房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理經(jīng)營(yíng)

第5章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

1.掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2.熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容。3.了解城市規(guī)劃的概念、城市規(guī)劃的層次、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想。

本章學(xué)習(xí)要求5.1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序的強(qiáng)制性管理城市規(guī)劃管理是政府調(diào)控地價(jià)的手段5.1.1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)城市規(guī)劃的基本任務(wù)

國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃工作的通知》指出：“城市規(guī)劃工作的基本任務(wù)，是統(tǒng)籌安排城市各類用地及空間資源，綜合部署各項(xiàng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展?！卑l(fā)展目標(biāo)土地利用空間布局建設(shè)部署城市規(guī)劃的作用指導(dǎo)作用是城市各項(xiàng)土地利用和建設(shè)必須遵循的指導(dǎo)性文件統(tǒng)領(lǐng)作用對(duì)城市發(fā)展建設(shè)與管理起統(tǒng)領(lǐng)作用調(diào)控作用通過(guò)對(duì)各項(xiàng)建設(shè)用地和建設(shè)工程的規(guī)劃審批，起到引導(dǎo)、制約、調(diào)節(jié)和協(xié)調(diào)的作用優(yōu)化作用多方案比較論證優(yōu)化能動(dòng)作用對(duì)各項(xiàng)用地、建設(shè)具有引導(dǎo)投資、指點(diǎn)開(kāi)發(fā)和充分利用空間資源，促進(jìn)發(fā)展的能動(dòng)作用保護(hù)作用提高城市整體素質(zhì)，完善城市的整體功能建設(shè)用地規(guī)劃管理

城市用地管理城市土地是城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和城市規(guī)劃建設(shè)的載體和基本要素，城市土地利用是城市規(guī)劃的核心內(nèi)容。對(duì)城市建設(shè)用地的合理利用與管理，是實(shí)施城市規(guī)劃的基礎(chǔ)。依法進(jìn)行建設(shè)用地規(guī)劃管理，就是要保證城市的土地利用嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的科學(xué)安排，充分利用，合理使用，做到珍惜用地、合理用地、節(jié)約用地。一．建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書，是為了把建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃管理與規(guī)劃管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，保證城市的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目能夠符合城市規(guī)劃要求，使可行性研究報(bào)告編制得科學(xué)、合理，有利于促進(jìn)城市健康發(fā)展，并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的法律憑證。建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告報(bào)批時(shí)；必須附有城市規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書，否則就應(yīng)當(dāng)依法視為是不合法的。建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書，主要有三部分內(nèi)容：一是建設(shè)項(xiàng)目的基本情況，二是建設(shè)項(xiàng)目選址的主要依據(jù)，三是城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址提出的具體地址、用地范圍和在此地進(jìn)行建設(shè)時(shí)的具體規(guī)劃要求，以及必要的調(diào)整意見(jiàn)等。建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書申報(bào)程序二．建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是建設(shè)單位或個(gè)人在向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)用地位置和范圍符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位或個(gè)人按照規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。任何建設(shè)用地，如果沒(méi)有城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，就依法視為是違法用地。建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)包括標(biāo)有建設(shè)用地具體界限的附圖和明確具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。建設(shè)用地規(guī)劃許可證案例三．建設(shè)用地規(guī)劃管理與土地管理的關(guān)系城市建設(shè)用地規(guī)劃管理與土地權(quán)屬管理的對(duì)象都是土地，規(guī)劃管理是權(quán)屬管理的前期工作。以批準(zhǔn)的城市規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)城市各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的布局、選址、定點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃管理，是城市規(guī)劃行政主管部門的職能。承辦建設(shè)用地的征用手續(xù)，進(jìn)行土地權(quán)屬管理，是土地管理部門的職責(zé)。城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)批準(zhǔn)文件，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而土地管理部門則核發(fā)權(quán)屬確認(rèn)性文件，即土地使用權(quán)證。建設(shè)用地規(guī)劃管理與土地管理的關(guān)系規(guī)劃管理在前，土地管理在后，具有不應(yīng)逆轉(zhuǎn)的前后順序。從建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)論證到選址定點(diǎn)前，主要是以城市規(guī)劃為依據(jù)的用地規(guī)劃管理工作，還不涉及土地權(quán)屬管理工作，它是征用土地的前提，是征地之前必須具備的先決條件。只有先確定建設(shè)項(xiàng)目建在何處和如何安排，才有可能履行征地手續(xù)。因此，建設(shè)用地單位或個(gè)人必須先向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)選址定點(diǎn)，然后持建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理征地手續(xù)。這是城市建設(shè)的客觀需要和用地管理的客觀規(guī)律所決定的。建設(shè)用地規(guī)劃管理與土地管理的關(guān)系規(guī)劃管理和土地管理工作還需要相互交叉進(jìn)行，這也是客觀工作過(guò)程的需要。城市規(guī)劃行政主管部門在選址定點(diǎn)和建設(shè)用地審查過(guò)程中，需要事先征詢土地管理部門的意見(jiàn)，避免征地時(shí)出現(xiàn)矛盾和不切合實(shí)際。為保證城市規(guī)劃實(shí)施，建設(shè)單位或個(gè)人領(lǐng)取土地使用權(quán)證前，城市規(guī)劃行政主管部門必要時(shí)可對(duì)征用的土地進(jìn)行規(guī)劃復(fù)核和驗(yàn)樁。建設(shè)單位或個(gè)人領(lǐng)取土地使用權(quán)證后使用土地進(jìn)行建設(shè)時(shí)，還需要向城市規(guī)劃行政主管部門辦理建設(shè)申請(qǐng)，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可施工。建設(shè)工程規(guī)劃管理

建設(shè)工程規(guī)劃管理在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施等各項(xiàng)建設(shè)，都必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。對(duì)各項(xiàng)建設(shè)工程實(shí)施有效的規(guī)劃管理，是保證城市規(guī)劃順利實(shí)施的關(guān)鍵和使各項(xiàng)建筑活動(dòng)按照城市規(guī)劃有秩序地進(jìn)行的基本保證。因此，依法對(duì)建設(shè)工程實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，是城市規(guī)劃行政主管部門的重要行政職能，也是城市規(guī)劃管理日常業(yè)務(wù)中最大量的和主要的工作。１．齊建筑盾管理建筑衰管理掉，重土點(diǎn)是覆指城宴市規(guī)家劃對(duì)繼建筑肺設(shè)計(jì)幅和工冬程建愚設(shè)審慶批的宮管理陰，不速包含狐房屋寇的內(nèi)趣部維博修和嶺裝飾寒、房許屋產(chǎn)耽權(quán)等智方面刷的管辦理。建筑敘設(shè)計(jì)然管理嗚，包汪括建鋸筑性漠質(zhì)、說(shuō)功能嚼、建樹(shù)筑標(biāo)拳準(zhǔn)的芬審查需，提占出紅零線與免間距筋要求各，體嗽量與可層數(shù)陜的控保制，蕉設(shè)計(jì)悠圖紙明的審盞查，深建筑售造型韻、風(fēng)禍格、扎色彩孩和建影筑環(huán)屈境的山審查繁等。建筑里審批惡管理岡，包世括建樸設(shè)申瓜請(qǐng)，閑現(xiàn)場(chǎng)柏踏勘郵，征堡詢有經(jīng)關(guān)部高門的材意見(jiàn)單，規(guī)礙劃審島查，春上報(bào)否審批取，核鳥發(fā)建聾設(shè)工猾程規(guī)外劃許鑄可證尾，放精線驗(yàn)路線，叔工程罩驗(yàn)收慌，竣肌工資乖料的真報(bào)送膽和歸昨檔等嬌項(xiàng)工嚇作。２．濃工程辣管線魚管理工程喚管線爸管理憤中最鹿常見(jiàn)斜的工斷作是貢道路文管理涌、管齡線管師理和跑堤防窗管理脊。道路蓋管理追，主姨要包抵括道錦路規(guī)餡劃方疾案的義地面夫定線攻，道經(jīng)路設(shè)父計(jì)與藥施工運(yùn)的紅此線控縣制要陰求，例道路壟標(biāo)高然、走漆向的港核定擺，設(shè)鬼計(jì)圖干紙審子查，柏核發(fā)之建設(shè)癢工程豈規(guī)劃皮許可店證，醬以及裂因管嘴線工貼程需史要對(duì)符道路配開(kāi)挖類的審蔑批與籌管理錫。管線究管理賄，包凡括對(duì)眉各種越管線叉工程榴類別敢、截刊面、大線型薯、坐哲標(biāo)、歸標(biāo)高堅(jiān)、水耽平距題離、擠架設(shè)忠高度怎、埋駐置深銹度、抬立體蛇交叉各關(guān)系頃的審?fù)徊?，沾避免敘與地殺面建筋筑物西、構(gòu)另筑物予、行撈道樹(shù)倒以及挖地下慢空間煙、地穩(wěn)鐵、程人防度設(shè)施蛇等的更影響蠶和各腳種管妄線之該間的很相互獲干擾奴，同飼時(shí)要懇符合謹(jǐn)國(guó)家完和有拾關(guān)部僵門頒煎發(fā)的滋規(guī)范紀(jì)、標(biāo)芽準(zhǔn)、積技術(shù)怖、衛(wèi)翅生、男安全睬等方簽面的餃要求獅。堤防晴管理圈，包沾括對(duì)曬于河鑰岸、值海岸桃、湖向岸、應(yīng)江岸夸等城蠟市堤養(yǎng)防工蔑程的概規(guī)劃忙管理吵，使狹堤防婆工程珠合理販布局維、高附度適棚宜、宣抗洪傻能力萄達(dá)到夕規(guī)劃壺要求嚷，確導(dǎo)保城密市安斬全。建設(shè)版工程懂規(guī)劃街許可頁(yè)證建設(shè)角工程且規(guī)劃肅許可陣證，樣是《城市易規(guī)劃乘法》規(guī)定笛的經(jīng)花過(guò)城蹤蝶市規(guī)驕劃行棚政主框管部父門審公查確報(bào)認(rèn)的糊表明駕該建扭設(shè)工概程符支合城曲市規(guī)舌劃要汁求的隊(duì)法律斷憑證踩。建慢設(shè)工宵程規(guī)交劃許疊可證翼的作舍用，忙一是匹確認(rèn)鋼有關(guān)低建設(shè)漂活動(dòng)片的合雅法地禍位，巧保證氏有關(guān)偵建設(shè)毀單位劇或個(gè)榆人的休合法駁權(quán)益朋；二鮮是作央為建激設(shè)活棗動(dòng)進(jìn)爭(zhēng)行過(guò)蚊程中擠接受脖監(jiān)督于檢查繁時(shí)的倚法定憤依據(jù)計(jì)，城公市規(guī)欠劃行振政主泄管部廟門應(yīng)已根據(jù)繞建設(shè)僵工程匹規(guī)劃服許可駛證規(guī)司定的稻建設(shè)犯內(nèi)容落和要攻求進(jìn)朋行監(jiān)路督檢蛛查，腦并將飯其作困為處魯罰違個(gè)法建仁設(shè)活廣動(dòng)的姓法律仇依據(jù)活；三漆是作勾為城多市規(guī)榴劃行久政主虧管部垃門有坦關(guān)城希市建覽設(shè)活塵動(dòng)的慚重要弦歷史溜資料梢和城眉市建材設(shè)檔抄案的須重要讀內(nèi)容貿(mào)。申請(qǐng)弊建設(shè)拆工程熔規(guī)劃確許可勿證應(yīng)網(wǎng)具備餐下列工條件饅：一伍是必襲須具處備建屈設(shè)工帆程計(jì)到劃投炭資批跟準(zhǔn)文奧件，投二是繪具有猶城市骨規(guī)劃鋒行政揭主管找部門攀關(guān)于露審定抹設(shè)計(jì)膀方案驕的通勤知書歲和主躍管部花門審臘定初掠步設(shè)第計(jì)方娃案的故文件鹿，三臺(tái)是規(guī)桐定報(bào)圣送的鑄有關(guān)萍施工樹(shù)設(shè)計(jì)刑圖紙圖和資待料。建設(shè)到工程剝規(guī)劃召許可打證所勉包括白的附臘圖和次附件亮，按謙照建有筑物麥、構(gòu)干筑物楊、道晶路、搜管線端以及看個(gè)人扮建房非等不潛同要煤求，瞧由城沖市規(guī)翁劃行順政主腐管部排門根霉據(jù)法顧律法薪規(guī)和銀實(shí)際冊(cè)情況它具體潛制定需。附驢圖和抱附件請(qǐng)是建柿設(shè)工年程規(guī)墳劃許去可證租的配金套證渾件，逃具有縫同等條法律帆效力寧。建設(shè)紛工程尖規(guī)劃歐許可夫證案厭例建設(shè)密工程接規(guī)劃漿管理港程序認(rèn)定憲建設(shè)胳工程朵申請(qǐng)?zhí)岢鲚x規(guī)劃松設(shè)計(jì)您要求設(shè)計(jì)鉛方案屬審查審查椒施工嘩圖，帳核發(fā)餃建設(shè)極工程漸規(guī)劃窄許可亮證批后惡管理認(rèn)定背建設(shè)逼工程紅申請(qǐng)建設(shè)襲單位傍或個(gè)烈人應(yīng)伍持批喇準(zhǔn)的姓計(jì)劃紅投資綿文件浙、上漆級(jí)主遷管部仗門的劣批準(zhǔn)凡文件鴿和城好市規(guī)年劃行百政主剛管部仔門核鋼發(fā)的布建設(shè)榴用地府規(guī)劃繭許可示證，爭(zhēng)以及辱建設(shè)循工程但申請(qǐng)別書，剖向城目市規(guī)疲劃行每政主啄管部厭門申除請(qǐng)建辦設(shè)。窩必要徹時(shí)，扎城市孩規(guī)劃啞行政赴主管迎部門葵會(huì)同碗有關(guān)麻部門象現(xiàn)場(chǎng)肌踏勘屈，并移征求體環(huán)保宜、消愛(ài)防、溪文物階、園野林、癢防疫針等部積門的賽意見(jiàn)飽，確探定建貿(mào)設(shè)工勺程地俊址。提出軟規(guī)劃菌設(shè)計(jì)攏要求認(rèn)定筋建設(shè)哨工程掘申請(qǐng)估后，埋城市渠規(guī)劃踐行政扮主管債部門茶可提窯供地筆形圖宗，該棕地段斧規(guī)劃打道路踐紅線億圖，蚊并對(duì)榆該建拾設(shè)工封程提暗出規(guī)北劃設(shè)庫(kù)計(jì)要因求建盆議，館征詢域有關(guān)滋部門士意見(jiàn)買后，脊確定嫌規(guī)劃輛設(shè)計(jì)暗要求尊，核有發(fā)規(guī)票劃設(shè)葬計(jì)要既求通星知書襲。建錄設(shè)單傻位或棄個(gè)人堡按城古市規(guī)襖劃行冷政主狀管部鞭門提肥出的疲規(guī)劃田設(shè)計(jì)往要求領(lǐng)，可積委托凝設(shè)計(jì)孤部門殲進(jìn)行功建設(shè)濟(jì)工程葡方案帶設(shè)計(jì)孩工作衡。南京鏟規(guī)劃排局建跪設(shè)工紫程規(guī)創(chuàng)劃設(shè)劉計(jì)要率點(diǎn)通哭知書設(shè)計(jì)沉方案歸審查建設(shè)態(tài)單位鵲或個(gè)扁人提桿出建把設(shè)工圣程設(shè)橡計(jì)方吩案文佳件、脅圖紙(包括窄模型)后，榜城市基規(guī)劃絲式行政妥主管南部門波對(duì)多妹個(gè)方蝕案進(jìn)揚(yáng)行審枕查比投較，兔審查萬(wàn)其總砌平面隆布置先與交呼通組陽(yáng)織情理況、洞建設(shè)頁(yè)工程旺周圍彩環(huán)境兄關(guān)系伶、個(gè)餃體設(shè)禮計(jì)體滿量、辰層次酸、造博型、豈色彩釘?shù)?，微進(jìn)行躺方案波選擇迎和技恩術(shù)經(jīng)捐濟(jì)指藝標(biāo)的警分析蚊，確觸定設(shè)拉計(jì)方舞案和筑提出賠規(guī)劃泛設(shè)計(jì)不修改桂意見(jiàn)滾，核案發(fā)審友定設(shè)阿計(jì)方訪案通泰知書篇。建日設(shè)單山位據(jù)演此可阻委托前設(shè)計(jì)況部門約進(jìn)行撈施工節(jié)圖設(shè)死計(jì)。北京見(jiàn)國(guó)家評(píng)大劇毀院審查葬施工扒圖，藏核發(fā)勻建設(shè)掛工程萍規(guī)劃故許可杯證建設(shè)襲單位體或個(gè)盆人持含注明些勘察狐設(shè)計(jì)畝證號(hào)梁的總態(tài)平面衫圖，鋸個(gè)體籌建筑子設(shè)計(jì)紙平、秒立、檔剖面鎮(zhèn)、基顛礎(chǔ)圖廈，地呈下室論平、森剖面國(guó)圖等區(qū)施工興圖紙?jiān)?，提累交城怎市?guī)躲劃行錯(cuò)政主斑管部紫門進(jìn)藍(lán)行審砌查。竟審查幫批準(zhǔn)趣后，功發(fā)給耗建設(shè)污工程亭規(guī)劃厚許可必證。化建設(shè)雁單位艱或個(gè)爬人取像得建脈設(shè)工踐程規(guī)屢劃許片可證賤后，稠方可底申請(qǐng)蔑辦理滾建設(shè)螞工程申開(kāi)工草手續(xù)描。批后切管理建設(shè)等工程刻的批荷后管凳理，芬包括讀放線州、驗(yàn)畜線和鍬施工滑過(guò)程赤中的磚隨時(shí)蔽監(jiān)督叔以及喪定期耕和不管定期警的檢分查，槍直到森竣工行驗(yàn)收竊和圖違紙資容料的輔歸檔艘。建極設(shè)單昌位或飯個(gè)人愉必須轟按照湖建設(shè)昂工程連規(guī)劃禾許可旨證的蓮要求賽放線時(shí)，并出經(jīng)城南市規(guī)節(jié)劃行懷政主箏管部砍門現(xiàn)徐場(chǎng)驗(yàn)巾線后典，方寨可施哨工。腐城市內(nèi)規(guī)劃逮行政競(jìng)主管烤部門搬參加例建設(shè)閑工程叛的竣聾工驗(yàn)橡收，沉主要濤檢查壤該工雷程的頌平面柔布置民、空別間布忽局、軟立面文造型黑、使花用功苦能等冊(cè)是否亂符合備規(guī)劃如設(shè)計(jì)帥要求蹤蝶。如暖果發(fā)學(xué)現(xiàn)不屑符，謹(jǐn)就要紋視情舊況提犁出補(bǔ)夏救和村修改遺措施詞以及房誠(chéng)給予宮必要伐的行舟政處話罰。項(xiàng)目揭五證城市獲規(guī)劃待實(shí)施貴的監(jiān)應(yīng)督檢衰查城市鈔規(guī)劃奔實(shí)施夸的監(jiān)奔督檢折查，栗是城典市規(guī)徒劃實(shí)劣施管踐理工小作中雁一個(gè)壁不容笨忽視魂的重孫要組特成部賊分，顛是保剃證城永市規(guī)喘劃行攝政主鍵管部芒門正塵確執(zhí)亦法和恒正常褲運(yùn)轉(zhuǎn)退，保典證城原市規(guī)獲劃順靈利事虛實(shí)的開(kāi)一個(gè)拼重要傷環(huán)節(jié)伶。加勒強(qiáng)對(duì)床違法兵用地或與違窩法建競(jìng)設(shè)的紀(jì)及時(shí)粉制止昏和查怎處就句成為宿城市抹規(guī)劃搶實(shí)施棍的監(jiān)宋督檢推查中牲一項(xiàng)別十分搶重要東的任澤務(wù)城市袋規(guī)劃氧的核丸心內(nèi)鍛容：土地圓使用流的配掠置；城市望空間刊的組鬼合；交通孫運(yùn)輸吼網(wǎng)絡(luò)供的架墓構(gòu)；城市住政策狹的設(shè)養(yǎng)計(jì)與膽實(shí)施譯。居住詳區(qū)技精術(shù)經(jīng)利濟(jì)指真標(biāo)居住途區(qū)總晃用地居民璃每人東占地居住嗚區(qū)總琴建筑佛面積平均預(yù)每戶釋居住建仰筑面毫積居住餡建筑它密度人口示毛密頁(yè)度人口憶凈密井度住宅感平均故層數(shù)居住臥區(qū)平漆均造攪價(jià)高層株比例緞住擴(kuò)宅間釋距容積拌率笑綠地圖率停車墳位個(gè)置數(shù)糕建設(shè)返周期建筑絡(luò)的技盟術(shù)經(jīng)像濟(jì)指選標(biāo)建筑伸容積梨率總建郊筑面合積地上缺建筑檔面積規(guī)劃夜建設(shè)揚(yáng)用地但面積朱建筑晃密度建筑項(xiàng)高度綠地盟率停車塵位個(gè)帳數(shù)有效寸面積養(yǎng)系數(shù)開(kāi)發(fā)指項(xiàng)目蚊總造來(lái)價(jià)平均忌造價(jià)開(kāi)發(fā)泉建設(shè)出周期5.對(duì)1.像2規(guī)劃女設(shè)計(jì)伯的技錢術(shù)經(jīng)咽濟(jì)指栗標(biāo)建設(shè)值用地規(guī)規(guī)劃胃許可花證案斃例建設(shè)吧工程帳規(guī)劃濫許可盯證案給例項(xiàng)目夕五證5.舉2房地卡產(chǎn)開(kāi)聚發(fā)項(xiàng)粉目規(guī)隨劃設(shè)劇計(jì)的歷指添導(dǎo)思紫想與綠主要餡內(nèi)容規(guī)劃州設(shè)計(jì)傍與自旅然生咳態(tài)相家和諧吃；規(guī)劃斥設(shè)計(jì)且與社姑會(huì)發(fā)他展相歷和諧杏；規(guī)劃擊設(shè)計(jì)銷與用絞戶需袋求變鄰化相技和諧螞。影響賀項(xiàng)目乖規(guī)劃泰設(shè)計(jì)火的要身素主赴要有支：國(guó)連家及乘項(xiàng)目幻玉所在留城市區(qū)房地狂產(chǎn)開(kāi)榆發(fā)、偵建設(shè)婚的基夫本政葵策；寫項(xiàng)目喚所在捐地城彩市控君制性釣詳細(xì)鋼規(guī)劃朵的有貧關(guān)規(guī)漢定；及項(xiàng)目堵所在繞地現(xiàn)葵場(chǎng)狀杏況；炮市場(chǎng)口調(diào)研些結(jié)果匙與市伍場(chǎng)定赤位、鍋?lái)?xiàng)目雅開(kāi)發(fā)和理念玻；建袍設(shè)項(xiàng)搞目的巧總投省資和賢資金刃運(yùn)作睡方式觸。5.垮2.萌1指導(dǎo)爆思想1.項(xiàng)目津規(guī)劃仙設(shè)計(jì)拆應(yīng)當(dāng)?shù)绑w現(xiàn)蝴項(xiàng)目花總體核策劃拉的基座本構(gòu)富思與等原則2.規(guī)劃超設(shè)計(jì)膚中的匪和諧堤理念5.道路土交通規(guī)憂劃2.建筑選型1。規(guī)總劃布局4.配套飄設(shè)施規(guī)襪劃6.綠地細(xì)與景觀咱規(guī)劃3.住宅戶型5.匙2.覆2工作租內(nèi)容5.禽3居住咽區(qū)規(guī)錢劃布坦局12除此之外，居住區(qū)的空間與環(huán)境設(shè)計(jì)也應(yīng)遵循一定的原則。居住仆區(qū)的扒規(guī)劃袋布局樂(lè)，應(yīng)刑綜合忙考慮漿路網(wǎng)教結(jié)構(gòu)腐、公冊(cè)建與返住宅苗布局曲、群切體組掛合、滲綠地址系統(tǒng)曬及空欄間環(huán)另境等介的內(nèi)繭在聯(lián)箭系，脹構(gòu)成拐一個(gè)半完善咐的、舒相對(duì)泳獨(dú)立耍的有括機(jī)整故體，因遵循靠一定腦原則鉤。5.酬3.境1布局貧規(guī)劃賭原則建筑布局常見(jiàn)形式概念1行列式按一定的房屋朝向和間距成排布置，大部分是南北向重復(fù)排列，其優(yōu)點(diǎn)是每戶都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空間較為單調(diào)。2周邊式沿街坊或院落周圍布置，其優(yōu)點(diǎn)是內(nèi)部環(huán)境比較安靜，土地利用率高，但其中部分住宅的通風(fēng)和朝向均較差。3混合式采取行列式和周邊式相結(jié)合的方法進(jìn)行布置，可以采納上述兩種形式之長(zhǎng)，形成半敞開(kāi)式的住宅院落。4自由式結(jié)合地形、地貌、周圍條件，不拘泥于某種固定的形式，靈活布置以取得良好的日照通風(fēng)效果。5.墨3.伏2常見(jiàn)要的規(guī)行劃布等局形稼式5.形4建筑裁造型按建充筑層望數(shù)劃分按平披面特守點(diǎn)劃分按結(jié)片構(gòu)類繞型劃分按戶瘡內(nèi)空簽間布局膚劃分低層坡住宅多層呀住宅高層于住宅點(diǎn)式石住宅條式廁住宅磚混孤結(jié)構(gòu)框架銷結(jié)構(gòu)框架反剪力題墻結(jié)構(gòu)平層匹式錯(cuò)層復(fù)式躍層5.焰4.裝1建筑稀類型建筑碗風(fēng)格曬是一喚個(gè)建培筑物擁的個(gè)嗚性和耍獨(dú)特艷表征火，主勝要在妙于建篇筑在獲平面肝布局脈、形慮態(tài)構(gòu)苦成、貓藝術(shù)塘處理畫和手博法運(yùn)糊用等質(zhì)方面救所顯集示的宗獨(dú)特嘗和意之境，逝它作頓為凝挺固的支建筑普語(yǔ)言貓深刻通地體勺現(xiàn)出菠人類增的價(jià)疊值觀巾和審輪美傾厘向。建工筑芳風(fēng)數(shù)格中式襪建筑熟風(fēng)格歐陸蹤蝶風(fēng)格現(xiàn)代抹主義囑風(fēng)格主題風(fēng)格異域風(fēng)格新古送典主片義風(fēng)筑格5.促4.端2建筑蠅風(fēng)格建筑刑風(fēng)格宰的重洽要性對(duì)于彎房地客產(chǎn)開(kāi)衰發(fā)商誤而言杜，適脂宜的預(yù)建筑惡風(fēng)格召對(duì)樓辣盤促蔥銷具籮有相列當(dāng)大襖的積毫極意牌義，乒它可滑以作敏為樓股盤的渴賣點(diǎn)卷之一允，為酬項(xiàng)目幫開(kāi)發(fā)拜奠定悶良好佛的基跌礎(chǔ)；忍對(duì)于托消費(fèi)永者而繞言，頑清新纖宜人化的建黃筑風(fēng)稀格能住獲得茫人們赴的認(rèn)號(hào)同，居引起凱精神瓜上的蜻愉悅掘；對(duì)世于城制市建筆設(shè)而磚言，漏新穎芽的建碑筑風(fēng)新格能邊為城咳市增堤添一遼道道斷亮麗妻的風(fēng)性景線棒。建筑域風(fēng)格鉤的創(chuàng)把新實(shí)檢踐（1）結(jié)蛙合傳寸統(tǒng)文控化進(jìn)博行建病筑創(chuàng)畜作（2）結(jié)學(xué)合項(xiàng)吧目環(huán)俘境特掃色進(jìn)趁行建遍筑創(chuàng)江作5.溉5住宅素戶型內(nèi)外桿分區(qū)士原則動(dòng)靜脈分區(qū)學(xué)原則潔污透分區(qū)驢原則私人寶行為辯空間公共熟行為筆空間家務(wù)低行為畝空間衛(wèi)生艱行為拌空間交通誰(shuí)空間室外染過(guò)渡漲空間5.鳳5.炕1住宅巧功能暫分區(qū)熔的原百則5.容5.區(qū)2住宅辣功能鏈分區(qū)1.私人塞行為所空間私人違行為堤空間發(fā)包括浮主臥烘室、愿單人佳次臥瀉室、憶客房狡、保蠶姆室糠等。2.公共疤行為除空間公共暮行為落空間輸包括侵起居貪室、惠客廳服、餐宣廳、飾過(guò)廳印、工時(shí)作室押、健辰身房購(gòu)等。3.家庭機(jī)行為查空間到、衛(wèi)賭生行稱為空很間家庭架行為忽空間蹄、衛(wèi)原生行無(wú)為空夸間包寨括廚涉房、眉洗衣己房、統(tǒng)家務(wù)例室和翅衛(wèi)生烤間。4.交通冷空間譜、室辣外過(guò)奧渡空養(yǎng)間交通詢空間身、室隱外過(guò)狀渡空春間主鹿要包撒括過(guò)北道、塘走廊喉、戶連內(nèi)樓趨梯、旱陽(yáng)臺(tái)舅、露兇臺(tái)等欲。住宅房誠(chéng)功能倒分區(qū)凱的技架術(shù)要辛點(diǎn)1.每套叫住宅務(wù)具有蔽良好缺的通亮風(fēng)、巡壽采光達(dá)、日茅照、臟隔熱魔、保閉溫、始隔聲鵲等性趙能。2.套內(nèi)鏟功能斬空間返應(yīng)具熊有一問(wèn)定的拍適應(yīng)莊性、芝可變現(xiàn)性，碌以適搖應(yīng)不鵲同家惰庭居迎住以斯及生手活模堂式變歷化的揮需求計(jì)，且買功能芹空間尖還應(yīng)焦?jié)M足足適用協(xié)、安慰全、蘆衛(wèi)生析、舒閑適、耀經(jīng)濟(jì)恥、美雹觀、逮長(zhǎng)效外的要鏡求。3.臥室河設(shè)計(jì)拋應(yīng)該酷避開(kāi)特來(lái)自揭戶內(nèi)行其他皂房間禿或周付圍鄰題居的扯視線引干擾臺(tái)，以芳保證柜臥室鋤的私井密性賊。4.必須慣設(shè)置抓戶內(nèi)王的室徹外空刊間——陽(yáng)臺(tái)閱。5.月6配套離設(shè)施胸規(guī)劃配套途設(shè)施規(guī)頌劃12345公共碌服務(wù)者設(shè)施襪規(guī)劃市政鏟公用咳設(shè)施宰規(guī)劃停車宗設(shè)施戶外油場(chǎng)地棉設(shè)施安全手設(shè)施5服務(wù)梢管理胸設(shè)施5.旬7道路欺交通仁規(guī)則（1）順生而不外穿，楚保證芳居住扁區(qū)內(nèi)湯居民替生活簽的完碧整和酬舒適鉗；（2）分拴級(jí)布刑置，浙逐級(jí)腎銜接章，保高證居調(diào)住區(qū)漲交通罰安全艇、環(huán)幟境安爆靜以腦及居銀住空掠間領(lǐng)辰域的誤完整若；（3）因竿地制哈宜，股使居咸住區(qū)山的路薦網(wǎng)布毫局合腐理、崖建設(shè)剪經(jīng)濟(jì)皺；（4）功駕能復(fù)剪合化唱，營(yíng)賊造人樣性化雀的街柄道空梨間；（5）構(gòu)慘筑方映便、誕系統(tǒng)核、豐債富、器整體頭的居遇住區(qū)搏交通稀、空獵間和遷景觀珍網(wǎng)絡(luò)榴；（6）避耍免影市響城漁市交禁通；5.冷7.末1交通麻組織罷方式人車御分流人車丙混行懷結(jié)合集局部透分行5.春7.良2路網(wǎng)吉規(guī)劃魔原則5.筐7.速3道路識(shí)交通紀(jì)規(guī)劃肌要求道路做寬度雪要求其他悄要求5.趣8綠地夾與景