(jí)元購(gòu)物嶄中心爐有相滾同的鉛地方效，但艘不同計(jì)的是淺對(duì)于句商家減品牌腹和業(yè)雹種的壞選擇券，這意里集樂(lè)中的菊都是理深圳煙其他彩商業(yè)火中沒(méi)銀有的王品牌印，而繭且在叫檔次螞上比冰較一咽致?？诉@就妨是有福差異夕的地幅方。附：赤周邊渣及深嫁圳其慈他大析型商送業(yè)業(yè)響態(tài)63一層戒功能象分布旁及商捐家選根擇建笛議一層斯世界陶頂級(jí)居品牌餡店等獨(dú)專(zhuān)賣(mài)天約35昏00平米促對(duì)介外的枯餐飲盒面積低約15夢(mèng)00平米逗。餐飲森和便求利店精品統(tǒng)專(zhuān)賣(mài)64一層蠢功能持分布鐵及商犧家選權(quán)擇建選議世界森頂級(jí)察品牌獻(xiàn)專(zhuān)賣(mài)勺：阿浩瑪尼劉、Gu胸cc速i、范串思哲賺、CH便AN漁EL、CD、卡渴地亞理、杰喘尼亞Ze嗚gn爺a、寶繁詩(shī)龍Bo單uc朗he飾ro謝n、百貪達(dá)翡萍麗、GU貍ES畫(huà)S、PR命AD心A、VA性L(fǎng)E未NT依IN耗O、海自瑪仕ch傷an著elPR梳AD漢A65一層剩功能環(huán)分布構(gòu)及商鼠家選峰擇建朱議一樓株對(duì)外察店鋪勒西餐帽店：旗星巴辰克、ko厭sm上o咖啡誤店垮、日糕本、零韓國(guó)啞料理拍、可喜頌坊懲、塔蒼可鐘侍墨西益哥風(fēng)叼情餐調(diào)廳、暮必勝爛客批尼薩等亮。奧東北益角上喉是71明1便利芒店臣（主育要考嫌慮對(duì)硬外，臂并與補(bǔ)廣場(chǎng)盾結(jié)合測(cè)）66二層甩功能辜分布籌及商蒸家選哨擇建泊議頂級(jí)就品牌柜專(zhuān)賣(mài)西餐申廳西餐女廳西餐按廳二層屑世界進(jìn)頂級(jí)話(huà)品牌翁店等輸專(zhuān)賣(mài)課約10沒(méi)00平米晶西愁餐廳適面積仗約36其00平米另。67世界毛定級(jí)雕品牌炭專(zhuān)賣(mài)霸：紅曬酒專(zhuān)續(xù)賣(mài)、株雪茄嗽專(zhuān)賣(mài)霸、意達(dá)大利Si疲bi倡ll躁a咖啡崇精品沖店、鍛意大暗利GA杜BB飲IA撫NI玻璃劣精品索店、YO銷(xiāo)UN催IK精品曉店等餐飲沒(méi)：法國(guó)Je蓋an企-G厘e(cuò)o凳rg使es餐廳桃，面弄積約12箏00平米丹周尤日式醬餐廳箱－充怒滿(mǎn)蟬殼意，脂面積托約17刃00平米巴黎選店Ma補(bǔ)is需on搞Bl渣an厘ch族e(cuò)法國(guó)膚餐廳70也0平米二層狂功能王分布缸及商扶家選籃擇建煎議68法國(guó)羞依云風(fēng)水療勺、理謀容及租泰式SP維A共34檢00平米健身推房、城瑜珈臺(tái)館15適00平米轉(zhuǎn)角容餐廳11鳳32平米三層筐功能提分布使及商儉家選吩擇建摘議69轉(zhuǎn)角銷(xiāo)餐廳喪建議便引進(jìn)帕蘭高朵意款大利昌餐廳帕蘭維朵餐世廳以厲意大乓利著牲名建辛筑家An沖dr抖eaPa黎ll倘ad淋io（15頓08曾-1魄58杏0）的奴名字肚命名殖?！耙庵ゴ罄槆?guó)門(mén)炮之外衫最正敗統(tǒng)的喊意大計(jì)利餐熟廳”賢的美悟評(píng)。爬之后董，20頃01年至20陳05年，均餐廳僑蟬聯(lián)哥了“夾五星丙鉆石異獎(jiǎng)”遮的殊勺榮。三層薯功能寺分布臨及商球家選償擇建明議70明星廉聚會(huì)患、開(kāi)PA呢RT糠Y、音腎樂(lè)沙臺(tái)龍及詞畫(huà)廊18濕00平米四層準(zhǔn)功能征分布適及商旗家選污擇建鎮(zhèn)議餐飲25秀00平米餐飲95季0平米71五層井功能蓋分布稍及商豎家選楊擇建就議餐飲18粥00平米餐飲60淚0平米會(huì)議杏中心25控0平米724－5層中登間部扮分共43獲00平米剩，建計(jì)議引比進(jìn)海捐港餐倡飲的日新概傷念餐襖飲店簡(jiǎn)。5樓部脅分可兄以做糧成躺坊吧。4－5層帶科露臺(tái)退餐飲休建議喘引進(jìn)問(wèn)上海霜私訪(fǎng)尼菜。屋頂叉花園片可以丟做成亮酒吧五層醉功能如分布長(zhǎng)及商配家選土擇建賢議73項(xiàng)目鄰業(yè)態(tài)抹組合焦比例業(yè)態(tài)面積(實(shí)用面積平米）比例（%）品牌專(zhuān)賣(mài)450016餐飲1208244娛樂(lè)、休閑(含屋頂酒吧）890032文化、會(huì)議20507娛樂(lè)新、休訓(xùn)閑：宴餐飲據(jù)：購(gòu)治物：濤文化村展覽=3芽2%：44蘋(píng)%：16芬%：7%與建尺議比束例大燥致相知近74項(xiàng)目轎租售穩(wěn)比例而建議商鋪碼的價(jià)斑值與人桐流狀杜況關(guān)言系較占通常棕弱與樓卸層關(guān)系曠較通芬常弱與業(yè)弦態(tài)承來(lái)租能杜力相言關(guān)與商爺家經(jīng)華營(yíng)狀金況相布關(guān)項(xiàng)目罵租售比例填原則從經(jīng)亭營(yíng)的詞角度衛(wèi)來(lái)說(shuō)腦建議始本項(xiàng)辯目只租緣瑞不售，從諸發(fā)展席商資歉金回降籠的娘角度燒建議猜有原設(shè)則的譯進(jìn)行往出售減。主力丸店和蒜旗艦乘店不摩出售面積懂較大旱的店思不進(jìn)拘行分蜂割出承售承租白能力手較低養(yǎng)并需喘要培掀育期佛的店不南進(jìn)行蒜出售75前提項(xiàng)目元屬性佳定位項(xiàng)目孫形象鑒定位項(xiàng)目潛功能選定位項(xiàng)目缺方向性緒問(wèn)題項(xiàng)目顏銷(xiāo)售問(wèn)召題項(xiàng)目賢租售頃比例項(xiàng)目臺(tái)業(yè)態(tài)離組合項(xiàng)目暴售賣(mài)者模式項(xiàng)目番經(jīng)營(yíng)漁模式項(xiàng)目霞價(jià)格牛定位報(bào)告暈思路76項(xiàng)目蠻租售茫比例肺建議樓層業(yè)態(tài)主力店租售建議一層品牌專(zhuān)賣(mài)、餐飲、便利店阿瑪尼、Gucci旗艦店旗艦店不售，其余部分建議分割銷(xiāo)售，出售面積約4500平米二層品牌專(zhuān)賣(mài)法國(guó)Jean-Georges餐廳、丹周日式餐廳品牌專(zhuān)賣(mài)建議分割租售，主力店不售，餐廳不出售，出售面積約1000平米三層水療、SPA、健身、餐飲依云水療面積較大，不宜于分割，且業(yè)態(tài)需要一定培育期，不建議出售四層/五層文化、會(huì)議、餐飲海港概念餐飲、上海私房菜海港有一定購(gòu)買(mǎi)的可能性建議罪出售半面積還在約55往00平米園，如璃果海回港購(gòu)陜買(mǎi)約棋在98品00平米呼。出售/出租賺比例五大致瀉在20鮮%-籍36孩%。77前提項(xiàng)目費(fèi)屬性偽定位項(xiàng)目霞形象徒定位項(xiàng)目墾功能額定位項(xiàng)目駁方向性同問(wèn)題項(xiàng)目齊銷(xiāo)售問(wèn)恐題項(xiàng)目餐租售寒比例項(xiàng)目表業(yè)態(tài)驚組合項(xiàng)目漿售賣(mài)煤模式項(xiàng)目打經(jīng)營(yíng)矛模式項(xiàng)目滔價(jià)格救定位報(bào)告梳思路78目前釋市場(chǎng)塊上常賓用的構(gòu)經(jīng)營(yíng)蜘模式在解謙決售鍬賣(mài)模純式之雷前，趴我們閘需要燙明確絞項(xiàng)目棄整體燃的經(jīng)堂營(yíng)模統(tǒng)式從項(xiàng)樂(lè)目的岸定位遠(yuǎn)、持將續(xù)經(jīng)果營(yíng)以江及良精好形谷象的昨維護(hù)跟來(lái)看視，無(wú)橫論是暴出租逐還是伍銷(xiāo)售俗都需螞要以校統(tǒng)一滅的形爹象來(lái)邀經(jīng)營(yíng)取。怎樣例實(shí)現(xiàn)丟統(tǒng)一堪形象借的經(jīng)勤營(yíng)，沖目前魔市場(chǎng)器通常交的模列式是豪怎樣貢的？項(xiàng)目文經(jīng)營(yíng)茄模式冷建議79經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)其他第一種方式自營(yíng)一般是在物業(yè)招租非常困難、物業(yè)具有某項(xiàng)壟斷性資源優(yōu)勢(shì)的兩種極端狀況下的選擇，物業(yè)集團(tuán)多元化發(fā)展業(yè)務(wù)范圍涵蓋零售業(yè)時(shí)也會(huì)會(huì)選擇這種模式，如茂業(yè)百貨。優(yōu)勢(shì)：在具有壟斷性的前提下，優(yōu)勢(shì)較為明顯。長(zhǎng)期來(lái)看，培養(yǎng)了商業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力。劣勢(shì)：在發(fā)展商面臨招租困難及不專(zhuān)業(yè)時(shí)采用，風(fēng)險(xiǎn)較大。在自營(yíng)的前提下，發(fā)展商可以自購(gòu)自銷(xiāo)，同時(shí)也采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。經(jīng)營(yíng)直模式匆選擇—自營(yíng)80經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)其他第二種方式將商用物業(yè)直接租賃給商業(yè)營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)開(kāi)展商業(yè)營(yíng)運(yùn)即與商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂租賃契約，按租賃契約的規(guī)定收取租金，獲得收益與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)。通常在發(fā)展商沒(méi)有商業(yè)運(yùn)作戰(zhàn)略、經(jīng)驗(yàn)及實(shí)力的狀況下采用。優(yōu)勢(shì)：風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定；劣勢(shì)：不能更好的實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司通常也采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和分割等方式進(jìn)行管理。經(jīng)營(yíng)嚇模式便選擇—委托裂專(zhuān)業(yè)煉的商牛業(yè)經(jīng)肚營(yíng)公顧司81經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)其他第三種方式發(fā)展商與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司聯(lián)營(yíng)即發(fā)展商與商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司采取契約式的合作方式，發(fā)展商的租金收入與此物業(yè)空間的商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入掛鉤，按照契約提成、分紅。通常在發(fā)展商有一定經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，并且有商業(yè)運(yùn)作戰(zhàn)略的情況下使用。優(yōu)勢(shì)：與專(zhuān)業(yè)公司合作，可以培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)運(yùn)作能力，風(fēng)險(xiǎn)大，收益也大。劣勢(shì)：商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好了，收入增加；同時(shí)也承擔(dān)經(jīng)營(yíng)不善而帶來(lái)的低租金甚至無(wú)租金風(fēng)險(xiǎn)。采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。經(jīng)營(yíng)結(jié)模式柿選擇—發(fā)展氧商與玩商業(yè)奸營(yíng)運(yùn)器公司放聯(lián)營(yíng)82經(jīng)營(yíng)內(nèi)模式屋選擇從發(fā)遞展商壯角度吐來(lái)看問(wèn)，中營(yíng)信有造運(yùn)作膀商業(yè)森的成采功經(jīng)執(zhí)驗(yàn)，庭有自倉(cāng)己的辮商業(yè)合經(jīng)營(yíng)闖隊(duì)伍濾，而雀且也有始發(fā)展逐商業(yè)愛(ài)房地柜產(chǎn)的彩戰(zhàn)略踢，所幫以從閃項(xiàng)目煤及發(fā)妙展商籮的長(zhǎng)牌期利聯(lián)益來(lái)?yè)蹩?，飄在統(tǒng)蔬一經(jīng)恐營(yíng)管理萄的模賺式下映采用棄：自營(yíng)+國(guó)際百專(zhuān)業(yè)木商業(yè)誼經(jīng)營(yíng)蠻咨詢(xún)腸機(jī)構(gòu)扭作顧就問(wèn)的吉方式即可雖挖掘蘋(píng)商業(yè)盒的長(zhǎng)陶期價(jià)黎值，已也可嚷吸取候?qū)I(yè)承經(jīng)營(yíng)孤咨詢(xún)胃公司紛的建曠議。83經(jīng)營(yíng)呆管理之公司冶和商億家可象以采予取保底斬提成的方例式進(jìn)閣行合掀作，歪收取厭的租娘金一搏般分兩部折分，橋一部聲分是朵按面淺積收儀取，宏稱(chēng)為保證仙租金，另嘗一部永分按總跨營(yíng)業(yè)障額的很一定比例腔收取，該疲比例侮取決雕于承俱租商閉的平脈均費(fèi)脅用、英商品喉價(jià)格公、利狂潤(rùn)率嫌等相陪關(guān)因葛素，總營(yíng)篇業(yè)額按的計(jì)獵算通痛常每貿(mào)年進(jìn)去行一哪次。整個(gè)噸商場(chǎng)花將采汗用店中萌店的經(jīng)徹營(yíng)形僅態(tài)。經(jīng)營(yíng)歡模式吊選擇84前提項(xiàng)目伸屬性合定位項(xiàng)目默形象掉定位項(xiàng)目培功能踢定位項(xiàng)目籃方向性禍問(wèn)題項(xiàng)目綁銷(xiāo)售問(wèn)森題項(xiàng)目叮租售珠比例項(xiàng)目起業(yè)態(tài)吃組合項(xiàng)目育售賣(mài)炸模式項(xiàng)目第經(jīng)營(yíng)去模式項(xiàng)目義價(jià)格丘定位報(bào)告鬼思路85項(xiàng)目漢售賣(mài)榜模式腥分析銷(xiāo)售方式特征優(yōu)劣勢(shì)適用性直接銷(xiāo)售將商鋪分割銷(xiāo)售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)。優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商后顧之憂(yōu)；沒(méi)有但對(duì)于有租有售的商業(yè)來(lái)說(shuō)將會(huì)影響整體的經(jīng)營(yíng)和形象適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷(xiāo)售帶租約銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商引進(jìn)主力商家或經(jīng)營(yíng)管理者主力商家或經(jīng)營(yíng)管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)，發(fā)展商一次或每年返還客戶(hù)收益。有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)，但會(huì)在租約期滿(mǎn)后產(chǎn)生一些后續(xù)問(wèn)題。對(duì)于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商鋪目前唉市場(chǎng)嘴上常環(huán)用的耐商鋪堂銷(xiāo)售撓方式86目前例項(xiàng)目既所在贊區(qū)域蝕還不縫能給疫到市追場(chǎng)信聰心，藍(lán)還需足要一丘定的憐培育殼期，作且項(xiàng)表目要標(biāo)實(shí)現(xiàn)圍統(tǒng)一袖經(jīng)營(yíng)議，所以慮建議斃項(xiàng)目創(chuàng)一層苗外鋪淘采用碌帶租被約銷(xiāo)憑售的會(huì)方式虛（租倦約建稿議在5年左故右），既唱能在政培育待期給際到客披戶(hù)信只心，銜又能果將項(xiàng)孟目良醒好的結(jié)形象冊(cè)建立辦起來(lái)聽(tīng)。項(xiàng)目興售賣(mài)鉆模式挑分析帶租才約銷(xiāo)骨售部釣分87一樓流的內(nèi)戰(zhàn)鋪引坐進(jìn)了率及二餅樓引俊進(jìn)世陡界品妄牌專(zhuān)率賣(mài)，程通常坡簽的航時(shí)間盞都會(huì)優(yōu)比較付長(zhǎng)，莫如果女采用拜通常玩的帶菊租約謊銷(xiāo)售跳方式支，發(fā)戒展商沿付出盞的成希本會(huì)癢比較配高，所以傲我們況建議饑世聯(lián)語(yǔ)研究勝的核群心售挖賣(mài)模倉(cāng)式。項(xiàng)目勉售賣(mài)冒模式好分析88“核謎心售忘賣(mài)”與銀爭(zhēng)行無(wú)籍關(guān)，駐操作男簡(jiǎn)單哲，可鈔以做克為一良種銷(xiāo)禿售方批式。發(fā)展怒商某經(jīng)江營(yíng)公貼司統(tǒng)一聲管理投資竿客戶(hù)銷(xiāo)售俘關(guān)系確定活銷(xiāo)售咱價(jià)格主力饒店進(jìn)唐駐/招商投資誓客戶(hù)福與發(fā)婦展商此簽定制銷(xiāo)售第合同刷同時(shí)鎮(zhèn)，簽靜定“尖委托竄經(jīng)營(yíng)臉協(xié)議鼻書(shū)”李，同抽意將10年收杏益權(quán)臟抵付慢尾款趴。并貿(mào)承諾錄期滿(mǎn)糠后原行價(jià)回耽購(gòu)。投資昆客戶(hù)釀只付援首期堪，不雅需月照供，叛即可益享有傭物業(yè)攔升值致的好灣處。89承諾承諾詮釋首付4成通過(guò)測(cè)算，我們認(rèn)為首付4成是能夠達(dá)到銷(xiāo)售速度與回款量之間效率最優(yōu)的付款方式10年抵尾款（1）按照首付4成方式，剩下6成尾款；（2）若按承諾返租6%計(jì)算，10年返租達(dá)到60％；（3）實(shí)際發(fā)展商獲得的收益也就是首期4成＋10年的租金收益；10年后原價(jià)回購(gòu)保證（1）主力店的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證了周邊商鋪的租金增長(zhǎng)，10年后商鋪必定升值。10年后客戶(hù)未必肯回購(gòu)；（2）即使回購(gòu)，也是根據(jù)銷(xiāo)售原價(jià)回購(gòu)，同時(shí)考慮年限折舊；實(shí)際回購(gòu)成本低于原價(jià)；但商鋪升值，回購(gòu)還能保證收益增加；（3）提供該項(xiàng)保證，給予客戶(hù)強(qiáng)烈信心。項(xiàng)目聚售賣(mài)拘模式來(lái)分析—核心癢售賣(mài)拜模式醒分析90本項(xiàng)橡目采攏用核體心售牲賣(mài)模只式的漢好處佳在于驗(yàn)：—在區(qū)速域商笛業(yè)價(jià)藥值未閑能體選現(xiàn)之教前給垮予投桃資者文信心攏和保溜障；—為發(fā)墾展商咐在短俊期利覺(jué)益和葛長(zhǎng)期窄利益勾的博庫(kù)弈中乎找到嚷一個(gè)守比較創(chuàng)好的當(dāng)平衡跨點(diǎn)。項(xiàng)目醬售賣(mài)鐘模式經(jīng)分析—核心漆售賣(mài)候模式頁(yè)分析建議藏一樓槽內(nèi)鋪綢及二樓浴專(zhuān)賣(mài)嚼部分未采用核適心售純賣(mài)模遞式914-以5層采納用直頭接銷(xiāo)悟售給漂商家紫的方招式所以經(jīng)本項(xiàng)晃目將諒采用帶租千約銷(xiāo)有售+核心辯售賣(mài)概模式+直接非銷(xiāo)售趨的方細(xì)式對(duì)捕部分裙商鋪飽進(jìn)行兄銷(xiāo)售項(xiàng)目始售賣(mài)瘡模式鼓分析92前提項(xiàng)目笑屬性寸定位項(xiàng)目駕形象罪定位項(xiàng)目梢功能匹定位項(xiàng)目繁方向性隔問(wèn)題項(xiàng)目胃銷(xiāo)售問(wèn)妥題項(xiàng)目艇租售翼比例項(xiàng)目滾業(yè)態(tài)鋪組合項(xiàng)目飾售賣(mài)討模式項(xiàng)目梢經(jīng)營(yíng)哲模式項(xiàng)目養(yǎng)價(jià)格嶄定位報(bào)告稿思路93香蜜會(huì)湖片落區(qū)處攤于發(fā)滿(mǎn)展階倡段，燃未有擠成熟乓商業(yè)販氛圍殘，我揮們調(diào)犧查發(fā)巖現(xiàn)，鴉項(xiàng)目片周邊來(lái)僅有繪零星蘆街鋪傍交易武，與詳本項(xiàng)進(jìn)目經(jīng)敲營(yíng)模奸式相梢去甚提遠(yuǎn)，貓可參霉照性販不強(qiáng)州。靜態(tài)價(jià)格制定方法的選擇綜合比較市場(chǎng)比較法成本法收益法適用范圍適用于不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)達(dá)，有較多的交易實(shí)例的情況適用于既無(wú)收益又不交易的不動(dòng)產(chǎn)有收益或潛在收收益的不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題周邊商鋪市場(chǎng)交易不發(fā)達(dá)，嚴(yán)重缺乏交易實(shí)例的參照物不符合本項(xiàng)目情況符合本項(xiàng)目情況是否采用不建議采用不建議采用建議采用√項(xiàng)目有的價(jià)費(fèi)格定與位94用市估場(chǎng)比淹較法脅確定場(chǎng)租金失及收袖益率用收模益還迷原法彎計(jì)算濱靜態(tài)突價(jià)格估計(jì)稱(chēng)溢價(jià)失空間動(dòng)態(tài)的價(jià)格項(xiàng)目軟的價(jià)饒格定吹位—定價(jià)嘗方法棒路線(xiàn)跌圖95項(xiàng)目名稱(chēng)首層平均月租（元/平方米·月）權(quán)重權(quán)重月租（元/平方米·月）東海坊25040%100香榭里花園10015%15中旅國(guó)際公館25030%75香荔綠洲12015%18根據(jù)罩市場(chǎng)半比較彩法，徒一樓坑商鋪腫靜態(tài)選月租避為21浸0元/平米鍋，由獲于比屑較的淺都是陸街鋪萄，街戲鋪的嫁使用乘率都鐘比較迫高，況約在90％左憐右，坑所以23慮3元/平米銹應(yīng)該評(píng)是一都樓的管按套著內(nèi)面琴積計(jì)頑算的阻租金據(jù)。項(xiàng)目眨的價(jià)績(jī)格定受位—靜態(tài)舍租金銜測(cè)算96公式V=洞a/仆r[屢1-悲1/更(1照+r頸)n]，其中V代表鍬評(píng)估寫(xiě)價(jià)值醋，a=噴23珠3，r=飲6%，n=窯37年（亦使用摔年限40年）岔。備注綢：假齒設(shè)在37年的漫使用裝期限縣中，搬各年遞凈收礦益和吃投資?；貓?bào)蠻率相貼等。得出站如下壁計(jì)算筑結(jié)果項(xiàng)目迅的價(jià)衫格定嫂位—收益板法的價(jià)計(jì)算標(biāo)過(guò)程首層架價(jià)格微初步隔估算會(huì)為：41降20愛(ài)4元/平方錫米（咽套內(nèi)婚）97根據(jù)姥本項(xiàng)工目特糾點(diǎn)及洪區(qū)域欄市場(chǎng)風(fēng)特點(diǎn)錘，本宜項(xiàng)目狗的溢賴(lài)價(jià)空輝間主兇要集扇中在營(yíng)銷(xiāo)受、商席業(yè)成悲熟、央品牌三個(gè)娘方面惠，初瘋步預(yù)宴期將充帶來(lái)10淺%—嶺20刷%的溢顛價(jià)。動(dòng)態(tài)五價(jià)格=靜態(tài)宮價(jià)格+溢價(jià)桿空間收益當(dāng)法計(jì)仙算市場(chǎng)妨增長(zhǎng)汪溢價(jià)規(guī)劃月利好鈴溢價(jià)營(yíng)銷(xiāo)志措施歸溢價(jià)外部鑄溢價(jià)辯因素內(nèi)部密溢價(jià)兆因素項(xiàng)目成熟溢價(jià)產(chǎn)品領(lǐng)先溢價(jià)品牌信譽(yù)溢價(jià)經(jīng)過(guò)蹦溢價(jià)忽，首親層均吊價(jià)區(qū)陽(yáng)間[4慚53矛24，49熟34企4]元/平方察米項(xiàng)目浮的價(jià)脹格定蒙位—經(jīng)過(guò)淘溢價(jià)華后的劇動(dòng)態(tài)仿價(jià)格98項(xiàng)目短的價(jià)今格定璃位項(xiàng)目槳一層丈外鋪價(jià)格俗為[4悠53糕24，49善34波4]元/平方柴米（驗(yàn)按套坦內(nèi)面坡積計(jì)碎算）項(xiàng)目掏一層捉內(nèi)鋪價(jià)格脹約為外鋪舊價(jià)格塞的60龍%，約某在28鄉(xiāng)豐43鹿0元/平方休米冬左右唉（按陰套內(nèi)懲面積赴計(jì)算褲）項(xiàng)目輔二層積內(nèi)鋪價(jià)格激約為一層胞內(nèi)鋪輝價(jià)格凝的70鬧%，約滾在20校00腿0元/平方慈米（恭按套濃內(nèi)面推積計(jì)惠算）項(xiàng)目4-絞5層若御直接敬銷(xiāo)售憤，因面導(dǎo)積較壺大，停通常徑價(jià)格梯不會(huì)招很高方，建議蠻在80醋00元/平方范米。野（按盤(pán)套內(nèi)障面積翻計(jì)算妨）99項(xiàng)目嬌銷(xiāo)售牢收入梨測(cè)算項(xiàng)目這整體漏銷(xiāo)售刑收入桶不含4-戒5層為17表63帝66性00早0元，堅(jiān)含4-鉤5層為21子07欣66受00混0元；實(shí)際曾回款陶不含4-永5層為11步31逮92邁00輪0元，襖含4-寄5層為14蔑75卸92逐00榴0元；商鋪位置套內(nèi)面積價(jià)格銷(xiāo)售收入實(shí)際回款1層外鋪15004738471076000710760001層內(nèi)鋪30002843085290000341160002層內(nèi)鋪1000200002000000080000004-5層430080003440000034400000合計(jì)9800

21076600014759200010漸0項(xiàng)目瓣整體快回顧項(xiàng)目市屬性瞇定位六：城市惕精英精人士脫交往翅、休脹閑、榨購(gòu)物圣的頂妹級(jí)場(chǎng)夸所項(xiàng)目喚形象冷定位紗：頂級(jí)鍛時(shí)尚煩、極訪(fǎng)致體暢驗(yàn)項(xiàng)目輩命名或：中信射維多定利亞呆廣場(chǎng)項(xiàng)目譜功能芝定位談及比尺例：娛樂(lè)賄、休小閑：比餐飲域：購(gòu)扶物：顆文化亮展覽=3撐2%：44裂%：16猜%：7%出售/出租轎比例趙：大致腎在23拜%-豆38努%售賣(mài)堡模式鍋：帶租宜約銷(xiāo)點(diǎn)售+核心誓售賣(mài)浩模式+直接遷銷(xiāo)售項(xiàng)目突收益竭：項(xiàng)目遠(yuǎn)整體灣銷(xiāo)售局收入蔽不含4-污5層17去63修66押00冷0元，宏含4-閑5層21世07皂66彩00琴0元；構(gòu)實(shí)際把回款駕不含4-深5層11泰31蝕92哲00絹0元，莫含4-解5層14楊75灰92槐00版0元；小結(jié)導(dǎo)：項(xiàng)崖目的貸長(zhǎng)期職收益缺主要裹來(lái)自掘于項(xiàng)沈目的刑成功零經(jīng)營(yíng)執(zhí)，短貴期收揚(yáng)益相沉對(duì)較笨少。10度1項(xiàng)目寄招商提及推愛(ài)廣項(xiàng)目涼招商置策略醉建議項(xiàng)目族推廣峽建議10江2樹(shù)立粉品牌忘、整朽體招給商、肝統(tǒng)一識(shí)形象笑、統(tǒng)括一經(jīng)尖營(yíng)管端理通過(guò)市推廣報(bào)實(shí)現(xiàn)栗良好承的市點(diǎn)場(chǎng)品澇牌度膚和知效名度究，將怒有助酒于項(xiàng)聚目整慚體租者金水烈平的乓提高顆。樹(shù)逐立品塞牌的伶另一莖個(gè)含爸義就慣是通吐過(guò)先里進(jìn)的莫商業(yè)誕經(jīng)營(yíng)畫(huà)管理懇模式薄和良桶好的胸服務(wù)邊理念臘爭(zhēng)服仇顧客崇，贏政得市厭場(chǎng)，零最終常保障益整個(gè)算商業(yè)順獲得皇長(zhǎng)期旺的租溜金收俯益和殿經(jīng)營(yíng)非收益尿。項(xiàng)目嗓的總湖體招坑商思浴路10割3樹(shù)立閥品牌廈、整細(xì)體招砍商、純統(tǒng)一里形象悔、統(tǒng)缸一經(jīng)鄉(xiāng)豐營(yíng)管棗理項(xiàng)目敵進(jìn)行盡整體曉招商讀。項(xiàng)目糖的總耐體招嘆商思竊路10泡4樹(shù)立莫品牌買(mǎi)、整馳體招哪商、妖統(tǒng)一循形象絮、統(tǒng)舌一經(jīng)頃營(yíng)管桐理是指測(cè)統(tǒng)一稼商業(yè)言的整瞞體，株包括迫內(nèi)部夕店鋪選的裝挺修風(fēng)仔格、臣統(tǒng)一胳商業(yè)眨服務(wù)嗓人員董的著滔裝，