第五章居住規(guī)劃與房產(chǎn)投資

第五章居住規(guī)劃與房產(chǎn)投資授課大綱租房或購房決策購房與換房規(guī)劃我國的房產(chǎn)制度房產(chǎn)投資租房或購房的決策租房或購房的優(yōu)缺點(diǎn)租房或購房的決策方法租房或購房決策的影響因素居住規(guī)劃流程圖1.1租房和購房的優(yōu)缺點(diǎn)

租房的優(yōu)點(diǎn)租房的缺點(diǎn)購房的優(yōu)點(diǎn)購房的缺點(diǎn)1.1.1租房的優(yōu)點(diǎn)

有能力使用更多的居住空間比較能夠應(yīng)對家庭收入的變化資金較自由，可尋找更有利的運(yùn)用渠道有較大的遷徙自由度瑕疵或毀損風(fēng)險(xiǎn)由房東負(fù)擔(dān)稅負(fù)較輕不用考慮房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)1.1.2租房的缺點(diǎn)

非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)無法按照自己的期望裝修房屋房租可能增加無法運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿追求房價(jià)差價(jià)利益無法通過購房強(qiáng)迫自己儲蓄1.1.3購房的優(yōu)點(diǎn)

對抗通貨膨脹強(qiáng)迫儲蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富提高居住質(zhì)量信用增強(qiáng)效果滿足擁有自宅的心理效用同時(shí)提供居住效用與資本增值的機(jī)會1.1.4購房的缺點(diǎn)缺乏流動性：要換房或是變現(xiàn)時(shí)，若要顧及流動性可能要被迫降價(jià)出售。維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本。賠本損失的風(fēng)險(xiǎn)：包括房屋毀損風(fēng)險(xiǎn)，房屋市場價(jià)格整體下跌的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與所居住社區(qū)管理不善造成房價(jià)下跌的個別風(fēng)險(xiǎn)。1.2租房或購房的決策方法年成本法凈現(xiàn)值法1.2.1年成本法租房年成本=押金×機(jī)會成本率+年租金購房年成本=首付款×機(jī)會成本率+貸款余額×貸款利率+年維修費(fèi)及稅金+折舊比較租房或者購房的年成本,成本小的更為劃算購房后總價(jià)固定，如果貸款利率不變,隨著每年還款，貸款余額逐漸減少,因此,購房年成本逐漸降低；如果將來房租不斷上漲,則租房年成本逐漸上升年成本法只是基于當(dāng)前狀況的一個比較，在租房或者購房決策時(shí)還應(yīng)該考慮將來的其他因素的改變，比如房租是否呈增長趨勢，房價(jià)是否呈增長趨勢年成本法案例張亮看上了一套100平米的住房，位于杭州市西湖區(qū)教工路附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1個月房租作為押金。如果購房，總價(jià)120萬元，可申請60萬元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬元，押金與首付款機(jī)會成本均為3%。問：該房屋應(yīng)該租還是購？年成本法案例租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元購房年成本：60萬元×3%＋60萬元×6%=54000元購房的平均年成本為54,000元，比租房年成本66,165元低。年成本法其他考慮因素

—維修和折舊房屋維護(hù)成本:由購屋者負(fù)擔(dān)，愈舊的房屋維護(hù)成本愈高。本例新屋預(yù)期維護(hù)成本為5000元。房屋折舊成本:同樣的地段新舊房有一定的價(jià)差，這就是房屋折舊成本具體的顯現(xiàn)。設(shè)該地段全新屋與一年屋的價(jià)差為每平米240元，折舊率2%。本例折舊成本為24000元。以上例而言，考慮上述二項(xiàng)因素后，購房的平均年成本83000元，反而比租房年成本66165元高25%。若房價(jià)在未來看漲，那么即使當(dāng)前算起來購房年成本高一點(diǎn)，但是，未來出售房屋的資本利得也可能彌補(bǔ)居住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，購房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若計(jì)劃住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房價(jià)可能在5年內(nèi)漲7.2%以上，購房仍然劃算。若大家都預(yù)期房價(jià)會進(jìn)一步下跌，而寧可租房不愿購房，則租房年成本高于購房年成本的情況也有可能會發(fā)生。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價(jià)漲跌的主觀判斷也是重要因素。年成本法其他考慮因素—未來房價(jià)上漲

1.2.2凈現(xiàn)值法（NPV）考慮在一個固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算?？梢允褂肊XCEL的NPV財(cái)務(wù)函數(shù)進(jìn)行分析。NPV計(jì)算時(shí)只考慮現(xiàn)金流量，在年成本法中計(jì)算的租房押金利息與購房折舊成本由于并非實(shí)際現(xiàn)金流出，所以不用作為現(xiàn)金流出；在年成本法中房貸只計(jì)利息，凈現(xiàn)值法中房貸計(jì)算的是本利平均攤還額。比較租房和購房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大的更為劃算。凈現(xiàn)任值法概案例若張壘亮已劈燕確定層要在奸該處懼住滿5年，眨如果頂租房務(wù)，月房乘租每乞年增肺加50鉤0元，懼第五糕年底否將押齡金5,任50寸0元收回蔬；如孝果購控房，傳房價(jià)12藝0萬，糕維護(hù)煮成本淚第一林年5,大00床0元，償以后燈每年薦提高5,旺00繼0元，撫假定才該住毀房在第5年末患能以12聲5萬價(jià)譜格賣功出。悶（假抖定折虎現(xiàn)率頭為3%）租房NP叛V的計(jì)柔算租房訓(xùn)的凈斃現(xiàn)值賺：假理定租休金每沾年支矩付一燭次，吧期初宿支付:CF作0=押金+第一配年租勝金=-董5,舞50是0棋-5炸,5特00疑×1司2=壤-7方1,光50貓01CF新j=第二慚年租樓金=(觸-5纏,5檔00驗(yàn)-5揭00竭)哀×張12唯=-渠72狂,0遼002CF拴j=第三脅年租伍金=[評-5掉,5玩00桃+2墓×(殘-5份00欄)]甩×1秀2=灑-7太8,魚00績03CF徑j(luò)=第四仇年租窮金=[給(-刃5,競50唱0+事3×秤(-窩50博0)鑄]×劑12沒=-素84期,0射004CF早j=第五皺年租籃金=[該(-搞5,做50共0+班4×帽(-黎50痰0)絕]×鋪12賽=-量90牛00政05CF咽j=取回石押金=5愉,5閑003i，NP慮V=章-3研67殼,0夢17購房NP澤V的計(jì)浸算購房陜的凈苗現(xiàn)值詳：假駐定首揮付款濃期初渣支付蝕，購設(shè)房的浴房貸鈔本利焰為每南年還孔一次軍，期扮末支毯付，閑維修封成本傷也在零期末喜支付瞇。CF浴0=首付紅款=-蹄60備0,糞00攏0每年執(zhí)房貸球本利婦攤還=P衫MT薦(6珍%,桑20秒,6除00挨00遍0)賺=-鏡52礙,3庫10讀.7五年灘后房資貸余葛額=P派V(萌6%拔,1架5,奪-5唇23誕10姓.7料)=遭50與8,番05啦5CF晴j=第一解年房潤貸本晉利攤協(xié)還+第一斤年維殃護(hù)成夾本=-右52惜,3省11座-5奇,0梨00奴=-志57綿,3渣11CF壞j=第二炊年房糟貸本臟利攤箏還+第二泳年維攝護(hù)成臉本=-涼52俱,3狂11昏-1足0,堪00貓0=標(biāo)-6仁2,虧31專1CF綠j=第三灶年房朋貸本勿利攤批還+第三啟年維甩護(hù)成循本=-拉52浮,3熊11塔-1快5,廉00莫0=釣-6監(jiān)7,規(guī)31但1CF王j=第四筒年房貝貸本緞利攤尤還+第四荒年維寺護(hù)成掌本=-包52蘇,3必11蟻-2島0,采00窮0=返-7船2,河31是1CF耗j=第五妖年房糖貸本殺利攤目還+第五便年維給護(hù)成劉本+第五潔年底良房屋拘出售僻額-第五年忽底房柳貸余顆額=-員52遲,3四11蠻-2凡5,肢00押0+四1,處25彩0,慮00產(chǎn)0-享50墾8,散05舌5=盾66磁4,墳63斯43i，NP吵V=魄-2趙66婦,9蓬02-2宏66稱,9更02滴>-杠36田7,豬01槽7，購意房凈鞭現(xiàn)值挨比租嶼房高盲，購狐房劃剩算。合理影的折止現(xiàn)率漏應(yīng)在繡首付腔款資懂金機(jī)援會成嬸本3%與房枕貸利提率6%之間刃，可框做敏感疑性分健析，浮同時(shí)瓦未來伙的房涂價(jià)變凍化有貍不可下預(yù)測米性，則所以栽可做南不同飛房價(jià)預(yù)期只下的社凈現(xiàn)巴值分累析。租房齡與購羅房NP駐V的計(jì)世算不同泊售房末價(jià)格悟預(yù)期氏的租諷購房輸比較1.腳3租購走房決鋤策影獻(xiàn)響因社素房價(jià)法成長蠶率：毯房價(jià)演成長懷率越融高，肝購房仍越劃陜算房租借成長騙率：影房租費(fèi)成長否率越娛高，于購房姜越劃鳴算居住癢年數(shù)鄰：居閘住時(shí)連間越天長，摧購房握越劃酒算利率悅水平逼：利敲率水仗平越束高，緣瑞租房叛越劃云算房屋霜的持槐有成殿本：裁房屋饒持有戰(zhàn)成本彈越高繩，租迷房越劃旺算租房繞押金喊：押侮金水收平越聰高，館購房毀越劃孝算1.蘇4居住掃規(guī)劃創(chuàng)流程晶圖ht典tp姻:/魄/w雅ww衫.5龜6.堡co塘m/那w4活8/令pl智ay偷_a她lb販um脊-a冶id放-8璃17劑56猴66通_v躍id種-N鍬TM航y(tǒng)O阿DI惡3O蘇Dc桌.h會tm破l二.購房常與換永房的戰(zhàn)規(guī)劃項(xiàng)購曠房規(guī)賓劃罪換遞房規(guī)跟劃件其云他房童產(chǎn)規(guī)功劃應(yīng)耐該考俊慮的垃因素嬸特庭殊的恨房產(chǎn)織規(guī)劃2.勇1購房啞規(guī)劃購房事規(guī)劃票的流槍程疤測臂算可塊負(fù)擔(dān)祖的房遣價(jià)–年收泡入概加算法–目標(biāo)逢精算懲法丈購辜房區(qū)憲域的響選擇2.警1.紹1購房含規(guī)劃艙的流駱程2.魄1.縫2測算奪可負(fù)廊擔(dān)房驕價(jià)—年收夢入概亂算法購房濕前首樓付款些的籌弟備與內(nèi)購房比后貸馬款的梁負(fù)擔(dān)慚，對鄙家庭黃現(xiàn)金滑流量辯與生單活水機(jī)準(zhǔn)的算影響庸長達(dá)瓦數(shù)十虜年。含不能嚷陷入尤低首關(guān)付款撓的陷好阱，豪買自件己負(fù)餡擔(dān)不迎起的眼房子止?？勺硪韵略泄u式概仙算可嚷負(fù)擔(dān)雷的房敏屋總蓄價(jià)：如果考房貸展前期悶只償拔還利蝴息，則最鼠高可京負(fù)擔(dān)近房價(jià)=[（年摩收入×可負(fù)涉擔(dān)房轉(zhuǎn)貸比拉率）/房貸份利率]極/貸款盈成數(shù)如果家房貸嘆是本嘆利平覽均攤佩還：則可鼠負(fù)擔(dān)氧房價(jià)=冠PV（I，N，PM壟T）/貸款架成數(shù)蔑。其中亭，I：房蜻貸利分率，N：貸坦款年赴限，PM亭T：年字收入×可負(fù)向擔(dān)房增貸比工率從公其式可塘知，棄同樣旺的收羞入，襪房貸樓利率濫越低銅，可綁負(fù)擔(dān)齡房價(jià)勢越高困；可撕負(fù)擔(dān)劈燕房貸佳比率占越高由，可累負(fù)擔(dān)獨(dú)房價(jià)盞越高餅。一訂般而存言，玻依房吩貸負(fù)呢?fù)?dān)計(jì)戰(zhàn)算的社房價(jià)縫上限俗，約穩(wěn)為年湖收入慚的5-袍8倍。年收危入概念算法街案例小林老年收碼入10萬，較其中30惡%可用亭來繳貞房貸貨，假設(shè)從前幾么年只拉繳利衫息，鉛房貸遙利率6%，貸敲款期限為20年，亭貸款案成數(shù)70癢%。如果凍前幾濱年只系還利困息：則最躺高可眨負(fù)擔(dān)禍房價(jià)=[（10萬×仍30方%）/倒6%作]謙/氧70喚%=涂71腸.4萬，午為年收入砍的7.誼14倍。插前提您是預(yù)桂先準(zhǔn)蘭備21眨.4萬的廳首付膀款。如果赤本利哨平均喝攤還漫：可負(fù)順擔(dān)房要價(jià)：P（6%，20，-騎10跑×歷30仰%）/7醋0%=4父9.革2萬，蘇不到膚年收屈入的仙五倍耽。前提汗是預(yù)喊先準(zhǔn)竹備14拋.8的首降付款領(lǐng)。2.怕1.煙2測算袍可負(fù)睬擔(dān)房熟價(jià)—目標(biāo)超精算苗法可負(fù)電擔(dān)房占價(jià)＝PM袖T1酷×{低1-策[(弊1+酸y)扔/(冶1+模r)贈]n}/拜(r居-y裙)詢×(諸1+煩r)n+服FV（r，n，0，A）+灰PV（i，m，PM手T2）r＝投娛資報(bào)拿酬率椅，n＝離勉購房何年數(shù)PM桿T1井=當(dāng)前愈年收傲入×負(fù)擔(dān)頂比率A=當(dāng)前叔可配擁置于肉購房喊用途乖的凈澆資產(chǎn)i＝房穗貸利撕率，m＝房搞貸年石數(shù)PM糊T2＝本砍利攤身還年須供額=F菌V（y,嫩n,巖0,紋-P套MT1）y鳥=收入絡(luò)成長么率目標(biāo)凝精算凍法案亞例假定藍(lán)小林導(dǎo)年收挖入為10萬元碑，收層入成孕長率5%，當(dāng)語前凈嫁資產(chǎn)15萬元攔，收占入的30悼%用于此儲蓄遍自備卸款與攤負(fù)擔(dān)備房貸常的上勁限。桶小林打算5年后輝購房贈，投申資報(bào)盞酬率8%，貸產(chǎn)款年呼限20年，笛利率6%，屆閥時(shí)可嘆以負(fù)劇擔(dān)的擺房價(jià)顛為：自備繪款儲伶蓄部描分＝PM饞T1安×獅{1魄-[上(1膠+y洪)/稱(1普+r禍)]n}/穴(r房誠-y飲)強(qiáng)×(老1+紋r)n=3報(bào)0,定00棍0元×{慚1-膊[(茄1+集5%鮮)/鼓(1鞏+8枯%)盼]5}/飼(8群%-撇5%寧)×染(1遇+8胖%)5=1驅(qū)93踩04難7元自備混款投敏資部柜分=址FV眾(r敞,n晶,0恐,A老)=韻FV哄(8戶%,佩5,評0,醒-1劈燕50含00芝0)腰=2極20只,3膏99元PM腦T2興=FV脫(y,詢n,獵0崇,舟PM走T1陡)=藝FV手(5海%,位5,需0,謙30但00嘴0)絮=-荒38厲,2汽88元貸款球部分美＝PV層(i緊,m紙,P勝M(fèi)T爺2無)券=P莖V(汪6%通,2傭0,簽-3大82抖88澇)=忽43寇9,摸16撕0元可購圍房總梢價(jià)=1甲93促,0怒47狂+2想20系,3縣99標(biāo)+4爺39恢,1賴60虜=僑85任2,嘗60銹6元可以雹買大洋約85萬元咐的房沉子2.堂1.梯3購房倚區(qū)域?qū)毜倪x顫擇(以杭核州二欣手房畏屋為緒例)城鄉(xiāng)撲新建紛住宅商面積姓和居岸民住性房情賄況怪資料饅來源險(xiǎn)：中哪國統(tǒng)鏈計(jì)局2.濃2換房埋規(guī)劃換房甚能力兵測算換房且的步逮驟–先買省后賣–先賣低后買房涯仗規(guī)劃棗表2.苦2.霜1換房臘能力綠概算需籌者首付搏款=新房仗凈值-舊房狹凈值=(新房褲總價(jià)-新房犯貸款)-(舊房透總價(jià)-舊房摘貸款)。如它舊房伙值60萬元燃，貸稍款尚感有30萬元，粱新房耽值10厭0萬元漲，擬充貸款60萬元怖，應(yīng)陳籌首巾付款=(冒10封0萬元-6橫0萬元)-夢(6期0萬元-3扎0萬元)=每10萬元具。此擦?xí)r要秤考慮儉的是，稻手邊賢可變劍現(xiàn)的挨資產(chǎn)蛋有無10萬元濫，及海未來脈是否泰有負(fù)蛋擔(dān)60萬元狀房貸悶的能撤力。以6%的利止率來緞算，燥每月鋼只付撐利息鞏就要3,扒00銜0元，潔因此銀月收入價(jià)應(yīng)在10遇,0梨00元以恰上才故考慮細(xì)換房壇。購婦房不原是理掌財(cái)?shù)恼刮ㄒ荒拷稑?biāo)，答若把聯(lián)所有殼的資貨源全嗎部用雪來于誼購換支房需撐求，斧會耽擱子略女教貢育金婚或退聽休金期的籌女措時(shí)巷，可毛在準(zhǔn)黎備充旅分前按暫時(shí)租房濫。換房桂案例假定凱小林25歲時(shí)祖開始打工作獲，工塌作10年后購房10典0萬，造投資剝報(bào)酬展率8%，房臭貸利導(dǎo)率6%，貸好款20年，讓貸款蓋六成猴，居械住10年后換房20摸0萬，肚假設(shè)秋舊房競屆時(shí)猜按原淋價(jià)出貸售，各階提段所緊需儲竊蓄或美房貸贈年供奪額為災(zāi)多少?換房耕案例第一巖段：25歲到35歲儲何蓄，墨年儲梨蓄PM鑄T(貴8%逝,1僚0,吵0,妨40智00握00飾)=濁-2珠76幸11必.8彼0元第二貞段：35歲到45歲還雪貸款具，年碌供額PM名T(壞6%畜,2榴0,獄60堆00太00宅)=半-5隊(duì)23傅10于.7孕3元第三超段：45歲后射換房忽，屆業(yè)時(shí)舊必房房劃貸余滴額PV剃(6升%,掩10攝,-華52嘴31腐0.滴73吧)=掙38控50愿11壟.5延3元出售城舊房附后凈豆收入陣：10絹00圾,0喊00元-3齡85廢01栗1.燃53元=6膊14葛98聰8.滑47元新房狡貸款歲需求妖：2,籠00俯0,型00綱0元-6雹14飛98朝8.桿47讀=1妥38遺50潔11濱.5濾3元年供森額=P劍MT劣(6遭%,滋20棗,1謀38星50享11典.5筑3)析=-融12震07棟51互.6渴2元2.欲2.位2換房穴的步樣驟：說先買殊后賣需要優(yōu)解決虜資金年的周蜂轉(zhuǎn)問翁題。元即使劉只隔星幾個慮月，貸也必懸須先緞借到一筆脫錢來妙繳首融付款扁，而鐘且需貴要負(fù)耗擔(dān)資季金成寺本。比如侵說舊免房50萬元轟，新蒜房10翼0萬元灘，新梳房可測貸款70萬元正，首絹付款30萬元吵。如過先買鋪后賣播，中顛間隔會三個睬月，麥這時(shí)派若舊騾房無型房貸，故可用跌舊房尋抵押住貸款30萬元貌，來蘇當(dāng)新胖房的躬首付邊款。且等到東賣舊房稻之后冤，再于還此踢筆貸落款。若舊徐房還鑼有房溫貸20萬元醉，且皮很難老再增補(bǔ)加貸嗽款，疑此時(shí)丹若無雀其它資金懇來源陷，要斯想辦叫法另鬼外借矛到30萬元菠來支勤付新方房首廁付款酒。若資金六成本居為10攀%，按榴年計(jì)切算，伐需面額外汪支付求的利均息為壺：30矩0,蛛00岸0元×央10序%川×品3/協(xié)12遲=7歪,5仍00元。若沒敏有借瓣貸渠積道，公除非倦在換香房前贊已另播外積蒙蓄了講一筆事錢足抽以支付首完付款謙，換伴房時(shí)蓮還是夢以先夾賣后鄉(xiāng)豐買為刪宜。換房暖的步驗(yàn)驟：佳先賣爺后買2.鹽2.服3房涯巴規(guī)劃便表2.臘3購房您時(shí)需茂要考故慮的延其他郵因素其他爹購房撤成本住與市行的挎成本二手瞎房與疼期房撲的單燃價(jià)2.徑3.飲1其他猜購房碰成本中介宵費(fèi)用：若丹通過殃中介嘆公司噸租房侍，通煎常要咐付一削個月寬的房嶺租當(dāng)稱中介費(fèi)溜用。雀購買僻二手湊房時(shí)佛，通葵常買宣方要極支付攪房價(jià)1%的中尾介費(fèi)仁，賣方要發(fā)支付雹房價(jià)2%的中孤介費(fèi)正。裝潢蘇費(fèi)用晶：毛稅壞房鬧的房胞價(jià)較錘低，敢但需黃要花鉆更高懸的費(fèi)認(rèn)用裝完修，享毛坯房昨適合穿想自想己決丟定裝粥修的澆購房趣者。傲一般鳴購房腔后裝屈修費(fèi)權(quán)用合乓理范圍卷是：摧套內(nèi)膊面積草每平箭米50置0-靈1,池00停0元。跡房價(jià)植越高奇，裝爹潢的按投入也越表高，詞可以稼房價(jià)淋的10滿%來估改計(jì)裝鉗潢所權(quán)需的然費(fèi)用瓦。搬家疏費(fèi)用扣：乘相較精下不葉算太萌高，1,企00奪0元預(yù)樣算應(yīng)丈該足奏夠。房貸書相關(guān)飄費(fèi)用：如學(xué)估價(jià)蜂費(fèi)、隸保險(xiǎn)抬費(fèi)與掩律師題費(fèi)等瞇，可度以貸掙款總陽額的2%估計(jì)販。印花危稅：引合同粥總價(jià)驅(qū)的萬允分之質(zhì)五。契稅?。河晌操I方漏負(fù)擔(dān)曬，個束人住程房減谷半征顏收，煌一般條住宅蟲可以費(fèi)總價(jià)1.略5%估計(jì)督。綜合察起來萍，其原它期圍初成體本約亮需占祥到總賊價(jià)的15貼%左右療，在盒購房刃規(guī)劃中應(yīng)歡與首欲付款繳一起棕計(jì)入悟期初否開銷炒中。舊如果弱是換魚房，掠如中焰介費(fèi)相、印花惕稅買打賣都喬收，勿都要爆考慮照在內(nèi)兼。例如百：房防屋價(jià)各格10凱0萬的夾傭金:62無50緩×2艇+4愉37籃5×污2=棋21轟25絞00.3125%200萬以上5000×2=1000050000.5%100~200萬4375×2=875043750.875%50~100萬6250×2=1250062501.25%50萬以下雙方:各檔傭金基數(shù)單方:各檔傭金基數(shù)杭州費(fèi)率房屋成交價(jià)格杭州房屋買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

時(shí)間錯：20至08年10月14日起濫至20增09年12月31日；退稅括條件荷：--套內(nèi)牌面積玻為14事0方以鍵內(nèi)；--營業(yè)喝稅、販個稅賢以立鍋契時(shí)冒間作貧為是綠否滿5年的般依據(jù)新；退稅掀補(bǔ)貼貼金額契稅洲總房陡價(jià)1.耽5%：圍實(shí)障際繳紡納契毛稅稅個款*80挺%印花釣稅總腔房價(jià)0.圾05曠%：舅實(shí)際鋒繳納產(chǎn)印花營稅稅暗款*80縣%營業(yè)圣稅總磚房價(jià)5.譜6%：壞實(shí)際謝繳稅耗營業(yè)屠稅稅助款*76拍%個人拾所得輝稅總根房價(jià)1%：摟實(shí)際冷繳稅育個人亡所得放稅稅者款*32琴%稅費(fèi)鄭征收方新政圣策：1.建筑畏面積90方以兼下含90方，逐契稅墊按總償房價(jià)盼的1%征收踢同時(shí)訪享受切以上著退稅株政策古；2.房屋牙用途汪為住粱宅性跟質(zhì)的慰，印吳花稅精與土摸地增蓄值稅遞免征參（此舊政策避適用另于個匙人買窮賣，斯如單普位與填個人屈之間爸買賣不此稅頌費(fèi)單洗位征球，個植人免惹征）杭州往二手筐房稅拴費(fèi)優(yōu)銅惠政伏策20葵10年新狐政個人蝦購買90平方貝米及里以下抖普通質(zhì)住房宵的，災(zāi)且該百住房皇屬于參家庭(成員餃范圍嶼包括猜購房么人、量配偶芹以及養(yǎng)未成攀年子票女，政下同)唯一付住房竭的，螞契稅佛為總霞價(jià)的1%，非厘唯一下住房捐的則藏為3%；購險(xiǎn)買90平方僑米到14科0平方以米普醉通住錫房的榴，若朋為家會庭唯蘇一住云房的攏，則配按1.妥5%征收補(bǔ)，非誓唯一怪的則倡為3%；若串購買掘住房骨面積瓜超過14堂0平方撥米的帳，則振無論鬧是否壞家庭午唯一查住房絞，征碎收契秋稅稅遵率都布為3%。對出飯售自則有住彈房并慢在1年內(nèi)竟重新偶購房經(jīng)的納鼻稅人室，不竿再減稅免個瓜人所季得稅費(fèi)。2.寶3.棕2住與氧行的伴成本比較男兩個湊方案汪：一幅個是國市中垮心公壩司旁亂住宅翼，10敗0平米，較單價(jià)1萬元該，總承價(jià)10肌0萬元斜；一報(bào)個是衛(wèi)郊區(qū)郊住宅，顯同樣綠為10著0平米齡，單懷價(jià)5,壯00誓0元，館總價(jià)50萬元也。若購竭房的疊年成磁本比擺例相貪同，塊均為征房價(jià)回的5%，市凈區(qū)住宅晃每年千成本狀為5萬元故，郊摧區(qū)住僚宅為2.逮5萬元毅。市區(qū)漫住宅贊可步銜行上因班，猶因此潔可忽角略交裙通成踐本，凳郊區(qū)住吊宅的葉交通能成本=汽油住費(fèi)+停車你費(fèi)，互若每絲式月花拍費(fèi)1,唱50搏0元，麗則一逗年需馬要1.早8萬元駕。因此鮮住與吹行的喊成本鼻相加狹，市浪區(qū)住該宅只掏比郊者區(qū)住駱宅每年言多出0.宋7萬元姑。此尖時(shí)要膏評估睜交通鈴的時(shí)車間成漸本是否值罵得為吐此而滔增加吧的住夸、行壓成本掌。2.掉3.殿3二手茶房與私期房故的單給價(jià)期房肯合理攻價(jià)格=現(xiàn)房煤價(jià)-購置植期房佛到交雞房間波租金現(xiàn)值二手雙房合醫(yī)理價(jià)粉格=新房仗價(jià)格×(狐1-折舊撈率×使用描年數(shù))同一嬌區(qū)域?qū)F(xiàn)房此價(jià)格庭為每游平米1萬，卷年租融金每托平米60盲0元，由折現(xiàn)革率3%，2年后闖交房圈，期混房價(jià)=1兄0,此00狡0元-P么V(斥3%慰,2須,-怪60撕0,墓0,態(tài)1)勵=1半0,袖00向0元-1爛,1看83元=8母,8系17元若每胃年折武舊2%，使擋用10年的迷二手瘡房單忍價(jià)=1居0,薯00巴0×(佩1-弓2%淘×飯1刑0訪)健=進(jìn)10樓,0拋00元*80滋%=夜8,拜00辨0元三.中國笑的房壩產(chǎn)制斧度中國兔房產(chǎn)遵制度喊的歷茅史沿襖革敢土角地國挽有化杜制度唱住乓房補(bǔ)鄙貼制雹度收住船房公筑積金竟制度控房機(jī)地產(chǎn)絹轉(zhuǎn)讓贈相關(guān)衰稅務(wù)量制度3.射1中國抗房產(chǎn)渠制度論的歷佳史沿驚革19脹78年改族革開擊放以排前：乞房產(chǎn)崇為全萍民所童有制貌，由繁國家劫或國饅營事業(yè)廁為主僵的企夫業(yè)管疑理與斃分配毅。私湯房產(chǎn)桶權(quán)得碗不到冬保護(hù)持，出室賣出租料受到配嚴(yán)重浴限制吩，住毛房采礙取低裳租金浮制與盤福利友制的晝分配航政策，口房產(chǎn)郵市場扒基本嫩沒有打存在洞的必尺要。19階78年到19制98年，作房產(chǎn)剩制度省逐步躁、漸表進(jìn)的代變革19吵87年9月，恥深圳敗經(jīng)濟(jì)斷特區(qū)估率先失實(shí)行去土地直使用挺權(quán)有醋償出讓，鎮(zhèn)拍賣坐中國看第一利塊土練地，尖揭開幣了土逐地市籠場化罰的序芽幕。19坊91年參待考新芒加坡迫的住濟(jì)房公律積金傻制度沉，開騙始在暴上海蓬試點(diǎn)屈，逐步愈普及撞到全坑國。19收91年之遷后，甘提租虜補(bǔ)貼首等房菜改措扔施也芹在各大校城市歌試點(diǎn)雨實(shí)施病。19歌98年以利后，基停止援福利川分房俗，實(shí)像行住請房分陵配貨幟幣化19晴98年6月，燒國務(wù)密院頒福布了《關(guān)于餓進(jìn)一雷步深拌化城身鎮(zhèn)住礙房制度改寶革，姓加快澆住宅專建設(shè)匠的通兆知》，明慚確提桑出了子停止舒住房爽實(shí)物分派配，言實(shí)行參住房咐分配算貨幣崖化的憲新政記策。3.潑2土地軟國有構(gòu)化制壩度土地落國有激化：予土地吵產(chǎn)權(quán)愧歸國嗓家所途有，篩由國家統(tǒng)榴一規(guī)好劃管紋理土播地用住途。陽但使駐用權(quán)波可有償出挺讓。國家表以土碑地所森有者枕的身穗份，寧將國種有土每地使用權(quán)核在一長定年撥限內(nèi)揚(yáng)出讓從給土啦地使辟用者猛，而土地悟使用串者向雕國家恥支付促土地簽使用譯出讓躺金。土地建使用恰的出話讓年竊限根槳據(jù)該敲地塊巾的用蛛途不同而炕有所武不同務(wù)，一夕般而張言，滾居住瞇用地70年，棚工業(yè)姜用地50年。3.壩3住房扁補(bǔ)貼艘制度轟公房非與房常改房沉經(jīng)濟(jì)抖適用竭房3.贈3.蹦1公房老或房容改房排的特偶性較為昨陳舊(1閘99禽8年以婚前建能成)面積狐較為蔑狹小(按級濾別工喬齡)區(qū)域嘉偏向辦于舊績城區(qū)租金擠低房屋句單價(jià)防低房屋土總價(jià)蛛低轉(zhuǎn)讓屯有限金制，燦貸款虛需附稀核準(zhǔn)夾上市絮文件按房全改標(biāo)新準(zhǔn)價(jià)柱購買扭的公財(cái)有住嘴房，簽出售著后在光按規(guī)定燭繳納炭稅費(fèi)黑并扣槐除按蘇當(dāng)年挽房改祝成本絲式價(jià)6%計(jì)算的秀價(jià)款杰后，定收入躬全部困歸產(chǎn)乖權(quán)人介個人勝所有或。房改暗房與艱商品虛房的荷價(jià)值房改姨房的粘交易嫌方式產(chǎn)權(quán)塞公房陣：繳企物業(yè)且費(fèi)使用傭權(quán)公沿房：父繳租桶金使用濃權(quán)公峰房價(jià)怪值=公房兆與商輩品房彼租金煮差異鑰的折嘗現(xiàn)值產(chǎn)權(quán)萬公房暴價(jià)值=公房泉物業(yè)多費(fèi)與貿(mào)商品濕房租撲金差打異的亞折現(xiàn)槳值假設(shè)狀產(chǎn)權(quán)傻公房段物業(yè)荒費(fèi)每顫平米2元,使用諸權(quán)公套房租升金每榨平米10元，夫同等持水平粗的商仆品房議租金決每平撓米50元,如果遷某公尋房面積為50平米,公房憶可用20年,年折腐現(xiàn)率5%，那桐么：使用津權(quán)公騰房價(jià)膜值：I：5%災(zāi)/1攀2，PM姓T：50騎×（50呼-1烘0），N：20藝×提12，BE閣G渠PV憐=3疫04殖31些3產(chǎn)權(quán)脊公房餃價(jià)值縱：Ｉ隔：5%饒/1庭2，PM課T：50緞×（50閃-2），N：20于×平12，BE城G萍PV接=3短65霸17祖63.踏3.效2經(jīng)濟(jì)老適用竭房的遍特性戶型原合理信，年滲代較疏新，太價(jià)格請適中束，適赴應(yīng)具特有中繪低收咬入水平噴家庭瀉；在開經(jīng)發(fā)建瞇設(shè)階葡段，繩由政海府視切市場谷需求衛(wèi)確定避開發(fā)以建設(shè)筑的規(guī)模辦，以綠行政剃劃撥呼方式著提供刺土地售，通敗過減擱免稅鬧費(fèi)，尋適當(dāng)控投制建路設(shè)標(biāo)期準(zhǔn)等密手段羨來控墨制建柴設(shè)開繩發(fā)成蠶本；在銷秤售階脂段，筒銷售稀對象臂限定財(cái)為具覽有當(dāng)蹄地常瘦住戶捐口的面中低收姨入家明庭的絨居民戴，執(zhí)頁行購懼買過料程中蒸的申特請、布審批羊和登記喪備案角制度泥，以纏政府閘審定閃的微賄利價(jià)宅格限數(shù)價(jià)銷棍售；在使孤用階貴段，桂全面怒推行燦社會褲化物袖業(yè)管紋理，容保持尼其良漠好的運(yùn)額行狀詠態(tài)和榜居住哄環(huán)境紗；國家洽對經(jīng)獲濟(jì)適科用房拾建設(shè)榮實(shí)行己金融封支持義，鼓膛勵金串融機(jī)馳構(gòu)優(yōu)先邀發(fā)放獨(dú)。經(jīng)濟(jì)粘適用顫房的砍交易剛方式(北京禿為例)政府槽計(jì)劃恨興建倍，只丈售不槍租擁有剛本地榜戶口急才能材有權(quán)晚購買丙經(jīng)濟(jì)首適用姓房家庭妨年收唉入應(yīng)簡在60項(xiàng),0純00元以縮慧下未住差滿五殺年者棚，需卷以成輕本價(jià)唐出售煩給合錫乎經(jīng)挽濟(jì)適用震房購約買資纏格者已經(jīng)該住滿錄五年賽的經(jīng)語濟(jì)適桐用房斗，業(yè)怕主可撿依照度當(dāng)前的此市場舉價(jià)格拖出售棟，但讓必須芝按照么成交凝價(jià)的10第%補(bǔ)交階綜合帖地價(jià)繳款經(jīng)濟(jì)叨適用孫房應(yīng)散用于棒自住核，但附由于放資格韻審查院不嚴(yán)，頓也有胸人投靜資后震出租,因?yàn)榭醿r(jià)格質(zhì)較低召，房貌租收益希率較競高3.耳4住房扇公積桶金制模度住房廚公積樣金繳朽存比旨率與瓦上限住房軌公積振金繳欲存人耀數(shù)與爸覆蓋頃率住房柿公積駱金的貝用途住房幻玉公積翅金貸漸款考慮龜住房所公積斯金后帖的租球房規(guī)山劃住房恨公積舅金貸靠款與漸商業(yè)掘銀行糠住房雀貸款的比毫較3.貓4.香1住房那公積處金繳截存比警率與趴上限由個希人與幟單位桶各按緩薪資賭的一晚定比絹率，柴繳存吐住房娃公積興金到賄個人住房渾?？疃銓Ｓ脗冑~戶倆。當(dāng)吵前的記繳存沃下限遇個人劑與單聯(lián)位均陵為5%，上限各怪為12資%，依礦據(jù)各貿(mào)城市堤的狀負(fù)況而覺定。拘如20纖08年上亞海為7%，北京瘋為8%。杭焦州8%至12或%。但對床高工善資者矛有月碼繳存花金額華上限駱，如20垮06年度艇住房擾公積惡金月繳存停額上心限為93結(jié)8元，銹參加產(chǎn)上海坡市城畫鎮(zhèn)個齒體工肅商戶哈及其顯雇用渠人員、拜自由可職業(yè)奴者繳甜存的談個人澤繳存裕者，紛月繳費(fèi)存額釋上限具為1,漁61處0元。除各矛城市飄統(tǒng)一達(dá)規(guī)定記外，集實(shí)行伸補(bǔ)充股公積殼金的處單位批可以藍(lán)多提2%到8%。這葬些比疼率規(guī)燃定每忍年公抓布一寶次。住房北公積法金按鏈照國躁家規(guī)繼定的哀利率襪計(jì)息溪（目勵前比將照三律個月喂存款舅）。員工求離休色、退駁休、津完全煌喪失孩勞動洲力者鋤可領(lǐng)穩(wěn)取住籍房公戰(zhàn)積金核的余球額。3.觀4.鑒2住房把公積無金繳小存人鴿數(shù)與朵覆蓋褲率來自爹建設(shè)渴部的絕數(shù)據(jù)與顯示顆，截炸至20玻08年，舟實(shí)際殖繳存碰職工務(wù)人數(shù)不壺?cái)嗵岽└撸愿采w適率為98塊.2％。住房舍公積擴(kuò)金還宇存在焰應(yīng)建品未建衰的現(xiàn)泥象，敘如一惜些民險(xiǎn)營企句業(yè)、外商校投資項(xiàng)企業(yè)盈、城槐鎮(zhèn)私衛(wèi)營企妨業(yè)的渣職工竹還未速創(chuàng)建近住房性公積金制壘度。大量喊進(jìn)城悄務(wù)工搖人員眉，需斃要在目城市熄買房血或租爪房居蔬住，察但當(dāng)前住嫂房公陪積金庫沒有蜘覆蓋粱到這鹿些人懸員。隨著爆多個沉地方蓄放松工公積爆金貸鍛款政險(xiǎn)策，脖個人蠢申請各公積墾金貸叢款出伶現(xiàn)高估峰，熔部分融城市嚴(yán)隨之濾傳來“無錢御可貸”的消維息。施有消杰息稱陶，個因人公警積金畫貸款黎緊張全除了計(jì)申請器人數(shù)忌增加膊的原科因之軍外，泳還因踐為部濫分公育積金積結(jié)余責(zé)資金籠被用消于支琴持保爺障房蠅建設(shè)龍以及救基礎(chǔ)滔設(shè)施園建設(shè)。各城儀市根純據(jù)供鳴求情簡況，慕規(guī)定續(xù)最高防可貸衰住房寇公積艙金額詠度。3.魂4.俱3住房木公積弟金的傻用途在交扶存期岸間，鍛職工廳的住適房公港積金熔可有偷以下短用途:支付蘆職工劫購買滔自住頓住房緒費(fèi)用影，含行房價(jià)纏、交生易手續(xù)費(fèi)飲與產(chǎn)騎權(quán)登騾記費(fèi)炕；支付誓職工標(biāo)個人牌或透襯過集弦體合欲資建懂造自瞞住住聚房的費(fèi)用貨；支付騙職工午個人贈為修甚繕自槳住住迫房發(fā)烈生的諷費(fèi)用跳；支付訪職工移因購俗買、命建造味、修省繕自聲住住長房所出需的貸款爹本息瓦、保兇險(xiǎn)費(fèi)命及公所證費(fèi)授；房租游超出他家庭妄工資扣收入蕉的固哪定比嫁率可已用住圖房公積金蜻支付魯。3.耽4.膚4住房泛公積漂金貸騰款繳存磨住房友公積茶金的爛職工鋪，在扒購買媽、建美造、慎翻建勺、大修自即住住嫁房時(shí)烈，可迅以向例住房煮公積訂金管飼理中轟心申睬請住房公休積金達(dá)貸款碎；利率催比一榮般房角貸低1%以上誦，但闖貸款涼金額字有一商定的限制如，如落南京柳市的戴貸款苦額度=月繳插存基倒數(shù)×峰0.語45帝×12鼠(月)背×貸款紹年數(shù)蕉，但醒最高翻上限寨為15萬元梳，每寨一省市的勞上限幟不同餅；公積俱金貸恐款不豬足時(shí)電，可凝再申夏請一彼般商適業(yè)房裁貸。3.裕4.云5考慮麥住房悉公積繁金后撲的租緞房規(guī)輸劃雖然劑現(xiàn)在圣租房抵，如可果未濟(jì)來還點(diǎn)打算芬購房約，應(yīng)徐把住押房公積夕金留厲到購距房時(shí)會使用指，否智則會造延后襪購房爆時(shí)機(jī)責(zé)；對于辰無購僑房計(jì)除劃，所但打欣算租秧房過困得舒械服一掀點(diǎn)，汽因?yàn)椴幻坝冒褢M住房鋪公積師金留跟下來隱做購演房準(zhǔn)緩備，夸可考戚慮用住歷房公灣積金黑來支派付超夢過收技入比洲例的螺房租故；比如辛說房跨租支青出超譽(yù)過收音入的10某%才能壘以住漂房公江積金支付碌房租塵。不詠想購般房者游若把容所繳顯存的袍住房查公積福金都用邊來支配付房盟租，敵以個綱人與蹦單位邀各支暫付5%而言豈，可以知用收菠入的20頭%支付聽房租沙，可宇以獲陜得較暴好的焦租房區(qū)域漏或較奔大的導(dǎo)租房毯空間榆?？紤]嗎住房技公積艘金后謹(jǐn)?shù)馁徝婪恳?guī)饞劃案追例高強(qiáng)慮與曹妖敏兩案夫妻各都有鄙參加翁上海故住房杠公積狀金繳存計(jì)拌劃，仿個人畝與單缸位均懷各按7%繳存莖。高律強(qiáng)月收入5,何00嘗0元，妻已繳闖存5年，鄭當(dāng)前宰住房紐奉公積藝金帳上有30么,0駝00元。絮曹敏企月收牌入4,跨00秋0元，奔已繳綢存3年，辜住房劣公積腳金帳餡上有15貍,0丟00元。羞假設(shè)演住房越公積金敵的收泛益率扮為2%，住艦房公壺積金卸的貸修款利惑率為4.意86迷%，一些般貸狐款利膝率為6.住12折%，單懲筆的辜申貸額姨上限舊為20萬元覺，可等貸20年。濃兩人細(xì)打算腥在3年之偷后購詞房。問題1：若拴除了蠟住房遮公積偵金以萌外不豎考慮猾運(yùn)寶用其醫(yī)它資累源，鞭可以糞買多旱少錢趨的房區(qū)子?高強(qiáng)假每月訓(xùn)繳存蹄住房豪公積寺金=5坑,0咳00元×畫(7偷%+丹7%耍)=脖70夾0元高強(qiáng)槳可累釣積購裁房資念金=F精V致(2船%/練12慣,3惹6,廟-7宜00竭,-錫30腔00印0)戴=5秧7,科80謎3元曹敏月每月殃繳存代住房遙公積哀金=4舅,0律00元×的(7帽%+骨7%揉)=所56郊0元曹敏尺可累幟積購桂房資羊金=璃FV粱(豎2%咬/1薄2,肅36舍,-叔56綢0,區(qū)-1同50家00膠)=慶36漲,6蹤蝶86元合計(jì)才可累段積購槳房資歡金=5采7,壁80糠3元+3互6,公68巾6元=9賣4,構(gòu)48歲9元購房嬌后每束月可擇用來晴還住仆房公束積金菜貸款素的繳輕存額=7皺00元+5訓(xùn)60元=1改,2妻60元只用核住房艷公積置金來顏繳房黃貸，陳可貸棗住房臣公積包金貸參款額=P址V(儉4.喘86箱%/枝12潤,2忽40永,-趨12樣60利,0愈)證=枯19版3,紀(jì)17攝9元，討低于20萬元劈燕。全島靠住冬房公駁積金錦繳存胖額，賽有能西力購添房的塘金額=9鋼4,燃48怖9元+1茫93廊,1員79元=2漏87對,6逃68元。問題2：若3年后鄉(xiāng)豐目標(biāo)賀購房猛總價(jià)60萬元叫，貸吹款額每度作七成易，則懲除了睜住房本公積差金之番外，吉假設(shè)袖自己膠投結(jié)資的傅收益獅率為3%，自雕己還騙要另跪外儲聞蓄多穴少錢?若目調(diào)標(biāo)總縣價(jià)60屋0,晝00獵0元，蘋貸款線額度70億%，首磨付款需丟求＝60惕0,連00剖0元×才(1拜-7乓0%繁)=泊18交0,陣00羅0元。需額掏外準(zhǔn)剝備首攻付款瞇＝18顧0,儲00放0元-9墾4,神48懷9元=8橡5,彼51熟1元。姻有36個月燥可準(zhǔn)跌備，否每月澡要準(zhǔn)渡備儲蓄額肯＝PM墊T(牌3%儀/1籮2,芹36氧,0最,8盾55鏡11壓)寧=-始2,婚27網(wǎng)3元，翠每個月鞠還要推額外江準(zhǔn)備2,嚼27居3元自瞞行投茂資來耀準(zhǔn)備答購房首鉛付款慮。問題3：假嫁定上拒海市改的住瘦房公邁積金壯貸款竹上限我為年盈繳存梯余奸額的20倍，精且上顧限為20萬元狹。是山否還御需要禾一般福貸款假，若遇需掩要的納話，隆以貸跳款20年計(jì)頂算，閘利率編６．饑１２抹％住鋤房公址積敗金房寇貸與利一般汪房貸爺，貸蠅款額冶與每抓月攤發(fā)還額霸各多撇少?購房敘后需則要貸津款額=6沸00銀,0樹00元×漆70好%=撫42壺0,瘦00暮0元。夫妻襲年繳搜存額映合計(jì)=(士70侵0元+5極60元)炮×團(tuán)12晌=1豬5,琴12蹤蝶0元，15增,1憤20元×祖20秤=3潛02倡,4么00元，驗(yàn)高于守上限20萬元他，只親能貸20萬元勇。尚需轎從銀薄行額勝外貸涼款額=4編20罷,0愧00元-2犬00師,0譯00元=2艦20華,0騰00元。每月襯住房苗公積廈金本必息攤叫還額=P煤MT棟(4錫.8妨6%紐奉/1點(diǎn)2,衛(wèi)20翁×滅1麥2,藏2脾00純00寬0)=答-1撕,3湊04元，住房鞋公積頑金繳揭存額1,壯26瞎0元，鍵不足港以償紅付住桑房公迫積金耍月供迷額。若一旺般貸綿款利部率為6.逼12糾%（7.帆20挑%阿×碌O.溉85答)，每保月應(yīng)繳本云息攤由還額=P磁MT偏(6巡壽.1眨2%緒/1窯2,餃24衣0,血2袍20望00墻0)樂=熄-1愛,5豪91元，滾還要凈額外援準(zhǔn)備1,造59它1元來腿還一施般房搞貸。差不過紫住房公積軋金繳達(dá)存額王還不杯足44元(1情,3彈04元-1興,2搏60元)，還育要另外負(fù)扮擔(dān)的疫一般蟻商業(yè)峰房貸尋月供接額=1萍,5柜91元+4庫4元=1沖,6竹35元。王先活生現(xiàn)背有住功房公晉積金4萬元,每月黃單位澆和個澡人共半繳存40爭0元,住房箱公積盞金收缸益率循為2％,住房葡公積注金貸岔款利孫率為4.船86％,王先單生可筑貸款20年。(1艱)如果胃只運(yùn)賽用住芳房公途積金滅（包芳括存膏款和讓貸款須），齊王先哪生5年后收能買聽到的給最高祥房價(jià)悼為（C）A.母6萬元B.赴7萬元C.１3萬元D.１７尖萬元(2乘)如果拔王先掌生5年后營想購啦買30萬元珠的房江子,需首森付10萬元,假定參王先俱生投縮慧資收否益率孝為8%皂,為了潔能夠得支付租首付掏款，份王先宮生每周月的絹儲蓄腳額為泳（A）。(首付浙款考斧慮利下用公亂積金油帳戶紙余額)A.鍋4傅16元B.馳6子20元C.薄8飾57元D.席1斷08占1元(3反)如果咐王先旋生5年后榜想購月買30萬元伯的房參子,需首尚付10萬元,余下理款項(xiàng)往采用拖住房煩公積鎖金貸哨款，會假定羨住房轟公積揪金貸喊款額詢度無帖限制栗，則筍購房歌后王兇先生許每月哀除住饅房公找積金續(xù)外還應(yīng)需支排付的升金額愿是（B）。A.腔7谷50元B.爆9談04元C.儉1淘30拘4元D.筆1驢62較8元3.搖4.桌6住房絹公積積金貸允款與朱商業(yè)紐奉銀行論住創(chuàng)房貸火款的科比較耳（以20抖10最新遇為例顯）住房毒公積蹦金貸慣款利北率五年婆內(nèi)3.袍50志%五年狹以上4.先05瘡%貸款域?qū)ο笃汗彿e金洽繳存活人地方畏政府膛住房肆貸款岡擔(dān)保困中心提供檔連帶拾責(zé)任沈擔(dān)保只需撈要擔(dān)勺保費(fèi)痛和評譽(yù)估費(fèi)最高便貸款圾限額該由各筍地的忙住房公積飼金管扇理中其心規(guī)盯定商業(yè)擾銀行毫最低金房貸構(gòu)利率谷：一至殺三年5.嘆60抖%,三至糾五年5.偷96射%,五年績以上6.萌14軍%貸款懇對象企并不夫需要跪一定具是公積金章繳存流人抵押飯：登味記前截采用逐開發(fā)佩商階段性手連帶博責(zé)任筒保證影擔(dān)保序方式，性登記滑后采勵用抵饒押擔(dān)束保需要留律師埋費(fèi)用端、保逐險(xiǎn)費(fèi)賣用單筆晉貸款范最高浮額度剖無限錯制3.廉5房地喝產(chǎn)轉(zhuǎn)遼讓相椅關(guān)稅拼收制約度（20木10年）契稅睜：鹿一歡套（90平米忙以下渡，1%；90好-1閉40平米豬，1.晌5%乳;1燦40平米萄以上稻的,3儀%）二套內(nèi)及以婦上,全部3%。營業(yè)精稅：茅自20暗10年1月1日起鴉，對嶼個人陷購買染非普公通住緞?wù)坏炎?年轉(zhuǎn)見手交易晌的，丟全額抓征收揮營業(yè)盒稅；5年以蠶上非蜂普通網(wǎng)住宅儉和5年以樣內(nèi)普通食住宅炊對外年銷售踩，差災(zāi)額征旦收；5年以旦上普腳通住撲宅免遮征營佛業(yè)稅箏。營業(yè)遭稅一字般都站要加將上城建建和砌教育紛附加句費(fèi)，撕因此棄總稅哈率為5.盤55嘗%個人咳所得染稅：示對不置能提加供房執(zhí)屋原獸值的劫房屋胸，按毫照總掉價(jià)1%征收個稅量；對廣能提衫供房異屋原棕值的續(xù)房屋算，按泳照房句屋出讓濕前后手差額劃的20往%征收欺。房產(chǎn)腐稅：采踏用比痕例稅晚率，嗽經(jīng)營遣自用燃為房篩價(jià)1.篩2%；出磁租為觸房租12沙%，個胞人所遙有非庫營業(yè)箭用的皺房產(chǎn)激免征糾房產(chǎn)碼稅土地杜增值牢稅：個螺人擁覺有的傘普通導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)汪住宅墾等，旅在其獄轉(zhuǎn)讓栽時(shí)免征或稍暫免奮征收庫。印花休稅：靈個人擇買賣僚房地島產(chǎn)按劇交易職合同田記載賺金額勻的萬分緞之五的稅事率對描買賣臣雙方叉征收圾。案例弦分析20仰10年10月，斯張紅餅購買隱首套菌住房吐，二綢手房懸（20恢07年新牽房）西，10鞏0平米惑，凈阻價(jià)20較0萬，餐雙方幕約定即稅費(fèi)撿全部現(xiàn)由買嗚房承知擔(dān)，幣請問柄張紅喝需要歉支付景的契帳稅、柄營業(yè)筑稅、懷所得怎稅和納印花爸稅分講別是爬多少殖？（越已知側(cè)賣方20羨07年購足房價(jià)彩格為15浪0萬元擔(dān)）四.房產(chǎn)顧投資恥房真產(chǎn)投酬資的仁優(yōu)缺瞇點(diǎn)仍投娃資房化產(chǎn)出吼租的盤考慮蓋因素秀房溉產(chǎn)估奮價(jià)方餐法劣房尿產(chǎn)投瘡資的撥供需份分析梳房畝產(chǎn)投涼資的環(huán)形態(tài)營房械產(chǎn)投印資的辮方式寒房斗產(chǎn)投泉資的霜十個游步驟4.菜1房產(chǎn)存投資破的優(yōu)多缺點(diǎn)4.茄2投資滿房地榆產(chǎn)出西租的瓣考慮愧因素投資漲總成伶本=資金蹈成本+折舊+修繕英管理+空置成本躲。買賣癥不破閃租賃岸。當(dāng)蓄有租術(shù)約時(shí)門，流唉動性錢受到濾限制帽。房價(jià)×利率=資金老的機(jī)碗會成翁本，鵲折舊什可以憲房價(jià)的2%保守功計(jì)算此，修緞繕管償理費(fèi)恐與房嫁屋的窮新舊鋸有關(guān)，律空置向成本首要看雙地段隙的搶游手程織度。購房藍(lán)后以好出租煙來預(yù)怠防房擺價(jià)大凡幅上嶄漲的菊風(fēng)險(xiǎn)連。土地蒙成本:開發(fā)床后土純地總海價(jià)=土地誤使用領(lǐng)權(quán)支群出+開發(fā)信工程態(tài)費(fèi)+管理箱銷售煉費(fèi)用+資金被利息+合理頁利潤建筑狀物成狂本--新房造（20煉03年全香國平守均1,熱27賤3元）--二手各房=新房泡成本-折舊益率×使用攝年數(shù)總成金本=土地阻成本+建筑抖物成圈本+土地芽增值凳稅+營業(yè)壓稅單價(jià)=（總齒成本+合理粒利潤施）/建筑叔物總貴平方塵米數(shù)4.派3房產(chǎn)盡估價(jià)患的方演法—成本壩法(新開煤發(fā)的音項(xiàng)目)房產(chǎn)嚇估價(jià)百的方曲法—收益驅(qū)還原他法房地會產(chǎn)總虜價(jià)=房租/市場壞投資陶收益蓋率不考培慮未支來房絲式價(jià)上誓漲空頁間,投資量收益棗率=存款炮利率+房地敲產(chǎn)的歐流動攏性升番水；常用神于投鹿資用揮途房君地產(chǎn)烤的估假價(jià),如單黃人房,沿街晝商業(yè)房與猶寫字暴樓,房價(jià)津隨房熄租而現(xiàn)變動王；房租座應(yīng)是累扣除第必要突成本喬后的尖稅后鑒凈收煩益；可統(tǒng)觸計(jì)出士各地情區(qū)各掠類不薪動產(chǎn)折的平唯均投罰資收某益率,再知道箭房租合就可封以算宏出房展價(jià)；通常統(tǒng)單人秒房收筒益率輸最高,隨后甚依次斧為寫立字樓,沿街壺商業(yè)房雜。房產(chǎn)向估價(jià)根的方炊法—市場版比較覆法待估冶價(jià)的號房產(chǎn)窩價(jià)格=同地軟區(qū)同伍類型儀房屋劣價(jià)格×房齡調(diào)膚整系錦數(shù)×地段杏調(diào)整膝系數(shù)×議價(jià)淹系數(shù)長；比較稱新房盾與二鴿手房主，根子據(jù)折捎舊情擔(dān)況設(shè)模定房疼齡系保數(shù)；不同烘樓層辣或地賞段，禁亦需景調(diào)整準(zhǔn)；以賣澡方開饞價(jià)而固非成撤交價(jià)塞比較闖，需撐作議肢價(jià)調(diào)笛整；一般之估價(jià)弄公司首多用羊比較松法，虛選擇3-徐4個案渴例與長待估價(jià)房叢產(chǎn)作宗比較尊，再醉依上垃述系胡數(shù)調(diào)律整，銹最后就訂出臂調(diào)整后踩房產(chǎn)緊的合芒理價(jià)嘉格。4.坦4房產(chǎn)會投資量的供漁給者絲式與需奔求者供給建者現(xiàn)房多或期快房:建筑商、把政府周、投褲資者、枯中介二手殊房:房屋體擁有者、石中介悠、投適資者需求常者自住嚇需求:第一欲次購房、尊換房識需求界、拆遷戶識需求投資仙者:–投機(jī)-短期炎空置–投資-長期媽租賃街收益房產(chǎn)捕投資兆的需蘿求面枯與供董給面種因素需求姐面因潤素人口獲結(jié)構(gòu)錦轉(zhuǎn)變閱，農(nóng)企村人階口流農(nóng)向城市，塵城鎮(zhèn)怨預(yù)期食人口好數(shù)量冶增加串。截至20頑08年末潛，中暮國城翠鎮(zhèn)化淘率達(dá)餐到45碑.6禁8%，擁僑有6.慮07億城接鎮(zhèn)人悼口國民淋收入汁的增確長與例分配輸結(jié)構(gòu)住房賴政策鹿：放臺寬經(jīng)行濟(jì)適莊