廣州逸濤半島寫字樓部分營銷策劃報告

逸濤半島寫字樓營銷策劃報告

匯報稿

（2008-03-08）前言感謝逸濤集團給予中海房地產(chǎn)顧問公司再次提案的機會，同時也感謝逸濤領導對前次匯報方案表示認可，本次方案是在前次匯報方案的基礎上提煉補充。我司將以最優(yōu)秀的團隊、最實效的營銷理念、最勤奮的態(tài)度為貴公司提供專業(yè)服務，同時也預祝本項目早日操作成功。再次感謝逸濤集團對我司工作的支持！《逸濤半島寫字樓營銷策劃報告匯報稿》整體思路讀思破略定位方案思路剖析本項目在特定的市場環(huán)境下如何定位？本項目階段營銷目標與銷售進度？本項目核心競爭價值是什么？本項目命名如何突破？項目形象如何構(gòu)建？項目主題價值如何演繹？項目采取何種價格策略？項目如何運用客戶策略？項目如何運用優(yōu)化媒體？廣州房地產(chǎn)市場整體狀況如何？南沙房地產(chǎn)市場整體狀況如何？南沙城市規(guī)劃對南沙房地產(chǎn)影響？逸濤城飛躍建設的深遠意義何在？讀房地產(chǎn)營銷主要以市場作為依托基礎，挖掘社會價值對項目的提升功能，用未來發(fā)展的眼光來思考項目價值，為項目價值提升尋求支撐點！廣州目前房地產(chǎn)整體市場：價跌量減，市場觀望，自住需求為主2008年1月廣州市10區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告：10區(qū)房屋交易登記11994宗，同比減少37.2%，交易登記面積120.88萬平方米，同比減少41.3%。全市10區(qū)一手住宅交易登記均價為9766元/平方米，跌破10000元/平方米整數(shù)關口，與2007年1月同比增長36.8%，與2007年12月同期環(huán)比下降7.7%。其中全市（除南沙區(qū)、蘿崗區(qū)外）90平方米以下普通一手住宅交易登記均價為5673.89元/平方米。二手住宅交易登記均價為4576元/平方米，同比增長34.3%，環(huán)比上升8.0%，今年1月二手房交易登記面積同比去年1月減少28.5%！2008年1月廣州市10區(qū)批準預售的商品房項目共42個，批準預售商品房6741套，批準可預售商品房面積為80.86萬平方米。10區(qū)房屋交易登記11994宗，同比減少37.2%，交易登記面積120.88萬平方米，同比減少41.3%。白云區(qū)下降925元/平方米廣州市2008年1月整體市場狀況白云區(qū)下降925元/平方米番禺區(qū)下降870元/平方米海珠、天河、番禺的二手房交易量下降最大，分別達到4.4萬、3.2萬和5.77萬平方米！成交銳減4成90平以下新房均價5673元南沙目前房地產(chǎn)整體市場：價格回調(diào)，成交量減少，投資人群縮減南沙2008年3月項目整體狀況調(diào)查南沙境界200套，100-120平方米5800元/平方米，帶1800元/平方米裝修南沙濱?；▓@疊景別墅9000元/平方米海景洋房7000元/平方米，帶500元裝修南沙碧桂園洋房4980元/平方米起帶800元裝修，折合毛坯4400元/平方米奧園金莎廣場商鋪四層整體均價9000元200-250平方米，總共30套富港優(yōu)山美地均價6500元，80-140平方米，前期304套，帶裝修800元南沙奧園洋房7000元/平方米（毛坯）公寓8000元/平方米，公寓37/98平方米通過目前對番禺區(qū)新貨量統(tǒng)計，年初的市場新貨供應量為1000套左右，在售貨量為2000套左右，比年前多出了近一半；今年以來整體番禺價格方面則變動不大，基本與春節(jié)前的8000多元/平方米－9000多元/平方米相當，南沙相對而言是價格洼地；隨著祈福、雅居樂、新月明珠、萬科、金地等品牌發(fā)展的持續(xù)進入，再加上番禺奧園、中頤海倫堡、金沙麗水、喜盈雅境等項目，市橋?qū)⒊蔀閺V州今年新的市場熱點，不然也會對南沙房地產(chǎn)帶來長遠的影響；通過對南沙房地產(chǎn)綜合分析：目前置業(yè)南沙主要的置業(yè)因素是：1、交通的持續(xù)改善；2、優(yōu)美的居住環(huán)境；3、性價比優(yōu)勢；4、未來的投資回報；5、旅游渡假商務需求！南沙未來規(guī)劃對房地產(chǎn)影響：廣州新城，現(xiàn)代化港口城市，濱海新城地處省港澳（大珠三角）幾何中心，距離廣州，香港，澳門三地市中心不超過70公里，方圓150公里范圍內(nèi)共有6000萬人，把整個珠三角及港澳的城市群都網(wǎng)絡其中，戰(zhàn)略地位無可替代；南沙地區(qū)現(xiàn)有市政道路已初具規(guī)模，環(huán)島路，進港大道，港前大道，黃閣大道，鳳凰大道等城市主干道已整飾一新。南沙規(guī)劃對外的“五縱五橫”高速/快速公路及環(huán)形主干道達1200公里，是2010年廣州“五年一大變”的主要項目；南沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)有代表性的有：南沙客運港和貨運碼頭、南沙客運港、南沙資訊科技園、蒲洲高新技術開發(fā)區(qū)、南沙高爾夫球會、南沙會議展覽中心、珠江三角洲世界貿(mào)易中心大廈、香港中華總商會、南沙大酒店、南沙天后宮等，目前500強企業(yè)30家！南沙新規(guī)劃地鐵四號線逸濤城建設價值提升：完善板塊配套，規(guī)模品牌效應，板塊價值升華占地4000多畝-----規(guī)模大環(huán)境好南沙逸濤城位于南沙環(huán)市北路1號，規(guī)劃人口達13萬多人，由逸濤地產(chǎn)集團投資開發(fā)建設。該盤位于南沙最核心、最熱點區(qū)域――金洲中心地王地段，東接商業(yè)繁華的金洲商圈，南至主干道進港大道，北依青山疊翠的望虎山，是一個宜居宜商的海濱城。

商住物業(yè)齊全-----物業(yè)類型多

據(jù)開發(fā)商介紹，南沙逸濤?碧?；ǔ且?guī)劃建設成為一個聚集歐洲建筑經(jīng)典、濃縮東南亞園林精華的超大型居住新區(qū)，規(guī)劃建設有別墅、多層、小高層、高層、商鋪、酒店等各類型物業(yè)。配套完善-----提升規(guī)模配套南沙逸濤?碧海花城內(nèi)商業(yè)配套齊全，有特色飲食一條街、服飾一條街、休閑街、裝飾材料街等。該盤還將建大型休閑廣場及各組團的會所。思房地產(chǎn)講究差異化和主題化營銷，在市場需求和市場空缺作為前提基礎上，尋求項目價值最大化的定位！目前的市場環(huán)境對本項目的影響本項目位于南沙新城市中心區(qū)，地理位置極佳，地段價值極高；本項目產(chǎn)品定位為寫字樓，目前市場此類產(chǎn)品在南沙為稀缺產(chǎn)品，一方面市場競爭少，是優(yōu)勢；另一方面市場需求還有待證明，有挑戰(zhàn)；但是受宏觀調(diào)控的政策限制，在廣州無論是住宅、寫字樓還是商業(yè)都銷售情況急劇下降，整體房地產(chǎn)價格已經(jīng)同比去年十月下降了接近2000元/平方米，投資客數(shù)量急劇減少，市場消化主力轉(zhuǎn)移到自住客；針對本項目來看，我們目前的主要任務解決兩個問題：項目在特定的市場環(huán)境下該如何定位？項目要實現(xiàn)預期的市場目標該如何銷售？南沙目前市場需求：自住型需求、投資性需求、商務渡假型需求等南沙市場需求分類自住型投資型商務渡假型追求南沙適宜人居的空間環(huán)境；追求南沙相對很高性價比價值；追求南沙優(yōu)越的交通與工作便利！認同南沙未來的發(fā)展前景；認同未來物業(yè)的投資價值保障；規(guī)避人民幣對內(nèi)貶值帶來的資產(chǎn)貶值！南沙商務辦公場所的需要；南沙優(yōu)美的旅游休閑環(huán)境；其他特別使用類型！本項目價值點分析區(qū)域價值南沙城市規(guī)劃和功能定位帶來的社會大環(huán)境的價值；區(qū)位價值本項目所在版塊所帶來的城市中心區(qū)價值；產(chǎn)品價值本項目獨特的產(chǎn)品定位和功能多樣化帶來的價值！品牌價值開發(fā)商品牌優(yōu)化對價值的提升作用！定位差異化原則附加值原則彈性化原則市場共鳴原則通過業(yè)態(tài)選擇或者是業(yè)態(tài)的根本顛覆來實現(xiàn)項目的定位差異化就是充分考慮區(qū)域需求或者是本項目別墅、洋房人群的需求，把定位作為附加值項目進行規(guī)劃項目硬件配置或分割要考慮業(yè)態(tài)的多重選擇性，功能上保證各種業(yè)態(tài)靈活取舍通過主題特色營銷或特色業(yè)態(tài)或者特色消費群體做出規(guī)模和品牌效應，獲取贏利價值項目定位的四原則項目功能定位：商務、旅游、渡假、休閑、投資CBDCLDDiagram2南沙中央商務區(qū)；南沙中央生活區(qū)！

（居住投資首選）廣州未來新城；城市生活后花園！

（港口與海濱新城）產(chǎn)品多樣化和功能附加值；未來建設帶來的價值提升；

（產(chǎn)品價值）Diagram2本項目南沙相互關系載體與紐帶載體與紐帶項目功能定位由于本項目受到諸多因素的影響，我們可以從中心區(qū)功能和社區(qū)型功能兩者相結(jié)合作反向考慮，考慮規(guī)劃中的城市商業(yè)布局以及交通動線，所以在整體屬性定位下，本項目功能定位應該是：兼顧城市功能需要和社區(qū)配套的以周邊CBD為主要輻射對象的并形成與區(qū)域旅游商務聯(lián)系的同周邊功能定位形成互補的區(qū)域過渡型城市功能綜合體本項猶目差膨異功叮能優(yōu)蜂化下叼業(yè)態(tài)財需求本區(qū)特域有儀什么蜻樣的萄消費揉潛力累沒有蚊被挖紋掘？1社區(qū)型消費2旅游商務消費3城市初級階段企業(yè)型辦公需要+公寓宴型商鼠務寫休字樓旅游曉型社進區(qū)配晨套商心業(yè)本項悲目首棟層商惠業(yè)業(yè)歷態(tài)選浩擇建陰議（之主體鴉）一層扛：飲童食為茅主體償商業(yè)重點貪業(yè)態(tài)霜提示碧：營造捐都市她飲食洽：道刮路＋堵餐飲淡業(yè)態(tài)片共榮車商圈達。引運入如新荔屈枝灣艙、西群湖春圖天、蛇潮江恒漁村詞、老繳樹咖償啡、晶麥當孩勞、治概念涼餐廳等中之高端跌及特姜色品體牌餐鞏飲。概念加餐廳—紅館鋪私房浙菜本項振目首計層商各業(yè)業(yè)摩態(tài)選冰擇建陵議（曉配套帆）一層來：健剪康保應健為米主要屯配套刻設施戲（滿翼足商轟務旅缸游需曠要）重點疾業(yè)態(tài)虹提示闊：沐足竊城、SP柏A、同瓜仁堂賤、扶梳元堂界、藥廣膳、括中醫(yī)攀保健等中山高端決健康展保健叮配套薪，配避合理發(fā)鄰店、扮便利語店、歸干洗系店等社桂區(qū)型賺配套摸！本項俗目三喝層以廊上寫剛字樓楚業(yè)態(tài)創(chuàng)選擇顧建議寫字視樓：駛商務客型寫盤字樓宿（辦烘公兼循具商捕務渡帆假居該住功德能）業(yè)態(tài)紛提示貪：廣告靜公司碗、其愚他設姥計公獵司寫冷意空此間等淺。目標涂客戶投：個人層旅游茄商務侍需要廣告緊公司網(wǎng)絡局公司科技跟公司裝飾燥公司貿(mào)易鑰型公西司商務剝旅游愉個體君需求駛等中海蹦的營盆銷目赤標而我番們的球最終世銷售眉目標催是:寫字雜樓實艘現(xiàn)整燈體毛描坯均乞價62摟00元/㎡以上;商業(yè)唇部分斧實現(xiàn)去整體他均價11叔00到0元/㎡以上情；開盤曠后三受個月娛內(nèi)實吐現(xiàn)銷掀售70他%以上漲！備注等：以逐上價糾格為拌初步局建議淘，最造后以要與發(fā)劉展商及多方抵確定舞為準包！破本項柜目要弦依托乞自身穿的價逼值優(yōu)客勢，士利用乒準確洋的主畏題定賤位和握差異量化的忽主題露營銷皂，通奮過有防效的稍階段旋價值記的釋譜放，挎在現(xiàn)蛾場配卻合下尺促進拼銷售覽！項目派價值潛概括區(qū)域早價值南沙蠢由二榨線城源市向憲一線痰城市山進化謹，城求市地誤位不萌斷提戲升；南沙奸作為浸國家淺高新虧技術衣產(chǎn)業(yè)枝園，譜輻射繼大珠聾三角府經(jīng)濟再圈；世界涂高新陜產(chǎn)業(yè)刃向廣才州遷發(fā)移，青南沙以是第拜一選當擇基衰地。投資詢價值南沙徹城市襖產(chǎn)業(yè)紐奉升級稼及城柿市化拋進程拘中帶極來的膛物業(yè)冠價值睛提升礎；工業(yè)惹園在圾南沙吼扮演稍的地統(tǒng)位與皇角色險，對壩項目它帶來其的價卵值提誤升；莞深平廣一資小時棵生活匹圈的袋形成杰，交柔通帶球來物嶺業(yè)價齡值的型提升放等。產(chǎn)品散價值逸濤刊品牌星下的沸質(zhì)量蛛控制例體系必，對泡園林樹、建摩筑、萬物管憑、社蓮區(qū)文謀化等華的品澇質(zhì)要竿求；本項搜目與億其他臘項目炕在產(chǎn)糟品價跌值的陡可比鳴度，餡突出嬌逸濤芳物業(yè)鋼創(chuàng)新袖的角舍色；突出躁商業(yè)她、會斥所等反自身扒配套枯對項賽目的記價值蛾補充合和提貼升，囑增加嚷溢價喂空間礎。區(qū)位價值南沙作為珠三角黃金分割點，泛深圳第三環(huán)，區(qū)位價值明顯；南沙作為南拓重點，生活后援基地，一小時理想生活區(qū)；南沙中心商圈作為本項目完善配套，南沙獨一無二。整體傲營銷煉推廣結(jié)思路利用栗城市暈規(guī)劃瞎，提問升項令目所標在區(qū)泄域價瘋值；1利用埋板塊怖規(guī)劃藥，利形用開依發(fā)商研品牌潑提升勺項目邊價值劫；2利用劇主題曉定位角和特士色營咬銷，仇進行息項目占形象趴入市趣；3利用狹特色啟產(chǎn)品襪，促曬進項駁目銷兼售；4通過彈對項湯目和乏開發(fā)終商品術牌升森華，俗提升裹開發(fā)辛商品墳牌；3營銷筆推廣將主題由于艷本項養(yǎng)目產(chǎn)獵品設任置有挪寫字桿樓型版公寓鋒與商興業(yè)部霧分,為了己體現(xiàn)裕項目怖的整他體形栽象，襪同時套避免烤兩塊合地兩沙個名著的情稿況，秩我們部建議緞用一碼個統(tǒng)揪一的欠名稱驢與推柜廣主霞題來霞包裝氏項目賭，具臟體為危：逸濤.新時屈代SO汁HO街區(qū)--敏--南沙賤中央聲創(chuàng)富巖旗艦理由:1、利享用“紋逸濤軌”開搶發(fā)商鉤品牌創(chuàng)提升罪項目污品牌嫩，通音過項謀目品從牌的皮樹立錢深化策開發(fā)途商品銜牌；2、利朵用“膛旗艦測”概肯念區(qū)里分其榆他項育目在懇高度珍上的衫地標桿形象網(wǎng)，樹哪立市享場差府異化療的形備象認蘭知；3、統(tǒng)江一項巖目名蜻稱與裁推廣擱主題,樹立橫前期朋市場射占位,為后嬸期各炸物業(yè)仔做前置期鋪靜墊區(qū)域踐價值望階段捷主題第一槽步:南沙CB曾D功能門定位跌的強桶化本階耗段主躲推廣市語:迎接稍南沙CB飾D新商長務時俗代來分臨--牧--南沙舞中央吃商務戶區(qū)形害成理由繼與目值的:1、本體項目譯周邊游項目歪的相露續(xù)施讓工,對南主沙CB谷D區(qū)域春商務秤功能倦城市勇定位神有很磁強的袋促進洗作用,通過鄙南沙CB熟D功能源城市頑定位袖的強適化作醒用,提升乏本項膠目在尚所在詳區(qū)域蹲的價陳值;2、通判過對唉南沙CB育D區(qū)域蒜的炒侮作，雹轉(zhuǎn)變寬市場鏡對南腹沙CP住D定位鍋的舊卡認識違，強歸化南秋沙在采功能炒定位妥上的確轉(zhuǎn)變唱，樹閑立南驅(qū)沙CB守D在城堆市功潔能定區(qū)位上傷的高及度；3、通績過對絮南沙CB蔑D的定涌位在誰市場艦觀念過的確芳立，巡壽樹立記本項達目在細南沙CB討D的區(qū)嚷域價姥值；主要尺媒體剖途徑禁：硬廣鍛、軟社文、扎網(wǎng)絡獲、論泊壇（劃政府郊及行莫業(yè)共烘同舉硬辦）億、電暖視專粱集等盒媒體雷形式裕；第二繁步:本項冒目市慕場差沾異化聽形象練的樹挖立本階算段主預推廣劉語:南沙釣中央箭創(chuàng)富近商務霸前站--罰--逸濤.新時趣代SO萬HO街區(qū)理由黎與目碌的:1、本埋項目毛作為大從南嶺沙大未道進摩入CB辮D時代詢的第站一個綢高級備寫字岔樓項顏目，戲是南崗沙城沾市印毯象的泥“前吊站”，本熊項目屆不能買在地瞞標上義與其愚他項噴目競踐爭，俱因此爺只能贊利用止“前桂站”葵的市養(yǎng)場形板象占肢位，集與其粱他項絨目明頂顯區(qū)冶分;2、利撕用前汪期樹喬立的術南沙CB維D及CL執(zhí)D城市當功能貸定位捉的強繞化，黨突出循本項自目在斜兩者密獨特典的地拴段價栗值，穗樹立耗本項助目在滿目前CB扭D項目鍵的價忙值“歲旗艦攪”形蜂象；3、通拳過對嘗“前略站”雁概念形的炒優(yōu)作，職引起站市場票共鳴葡；主要膊媒體擔途徑叔：硬廣搶、軟象文、圈網(wǎng)絡百、戶膚外廣紅告、閥圍墻脅廣告懸等媒尖體形類式；項目拴產(chǎn)品周階段澆主題第一線步:整體離產(chǎn)品喂的導宮入階計段本階肅段主畫推廣儀語:引領涂南沙SO仗HO商務憲時代--和--逸濤巾新時慌代SO蘆HO街區(qū)茅為南再沙度炮身定兵造理由的與目拆的:1、南霉沙作駕為廣桶州新斤開發(fā)撇區(qū)域常，目夫前寫艷字樓測主要憤為港己口貿(mào)使易及諷產(chǎn)業(yè)值型的喂企業(yè)沈服務身，也垂就是聚說主養(yǎng)要是廁為貿(mào)菌易的筋產(chǎn)業(yè)狠結(jié)構(gòu)躁服務;2、利任用“滴寫字城樓型臺”的狀整體眾產(chǎn)品跡定位切，與艷周邊量金莎鄙廣場賄等競樣爭對忽手區(qū)爛分開曉來，紗樹立殘市場委差異糾化的碼產(chǎn)品巨形象仿，為惹本項貞目謀句求最掙大的刪市場劣接受場份額末；3、通澡過“援街區(qū)圓”高席品質(zhì)邁多功鍬能寫聽字樓卻的產(chǎn)忍品，跳樹立薄與同元類產(chǎn)觸品的細市場綠檔次青，同驢時通撓過健絮康、兆環(huán)保刺、節(jié)鈴能）漲的新份寫字撞樓標敲準與職其他水項目補區(qū)分晶開來礦，形令成自拉身的勇市場嗎競爭與力；主要憂媒體稀途徑鞠：硬廣康、軟徒文、頂網(wǎng)絡價、搜溫房、賞短信母、電面視等勾媒體鹿形式上；第二騙步:商業(yè)掘部分跨的招撿商階快段本階憐段主拾推廣泊語:坐享上城市歲中央煩財富--舍--逸濤·鉑西商喝都，姥時尚姓休閑體之都理由沖與目純的:1、鉑訴西是癥“bo個ss請”的音犧譯，基主要泥和商病務旅舊游等餅中產(chǎn)鏈階級訴追求賠時尚板的心治理想銅吻合肆，同禿時有暴濃重等的商關業(yè)氣稠氛，既“商序都”槐能循夠在伏感覺下上是收大規(guī)燦模的杰商業(yè)像量體蹤蝶，能摸夠與步周邊賠商業(yè)鼓結(jié)合識起來哨，提洪升本叫項目涌商業(yè)繪價值;2、利術用“篩坐享唉城市谷中央鴨財富謊”的傾商業(yè)晴統(tǒng)一謠推廣眠語，疲能夠群突出舉本項穗目在弟城市秘中央季的商襪業(yè)價聽值，可與南粱沙CB魯D及CL暗D的城想市功孝能定體位相肆連接姐，利珠用城邁市形卡象提竄升本近項目普的商擊業(yè)價療值；3、通箭過“礙時尚梁休閑貫之都喜”的額商業(yè)雀業(yè)態(tài)采定位拴，突濫出本咬項目逮在商軋業(yè)業(yè)索態(tài)定眠位的潑優(yōu)勢顧，與臣本項標目周護邊目宗標客鑰戶消傅費內(nèi)鋪容相刮符合猜；主要考媒體校途徑叨：軟文冷、網(wǎng)要絡、針戶外克廣告雀、短阻信等貼媒體館形式跪；第三金步:商務擠寫字導樓型削銷售檔前期本階紐奉段主鋪推廣憑語:智富敞時代址運籌觀帷幄羅方能慘制勝升千里--邪--逸濤波新時靠代SO第HO街區(qū)·企業(yè)揉創(chuàng)富稱平臺理由昌與目嶼的:1、“瞧智富撿”時醒代是愧高科點技時從代的信代名茂詞，遼與東質(zhì)莞在縱產(chǎn)業(yè)娘結(jié)構(gòu)靜的調(diào)江整上居向高肥科技懼型企昨業(yè)轉(zhuǎn)鴨型，禮同時拌符合末松山安湖產(chǎn)售業(yè)基塞地的葛主導腔思想家，與市目前守東莞索在科衛(wèi)技與利貿(mào)易錄型寫骨字樓浪的需妄求一運致;2、利其用“豬運籌爽帷幄恥方能詳制勝讓千里班”的填統(tǒng)一起推廣脾語，暮一是束突出夕本項戶目在見南沙CB高D區(qū)域窯的城圍市地等段價持值，奇二是紀能體懶現(xiàn)本叮項目野“思堆想”償型寫劃字樓葵的高筐端定起位，盆提升歪本項咱目的趣檔次樂形象笛，提北升本誘項目燒銷售悅價格斥；3、一茂是與吼目前六市場潤購買機寫字葵樓（毀例如覆中盛鐵商務害大廈泛）趨飄勢相立一致扭，二霉是利燭用高柜端客逃戶提恢升本費項目蹤蝶的檔漁次與闊高度史，與扮周邊抄項目濾區(qū)分礦開來孫，三譽是抓符住最炕核心匪的財奴富企禮業(yè)，簽實現(xiàn)淋“人泳以群讓分”干的財墳富集茅團；主要設媒體寺途徑陪：硬廣團、軟攝文、災網(wǎng)絡皺、戶庫外廣顏告、綢短信渾等媒信體形累式；第四呀步:商務仁寫字衣樓型正銷售您中期本階腦段主掀推廣猴語:酒店遵是您殼辦公尚室SO矩HO商務響公寓--求--逸濤·新時薦代SO舍HO公寓理由東與目滅的:1、“室新時食代”秘象征澡高檔販的心雜里追演求，帖同時鞏又能貫夠與肚目標鋼客戶瘡追求機時尚、追求暑身份豎象征聽符號亂一致紡，能勺夠在搜體現(xiàn)渡本項搜目高晴檔物慮業(yè)形些象的糾同時華與目僚標客迷戶群逮體產(chǎn)鈴生心芒理共未鳴;2、利墓用“殊酒店哄就是濕您辦吃公室紗”的晨統(tǒng)一檔推廣粗語，托一是文突出圈本項根目酒螺店式密的物汽業(yè)管迎理，期突出法本項束目辦年公型塑產(chǎn)品綁的市何場價斤值，卸二是榮能體月現(xiàn)本拐項目平獨特鼻的高譯端定具位，順與周績邊其散他公努寓項晌目區(qū)績分出亦來，緞突出強本項筐目的庸市場糟差異郵價值晝，利兇用物儀業(yè)管伙理提歷升項析目實名現(xiàn)價芽格；主要訓媒體健途徑曬：硬廣這、軟中文、縫網(wǎng)絡螞、戶速外廣裙告、餐短信萌等媒卵體形亦式；第五沿步:商鋪鮮銷售招階段本階寶段主板推廣組語:坐享銀城市覆中央矮財富--威--逸濤·鉑西紐奉商都紫，創(chuàng)場富之謊都理由伏與目港的:1、利健用“正坐享功城市寫中央惜財富刷逸濤腎”的課商業(yè)阿銷售飛推廣稿語，繞能夠挪突出西本項麗目在飄城市領中央北的商臟業(yè)價復值，劃強化棚南沙CB凈D及CL判D的城奮市功府能定寬位，堪依靠欺城市僚形象果提升傲本項許目的國商業(yè)子價值;2、利極用“閱創(chuàng)富屯之都補”的闖項目魚定位膚語，縮慧一是功突出昌本項任目在覺商鋪旨經(jīng)營麥方面享的價賽值，繡二是殖利用誼中產(chǎn)月階級修“富偽了還呈想富香”的具心理忠，利塌用本借項目寸自身槐投資控客戶番群消寺化的且同時凱，吸努引周刷邊CL材D大量己中產(chǎn)惜階級聰?shù)南u化；主要述媒體鄙途徑古：硬廣盲、軟賞文、拆網(wǎng)絡懇、戶嚇外廣退告、江短信漿等媒園體形太式；第六牛步:本項來目項脾目及確開發(fā)申商品翻牌升鍬華階局段本階輝段主衛(wèi)推廣屑語:引領什南沙垃邁進底街區(qū)籌商務宏時代--牽--逸濤齒新時腫代SO桂HO街區(qū)傾，CB許D商務什旗艦理由查與目嘗的:1、利竊用本濫項目瀉尾期患貨量犬銷售請，利姓用本覺階段洽強化那本項襯目項炎目品懸牌形甩象的用同時凝，深哨化開幼發(fā)商著的品滲牌，純?yōu)殚_拆發(fā)商蝕后續(xù)遭項目均提升令品牌推基礎;2、利找用“CB航D商務惰旗艦雨”的晃項目銹定位剃語，夾結(jié)合段前期誦的推饒廣語壟，給消本項典目做定一個晶項目蝕市場結(jié)形象快的強韻化，孤為項待目后驢期的牌經(jīng)營渠與運央做奠聞定良視好的襲市場驅(qū)口碑樸；主要挪媒體小途徑濫：軟文異、網(wǎng)濕絡、會戶外憐廣告清、短佳信等牌媒體堤形式略本項蹦目要核在客到戶拓木展、擦媒體注組合胳、價醫(yī)格走辭勢等毫各個府方面豈采取農(nóng)有效妨的策沫略整芒合，憲利用寒各種沃策略孩促進符銷售繳進度線和銷濟售價朋格！項目湖客戶旗拓展責策略南沙薄客戶周遍伏區(qū)域廣州螞客戶特殊習群體營銷然策略臥關鍵攏點解決籮方法營銷消提升頭的關性鍵點目標核心紛客戶違群；價格侄認可系度低估；購買用的必扮然性氣；補充獵客戶佩群；價格析認可殿度低?。毁徺I唉的傾將向性丸；游離賄客戶把群；價格怖認可皮度高匪；購買鈔的選叢擇性每；重點貧客戶互群；價格徹認可與度不犧等；購買穿的群涌居性雞；價格腦的支肌撐點述；口碑嫁傳播悉的運導用；“天植網(wǎng)密棟而不寧漏”重點坡價值流點的富引導細：產(chǎn)品胸，園裹林，挽配套間，物斷管，開品牌左，升詢值等勉；價格侄的支莊撐點押；價值壓的對餡比性餡；口碑監(jiān)傳播交的運蔬用；“寧背殺錯鄭，別規(guī)放過最”重點再價值阻點的張引導膛：產(chǎn)品殿，園還林，裁配套閥，物滿管，畏品牌虎，升薦值，日價值財提升賢等；區(qū)域賽價值槳挖掘信；未來箏升值鍵潛力補；品牌批追隨改；“循奸循善觀誘，束以利梯導之養(yǎng)”重點軍價值皺點的商引導赤：南沙溉前景刑，項上目區(qū)莊位價躁值，景物業(yè)乖投資見回報丸等；心理裂認同屠；帶頭季人作產(chǎn)用；團體竟購買寬利益曬點；“殺眉一請遍百，暑圍而妄殲之土”重點改價值壟點的岡引導架：團購協(xié)折扣貸，領弓頭人犁優(yōu)惠瓶，群填體平奇臺的盯建立茄；加快付項目液開發(fā)蹲進度丸，在和更嚴留厲國矩家政輛策發(fā)鄉(xiāng)豐布前轟盡量智消化流投資秒客戶黃，但表始終案將投赤資客類戶作襲為爭駐取對南象！在既定資源嘉有限縱的情冠況下春，實御施有幸效的手段臨組合策略止可以最大僑可能凝的實現(xiàn)營銷脈目的，最瞞終實秩現(xiàn)總添體銷售目標！品牌糠營銷主題無營銷體驗口營銷實效忽營銷小眾膠營銷延續(xù)懶逸濤紹母公猛司品爺牌；升華犧本項奧目品公牌價撞值核粉心；最大朽可能臉利用機莞深勻廣三怒地現(xiàn)石有的務客戶叫資源柔；實現(xiàn)鵝逸濤亡項目泰聯(lián)動待，實寄現(xiàn)點歡線面熔推廣賠面上舅的結(jié)咬合。項目鍛主題胸化，勵給市木場鮮類明形沈象；組團撈（產(chǎn)浸品與然附加緊值）詞主題擊化，描結(jié)合貿(mào)目標沃客戶滿心理謀需求句；事件暈、活典動主醒題化泥，結(jié)姑合策克略點把演繹忽；價值拆點主償題化奪，有秧效的曲引導嗽客戶砍，加外強賣奶點認競識深啊刻度嗓。利用帽戶外它廣告獅牌進仗行道散路封板鎖，該加大像對周誓邊鎮(zhèn)甚區(qū)、棍高速別入口澆等戶牙外投壟入；利用喊分眾裕傳媒輪對寫診字樓含客戶販進行釋逼迫揚性信米息傳腦送，錄提高逢廣告數(shù)覆蓋兇面；利用包網(wǎng)點杰、收馳費站勵、DM等定京向傳佳播手姨段，尚增加有廣告德到達朝率。最大寺可能賊設置偷樣板以區(qū)，爛給客宰戶實蛛景展醒示，樣板弱房在尿考慮哭效果迎的同端時要芝考慮副實用庸性，批最大春可能液樣板澤交樓譽；銷售敗現(xiàn)場奸注意爽主題臉氛圍待的展之示，判例如條設置秒?yún)^(qū)域露價值敞圖；工法鉗房的眉運用享，強惱調(diào)建顯筑質(zhì)退量管萍理體鞋系優(yōu)摟勢。針對汽本地嶄人，見主要膀和村場委達哥成相圓關協(xié)池議，棵可奪剩身定魯造產(chǎn)西品；針對全企業(yè)泊群體來，與族周邊閘大型踢企業(yè)配組織影產(chǎn)品籃推介側(cè)活動押，促潔進團燭購；針對功特殊敵群體透，例羅如香序港人想等，閥利用莊小范靜圍聯(lián)奔誼活斥動，蜻促進口群體酒購買至。項目襯營銷傳手段文策略根據(jù)尋本項宴目所居針對宋目標者客戶疫的不者同，若在不相同的比階段辯綜合真運用付不同壩媒體闊的投勿放策意略，海針對測不同必區(qū)域嘩做針稠對性環(huán)媒體炭投放才計劃鉗！周邊旨板塊附近游區(qū)域戶外蹲廣告環(huán)牌樓體撲廣告工地游圍墻短信東等戶外失廣告栗牌網(wǎng)點吹咨詢短信上門詠拜訪城區(qū)協(xié)會只商會島等電視報紙分眾灘傳媒短信約、網(wǎng)截絡等行業(yè)恨雜志DM與短忌信產(chǎn)品肯推薦毯手冊黑等南沙尋客戶萬客邊會與辨針對婦性活久動高速約路T牌利用東逸濤盟其他練項目漠整合搜房役網(wǎng)資煙源整火合春交帝會、刃秋交臣會各個盲報紙?zhí)?lián)動嬸聯(lián)動區(qū)外襲設咨雙詢點廣州暑客戶加油朵站與榴收費浸站廣津告車友搏會短信按等項目僚媒體青組合塞手段謀策略本項遠目要們充分邀利用蟻價格弄策略隸，在磨定價