房屋租賃中的添附法律問(wèn)題研究-兼評(píng)法釋200911號(hào)中的相關(guān)規(guī)定

房屋租賃中的添附法律問(wèn)題研究——兼評(píng)法釋[2009]11號(hào)中的相關(guān)規(guī)定

關(guān)鍵詞:添附房屋租賃附合不當(dāng)?shù)美?/p>

內(nèi)容提要:添附是物權(quán)法上確定所有權(quán)取得的一項(xiàng)重要規(guī)則，同時(shí)也與債法中的不當(dāng)?shù)美?、違約責(zé)任、損害賠償?shù)戎贫让芮邢嚓P(guān)。房屋租賃中的添附主要表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的附合，它雖以租賃合同為基礎(chǔ)，但相對(duì)獨(dú)立于合同關(guān)系。實(shí)踐中有必要區(qū)分承租人添附的善意與惡意、添附產(chǎn)生的合同內(nèi)部關(guān)系與外部效力、添附形成物的價(jià)值大小和功能差異等因素確定添附物的歸屬。而對(duì)于租賃房屋添附利益的返還及損害賠償，應(yīng)當(dāng)區(qū)別于租賃雙方的合同責(zé)任，適用不當(dāng)?shù)美?、侵?quán)損害賠償?shù)纫?guī)則予以解決。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱為法釋[2009]11號(hào))第9條至第14條關(guān)于房屋租賃裝飾裝修和擴(kuò)建問(wèn)題的規(guī)定，填補(bǔ)了我國(guó)現(xiàn)行民事法律中添附制度的一些立法空白，為實(shí)踐中解決房屋租賃中裝修裝飾物的歸屬及利益返還、損害賠償?shù)燃m紛提供了切實(shí)可行的法律依據(jù)。從理論上看，房屋租賃中有關(guān)裝飾裝修的問(wèn)題關(guān)涉?zhèn)ê臀餀?quán)法兩大領(lǐng)域，涉及到諸如添附、不當(dāng)?shù)美?、違約責(zé)任、侵權(quán)損害賠償?shù)确芍贫?。如何針?duì)具體的實(shí)踐情況正確理解和適用上述法律制度并處理好它們相互間的關(guān)系，是法釋[2009]11號(hào)中相關(guān)規(guī)則得以貫徹執(zhí)行的重要基礎(chǔ)。

一、物權(quán)法上的添附理論

(一)添附的概念及立法意義

添附(accessio)，是指不同所有人的物結(jié)合在一起而形成不可分離的物或具有新物性質(zhì)的物[1]。早在羅馬法時(shí)期，對(duì)屬于不同所有人的多數(shù)物件結(jié)合而成之物的歸屬就有規(guī)定。但此時(shí)所謂添附之事實(shí)，僅適用于確認(rèn)所有權(quán)的效力范圍，“并非取得新所有權(quán)之方法，惟所有權(quán)之標(biāo)的，因他物之添附而擴(kuò)大，致是項(xiàng)已經(jīng)存在之所有權(quán)，變更其范圍耳。”《法國(guó)民法典》第546條繼受了羅馬法，規(guī)定：“物之所有權(quán)，不問(wèn)其為動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，得擴(kuò)張至該物由于天然或人工而產(chǎn)生或附加之物。此種權(quán)利稱為添附權(quán)。”本質(zhì)上講，這種添附權(quán)規(guī)則只是所有權(quán)一般原則的具體適用之一種，即添附依附于主物。但該法典第712條同時(shí)又規(guī)定：“所有權(quán)得因添附或附合以及時(shí)效而取得?！庇纱舜_立了添附作為所有權(quán)取得的重要方式的法律地位，并且逐漸為大陸法系其他國(guó)家所繼受，成為公認(rèn)的原則。

由于不同所有人的財(cái)產(chǎn)在結(jié)合之后，事實(shí)上已經(jīng)不可能或很難加以分離，因此法律上隨之設(shè)立的添附制度就具有了兩個(gè)方面的意義：一是根據(jù)物權(quán)法上的“一物一權(quán)原則”，承認(rèn)新物之存在并確定其所有權(quán)的歸屬，以維護(hù)財(cái)產(chǎn)關(guān)系之穩(wěn)定；二是借助物權(quán)法的強(qiáng)行性效力，阻止有關(guān)當(dāng)事人恢復(fù)原狀的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)新物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值并促進(jìn)物盡其用。

(二)添附的構(gòu)成要件(或法律特征)

作為所有權(quán)取得的方法，物權(quán)法上添附制度的主要內(nèi)容是區(qū)分不同的情況，分別規(guī)定添附形成物歸屬的不同規(guī)則。這些規(guī)則能夠得以適用的一個(gè)重要前提，就是要符合添附的以下構(gòu)成要件：

1.客觀要件：添附法律事實(shí)和添附形成物

所謂添附法律事實(shí)，包括法律事件和法律行為。添附的發(fā)生有自然原因也有人為因素。自然添附一般因一定的法律事件而發(fā)生，如羅馬法中規(guī)定的河流沖積地的添附、河流改道產(chǎn)生的島嶼添附等(詳見(jiàn)[意]桑德羅·斯契巴尼選編:《物與物權(quán)》,范懷俊譯,中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版,第39-41頁(yè)。)。現(xiàn)代各國(guó)物權(quán)法規(guī)范的主要是人為添附，包括混合、附合和加工。通過(guò)這些不同的添附形態(tài)，不同所有人的物結(jié)合在一起，要恢復(fù)原狀在事實(shí)上不可能或在經(jīng)濟(jì)上不合理，因此人們以“不可分”這一關(guān)鍵詞來(lái)標(biāo)記這種法定取得事實(shí)([德]鮑爾/施蒂爾納:《德國(guó)物權(quán)法》(下冊(cè)),張雙根譯,法律出版社2006年版,第437頁(yè)。當(dāng)然,對(duì)于“不可分”的因素,可能在具體事例中存在不同的理解。在這方面,美國(guó)法上的做法值得借鑒。美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法上有定著物(附著物)的概念,因與不動(dòng)產(chǎn)密切相連而成為該不動(dòng)產(chǎn)一部分的曾為動(dòng)產(chǎn)的有形物。成為定著物的物,即使在附著于不動(dòng)產(chǎn)之后,仍然保持其原有的特性。決定定著物的因素:定著方法(物體定著于不動(dòng)產(chǎn)的牢固、穩(wěn)定程度);吻合程度(物體與不動(dòng)產(chǎn)的配備、契合程度);可拆除性(拆除該物是否損害不動(dòng)產(chǎn));目的意圖(從以上因素和從他本人與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系,尤其是從他是否擁有不動(dòng)產(chǎn)來(lái)判斷,定著人的真實(shí)意圖是什么)。詳見(jiàn):[美]RogerH.Bernhardt,AnnM.Burkhart:《不動(dòng)法》(第4版),鐘書(shū)峰譯,法律出版社2005年版,第323頁(yè)。)。由此而形成的不可分離的新物，即添附形成物。

德國(guó)民法第93條規(guī)定：“物的相互不可以分開(kāi)的、失去它則物將毀壞或改變本質(zhì)的組成部分，不能獨(dú)立作為權(quán)利的客體?！比鹗棵穹ǖ?42條規(guī)定：“物的所有人，對(duì)該物的所有組成部分享有所有權(quán)。物的組成部分系一切依地方通常習(xí)慣組成該物的、非經(jīng)破壞、損害或變更不能分離的部分?！被谶@樣的規(guī)定，添附形成物作為添附構(gòu)成要件的一個(gè)重要原因在于，它作為數(shù)個(gè)物的結(jié)合而形成了單獨(dú)的所有權(quán)，并由此產(chǎn)生了該所有權(quán)歸屬的問(wèn)題。這也是自羅馬法以來(lái)的“先論歸屬”的添附制度邏輯體系形成的基礎(chǔ)。

2.主觀要件：添附主體和添附人的主觀狀態(tài)

人為添附要求具備主體要件。添附主體一般指添附行為人(簡(jiǎn)稱為添附人)和被添附人，某些情況下，還可能涉及特定的第三人(例如,房屋承租人將供應(yīng)商保留所有權(quán)的建筑材料用于租賃房屋的裝修,如果租賃合同無(wú)效,不僅出租人與承租人間會(huì)有利益的糾紛,建材供應(yīng)商的所有權(quán)勢(shì)必受到影響。)。合法有效的添附行為要求所有的添附主體都應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的民事行為能力。

添附人的主觀狀態(tài)是指其實(shí)施具體添附行為時(shí)主觀上的善意或惡意。所謂善意，即添附行為經(jīng)被添附人同意，且對(duì)被添附物客觀上具有增益的效果；所謂惡意，即添附人未經(jīng)被添附人同意在其所有物上實(shí)施添附行為，或者添附人雖經(jīng)同意但實(shí)施了有害添附行為。在羅馬法及德國(guó)民法中，添附人的主觀狀態(tài)對(duì)取得所有權(quán)不產(chǎn)生任何影響。只對(duì)由此產(chǎn)生的輔助性請(qǐng)求權(quán)(損害賠償請(qǐng)求權(quán)、不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán))有影響。從法國(guó)民法典開(kāi)始，情況發(fā)生了變化，《法國(guó)民法典》第555條和第573條明確因添附人的惡意排除了這兩種情況下的添附規(guī)則的適用。《瑞士民法典》第726條第2款明確排除惡意加工人取得加工物所有權(quán)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)修訂的物權(quán)法也已經(jīng)把惡意作為取得添附物所有權(quán)的消極條件。

對(duì)于惡意能否阻卻添附物所有權(quán)的取得，學(xué)者們也有不同的看法。傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，添附規(guī)則是一種強(qiáng)行性的確權(quán)規(guī)則，該制度的適用不以當(dāng)事人的主觀狀態(tài)為前提，無(wú)論是善意、還是惡意都不影響適用添附制度[1]。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，不問(wèn)善惡的添附取得規(guī)則會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)權(quán)安全保護(hù)的弱化，而且也不符合民法倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)善良、反對(duì)欺詐惡意的基本理念。另有學(xué)者持中間觀點(diǎn)，認(rèn)為在一般情況下區(qū)分善意與惡意是沒(méi)有必要的，尤其在添附物不能拆除或恢復(fù)原狀時(shí)。但根據(jù)添附規(guī)則來(lái)確定添附物歸屬時(shí)，也可以適當(dāng)考慮添附行為人的主觀心理狀態(tài)，保護(hù)惡意添附受害人的利益。

從上述立法及學(xué)說(shuō)發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，總地來(lái)說(shuō)，添附人主觀上的善意或惡意已經(jīng)逐步開(kāi)始在添附規(guī)則的適用過(guò)程中發(fā)揮作用。將其作為添附的構(gòu)成要件(至少是消極構(gòu)成要件)之一，并不為過(guò)。

(三)添附的法律規(guī)范功能

1.物權(quán)法上的功能：因添附產(chǎn)生的物之歸屬判斷

添附制度是物權(quán)法的組成部分，是一種確認(rèn)所有權(quán)取得的重要規(guī)則。無(wú)論是附合、混合還是加工，其中都體現(xiàn)一定的結(jié)合關(guān)系：附合和混合表現(xiàn)為物與物的結(jié)合，加工表現(xiàn)為勞力與他人之物的結(jié)合。為防止相關(guān)當(dāng)事人對(duì)結(jié)合形成之物進(jìn)行不經(jīng)濟(jì)的分離，通常直接基于法律的強(qiáng)令由一人取得所有權(quán)，或共有合成物。為此有學(xué)者認(rèn)為添附是基于鼓勵(lì)創(chuàng)造和維護(hù)財(cái)產(chǎn)使用效率而對(duì)社會(huì)財(cái)富進(jìn)行的強(qiáng)制性的分配[1]，性質(zhì)上屬于強(qiáng)行性規(guī)定，不允許當(dāng)事人隨意變更。

添附物的歸屬是否可以由當(dāng)事人進(jìn)行約定，包括德國(guó)、日本、法國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在內(nèi)的各國(guó)民法都沒(méi)有明確的規(guī)定。筆者贊同日本學(xué)者我妻榮的觀點(diǎn)，對(duì)于添附物應(yīng)該歸屬于何人所有的問(wèn)題，在現(xiàn)行法之下，可以根據(jù)契約自由原則予以確定。因?yàn)?，添附制度歸根結(jié)底調(diào)整的還是民事主體間私的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，與公共利益或交易安全關(guān)涉不大，不應(yīng)當(dāng)排除私法自治原則的適用。添附發(fā)生之后，由當(dāng)事人在不違反公共利益的前提下約定所有權(quán)歸屬，一方面可以定分止?fàn)?，避免糾紛，另一方面也可以借由當(dāng)事人對(duì)自身需要的充分考慮，實(shí)現(xiàn)物盡其用。法律需要加以禁止的是，當(dāng)事人在發(fā)生添附之后請(qǐng)求恢復(fù)原狀或要求返還原物，以使添附物能夠?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)利益而繼續(xù)存在。有學(xué)者甚至認(rèn)為，如果當(dāng)事人事先存在著恢復(fù)原狀的特約可以被認(rèn)為違反公序良俗而宣告無(wú)效。

2.債權(quán)法上的功能：因添附產(chǎn)生的法律責(zé)任之承擔(dān)

添附發(fā)生后，未取得添附形成物的一方，因喪失原物所有權(quán)而受有利益損害，可以對(duì)另一方當(dāng)事人享有利益求償?shù)臋?quán)利。通說(shuō)仍認(rèn)為，因添附產(chǎn)生的求償請(qǐng)求權(quán)屬于不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。因?yàn)樵谔砀街贫戎校@益人既未對(duì)獲得添附形成物付出對(duì)價(jià)，受損人也未怠于行使權(quán)利，因而獲益人并沒(méi)有保有其所獲利益的合理原因[10]。《德國(guó)物權(quán)法》第951條也規(guī)定：“因第946條至第950條的規(guī)定而喪失權(quán)利的人，可以根據(jù)關(guān)于返還不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，向因權(quán)利變更而受利益的人要求賠償。不得要求恢復(fù)原狀?！钡灿袑W(xué)者認(rèn)為，“依法取得特定物權(quán)或其物權(quán)行使擴(kuò)張至特定范圍者，有為一定償金給付的義務(wù)。此一償金給付義務(wù)附從于法定擴(kuò)張的物權(quán)而與物權(quán)有不可分的關(guān)系，性質(zhì)上為一種‘物上之債’”[11]。換言之，既然一方當(dāng)事人是“依法強(qiáng)制取得”添附形成物的所有權(quán)，就不能認(rèn)為其獲得權(quán)利是無(wú)法律依據(jù)，否則必然否認(rèn)添附的規(guī)則；而既然其取得權(quán)利是合法的，則受害人不能根據(jù)不當(dāng)?shù)美?qǐng)求其返還利益。添附受益人對(duì)受有損失一方只須依公平原則給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人間利益平衡即可[12]。對(duì)此，王澤鑒先生認(rèn)為“民法規(guī)定某人單獨(dú)取得添附物之所有權(quán)，純系基于法律技術(shù)上之便宜措施，形式上使某物歸屬于某人，但實(shí)質(zhì)上并不在使其終局取得其利益。因此，于添附之情形，仍應(yīng)依不當(dāng)?shù)美?guī)定，返還所受之利益于被害人?！盵13]

除不當(dāng)?shù)美姆颠€外，添附行為還可能構(gòu)成對(duì)當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，原物所有人有權(quán)要求侵權(quán)的損害賠償。這種侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)與不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)一樣，都是添附在債權(quán)法上產(chǎn)生的效果，但二者在請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容、權(quán)利對(duì)象、行使方式等方面都有所差別，是相互獨(dú)立且互不影響的兩種獨(dú)立的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。由于添附發(fā)生后，返還原物或恢復(fù)原狀都在事實(shí)上不可能或在經(jīng)濟(jì)上不合理，此時(shí)，通過(guò)重新確認(rèn)添附形成物的歸屬已使得原物所有權(quán)在法律上歸于消滅。而通過(guò)賦予受損害方以債權(quán)請(qǐng)求權(quán)來(lái)補(bǔ)償其物權(quán)的喪失，盡管有保護(hù)不足之嫌，仍不失其必要性。

二、房屋租賃中的合同關(guān)系與添附行為

(一)房屋租賃合同的添附類型及法律關(guān)系

房屋租賃過(guò)程中，承租人為了自身使用的需要，往往會(huì)對(duì)租賃物進(jìn)行一定的裝飾裝修或增設(shè)他物。裝飾裝修物是指安裝、修飾在建筑物或構(gòu)筑物上的裝飾裝修材料。裝飾裝修物與房屋并非一概地不可分離。但如果其與房屋已經(jīng)結(jié)合為一體而難以拆除、或雖可拆除卻會(huì)對(duì)于物的價(jià)值造成嚴(yán)重影響的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為添附。此外，承租人還可能在原有租賃建筑的基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行擴(kuò)建、改建或增設(shè)他物。這些擴(kuò)建、改建或增設(shè)之物已經(jīng)固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝的費(fèi)用卻很高，而且一旦拆除也會(huì)影響其本身的價(jià)值，甚至?xí)p壞房屋本身。所以從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)將其作為房屋的添附物處理[10]。

以上兩種發(fā)生在房屋租賃中的添附，都是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。其中，租賃合同的承租人，將自己或他人所有的建筑材料(動(dòng)產(chǎn))用作租賃房屋的裝飾裝修或改擴(kuò)建材料，并且成為房屋的組成部分。由于二者客觀上不可分離或分離不符合經(jīng)濟(jì)效益原則，作為添附人的承租人與作為被添附人的出租人間就會(huì)產(chǎn)生這樣一種法律關(guān)系：經(jīng)附合產(chǎn)生的裝飾裝修物及房屋的改擴(kuò)建部分，其所有權(quán)的歸屬需要通過(guò)添附規(guī)則重新確定；添附各方因喪失或取得所有權(quán)而失衡的利益關(guān)系，需要借助不當(dāng)?shù)美驌p害賠償?shù)确芍贫然謴?fù)平衡。

(二)房屋租賃合同與添附行為的關(guān)系辨析

添附的原因可以是多樣的，包括人為的原因或自然原因，但是原因的不同并不影響當(dāng)事人添附法律關(guān)系的獨(dú)立性，從這一點(diǎn)上說(shuō)，添附規(guī)則的適用具有“無(wú)因性”。與此同時(shí)，房屋租賃中的添附大都又是以租賃合同為依據(jù)的，所產(chǎn)生的出租人與承租人間有關(guān)添附的權(quán)利義務(wù)關(guān)系構(gòu)成了合同履行的一部分。也就是說(shuō)，房屋租賃中的添附既是合同的一部分又相對(duì)獨(dú)立于租賃關(guān)系而存在。這是物的添附在合同中所體現(xiàn)出來(lái)的特殊性。實(shí)踐中，如果不能對(duì)二者進(jìn)行準(zhǔn)確的區(qū)分，就有可能混淆合同責(zé)任承擔(dān)與添附規(guī)則適用的后果，導(dǎo)致承租人與出租人間利益的失衡。對(duì)此，筆者認(rèn)為正確的理解是：

首先，在房屋租賃合同履行過(guò)程中，承租人不論出于什么樣的原因(依約或違約)，對(duì)房屋進(jìn)行了裝飾裝修或增設(shè)他物且構(gòu)成了附合，在合同終止時(shí)，首先必須依添附規(guī)則確定裝飾裝修物及增設(shè)物的所有權(quán)歸屬，利益受損害的一方可依不當(dāng)?shù)美贫认颢@益一方求償。

其次，如果承租人實(shí)施添附行為違反了合同的約定，或是合同的終止是出于某一方或雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)，則依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任或締約過(guò)失責(zé)任。

第三，上述不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任與違反合同的責(zé)任可能基于同一添附事實(shí)產(chǎn)生，特殊情況下，可能存在請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合的問(wèn)題，或是可以適用過(guò)失相抵規(guī)則[14]。盡管有如此錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，但從性質(zhì)上看，這兩種責(zé)任的法律基礎(chǔ)、構(gòu)成要件各不相同，在房屋租賃合同中各有適用的情況，二者不能相互混淆或相互替代。

三、房屋租賃中添附制度的適用規(guī)則

基于房屋租賃合同中添附關(guān)系的復(fù)雜性，在添附規(guī)則的具體適用過(guò)程中，還應(yīng)注意區(qū)分幾種不同的情況：

(一)區(qū)分承租人添附的善意與惡意

添附人實(shí)施添附行為時(shí)的主觀狀態(tài)對(duì)添附的構(gòu)成及添附規(guī)則的適用具有重要的意義。房屋租賃中，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或增設(shè)他物，區(qū)分其主觀上的善意或惡意，作用在于：

1.判斷添附構(gòu)成。承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或增設(shè)他物，其善意首先表現(xiàn)為取得出租人的同意。我國(guó)法律不承認(rèn)未經(jīng)出租人同意的添附。根據(jù)《合同法》第223條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”承租人未經(jīng)出租人同意擅自裝飾裝修或增設(shè)他物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為侵權(quán)，出租人可以要求恢復(fù)原狀或賠償損失。由于不構(gòu)成添附，此時(shí)承租人仍有權(quán)將自己所有的動(dòng)產(chǎn)取回，但出租人不負(fù)交付義務(wù)，僅負(fù)容忍承租人將物取回之義務(wù)[15]。

2.確定求償關(guān)系。除取得出租人同意外，承租人的善意還表現(xiàn)為有益添附，即對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或增設(shè)他物，客觀上有利于出租人財(cái)產(chǎn)的增值或房屋利用。而有害添附則屬惡意。依一般規(guī)則，承租人惡意進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)附合的，除承擔(dān)全部費(fèi)用及損失外，還負(fù)有排除妨害的義務(wù)。當(dāng)然，由于房屋的裝飾裝修是與個(gè)人審美情趣和偏好相關(guān)聯(lián)的，具有很強(qiáng)的主觀性，因此，對(duì)承租人裝飾裝修或增設(shè)他物的行為是否有害的判斷應(yīng)采一種較為客觀的標(biāo)準(zhǔn)，即客觀上是否導(dǎo)致了房屋的增值，以實(shí)現(xiàn)租賃雙方利益的公平分配和最大平衡。

(二)區(qū)分添附產(chǎn)生的合同內(nèi)部關(guān)系與外部效力

承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修及增設(shè)他物的前提和依據(jù)是房屋租賃合同，但這并不意味著承租人的附合行為僅在合同雙方當(dāng)事人間產(chǎn)生法律效力。無(wú)論是添附形成物的歸屬問(wèn)題，還是不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任都有可能影響到租賃合同之外的第三人的利益。因此，必須區(qū)分因承租人的附合行為而產(chǎn)生的合同內(nèi)部關(guān)系和它的外部效力，適用不同的添附規(guī)則。

1.合同內(nèi)部關(guān)系。房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人，從承租人開(kāi)始裝飾裝修房屋或增設(shè)他物之日起，就形成了有關(guān)添附的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但因其僅在出租人和承租人間產(chǎn)生法律效力，性質(zhì)上仍屬合同內(nèi)部關(guān)系。因此，在適用添附規(guī)則時(shí)，有必要結(jié)合租賃雙方當(dāng)事人履行合同的各種具體情形加以考慮。法釋[2009]11號(hào)區(qū)分租賃合同無(wú)效、解除及履行期限屆滿等合同終止的不同情形，適用不同的處理規(guī)則，同時(shí)又依當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)來(lái)決定與此相關(guān)的損害的賠償、補(bǔ)償及其范圍，大概正是基于此種考慮。以第11條第1項(xiàng)為例，它規(guī)定：“因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。”可以看出，該規(guī)定是把承租人的裝飾裝修物殘值損失，視為因出租人違約而導(dǎo)致的損失后果的一部分，出租人在承擔(dān)合同法上的違約責(zé)任的同時(shí)，還需要賠償承租人因添附導(dǎo)致的利益損失。

2.添附對(duì)第三人的外部效力

各國(guó)法律通常規(guī)定，因添附而導(dǎo)致原物所有權(quán)消滅之時(shí)，該物存在的其他第三人的權(quán)利(擔(dān)保物權(quán)、用益物權(quán)等)也消滅。例外的情況是，原物的所有人成為新的添附形成物的單獨(dú)所有人時(shí)，第三人的權(quán)利在新物上存續(xù)(如《日本民法典》第247條[添附的效果]:(一)依前5條規(guī)定,物的所有權(quán)消滅時(shí),于該物上存在的其他權(quán)利亦消滅。(二)前款物的所有人,成為合成物、混合物或加工物的單獨(dú)所有人時(shí),前款的權(quán)利,以后存在于合成物、混合物或加工物上;其人成為共有人時(shí),則存在于其應(yīng)有部分上。)。除此之外，實(shí)踐中還可能存在其他影響第三人權(quán)益的情況。例如承租人在經(jīng)出租人同意后聘請(qǐng)裝修公司，由其包工包料對(duì)房屋進(jìn)行裝修或改造，如果承租人沒(méi)有按照約定支付費(fèi)用，裝修公司(可能還包括建筑貸款抵押權(quán)人等建筑材料的物權(quán)人)是否有權(quán)要求出租人返還不當(dāng)?shù)美蚪o予適當(dāng)補(bǔ)償？再如，在租賃合同履行過(guò)程中，出租人出賣房屋予第三人，第三人的所有權(quán)是否及于房屋的裝飾裝修物，他能否依原租賃合同確定其與承租人的利益補(bǔ)償關(guān)系呢？對(duì)此，新的司法解釋并沒(méi)有予以規(guī)范。對(duì)此，筆者認(rèn)為，雖然房屋租賃中的添附行為須以合同關(guān)系為基礎(chǔ)，但前文分析，它所產(chǎn)生的當(dāng)事人間的添附權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時(shí)具有法律上的獨(dú)立性，因此合同外第三人的利益受到添附行為的影響，仍應(yīng)依物權(quán)法上的添附規(guī)則處理，至于隨之產(chǎn)生的利益補(bǔ)償、違約責(zé)任的追究等問(wèn)題，則應(yīng)在相關(guān)合同的框架內(nèi)解決。

(三)區(qū)分添附形成物的價(jià)值大小和功能差異

在確定添附物的歸屬時(shí)，通常要考慮各添附物原來(lái)的價(jià)值大小，原則上應(yīng)當(dāng)由價(jià)值大的物的所有人取得物權(quán)。之所以如此，主要是考慮到價(jià)值更大的物的所有人更愿意取得物的所有權(quán)，也更能有效率地利用該物?！兜聡?guó)民法典》規(guī)定，如果是土地附合，那么“誰(shuí)進(jìn)行了附合，對(duì)土地所有權(quán)人的所有權(quán)取得來(lái)說(shuō)，都是無(wú)關(guān)緊要的，行為人是否是正當(dāng)?shù)模蛘咝袨槿耸且院畏N意思方向進(jìn)行活動(dòng)的，也是無(wú)關(guān)緊要的?！盵16]實(shí)際上，這也是不同財(cái)產(chǎn)價(jià)值比較的結(jié)果。因?yàn)橥ǔＧ樾蜗?，不?dòng)產(chǎn)的價(jià)值一般總是大于添附在其上的動(dòng)產(chǎn)的。但現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這種情況正逐漸發(fā)生變化。在房屋租賃領(lǐng)域，許多承租人出于商用的目的，對(duì)租賃的房屋進(jìn)行裝飾裝修或改擴(kuò)建，所耗費(fèi)用大于房屋價(jià)值的例子比比皆是。如果嚴(yán)格依照傳統(tǒng)的添附制度，不分情況一概認(rèn)定形成附合的裝飾裝修物或增設(shè)物歸不動(dòng)產(chǎn)所有人，然后由其承擔(dān)巨額的利益返還或補(bǔ)償責(zé)任，可能未必符合租賃雙方的利益。尤其是就房屋租賃這種具有唯一性及不可替代性的特殊需求而言，承租人的地位相對(duì)被動(dòng)和弱勢(shì)。此時(shí)，傳統(tǒng)添附制度可能與交易安全保護(hù)的相關(guān)制度之間發(fā)生沖突。

出于保證房屋價(jià)值的充分實(shí)現(xiàn)及保護(hù)交易安全的需要，筆者認(rèn)為，有必要區(qū)分租賃合同中裝飾裝修物或增設(shè)物的不同使用功能及價(jià)值大小，適用不同的添附規(guī)則。必要的時(shí)候，可以規(guī)定雙方當(dāng)事人在一定條件下共有添附的房屋，尤其是在雙方對(duì)租賃合同的終止均無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下。有學(xué)者論及善意在添附中的意義時(shí)，認(rèn)為“保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則不一定要通過(guò)使其取得添附物所有權(quán)的方式落實(shí)”[17]。我想這一理由可能對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，比較容易接受。但對(duì)于耗費(fèi)巨資裝修房屋的承租人來(lái)說(shuō)，如果非因其自身的原因?qū)е潞贤K止，并且只能向出租人主張返還不當(dāng)?shù)美宰鳛槠錂?quán)利喪失的補(bǔ)償，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。因?yàn)檫@種“表面上令人滿意的解決方法掩蓋不住的是，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不是所有權(quán)全部?jī)r(jià)值的代替。當(dāng)受益人陷入財(cái)產(chǎn)衰敗境地時(shí)，這一點(diǎn)就立刻變得顯而易見(jiàn)的了?！盵16]遺憾的是，法釋[2009]11號(hào)只是區(qū)分合同終止的不同情況，規(guī)定承租雙方在利益返還和損害賠償方面的責(zé)任，絲毫未涉及裝飾裝修物或增設(shè)物的所有權(quán)歸屬。顯然，該司法解釋預(yù)設(shè)的立場(chǎng)仍是依傳統(tǒng)的添附制度，由原房屋所有人取得這些附合物的所有權(quán)。這既限制了當(dāng)事人的選擇范圍，法律適用的結(jié)果可能也不符合當(dāng)事人的意愿，不符合效率原則。

四、租賃房屋添附利益的返還及損害賠償

對(duì)所有權(quán)喪失的犧牲者絕對(duì)是要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?。房屋租賃中，因添附而喪失原所有權(quán)的一方(通常是實(shí)施添附行為的承租人)，可以根據(jù)不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請(qǐng)求因物權(quán)變更而受有利益的另一方(通常是取得添附形成物所有權(quán)的出租人)適當(dāng)?shù)胤颠€利益，作為其不能要求返還原物或恢復(fù)原狀的補(bǔ)償。

(一)對(duì)法釋[2009]11號(hào)相關(guān)規(guī)定的評(píng)析

法釋[2009]11號(hào)第9到14條的規(guī)定，明確了對(duì)于房屋租賃合同的裝飾裝修物，出租人是否應(yīng)對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償以及如何補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人在對(duì)立法進(jìn)行解釋和說(shuō)明時(shí)指出，承租人獲得補(bǔ)償依據(jù)的是不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)(詳見(jiàn)《妥處房屋租賃糾紛,促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展———最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就〈關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋〉答記者問(wèn)》,載2009年9月1日《人民法院報(bào)》,第4版。)。如果說(shuō)這是立法的本意，無(wú)疑符合各國(guó)物權(quán)法上添附規(guī)則的一般原理，同時(shí)也是對(duì)我國(guó)現(xiàn)有立法的很好的補(bǔ)充和完善。但綜觀法釋[2009]11號(hào)有關(guān)條文，似乎與不當(dāng)?shù)美贫扔钟兴鶇^(qū)別，分析

1.不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)是對(duì)承租人失去原所有權(quán)的補(bǔ)償，與出租人的主觀意愿無(wú)關(guān)

按照添附規(guī)則，房屋裝飾裝修物構(gòu)成附合的，無(wú)論出租人是否愿意，都取得這些裝飾裝修物的所有權(quán)；承租人依不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)，可以要求出租人返還全部利益(即全部現(xiàn)值損失)。但法釋[2009]11號(hào)第9條規(guī)定：“租賃合同無(wú)效時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失?！睂?shí)際上，如果這些裝飾裝修物對(duì)于出租人確屬?gòu)?qiáng)迫得利，則出租人因利益不存在而無(wú)須返還，更不必“分擔(dān)現(xiàn)值損失”。當(dāng)然，如果各方當(dāng)事人對(duì)合同無(wú)效確實(shí)有著一定的過(guò)錯(cuò)，就需要承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償相對(duì)方的損失。但在法律關(guān)系上，承租人的不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)與締約過(guò)失責(zé)任的承擔(dān)是不同的。司法解釋第9條混淆二者的關(guān)系，有可能產(chǎn)生不公平的適用后果(例如,假設(shè)裝飾裝修物的現(xiàn)值為1萬(wàn)元,雙方對(duì)合同無(wú)效各有一半過(guò)錯(cuò)。在裝飾裝修已由承租人出資的情況下,出租人需要給付5000元給承租人。結(jié)果就是,承租人承擔(dān)1萬(wàn)元的費(fèi)用,最終從出租人處拿回5000元;而出租人分擔(dān)了5000元的費(fèi)用后,得到了價(jià)值1萬(wàn)元的裝飾裝修物。)。更何況，以出租人主觀上的“不同意利用”代替對(duì)“強(qiáng)迫得利”的客觀判斷，無(wú)疑也增加了實(shí)踐中法官適用這一條文的困難。

2.不當(dāng)?shù)美灰赃^(guò)錯(cuò)為構(gòu)成要件，與租賃合同解除的原因無(wú)關(guān)

民法上的不當(dāng)?shù)美贫仁遣灰噪p方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)為要件的。但法釋[2009]11號(hào)第11條各項(xiàng)區(qū)分租賃合同雙方當(dāng)事人對(duì)合同解除的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，規(guī)定了對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則，包括：出租人違約時(shí)的損害賠償(第1項(xiàng))、承租人過(guò)錯(cuò)時(shí)責(zé)任自負(fù)(第2項(xiàng))、雙方過(guò)錯(cuò)時(shí)的過(guò)失相抵(第3項(xiàng))、雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)(第4項(xiàng))[14]?？梢钥闯?，租賃合同解除時(shí)，裝飾裝修物的利益歸屬與當(dāng)事人的主觀過(guò)錯(cuò)密切相關(guān)。承租人有可能因?yàn)樽约旱倪^(guò)錯(cuò)喪失全部或部分不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，也可能因?yàn)闊o(wú)法證明出租人的過(guò)錯(cuò)而喪失本應(yīng)享有的該項(xiàng)權(quán)利。這樣的結(jié)果顯然放大了承租人承擔(dān)的房屋租賃的合同風(fēng)險(xiǎn)，使其不僅喪失了具有物權(quán)效力的所有權(quán)，甚至不能得到債法上的不當(dāng)?shù)美贫鹊谋Ｕ?，殊為不公?/p>

3.不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)的內(nèi)容為不當(dāng)利益的返還，與損失賠償無(wú)關(guān)

根據(jù)法釋[2009]11號(hào)第11條所提出的“現(xiàn)值損失”和“殘值損失”概念可以看出，立法上把承租人用于裝飾裝修的費(fèi)用視為損失，根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律效果，采用了兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定其范圍。這種立法充分考慮了租賃合同中添附的特殊性，即承租人基于自己使用的目的，通常會(huì)根據(jù)合同租期及成本進(jìn)行裝修，盡量使裝修利益在租賃合同到期時(shí)行使完畢。也就是說(shuō)，如果合同正常履行而至期限屆滿的，裝飾裝修物正好折舊為零，出租人雖然收回了附合著裝飾裝修物的房屋，但并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的利益取得。但問(wèn)題是，在合同因各種原因解除時(shí)，承租人未能充分實(shí)現(xiàn)的那一部分裝飾裝修利益依添附規(guī)則轉(zhuǎn)而由出租人享有，此時(shí)，承租人可以主張的不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)在內(nèi)容上指向的就應(yīng)當(dāng)是利益返還，而不是“補(bǔ)償在失去利益者處出現(xiàn)的損失”[16]，不能將其納入合同無(wú)效或解除的損失范圍，以損害賠償責(zé)任替代之。

綜上，法釋[2009]11號(hào)有關(guān)添附規(guī)定的不足之外在于：一是沒(méi)有明文規(guī)定不同情況下房屋租賃裝飾裝修物的所有權(quán)歸屬，二是沒(méi)有明確合同當(dāng)事人對(duì)裝飾裝修物利益的不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。對(duì)此，當(dāng)事人應(yīng)可援用《民法通則》關(guān)于不當(dāng)?shù)美?、侵?quán)責(zé)任的規(guī)定，以及《合同法》有關(guān)違約責(zé)任和締約過(guò)失責(zé)任的規(guī)定，以主張自己的合法權(quán)益。

(二)承租人的不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)與主觀惡意

如前文所述，在不動(dòng)產(chǎn)附合的情況下，判斷附合形成的新物的所有權(quán)是不問(wèn)行為人的善意或惡意的。但在利益返還請(qǐng)求權(quán)方面，有必要對(duì)此加以區(qū)分。羅馬法規(guī)定，材料所有人于他人土地上建筑房舍者，該建筑物即屬于土地所有人，其建筑行為，如系出于善意，土地所有人尚應(yīng)從賠償材料之價(jià)金角度考慮建筑費(fèi)用；如系出于惡意，則其材料及建筑費(fèi)用，均視為贈(zèng)與，而土地所有人即無(wú)償取得建筑物之所有權(quán)。此處所謂惡意僅指擅自添附，即在明知是他從之物的情況下而未經(jīng)他人同意進(jìn)行的添附。(因有害添附對(duì)出租人無(wú)利益可言，也就沒(méi)有不當(dāng)?shù)美姆颠€問(wèn)題)對(duì)此，法釋[2009]11號(hào)采取了與各國(guó)物權(quán)法同樣的立場(chǎng)，在第13條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！钡瑫r(shí)，該條規(guī)定仍有以下兩個(gè)方面的不足：

1.該法條沒(méi)有明確，所謂的“承租人承擔(dān)費(fèi)用”是否意味著他不能向出租人主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)？依筆者理解，此處的“費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)作廣義的理解，包括財(cái)產(chǎn)的消耗和利益的喪失。承租人不能再要求出租人返還利益的另外一個(gè)原因是，在承租人惡意附合的情況下，出租人依法有權(quán)要求侵權(quán)損害賠償。此時(shí)，如果承租人仍可主張不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)，則與出租人的損害賠償請(qǐng)求權(quán)就會(huì)產(chǎn)生一定的沖突。依損益相抵規(guī)則，如果承租人的添附行為客觀上增加了房屋所有權(quán)人的利益，則可能使出租人非但不能獲賠，最終必須向承租人返還余額利益。這樣的結(jié)果不僅不能體現(xiàn)對(duì)承租人惡意的懲戒，而且使司法實(shí)踐中案例的審理變得更為復(fù)雜。

2.該法條沒(méi)有明確，承租人承擔(dān)費(fèi)用后，能否主張裝飾裝修或擴(kuò)建材料的拆除權(quán)或取走權(quán)？筆者認(rèn)為，在形成附合的情況下，出租人根據(jù)添附規(guī)則已經(jīng)取得了裝飾裝修或擴(kuò)建物的所有權(quán)，承租人如拆除或取走，則屬于侵權(quán)行為。但在未形成附合的情況下，承租人的上述權(quán)利因無(wú)害于出租人，原則上應(yīng)當(dāng)允許，而不必如司法解釋之規(guī)定，只有出租人才能主張恢復(fù)原狀。

(三)承租人不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)的內(nèi)容

1.請(qǐng)求權(quán)的范圍

承租人因添附而失去的利益可以依不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)獲得補(bǔ)償。而對(duì)于如何補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，學(xué)者大多認(rèn)為，法律的規(guī)定屬于任意性規(guī)范。因此出租人和承租人可以協(xié)商解決相互間的利益補(bǔ)償問(wèn)題；不能達(dá)成協(xié)議的，依不當(dāng)?shù)美贫扔沙鲎馊私o予承租人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。但問(wèn)題是，在不動(dòng)產(chǎn)附合的情況下，承租人裝飾裝修或增設(shè)他物的費(fèi)用大多數(shù)情況下并不等于出租人獲得裝飾裝修物或增設(shè)物所有權(quán)而產(chǎn)生的利益。那么，在確定補(bǔ)償范圍時(shí)起決定性作用的應(yīng)該是什么呢：是承租人財(cái)產(chǎn)的損失，還是出租人財(cái)產(chǎn)的增值？德國(guó)法學(xué)家認(rèn)為“起決定性作用的一直是在得利人那出現(xiàn)的、客觀的財(cái)產(chǎn)之增加”，而王利明教授認(rèn)為，承租人可以請(qǐng)求的是“與動(dòng)產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償”。筆者認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)附合的情況下，上述兩種觀點(diǎn)都有其不妥之處。因?yàn)閷?duì)房屋的裝飾裝修所產(chǎn)生的利益具有極強(qiáng)的主觀性，如依客觀標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)，房屋的增值可能遠(yuǎn)大于裝修費(fèi)用(即所謂“動(dòng)產(chǎn)價(jià)值”)，但也有可能裝修產(chǎn)生的利益小于費(fèi)用。在前者，如依得利人財(cái)產(chǎn)增加的范圍返還利益，則有可能使承租人獲取不當(dāng)利益；而在后者，如依動(dòng)產(chǎn)價(jià)值確定返還利益的范圍，則有可能使出租人承擔(dān)無(wú)端的損失。

民法上的不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)分為侵害型不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)和給付型不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)兩種。承租人因添附而享有的是給付型不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，“對(duì)一種雖然為當(dāng)事人所意愿的、但有瑕疵的、因?yàn)槿鄙僭虻呢?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移進(jìn)行回復(fù)是它的特征”[16]，理論上其利益返還的范圍一般限于現(xiàn)存利益，而不包括對(duì)損失的賠償。因此結(jié)合房屋租賃中裝飾裝修的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為，出租人作為添附物的所有權(quán)人，是承租人補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的債務(wù)人，其補(bǔ)償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)限定在他所得到的、經(jīng)過(guò)租賃期間折舊后剩余的租賃房屋收益范圍之內(nèi)，最高不應(yīng)當(dāng)超過(guò)承租人為裝飾裝修或擴(kuò)建所花的全部費(fèi)用。

2.強(qiáng)迫得利

租賃房屋的裝飾裝修是由承租人實(shí)際完成的，其中摻雜了強(qiáng)烈的個(gè)人審美情趣和利