“營改增”對房地產企業(yè)影響之探討

第第頁“營改增”對房地產企業(yè)影響之探討摘要：2016年將是房地產行業(yè)迎來全面稅制改革的關鍵一年。在尚待推廣實施“營改增”的幾個行業(yè)中，房地產行業(yè)關系著國計民生，因其業(yè)務的復雜性和特殊性，尤其成為業(yè)界關注的熱點。房地產企業(yè)在這次稅制改革面前何去何從，“營改增”后究竟會對房企產生哪些影響，企業(yè)應采取哪些措施積極應對，針對這些問題進行了一系列探討，希望給房企實務方面帶來一些借鑒和啟示。

關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；稅負；影響；措施

中圖分類號：F299文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2016）08-0020-02

引言

伴隨著2012年1月1日上海交通運輸業(yè)和部分現代服務業(yè)“營改增”試點工作的開展，“營改增”稅制改革在全國范圍內拉開帷幕。國家稅務總局局長王軍在2015年1月召開的全國稅務工作會議上進一步明確，將在未來實現包括建筑安裝業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)在內的“營改增”全覆蓋。房地產企業(yè)如何運用稅收政策，合理進行稅務籌劃，將對企業(yè)的健康發(fā)展乃至整個產業(yè)鏈的良性循環(huán)具有深遠意義。

一、“營改增”后對房地產企業(yè)的影響

（一）對企業(yè)資產及相關指標的影響

房地產企業(yè)的資產主要由存貨、投資性房地產及固定資產等項目構成。實施“營改增”后，改變了原來采購資產或發(fā)生建安費用全額計入成本的做法，按照企業(yè)取得的增值稅專用發(fā)票列示稅款進行進項稅抵扣，將相應減少存貨中開發(fā)成本及投資性房地產、固定資產的入賬價值，從而總資產項目金額較之前有所降低。

例1：建造某辦公樓項目，購入空調主機設備A，其增值稅專用發(fā)票列示：含稅價款1170萬元，稅率17%。A資產不含稅價=1170萬÷（1+17%）=1000萬元。

A資產入帳價值及會計分錄如表1所示。

企業(yè)資產負債表中列示的資產總額較之前降低，在企業(yè)負債總額保持不變的前提下，評價企業(yè)償債能力的指標――資產負債率有所上升，財務風險的增大將會對企業(yè)融資能力造成一定的影響。

（二）對企業(yè)營業(yè)收入、營業(yè)成本及利潤相關指標的影響

主要體現在營業(yè)收入、營業(yè)成本和營業(yè)稅金及附加等項目?！盃I改增”后，不再以產品的銷售價全額計入營業(yè)收入，取而代之的是扣除了銷項稅額后的金額。營業(yè)成本的入賬金額由扣除進項稅額后計入開發(fā)成本的相應金額轉入。原先按照營業(yè)收入5%計提的營業(yè)稅計入營業(yè)稅金及附加，“營改增”后增值稅銷項稅將不計入營業(yè)稅金及附加，營業(yè)稅金及附加項目列示金額有所降低。相應，營業(yè)利潤等數據指標也將發(fā)生不同的變化。

例2：房產企業(yè)出售某項資產B，含稅收入5550萬元，假設適用增值稅率11%，不含稅收入=5550萬÷（1+11%）=

5000萬元。營業(yè)成本含稅價2000萬元，假設均取得增值稅專用發(fā)票，增值稅率17%，不含稅價=2000÷（1+17%）=1710萬。期間費用500萬元。其他適用稅率：營業(yè)稅率5%，城市維護建設稅率5%，教育費附加（含地方教育費附加）5%，所得稅率25%。

“營改增”前，營業(yè)稅金及附加：5550×5%+5550×5%×（5%+5%）=305萬元

“營改增”后，營業(yè)稅金及附加：5000×11%×（5%+5%）=55萬

出售資產B，利潤表相關數據對比如表2所示。

出售B資產事項，“營改增”前后，利潤表各項目列示數據、銷售凈利率指標均存在不同程度的差異，對營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加的變動影響最大。在銷售凈利潤差距不大的情況下，由于營業(yè)收入確認金額的差異，使銷售凈利率指標提高較為顯著，改善債權人對企業(yè)盈利能力的評價。

（三）對企業(yè)現金流量的影響

主要體現在經營活動產生的現金流量。如表1：A資產入賬價值及會計記錄對比表及表2：出售B資產利潤表相關數據對比表所示，“營改增”后，一方面，以扣除進項稅后的價款計入開發(fā)成本，并最終結轉至營業(yè)成本，將使成本費用較之前有所降低，從而經營活動現金凈流量有所增加；另一方面，由于房產開發(fā)周期較長，在項目尚未達到預售狀態(tài)前，只會產生成本費用的進項稅，而未發(fā)生房產銷售的銷項稅，進項和銷項相互抵扣后，可能相當長的時期內不交或少交納增值稅款，減少了資金占用，改善了房地產企業(yè)的現金流狀況。

二、房地產企業(yè)“營改增”稅制改革的應對措施

（一）關注稅收政策，及時進行稅務籌劃

房地產開發(fā)成本中大約有25%―35%為前期投入土地成本，其中支付的土地使用權出讓金、動遷補償款等事項，取得的是政府部門開具的財政專用收據，此部分金額較大，目前尚無法進項抵扣。為此，房企應保持高度敏感，仔細研究國家有關法規(guī)政策，關注相關部門是否出臺減稅措施、是否存在后續(xù)征稅環(huán)節(jié)進行補充抵扣的可能、稅收政策完善細則等焦點問題，及時做好稅收籌劃工作。

（二）加強工程成本管理，合理甄選供應商

“營改增”后房企能否從供應商那里取得增值稅發(fā)票，將直接決定成本費用稅金能否進行抵扣。房產企業(yè)采購對象廣泛，大到機器設備，小到五金配件，合作的供應商規(guī)模、品質參差不齊。房企應對供應商戶重新梳理，優(yōu)先選擇正規(guī)資質、具有增值稅納稅人資格并開具增值稅專用發(fā)票的合作對象。不同的供應商，其扣減稅率可能存在差異，這也是房企在確定供應商時要考慮的一個重要因素。及時與施工單位辦理工程進度決算并取得增值稅專用發(fā)票，最大限度地爭取進項稅額抵扣，節(jié)約企業(yè)的稅金成本。

（三）建筑施工業(yè)務外包，合理轉移稅負風險

房產企業(yè)涉及的產業(yè)鏈較為復雜，從現實的業(yè)務流來看，很難每個環(huán)節(jié)都能取得相應的增值稅票，因而易造成稅金無法及時、足額抵扣的情況。對此，房企可選擇進行職能性轉變，除拿地、銷售外，建工業(yè)務全部外包，盡量減少零星用工，通過業(yè)務外包的形式將建筑施工業(yè)務從其主業(yè)中剝離出去，所以只需在外包業(yè)務完成時向上游的建工企業(yè)索取增值稅發(fā)票，從而將某些無法實現進項稅抵扣的風險進行了轉移。

（四）增加精裝修房比例，擴大企業(yè)盈利空間

降低稅負最直接的方法就是取得更多的增值稅專用發(fā)票以備抵扣。“營改增”之后，房企為了降低稅負，應在既定的戰(zhàn)略框架內進行稅收籌劃。精裝修產品在核算成本時相對簡單易行，房企可以選擇提高房屋建設裝修標準，特別是增加住宅用房中精裝修的比例，通過增加裝修采購的固定資產價值，如空調、供暖設備、廚衛(wèi)設施等，獲取更多的固定資產及相關物料的增值稅發(fā)票進行抵扣，提高整體建安成本占總成本的比例，達到降低企業(yè)稅負、增加盈利空間的目的。

結語