北京九郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與趙燕平、北京市祥德軒房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司委托合同糾紛案

北京九郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與趙燕平、北京市祥德軒房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司委托合同糾紛案

北京九郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與趙燕平、北京市祥德軒房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司委托合同糾紛案

北京市第二中級人民法院

民事判決書

(20XX)二中民終字第220XX號

上訴人北京九郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館北路甲5號永安賓館1號樓1層1101-1108室。

法定代表人劉亞非，董事長。

委托代理人崔滿華，北京市高朋律師事務(wù)所律師。

委托代理人楊柳，北京市高朋律師事務(wù)所律師。

被上訴人趙燕平，女，漢族，1962年7月26日出生，住北京市朝陽區(qū)北苑路18號華發(fā)頤園1號樓3單元201室。

委托代理人王晶，男，漢族，1974年10月18日出生，住北京市海淀區(qū)中關(guān)村946樓3單元201室。

被上訴人北京市祥德軒房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地北京市海淀區(qū)新街口外大街31號院5樓北京天晟招待所003室，現(xiàn)住地北京市海淀區(qū)魏公村街1號韋伯豪家園4門1層103號。

法定代表人鄧莉娟，董事長。

上訴人北京九郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人趙燕平、北京市祥德軒房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司委托合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院朝民初字第29993號民事判決，向本院提起上訴。本院于20XX年11月13日受理后，依法組成由法官陳紅建擔任審判長，法官李仁、種仁輝參加的合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

趙燕平在一審中起訴稱：趙燕平于20XX年10月31日與九郡公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購買其開發(fā)的位于北京市朝陽區(qū)北苑路18號華發(fā)頤園小區(qū)1號樓3單元201號房屋，實際支付結(jié)算總價款1

233

637元。另經(jīng)九郡公司指定，趙燕平與祥德軒公司簽訂《委托代理協(xié)議》，由祥德軒公司為趙燕平辦理房屋所有權(quán)證書，協(xié)議約定祥德軒公司應(yīng)在趙燕平入住后540日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，否則應(yīng)按已付房款日萬分之一標準支付自所有權(quán)證書辦理期限屆滿次日至實際取得之日的違約金。趙燕平實際于20XX年7月15日辦理收房手續(xù)，于20XX年4月11日才取得房屋的所有權(quán)證書。故趙燕平要求祥德軒公司向其支付遲延辦理房屋所有權(quán)證書的逾期違約金11

元。

祥德軒公司在一審中答辯稱：祥德軒公司受九郡公司指定，與趙燕平簽訂委托代理協(xié)議，代其辦理房屋所有權(quán)證書情況屬實。房屋所有權(quán)證書實際登記日期為20XX年4月11日,

祥德軒公司同意向趙燕平支付至登記日期的違約金。但證書辦理遲延的原因是九郡公司于20XX年12月15日才取得商品房所屬樓棟權(quán)屬證明，而依據(jù)合同約定其應(yīng)當于20XX年12月31日之前取得樓棟權(quán)屬證明。且九郡公司亦未及時向祥德軒公司提交契稅完稅證明、分戶平面圖等辦證所需材料。故遲延取得房屋所有權(quán)證書的責任在九郡公司，據(jù)祥德軒公司與九郡公司簽訂的《指定代理協(xié)議》約定，因九郡公司原因?qū)е孪榈萝幑臼艿綐I(yè)主追償和索賠的，九郡公司必須及時做出全額補償。因遲延辦理房屋所有權(quán)證書的原因在九郡公司，故應(yīng)由九郡公司向趙燕平支付上述違約金。

九郡公司在一審中述稱：趙燕平所述合同簽訂及履行情況屬實。20XX年2月樓棟驗收合格后九郡公司即于同年4月及時向有關(guān)機構(gòu)上傳了相關(guān)辦證文件，樓棟權(quán)屬證明實際于20XX年12月15日取得，其責任不在九郡公司。但九郡公司仍于20XX年4月14日在小區(qū)內(nèi)公示了補償方案，同意就此給業(yè)主補償物業(yè)費和供暖費。根據(jù)合同約定，如九郡公司未能在約定時間內(nèi)取得樓棟產(chǎn)權(quán)且承擔了違約責任的，業(yè)主房屋所有權(quán)證書的辦理時間應(yīng)相應(yīng)順延350天?，F(xiàn)趙燕平實際取得房屋所有權(quán)證書的日期尚未超過順延期限。另九郡公司與趙燕平的購房合同中約定了逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金最高不超過購房款的百分之一。合同中約定九郡公司指定祥德軒公司代為辦理房屋所有權(quán)證書，而趙燕平與祥德軒公司也簽訂了委托代辦協(xié)議，故九郡公司的協(xié)助義務(wù)已由祥德軒公司承擔。且九郡公司在取得樓棟權(quán)屬證明后積極提供給祥德軒公司，已履行了自己的協(xié)助義務(wù)。祥德軒公司未在與趙燕平的協(xié)議中約定辦理房屋所有權(quán)證書順延條款及違約金限額條款系自愿承擔責任，其與趙燕平自行約定逾期違約金的行為不應(yīng)加重九郡公司責任，該筆違約金不應(yīng)由九郡公司負擔。

原審法院經(jīng)審理查明：20XX年10月31日，趙燕平與九郡公司雙方簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定趙燕平購買九郡公司開發(fā)位于北京市朝陽區(qū)北苑路18號華發(fā)頤園住宅小區(qū)1號樓3單元201號房屋。合同約定出賣人應(yīng)當在20XX年12月31日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明，如未能在約定期限內(nèi)取得，買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，出賣人自應(yīng)當取得權(quán)屬證明期限屆滿次日起至實際取得之日按日計算已付房款萬分之一的違約金，并于出賣人實際取得權(quán)屬證明之日起60日內(nèi)向買受人支付。商品房交付使用后，買受人同意委托出賣人或出賣人指定的第三方向權(quán)屬登記機構(gòu)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起540日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，買受人不退房的，自買受人應(yīng)當取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權(quán)證書之日起60日內(nèi)支付。

合同附件八第八條約定，出賣人未按約定期限取得商品房所在樓棟權(quán)屬證明，買受人不退房的，或者因出賣人原因造成買受人未能在約定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，買受人不退房的，出賣人承擔的違約責任以買受人已付購房款的1％為最高限額。出賣人未按約定期限取得商品房所在樓棟權(quán)屬證明，且依約定承擔違約責任的，買受人取得房屋權(quán)屬證書的時間按出賣人取得該商品房所在樓棟權(quán)屬證明的逾期天數(shù)相應(yīng)順延。

20XX年10月31日，趙燕平、祥德軒公司簽訂《委托代理協(xié)議》一份，趙燕平委托祥德軒公司辦理預(yù)售登記手續(xù)及權(quán)屬證明登記手續(xù)并交納費用800元。協(xié)議約定趙燕平應(yīng)按入住通知書的要求向祥德軒公司提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記所需全部文件和資料，祥德軒公司收到上述文件和資料后，于房屋交付之日起540日內(nèi)完成該房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。如祥德軒公司未按約定期限辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，每逾期一日，應(yīng)按總房款萬分之一向趙燕平支付違約金。如因趙燕平未提供辦理產(chǎn)權(quán)登記所需的全部文件資料導(dǎo)致祥德軒公司未能按約定期限辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，祥德軒公司不承擔違約責任。

另，祥德軒公司與九郡公司于20XX年7月8日簽訂《指定代理協(xié)議》一份，約定九郡公司指定祥德軒公司為其開發(fā)的華發(fā)頤園項目業(yè)主獨家提供代辦預(yù)售登記、《房屋所有權(quán)證》服務(wù)，同意祥德軒公司與業(yè)主簽訂《委托代理協(xié)議》等文件并收取代辦費。據(jù)約定，九郡公司應(yīng)在項目交付日后9個月內(nèi)辦理完畢該項目的大產(chǎn)權(quán)證并將相關(guān)文件、證明交給祥德軒公司，祥德軒公司保證在九郡公司辦理完畢大產(chǎn)權(quán)手續(xù)并將辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需文件交付后9個月內(nèi)辦理完結(jié)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得《房屋所有權(quán)證》。協(xié)議另約定如因九郡公司原因?qū)е孪榈萝幑臼艿降娜魏巫穬敽退髻r，九郡公司必須及時就祥德軒公司的實際損失做出全額補償。

上述合同及協(xié)議簽訂后，趙燕平實際向九郡公司支付購房款金額為1233

637元，并于20XX年7月15日辦理收房手續(xù)。九郡公司于20XX年12月15日取得商品房所在樓棟權(quán)屬證明。趙燕平所購房屋所有權(quán)證書于20XX年4月11日辦理登記手續(xù)。

以上事實，有當事人陳述、《北京市商品房預(yù)售合同》、《委托代理協(xié)議》、《指定代理協(xié)議》等在案為證。

原審法院認為，趙燕平、祥德軒公司之間簽訂的《委托代理協(xié)議》及祥德軒公司與九郡公司間簽訂的《指定代理協(xié)議》均系當事人真實意思表示，各方均應(yīng)依約履行各自合同義務(wù)。現(xiàn)涉案房屋《房屋所有權(quán)證》的登記時間為20XX年4月11日，至該日祥德軒公司履行完畢代趙燕平辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)。此時距房屋交付之日的期間為636天，已經(jīng)超出《委托代理協(xié)議》約定的540天期間96天，而祥德軒公司未證明其存在法定或約定的免責事由，故應(yīng)按協(xié)議約定向趙燕平承擔違約責任，即按總房款日萬分之一標準支付上述超出期間的違約金。趙燕平訴請金額合理有據(jù)，原審法院予以支持。

根據(jù)祥德軒公司與九郡公司簽訂的《指定代理協(xié)議》，九郡公司已經(jīng)違反了于項目交付后九個月內(nèi)將大產(chǎn)權(quán)證等文件交付祥德軒公司的義務(wù)，而祥德軒公司在協(xié)議約定的期間內(nèi)及時履行了自己的辦證義務(wù)。故祥德軒公司遲延為業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證書的原因在于九郡公司，其向趙燕平所支付的違約金有權(quán)依據(jù)《指定代理協(xié)議》向九郡公司進行追償，該違約金最終應(yīng)由九郡公司負擔。九郡公司關(guān)于祥德軒公司與趙燕平協(xié)議中約定違約金條款系自愿承擔責任的觀點依據(jù)不足，原審法院不予采納。

綜上，原審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條、第一百二十一條之規(guī)定，于20XX年9月16日作出如下判決：一、北京市祥德軒房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于判決生效后七日內(nèi)向趙燕平支付違約金一萬一千八百四十二元九角二分；二、北京九郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決第一項履行后七日內(nèi)向北京市祥德軒房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司支付追償款一萬一千八百四十二元九角二分。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

九郡公司不服原審法院判決，向本院提出上訴。其上訴理由如下：一、原審法院主動變更當事人的請求，超越了當事人的訴求范圍。原審法院強迫九郡公司支付追償款，超越了當事人的訴求范圍，違背了民事審判基本原則，明顯錯誤；二、原審法院判令九郡公司承擔追償款沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)。首先，九郡公司并非辦理涉案房屋所有權(quán)證的義務(wù)人，九郡公司對此僅負有協(xié)助義務(wù)，九郡公司在取得大產(chǎn)權(quán)證后，已立即將辦理涉案房屋所有權(quán)證所需由九郡公司提交的文件資料提交給了房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門以及祥德軒公司，九郡公司已經(jīng)履行完畢其協(xié)助義務(wù)。其次，祥德軒公司與趙燕平簽訂的《委托代理協(xié)議》不能加重九郡公司的責任，九郡公司與趙燕平已經(jīng)在《預(yù)售合同》附件八第八條第1款中約定，對因九郡公司原因造成趙燕平遲延取得涉案房屋所有權(quán)證的違約責任不能超過總房款的1%，且雙方在該條第2款中對辦證期限應(yīng)予順延的情形亦作了約定?！段写韰f(xié)議》的簽訂時間在《預(yù)售合同》簽訂之后，祥德軒公司在與趙燕平簽訂《委托代理協(xié)議》時，明知《預(yù)售合同》已就因九郡公司原因造成遲延取得涉案房屋所有權(quán)證的違約責任約定了最高限額，同時對辦證期限應(yīng)予順延的情形亦作出了約定，祥德軒公司不僅未在《委托代理協(xié)議》中作出相應(yīng)約定，反而惡意制造訴訟，企圖將遠高于《預(yù)售合同》約定的逾期辦證的違約責任全部轉(zhuǎn)嫁給九郡公司。再次，九郡公司已經(jīng)同意就逾期取得涉案房屋所屬樓棟初始登記證明給予趙燕平一定經(jīng)濟補償，趙燕平再就逾期取得涉案房屋所有權(quán)證主張違約責任屬于重復(fù)救濟。最后，祥德軒公司惡意串通其他方損害九郡公司與趙燕平的合法利益，應(yīng)當由祥德軒公司承擔由此產(chǎn)生的一切后果和責任；三、原審判決認定祥德軒公司遲延為趙燕平辦理房屋所有權(quán)證書的原因在于九郡公司，屬于認定事實錯誤。綜上所述，為趙燕平辦理涉案房屋所有權(quán)證的義務(wù)人是祥德軒公司；九郡公司在辦理完大產(chǎn)權(quán)證后，已及時履行了辦證的協(xié)助義務(wù)；趙燕平未能證明其在《委托代理協(xié)議》約定的期限內(nèi)向祥德軒公司交齊辦證所需全部資料，故不能認定遲延辦證是因九郡公司原因所致。另外，祥德軒公司自愿承擔《委托代理協(xié)議》約定的遲延辦證的違約責任，且趙燕平在原審中并沒有要求九郡公司向祥德軒公司支付追償款的訴求，原審法院主動變更了當事人的訴求。因此，原審法院認定事實錯誤，適用法律不當，請求二審法院依法改判。

九郡公司的上訴請求如下：1.撤銷原審判決第二項；2.訴訟費由趙燕平和祥德軒公司承擔。

趙燕平服從原審法院判決。其針對九郡公司的上訴理由答辯如下：一、趙燕平已經(jīng)及時向祥德軒公司提供辦證相關(guān)材料，祥德軒公司在一審中已經(jīng)當庭表示認可并被記錄在案，九郡公司稱趙燕平未能提交證據(jù)證明其已經(jīng)及時向祥德軒公司提供辦理房產(chǎn)證所需的相關(guān)材料，無法證實辦理產(chǎn)權(quán)證逾期的責任在于九郡公司與事實不符；二、趙燕平在本案中并未向九郡公司要求違約金，而是向祥德軒公司主張違約金，故不屬于九郡公司所稱的“重復(fù)救濟”；三、九郡公司長期扣留業(yè)主所交契稅、公共維修基金，屬于惡意違約。

祥德軒公司服從原審法院判決。其針對九郡公司的上訴理由答辯如下：一、祥德軒公司向九郡公司要求追償款的合同依據(jù)是雙方之間簽訂的《指定代理協(xié)議》，九郡公司逾期辦理大產(chǎn)權(quán)證，并且長時間不提供為趙燕平辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)所需的資料，致使祥德軒公司長時間不具備為趙燕平辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的條件，最終導(dǎo)致逾期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，根據(jù)《指定代理協(xié)議》的約定，九郡公司應(yīng)該向祥德軒公司支付追償款；二、九郡公司稱祥德軒公司拒不將房產(chǎn)證交付給業(yè)主，實際上是因為九郡公司不讓祥德軒公司將房產(chǎn)證交付給業(yè)主；三、九郡公司稱趙燕平?jīng)]有提供證據(jù)證明辦理產(chǎn)權(quán)證所需文件已經(jīng)及時交付給了祥德軒公司，不能證明產(chǎn)權(quán)證辦理逾期責任全在九郡公司。實際上趙燕平已經(jīng)交付了辦理產(chǎn)權(quán)證所需全部材料，辦理產(chǎn)權(quán)證逾期的責任全在九郡公司；四、九郡公司稱其與趙燕平簽訂的《預(yù)售合同》中約定的取得涉案房屋所有權(quán)證的期限尚未屆滿，這與本案無關(guān)，本案趙燕平追究祥德軒公司違約責任的合同依據(jù)是其與祥德軒公司簽訂的《委托代理協(xié)議》，其并未向九郡公司主張違約金，而祥德軒公司追加九郡公司為第三人的合同依據(jù)是雙方簽訂的《指定代理協(xié)議》，一審判決是判令九郡公司向祥德軒公司支付追償款，而不是向趙燕平支付違約金；五、祥德軒公司逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)違約金的賠償標準，是由祥德軒公司和九郡公司共同制定的，而且是共同向業(yè)主承諾的，九郡公司稱祥德軒公司與趙燕平簽訂的《委托代理協(xié)議》加重了九郡公司的責任與事實不符；六、九郡公司所稱祥德軒公司與他人串通損害其與趙燕平的合法利益，與事實不符，祥德軒公司從未與任何第三方串通，更未損害任何人的利益。綜上，九郡公司的嚴重違約行為是導(dǎo)致祥德軒公司未能在約定的期限內(nèi)為趙燕平辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的唯一原因，祥德軒公司沒有過錯，九郡公司理應(yīng)依約向祥德軒公司支付追償款。

本院審理查明的事實與原審法院審理查明的事實一致。

本院認為：趙燕平與祥德軒公司之間簽訂的《委托代理協(xié)議》以及九郡公司與祥德軒公司之間簽訂的《指定代理協(xié)議》均系各方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，兩個合同均合法有效，各方當事人均應(yīng)依照合同約定履行各自義務(wù)，任何一方當事人違反合同約定時，也應(yīng)依照合同約定承擔違約責任。趙燕平與祥德軒公司在《委托代理協(xié)議》中約定，祥德軒公司應(yīng)在收到趙燕平提交的辦理該房屋產(chǎn)權(quán)登記所需全部文件和資料后，于該房屋交付之日起540日內(nèi)完成該房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，逾期辦理完畢的，每逾期一日，祥德軒公司應(yīng)按總房款的萬分之一向趙燕平支付違約金。現(xiàn)祥德軒公司承認趙燕平已依約如期履行了其提交辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記所需全部文件和資料的義務(wù)，祥德軒公司卻未能在合同約定的期限內(nèi)辦理完畢房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，根據(jù)《委托代理協(xié)議》構(gòu)成違約，應(yīng)當依照《委托代理協(xié)議》的約定承擔違約責任，故對趙燕平的主張，本院予以支持。

九郡公司與祥德軒公司在《指定代理協(xié)議》中約定，祥德軒公司保證在九郡公司辦理完畢大產(chǎn)權(quán)手續(xù)并將辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需文件交付給祥德軒公司后9個月內(nèi)，辦理完結(jié)文件資料、費用全部齊全的房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證，但如因九郡公司的原因?qū)е孪榈萝幑臼艿綐I(yè)主的任何追償和索賠的，九郡公司必須及時就祥德軒公司的實際損失做出全額補償?，F(xiàn)九郡公司遲延交付辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需的文件，致使祥德軒公司逾期辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并因此向趙燕平承擔了違約責任，根據(jù)《指定代理協(xié)議》的約定，九郡公司應(yīng)該對祥德軒公司承擔責任，賠償祥德軒公司因此受到的全部損失。

九郡公司主張一審法院判令九郡公司承擔責任，違背了民事審判基本原則。本院認為，祥德軒公司向一審法院提出追加第三人的申請，一審法院經(jīng)過審查，依職權(quán)追加九郡公司為本案第三人，并未違反民事訴訟法的規(guī)定。故對九郡公司的該主張，本院不予支持。

九郡公司主張祥德軒公司才是辦理涉案房屋所有權(quán)證的義務(wù)人，九郡公司對此僅負有協(xié)助義務(wù)，并已及時履行了協(xié)助義務(wù)，不應(yīng)承擔違約責任。本院認為，在《委托代理協(xié)議》中，祥德軒公司的確是辦理涉案房屋所有權(quán)證的義務(wù)人，其逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，趙燕平據(jù)此追究祥德軒公司的違約責任，并無不妥。而在《指定代理協(xié)議》中，九郡公司負有及時向祥德軒公司提交辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需文件的義務(wù)，其未及時提交相關(guān)文件，導(dǎo)致祥德軒公司向趙燕平承擔違約責任，根據(jù)《指定代理協(xié)議》的約定，九郡公司應(yīng)該依約向祥德軒公司承擔賠償責任。故對九郡公司的該主張，本院不予支持。

九郡公司主張祥德軒公司與趙燕平之間簽訂的《委托代理協(xié)議》加重了九郡公司的責任。本院認為，九郡公司與趙燕平之間簽訂的《預(yù)售合同》，其效力僅約束九郡公司與趙燕平，祥德軒公司與趙燕平之間簽訂的《委托代理協(xié)議》既不約束九郡公司，也不受《預(yù)售合同》效力的影響，祥德軒公司