惠州美地書香庭院定位報(bào)告

1項(xiàng)目簡介2004年2005年9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11月10月8月開工竣工主體封頂入伙用地面積：3.94萬㎡；總建筑面積：9.85萬㎡；容積率：2.5本項(xiàng)目人人樂往惠陽2目標(biāo)1期科學(xué)的短平快快速回籠資金保證利潤2期3街鋪?zhàn)畲蠡ＷC利潤實(shí)現(xiàn)合理的開間進(jìn)深目標(biāo)下的戰(zhàn)略快速回籠資金定位以經(jīng)濟(jì)適用房為參照系，實(shí)現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價(jià)比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟(jì)適用房人氣4快速回籠資金定位以經(jīng)濟(jì)適用房為參照系，實(shí)現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價(jià)比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟(jì)適用房人氣本項(xiàng)目1期戶型配比建議建筑面積區(qū)間戶數(shù)（約）套數(shù)比兩房兩廳一衛(wèi)60㎡－70㎡8215％三房兩廳兩衛(wèi)90㎡－95㎡19135％110㎡－115㎡13625％四房兩廳兩衛(wèi)125㎡－135㎡10920％140㎡－150㎡275％合計(jì)5455快速回籠資金定位以經(jīng)濟(jì)適用房為參照系，實(shí)現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價(jià)比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟(jì)適用房人氣沿街面：約230米小區(qū)出入口：約30米道路寬度：36米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進(jìn)深：12米總面積：約2200M2商業(yè)部分1期2期總體建筑面積（M2）76001600023600占地面積（M2）南側(cè)街埔獨(dú)立占地22008000——層數(shù)局部2層2層——住宅部分1期2期總體建筑面積（M2）565501835074900住宅平均層數(shù)6.56.9——住宅部分1期2期總體建筑面積（M2）64150343509.85萬占地面積3.06萬0.88萬3.64萬容積率2.083.92.5首先啟動(dòng)部分獨(dú)立占地的街鋪，可以利用經(jīng)濟(jì)適用房人氣，在住宅封頂之前即回籠資金由于商業(yè)分解了住宅的壓力，故本項(xiàng)目可以不設(shè)置小高層6快速回籠資金定位以經(jīng)濟(jì)適用房為參照系，實(shí)現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價(jià)比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟(jì)適用房人氣外立面——?dú)W式洋房——坡屋頂——頂層送閣樓——鐵欄桿——百葉——老虎窗布局——庭院式——1梯4戶戶型——方正實(shí)用——南北向——雙陽臺(tái)——部分大戶型送入戶花園7學(xué)校用地2期快速回籠資金定位以經(jīng)濟(jì)適用房為參照系，實(shí)現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價(jià)比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟(jì)適用房人氣原生樹木暫時(shí)移植到2期備用地，待1期進(jìn)入園林施工階段再移植回來如規(guī)劃路的修建出現(xiàn)問題，可鋪設(shè)紅色行道磚，既經(jīng)濟(jì)實(shí)用又美觀大方8惠淡路沿街面：約230米小區(qū)出入口：約20米道路寬度：15米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進(jìn)深：10米總面積：約1900M2與2期互動(dòng)的節(jié)點(diǎn)2層20米×20米，共800M2沿街面：約135米道路寬度：42米商鋪層數(shù)：1層開間：5－6米進(jìn)深：15米總面積：約1600M22期集中商業(yè)的延展，與1期呼應(yīng)、互動(dòng)沿街面：約230米小區(qū)出入口：約30米道路寬度：36米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進(jìn)深：12米總面積：約2200M2沿街面：約130米道路寬度：18米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進(jìn)深：10米總面積：約1100M2備注：沿街面尺寸系根據(jù)紅線圖及地塊指標(biāo)表計(jì)算得出，有細(xì)微誤差，但不影響結(jié)論街鋪?zhàn)畲蠡ＷC利潤實(shí)現(xiàn)合理的開間進(jìn)深1期街鋪的總體規(guī)劃：7600平方米9項(xiàng)目分析定位規(guī)劃項(xiàng)目分析定位規(guī)劃工作流程市場研究10結(jié)論1：惠州房地產(chǎn)進(jìn)入全面快速發(fā)展階段發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展2003年惠州人均GDP2501美元；經(jīng)濟(jì)增長率13.3％分項(xiàng)研究1：宏觀背景112003年惠州行政區(qū)劃調(diào)整:市區(qū)范圍由東江、西枝江畔延伸到大亞灣，市區(qū)面積擴(kuò)大5倍，達(dá)到2672平方公里，市區(qū)人口142萬地區(qū)全省珠三角深圳珠海廣州佛山中山東莞惠州江門肇慶城市化率（%）55.072.6592.4685.4883.7975.0660.6760.0451.6647.0832.52珠三角9市城市化率地區(qū)惠城區(qū)惠陽區(qū)大亞灣區(qū)惠東縣博羅縣龍門縣城市化率（%）96.1756.9553.4240.5130.7227.59

惠州市分縣區(qū)城市化率城市空間布局：形成“核心—軸線—網(wǎng)絡(luò)”的點(diǎn)軸網(wǎng)空間格局。以一市二區(qū)為核心進(jìn)行發(fā)展。一市:惠州市二區(qū):惠城區(qū)和惠陽區(qū)結(jié)論2：行政區(qū)劃調(diào)整促進(jìn)惠州城市化發(fā)展12分項(xiàng)研究2：房地產(chǎn)市場開發(fā)與供應(yīng)資料來源：惠州市統(tǒng)計(jì)局、惠州市房產(chǎn)交易中心由于爛尾樓的存在，施工面積的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一直維持在200萬平方米以上結(jié)論3：供需關(guān)系改善，市場前景看好2004年上半年，竣工面積減少，銷售面積同比增長75.6％?？⒐っ娣e與銷售面積的關(guān)系逐漸改善。2004年上半年，空置面積減少13

惠淡大道是連接惠州市惠城區(qū)和惠陽區(qū)的城市交通樞紐，全長32.4公里，工程總投資約10億元，預(yù)計(jì)2005年6月30日完工?；莸蟮澜ǔ珊?，將地處沿江的惠城區(qū)和地處沿海的惠陽區(qū)連成一體，是惠州打造半小時(shí)生活圈的重大舉措，對(duì)加快惠州南部城區(qū)開發(fā)和大惠州海濱城市建設(shè)具有重要作用。結(jié)論4：惠州市場兩極驅(qū)動(dòng)，都市融合趨勢明顯房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素：城市擴(kuò)張客戶購買驅(qū)動(dòng)因素：中心城區(qū)的吸引力/良好的生活環(huán)境及配套房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素：產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)客戶購買驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格低/事業(yè)發(fā)展/投資分項(xiàng)研究3：房地產(chǎn)市場格局14

房地產(chǎn)市場處于啟動(dòng)階段，產(chǎn)品及營銷均處于較低水平現(xiàn)有樓盤銷售情況普遍良好，表明對(duì)商品房的需求已經(jīng)顯現(xiàn)

以市政廣場、人民公園及淡澳河、亞公頂為資源的相對(duì)高檔住宅區(qū)，價(jià)格1800-2200

老城區(qū)、新住宅區(qū)分布著相對(duì)低價(jià)住宅，價(jià)格1500-180012345678910惠陽區(qū)市場概況1.信和苑：1380-1580起/均價(jià)19002.名苑山莊：約20003.昶曉大廈：1680-18404.錦繡豪苑：1400-15805.昊康廣場花園：1880起/均價(jià)21006.中銘豪園：1800-1900起/均價(jià)22007.怡景樓：1480起/1600均價(jià)8.文華豪庭：1510起/均價(jià)16809.祥和苑：1800/1900起10.瑞景居：1680起/均價(jià)210015江北屬性：行政中心/高檔住宅代表樓盤：碧水灣、江畔花園、金世界花園均價(jià)：2700-3500元/m2發(fā)展趨勢：商務(wù)、行政、高檔住宅東平屬性：大盤區(qū)域代表樓盤：東湖花園、長湖苑、蘭波灣均價(jià)：2000-2500元/m2發(fā)展趨勢：純粹居住區(qū)，中高檔大盤麥地－河南岸屬性：老城區(qū)的擴(kuò)展區(qū)/新興商住區(qū)代表樓盤：風(fēng)尚國際、世紀(jì)新天、雍逸園、風(fēng)華世家、麗園新村、南翠花園均價(jià)：1800-3500元/m2發(fā)展趨勢：宜商宜住惠淡路屬性：郊區(qū)代表樓盤：東江學(xué)府、惠澤南苑、金山龍庭均價(jià)：1400-3500元/m2發(fā)展趨勢：新市鎮(zhèn)下角西湖－南壇－下埔屬性：老城區(qū)發(fā)展趨勢：城市功能完善/舊城改造龍豐上排惠城區(qū)市場格局16惠城戚區(qū)市賭場供面應(yīng)狀郊況惠城碌區(qū)在網(wǎng)未來2年內(nèi)土競爭許將達(dá)與到高托峰產(chǎn)品券線逐嬸漸豐缸富市場澡競爭熄越來葡越充霧分未來忽兩年歉惠城拉區(qū)主壺要在刮售項(xiàng)領(lǐng)目時(shí)鴨間表20旬04年上趴半年島惠城穩(wěn)區(qū)產(chǎn)再品分堤布狀午況17溪南翠巴花園東湖禽花園風(fēng)尚拒國際風(fēng)華姻世家陽光10排0南山里美地綠湖唯新邨麗園軍新村3期世紀(jì)辟新天東江斑學(xué)府1期君華姻府雍逸倉園荷蘭由水鄉(xiāng)藍(lán)波梳灣長湖胞苑3期碧水按灣江畔合花園東平已－大浸湖溪心園金世舞界花犁園國華炊大廈西湖機(jī)麗苑盛事積清華陽光冠華庭金耀偶園山水屑世家本項(xiàng)狠目2004年開盤項(xiàng)目2003年開盤項(xiàng)目持續(xù)2年以上的大盤圖例麥地愁－河雨南岸金山鍛龍庭惠淡濟(jì)路江北結(jié)論5：江軋北、鞠東平臟、麥稼地－堡河南找岸、易惠淡抄路等儉片區(qū)男的熱威點(diǎn)效百應(yīng)明扒顯18分項(xiàng)摔研究4：典棄型項(xiàng)初目調(diào)伐查樓盤名稱雍逸園樓盤地址惠州市麥地南路與三環(huán)路交匯處基本情況一期建筑面積10萬㎡，共8棟小高層銷售情況04年8月4日開盤，截止目前銷售50%，其中臨南三環(huán)路的戶型銷售相對(duì)緩慢

客戶TCL員工，私企業(yè)主，公務(wù)員，農(nóng)業(yè)銀行職工，教師主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)110㎡~150㎡四房兩廳兩衛(wèi)140㎡~190㎡價(jià)格住宅起價(jià)1780元/㎡、均價(jià)2500元/㎡商業(yè)均價(jià)一層6800元/㎡優(yōu)勢☆片區(qū)居住氛圍日益濃厚☆項(xiàng)目為大盤，配套齊全☆知名開發(fā)商

劣勢☆項(xiàng)目南邊的南三環(huán)路噪音灰塵大典型壁暢銷味高檔君大盤19雍逸資園產(chǎn)費(fèi)品借烘鑒梯戶免比：2梯4戶朝向乳：南熊北朝龍向戶型鞏：方勻正規(guī)猜矩?zé)o衰死角細(xì)節(jié)?。弘p亮陽臺(tái)20樓盤名稱南山美地樓盤地址惠州市演達(dá)片區(qū)三環(huán)路10號(hào)小區(qū)基本情況項(xiàng)目占地5萬㎡，建筑面積8萬㎡，低密度純住宅小區(qū)，綠化率41%，16棟6.5層不帶電梯及2棟小高層組成，共481戶，其中多層182套銷售情況2004年5月開盤，多層銷售80%，月均銷售約45套，小高層8月初開始銷售，現(xiàn)銷售15套客戶河南岸片區(qū)居民，5大集團(tuán)員工，私企業(yè)主，公務(wù)員主力戶型三房113㎡~118㎡四房136㎡~152㎡價(jià)格多層起價(jià)1688元/㎡，均價(jià)2100元/㎡小高層起價(jià)1950元/㎡優(yōu)勢☆產(chǎn)品性價(jià)比高，社區(qū)內(nèi)相對(duì)獨(dú)立，

劣勢☆項(xiàng)目北邊的南三環(huán)路有部分路段正處修建中，灰塵比較大典型善新興膠區(qū)域薦暢銷畜中檔甩項(xiàng)目21樓盤名稱世紀(jì)新天樓盤地址惠州市河南岸演達(dá)一路基本情況占地5000㎡，建筑面積57932㎡，1~3層商住，4層會(huì)所，5~29為住宅銷售情況5月開盤，總銷售率約50％，一房及兩房銷售80%以上，高層大戶型銷售緩慢客戶年輕的白領(lǐng)，投資客主力戶型兩房兩廳一衛(wèi)77㎡三房兩廳一衛(wèi)120㎡價(jià)格起價(jià)2000元/㎡，均價(jià)2500元/㎡，最高3000元/㎡優(yōu)勢☆首創(chuàng)觀景電梯商住樓☆繁華商業(yè)中心區(qū)，周邊餐飲娛樂教育配套齊全，升值潛力高

劣勢☆部分戶型面積過大☆臨演達(dá)一路噪音大典型牧高層婆項(xiàng)目22樓盤名稱惠澤南苑樓盤地址惠州市河南岸17號(hào)小區(qū)基本情況占地7.4萬㎡，建筑面積13.6萬㎡，綠化率33.8%，共10棟，其中3棟6層，2棟12層，4棟17層和1棟3層幼兒園銷售情況可售部分100％客戶市區(qū)單位干部、職工和城區(qū)中低收入家庭主力戶型兩房兩廳，三房兩廳，四房兩廳價(jià)格起價(jià)1288元/㎡優(yōu)勢☆經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格便宜☆政府工程

劣勢目前項(xiàng)目周邊的交通和生活配套不完善經(jīng)濟(jì)張適用困房23總共13烘60名報(bào)挖名購車買經(jīng)朋濟(jì)適際用房從級(jí)蜘別分肉析:科級(jí)芹以上伏約占31谷%，普俗通員陰工占69笑%從來穗源分微析：慌政府樹機(jī)關(guān)嚷、學(xué)緒校和逗企事桂業(yè)單稼位分奸別占16祖.2墊%、18劃.4繞%和28巡壽.7晚%，其繩余的硬為TC音L類的捐大公攀司、仔醫(yī)院淘、軍悠警、房誠運(yùn)輸鐮等行侮業(yè)惠澤燒南苑袋客戶悅結(jié)構(gòu)劍解析24樓盤名稱金旺新苑樓盤地址惠州市河南岸33號(hào)小區(qū)基本情況占地25727㎡，由7棟多層和1棟小高層組成，總建筑面積49000㎡，內(nèi)設(shè)架空停車場及4000㎡地下停車場銷售情況多層銷售較好小高層銷售緩慢客戶周邊居民，中低收入者主力戶型三房兩廳96㎡~127㎡四房兩廳151㎡~156㎡價(jià)格多層起價(jià)1800元/㎡小高層起價(jià)1900元/㎡，層差50元/㎡優(yōu)勢☆價(jià)格低☆距繁華區(qū)域近☆周邊有一定生活配套

劣勢小高層戶型不合理，采光通風(fēng)較差，客廳東西朝向典型礙中低盛檔項(xiàng)蔬目25金旺憤新苑激產(chǎn)品口借鑒梯戶餃比：2梯6戶朝向急：2套東層西向勉，2套北臥向，2套南仇向戶型蝕：5號(hào)、6號(hào)單窩位客類廳開芒間進(jìn)暢深比0.谷4：1，過接于狹養(yǎng)長，爸餐廳找采光客不足小高弄層滯挎銷多層腫暢銷15米3.宿9米梯戶被比：1梯3戶朝向閣：主氣要為火南北胡方向畫，部魔分為篇東西籮向戶型枯：主屠臥18錄0度窗摸；轉(zhuǎn)馳角凸燃窗；異部分勵(lì)單位構(gòu)存在刷對(duì)視對(duì)視26樓盤名稱東江學(xué)府樓盤地址惠州市河南岸冷水坑基本情況一期占地8.4萬㎡，建筑面積6.7萬㎡，其中住宅5.6萬㎡，商業(yè)5080㎡，會(huì)所3200㎡，多層10棟、復(fù)式3棟、別墅3棟銷售情況2004年5月26日開盤，現(xiàn)多層銷售70%客戶惠城：大集團(tuán)員工，企事業(yè)單位員工，教師，金融白領(lǐng)惠陽：大企業(yè)員工主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)117㎡~123㎡四房兩廳兩衛(wèi)137㎡~158㎡價(jià)格住宅起價(jià)1400元/㎡，商鋪均價(jià)3000元/㎡優(yōu)勢☆大盤☆惠州一中的教育優(yōu)勢☆戶型合理實(shí)用

劣勢☆離市區(qū)較遠(yuǎn)☆目前交通不便典型蘆郊區(qū)壁大盤272001人口49.3萬2003人口59.17萬2007人口117.28萬現(xiàn)狀客戶構(gòu)成顯性特征——企業(yè)主/機(jī)關(guān)干部占24％金融/教師占13％電子通訊類白領(lǐng)/個(gè)體/工薪階層占63％分項(xiàng)杠研究5：客環(huán)戶研公究惠城區(qū)房地產(chǎn)市場供需呈“啞鈴型”結(jié)構(gòu)28不同分類潛在消費(fèi)者數(shù)量需求殼牌項(xiàng)目建設(shè)建設(shè)高峰2.5萬人，投產(chǎn)后1500人租賃、居住石化區(qū)建設(shè)規(guī)劃人口2.5萬租賃、居住惠州人口增長2005～2010年，50～100萬（惠州）租賃、居住新惠州人建設(shè)者臨時(shí)居住10％轉(zhuǎn)化為永久居住居住惠陽大亞灣2005～2010年，潛在消費(fèi)者合計(jì)：10～20萬居住；20～30萬租賃租賃、居住殼牌寇效應(yīng)艙將為朝惠州勵(lì)市場視帶來新大量貢新增碧客戶結(jié)論6：殼弊牌帶爐動(dòng)下練的石憲化產(chǎn)逼業(yè)鏈寶將影哨響惠溜州市連場的膏供需匙結(jié)構(gòu)回；加尊速惠己城區(qū)事的客張戶結(jié)迎構(gòu)由啞鈴溫型向紡錘仍型轉(zhuǎn)化29惠州劍居民滅收入調(diào)水平忙增長扭速度奴快,居民湯消費(fèi)步能力野提高分項(xiàng)爹研究5：客屬戶研騎究資料架來源財(cái)：惠劫州市服統(tǒng)計(jì)慈局、長惠州密市房真產(chǎn)交炎易中偏心30惠城猾區(qū)客揚(yáng)戶調(diào)渣查——支付訓(xùn)能力約70％的客乒戶可誓接受30萬以主下的望總價(jià)，60％以上雙的客算戶可捕接受80栽0－15耕00元的月恒供，谷約90％的客垂戶首層期支倍付能萬力在3萬元即以上資料瓦來源趕：市網(wǎng)場調(diào)訴查3190％以上尊的客塑戶傾輸向于雙在環(huán)艦境較遍好的江北世、麥?zhǔn)┑?、董南壇增下埔僅、東賠平購房惠城相區(qū)客棟戶調(diào)讀查——意向頑區(qū)域32需求塑戶型猛以三徑房為藝主需求障面積旨以10押0－13別0平方弊米為凝主以改帝善居茄住條咐件為勒主要中購房擱目的惠城獲區(qū)客級(jí)戶調(diào)克查——需求紹特征33市場協(xié)研究悉小結(jié)宏觀滲背景房地儉產(chǎn)市度場供需鐘關(guān)系邪改善南，市從場前依景看柔好人均GD片P2碑50恨1美元厚，房飽地產(chǎn)萍進(jìn)入稅全面媽快速蔥發(fā)展客階段行政度區(qū)劃奧調(diào)整序促進(jìn)離惠州太城市慣化發(fā)殊展惠城幣與惠傷陽兩跡極驅(qū)番動(dòng)，桑都市扇融合涼趨勢殖明顯惠城丙區(qū)內(nèi)再江北丸、東數(shù)平、陽麥地曾－河唐南岸洽、惠遮淡路殲等片品區(qū)熱勉點(diǎn)效魄應(yīng)明蔑顯石化腿產(chǎn)業(yè)列鏈產(chǎn)憐生的宜新增涼住房隊(duì)需求捷促進(jìn)寬市場千供需館結(jié)構(gòu)瘦由啞友鈴型為向紡霞錘型準(zhǔn)轉(zhuǎn)化市場詠格局客戶須特征客戶叨收入飽水平姻增長懷迅速客戶雀需求螺特征他相似招，差破異化應(yīng)小案例融借鑒高品哥質(zhì)是窮暢銷沸的前臣提34項(xiàng)目牢分析定位吹規(guī)劃工作慕流程市場概研究定位規(guī)劃市場研究35本項(xiàng)朗目惠淡么路城市帽規(guī)劃氣中的軸線城市殊空間檢布局剩：形成“核心—軸線—網(wǎng)絡(luò)”的點(diǎn)擇軸網(wǎng)稱空間栽格局幼。以一市逮二區(qū)為核災(zāi)心進(jìn)謝行發(fā)恥展。一市:惠州晝市二區(qū):惠城鬧區(qū)和哲惠陽夫區(qū)項(xiàng)目踩價(jià)值1：位宵于城艦市發(fā)筍展的放軸線甩位置1.位置切分析36規(guī)劃圖中的聰市汽摸車總識(shí)站，20族04年10月設(shè)走計(jì)招極標(biāo)擬建槽粵東董地區(qū)講最大碗的圖柿?xí)醢l(fā)市婚場政府燒安居到房，20禽04年底勇可望臨入伙市中利心醫(yī)件院與探護(hù)校辮將搬奶到本宣項(xiàng)目疫附近項(xiàng)目鍵價(jià)值2：緊朗鄰政灰府安豎居房爬，可扛充分甘利用震政府材制造侍的注劉意力句、客價(jià)源及牢客戶趨對(duì)片吐區(qū)的磚信心項(xiàng)目然價(jià)值3：鄰講汽車款總站攤，人范氣聚航集的巧樞紐盲位置規(guī)劃脾住宅冬區(qū)，晴有2萬平煙方米肝商業(yè)1.位置少分析372.地塊徑解析——基本伶指標(biāo)ABCEA：退默道路鵝紅線茂區(qū)域艱，約1萬平距方米躍，地搬塊現(xiàn)走狀為峽河溝黑。B：小臨學(xué)用吸地：1.疤62萬平惠方米C：項(xiàng)崖目2期D：規(guī)倦劃市喇政路E：項(xiàng)篇目1期D項(xiàng)目賣基本戲指標(biāo)愉：地塊疫說明龜：占地椒面積笛：6.串61萬平秤方米計(jì)算婦用地忠面積尋：3.崖94萬平析方米總建齊筑面拜積：9.蹲85萬平位方米容積謝率：2.欣51期用需地面六積：隨約3.盜06萬平遠(yuǎn)方米2期用源地面啊積：倚約0.甘88萬平違方米商業(yè)它面積蔽：未脂定，侮待報(bào)贏建項(xiàng)目管價(jià)值4：教廚育資嫂源38西鄰劍經(jīng)濟(jì)飽適用袋房南面建將新亭建道杰路北面彩隔水就溝望潛村屋東鄰駝即將凡改造印的惠蹈淡路惠淡極路以句東惠淡資路上辜待拆拍遷的晴民房西南嫌方向債：空胡地與鵝村屋東南西北項(xiàng)目觸四至限制1：周喂邊環(huán)恨境雜束亂，分影響展項(xiàng)目云形象39規(guī)劃杯中的剩道路故，24米寬毀，開略工時(shí)權(quán)間未旺定惠澤南苑經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)計(jì)年底入伙惠淡跡路，盟改造裕后42米寬聾，計(jì)劃10月動(dòng)爬工規(guī)劃畜道路質(zhì)，寬36米，儀計(jì)劃10月開諒工演達(dá)2路，茄預(yù)計(jì)悄年底借開通待拆齊遷民廊房限制2：拆副遷/修路揮等不找可控籠因素咱影響偉項(xiàng)目專的進(jìn)瞎入性鏡與昭撕示性2.地塊掀解析——進(jìn)入吼性與折昭示禮性40學(xué)?；橛玫?期形成錯(cuò)兩條臭比較寫規(guī)則膊的林濫蔭路地塊溝內(nèi)保榜持了咱大量競樹木地塊嶼現(xiàn)狀項(xiàng)目溜價(jià)值5：地詠塊內(nèi)飾自然委資源41項(xiàng)目忽分析量小結(jié)本項(xiàng)宇目的羞核心部價(jià)值辣與機(jī)雪會(huì)：1：位賺于城鐮市發(fā)射展的錄軸線氣位置2：緊抵鄰安胳居房鏈，可凱充分諒利用珍政府賢制造鞋的注禾意力秧、客凡源及距客戶低對(duì)片街區(qū)的計(jì)信心3：鄰閥汽車品總站冤，人其氣聚到集的肅樞紐確位置4：教緊育資撲源5：地創(chuàng)塊內(nèi)收自然笑資源項(xiàng)目槳定位——以安局居房齡為主挨要參原照，恩適當(dāng)宏調(diào)整本項(xiàng)質(zhì)目總旦體發(fā)目展戰(zhàn)算略42項(xiàng)目匠分析定位讀規(guī)劃工作霧流程市場信研究項(xiàng)目分析市場研究43項(xiàng)目噴定位牢內(nèi)容客戶塊定位產(chǎn)品季定位蒜與規(guī)投劃建喘議項(xiàng)目代形象晝統(tǒng)領(lǐng)潛與命送名44客戶來源客戶分類需求戶型規(guī)模區(qū)位價(jià)位大盤中小盤江北東平老區(qū)麥地河南岸惠淡路<30萬>30萬惠城公務(wù)員2-4房企業(yè)主3－5房企業(yè)高層3－4房有私產(chǎn)的原住民3－4房企業(yè)白領(lǐng)2－3房事業(yè)單位員工2－4房高級(jí)藍(lán)領(lǐng)2－3房個(gè)體/司機(jī)2－4房惠陽公務(wù)員3－4房事業(yè)單位員工3－4房個(gè)體/司機(jī)2－4房企業(yè)白領(lǐng)2－3房企業(yè)高層3－4房殼牌員工2－4房其他企業(yè)中高層1－3房個(gè)體2－4房本項(xiàng)目的相關(guān)屬性惠州兩市場挨客戶貌分類價(jià)格側(cè)是影繭響本狀項(xiàng)目膀客戶宇的首殿要因貧素45核心席客戶重要薯客戶游離房誠客戶偶得潛客戶工作3－5年的津事業(yè)蟲單位鄙員工涉及公炭務(wù)員坊、周尾邊居景民、惠城梳區(qū)大凳型企早業(yè)老女員工個(gè)體仗生意信人、惠涉陽大摟企業(yè)集員工尖、惠陽饅中高疑層客厲戶30歲左煩右金準(zhǔn)融、顧貿(mào)易嫁等領(lǐng)逮域的我企業(yè)吼白領(lǐng)30歲以冶下白少領(lǐng)、炒其他本項(xiàng)朗目客渠戶定骨位惠城畫中低跌端＋惠陽叛中高李端46項(xiàng)目東定位爸內(nèi)容客戶訴定位產(chǎn)品廈定位厲與規(guī)聾劃建桐議項(xiàng)目教形象佛統(tǒng)領(lǐng)廚與命辟名47回到僚目標(biāo)項(xiàng)目1期對(duì)辛公司挨的生釀存與辯發(fā)展腥有重喇要影耳響1期目絮標(biāo)2期目涉標(biāo)迅速部資金克回籠作為嬸發(fā)展勿商的闊第一桂個(gè)項(xiàng)蔽目承妨擔(dān)奠悼定公古司基持礎(chǔ)的眨責(zé)任2期開撈始重初點(diǎn)建摔設(shè)品迎牌建立巡壽品牌趣基礎(chǔ)利潤摔最大汽化48確保能成功淺的短蓬平快程方案開發(fā)溫順序——速度洪優(yōu)先磁、價(jià)悶值最膽大規(guī)劃餡設(shè)計(jì)按建議——控制贏成本謝、提富高品輛質(zhì)開發(fā)樣順序——速度清優(yōu)先播、價(jià)域值最補(bǔ)大產(chǎn)品界定位——從客譽(yù)戶出備發(fā)49CABABC1、2期之間的樹林1期東南角1期南面展示性（權(quán)重40％）評(píng)價(jià)約20米左右的展示面民房拆遷不可控?zé)o法展示160米左右的展示面打分417進(jìn)入的可控性（權(quán)重60％）評(píng)價(jià)直接從惠淡路進(jìn)入無障礙直接從惠淡路進(jìn)入民房拆遷問題不可控從安居房方向由規(guī)劃路進(jìn)入從惠淡路繞進(jìn)來容易控制打分817綜合評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)容易進(jìn)入受民房影響展示效果差可從兩個(gè)方向進(jìn)入可延續(xù)安居房人氣展示效果好打分6.417本項(xiàng)傻目的儲(chǔ)進(jìn)入書性與磚昭示睛性分蓄析從C處（1期南腸面）忌開始臺(tái)啟動(dòng)結(jié)，利烏于項(xiàng)財(cái)目形樣象展朝示，鵲可承馬接兩杠個(gè)方話向的蒙客流錘，最稈利于顏提高真項(xiàng)目欲銷售內(nèi)速度基于“速度”的啟動(dòng)方位選擇基于“速度”的物業(yè)類型選擇基于價(jià)值實(shí)現(xiàn)的開發(fā)順序開發(fā)順序50街鋪多層小高層獨(dú)立占地住宅群樓入市速度（從施工到取得銷售許可的時(shí)間）快與住宅同步中慢銷售速度快快多數(shù)較快彈性較大市場案例暢銷東江學(xué)府雍逸園惠澤南苑東湖花園南山美地金旺新苑東湖花園東江學(xué)府東湖花園雍逸園滯銷碧水灣南翠花園金旺新苑首先被啟動(dòng)獎(jiǎng)部分乓獨(dú)立濃占地曲的街慚鋪，朗可以矛在住愿宅封得頂之戶前即貢回籠希資金1期優(yōu)罰先考滅慮多孤層，晌同時(shí)介考慮赴與2期的嗎平衡基于“速度”的啟動(dòng)方位選擇基于“速度”的物業(yè)類型選擇基于價(jià)值實(shí)現(xiàn)的開發(fā)順序開發(fā)順序511期街裝鋪的騰商業(yè)旨價(jià)值燃分析方位鄰街狀況道路寬度昭示性車流價(jià)值人流價(jià)值1惠淡路42米2城市干道36米3鄰惠澤南苑18米——————4學(xué)校路15米——————1234展示溝效果侵好，再直接多延續(xù)悟惠澤衫南苑抹人氣可獨(dú)付立用捆地，案搶先杜入市臨2期與臘學(xué)校尺，可逗以和2期形餐成互陜動(dòng)，攝作為2期集鈴中商望業(yè)的潔延續(xù)昭示鳴性稍捏差，授社區(qū)舉間的幕鄰里迷服務(wù)紅型商剪鋪臨惠幟淡大欠道，豪商業(yè)貪價(jià)值山最大翻，但伴早期盛受拆姑遷問善題影鵲響，皂不易疤展示521期街敞鋪的新總體療規(guī)劃蒼：76牛00平方隔米惠淡路沿街面：約230米小區(qū)出入口：約20米道路寬度：15米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進(jìn)深：10米總面積：約1900M2與2期互動(dòng)的節(jié)點(diǎn)2層20米×20米，共800M2沿街面：約135米道路寬度：42米商鋪層數(shù)：1層開間：5－6米進(jìn)深：15米總面積：約1600M22期集中商業(yè)的延展，與1期呼應(yīng)、互動(dòng)沿街面：約230米小區(qū)出入口：約30米道路寬度：36米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進(jìn)深：12米總面積：約2200M2沿街面：約130米道路寬度：18米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進(jìn)深：10米總面積：約1100M210－11月開江工，12月開栽始銷牙售入市值均價(jià)激：60成00元/M2春節(jié)段前銷培售10暑00－15癢00塑M2回籠校資金60勸0－90吩0萬元備注伍：沿乘街面所尺寸粱系根庭據(jù)紅群線圖差及地議塊指株標(biāo)表塊計(jì)算茅得出我，有劃細(xì)微請(qǐng)誤差鹽，但鋪不影冠響結(jié)青論53對(duì)2期商敞業(yè)的找初步原考慮根據(jù)疤項(xiàng)目悔地塊繩價(jià)值屋的分銹析，穿本項(xiàng)振目是活未來押城市每中心肅，位特于城腹市發(fā)秤展軸障線和云汽車稈總站律旁，擴(kuò)具有“樞紐”地位襖。項(xiàng)午目的鬼商業(yè)盛有大臂量流裁動(dòng)人觀群支筐撐，眨具有華成為勤商業(yè)網(wǎng)核心鴉的潛摔質(zhì)54惠州嬌商圈餅及大晝型商句業(yè)的肉分布鴨現(xiàn)狀人人察樂商上圈區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模消費(fèi)者覆蓋范圍人人樂商圈人人樂1.5萬平米全區(qū)數(shù)碼街1.5萬平米麥地、河南岸世貿(mào)中心3萬平米全區(qū)女人世界1.1萬平米麥地、河南岸、東平百佳2萬平米下埔、麥地、河南岸萬佳商圈萬佳2.5萬平米麥地、河南岸、南壇下埔西湖－南壇下埔麗日廣場3.5萬平米全區(qū)東平商圈流行前線1萬平米東平、橋東大地購物廣場0.6萬平米東平江北麗日購物廣場2.1萬平米江北、西湖東平熟商圈江北西湖萬佳揉商圈本項(xiàng)召目南壇必下埔55類型商圈人口（萬人）核心店構(gòu)成營業(yè)面積（平方米）超大型大區(qū)域型120（80—150）3-4個(gè)購物中心、百貨店、專業(yè)店35000以上大型區(qū)域型40（25—80）1-2個(gè)購物中心、百貨店1.8-3.5萬中型地方型20（15—25）1-2個(gè)購物中心0.8-1.8萬小型鄰里型8（4—15）1個(gè)購物中心0.3-0.8萬微型2（1.6—4）1個(gè)購物中心、超級(jí)市場0.15-0.3萬2期集護(hù)中商將業(yè)的出初步曾定位人人樂商圈萬佳/江北商圈東平商圈本項(xiàng)目的商業(yè)地位介于兩者之間，考慮到項(xiàng)目的占地情況，建議本項(xiàng)目2期的集中商業(yè)為兩層群樓，面積約為1.6萬平方米561、2期總素體指艘標(biāo)的搬分配商業(yè)部分1期2期總體建筑面積（M2）76001600023600占地面積（M2）南側(cè)街埔獨(dú)立占地22008000——層數(shù)局部2層2層——住宅部分1期2期總體建筑面積（M2）565501835074900住宅平均層數(shù)6.56.9——總?cè)莘e率（含商業(yè)）2.093.9總體炒基本喬指標(biāo)培：用地頂面積達(dá)：3.便94萬平酸方米1期占碎地：煌約3.耽06萬平內(nèi)方米2期占絨地:約0.捉88萬平泛方米總建凈筑面迅積：9.賴85萬平模方米容積煉率：2.患5建筑械密度字：30％限高治：15層，50米指標(biāo)船分配由于穿商業(yè)文分解斷了住獻(xiàn)宅的喇壓力扮，故矛本項(xiàng)礙目可搜以不設(shè)雙置小繁高層57學(xué)校都用地2期123兩面鉤有樹破，相娘對(duì)獨(dú)盡立安勢靜12兩面墳有樹待，噪抵音適有中兩面團(tuán)臨主葬干道腎，噪析音較述大3土地何資源嶼價(jià)值秀分級(jí)基于“速度”的啟者動(dòng)方絡(luò)位選灑擇基于“速度”的物肌業(yè)類覆型選策擇基于陪價(jià)值考實(shí)現(xiàn)養(yǎng)的開芝發(fā)順塊序開發(fā)體順序在1號(hào)區(qū)漠域帶具動(dòng)下勒，3號(hào)區(qū)援域價(jià)種格提秒升，2號(hào)區(qū)仔域形映成后固期產(chǎn)致品亮墨點(diǎn)先推延出1號(hào)區(qū)毒域，科以高贏品質(zhì)素高形欲象入捐市，閘樹立撲項(xiàng)目頂口碑58確保桿成功甚的短站平快禾方案開發(fā)說順序——速度摩最快貨、價(jià)屈值最魄大規(guī)劃督設(shè)計(jì)工建議——控制短成本賴、提答高品彎質(zhì)產(chǎn)品嗓定位——從客骨戶出具發(fā)產(chǎn)品弟定位——從客旬戶出絕發(fā)59便利箭度高便利擴(kuò)度低舒適幕度低舒適運(yùn)度高新區(qū)摧大盤中低疊端客孤戶的奏購買戶決策糠模型成熟唱市區(qū)創(chuàng)中高姐檔住喉宅成熟糕市區(qū)困中低旗檔住括宅新市穗?yún)^(qū)中拆低檔咱住宅新區(qū)艦中高巷檔住翠宅目標(biāo)麻客戶滿分析戶型獎(jiǎng)定位規(guī)劃初布局本項(xiàng)蜂目的姑產(chǎn)品草定位們思路懸：通過貧高品趴質(zhì)的歸產(chǎn)品噴，提園高居揀住的阿舒適鉆度60面積晉區(qū)間折：在喝惠澤胳南苑麥的基煮礎(chǔ)上炊控制鎖總價(jià)司浮動(dòng)20％左圣右目標(biāo)貌客戶綠分析戶型史定位規(guī)劃修布局總價(jià)面積60圍70繭80榆9沙0頃10敗0徹11和0尖12朱0飼13扶0當(dāng)1喊40娃15鈴0本項(xiàng)凱目10萬13萬16萬19萬23萬26萬30萬惠澤邀南苑2房3房4房4房以營上61惠澤南苑建筑面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比兩房一廳一衛(wèi)51.44㎡~52.65㎡16023.7％兩房兩廳一衛(wèi)71.46㎡8011.8％三房兩廳兩衛(wèi)94㎡~110㎡25637.8％四房兩廳兩衛(wèi)132㎡~140㎡16624.5％六房三廳五衛(wèi)241㎡61％七房三廳四衛(wèi)218.6㎡81.5％合計(jì)676100％目標(biāo)姨客戶花分析戶型候定位規(guī)劃港布局本項(xiàng)目1期戶型配比建議建筑面積區(qū)間戶數(shù)（約）套數(shù)比兩房兩廳一衛(wèi)60㎡－70㎡8215％三房兩廳兩衛(wèi)90㎡－95㎡19135％110㎡－115㎡13625％四房兩廳兩衛(wèi)125㎡－135㎡10920％140㎡－150㎡275％合計(jì)545100％戶型戰(zhàn)比例——以惠另澤南恥苑為窄參照硬，壓洞縮2房比推例，沙維持4房比廳例62目標(biāo)泊客戶跑分析戶型翠定位規(guī)劃質(zhì)布局學(xué)校用地2期院落花式的趕整體性布局通過仰建筑騰圍合苦成大初小不袖同的暴院落槍，并駛賦予桶不同毅的主古題，對(duì)形成墊泛會(huì)嘩所式棗的公販共交破流空濱間，汪增加貼小區(qū)架居住蘋的舒暢適度煩。運(yùn)動(dòng)捧主題比院落水主循題院如落兒童棗主題穴院落綠色通主題砌院落老年毛活動(dòng)抓主題鉗院落學(xué)習(xí)頁主題靠院落63確保清成功階的短緞平快強(qiáng)方案開發(fā)竭順序——速度哪最快仿、價(jià)萄值最僚大規(guī)劃職設(shè)計(jì)勒建議——控制摩成本在、提鉗高品袍質(zhì)產(chǎn)品盲定位——從客澡戶出餓發(fā)規(guī)劃雙設(shè)計(jì)嚼建議——控制鉆成本尺、提紡高品眨質(zhì)64園林匆院落哄建議成本呼建議鬧：盡量臣保留侮地塊更內(nèi)的叮原生釋樹木跪。1期建用筑施壘工時(shí)輕，可儲(chǔ)先將局樹賴木移長至2期用隙地內(nèi)適，待偉進(jìn)入被園林追施工熊階段帆再移筐植回施來。品質(zhì)凈和檔搞次的較提升烈可以斧通過餓細(xì)節(jié)仗營造薯來體鋒現(xiàn)。65“院落”細(xì)節(jié)親地笛空間。增挺加居利民接因觸地頑面的辦機(jī)會(huì)話，創(chuàng)捎造適秤合活管動(dòng)的輕人性陳化場河地。親水腰空間。充巧分挖貨掘水績的內(nèi)芝涵，贈(zèng)營造講親水/觀水/戲水/近水扛的場切所。親綠性空間。軟雕硬景臟觀結(jié)怖合，隙營造纏充滿京活力否和自篩然情瞇調(diào)的巧綠色堪景觀令。親子炸空間。充挪分考薯慮兒史童設(shè)格施和茄場地夫。運(yùn)動(dòng)橡膠地面游戲組合器具水體草坪道板磚鋪地彩棠石鋪地66臺(tái)階殘疾屯人破薦道種植營壇/文化命石貼運(yùn)面彩色艇鋪裝水體/卵石水幕鼻景墻水體/玻璃器盒子彩色耍道板礙磚法桐花壇“院落”細(xì)節(jié)67“院落”細(xì)節(jié)68建筑愛立面夸建議——?dú)W式運(yùn)風(fēng)格深圳匪山海莊翠廬深圳緞新洋濱房深圳婆城市憶假日深圳讓歐陸蠶經(jīng)典以歐伶式洋啄房風(fēng)謊格使無本項(xiàng)營目在耐周邊停環(huán)境陪和惠繡州市未場中白“跳儀”出慰來69惠淡這路上畝，映游入眼護(hù)簾的筐坡屋惕頂建講筑群桑，那敲是誰刪也無筋法抵堪御儉的誘惑……建筑困立面雜建議——坡屋鹽頂?shù)膲炑堇[70建筑穴立面懶建議——以暖撞色調(diào)吊為主71建筑候立面黑建議——欄桿跳與百誰葉使員立面欠層次菜豐富72提高秩產(chǎn)品伐附加逼值——頂層摩送閣惜樓不超澡過2米的溫頂層他空間棒，不珍計(jì)入柜建筑鋒面積闊，贈(zèng)送簡給客算戶：艱或住床、或肢玩、擦或貯邀藏。73坡屋姻頂上掀的老韻虎窗74以入培戶花鍬園為瘦特色必，即求改善文了不稈規(guī)則橡平面敗對(duì)戶押型的揮影響鑄，又鄭為戶肯內(nèi)外鄰提供陡了一啄個(gè)過偏渡性咐空間扣，也搖適合戚會(huì)客脂、小諸憩、廊綠化毅等多牢種功堵能的沖使用襖，豐莫富了飄業(yè)主墨的生炒活內(nèi)舒容。提高躁產(chǎn)品桃附加千值——部分盜大戶腥型送貧入戶謎花園75項(xiàng)目脂定位淚內(nèi)容客戶潤定位產(chǎn)品宿定位帥與規(guī)潮劃建啊議項(xiàng)目糊形象邁統(tǒng)領(lǐng)免與命嘩名76?政府屆大型信安居示工程秒的好肯鄰居?本項(xiàng)蹄目的京形象素統(tǒng)領(lǐng)——基于禍地塊籍資源飛屬性——基于賄客戶——借助的對(duì)安某居工匙程的賴注意星力和萌信心77命名合建議美地●新轎洋房——符合希項(xiàng)目礙的建嶄筑特慨征；——引入辱發(fā)展附商品蛛牌78美地貝●都覽市森蓬林美地炮●新被新家禍園備用家名美地寨●理磨想新旺城美地羽●風(fēng)姜林綠截洲美地黑●陽中光四劇季美地丘●活班力康齊城79報(bào)告鋪要點(diǎn)溝回顧——炸1.市場攜分析宏觀宣背景房地此產(chǎn)市飲場供需以關(guān)系才改善掀，市滋場前挪景看滋好人均GD蝕P2魔50頁1美元爸，房刑地產(chǎn)訓(xùn)進(jìn)入育全面挑快速毒發(fā)展午階段行政抱區(qū)劃季調(diào)整希促進(jìn)畏惠州咽城市宣化發(fā)淚展惠城蠶與惠盤陽兩沒極驅(qū)橋動(dòng)，叉都市麥融合仁趨勢賠明顯惠城放區(qū)內(nèi)棄江北嶺、東蠻平、歲麥地激－河壓南岸綱、惠兩淡路聾等片驚區(qū)熱設(shè)點(diǎn)效影應(yīng)明服顯石化籃產(chǎn)業(yè)借鏈產(chǎn)蒼生的患新增星住房掌需求蝦促進(jìn)撫市場敗供需宇結(jié)構(gòu)球由啞衛(wèi)鈴型獵向紡備錘型下轉(zhuǎn)化市場杯格局客戶詞特征客戶察收入襖水平遭增長搬迅速客戶學(xué)需求萌特征羽相似短，差佩異化姻小案例濁借鑒高品顫質(zhì)是嘗暢銷醉的前母提80報(bào)告饞要點(diǎn)珍回顧——末2.項(xiàng)目囑分析本項(xiàng)公目的參核心怠價(jià)值艱與機(jī)左會(huì)：1：位接于城謠市發(fā)巷展的曠軸線堆位置2：緊駝鄰安敘居房愛，可鏟充分繼利用貓政府貼制造趙的注少意力目、客獸源及花客戶吃對(duì)片株區(qū)的兼信心3：鄰腥汽車稅總站崖，人畫氣聚桿集的垃樞紐猾位置4：教再育資粱源5：地調(diào)塊內(nèi)酷自然毯資源81報(bào)告尸要點(diǎn)翅回顧——語3.定位蘿規(guī)劃客戶驕定位產(chǎn)品元與規(guī)兇劃形象筐與命俗名惠城說中低技端/惠陽濁中高借端南側(cè)悟商鋪爭獨(dú)立滑占地程，先丙行入攪市物業(yè)領(lǐng)類型規(guī)劃博布局戶型郵單體商鋪?zhàn)鳎圊r層＋裁集中墾商業(yè)院落圍式布鉛局參考蹲安居探房，購適當(dāng)墾提升鼻總價(jià)秒范圍設(shè)計(jì)罪建議歐式固風(fēng)格急外立高面/暖色/坡屋袋頂/鐵欄旦桿產(chǎn)品盡附加推值：往頂層咐閣樓/入戶牙花園政府難大型再安居侮