房業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)

房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)馬志剛制作一.房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)

二.商業(yè)地產(chǎn)的感念

房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)（一）專業(yè)術(shù)語1、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，又稱不動(dòng)產(chǎn)。兩者具有整體性和不可分割性。2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。3、土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資微利房用地。

4、土地使用權(quán)出讓年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。5、三通一平：是指地塊的水通、電通、路通、場地平整。

6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場地平整。

7、房地產(chǎn)市場：分一級(jí)市場、二級(jí)市場、三級(jí)市場；

1)一級(jí)市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。

2)二級(jí)市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。

3)三級(jí)市場是指在二級(jí)市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。

8、銀行按揭：是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部份樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者所購房屋的所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。商業(yè)地產(chǎn)貸款首付款為房款總額的50%取得國家土地使用權(quán)的方式9、五證：兩書

a.《國有土地使用證》；

b《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

c.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

d《建筑工程施工許可證.》；

e.《商品房預(yù)（銷）售許可證》。

《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

《國有土地使用證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建筑工程施工許可證.》

.《商品房預(yù)（銷）售許可證》

10、◆占地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積，即建設(shè)用地。

◆總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物各層建筑面積之和；

◆容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）

◆綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）

◆套內(nèi)建筑面積：房屋按套計(jì)算的建筑面積，是指房屋內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)的建筑面積之和；

◆套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)的凈面積，即地板面積。不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定：

A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算；

B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；

D、住寬宅使甚用面雪積包他括：支臥室喇、起獎(jiǎng)居室少、廚父房、洽衛(wèi)生紫間、釀餐廳違、過納廳、勒過道項(xiàng)、前劇室、志貯藏咐室等濤。艦◆霞凈高和：凈抄高是龍指層張高減盞去樓芬板厚碎度的鬼凈剩但值；純◆公勁攤面建積研：商秀品房吼分?jǐn)倞Z的公肉用建黎筑面棉積主調(diào)要由御兩部茄分組昏成：麥電梯胃井、贏樓梯啞間、料垃圾覺道、貴變電美室、機(jī)設(shè)備令室、陶公共葉門廳鋼和過刃道等斜功能杠上為懷整樓舟建筑客服務(wù)凍的公賤共用積房和廚管理疏用房奏的建宇筑面津積；丙◆凈得房賴率：瞎是指似套內(nèi)午建筑腔面積碑與套魯（單挨元）宿建筑坊面積黎之比葵。森套交內(nèi)建坡筑面逼積=套內(nèi)撇使用味面積+套內(nèi)獻(xiàn)墻體師面積+陽臺(tái)賤建筑硬面積組。套（場單元斗）建黎筑面制積=套內(nèi)披建筑恒隊(duì)面移積+分?jǐn)偙霉斡媒@筑面續(xù)積。靈◆道嚇路紅均線鄰：道縱路紅屑線是磚指城沒市道遙路含鋤居住峰區(qū)級(jí)趙道路干用地濟(jì)的規(guī)親劃控踏制線斗。慈◆期翁房：躬是指長開發(fā)組商從欲取得夕商品蚊房預(yù)靈售許比可證吧開始其至取揉得房跟地產(chǎn)驗(yàn)權(quán)證伴大產(chǎn)鈔證止諒，在羊這一拖期間按的商蔑品房寄稱為跨期房仁，消太費(fèi)者訪在這濤一階虹段購循買商河品房雁時(shí)應(yīng)宅簽預(yù)再售合床同。融購買過期房得也就碎是購話房者進(jìn)購買袖尚處丸于建資造之?dāng)_中的房地席產(chǎn)項(xiàng)猾目。驚◆現(xiàn)仆房：枕是指蜂開發(fā)返商已來辦妥和房地冊產(chǎn)權(quán)摔證（你大產(chǎn)挺證）腐的商待品房我，消怠費(fèi)者界在這跪一階不段購梅買商拋品房析時(shí)應(yīng)改簽出帽售合薪同。筆在通壞常意籠義上牧指的膀現(xiàn)房粗是指杠項(xiàng)目壟已經(jīng)木竣工積可以良入住累的房悉屋?！裘珓菖鞣裤U：是課指沒榴有裝漂修的事房。窩◆哄進(jìn)戶咐：是組指業(yè)約主領(lǐng)撲取鑰野匙，皇接房鐮入住拿。醋◆孤契稅助：是造在土綿地、搞房屋增不動(dòng)暑產(chǎn)所者有權(quán)逝發(fā)生啊轉(zhuǎn)移規(guī)，按白當(dāng)事掙人雙避方訂贊立契征約等足對(duì)產(chǎn)窗權(quán)隨珠人征嶺收的衣一種薯稅。費(fèi)征扛稅范貨圍及飾納稅慣人契絞稅的幣征稅賭對(duì)象兆是發(fā)尖生產(chǎn)疤權(quán)轉(zhuǎn)遵移變搬動(dòng)的滑土地活、房蹦屋。殃在中悅國境睡內(nèi)轉(zhuǎn)桌移土敗地房鹿屋權(quán)迷屬承爸受的摘單位揮和個(gè)芳人為據(jù)契稅咸的納悟稅人始。皂（1）國什有土藏地使員用權(quán)獅出讓夾；蘆（2）土較地使仙用權(quán)化轉(zhuǎn)讓柔，包福括出甲售、蠟贈(zèng)予算、交曾換，購（3）房劃屋買轉(zhuǎn)賣；掠（4）房扒屋贈(zèng)襪予。商業(yè)冠地產(chǎn)運(yùn)的基牌本概心念什么掙是“普商業(yè)亦地產(chǎn)括”？狹義董概念——意指眾用于阿各種皆零售忽、餐桑飲、糖休閑首等生纖活服通務(wù)類串經(jīng)營下方式鋪的不向動(dòng)產(chǎn)已，包琴括商翅場、須店鋪孔、購費(fèi)物中基心、攤步行吵街以頓及社我區(qū)商洞業(yè)等妄。廣義使概念——指按頑照用宗途劃醒分的磚用作擊商業(yè)國用途監(jiān)的房幸地產(chǎn),包括鞋酒店,超市,臨街辟商鋪,大型泄住宅雙項(xiàng)目握的商貴業(yè)配察套,購物薯中心,特色申商業(yè)偉街區(qū),商業(yè)叔廣場,專業(yè)妨批發(fā)暑市場,S澇HO湊PP環(huán)IN返GM賄AL原L等用率途的吩房地屋產(chǎn).一.商業(yè)籍房地例產(chǎn)的跡類別混劃分1、按蝦照開臣發(fā)形穴式進(jìn)嫁行分頭類2、按減座落蜜位置歸分3、按護(hù)規(guī)模涼分4、按耍照投墻資價(jià)匠值分燙類5、按晶照商伴鋪的壯位置無形式賤分類1.按照桃開發(fā)動(dòng)形式秒進(jìn)行創(chuàng)分類（1）.商業(yè)堡街商凝鋪;（2）.市場蒼類商染鋪;（3）.社區(qū)膜商鋪;（4）.住宅役底層獨(dú)商鋪;（5）.百貨幸商場撕、購戚物中父心商跌鋪;（6）.商務(wù)林樓、雁寫字愁樓商在鋪;（7）.交通啟設(shè)施詞商鋪2、按勿座落撕位置陵分（1）.市中架心區(qū)夜商業(yè);（2）.居住泊區(qū)附迷近及收其他幕市區(qū)寨商業(yè);（3）.交通勻樞紐帝附近韻商業(yè);（4）.市郊麥商業(yè)3、按暈規(guī)模樂分（1）.大型—建筑集面積肯過萬鴉平米瓦；（2）.中型--疏-分布淡廣泛扁大型米商業(yè)飼區(qū)的謊補(bǔ)充娘；（3）.小型--罪-填補(bǔ)場大中狡型商胃業(yè)區(qū)容的空崖白,為人株們生字活提疼供方隔便。4、按坑照投在資價(jià)慈值分均類（1）.“都市樓型”右商鋪--績優(yōu)占股；（2）.“社區(qū)柳型”肝商鋪--潛力灶股；（3）.向“便利款型”熊商鋪--冷門說小盤永股；（4）.專業(yè)鬼街市債商鋪--高科敬技股滿；（5）.其他招商鋪--志“一般潤股票季”。5、按酬照商桂鋪的鵝位置刮形式淹分類鋪面夸房和疲鋪位總結(jié)偵；商都業(yè)房伏地產(chǎn)廊的類爪別劃溝分商業(yè)滾房地盒產(chǎn)的接形式榨多樣映，規(guī)騾模也丑有大櫻有小莫。規(guī)屋模大再的商肉業(yè)房盯地產(chǎn)魚如sh悠op匯pi難ngma赴l(fā)l項(xiàng)目密，可阻以達(dá)繳到幾飽十萬森平方份米，亮規(guī)模壩小的兇商業(yè)畝房地我產(chǎn)項(xiàng)坊目僅施幾百沃平方回米，取甚至益更小填。對(duì)喇于規(guī)敵模龐構(gòu)大的掀商業(yè)掉房地戒產(chǎn)，柜其經(jīng)鑰營多坦采用饑開發(fā)營商整漠體開蟻發(fā)，絕項(xiàng)目刺統(tǒng)一些經(jīng)營到管理侄，以濃收取云租金對(duì)為投戰(zhàn)資回檔報(bào)形栽式的視模式歪；對(duì)時(shí)于規(guī)慰模較域小的衣商業(yè)究房地犁產(chǎn)而瞧言，漏大多獎(jiǎng)數(shù)項(xiàng)雕目依比然采可取在俯統(tǒng)一欺經(jīng)營引管理訴模式遍下租襯金回親收的同方式景，但菜很多嗓小規(guī)朵模商熄業(yè)房欺地產(chǎn)輩中住息宅、族公寓若、寫尤字樓超等項(xiàng)希目的志底層膛和各購類商鏈業(yè)街邁、商銹品市磨場則誓采用恒商鋪乏出售羅，零拖散經(jīng)療營的慣模式嬸。什么后叫MA哀LLMa賴ll（音棋譯披“摩搏爾”球）起錫源于第歐美綁，特選指規(guī)蝕模巨拍大、憤連成睡一體法、包朝羅眾療多專疤賣店舌和商送鋪、爛集購藥物、諒休閑末、娛那樂、黨飲食捷為一飽體的更商業(yè)揭中心榨或加糖蓋的國林蔭閣道商忠業(yè)街域。（Ma飾ll原意絹是“誦林蔭關(guān)道”仆，現(xiàn)環(huán)在也丙可譯貓為“寺購物浩林蔭番道”戶，意架指在Ma澡ll里肯罷定有測一條抗或多醬條步橋行街夜，身可臨其宜境購岡物、先消費(fèi)虹或漫襪步，族猶如代在林耀蔭道塵上閑敢逛一跨樣舒贏適和培愜意閃。較接新版督本的箭美國脊詞典苗釋意屠：“展在毗撓鄰的宗建筑金群中愿或一偵個(gè)大袋建筑米物中亮，許器多商竄店和俱餐館夢組成愿的大屯型零厘售綜子合體睬?！盡a聞ll可以牧說是劍目前東世界