銷售型商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)盈利模式：開發(fā)商角度

哥倫布商業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)孫旭東銷售型商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)一、銷售型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展理念二、銷售型商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式三、銷售型商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)四、五大服務(wù)體系五、案例分享內(nèi)容提要Part1

銷售型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展理念城鎮(zhèn)化中國(guó)未來(lái)幾十年發(fā)展的最大潛力發(fā)展商業(yè)可以快速的將人口聚集到城市，商業(yè)是推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的關(guān)鍵因素。中國(guó)的城鎮(zhèn)化，是以人為本、公平共享的城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化的根本目的，是使更多居民享受現(xiàn)代文明生活方式，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步。中國(guó)將不斷創(chuàng)新發(fā)展理念，建設(shè)和諧宜居的現(xiàn)代城市，推進(jìn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口真正融入城市，促進(jìn)就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障等基本公共服務(wù)均等化，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，使廣大居民共享發(fā)展成果和城市文明。——2012年5月3日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)出席在布魯塞爾舉行的中歐城鎮(zhèn)化伙伴關(guān)系高層會(huì)議開幕式并發(fā)表題為《開啟中歐城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略合作新進(jìn)程》的演講。融資困難，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不容樂(lè)觀銷售是資金最有效的來(lái)源融資方式特點(diǎn)權(quán)益性信托周期一般1—3年，期限短房地產(chǎn)基金周期一般1—3年，期限短上市融資門檻高，上市耗時(shí)長(zhǎng)，要求企業(yè)實(shí)力雄厚銀行貸款貸款周期較短，一般為2年企業(yè)債券對(duì)企業(yè)實(shí)力要求較高，一般要求上市公司背景

周期一般也不超過(guò)5年，期限不符銷售平衡依靠商鋪銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，常用方式市場(chǎng)上常見的融資方式商業(yè)地產(chǎn)魔咒：一賣就死1、“分割出售”使業(yè)主產(chǎn)權(quán)多元化，難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和宣傳推廣。2、分散產(chǎn)權(quán)分散出租效率較低，難以實(shí)現(xiàn)符合規(guī)律的的商業(yè)規(guī)劃從而確保商業(yè)吸引力。3、為銷售而分割的小鋪面規(guī)模難以引進(jìn)較大些的主力店、品牌店，自由經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下檔次參差不齊，最后劣幣驅(qū)逐良幣淪為街頭攤檔。4、小業(yè)主購(gòu)買后，相互觀望、期待不切實(shí)際的租金導(dǎo)致開業(yè)率低，人氣低迷，開業(yè)即死，或難以度過(guò)培育期。5、售價(jià)過(guò)高，承諾返租回報(bào)難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致小業(yè)主提起訴訟。6、項(xiàng)目小業(yè)主財(cái)務(wù)目標(biāo)要求情況復(fù)雜，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)惡化?！虡I(yè)地產(chǎn)到底能不能賣？恒隆、凱德、崇邦等商業(yè)地產(chǎn)典型代表看似持有，其實(shí)質(zhì)是股份制企業(yè)、上市公司或是基金操作，背后有成千上萬(wàn)的股東；企業(yè)的所有權(quán)被分散持有；通過(guò)公司法、股東大會(huì)等形式把所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)很好的分離。既然企業(yè)能賣，那么，商業(yè)項(xiàng)目也能賣。運(yùn)用股份制理念，開辟商業(yè)地產(chǎn)新模式聚集社會(huì)閑散資本，為我所用所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離通過(guò)租金收益獲得投資紅利股份制的特點(diǎn)：所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離機(jī)制——“五年返租、十五年委托經(jīng)營(yíng)”公平、合理的利益分配機(jī)制——協(xié)調(diào)六大主體利益分配合理、可持續(xù)的投資回報(bào)機(jī)制——商業(yè)定位策劃、實(shí)施、調(diào)整銷售型商業(yè)地產(chǎn)新模式的“三大機(jī)制”：開發(fā)商小業(yè)主部分銷售現(xiàn)金平衡出租租金收入經(jīng)營(yíng)戶提供服務(wù)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)顧客經(jīng)營(yíng)管理管理費(fèi)商業(yè)管理公司政府稅收政策都是“業(yè)主”公平合理的利益分配機(jī)制——協(xié)調(diào)六大主體利益分配1.商業(yè)定位策劃2.商業(yè)定位實(shí)施3.商業(yè)定位調(diào)整軟件的定位實(shí)施《商業(yè)定位方案》《開發(fā)方案》《建筑規(guī)劃方案》硬件的定位實(shí)施商業(yè)定位可行性論證招商策劃招商實(shí)施設(shè)計(jì)管理、成本管理、計(jì)劃管理項(xiàng)目工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)戶裝修管理營(yíng)運(yùn)管理及調(diào)整企劃推廣物業(yè)管理合理、可持續(xù)投資回報(bào)機(jī)制結(jié)合中國(guó)國(guó)情，開辟具有中國(guó)特色的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式改革開放30年，中國(guó)取得了舉世矚目的成績(jī)，走的是一條具有中國(guó)特色社會(huì)主義道路。上一個(gè)十年，中國(guó)城市化率由37%提升至51%，用十年的時(shí)間取得發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资?、上百年的發(fā)展成果。未來(lái)十年是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“黃金十年”，發(fā)展速度之快或許將超過(guò)我們的想象，必須找到符合中國(guó)國(guó)情的發(fā)展模式，不能照搬他國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須找到符合中國(guó)國(guó)情的商業(yè)模式，才能在這一輪發(fā)展過(guò)程中取得豐碩成果。Part2銷售型商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式資本運(yùn)作盈利模式1.穩(wěn)定的現(xiàn)金流。通過(guò)預(yù)售，確保項(xiàng)目開發(fā)各階段有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。2.合理的投資回報(bào)。通過(guò)預(yù)售，不但確保開發(fā)需要的資金，還能實(shí)現(xiàn)正常水平的房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)回報(bào)。3.開發(fā)價(jià)值最大化。項(xiàng)目開業(yè)后，持有物業(yè)可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收益，還可以通過(guò)資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)更大收益。銷售資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一、銷售1.銷售是當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最好的融資方式；2.通過(guò)銷售部分商鋪，可以收回前期投入的自有資金，還可實(shí)現(xiàn)一定的現(xiàn)金回報(bào)；產(chǎn)品價(jià)值高：在銷售商鋪中，百貨零售類商鋪占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這類商鋪?zhàn)饨鹌盒Ц?，商業(yè)價(jià)值高，另外，小面積餐飲、生活配套類商鋪占較小比例；價(jià)格公平、合理：根據(jù)業(yè)態(tài)的租金回報(bào)制定銷售價(jià)格，確保合理的投資回報(bào)，百貨零售類租金坪效高，價(jià)格相對(duì)較高，餐飲坪效低，售價(jià)相對(duì)較低；可持續(xù)的增長(zhǎng)性：銷售部分占50%左右，開發(fā)商持有主力店、休閑娛樂(lè)、餐飲類面積較大的商鋪，與投資者共進(jìn)退，保障投資回報(bào)。通過(guò)“五年返租，十五年委托經(jīng)營(yíng)”實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)：二、萬(wàn)資產(chǎn)桶經(jīng)營(yíng)持有評(píng)物業(yè)資產(chǎn)棋經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)肯性物普業(yè)抵押鄰貸款商管費(fèi)物管脹費(fèi)租金沖抵魯利息1.開業(yè)跳后，峽持有析物業(yè)懸通過(guò)克資產(chǎn)瞎經(jīng)營(yíng)冠獲取偽租金瀉、商適管費(fèi)愈、物脹管費(fèi)襯等穩(wěn)蕉定收衰入；2.通過(guò)厲經(jīng)營(yíng)壟性物序業(yè)抵文押獲泳取銀行梁貸款鼻，為延企業(yè)園滾動(dòng)開發(fā)孩提供艱資金，同時(shí)賢持有伐物業(yè)思的租垮金正情好沖砌抵銀房誠(chéng)行利婆息。三、珍資本躲運(yùn)作商業(yè)勇進(jìn)入鋤成熟議期以艱后，襖可通都過(guò)資鉆本運(yùn)佳作獲榮得更收大的比發(fā)展省空間籌。1.整體休出售膊：項(xiàng)目窮進(jìn)入通成熟頁(yè)期以憲后，敬人氣公越來(lái)剃越旺賞，商咸業(yè)價(jià)蹲值越胞來(lái)越謎高，存屆時(shí)遣整體為出售交，可冒以獲似得更綢大的士回報(bào)狼。2.擦R倘EI奴TS基金至：借助RE野IT鈴S基金悟?qū)崿F(xiàn)商業(yè)另地產(chǎn)供的證補(bǔ)券化匙，是流動(dòng)旋性較削低的亦、資畜金沉千淀大掌的商跑業(yè)不寨動(dòng)產(chǎn)樸實(shí)現(xiàn)站流動(dòng)養(yǎng)性的患重要門途徑。RE睬IT崗S基金蓄回報(bào)萌要求龜?shù)停湟话?%盾—6法%，與弓商業(yè)剩地產(chǎn)槐租金常收益慢匹配別。通過(guò)RE梁IT園S基金虜可以凍募集測(cè)資金井，為短企業(yè)年發(fā)展涌、品梅牌擴(kuò)課張?zhí)岚腹┲诔?。Pa脾rt3銷售型商冷業(yè)地掃產(chǎn)的麥可持皮續(xù)經(jīng)固營(yíng)工程經(jīng)營(yíng)招商銷售銷售晌型商歌業(yè)地腐產(chǎn)可持續(xù)腫運(yùn)營(yíng)商業(yè)荒地產(chǎn)店可持您續(xù)運(yùn)棒營(yíng)的變五大險(xiǎn)保障雄因素商業(yè)浩定位中和建璃筑設(shè)串計(jì)一、迎商業(yè)夠定位商業(yè)術(shù)定位擁是銷誤售型粗商業(yè)培地產(chǎn)齡可持曲續(xù)運(yùn)庸?fàn)I的勤基礎(chǔ)配性因睜素，己貫穿款始終攔的核件心工刺作。常通過(guò)棵周密悟的商如業(yè)市峽場(chǎng)調(diào)常研，斧制定項(xiàng)目摸開發(fā)復(fù)最佳選擇纏方案。具樸體來(lái)對(duì)說(shuō)，鑰要對(duì)工以下墳問(wèn)題芹進(jìn)行柏詳細(xì)夜分析跌：1.項(xiàng)目定位廳是什湯么類府型？包什么浪檔次幼？是善都市頭型、坡區(qū)域蛾型，錯(cuò)還是訪社區(qū)柿型？2.面對(duì)哪些與客群？3.包含哪些截主力店？4.哪些業(yè)態(tài)匆業(yè)種？5.主力店及休各業(yè)疏態(tài)如兼何分布？6.開發(fā)投入次多少斜資金漲？7.獲得多少欄現(xiàn)金回報(bào)？8.獲得多少芬物業(yè)回報(bào)？9.項(xiàng)目將面注臨哪判些重男大風(fēng)狠險(xiǎn)及剛?cè)绾我?guī)避？二、昨建筑傭設(shè)計(jì)與商癢業(yè)定遮位緊箏密結(jié)桑合，“把紗商業(yè)揭語(yǔ)言兇轉(zhuǎn)化償為建屯筑語(yǔ)稈言”，確從保建托筑符沒(méi)合銷基售、躲經(jīng)營(yíng)燦的雙滑重要陰求。1.嚴(yán)格森遵循品商業(yè)雙定位扎的要瘦求，縮短的建蛇筑方捧案設(shè)己計(jì)周期；2.遵循的銷曾售型立購(gòu)物超中心的特國(guó)殊要監(jiān)求，減少脂設(shè)計(jì)婦的缺澇陷，追減少繪設(shè)計(jì)滑反復(fù)，在殼設(shè)計(jì)篇階段控制開發(fā)甩的時(shí)他間成謠本和猶資金耗成本；3.遵循卵商業(yè)售定位哭的要貞求進(jìn)錘行規(guī)袍劃設(shè)姓計(jì)，確保項(xiàng)目輛開發(fā)非的價(jià)井值最大許化。三、控招商招商查是實(shí)現(xiàn)銷售型商錘業(yè)地尸產(chǎn)“訂單嫁式”開發(fā)的有回利支撐，確憑保項(xiàng)垂目可國(guó)以滿饞鋪開艦業(yè)，信為持廉續(xù)運(yùn)鄰營(yíng)打狐下堅(jiān)草實(shí)基慘礎(chǔ)。1.招商激前置從項(xiàng)疤目商業(yè)稈定位暴、建筑方案床設(shè)計(jì)階段開始拿，招商工作堅(jiān)就介竄入，落實(shí)醋銷售蹲型商關(guān)業(yè)地祝產(chǎn)“睡訂單汁式”散開發(fā)便。通擇過(guò)與賴主力擔(dān)商家距進(jìn)行省合作洽談、工去程技砍術(shù)對(duì)筒接，使商業(yè)走定位凡、建筑方案耽獲得匆認(rèn)可嚷，確粗保主給力商家可以順利進(jìn)駐。2.先規(guī)劃尚，后雄招商先期進(jìn)行業(yè)態(tài)布火局、前品牌厘落位薯、租另金坪殊銷測(cè)捆算、甚商務(wù)艇條件烏擬定互等基陣礎(chǔ)工柜作的實(shí)損施，手再開賤始招科商工銅作的止全面悄展開帳，做按到招六商進(jìn)鋒度和法開發(fā)倉(cāng)商利如益的隆雙重丟實(shí)現(xiàn)卻，確慢保項(xiàng)吼目以余較高奧的商煤率開猴業(yè)。四、深工程通過(guò)設(shè)計(jì)嶄管理而、進(jìn)稈度管拒理、王成本說(shuō)管理販和裝工修管儲(chǔ)理，落實(shí)疊產(chǎn)品咬標(biāo)準(zhǔn)側(cè)和工償藝，合若理控席制成普本，貪確保銳工程就進(jìn)度痕，實(shí)驚現(xiàn)項(xiàng)僅目工聞程順長(zhǎng)利完相工。1.設(shè)計(jì)拾管理模：通過(guò)產(chǎn)品供工藝娃的把雕控，恢滿足魯業(yè)態(tài)插調(diào)整丘的要?jiǎng)┣?。協(xié)調(diào)轟建筑背與結(jié)復(fù)構(gòu)、爛結(jié)構(gòu)江與安脂裝、赤景觀肉與管饑線等才，避炊免設(shè)態(tài)計(jì)矛膝盾、交叉及漏項(xiàng)以，結(jié)立合工程實(shí)際沈，合亞理組煙織施撇工方運(yùn)案，糞減少暢工程書浪費(fèi)癢。2.進(jìn)度葉管理嫌：通過(guò)合理欠編制竹工程震管理和計(jì)劃軟，使最工程逗開發(fā)鄉(xiāng)豐按照鼓既定配目標(biāo)中展開搖，突捏出重壩要時(shí)腔間節(jié)謝點(diǎn)，飼使整控個(gè)項(xiàng)抖目的近開發(fā)設(shè)節(jié)點(diǎn)營(yíng)可控使制、納可實(shí)每現(xiàn)。3.成本管理宅：通過(guò)合理紀(jì)組織物、控欄制與筆實(shí)施彼，使銹工程仆成本扒控制刺在合理范圍置，通鹿過(guò)動(dòng)齒態(tài)成答本管達(dá)理體閘系，停隨時(shí)切發(fā)現(xiàn)擺并控?fù)嶂瞥晒镜膿М惓７肿儎?dòng)從，從糞而確火保項(xiàng)掃目整庸體開你發(fā)目冶標(biāo)的炎實(shí)現(xiàn)霞。4.裝修管理悟：編制為交房艘標(biāo)準(zhǔn)弱和裝坡修手滾冊(cè)，籃認(rèn)真假審核璃商戶旺施工掀圖，玩避免雄形態(tài)秧破壞耐，監(jiān)濾控裝予修進(jìn)失度，裙確保嚼項(xiàng)目均整體晚運(yùn)營(yíng)五、債銷售銷售敏型商景業(yè)地明產(chǎn)開發(fā)混過(guò)程中需零要的擴(kuò)大量伍資金煉都需熱要通認(rèn)過(guò)銷辯售來(lái)實(shí)現(xiàn)唱。另外,對(duì)購(gòu)物餅中心遮的銷限售而膠言，摟既要舍快速孔回籠壞資金儉，又要確保踐可持變續(xù)經(jīng)均營(yíng)，其挑峰戰(zhàn)是老十分甲嚴(yán)峻疾的。因此傅，必棄須考虧慮以親下幾籠點(diǎn)，泳確保證銷售種與可果持續(xù)顧經(jīng)營(yíng)登的平父衡：1.“五技年返忽租，員十五含年委蜓托經(jīng)弓營(yíng)管候理”，使銷所有夾權(quán)與壩經(jīng)營(yíng)跌權(quán)分觀離，搶確保壤統(tǒng)一悟規(guī)劃孔、統(tǒng)矮一招休商、延統(tǒng)一豪經(jīng)營(yíng)臂管理炸，是頑銷售曠型商稼業(yè)地育產(chǎn)可孝持續(xù)腔運(yùn)營(yíng)季最重陳要的得前提帶。2.根據(jù)境不同絲式業(yè)態(tài)欣的租址金回勒?qǐng)?bào)制私定銷你售價(jià)仙格，建蛛立公環(huán)平、尖合理慰的投汪資回跨報(bào)機(jī)避制。3.嚴(yán)格控制等銷售條比例蹤蝶，確保懇開發(fā)摔商的死大股繞東地防位，怖確保墾開發(fā)予商與沸小業(yè)擋主形輕成利猶益共炊同體殖，確石保項(xiàng)擺目的誕可持算續(xù)運(yùn)承營(yíng)。4.堅(jiān)決替避免余虛擬盡商鋪圖，保閣障投白資者于權(quán)益裁。在銷矮售鋪茄位劃客分時(shí)漏充分綠結(jié)合音了招跪商鋪劣位分絹割，鑰避免竊因商虛鋪虛忌擬銷鉤售，犬而對(duì)撈項(xiàng)目吐長(zhǎng)期汽穩(wěn)定顏經(jīng)營(yíng)疼管理謹(jǐn)埋下宿的隱曠患。六、朋經(jīng)營(yíng)商業(yè)尖的價(jià)右值最司終必客須通彩過(guò)經(jīng)掉營(yíng)成濤果才闖能體歸現(xiàn)，魔對(duì)于駝銷售突型商爹業(yè)而爭(zhēng)言，俗經(jīng)營(yíng)是的好不壞是惱開發(fā)抱商兌相現(xiàn)對(duì)剃投資什者承透諾的仔重要?dú)v方式停，也漢是檢鳴驗(yàn)銷可售型旬商業(yè)貫地產(chǎn)掙模式幅可行帶性的計(jì)重要尤方式低。因壩此，圾必須贏從以籮下幾守方面鴿出發(fā)權(quán)，確裙保銷段售型流商業(yè)暖地產(chǎn)唉的可教持續(xù)戴經(jīng)營(yíng)祖：1.打造庭由租金讀、商寧業(yè)管貞理費(fèi)螞、物得業(yè)管皺理費(fèi)構(gòu)成蓬銷售殺型商基業(yè)地殲產(chǎn)運(yùn)砍營(yíng)平臨臺(tái)。租預(yù)金確評(píng)保投資琴者的劈燕租金謊回報(bào)遍；物殿業(yè)管經(jīng)理費(fèi)栗保證腿商業(yè)土物業(yè)鍋的正黎常運(yùn)松行；陽(yáng)商業(yè)管理默費(fèi)用于招殊商、杜推廣肆、運(yùn)荷營(yíng)策倒劃，到引導(dǎo)信、規(guī)骨范經(jīng)盤營(yíng)戶世的經(jīng)鴿營(yíng)活射動(dòng)，翼促進(jìn)商業(yè)竹價(jià)值最大紀(jì)化。2.五年返租期摘政策河（類親似于沿基金扛封閉墊期）割，給開若發(fā)商雀充裕輔的時(shí)栽間做輝旺市沖場(chǎng)，為返暫租期思結(jié)束后的磚投資青回報(bào)洗率奠叼定基耐礎(chǔ)。3.通過(guò)商業(yè)司定位虹的不奴斷調(diào)楚整，匹充分示滿足療顧客夸需求掉，適丘度引課領(lǐng)時(shí)虎尚需汪求，實(shí)驢現(xiàn)商俯業(yè)物姥業(yè)的尤不斷運(yùn)升值搬，為輝業(yè)主序創(chuàng)造健長(zhǎng)期額穩(wěn)定弦的投展資回辮報(bào)。Pa錦rt4五大乏服務(wù)努體系五大躁服務(wù)母體系統(tǒng)，助寒力突旱出重魚圍以商遍業(yè)定臥位策膛劃、商患業(yè)定箱位實(shí)嘉施和稅商業(yè)姑定位賤調(diào)整快為核集心業(yè)黑務(wù)流俘程的文全業(yè)值務(wù)鏈川專業(yè)獅第三倦方服悄務(wù)。“5塞年返秒租，借15花年委范托經(jīng)棟營(yíng)”區(qū)的獨(dú)吸創(chuàng)全汪新模豪式，瓶確保柱銷售險(xiǎn)性商擔(dān)業(yè)地圈產(chǎn)的書成功卸運(yùn)營(yíng)民。五大蒼服務(wù)藏體系商業(yè)壇設(shè)計(jì)韻和建挎筑設(shè)污計(jì)招商查代理工程穩(wěn)委托釘管理銷售威代理委托腔經(jīng)營(yíng)庫(kù)管理1.商業(yè)設(shè)計(jì)江和建筑暗設(shè)計(jì)甲：哥倫起布規(guī)劃題設(shè)計(jì)尸研究瓜院采用咱商業(yè)設(shè)計(jì)覽與建姻筑設(shè)碗計(jì)合旋二為溪一的尖獨(dú)特精設(shè)計(jì)逃方法錢，經(jīng)崖過(guò)數(shù)水十個(gè)浙大型購(gòu)物霞中心經(jīng)驗(yàn)慈積累，形成讀了符簽合銷戴售型購(gòu)物隱中心產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念與規(guī)虹范。2.招商蛇代理溜：經(jīng)過(guò)昆多年侄的客寒戶積斃累，支與國(guó)炸內(nèi)十目大類圣數(shù)百災(zāi)家主特力商點(diǎn)家簽盆署了碼戰(zhàn)略辨合作疊聯(lián)盟捏，最辟大限備度提頑高商絞業(yè)量程身定逝做的軌比例貞，確犧保項(xiàng)灶目全居面順陡利開冤業(yè)。3.工程委托管理立：通過(guò)設(shè)計(jì)膨管理夕、進(jìn)株度管逆理、口成本管理莊和裝敞修管跨理，駝落實(shí)宋產(chǎn)品耽標(biāo)準(zhǔn)私和工豈藝，局合理控制北成本悔，確似保工孫程進(jìn)聯(lián)度，凳實(shí)現(xiàn)蓋項(xiàng)目鉛工程贏順利咽完工療。4.委托經(jīng)營(yíng)管理民：通過(guò)杰商業(yè)爪定位的不斷佛調(diào)整墻，充相分滿攏足顧顆客需正求，賽適度產(chǎn)引領(lǐng)甘時(shí)尚題需求吃，實(shí)盟現(xiàn)商否業(yè)物翅業(yè)的慕不斷列升值夕，為服業(yè)主險(xiǎn)創(chuàng)造布長(zhǎng)期烘穩(wěn)定敘的投耳資回莊報(bào)。5.銷售速代理則：通過(guò)5年返捏租，15年委盤托經(jīng)粉營(yíng)管套理的流銷售丙模式糕，把枕商鋪聲轉(zhuǎn)化鼓為一舅種低憲風(fēng)險(xiǎn)智、高根回報(bào)謹(jǐn)?shù)慕鹪喝谕顿Y產(chǎn)品征，讓準(zhǔn)業(yè)主窗獲得車長(zhǎng)期波租金孕回報(bào)洪和商犧鋪不盆斷升葉值的芳雙重亞利益圓。Pa己rt5案例分享無(wú)錫珠崇安哥郊倫布聚廣場(chǎng)位置孫：無(wú)錫社市崇覺(jué)安區(qū)撲廣益糕路與廣南路盼交匯蘿處規(guī)模仆：約10架0畝體量土：總建筑焰面積22萬(wàn)㎡，其中遞購(gòu)物便中心溉商業(yè)覺(jué)面積約9.登5萬(wàn)㎡開業(yè)姑時(shí)間蹲：20饑09年10月28日位置姑：無(wú)錫給新區(qū)趨長(zhǎng)江樂(lè)北路賊與宏源路數(shù)交匯瘦處規(guī)模眉：約32畝體量專：總建艘筑面旨積約12滑.8萬(wàn)㎡無(wú)，其中膠購(gòu)物暴中心鋤商業(yè)落面積就約5.糠5萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)寫開業(yè)描時(shí)間季：20鉤12年12月20日無(wú)錫任新區(qū)幕哥倫旋布廣廉場(chǎng)位置斤：無(wú)錫啊市惠菌山區(qū)毀洛社退鎮(zhèn)人民路能與洛球中路油交匯冶處規(guī)模纖：約24畝體量膠：總建份筑面柴積約5萬(wàn)㎡口，其中笛購(gòu)物鈴中心背商業(yè)妙面積岡約3.捷3萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)搏開業(yè)申時(shí)間檢：20月14年5月無(wú)錫與洛社凡哥倫凝布廣蠶場(chǎng)位置島：無(wú)錫施新區(qū)偵南星未路與產(chǎn)通祥路交碗?yún)R處規(guī)模王：約66畝體量墓：總建盛筑面全積約10乞.8萬(wàn)㎡輝，其中幟購(gòu)物快中心勇商業(yè)識(shí)面積霧約7.蘭5萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)哭開業(yè)繳時(shí)間遲：20線13年12月無(wú)錫臺(tái)碩放紫哥倫躺布廣秒場(chǎng)位置姻：蘇州協(xié)市人劉民路納與陽(yáng)揮澄湖鮮路交狂匯處規(guī)模營(yíng)：約10渣4畝體量幟：總建點(diǎn)筑面累積約31萬(wàn)㎡區(qū)，其伍中購(gòu)電物中告心商正業(yè)面劑積約11萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)謎開業(yè)業(yè)時(shí)間熟：20員14年5月蘇州幟繁花委中心位置薄：南通逝市北定濠橋青路與彈鐘秀描路交擺匯處規(guī)模姜：約90畝體量叫：總建鼠筑面僻積約20萬(wàn)㎡恐，其僻中購(gòu)底物中畫心商督業(yè)面品積約12萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)第開業(yè)樸時(shí)間畝：20尚14年5月南通憂五洲嗽國(guó)際燃廣場(chǎng)位置突：宿遷呆市泗挽陽(yáng)縣欺人民研路與辱眾興原路交盟匯處規(guī)模淘：約53畝體量車：總建闊筑面須積約21萬(wàn)㎡暗，其中湖購(gòu)物俱中心向商業(yè)庭面積貧約11萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)形開業(yè)著時(shí)間叮：20宏14年5月泗陽(yáng)嘉哥倫怕布廣擊場(chǎng)位置鄭：無(wú)錫走市西頑錫山刷區(qū)東刊港鎮(zhèn)鑰錫港孟西路融北側(cè)