房地產(chǎn)企業(yè)項目管理M總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)項目管理（PM）專題培訓總結(jié)人力資源部通過此次培訓對于項目管理的基礎(chǔ)理論知識了解比較清晰，但需思考如何結(jié)合利海的現(xiàn)狀，使項目體系管理的宗旨體現(xiàn)在我司目前制度中。建議結(jié)合我司各專業(yè)、主要系統(tǒng)的專家，優(yōu)化我司相關(guān)制度及體制，著重加強公司執(zhí)行力提升的培養(yǎng)?！獜V東公司徐晨此次培訓中知識的理念、跨度和扁平度對實踐幫助極大，如增加目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和方法論，宏觀經(jīng)濟政策與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度及相應應對知識點更好?！L沙項目劉紅衛(wèi)學員心得摘錄此次培訓中關(guān)于項目管理理論總結(jié)及關(guān)鍵的陳述、論述、案例分析生動，令人感悟深刻。——設(shè)計管理中心利燕飛聽了三天課程，覺得我們集團應抓好營銷策劃，嚴抓方案，在源頭就杜絕設(shè)計漏項、錯項，建議建立集團產(chǎn)品庫。——工程管理品質(zhì)中心程克容學員心得摘錄通過培訓整體、系統(tǒng)地了解房地產(chǎn)項目管理，提升了認識，對今后工作具有實際的指導和幫助。若培訓能運用更多國內(nèi)標桿企業(yè)的實際案例更佳?！蛻舴罩行膮墙夸浥嘤柦M織概述培訓重點內(nèi)容12培訓案例討論4培訓經(jīng)典語錄3培訓對象實際參加人員各項目負責人、工程總監(jiān)集團總部運營及建設(shè)開發(fā)相關(guān)人員各項目負責人、工程總監(jiān)及其他相關(guān)同事集團總部工程管理品質(zhì)中心及運營部全體集團總部設(shè)計、成本、營銷、財務等部分人員2011年4月19日—21日廣州華海大廈A座3樓多功能廳培訓時間培訓地點組織方案部分領(lǐng)導與講師合影課程主旨與講師介紹課程主旨王勇建立房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的知識體系掌握房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的基本工具和方法學習國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理方面的先進實踐經(jīng)驗在企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一管理理念和工作思路，建立共同的工作語言平臺國家標準化委員會（項目管理）專家成員，《項目管理》系列國家標準制訂者之一，中國項目管理組織成熟度分委會副主任委員國內(nèi)知名項目管理專家及金牌講師，擁有豐富的項目管理經(jīng)驗和先進的企業(yè)管理思想理念。在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域，為萬科地產(chǎn)、金地集團、龍湖地產(chǎn)、世茂集團等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)提供系列培訓及戰(zhàn)略咨詢服務。項目管理知識體系指南（PMBOK2004.PMBOK2008）主要譯者，南開-現(xiàn)代卓越項目管理叢書的主要作者。「百銳中國地產(chǎn)研究所」首席項目管理專家傾力講解認真聆聽課前熱身積極討論目錄培訓重點內(nèi)容培訓組織概述21培訓案例討論4培訓經(jīng)典語錄3關(guān)于項目管理我們需要思考三個問題房地產(chǎn)項目管理是工程管理的一個分類，其運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全方位和全過程的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。1、房地產(chǎn)企業(yè)的角色是什么？根據(jù)參與角色不同可分為：開發(fā)商—建設(shè)項目管理設(shè)計單位—設(shè)計項目管理咨詢監(jiān)理單位—工程咨詢項目管理施工單位—施工項目管理（總包、分包）物業(yè)公司—后期物業(yè)管理2、什么是房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品？房地產(chǎn)企業(yè)提供的是差異化的產(chǎn)品解決方案。3、房地產(chǎn)企業(yè)的管理目標是什么？

目標分為三個層次戰(zhàn)略問題戰(zhàn)術(shù)問題找到原因并提供解決方案，處罰項目經(jīng)理不能找到原因，更換項目經(jīng)理公司承擔責任失敗項目處理其中戰(zhàn)略目標是項目經(jīng)理使命必達的目標。項目管理的最高境界即為找到商業(yè)模式。戰(zhàn)略目標經(jīng)營目標管理目標房地產(chǎn)項目管理工程項目管理的一個分類，其運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全方位和全過程的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。集中注意力在缺乏權(quán)威、目標受多方制約、行為規(guī)則定義不清的環(huán)境中完成工作。房地產(chǎn)企業(yè)項目管理項目管理房地產(chǎn)項目PM路線圖項目啟動產(chǎn)品方案項目計劃項目實施項目收尾管理風險管理偏差項目管理體系項目領(lǐng)導能力第一步：確定PM—選對人第一階段項目啟動確定項目經(jīng)理，在沒有合適的人選時可以以一個團隊虛擬項目經(jīng)理。項目經(jīng)理的素質(zhì)要求（T型人才）專業(yè)技術(shù)能力（24%）一般管理能力（36%）-計劃、組織、指導、協(xié)調(diào)、控制-分析問題的能力、靈活應變的能力-決策（5W2H）與解決問題的能力-處理矛盾和沖突的能力人際關(guān)系能力（40%）-溝通能力、激勵能力-影響他人行為的能力-個人交往能力IQ、EQ和AQ第二步：項目啟動的信息轉(zhuǎn)移—交好底第一階段項目啟動企業(yè)的項目信息移交應該完整，確保項目經(jīng)理和項目團隊完整、全面理解項目和項目目標，制定科學、可行的項目計劃，規(guī)避可能的項目風險。信息清單是一種好的辦法。知識流調(diào)研表流程名稱：部門：主要階段主要活動需要知識內(nèi)部顯性內(nèi)部隱性外部顯性外部隱性輸出文檔負責部門（崗位）第一階段項目啟動第三步：項目的目標界定項目的發(fā)起的理由將決定項目的目標項目的目標包括-商業(yè)目標-管理目標影響項目目標的因素（SMART）-管理層-使用單位的需求-市場及其客戶需求-競爭對手-自身的能力-項目環(huán)境第一階段項目啟動第四步：組建項目組—搭班子在組建項目組時你就得從以下方面考慮1、建立一個結(jié)構(gòu)合理的項目組2、尋找合適的人選，熟悉他們技術(shù)方面管理方面的長處和弱點，了解他們的能力3、樹立并保持項目組的團隊精神4、爭取管理部門的支持5、項目組內(nèi)經(jīng)常的有效的溝通第一尖階段趨項目久啟動第五步窄：項目ki載ck螞o輸ff暑—啟動軋儀式正式富確認世項目俘存在捉的文組檔由項目哄以外的軌負責人眠發(fā)布，騰其地位睛依據(jù)項昆目需要持定給項目伸經(jīng)理的強授權(quán)合同可助以視為冰項目章愛程第一階掩段王項目啟啞動第六步遼：確定項初目溝通限原則項目管張理是一悟項協(xié)同遷性工作第一階介段揚項目啟協(xié)動第七步槍：項目擁干系耀人分智析與剝管理—搞關(guān)系項目干地系人：裂包括這股樣的個圖人和組嗚織，他綢們或者咳積極參喂與項目頁，或者杏其利益約在項目怠執(zhí)行中怪或者成號功后受莊到積極霸或消極賞的影響懷。不限救于開仰發(fā)商爛，業(yè)集主，泉設(shè)計渣方，癢承包欣商，舞監(jiān)理瘋?cè)说谝浑A耗段休項目啟事動第八糟步：確定項喝目范圍項目范職圍Pr坦oj特ec創(chuàng)t家Sc村op飾e為交付灶具有規(guī)無定特征截和功能粘的產(chǎn)品梳或服務含所必須虧完成的錘工作。項目范圍說明書項目名稱：項目階段名稱：項目經(jīng)理：項目周期：項目發(fā)起人：支持部門：項目或項目階段目標：完成項目產(chǎn)品和可交付成果的方法、途徑描述：所需資源支持：項目不包括內(nèi)容：項目約束：項目假定和主要風險：第二階太段薄產(chǎn)品方笑案第一步擠：項目體定位定位燥不是捆你要靜對項壁目或士產(chǎn)品客要做諒的事訴情，肢而是滲你對艘預期至客戶塞要做毛的事御情。椅也就視是你疊要在抖預期育客戶扛的頭順腦里境給產(chǎn)寺品定坐位。市場機追會定位產(chǎn)品業(yè)悅態(tài)定位客戶定圣位品牌定催位第二階援段孩產(chǎn)品方滋案第二慢步：頸找需使求產(chǎn)品嶄需求爪清單Kan版o模型：丙繪制客淘戶所需帽產(chǎn)品服魯務特性杯圖項目或方案錯的競奇爭性偷分析滋和賣涉點形她成第二階箏段依產(chǎn)品方百案第三步摩：定方各案跨專跑業(yè)視圖角，醋多方賓案PK大角牛鋼組：設(shè)計營銷成本工程功夫熊翅貓組：設(shè)計營銷成本工程第二療階段概產(chǎn)品置方案第四呢步：略方案蠢驗證QFD方法選定煉需要均確保摘的產(chǎn)敞品特砌性，傳并確停定其計目標徒值確定各嫁產(chǎn)品特帆性的改脅進方向評估產(chǎn)兇品的市剪場競爭異力分析產(chǎn)達品的每屯一特性圓與滿足班顧客各稅項要求殿之間的麗關(guān)聯(lián)度根據(jù)客問戶的要斥求，確孝定最終禁產(chǎn)品應救具備的扎特性調(diào)查稼顧客妖要求尋，確籮定各賴項要輛求的饞重要醒性確定波目標筋客戶第二曾階段擁產(chǎn)品滋方案核心芒點：立建立秩產(chǎn)品速庫，機產(chǎn)品癥庫含藥效果籌圖，搜產(chǎn)品湊配置未清單?。êy成本靈），批供應纖商信掠息項目連進度項目成舌本與預頸算項目質(zhì)膊量第三代階段碑項目畜計劃計劃沙管理駝三要疼素第三殲階段悶項目歪計劃進度管蛛理的五提個步驟視：以保證叮現(xiàn)金流脫為最終稅目的，補由營銷蹦提出，駁財務審辟批。僅價指時間窩點安排街而非任押務分解圾。里程撐碑計蛇劃專業(yè)路徑里程碑（WBS）沙盤怒推演責任屯分配獲得震責任五人承尿諾里程顏碑交我付標發(fā)準在WB陣S中建立?？刂泣c逆，進行擔范圍、煤進度和薦成本預莖算分配蠶工作。提出風救險預案RAS引CI模型據(jù)（見旋下頁儲）明確委交付候標準第三階肆段柳項目計甘劃誰負責（Res拖pon稠sib斤le）進度芹管理誰特股批（Acc詳oun他tab奧le）誰支持（Su辯pp報or途ti愁ve）咨詢悉誰（Co托ns掌ul飽te蘭d）通知誰（Inf皇orm舊ed）負責執(zhí)響行任務鏡的角色信，他/她具體跟負責操爸控項目筋、解決技問題。對任務汽負全責盟的角色嫩，只有耕經(jīng)他/她同意蜘或簽署意之后，美項目才絞能得以燈進行。提供靜信息嚷資源榴，輔蜜助執(zhí)徑行任氧務的腫人員驢。擁有完負成項目樹所需的義信息或希能力的綢人員。擁有特吩權(quán)、應怒及時被設(shè)通知結(jié)芬果的人帥員，卻桌不必向獸他/她咨詢鴿、征求牛意見。RA李SC端I模型第三階修段桃項目計乒劃進度花管理一級計禮劃管理河目標與嘩節(jié)奏二級削計劃蟲管理故責任嚇與流路轉(zhuǎn)三級計些劃管理序資源（象做什么渡，怎么壩做，誰王來做，碎資源及祖時間）別忘了PLA懼NB第三童階段朗項目圈計劃成本忍與預靠算第三階姐段療項目計虜劃成本與豎預算從眾多貴不確定塞性因素電中找出淋對投資踐項目經(jīng)佛濟效益趨指標有標重要影抓響的敏諷感性因域素，并志分析、滔測算其懸對項目鐵經(jīng)濟效陸益指標介的影響侵程度和憑敏感性蛇程度，拘進而判窗斷項目擱承受風皮險能力桐的一種界不確定云性分析勞方法。玻在這里驗是指項貸目造價跌敏感性站，在客圾戶不關(guān)傳注的領(lǐng)痰域盡可造能節(jié)省跡，在客悅戶關(guān)注幼的領(lǐng)域伯要重點將投入，因為“施多少錢維都不夠旁花”，昂所以“杰錢要花跳在刀刃偷上”。第三競階段望項目雕計劃成本須與預所算敏感度董分析從“方案—產(chǎn)品配濫置—產(chǎn)品采限購—驗收屢標準”立質(zhì)量賊保證控另制清單第三摟階段籍項目繭計劃項目狂質(zhì)量第三繼階段郊項目育計劃項目求質(zhì)量建立項鑼目的風飄險管理通體系FM剖EA失效模賓式后果施及分析風險骨管理憐的策取略風險純與信甜息的繞關(guān)聯(lián)第四預階段寨方案淹和計巡壽劃的泳風險第四階敗段痛方案和枝計劃的讓風險第四階萍段議方案和霞計劃的析風險風險與么信息的孔關(guān)聯(lián)不確定純性Unc逮ert妹ain舅ty-缺少信揪息-對可能雜產(chǎn)生的宅結(jié)果一繪無所知-從經(jīng)驗支推不出均任何可濟能概率風險Ri嶺sk-所有結(jié)海果都可臣能在合階理的確以信上被孫描述出要來-從經(jīng)驗味可推出汁概率分驅(qū)布-風險被貝認為是澤一種特冷殊的不屋確定性確定性Cer衡tai拼nty-做出纏正確遲決策盈所需緣瑞的所繳有信籮息都逗可獲仿得-我們可兄以確信挪地預測堵結(jié)果用概率橫統(tǒng)計表雪示為：不確定吼性=0（zer敞o）風險=介于0和1.告00之間確定性=1.認00一種燒可靠們性設(shè)徹計的挺重要啄方法銷。它循實際鹽上是FM奧A（故晉障模遼式分棉析）振和FE遍A（故障糟影響分伴析）的壯組合?？纤鼘Ω髡N可能絮的風險丘進行評痛價、分窯析，以功便在現(xiàn)贊有技術(shù)次的基礎(chǔ)若上消除晶這些風糠險或?qū)⒓t這些風意險減小竄到可接衡受的水乘平。為做了獲取脂最大價慢值，必嗚須在產(chǎn)筐品或過鴉程失效袖模式因奔疏忽而膽與產(chǎn)品瞧或過程院結(jié)合之凝前進行FME展A。第四惜階段是方案揭和計膀劃的娛風險FME遍A（失盡效模軌式后加果及革分析畝）第五階按段踏計劃實裝施計劃實施制度化原則目標管理和適度授權(quán)原則系統(tǒng)原則透明度原則項目喝計劃睬實施棚中的懸管理極原則第六從階段警項目牧收尾筒管理項目的欺物業(yè)交魂付方案項目的加物業(yè)移機交項目總的資組產(chǎn)管窄理項目駐的合幕同管赤理項目太的后域評估項目的甚知識管濱理項目的胡客戶關(guān)字系管理第六扯階段嶄項目塵收尾慌管理總結(jié)知識醒與經(jīng)舅驗的恒沉淀產(chǎn)品痛庫管理扛庫成本庫工具信息擺清單項目范助圍說明名書產(chǎn)品辱需求炊清單項目各方案杠的競頑爭性寒分析甲和賣索點形火成Pro貧jec胳t計劃管肯理軟件風險蔬數(shù)據(jù)四庫目錄培訓吐經(jīng)典勸語錄培訓重靈點內(nèi)容32培訓案潑例討論4培訓組射織概述1經(jīng)典管之理語錄房地伶產(chǎn)開紋發(fā)商缸角色歪的轉(zhuǎn)彼變--要--由住洽宅開玩發(fā)商穴躍變哲為住梢宅需卡求服靜務商河。我們窮有兩陜個環(huán)副節(jié)不花能假潑手于禿任何許人：旱一是囑我們聯(lián)對土沖地的暢理解賠，誰銷是我薯們的趙客戶夫，他岸們有飼何需舟求？房誠二是宮產(chǎn)品執(zhí)方案編。房地產(chǎn)疏企業(yè)的婆核心競求爭力：邊定位和謙產(chǎn)品方志案。對待老視板，在梯你提出貪問題時嬌要同時勒說明原宜因，并趴給出解付決方案劣。計劃驕管理熄是整晉合資就源獲顏得承瞞諾，擱不被練承諾烏的計緩劃是綁一張傳紙。對于爪方案慕制定剛，一絡定要勸多專跑業(yè)合救作，捆要多遮方案PK，要多勒次驗證局。經(jīng)典管卷理語錄成本要憶由工程滴和營銷瓣部門決濃定。產(chǎn)品季質(zhì)量咱就是裙?jié)M足識客戶閃需求所的能蝴力。價格由掃價值決湯定：稀缺性—可遇不臂可求品牌您價值—需要葵歷史柳的沉隙淀技術(shù)—需要咐沉淀客戶笨價值—每次乓都可才以創(chuàng)鄉(xiāng)豐造多業(yè)態(tài)盛混搭才清可以實蚊現(xiàn)價值處最大化經(jīng)典管抄理語錄項目失止敗的重黨要原因膝是溝通居不暢和魯信息不懼對稱。客戶仔需求壺的特皮點：時效厘性關(guān)聯(lián)性隱形特殊要性項目眨經(jīng)理泡的核雙心能錫力：忘溝通留、權(quán)謙衡、串整合農(nóng)資源所。項目信么息不對怒稱是最搶大的錯令誤。說清石楚就猾是最酬大的放信任仙。經(jīng)典群管理即語錄樣板禿間：反考慮鋤客戶閉在整璃個體賊驗區(qū)裳內(nèi)參遞觀流嚷程的帽舒適漫感和柳韻律犧感。頂針對肯客戶禾在體漫驗過港程中立眼、惑耳、綁鼻的組感官廊效果般進行違有預純見的蓮、盤有主凱題的涼、有民情趣客的、庭有想辨象的壩裝飾頸景觀轎實施挑。定位顧綢客不要窯定位一程個人，哀而是要昏定位家茶庭。計劃是展發(fā)自內(nèi)坡心的承冰諾和認葉同。數(shù)據(jù)敏比語邪言更叮有說木服力扛。如果席產(chǎn)品毒滿足嘆不了爸客戶到的需誤求就環(huán)用服袍務滿撈足目錄培訓貍案例逮討論培訓組女織概述41培訓經(jīng)絡典語錄3培訓重嫁點內(nèi)容22、你剛化完成項虛目的定仿性風險前分析，躍接下來秧你應該計做什么庭？A.敏感性宅分析B.風險概惱率和后酬果C.數(shù)據(jù)準倆確度評質(zhì)估D.頭腦抖風暴1、你丹的上死一次殘項目凳狀態(tài)氏會議伏有15人參尚加，嶼會議杠非常宮混亂滾，會誼議中著有太派多的板題外瘦話和扯爭論欄。這幕樣一捧來，冬會議撒就沒毒有取責得任搞何實能質(zhì)性吧的結(jié)歡果。償下次辯要更忙好的段規(guī)范嬸會議嗚，你洋應該四：A.減少乖與會礙人數(shù)B.發(fā)布會先議議程C.保證控斗制好溝譜通渠道D.給遵守聯(lián)會議規(guī)壞范的人光以激勵3、如似果一積個項壞目需督要提食前終稀止，燭那么指你應經(jīng)該進屆行：A.采購規(guī)喚劃B.合同愧管理C.合同零收尾D.供方選黃擇4、你繪的項仆目運忍行得維很糟裹糕，梁在項購目的公第一馬周，澡項目化的交乘付成棟果變隸更了餃三次惹，職達能經(jīng)媽理不衣斷從泰項目烈中抽糊調(diào)人匹員，母項目糕進度突基準培變更蒜了三體次，促最可璃能的誼原因及是由型于缺逆少：A.干系人諒管理計蘇劃B.簽字的或項目章衫程C.清晰的嫌管理層刺意圖D.范圍雷管理晶計劃5、工寇作分舍解結(jié)屠構(gòu)WBS是：A.在范研圍規(guī)榨劃階腦段制達定的B.面向什交付刃成果走的項廚目組徹成部喪分的霞劃分C.和會桿計科卵目類驅(qū)似D.描述督了分狐配到叨不同習組織裝單元辣的工鴉作要洲素如果爭在上鉗海浦玩東川望沙地并區(qū)投屢資建端設(shè)一耽個商播業(yè)地年產(chǎn)項愉目，興包括憂一個管五星扶酒店暴和一礦個sho差ppi倡ng跨mal醫(yī)l，作為耀將來Di勻sn蒼ey項目飲投資罩后的喝一個扁商業(yè)糞配套尤項目善，公邪司對鍛該項邁目有召很高宮的戰(zhàn)觀略和傘投資需回報置期待宅。你文作為謝該項跡目的南項目離經(jīng)理剝，將訓如何倚實施聽外部診干系探人管暗理，現(xiàn)為項訂目成喬功營殿造良佳好的色外部羽環(huán)境韻。分析項目背制景：質(zhì)量牢問題死舉例渡：外似墻面畝平整賠度。在混凝脫土墻面植的基礎(chǔ)剃上先進鈴行一層效砂漿找觀平，再括鋪設(shè)EPS保溫板滲，再布淋抗堿?？祭w網(wǎng)并物以砂漿某找平，輔在找平馬砂漿的掩基礎(chǔ)上草按需要鉆刮1-冶3遍外墻汁防水膩出子，隨墓后進行韻外墻涂電料施工東，主要胸分為基也層、中次層、面補層三種敲。這便載是現(xiàn)在舒最普遍返采用的城外墻施臟工工序禾，在此福過程中再有以下柄幾個步轎驟可能典造成外某墻面的鞋平整度駕影響。砂漿找化平質(zhì)量頓較差，砍這一點蒸是最為狗基礎(chǔ)的陜，基層捐不平整蹤蝶將導致憶之后的尸每一道曠工序無遮法達到頃質(zhì)量要貧求。但攤這一點由施工難角度不大壩，而且揪施工人叼員也較捷為重視棒，因此搖發(fā)生概攔率較低步。EP淡S保溫板嗎鋪貼質(zhì)布量較差粱，這一問點是最旬為關(guān)鍵稍的。由磚于目前疤聚苯顆輩粒外墻痰保溫材恭料使用串漸漸減脖少，外何墻EPS保溫板汽的鋪貼母質(zhì)量成世為了墻使面是否日足夠平愈整的關(guān)球鍵因素牲。保溫波板與基販層墻面濾的鏈接天主要依錯靠粘結(jié)島和螺栓隔兩個方測面，對左于抗拉忙強度，橋國家有掩明確的曠標準可鄭供參考醒。條粘查與點粘貓的布置娘及螺栓翻的安裝楚位置如嶼下圖所窗示。但是在幸真正的般施工過喝程中往伯往不能霞做到以邁上兩幅喊圖所示仁的內(nèi)容俗，首先賢在粘結(jié)僵劑的涂城抹上，釣很多施顫工人員惡為了圖尤方便與惹材料的壁節(jié)約，矮只點粘夢不條粘擋，此問彼題造成識的第一脆的影響振便是粘盛結(jié)力不欲足，再漢則，由紫于粘結(jié)派劑有一披定的厚頑度，若領(lǐng)在兩端描不設(shè)置穿條粘，慢會使兩廣端在安朋裝螺栓舌之后向喊墻面凹蜂陷，而屬中間