市場(chǎng)營(yíng)銷第一章總論

第一章總論資產(chǎn)評(píng)估——內(nèi)容精講第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評(píng)估的概念（一）概念1、資產(chǎn)評(píng)估

《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》：依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程?！u(píng)估主體→評(píng)估目的→價(jià)值類型→評(píng)估程序→評(píng)估方法→評(píng)估客體→現(xiàn)時(shí)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估2、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估始于20世紀(jì)80年代末、90年代初，由于經(jīng)濟(jì)體制改革帶來了大量的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，產(chǎn)權(quán)交易等行為，為適應(yīng)這一需要，資產(chǎn)評(píng)估迅速發(fā)展起來。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)是一個(gè)獨(dú)立的專業(yè)化中介服務(wù)行業(yè)。資產(chǎn)評(píng)估為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的權(quán)益主體提供資產(chǎn)價(jià)值的參考意見，它是一種專業(yè)性的鑒證服務(wù)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和現(xiàn)代企業(yè)制度的推行，企業(yè)進(jìn)行股份制改造、資產(chǎn)重組、轉(zhuǎn)讓、兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、合資等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日漸增多，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,涉及產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為均需要由獨(dú)立的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)涉及到的資產(chǎn)的價(jià)值量進(jìn)行客觀評(píng)估?！ㄟ^資產(chǎn)評(píng)估：（1）核定為企業(yè)改組、聯(lián)合、兼并、租賃經(jīng)營(yíng)、股份制合作經(jīng)營(yíng)等多種產(chǎn)權(quán)變動(dòng)行為提供公允的市場(chǎng)價(jià)值；（2）核定企業(yè)的法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，明確法人財(cái)產(chǎn)價(jià)值量和國(guó)家所有者的權(quán)益；（3）為政府征繳涉及各類財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)交易的稅收提供計(jì)稅的依據(jù)；（4）為政府征用土地及動(dòng)遷等補(bǔ)償提供合理的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（5）為企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)決策提供客觀的咨詢意見；（6）為金融機(jī)構(gòu)確定抵押、質(zhì)押物的價(jià)值依據(jù)；（7）為司法機(jī)關(guān)審理涉及財(cái)產(chǎn)權(quán)利的案件和正確的量刑提出客觀的意見；（8）為各種私人財(cái)產(chǎn)的交易和私人財(cái)產(chǎn)價(jià)值鑒定提供專業(yè)的服務(wù)。

（二）構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估的基本要素（1）評(píng)估主體——具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員。（2）評(píng)估客體——評(píng)估對(duì)象，即被評(píng)估資產(chǎn)。（3）評(píng)估的特定目的——是特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)所引起的經(jīng)濟(jì)行為，即特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要。（4）價(jià)值類型——是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估作價(jià)時(shí)所使用的計(jì)價(jià)準(zhǔn)則。是對(duì)評(píng)估值的質(zhì)的規(guī)定。（5）評(píng)估方法——主要有：市場(chǎng)法、收益法和成本法。（6）評(píng)估程序——工作環(huán)節(jié)或順序此外，還有其他一些因素，如：評(píng)估依據(jù)、評(píng)估原則、評(píng)估基準(zhǔn)日等評(píng)估基準(zhǔn)日——評(píng)估作價(jià)的基準(zhǔn)時(shí)間。二、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

（一）現(xiàn)實(shí)性是指以評(píng)估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，按該時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算?，F(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1、以“現(xiàn)實(shí)存在”作為資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)和報(bào)告的依據(jù)2、以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來。3、強(qiáng)調(diào)客觀存在。形式上存在而實(shí)際上已消失者，或形式上不存在而實(shí)際上存在的，都要以實(shí)質(zhì)上的客觀存在為依據(jù)來評(píng)估。（二）市場(chǎng)性資產(chǎn)評(píng)估是在特定情況下，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值所進(jìn)行的評(píng)定和估算。它是評(píng)估人員模擬市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格所進(jìn)行的評(píng)定和估測(cè)，同時(shí)評(píng)估結(jié)果還應(yīng)經(jīng)受市場(chǎng)的檢驗(yàn)。（三）預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)在未來時(shí)空的潛能說明現(xiàn)實(shí)。（四）公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人中任何一方的需要。（五）咨詢性是指評(píng)估結(jié)果僅是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價(jià)意見。該意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，從性質(zhì)上講，屬于咨詢而不是定價(jià)。

三、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的聯(lián)系與區(qū)別（一）聯(lián)系1.兩者對(duì)資產(chǎn)的定義是一致的；2.兩者采用的計(jì)量基礎(chǔ)是相關(guān)的；3.兩者都要對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行清查；4.資產(chǎn)評(píng)估要以會(huì)計(jì)信息為基礎(chǔ)資料；5.資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果可作為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的重要參考。（二）區(qū)別

會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估歷史成本原則等獨(dú)立、客觀、公正等會(huì)計(jì)主體持續(xù)經(jīng)營(yíng)主體變動(dòng)（產(chǎn)權(quán)變動(dòng)）；持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)被打破基本目的前提原則反映的內(nèi)容從業(yè)人員為各方提供有用的會(huì)計(jì)信息為資產(chǎn)交易和投資提供公平的價(jià)值尺度

反映資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值量反映資產(chǎn)的效用

財(cái)會(huì)人員CPA

評(píng)估人員CPV第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象一、資產(chǎn)的概念1.資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)是指特定權(quán)利主體擁有或控制的，能夠給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。2.會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)

——由過去的交易或事項(xiàng)形成的，由企業(yè)擁有或控制的經(jīng)濟(jì)資源，該資源能給企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益。3.兩者的區(qū)別。會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象中的重要組成部分，但資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)。首先，會(huì)計(jì)核算對(duì)象不包括商譽(yù)；而資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象包括商譽(yù)。其次，會(huì)計(jì)對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)；而資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象還包括由單項(xiàng)資產(chǎn)所組成的整體資產(chǎn)。二、資產(chǎn)的分類1.根據(jù)資產(chǎn)存在形態(tài)不同——有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)2.根據(jù)資產(chǎn)能否獨(dú)立存在——可確指的和不可確指的資產(chǎn)3.根據(jù)資產(chǎn)的流動(dòng)性——短期資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)3.根據(jù)空間位置能否移動(dòng)——?jiǎng)赢a(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)注意：在實(shí)務(wù)中，對(duì)有些資產(chǎn)有時(shí)不能簡(jiǎn)單看其空間位置能否移動(dòng)，而應(yīng)根據(jù)其屬性及成本構(gòu)成來做出判斷。4.根據(jù)是否具有綜合獲利能力——單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)——是指有若干單項(xiàng)資產(chǎn)組成的并且具有綜合獲利能力的資產(chǎn)組合體。企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值

－組成企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值之和＝商譽(yù)整體資產(chǎn)評(píng)估值≠組成整體資產(chǎn)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類型一、資產(chǎn)評(píng)估的目的有一般目的和特定目的之分。一般目的包含著特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。（一）一般目的是對(duì)資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算,從而為資產(chǎn)交易和投資提供公平的價(jià)值尺度。（二）特定目的是指被評(píng)估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，需要評(píng)估：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資合作經(jīng)營(yíng)、企業(yè)清算、抵押、擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組。二、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型（一）概念——是指人們對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值屬性的定義及其表達(dá)方式。不同的價(jià)值類型反映出資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的不同價(jià)值屬性，同一資產(chǎn)的不同價(jià)值類型所反映出的評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大差異。在《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》的三部分核心內(nèi)容中，其中有兩部分是關(guān)于價(jià)值類型的：《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則1——市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)評(píng)估》和《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2——非市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)評(píng)估》。

2008年7月1日起施行的《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》對(duì)價(jià)值類型的選擇、使用和定義，落實(shí)基本準(zhǔn)則和相關(guān)準(zhǔn)則對(duì)價(jià)值類型的要求，具有重要的指導(dǎo)意義。（二智）價(jià)憂值類水型的嫌作用1.是影次響和順決定職資產(chǎn)癢評(píng)估認(rèn)價(jià)值習(xí)的重沙要因創(chuàng)素；2.制約攻著資拾產(chǎn)評(píng)樹估方津法的尼選擇惱；3.明確圣評(píng)估習(xí)價(jià)值增類型證，可識(shí)以更眼清楚燦地表炕達(dá)評(píng)棗估結(jié)脖果，?？梢糟Q避免呢報(bào)告促使用蹄者誤拘用評(píng)蹄估結(jié)晉果。（三協(xié)）價(jià)瓶值類革型的爸種類1.市場(chǎng)魂價(jià)值在《資產(chǎn)君評(píng)估螞價(jià)值事類型嫌指導(dǎo)疼意見》中，惕將價(jià)罷值類益型劃鑰分為映市場(chǎng)供價(jià)值胖與市催場(chǎng)價(jià)錢值以太外的籮價(jià)值城，并厚將市場(chǎng)時(shí)價(jià)值擔(dān)定義槐為：自愿鈔買方初和自堅(jiān)愿賣蔥方在多各自致理性叛行事喂且未菜受任境何強(qiáng)吼迫的外情況怒下，御評(píng)估徒對(duì)象杜在評(píng)葉估基功準(zhǔn)日墾進(jìn)行培正常鞏公平黨交易蝦的價(jià)蓬值估維計(jì)數(shù)惡額嚼。根據(jù)套上述曬定義敗，市倒場(chǎng)價(jià)海值具所有以擴(kuò)下要乖件：（1）自悶愿買賢方；糧（2）威自愿喝賣方稻；（3）長(zhǎng)評(píng)估算基準(zhǔn)貪日；倚（4）牌以貨港幣單副位表專示；耍（5）駱公孩平交零易；蒙（6）厘資產(chǎn)責(zé)在市奴場(chǎng)上倚有足那夠的饅展示榮時(shí)間扔；（7）繼當(dāng)事治人雙針方各驢自精專明，求謹(jǐn)慎賠行事號(hào)。結(jié)合窮我國(guó)望評(píng)估于實(shí)踐拍，我梅們把日資產(chǎn)泡評(píng)估菜中的班市場(chǎng)釘價(jià)值仆定義策整理孫為：資產(chǎn)竿在評(píng)賭估基緒準(zhǔn)日繭公開這市場(chǎng)支上有帳效使悲用狀掀態(tài)下乖最有擠可能顫實(shí)現(xiàn)吉的交奧換價(jià)籃值估膏計(jì)數(shù)偽額。理解以資產(chǎn)燥評(píng)估惡中的投市場(chǎng)宅價(jià)值敬需要劫把握頃兩個(gè)擊基本暫點(diǎn)：其一晚是公荷開市條場(chǎng)；坐其二委是資急產(chǎn)的解有效恢使用趴。公開統(tǒng)市場(chǎng)仇是指一旨個(gè)競(jìng)電爭(zhēng)性治的市悠場(chǎng)，繳市場(chǎng)輝上交永易各宜方進(jìn)華行交級(jí)易的襖唯一若目的戲在于潔最大燦限度褲地追駐求自住身經(jīng)肺濟(jì)利滅益，辜交易蠶各方洋掌握潛必要博的市苗場(chǎng)信順息，汪具備厘較為僻充裕對(duì)的時(shí)涌間，胳對(duì)被已評(píng)估滋資產(chǎn)宰具有汗必要封的專境業(yè)知組識(shí)，差交易受條件扁公開首并且搬不具怕有排帖他性狡。有效綠使用相是指刻最佳湊使用比、正橋常使洲用或苗最有套可能掀使用紛。2.市場(chǎng)塞價(jià)值稱以外嬌的價(jià)益值市場(chǎng)辜價(jià)值擇以外何的價(jià)稈值也恥稱非錯(cuò)市場(chǎng)勸價(jià)值，凡不獄符合躁市場(chǎng)監(jiān)價(jià)值歉定義擔(dān)條件靜的資蛋產(chǎn)價(jià)間值類壩型都程屬于驢市場(chǎng)鞠價(jià)值關(guān)以外賤的價(jià)披值，它是一系列陡不符歸合資努產(chǎn)市判場(chǎng)價(jià)宰值定饞義條現(xiàn)件的梳價(jià)值螺形式狠的總名稱或鳳組合，而不是激一種面具體姥的資恒產(chǎn)評(píng)鞠估價(jià)屯值存坐在形哥式。如：在用思價(jià)值蒙、投更資價(jià)書值、驗(yàn)持續(xù)衫經(jīng)營(yíng)飲價(jià)值及、保窮險(xiǎn)價(jià)卵值、遭課稅鐵價(jià)值鐘、清慚算價(jià)引值、殘檢余價(jià)撒值等等，這塑些都狀屬于白市場(chǎng)挨價(jià)值撐以外脹的價(jià)色值。（1）慰在用刻價(jià)值——將評(píng)仍估對(duì)俱象作肯為企眠業(yè)組故成部藏分或?qū)m要素歌資產(chǎn)革按其胞正在認(rèn)使用嚼方式壟和程表度及雙其對(duì)霞所屬鍵企業(yè)蹦的貢挑獻(xiàn)的談價(jià)值擱估計(jì)劣數(shù)額滋。這里漠應(yīng)注棒意兩大個(gè)要踩點(diǎn)：懼其一捧，評(píng)宣估結(jié)懸論適岔用于閃在用盈價(jià)值框的評(píng)寸估對(duì)囑象只匙能是旋作為窯企業(yè)奶或整晌體資伸產(chǎn)中討的要素懲資產(chǎn)而不梁是獨(dú)天立發(fā)每揮作爆用的浮資產(chǎn)竿，強(qiáng)遷調(diào)了尼評(píng)估罰對(duì)象鋒的存在祝方式程和作睜用方耗式；其亭二，漿在用川價(jià)值頸是由蝦要素湯資產(chǎn)委按其正在寨使用的方規(guī)式和稱程度贊及其革對(duì)企攪業(yè)或扔整體短資產(chǎn)噸的貢撲獻(xiàn)決轟定的線，不考欣慮該思資產(chǎn)沿的最櫻佳用綁途或貢資產(chǎn)稿變現(xiàn)督的情禍況，強(qiáng)俘調(diào)了跑在用價(jià)值離量的煮決定駐因素。（2）投資雖價(jià)值——資產(chǎn)拼對(duì)于弊具有勾明確投資目蔬標(biāo)的有特定竹投資晉者或支某一踩類投資者碧所具丙有的踏價(jià)值。資產(chǎn)修的投資價(jià)踩值與仗投資殼性資只產(chǎn)價(jià)息值是凝兩個(gè)揭不同超的概涼念，投資性姥資產(chǎn)凈價(jià)值川是指希特定圈主體劉以投厘資獲趕利為允目的商而持族有的付資產(chǎn)敏在公嗽開市渡場(chǎng)上欲按其岸最佳精用途帝實(shí)現(xiàn)翼的市借場(chǎng)價(jià)漆值。（3）持續(xù)泳經(jīng)營(yíng)她價(jià)值——企業(yè)者作為薯一個(gè)受整體所具誦有的價(jià)奴值。由于蜂企業(yè)痛的各粉個(gè)組已成部峰分對(duì)慘該企潮業(yè)整計(jì)體價(jià)坡值都沸有相閱應(yīng)的濤貢獻(xiàn)，可以猛將企熔業(yè)總滴的持夸續(xù)經(jīng)許營(yíng)價(jià)鳴值分蝦配給蚊企業(yè)棄的各非個(gè)組能成部笨分，即構(gòu)五成企武業(yè)持龍續(xù)經(jīng)換營(yíng)的各局聚部資婚產(chǎn)的巨在用葵價(jià)值。（4）清算駝價(jià)值——在評(píng)胸估對(duì)法象處善于清算回、被迫愉出售車、快異速變放現(xiàn)等較非正雙常市蹦場(chǎng)條擴(kuò)件下拼的價(jià)毫值估壁計(jì)數(shù)迫額。清算常價(jià)值便作為零一種況價(jià)值杜類型智是以趨評(píng)估損對(duì)象內(nèi)被快種速變鐮現(xiàn)或設(shè)被強(qiáng)華制出罪售為秧前提鳥條件輝的，美只有部評(píng)估展對(duì)象朽是在漸快速旬變現(xiàn)肺或強(qiáng)誰制出爹售的存前提淚條件徑下評(píng)敗估，桐其評(píng)煮估結(jié)而果的符價(jià)值宇類型疊才可閉以選噸擇清毅算價(jià)搶值。（5）殘駛余價(jià)系值——機(jī)器漢設(shè)備伯、房厚屋建寺筑物抗或其撇他有訪形資籌產(chǎn)等納的拆零香變現(xiàn)何價(jià)值估計(jì)暈數(shù)額讀。機(jī)器斃設(shè)備某、房搶屋建庸筑物砌或其毅他有雙形資災(zāi)產(chǎn)自戲身已纖不能度再繼枝續(xù)使慰用，蒙或已卵不再陡具有宜經(jīng)濟(jì)盼使用賭價(jià)值汪，而廚這些再資產(chǎn)脊的零簡(jiǎn)件、縮慧部件辰具有剩變現(xiàn)微價(jià)值星，將暖這些賀零、首部件閑變賣圾可以窄或可促能實(shí)早現(xiàn)的化價(jià)值蔬估計(jì)濃數(shù)額岔被稱沒作殘鄭余價(jià)磚值。把握軋殘余策價(jià)值請(qǐng)需要親注意鐵兩點(diǎn)乓：其取一，誦殘余喊價(jià)值之是針螺對(duì)有礦形可號(hào)拆零章資產(chǎn)漿的一鳥種價(jià)襯值類拼型；雪其二肺，殘即余價(jià)艦值不航是資做產(chǎn)自樸身作勁為一寸個(gè)完禾整的較資產(chǎn)地所具噴有的毀價(jià)值遭，而牙是將浴資產(chǎn)岸拆成栽零部摸件后負(fù)，按層其零查部件薯變現(xiàn)粱所能山實(shí)現(xiàn)燦的價(jià)真值估樹計(jì)數(shù)樹額。3.市場(chǎng)脫價(jià)值載和市貿(mào)場(chǎng)價(jià)強(qiáng)值以故外的特價(jià)值麥的比石較（1）兩喚者都民是公秧允價(jià)話值市場(chǎng)井價(jià)值右和市派場(chǎng)價(jià)辰值以率外的伴價(jià)值樹之間之不存拾在哪鞋一個(gè)依合理敗而另忙一個(gè)篇不合掌理或色哪一券個(gè)比保另一喇個(gè)更矩合理壁的問停題，在滿仍足各務(wù)自價(jià)決值定螞義成難立條倍件的尿前提季下，朵它們?nèi)瓒际谴篮侠砀交蚬T允的雅評(píng)估期結(jié)果市場(chǎng)沒價(jià)值特是在糖滿足紡公開煙市場(chǎng)概和資客產(chǎn)有師效使租用假表設(shè)的控前提筆下，慰相對(duì)躬于整飯?bào)w市虛場(chǎng)而叔言的熄合理誤或公炮允價(jià)刺值；市場(chǎng)臟價(jià)值騙以外治的價(jià)渡值則呀是在漏不完亂全滿遮足市劫場(chǎng)價(jià)睜值定零義成姐立條虧件，必但滿鏟足各暈自定準(zhǔn)義成狼立條普件的來前提潛下，姑相對(duì)葬于個(gè)擴(kuò)別市團(tuán)場(chǎng)主占體合國(guó)理或博公允好的價(jià)蘇值。（2）區(qū)征別在遼于公嶼允的首條件息和指懇向不岸同市場(chǎng)桑價(jià)值涉與市挽場(chǎng)價(jià)該值以救外的陽(yáng)價(jià)值苦的劃臥分，示是站咐在評(píng)雀估結(jié)環(huán)果合丑理性掛指向踩的角出度，垃即資刻產(chǎn)評(píng)敢估結(jié)孩果對(duì)改誰合偉理，宣以及據(jù)在什茄么情納況下沸合理妖的角短度劃緞分的沸，它們菌之間熟的差只異僅示僅在右于合庸理性件成立執(zhí)的條偏件以裙及指緞向的且不同愧。資產(chǎn)餃評(píng)估堆結(jié)果恰必須廉公允爺是所本有的椒評(píng)估假?gòu)臉I(yè)桑人員住應(yīng)該毯做到吵的。曉問題搖是評(píng)骨估結(jié)抵果合若理或拴公允猜一定徑是有提條件女和指者向的灘。即群：有些距評(píng)估售結(jié)果甘可能丹是相鮮對(duì)于舌整個(gè)旱市場(chǎng)胞合理癥或公政允，腦有些消評(píng)估刺結(jié)果禮可能姐僅對(duì)豈某個(gè)振市場(chǎng)漁主體儲(chǔ)是合嬌理或穗公允棕。因此甲，在于資產(chǎn)需評(píng)估擇實(shí)務(wù)免中，它不給醋出合奇理性革指向拜的評(píng)癢估結(jié)音論實(shí)此際上傾是沒事有實(shí)蟻際意謙義的穗。（3）包皺含的屆內(nèi)容資產(chǎn)案評(píng)估事中，喜市場(chǎng)礎(chǔ)價(jià)值外既是側(cè)一個(gè)刃價(jià)值臨類型惠種類燙，同按時(shí)也簽是一呢個(gè)具學(xué)體的厚價(jià)值灘類型遮。因酬為這奮一類舒價(jià)值跨類型拆中只恥有市濟(jì)場(chǎng)價(jià)鋪值本權(quán)身（毯即只繳有自床身一浙種）嗓。市場(chǎng)馬價(jià)值金以外兼的價(jià)段值卻迎是一星個(gè)集筐合概毯念，圍是一領(lǐng)系列燥不滿爪足市枯場(chǎng)價(jià)熱值定晨義條億件的出所有離價(jià)值草類型鞠的集啄合。因此琴，在危資產(chǎn)貓?jiān)u估針報(bào)告微中可榆以直蝕接使羽用市禁場(chǎng)價(jià)綿值來猾定義誦評(píng)估鼻結(jié)果豬，但輩不能集使用顧市場(chǎng)音價(jià)值纏以外域的價(jià)占值本黨身來檔直接見定義間評(píng)估栗結(jié)論飯。如給果評(píng)阿估結(jié)通果屬年于市摘場(chǎng)價(jià)鍋值以決外的極價(jià)值太，評(píng)重估師鈴必須后使用膊市場(chǎng)等價(jià)值焰以外次的價(jià)漢值中擴(kuò)的具跪體價(jià)敵值類怨型及落其定旬義來尖表述氣。價(jià)值珠類型市場(chǎng)披價(jià)值姜以外斬的價(jià)適值投資蠶價(jià)值持續(xù)或經(jīng)營(yíng)瓣價(jià)值市場(chǎng)拖價(jià)值市場(chǎng)撿價(jià)值在用翼價(jià)值清算喊價(jià)值第四藥節(jié)搞資產(chǎn)誓評(píng)估削的基萌本假筋設(shè)一、雅資產(chǎn)捕評(píng)估侮的基臭本假菠設(shè)第一駝、交塔易假軋?jiān)O(shè)——假設(shè)克所有哈待估牧資產(chǎn)扭在評(píng)撕估時(shí)爬已處劇在交舒易過顛程之械中?！古c評(píng)估辜的基授本目忘的得嫁以實(shí)堡現(xiàn)，靈并規(guī)及定了闖評(píng)估安計(jì)價(jià)魂的外鞭部條誦件。將評(píng)度估時(shí)壁點(diǎn)與娘交易注時(shí)點(diǎn)烘重合況，將幸評(píng)估陳活動(dòng)啄置于因市場(chǎng)京交易擇之中益，設(shè)歌定待井估資腹產(chǎn)在季評(píng)估傲?xí)r和憤在交油易時(shí)扁是處遲于相么同的謝外部稍條件克下。它一立方面湖為評(píng)啟估得拳以進(jìn)郊行“請(qǐng)創(chuàng)造龜”了就條件耐；另一慨方面睬它明校確限賄定了福資產(chǎn)撞評(píng)估薯的外樹部環(huán)拘境，咽即資蜂產(chǎn)是料被置它于市懇場(chǎng)交牌易之局中。制資產(chǎn)覺評(píng)估叼不能港脫離臟市場(chǎng)嶼條件黃孤立峽進(jìn)行車。第二虎、公傅開市將場(chǎng)假堡設(shè)——假設(shè)焦待估晴資產(chǎn)退在公愿開市商場(chǎng)上搜買賣惹，其角價(jià)格缺的高堆低取游決于振市場(chǎng)籮行情攝?！O(shè)偉定了雄被評(píng)削估資剩產(chǎn)所驅(qū)面臨畢的市董場(chǎng)條混件（列即公疑開市竿場(chǎng)）無及其鉆所受過的影極響?！_白市場(chǎng)娛應(yīng)具樂備以瘡下條達(dá)件：1.市場(chǎng)岡上有仙充分大的競(jìng)律爭(zhēng)；2.買賣側(cè)雙方牢的地攀位平粉等；3.買賣零雙方瞇都有寫獲取錢足夠島市場(chǎng)徐信息版的機(jī)遇會(huì)和叼時(shí)間崖，從騙而做爭(zhēng)出理荷智的振判斷券和選臺(tái)擇。4.買賣腿雙方積都是績(jī)?yōu)榱笋Y追求那自身棚利益衫的最飾大化侄?！彩沁w在公梨開市惠場(chǎng)上閥交易娘、用依途較尿廣或毒通用專性較堡強(qiáng)的字資產(chǎn)傷，都寸可按避該假琴設(shè)評(píng)止估。第三鳴、持漿續(xù)使暗用假熟設(shè)。——假設(shè)克待估觀資產(chǎn)把將按墳現(xiàn)行脾用途姑繼續(xù)吹使用把或轉(zhuǎn)查換用戰(zhàn)途繼衰續(xù)使右用。該假危設(shè)既糾說明鉛了被芽評(píng)估敏資產(chǎn)聯(lián)所面胞臨的蹄市場(chǎng)景條件傻或市桐場(chǎng)環(huán)撈境，能同時(shí)辛又著鋸重說翼明了終資產(chǎn)融的存捧續(xù)狀偏態(tài)（使堤用狀昏態(tài)）?！ㄋ阍谟酶m(xù)用帆、轉(zhuǎn)晌用續(xù)刃用和位移地招續(xù)用幼三種斑。第四撒，清綢算（誼清償盒）假樓設(shè)——假設(shè)掙待估判資產(chǎn)掉面臨斧清算再或存葛在潛徑在的旺被清印算的睜事實(shí)京或可耐能，慎處于柱強(qiáng)制仰變現(xiàn)億或快鍋速變色現(xiàn)的否狀態(tài)杠?！卜沂菍?duì)究資產(chǎn)兆所面浩臨的念市場(chǎng)給條件凡的規(guī)獎(jiǎng)定，粥即非今公開衣市場(chǎng)頌條件看。第五麥節(jié)禮資葬產(chǎn)罰評(píng)劣估羞原漫則（一霜）資婦產(chǎn)評(píng)昌估的雜工作肥原則1.獨(dú)立寬性原雨則——體現(xiàn)膀?yàn)椋和Ｔu(píng)估估機(jī)構(gòu)賽是獨(dú)潑立的掉法人睡；評(píng)及估執(zhí)門業(yè)堅(jiān)滲持獨(dú)紋立的示第三獄者地分位。2.客觀考公正斤性原餐則——體現(xiàn)經(jīng)為：結(jié)以實(shí)高際材魯料為五基礎(chǔ)樸，以艷確鑿艦的事死實(shí)和龜事物暈發(fā)展江的內(nèi)紡在規(guī)其律為巡壽依據(jù)似，以卵求實(shí)挺態(tài)度癢為指恢針，藍(lán)實(shí)事得求是記得得觀出評(píng)吉估結(jié)愿論。3.科學(xué)濤性原鄉(xiāng)豐則——體現(xiàn)臨為：恭把主醋觀評(píng)珍價(jià)和亡客觀鞠測(cè)算陸、靜允態(tài)分例析和防動(dòng)態(tài)括分析儉、定潤(rùn)性分唐析和閥定量?jī)煞治隼延袡C(jī)芳結(jié)合悅。4.專業(yè)覽性原摔則——體現(xiàn)欺為：蘇評(píng)估堪機(jī)構(gòu)下是提懲供資淋產(chǎn)評(píng)庸估服報(bào)務(wù)的為專業(yè)學(xué)技術(shù)者機(jī)構(gòu)極；行澆業(yè)內(nèi)斃部存儀在專許業(yè)專疾業(yè)技毯術(shù)競(jìng)伴爭(zhēng)。（二飼）資雖產(chǎn)評(píng)煤估的孤經(jīng)濟(jì)挽技術(shù)織原則1.預(yù)期泥收益手原則——資產(chǎn)兩的價(jià)扭值主目要取細(xì)決于笛它所策能帶嬌來的辣經(jīng)濟(jì)遷利益忌?！A(yù)期剪收益尚原則湯是評(píng)葛估人飄員判若斷資獵產(chǎn)價(jià)岔值的忌一個(gè)征最基尚本的涂依據(jù)之。——在運(yùn)腹用收黎益法礙和假匹設(shè)開蹲發(fā)法賺評(píng)估滔資產(chǎn)鉆價(jià)值穩(wěn)時(shí)，纏使用敗該原妥則。2.貢獻(xiàn)趟原則——在對(duì)鼓構(gòu)成殃整體誤資產(chǎn)寄的各鬼要素信資產(chǎn)王進(jìn)行茅評(píng)估減時(shí)，候使用柱該原務(wù)則?！藭r(shí)脾，要扭素資辟產(chǎn)的索價(jià)值軌取決禁于：曉其對(duì)榜整體模資產(chǎn)災(zāi)的貢條獻(xiàn)，殼或當(dāng)膚整體殲資產(chǎn)蔥缺少洗該項(xiàng)宏資產(chǎn)賠時(shí)將惜受到捏的損恒失。3.替代騙原則——同一貿(mào)市場(chǎng)宗上，責(zé)同質(zhì)洽商品鐘，經(jīng)飯過競(jìng)悔爭(zhēng)后榜其價(jià)科格將純趨于防一致昌?！Y產(chǎn)倉(cāng)評(píng)估似中存斧在著魂評(píng)估雁數(shù)據(jù)答和評(píng)晨估方衡法的需合理列替代怖?！谶\(yùn)捧用市歷場(chǎng)法襖、路協(xié)線價(jià)抗法、循基準(zhǔn)悉地價(jià)淡修正很法、乳資產(chǎn)欺基礎(chǔ)柏法、逐成本勁法等竟方法井評(píng)估擴(kuò)資產(chǎn)答價(jià)值終時(shí)，奏使用湖該原總則。第六謎節(jié)憶資朱產(chǎn)評(píng)休估程龜序概邁述一、賠資產(chǎn)黨評(píng)估攜程序吸的定淺義和阿分類（一套）定猴義注冊(cè)槽資產(chǎn)柄評(píng)估診師執(zhí)個(gè)行資賴產(chǎn)評(píng)灣估業(yè)家務(wù)所供履行卵的系秩統(tǒng)性啞工作振步驟長(zhǎng)。評(píng)估負(fù)師在曲執(zhí)業(yè)敏中應(yīng)壟當(dāng)遵旗守法破律、牲法規(guī)抽和資扯產(chǎn)評(píng)驅(qū)估準(zhǔn)敢則的急相關(guān)德規(guī)定侵，履竟行適翠當(dāng)?shù)碾y評(píng)估神程序嘗，而側(cè)不得率隨意堆刪減殼基本興評(píng)估亡程序葉。評(píng)估趴師應(yīng)望當(dāng)根狐據(jù)評(píng)妥估程撥序準(zhǔn)油則，臂結(jié)合飼評(píng)估乘業(yè)務(wù)洽具體械情況反，制謙定并腹實(shí)施強(qiáng)適當(dāng)揚(yáng)的具標(biāo)體評(píng)擴(kuò)估步弱驟。沒在執(zhí)禁行評(píng)底估業(yè)羨務(wù)過啄程中先，由績(jī)于受神到客討觀限倡制，紅無法蛾或者燒不能閱完全父履行上評(píng)估舌程序眾，可俗以根竟據(jù)能裹否采蛛取必謊要措乞施彌貢補(bǔ)程建序缺褲失和釋是否祥對(duì)評(píng)天估結(jié)圖論產(chǎn)戰(zhàn)生重淚大影害響，載決定袋繼續(xù)甲執(zhí)行疊評(píng)估掉業(yè)務(wù)孕或者蠶終止蒙評(píng)估愁業(yè)務(wù)援。（二志）分茶類1.分為奧廣義罩資產(chǎn)漏評(píng)估察程序鏈與狹吼義資獄產(chǎn)評(píng)鈔估程粱序狹義柳的資家產(chǎn)評(píng)蓄估程球序開較始于添資產(chǎn)垂評(píng)估況機(jī)構(gòu)鄙和注譽(yù)冊(cè)資序產(chǎn)評(píng)閱估師集接受咱委托勞，終苗止于甜向委鉆托人癥或相蠻關(guān)當(dāng)買事人功提交雄資產(chǎn)貴評(píng)估畜報(bào)告苗。廣義耽的資米產(chǎn)評(píng)卸估程廁序開若始于獄承接帆資產(chǎn)始評(píng)估炎業(yè)務(wù)懷前的乒明確偶資產(chǎn)撓評(píng)估罵基本轎事項(xiàng)解環(huán)節(jié)無，終忍止于勇資產(chǎn)伙評(píng)估漏報(bào)告估書提救交后恩的資殖產(chǎn)評(píng)慮估文懷件歸窮檔管容理。資產(chǎn)孫評(píng)估崇基本創(chuàng)準(zhǔn)則運(yùn)和評(píng)桌估程殘序準(zhǔn)糕則都光是從瘋廣義再的角夏度來邀進(jìn)行旋規(guī)范掀的。2.廣義重資產(chǎn)農(nóng)評(píng)估韻程序嫌的基篩本內(nèi)月容：（1）明毅確評(píng)誘估業(yè)統(tǒng)務(wù)基竟本事秀項(xiàng)；（2）簽號(hào)訂業(yè)木務(wù)約南定書得；（3）編預(yù)制評(píng)株估計(jì)禮劃；（4）現(xiàn)白場(chǎng)調(diào)事查；（5）收瓦集評(píng)掏估資食料；（6）評(píng)毯定估拋算；（7）編巡壽制和益提交肺評(píng)估想報(bào)告恢；（8）工起作底肝稿歸律檔。二、資煌產(chǎn)評(píng)粱估程刑序的茂重要怖性1.資產(chǎn)甘評(píng)估秘程序補(bǔ)是規(guī)專范資男產(chǎn)評(píng)麗估行含為、租提高惰資產(chǎn)效評(píng)估腫業(yè)務(wù)袍質(zhì)量肉和維多護(hù)資貴產(chǎn)評(píng)洗估服任務(wù)公船信力氣的重嗎要保碼證。2.資產(chǎn)瘦評(píng)估逐程序猴是相配關(guān)當(dāng)蒼事方蕉評(píng)價(jià)覽資產(chǎn)霸評(píng)估摟服務(wù)倍的重?fù)嵋赖魮?jù)。3.資產(chǎn)地評(píng)估扣程序隸是資尋產(chǎn)評(píng)蜓估機(jī)喊構(gòu)和道注冊(cè)疫資產(chǎn)點(diǎn)評(píng)估椅師防詠范執(zhí)鉗業(yè)風(fēng)如險(xiǎn)、注保護(hù)坊自身擺合法蚊權(quán)益糞、合縱理抗展辯的頁(yè)重要曬手段甩之一厲。（一肯）明帝確資加產(chǎn)評(píng)強(qiáng)估業(yè)辜務(wù)基躁本事申項(xiàng)1喉.委托袋方、鈴產(chǎn)權(quán)氣持有裹者和堵委托屆方以講外的癥其他憲評(píng)估漂報(bào)告申使用頭者；2騾.評(píng)估畫目的興；3棄.估對(duì)魂象和罩評(píng)估咱范圍睛；4僵.價(jià)值極類型反；5腐.評(píng)估被基準(zhǔn)仔日；6曉.評(píng)估籃報(bào)告慘使用凳限制壘；7勵(lì).評(píng)估買報(bào)告粘提交景時(shí)間讓及方評(píng)式；8服.評(píng)估嘗服務(wù)牌費(fèi)總杠額、竭支付球時(shí)間報(bào)和方吉式；9侄.委托執(zhí)方與孟注冊(cè)您資產(chǎn)晴評(píng)估饒師工馬作配宿合和足協(xié)助駛等其癢他需暑要明謎確的骨重要航事項(xiàng)逃。三、資很產(chǎn)評(píng)殲估程拔序的電具體礙內(nèi)容（二它）承堂接業(yè)酸務(wù)評(píng)估真師應(yīng)坐當(dāng)根齒據(jù)評(píng)車估業(yè)臂務(wù)具仇體情離況，亭對(duì)自鄉(xiāng)豐身專眨業(yè)勝繪任能釣力、討?yīng)毩⑶尚院统翗I(yè)務(wù)音風(fēng)險(xiǎn)丙進(jìn)行革綜合料分析征和評(píng)微價(jià)，橋并由號(hào)評(píng)估廊機(jī)構(gòu)否決定遍是否會(huì)承接致評(píng)估觀業(yè)務(wù)掙。（三徹）簽支訂業(yè)農(nóng)務(wù)約竊定書評(píng)估捕機(jī)構(gòu)到在決咐定承計(jì)接評(píng)慌估業(yè)嗓務(wù)后四，應(yīng)隨當(dāng)與濕委托肅方簽齡訂業(yè)幸務(wù)約夫定書用。評(píng)忍估目鹿的、壇評(píng)估渾對(duì)象堪、評(píng)嗎估基坡準(zhǔn)日亞發(fā)生饅變化蓬，或武者評(píng)廚估范滾圍發(fā)日生重塊大變膜化，吩評(píng)估譽(yù)機(jī)構(gòu)臨應(yīng)當(dāng)盤與委咐托方番簽訂番補(bǔ)充踢協(xié)議妹或者團(tuán)重新它簽訂棍業(yè)務(wù)匯約定秒書。（四奸）編者制評(píng)概估計(jì)鬼劃評(píng)估病計(jì)劃菠的內(nèi)眨容涵皇蓋現(xiàn)蛇場(chǎng)調(diào)充查、野收集轟評(píng)估興資料焦、評(píng)舊定估逗算、手編制癢和提茫交評(píng)燥估報(bào)究告等臘評(píng)估寺業(yè)務(wù)血實(shí)施南全過杯程。評(píng)估努計(jì)劃范通常陳包括啟評(píng)估墓的具粒體步瓣驟、枕時(shí)間覽進(jìn)度懼、人歲員安抵排和益技術(shù)毫方案鉆等內(nèi)耀容。評(píng)估喝師應(yīng)著當(dāng)將沫編制粘的評(píng)剪估計(jì)圍劃報(bào)醉評(píng)估渡機(jī)構(gòu)視相關(guān)殊負(fù)責(zé)餅人審殲核、傭批準(zhǔn)路。（五匙）現(xiàn)逐場(chǎng)調(diào)趴查現(xiàn)場(chǎng)晉調(diào)查喪是對(duì)趨評(píng)估騰對(duì)象簡(jiǎn)相關(guān)拉情況登的調(diào)拆查,是注蠟冊(cè)資督產(chǎn)評(píng)敬估師彼為獲精得被墊評(píng)估蹈對(duì)象都的基記礎(chǔ)資孫料,核實(shí)逼評(píng)估昨?qū)ο缶拇鎮(zhèn)髟谛贼[和完膨整性,勘查興評(píng)估清對(duì)象柄的品套質(zhì)和嬌使用綁狀況,查驗(yàn)泛評(píng)估文對(duì)象筍的法銹律權(quán)睬屬資獲料,通過食詢問,核對(duì),勘查,函證蒜等方鞠式進(jìn)神行的瓜一系略列盡圾職調(diào)柏查工錄作.（六討）收是集評(píng)攤估資鋸料注冊(cè)欺資產(chǎn)甚評(píng)估泉師應(yīng)旬當(dāng)根遞據(jù)評(píng)在估業(yè)鐮務(wù)具羽體情駛況收掩集評(píng)佩估資患料,并根導(dǎo)據(jù)評(píng)創(chuàng)估業(yè)還務(wù)需朱要和枯評(píng)估臥業(yè)務(wù)樓實(shí)施排過程錢中的罪情況劈燕變化憤及時(shí)徹補(bǔ)充牙收集握評(píng)估嫩資料廁。包越括直蠟接從憤市場(chǎng)桐等渠邪道獨(dú)銅立獲助取的測(cè)資料席，從比委托瓣方、克產(chǎn)權(quán)滅持有芬者等恨相關(guān)凍當(dāng)事妹方獲煉取的犧資料商，以陜及從繩政府壁部門損、各役類?；I(yè)機(jī)鼓構(gòu)和沉其他蛛相關(guān)情部門術(shù)獲取扭的資友料。（七晃）評(píng)鞋定估眠算1.根據(jù)驕評(píng)估膽對(duì)象鉗、價(jià)浸值類外型、秋評(píng)估默資料京收集甜情況欣等相僻關(guān)條搬件，浸分析軟市場(chǎng)殿法、施收益姨法和盛成本榜法等及資產(chǎn)擇評(píng)估鉆方法壘的適太用性四，恰六當(dāng)選明擇評(píng)蓮估方津法。2.根據(jù)謎所采差用的斗評(píng)估憑方法劫，選排取相瘡應(yīng)的裝公式塞和參艇數(shù)進(jìn)喬行分友析、礎(chǔ)計(jì)算致和判廈斷，鹽形成