武夷山金綠酒店項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展報(bào)告

武夷山金綠酒店項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展報(bào)告廈門百合田房產(chǎn)機(jī)構(gòu)宏觀環(huán)境分析城市概況武夷山市位于閩西北、閩贛兩省交界處，是世界雙文化遺產(chǎn)旅游文化所在地。目前全市轄3個(gè)街道(崇安街道、新豐街道、武夷街道)、3個(gè)鎮(zhèn)(星村鎮(zhèn)、興田鎮(zhèn)、五夫鎮(zhèn))、4個(gè)鄉(xiāng)和四個(gè)茶場(chǎng)，共有115個(gè)行行政村。

全市土地總面積2798平方公里。常住總?cè)丝?33557人，其中城鎮(zhèn)的人口為122851人，占52.60%；

2011年前三季度，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）535599萬元，比上年同期增長12.6%（經(jīng)南平市統(tǒng)計(jì)局評(píng)估），排名十縣市區(qū)第三位。如張家界、麗江等類型的“小城鎮(zhèn)，大旅游”性質(zhì)的觀光旅游城市而與三亞、青島、大連、廈門等度假旅游城市的商業(yè)有很大的區(qū)別。商業(yè)概況武夷山市商業(yè)大體可分為老城區(qū)商圈和景區(qū)商圈。整體發(fā)展水平較落后，當(dāng)前多為“商業(yè)街”形態(tài)，缺少百貨等現(xiàn)代商業(yè)模式。當(dāng)前老城區(qū)商圈整體商業(yè)發(fā)展水平還較低，主要為傳統(tǒng)零售行業(yè)，面向城區(qū)居民日常生活所需，部分承接武夷山的旅游性商業(yè)，無論是商業(yè)物業(yè)與商品檔次都處于較低層次。說明武夷山市區(qū)商業(yè)與本項(xiàng)目關(guān)系不大。商業(yè)概況景區(qū)商圈主要依托武夷山三姑鎮(zhèn)景區(qū)發(fā)展而成，當(dāng)前大致可劃分為北部商業(yè)區(qū)（接近機(jī)場(chǎng)與火車站）、中部商業(yè)區(qū)（主要因?yàn)榻煌康牡厮冢┘澳喜可虡I(yè)區(qū)。本項(xiàng)目位于發(fā)展中的南部商業(yè)區(qū)（車流入口，景區(qū)入口，腹地較大，便于發(fā)展集中式商業(yè)）。主要商業(yè)體概況當(dāng)前代表性商業(yè)體有武夷印象文化步行街、武夷風(fēng)情商苑、紅袍街、茶博城等。景區(qū)商業(yè)主要依托來此觀光旅游、休閑度假及商務(wù)會(huì)議的外來消費(fèi)人群，此類旅游人群有著很強(qiáng)的消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)能力。景區(qū)商業(yè)物業(yè)亦以商業(yè)街區(qū)形態(tài)為主，出租率由中部地區(qū)向兩頭降低。租金50-150元/月之間。其中閩臺(tái)特產(chǎn)商城是唯一一個(gè)廣場(chǎng)式的商場(chǎng)，引進(jìn)的是閩臺(tái)兩地的特色產(chǎn)品。經(jīng)營狀況較好，說明特色產(chǎn)品的地域性還可以擴(kuò)大。商業(yè)街名稱商業(yè)街規(guī)模商業(yè)形態(tài)出租率租金范圍經(jīng)營業(yè)態(tài)現(xiàn)狀文化旅游步行街10500㎡露天式商業(yè)街70%40-150元/月/㎡茶葉、特產(chǎn)、根雕、餐飲、養(yǎng)生館紅袍街長度300M露天式商業(yè)街100%80-150元/月/㎡茶葉、茶包裝、汽車維護(hù)茶博城800㎡封閉式商城100%130-180元/月/㎡茶葉、特產(chǎn)蘇閩步行街19000㎡露天式商業(yè)街70%40-110元/月/㎡茶葉、特產(chǎn)、根雕、餐飲武夷風(fēng)情商苑13000㎡內(nèi)部商業(yè)街60%30-120元/月/㎡茶葉、特產(chǎn)、根雕隆盛臺(tái)灣特產(chǎn)商貿(mào)城4000㎡封閉式商城100%30-35元/月/㎡臺(tái)灣特產(chǎn)、武夷山特產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種三姑景區(qū)是本地特產(chǎn)及旅游產(chǎn)品集中區(qū)，主要面對(duì)旅游和異地市場(chǎng)。區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)涵蓋茶葉店、根雕、餐飲、生活超市等。可以看出茶葉與根雕、餐飲占了絕大多數(shù)。說明近年來武夷山的大紅袍茶葉隨著旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而一起迅猛發(fā)展。小結(jié)武夷山商業(yè)以旅游商業(yè)為主,日常消費(fèi)為輔；景區(qū)商業(yè)物業(yè)亦以步行街形態(tài)為主，缺少大型有良好購物環(huán)境的商業(yè)廣場(chǎng)；旅游商業(yè)市場(chǎng)存在較大發(fā)展空間,景區(qū)商業(yè)主要依托來此觀光旅游、休閑度假及商務(wù)會(huì)議的外來消費(fèi)人群，且增長率每年達(dá)到12%；主題商業(yè)有較強(qiáng)的號(hào)召力與經(jīng)營力；從閩臺(tái)特產(chǎn)商城可以看到特色產(chǎn)品可以不必局限于武夷山的特產(chǎn)。高檔酒店概況景區(qū)商圈高端商業(yè)主要為酒店，共有五星級(jí)酒店3家，四星級(jí)酒店5家。各檔次酒店的都具備高檔的購物、桑拿、沐足功能、美容美發(fā)。同時(shí)都將這些服務(wù)進(jìn)行外包，以保證服務(wù)質(zhì)量。高端消費(fèi)主要體現(xiàn)在酒店服務(wù)上；當(dāng)前在購物的需求上，高端消費(fèi)表現(xiàn)并不明顯，酒店的高檔購物面積均偏小,基本上只100平米左右,只有京閩酒店要擴(kuò)建一個(gè)3000平米的精品購物街；酒店管理方面，高檔酒店基本是由專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行管理，其他的高檔消費(fèi)外包給他人在做。小結(jié)項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目區(qū)位（一）商業(yè)發(fā)展主軸：項(xiàng)目前臨大王峰路與玉女峰路是新商貿(mào)主軸，是度假區(qū)的商業(yè)發(fā)展中心地帶；（二）交通要道：大王峰路連接武夷大道，是景區(qū)連接市區(qū)、機(jī)場(chǎng)、火車站必經(jīng)之路，交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚；（三）扼守景區(qū)入口：距景區(qū)入口僅百米之遙，將獲得龐大的消費(fèi)人群。項(xiàng)目地處景區(qū)核心地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。北面狡大王累峰路馳，為勻武夷喜三姑拴景區(qū)叛連接找武夷驢山機(jī)注場(chǎng)、顏火車艘站、俘市區(qū)主要妹交通皺動(dòng)脈者；大王失峰南刮向?yàn)楂@武夷付代表僅性文猶化商績業(yè)體——印象舉大紅叨袍；武夷綱山風(fēng)靠景區(qū)俱入口扇更是彈咫尺嚼之遙怎。項(xiàng)目存交通悉便利魄，通干達(dá)性賞優(yōu)良健。項(xiàng)目交通項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)武夷山金綠大酒店檔次五星級(jí)酒店建筑風(fēng)格摩洛哥式建筑密度33.48%總建筑面積61320.645m2地上建筑面積22706.775m2綠地率35%地下建筑面積38613.87m2容積率0.65建筑占地面積11695.735m2酒店主樓占地10417.356m2停車數(shù)466個(gè)別墅套房占地639.55m2會(huì)議室12其他638.83m2客房180間規(guī)劃用地面積34933.50m2配套宴會(huì)廳、全日制餐廳、中餐廳、雪茄紅酒吧、特色吧、商店、足浴、KTV、泳池備注酒店主樓地下一層層高5.5米、地下二層層高6米，具有很大的商業(yè)可塑性。項(xiàng)目拖整體牌體量催較大鈔，區(qū)碗位較枕好，愛具有塊明顯承的后享發(fā)優(yōu)君勢(shì)，績酒店寸自身鈔配套演規(guī)劃痛較齊耀全，梳發(fā)展捎空間嘗還是棕較大哈的。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目腿發(fā)展適模式滋研究聰及建用議市場(chǎng)結(jié)論概述區(qū)域武夷山市周邊區(qū)域市場(chǎng)結(jié)論1、武夷山區(qū)域缺乏購物環(huán)境較好的商場(chǎng)。2、景區(qū)內(nèi)商鋪總體供大于求。但優(yōu)質(zhì)地段商鋪供不應(yīng)求3、春節(jié)及2-4月為旅游淡季，淡季時(shí)間大致為3-4個(gè)月4、景區(qū)周邊物業(yè)均以產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)售，缺乏后期統(tǒng)一經(jīng)營管理。5、茶產(chǎn)品、根雕、工藝品為主要暢銷產(chǎn)品。6、投資意識(shí)較強(qiáng)，區(qū)域商鋪銷售較旺，二手成交活躍1、周邊租金60-120元/平方米之間，以整棟出租形式較多；2、統(tǒng)一經(jīng)營管理式主題商場(chǎng)較受歡迎；3、特色旅游產(chǎn)品大受歡迎；4、周邊如臺(tái)灣、南平、福建特產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展較快；5、高檔人群的消費(fèi)主要體現(xiàn)在休閑與居住上，在購物上沒有太大區(qū)別；本項(xiàng)目本體1、本項(xiàng)目位于十字路口，有入口廣場(chǎng)，具有良好的吸納性；2、項(xiàng)目便于打造優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境，層高5.5-6米,有2萬平米縱深.；3、本項(xiàng)目便于統(tǒng)一經(jīng)營，不發(fā)售產(chǎn)權(quán)，且為封閉式商場(chǎng)。結(jié)論1：本項(xiàng)目具打造成當(dāng)?shù)刈罹咭?guī)模優(yōu)勢(shì)、最好購物環(huán)境、及最佳旅游產(chǎn)品集散地的條件；結(jié)論2：本項(xiàng)目的商鋪可以有多種模式運(yùn)營（在塑造出良好經(jīng)營條件情況下）。項(xiàng)目發(fā)展模式研究模式自營整體出租發(fā)售使用權(quán)特點(diǎn)通過自有經(jīng)營，作為企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提升企業(yè)經(jīng)營能力與盈利能力，為上市及融資打下良好基礎(chǔ)。不裝修,以對(duì)外界整體包租,便于精簡自身的商業(yè)鏈條。在良好經(jīng)營的前提下,對(duì)外分割商鋪,以租約的形式發(fā)售使用權(quán)。投資較高(需精裝修、中央空調(diào))低(可毛坯推薦)高(需精裝修、中央空調(diào))收益較高較低高投資周期8-10年不確定1-2年經(jīng)營難度較小無較大運(yùn)營模式統(tǒng)一經(jīng)營管理、廣告宣傳物業(yè)管理統(tǒng)一經(jīng)營管理、廣告宣傳商場(chǎng)建議（一喜）商沒場(chǎng)體變量確穗定商場(chǎng)建議（二默）為蹤蝶使動(dòng)撒線較錢為簡蘭單，冠建議便商場(chǎng)羽為一垮層，校將功鋒能間磁統(tǒng)一壇移至裁負(fù)一均層。資金測(cè)算（一添）項(xiàng)煎目商棕場(chǎng)單西項(xiàng)總披投資鄉(xiāng)豐為89磁85域.8葡6萬元，占裂項(xiàng)目開總投哭資(5肉00毯00萬)的20陳%左右聯(lián)。對(duì)于師企業(yè)躬的資四金鏈糟有一泡定的吉考驗(yàn)璃。序號(hào)費(fèi)用名稱金額（萬元）備注項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總支出

8985.861-7項(xiàng)總和

1

前期費(fèi)用

115.03

\1.1渣土處理費(fèi)2.4建筑面積*1.2元/㎡計(jì)算1.2建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)3.3建筑面積*1.65元/㎡計(jì)算1.3建筑工程交易手續(xù)費(fèi)1.92建安成本*0.03%1.4施工管理費(fèi)0.033建筑面積*1.65元/㎡計(jì)算1.5建筑物放樣費(fèi)4建筑面積*2元/㎡計(jì)算1.6建筑設(shè)計(jì)費(fèi)60建筑面積*30元/㎡計(jì)算1.7白螞蟻防治費(fèi)2建筑面積*1元/㎡計(jì)算1.8工程監(jiān)理費(fèi)32建安成本*0.8%1.9施工圖審查費(fèi)9.2建安成本*0.15%+2.10*3.5%1.10散裝水泥專項(xiàng)基金1.5建筑面積*0.75元/㎡2

建安成本

6400.00

\2.1土建成本4000建筑面積*2000元/㎡2.2水電安裝300建筑面積*150元/㎡2.3消防工程100建筑面積*50元/㎡2.4裝修費(fèi)用2000建筑面積*1000元/㎡3

配套費(fèi)用

420.00

\3.1中央空調(diào)300.002臺(tái),150萬3.2智能化系統(tǒng)120.00建筑面積*60元/㎡4

管理費(fèi)用

341.00為企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用，含人員工資、公關(guān)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)等，合計(jì)為2-3項(xiàng)總和的5％

5

財(cái)務(wù)費(fèi)用

1000.00總投資*年利率10%*1年

6

營銷費(fèi)用

450.00營銷過程中發(fā)生的各類費(fèi)用，如廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)等，合計(jì)按項(xiàng)目銷售收入的5％計(jì)算

7

不可預(yù)見費(fèi)

259.832-7項(xiàng)總和的3%

資金測(cè)算（二建）自營睬出租禿模式險(xiǎn)收益——按5%的年邁均增袖長率分，8—掏10年收扒回投稈資成洪本。序號(hào)商業(yè)主要出租店主力店與合作經(jīng)營管理費(fèi)1

租金

總出租面積(2萬m2)合作主力店占40%面積

/

1.1出租方式年均租金(65元/m2·月,出租率80%)年均租金(35元/m2·月,出租率90%)按20元/平方米,總出租率核定85%1.2面積(平方米)120008000200001.3出租率0.800.900.851.4租金(元/平方米)6535201.5年?duì)I業(yè)額7488000.03024000.04080000.01.6年總營業(yè)額14592000.02

持有物業(yè)經(jīng)營成本

3472896

2.1管理費(fèi)(年總收益的3%)4377602.2維修費(fèi)(年總收益的3%)4377602.3房產(chǎn)稅(年總收益的12%)17510402.4保險(xiǎn)費(fèi)(年總收益的0.3%)437763

營業(yè)稅及附加(年總收益的5.5%)

802560

4

利潤（萬元）

11119104.0

企業(yè)所得稅2223820.8經(jīng)營利潤(元/年)(不計(jì)廣告收入)8895283.2第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年889.5萬元934.0萬元980.7萬元1029.7萬元1081.2萬元1135.3萬元1192.1萬元1251.7萬元1314.3萬元1380.0萬元資金測(cè)算（三墾）整體愁包租——在順于利包宅租，妖且包悔租者殃優(yōu)質(zhì)愿經(jīng)營參前提芒下，7至8年收里回投鋪資成兄本。包租項(xiàng)目租金40元/平方米形式整體包租，不帶裝修時(shí)間10年，120個(gè)月管理費(fèi)另外不計(jì)合計(jì)10年收益：9600收益顫時(shí)間枯點(diǎn)很拒難控五制，蛋同時(shí)眼承租禽人要令有較兔強(qiáng)的擱經(jīng)營踏力，若操作凈難度溪較高闖?。ㄋ纳疲┦褂秘i權(quán)銷勺售（推遮薦此嚼模式溫）資金測(cè)算計(jì)算依據(jù)計(jì)算項(xiàng)計(jì)算方式折算結(jié)果以租折算售價(jià)法依據(jù)周邊項(xiàng)目租金一線鄰街：100—120元/平方米（折算價(jià)）折算30年售價(jià)：

9000元/平方米

周邊內(nèi)鋪：60元/平方米（折算價(jià)）參考依據(jù)30年一次性交租必須讓投資者有一倍的錢賺

但由于本項(xiàng)目為商場(chǎng)鋪性質(zhì)，實(shí)際率較低（約為50%）市場(chǎng)上通行定價(jià)的辦法周邊租金的30%，以商鋪售價(jià)折算法依據(jù)周邊商鋪的售價(jià)：1.4—1.8萬元之間.折算售價(jià)建議:

8000元/平方米

參考依據(jù)本項(xiàng)目無產(chǎn)權(quán)，最高售價(jià)應(yīng)控制在產(chǎn)權(quán)商鋪的50%本項(xiàng)吼目使癢用權(quán)塵銷售斃價(jià)格應(yīng)為80盛00——90勾00元/㎡資金測(cè)算本項(xiàng)寺目的少收益隊(duì)依據(jù)——本項(xiàng)荒目總伸面積20極00巖0平方裹米，賀銷售怒面積12尋00疫0乘㎡。物業(yè)營業(yè)面積(按建筑面積算平方米)面積計(jì)算比例面積（萬/㎡）價(jià)格(元）合計(jì)(萬元）出售

2000060%1.28500元/平米10200出租

40%0.835元/平方米*8000平方米*12個(gè)月302．4經(jīng)營管理費(fèi)

100%218元*3108預(yù)計(jì)營業(yè)額收入總額

10610.4萬元在銷哪售順睬利的蠟前提婚下，邊第一監(jiān)年可晝收回1億元獎(jiǎng)的投建資額擔(dān)，在過今后觀仍掌弟握40露%的商愉場(chǎng)自箏營面肅積，掠保證戚升值灰收益熱。資金測(cè)算（五煤）合作熔分紅（返私租）序號(hào)項(xiàng)目方式備注1回報(bào)率

平均年回報(bào)率12%以高回報(bào)吸引客戶

2返租時(shí)長

返租5年為最佳時(shí)限經(jīng)營

一般商戶簽約時(shí)間為3-5年。便于返租，太短不足吸引客戶，太長，成本過高。

3形式

如由管理公司包租則返租

自愿原則

如自營則不必返租，在售價(jià)中扣除返租部分

4年返租比例

按照每年10%、11%、12%、13%、14%（平衡在12%左右，以高回報(bào)8年回本）

前三年一次性返，第四年、五年單獨(dú)按年度返還（可降低稅率風(fēng)險(xiǎn)）

。5返租起始

商場(chǎng)開業(yè)之后

以實(shí)際開業(yè)時(shí)間算起

。銷售前提工作（一陷）項(xiàng)目芬初步戚定位:大武演夷首姑席風(fēng)災(zāi)情文幫化精尺品商班城產(chǎn)品接策略礦定位伴：以訊武夷芽特色稻文化辦產(chǎn)品傳為核雄心；檔次桿定位薪：中博高檔慢，良長好購燙物環(huán)術(shù)境；規(guī)模禽定位青：武凈夷山唇最大喚精品金商業(yè)奴廣場(chǎng)微；經(jīng)營粥定位常：統(tǒng)視一經(jīng)息營，繞統(tǒng)一引管理團(tuán)；首席風(fēng)情文化精品商城銷售前提工作（二飯）定位剩演繹：以希良好觀的經(jīng)訴營前損景吸臣引客休戶銷售前提工作銷售前提工作銷售前提工作（三野