2022年第一季度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理提升訓練考試卷A卷附答案

2022年第一季度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理提升訓練考試卷A卷附答案

單選題（共55題）1、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用，是（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法【答案】D2、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設工程規(guī)劃許可證》C.《建設用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設用地使用權(quán)出讓成交確認書》【答案】C3、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素的說法中，錯誤的是（）。A.權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿B.當短期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率C.空置率是指準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例D.通過與物業(yè)服務企業(yè)簽署長期合約可以減少物業(yè)維護管理費用的變動，但不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響【答案】B4、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B5、投資機會研究分為一般投資機會研究和()。A.詳細研究B.粗略研究C.特定項目的投資機會研究D.建設項目的投資機會研究【答案】C6、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財務報表中的成本完全不一樣B.應根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算【答案】D7、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過500mm時，應采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】B8、下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是()。A.變現(xiàn)風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險【答案】A9、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于()。A.物業(yè)的交通通達程度B.停車的便利程度C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度【答案】A10、反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。A.商品批發(fā)價格指數(shù)B.城市居民消費指數(shù)C.城市居民消費價格指數(shù)D.商品零售價格指數(shù)【答案】D11、房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務融資D.權(quán)益融資【答案】C12、所謂的“五M”包括廣告的目標、資金、應傳送的信息、應使用的媒體和()。A.任務B.可用的費用C.廣告效果評估D.企業(yè)信譽【答案】C13、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。A.利潤表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.項目投資現(xiàn)金流量表【答案】D14、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。A.觀察法B.實驗法C.討論法D.問卷調(diào)查法【答案】A15、房產(chǎn)面積的測量精度分為（）級。A.五B.二C.三D.四【答案】C16、高爾夫球場屬于（）。A.居住物業(yè)B.酒店和休閑娛樂設施投資C.工業(yè)物業(yè)D.特殊物業(yè)【答案】B17、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。A.市場需求容量調(diào)查B.消費者行為調(diào)查C.市場營銷因素調(diào)查D.競爭情況調(diào)查【答案】C18、根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務公司的工作，這是（）的工作內(nèi)容。A.物業(yè)管理B.設施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】C19、某企業(yè)2014年12月底，凈利潤為1500萬元，資產(chǎn)平均總額為6000萬元，負債為2000萬元。則該企業(yè)的資產(chǎn)報酬率是（）。A.20%B.25%C.33%D.50%【答案】B20、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實度D.孔隙【答案】B21、下列財務報表中，儲存基礎性數(shù)據(jù)的是（）。A.輔助報表B.資產(chǎn)負債表C.資金來源與運用表D.現(xiàn)金流量表【答案】A22、選擇目標市場，通常要以細分市場為基礎。企業(yè)只選擇一個細分市場，通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工來提高經(jīng)濟效益，這種目標市場選擇的模式屬于（）。A.選擇專業(yè)化B.市場集中化C.市場專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化【答案】B23、能承受較大投資風險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇（）。A.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機會型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C24、一種產(chǎn)品價格上漲，就會引起另一種替代產(chǎn)品的需求（）。A.減少B.不變C.增加D.以上說法都不正確【答案】C25、（）是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率。A.內(nèi)部收益率B.基準收益率C.期望投資回報率D.名義投資回報率【答案】B26、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用【答案】C27、工程變更估價原則中，已標價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照（）的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價。A.成本加費用B.費用加利潤C.成本加利潤D.成本加負債【答案】C28、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按（）征收。A.土地出讓金B(yǎng).占用面積C.經(jīng)營收入D.銷售收入【答案】B29、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是()，且各因素發(fā)生變化的概率相同。A.相互影響的B.相互獨立的C.相互作用的D.相互無關(guān)的【答案】B30、從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)，其結(jié)構(gòu)形式屬于（）。A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.供求結(jié)構(gòu)C.投資結(jié)構(gòu)D.租買結(jié)構(gòu)【答案】B31、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B32、在現(xiàn)金流量表中，不應該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B33、竣工驗收時，（）負責組織有關(guān)單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理機構(gòu)D.建設主管部門【答案】A34、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B35、關(guān)于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C36、保和丸的藥物組成為A.白術(shù)，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子【答案】B37、固經(jīng)丸中香附的功用A.調(diào)氣活血B.疏肝理氣C.行氣養(yǎng)血D.疏肝養(yǎng)血【答案】A38、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年每年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C39、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，則該項目的開發(fā)成本利潤率為（）。A.45.05％B.49.31％C.56.86％D.63.6％【答案】D40、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費【答案】D41、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的()。A.損益表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全部投入現(xiàn)金流量表【答案】D42、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。A.購買習慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為【答案】D43、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價參數(shù)中，屬于評價標準類基礎參數(shù)的是（）。A.出租率B.貸款利率C.基準收益率D.資本金投入比例【答案】C44、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說()對小型商場并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離【答案】C45、下列選項中，不屬于解決房地產(chǎn)市場信息不對稱問題的主要途徑的是（）。A.發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務B.政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作C.加強開發(fā)商的管理體制D.提高房地產(chǎn)市場的透明度【答案】C46、物業(yè)服務企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A.零售商的財務能力B.零售商需要的服務C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽【答案】D47、某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】C48、房地產(chǎn)市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問人員提供咨詢服務，其中可負責合同簽訂、建筑材料與設備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問題等工作的工程師不包括（）。A.造價工程師B.結(jié)構(gòu)工程師C.建筑設備工程師D.電氣工程師【答案】A49、納入儲備的土地前期開發(fā)、保護、管理和臨時利用，以及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動由（）負責實施。A.開發(fā)商B.土地儲備機構(gòu)C.建筑商D.土地一級開發(fā)企業(yè)【答案】B50、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期的表述中正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B51、關(guān)于盈利能力分析指標的說法，錯誤的是（）。A.資產(chǎn)報酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越弱B.成本費用凈利率越高，說明企業(yè)為獲取收益付出的代價越小，企業(yè)的獲利能力越強C.股東權(quán)益報酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強D.銷售毛利率越大，說明企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強【答案】A52、當房地產(chǎn)開發(fā)項目用地面積一定時，決定項目可建設建筑面積數(shù)量的參數(shù)是（）。A.綠地率B.容積率C.建筑密度D.建筑限高【答案】B53、下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差【答案】D54、以下指標不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負債率B.內(nèi)部收益率C.流動比率D.速動比率【答案】B55、下述各項中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量D.改變用途數(shù)量【答案】B多選題（共13題）1、對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。有效的市場調(diào)查應具備的特點包括（）。A.方法科學B.調(diào)查方法專一性C.創(chuàng)造性D.合理的信息價值和成本比率E.政策性【答案】ACD2、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標有（）。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產(chǎn)負債率D.財務凈現(xiàn)值E.償債備付率【答案】AB3、相對于債務融資，權(quán)益融資的特點有（）。A.需到期償還B.無需還本付息C.稅收負擔輕D.共擔投資風險E.共享投資利潤【答案】BD4、以下有關(guān)風險估計與評價常用方法的說法正確的有（）。A.調(diào)查和專家打分法主要適用于項目決策前期B.解析法與調(diào)查和專家打分法是風險分析的兩種主要方法C.蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學方法D.當項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛法進行風險分析E.解析方法需要德爾菲法作為基礎【答案】ACD5、關(guān)于房屋施工面積的說法中，正確的有（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中C.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積E.多層建筑的施工面積應為各層建筑面積之和【答案】BC6、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預算形式主要有（）。A.年度運營預算B.資本流預算C.資本支出預算D.長期預算E.資本收入預算【答案】ACD7、關(guān)于工程建設項目招標的說法，正確的有（）。A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的，可采取邀請招標B.招標項目必須編制標底C.采用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文件的組成部分D.采用工程量清單招標的，應編制招標控制價E.招標控制價必須保密【答案】ACD8、當房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表，以計算（）等反映企業(yè)財務狀況和清償能力的指標。A.資產(chǎn)負債率B.借款償還期C.投資回收期D.流動比率E.速動比率【答案】AD9、可行性研究的作用有（）。A.項目投資決策的依據(jù)B.籌集建設資金的依據(jù)C.開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)D.編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)E.對項目進行經(jīng)濟評價的依據(jù)【答案】ABCD10、按負擔室內(nèi)負荷所用的介質(zhì)分類，空調(diào)系統(tǒng)可分為（）。A.空氣水系統(tǒng)B.全空氣系統(tǒng)C.全水系統(tǒng)D.冷劑系統(tǒng)E.集中式系統(tǒng)【答案】ABCD11、成本計劃可分解為（）等方面。A.材料設備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預見成本計劃E.施工機械費用計劃【答案】ABC12、從投資的角度看，影響資金時間價值大小的主要因素有（）。A.投資利潤率B.通貨膨脹率C.風險因素D.存款利率E.投資規(guī)模【答案】ABC13、運營費用的人工費包括（）。A.工資B.醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險C.統(tǒng)籌費D.聘請法律顧問的費用E.保安費用【答案】ABC大題（共2題）一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益