房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計

構(gòu)筑首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化平臺德勤咨詢2006年11月Strategy——設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化工作匯報

目錄■

國內(nèi)外房地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化研究■首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的思路和要點(diǎn)■

標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容◆材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)◆工程做法和成本措施◆產(chǎn)品庫◆計劃管理◆流程管理◆資源管理◆知識管理2國內(nèi)主流房地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況項目全盤復(fù)制，從規(guī)劃、戶型、立面到裝修、景觀。設(shè)計圖紙可以沿用，只能作細(xì)微性調(diào)整，適應(yīng)性差，存在市場風(fēng)險。材料設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化。便于統(tǒng)一采購、降低成本；客戶定位、產(chǎn)品賣點(diǎn)和立面風(fēng)格、營銷策略的標(biāo)準(zhǔn)化；產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，部品工廠化。宏宇星河灣富力、珠江當(dāng)代MOMA萬科“情景花園”3宏宇地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況圍合式布局，露天游泳池，單元入口木橋，地下車庫結(jié)合下沉庭院4富力地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況售樓處——“彩蛋”的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，現(xiàn)在富力桃園富力地產(chǎn)于2005、2006年度被國家統(tǒng)計局評為全國房地產(chǎn)綜合實(shí)力第一名。最大特點(diǎn)是集設(shè)計、開發(fā)、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體。富力認(rèn)為產(chǎn)業(yè)鏈垂直整合是控制成本、確保速度的重要因素。各個項目的主要材料均由集團(tuán)統(tǒng)一年度采購，并統(tǒng)一了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。比如電梯，所有項目的電梯均選自廣州日立的某幾種梯型，這樣在設(shè)計時可以準(zhǔn)確的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。也減少了電梯采購周期和成本。富力針對精裝修制定了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，并有相應(yīng)的材料供方名錄。富力最有特色的標(biāo)準(zhǔn)化就是售樓處——富力彩蛋。第一個彩蛋于2003年在北京富力城落成，在這之后在全國各地先后復(fù)制了七個一模一樣的彩蛋，其中富力桃園的彩蛋是2006年從富力城搬過去的。5珠江地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況珠江、合生的特點(diǎn)與富力有些相似，集房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理為一體。在集團(tuán)內(nèi)部形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。珠江最典型的標(biāo)準(zhǔn)化是其開發(fā)的所有高檔項目都采用了歐陸古典的外立面風(fēng)格。但目前，集團(tuán)已經(jīng)取消了立面風(fēng)格方面的硬性要求。珠江將住宅按檔次分為高、中、低三檔，每一檔都有相應(yīng)各專業(yè)的設(shè)計和選材標(biāo)準(zhǔn)。景觀設(shè)計也分為相應(yīng)的不同檔次，比如每個檔次的鋪地石材厚度都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，對應(yīng)的造價也不一樣。植物配置在不同的地區(qū)都有標(biāo)準(zhǔn)庫內(nèi)選取，各地公司不能選擇標(biāo)準(zhǔn)庫以外的植物。另外，珠江每年推出一批樣板戶型。每年年末，集團(tuán)各分公司將自己今年設(shè)計的戶型集中到北京，由大老板朱孟依親自挑選，選出他認(rèn)為值得推廣的戶型，作為下一年度集團(tuán)的樣板戶型。第二年，各分公司會以樣板戶型為藍(lán)本，結(jié)合自己當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對樣板戶型進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并加以應(yīng)用。這樣到下一年底，又會出現(xiàn)一批改良的新戶型作為樣板戶型的備選對象。如此往復(fù)，形成標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫。每年年底，集團(tuán)各地分公司集中在北京召開標(biāo)準(zhǔn)化會議，共同討論編制各方面的流程、標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計方面的標(biāo)準(zhǔn)最終由珠江自己的設(shè)計院編制完成。該標(biāo)準(zhǔn)非常詳細(xì)，建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備各專業(yè)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)都有300多頁厚，并有許多配圖。比如，戶內(nèi)配電箱的位置，能布置在客廳的哪些地方，不能布置在哪些地方，都有相應(yīng)的圖示。6當(dāng)代集團(tuán)地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況科技主題的復(fù)制：恒溫恒濕天花輻射置換式新風(fēng)外圍護(hù)其在各個項目進(jìn)行復(fù)制的科技主題主要包括以下幾個系統(tǒng)：外維護(hù)系統(tǒng)、天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、外遮陽及窗優(yōu)化系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)。

MOMA系列都采用了非常好的外圍護(hù)系統(tǒng)。外保溫材料為10cm厚的擠塑聚苯板，保溫材料與外飾面之間設(shè)空氣層，傳熱系數(shù)只有0.35W/m2.k；外窗采用從室內(nèi)調(diào)節(jié)的外遮陽設(shè)施，外窗全部采用雙玻Low-E中空充氬氣玻璃，配合斷熱鋁合金窗框，整窗K值僅有1.8W/m2.k。在供暖和制冷上，采用天棚輻射系統(tǒng)，極大提高了舒適度。溫度均勻穩(wěn)定，運(yùn)行無噪音。

置換式新風(fēng)系統(tǒng)保證了室內(nèi)的空氣質(zhì)量。從建筑頂部80米處采集新風(fēng)，在頂部機(jī)房經(jīng)過過濾、除濕或加濕后送到房間。0.3米/秒的低風(fēng)速不產(chǎn)生風(fēng)感，從房間下部進(jìn)入，在頂部排出。7萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況1，情景花園洋房萬科最具特色的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品當(dāng)屬“情景花園洋房”，簡稱“情花”。誕生于1999年，當(dāng)時總建筑師吳志群主持設(shè)計的深圳四季花城三期戶型。最大特點(diǎn)是通過層層退臺使得每戶都有一個大露臺。還有“橫廳”、二層室外樓梯直接入戶等。最初是平屋頂，立面設(shè)計比較簡單。2003年，天津水晶城在原有基礎(chǔ)上，聘請加拿大BDCL設(shè)計事務(wù)所進(jìn)行立面改良設(shè)計，總部派專人到現(xiàn)場負(fù)責(zé)各種材料的搭配選擇、欄桿鐵藝等的二次設(shè)計，花了很大心血，做得近乎完美。萬科后續(xù)的“情花”產(chǎn)品，均為超越這個水平?！扒榛ā闭麄€單元結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，如果在各地推廣，各地的施工圖設(shè)計單位水平存在一定差異，難免會出現(xiàn)許多疏漏。因此，總部選用長期合作的設(shè)計方中建國際進(jìn)行施工圖設(shè)計，并且對廚房、衛(wèi)生間這些管線及設(shè)備末端密集的地方進(jìn)行了詳細(xì)的各專業(yè)綜合圖，比如廚房的煤氣管、煤氣表、上下水、水表以及各種插座和櫥柜冰箱熱水器的擺放進(jìn)行了統(tǒng)籌布置，避免了不同專業(yè)之間“打架”。這樣，既縮短了重復(fù)設(shè)計周期，又能在推廣中確保品質(zhì)。但在細(xì)節(jié)、材料選擇和二次設(shè)計上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差異。廣州四季花城是跟水晶城最象的，但整體感覺仍差了不少。為了控制成本，面磚改成涂料，予制欄桿改成直插式。使得整體精致程度大打折扣。8萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況“情花”的改良廣州的萬科藍(lán)山，在原有的戶型基礎(chǔ)上包裝成簡潔現(xiàn)代的西班牙風(fēng)格，感覺煥然一新，加上外部環(huán)境設(shè)計，整體效果非常成功。在戶型設(shè)計上，藍(lán)山也有所創(chuàng)新，把地下室分成兩半，一半給一層使用，從下沉庭院進(jìn)入。一半給二層，通過戶內(nèi)樓梯穿過一層直通地下。在成都的金色家園中，“情花”的精髓被移植到高層住宅中，即在高層底部設(shè)置了連續(xù)四層的退臺，乃至最下面的戶型顯得有些夸張，這種做法有效的改善了高層住宅的尺度感，豐富了空間層次，并增加了居住的趣味性。9萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況2，RS住宅2004年，萬科開發(fā)出一批采用平面模塊化，適合框架結(jié)構(gòu)的戶型，被稱為“RS住宅”，具有以下特點(diǎn)；以較規(guī)整的柱網(wǎng)加局部異型柱作為主體結(jié)構(gòu)，衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)模塊化，同時配合外掛式陽臺、廚房、陽光房等輔助空間構(gòu)成完整戶型。模塊內(nèi)設(shè)備布置、管線布置均相同。為了給未來的部品化做好準(zhǔn)備；并統(tǒng)一外墻梁高，為門窗等標(biāo)準(zhǔn)化部品安裝創(chuàng)造了條件。在綜合考慮國家強(qiáng)制規(guī)范、建筑節(jié)能、建筑比例、室內(nèi)設(shè)計等因素下，將建筑層高統(tǒng)一定為2.8米。并且，引入復(fù)合式廚房的設(shè)計理念，對端戶及轉(zhuǎn)角單元進(jìn)行特殊處理。系統(tǒng)地解決了空調(diào)室外機(jī)位等問題。10武漢城市花園、大連假日風(fēng)景、青島魅力之城等項目中都使用過標(biāo)準(zhǔn)的RS戶型。隨后的2005年，萬科標(biāo)準(zhǔn)化操作主體由總部轉(zhuǎn)至深圳、上海和北京區(qū)域，建立以“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線”為主線的三級組織架構(gòu)。北京區(qū)域首先應(yīng)用于天津西青項目（銷售名為“假日風(fēng)景”）。由于采用了標(biāo)準(zhǔn)化戶型，西青項目從付款拿地到實(shí)現(xiàn)銷售200套，只用了11個月時間，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)制訂的“均好的基礎(chǔ)上加速”的目標(biāo)，獲得2005年“速度獎”。

2，RS住宅萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況這個項目后來被沈陽萬科的新榆公館整體復(fù)制。該項目于05年3月底通過摘牌獲得沈陽渾南HN0506地塊，當(dāng)年9月3日示范區(qū)全面開放。示范區(qū)包括2棟9層住宅、商業(yè)和售樓處和重新設(shè)計的外部景觀。在短短5個月時間實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售創(chuàng)造了萬科歷史上的奇跡，比集團(tuán)平均水平縮短了8個月，也因此獲得了2005年度“加速開發(fā)獎”。11萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況3，全面家居解決方案——U5住宅2003年，萬科委托清華對萬科青青的產(chǎn)品進(jìn)行后評估，總結(jié)出傳統(tǒng)戶型設(shè)計中難以滿足的一些核心要求：玄關(guān)：沒有獨(dú)立玄關(guān)，室外直接進(jìn)入起居空間，沒有可以隨手放置各種物品的柜子，不利于保持室內(nèi)整潔。餐廳：吃飯的時候看不到電視，所以經(jīng)常端著飯碗擠到茶幾上；廚房：空間局促狹窄，主婦做飯的時候難以與家人交流；主臥室：沒有地方熨衣服,沒有雙控開關(guān),關(guān)燈后摸黑上床容易磕碰；功能陽臺：沒有儲藏空間，放置洗衣機(jī)空間更顯得狹小。以上這些需求，通過傳統(tǒng)戶型設(shè)計和半成品房已經(jīng)很難滿足。2005年萬科與韓國LG公司合作開發(fā)了精裝修產(chǎn)品——U5住宅，被稱為萬科住宅產(chǎn)品的第二次革命。12萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況3，全面家居解決方案——U5住宅

——精裝修戰(zhàn)略國內(nèi)住宅企業(yè)現(xiàn)階段提供的商品房大部分是毛坯房，好處是建設(shè)周期短，資金周轉(zhuǎn)快，售后責(zé)任小，對專業(yè)水平要求不高。壞處在于住戶裝修耗費(fèi)大量精力時間和材料能源消耗。對入住時間不同的客戶來說，長時間內(nèi)存在裝修噪音和環(huán)境污染，住戶個體采購裝修材料，花費(fèi)明顯高于開發(fā)企業(yè)的集團(tuán)采購。加上規(guī)避土地增值稅的因素，高品質(zhì)的精裝修房在未來市場的競爭力將明顯高于毛坯房。作為戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)化的一部分，2008年萬科將實(shí)現(xiàn)80%為精裝修交房，2009年將不再向社會提供毛坯房。傳統(tǒng)住宅開發(fā)流程:建筑設(shè)計——建造——室內(nèi)設(shè)計——裝修全面家居解決方案流程：客戶研究——戶型研究——建筑設(shè)計+室內(nèi)設(shè)計——生產(chǎn)施工13萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況3，全面家居解決方案——U5住宅U5住宅主力戶型的銷售面積140平米左右，與傳統(tǒng)戶型相比具有以下五大優(yōu)勢：1，玄關(guān)：與傳統(tǒng)戶型直接進(jìn)入客廳相比，有獨(dú)立的內(nèi)外過渡空間；采用大理石地面，方便清潔，大理石下沉2cm，即使放置腳墊也不影響開門，與客廳的連接部位做45度倒角；玄關(guān)兩旁的收納系統(tǒng)分類細(xì)致，通過不同寬度與高度的空間分割，可合理收納各類出入戶用品，旋轉(zhuǎn)式鞋架可擺放不同種類的鞋子約40雙，還可收納大衣,外套，帽子，圍巾，手套，拉桿箱，藍(lán)排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等……2,洗衣間：保持干濕分離，更強(qiáng)大的收納系統(tǒng)，分類收集臟衣服的衣簍；預(yù)留合理的洗衣機(jī)位置和熨衣板的擺放位置，同時配有水槽，方便清洗小件衣物；3，廚房：根據(jù)人體視線角度設(shè)計的扁窗，有效提高操作臺面的采光，看得見窗外的風(fēng)景，同時窗的上方還可以設(shè)置櫥柜；內(nèi)藏式的拉籃，米箱，刀叉架，碗柜，功能搭配合理。4，衣帽間：大衣，上衣，褲架，領(lǐng)帶盒，抽屜，擱板等考慮周全，尺寸合適。5，智能化：設(shè)有分布于客廳與廚房的智能化識別系統(tǒng)與可視終端系統(tǒng)，皆與大堂入口的監(jiān)視終端連接。值得一提的是，廚房可視終端系統(tǒng)同時具備可視對講，電話，電視，收音機(jī)，DVD等功能14萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況４，建筑體驗(yàn)中心為了進(jìn)一步測試精裝修的核心產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)和客戶的互動和對話，2007年5月，萬科建筑體驗(yàn)中心在深圳對外開放。這是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)第一個具有真正意義上的產(chǎn)品體驗(yàn)中心。該體驗(yàn)館主要以U5住宅為展示原型，希望以此檢驗(yàn)和衡量產(chǎn)品設(shè)計中的每一個細(xì)節(jié)，以多維度的人居體驗(yàn)與參與者互動溝通。體驗(yàn)中心作為萬科建筑技術(shù)面向客戶，面向社會的窗口，兼具收集客戶體驗(yàn)信息，客戶需求的功能，直接為萬科的產(chǎn)品設(shè)計部門提供信息，具有一定的研究功能。根據(jù)大量市場調(diào)查，針對客戶人群的差異化需求，劃分為基礎(chǔ)級，領(lǐng)先級和豪華級三個檔次，適用于從公寓到別墅的不同類型產(chǎn)品。形成以萬科為主導(dǎo)，整合相關(guān)設(shè)計，施工，材料等領(lǐng)域的社會資源為客戶提供領(lǐng)先于市場的住宅家居產(chǎn)品。全面家居解決方案的流程是：客戶研究——戶型設(shè)計——室內(nèi)+建筑設(shè)計——生產(chǎn)施工。水電管線一次到位，櫥柜衣柜安裝到位，并配備好設(shè)備及廚房電器。這是一次從設(shè)計理念，產(chǎn)品導(dǎo)向，客戶細(xì)分，到公司流程的全面顛覆?！白尶蛻粢?yàn)閺N衛(wèi)而選擇萬科的房子”已經(jīng)成為萬科的口號。15161718萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況5，生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)2003年底萬科建筑研究中心將各項生態(tài)應(yīng)用技術(shù)整理出《成果匯編》,主要包括遮陽裝置、人工濕地、屋面綠化、滲水路面、變壓止逆閥煙道等多項技術(shù)。與此同時,天津東麗湖項目啟動,被確定為萬科集團(tuán)生態(tài)住宅方面的重要試點(diǎn)項目,各項生態(tài)技術(shù)進(jìn)行了全方位的實(shí)踐。為了使得萬科的所有項目達(dá)到國家和地區(qū)的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn),萬科邀請了有關(guān)的合作伙伴在全國三個區(qū)域啟動了關(guān)于節(jié)能解決方案的系統(tǒng)研究,其中包括一系列的技術(shù)措施指引,并開始建立《萬科住宅節(jié)能成果標(biāo)準(zhǔn)》其中包括節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)文本、設(shè)計流程、圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計圖集、技術(shù)規(guī)程及支持機(jī)構(gòu)、成本分析等。2004年,萬科總部頒布了《萬科生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)是一個完整的體系,包括節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)、空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。19萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況5，生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)作為生態(tài)住宅重要試點(diǎn)的天津東麗湖項目,聘請瑞典SWECO進(jìn)行設(shè)計,主要采用了下列生態(tài)技術(shù):雨水收集

,社區(qū)內(nèi)設(shè)計了具有景觀效果的雨水明溝、暗渠等雨水收集系統(tǒng),讓天然雨水通過該水系,用于補(bǔ)充水景用水和濕地景觀用水,節(jié)約了大量的景觀和綠化灌溉用水;人工濕地

,一種生物處理方法,是在一定的填料上種植特定的濕地植物,建立一個人工濕地生態(tài)系統(tǒng),當(dāng)污水通過這個有生命的系統(tǒng)時,由于物理沉降、根系阻截、化學(xué)沉淀、土壤及植物根系表面的吸附與吸收以及微生物代謝等共同作用,其中的污染物和營養(yǎng)物質(zhì)被吸收或分解,水質(zhì)得到凈化,從而長久保證整個湖面的清潔滲水路面

,具有良好透水性的路面,雨水能及時透過路面滲入地下土壤,達(dá)到快速排水目的,降低下雨時排水管線的壓力，提高土壤的透氣，改善土壤，補(bǔ)充地下水源，降低地表溫度，調(diào)節(jié)居住區(qū)氣候；佛甲草種植屋面

:佛甲草是一種耐旱性極強(qiáng)的植物,種植在平屋頂上。增加綠化面積,改善天臺反射刺光,保護(hù)了建筑屋面防水層,并起到隔熱的作用；新風(fēng)微循環(huán)系統(tǒng)

,利用負(fù)壓通風(fēng)原理,由安裝于衛(wèi)生間的風(fēng)機(jī)將室內(nèi)污濁空氣排放到室外,在臥室安裝進(jìn)風(fēng)口，并對室外空氣進(jìn)行過濾，多點(diǎn)進(jìn)風(fēng)既能保證室內(nèi)新鮮空氣的含量，又可將通風(fēng)造成的能量損失降到最低程度。地?zé)崽荻壤茫狠^高溫度的地?zé)崴ㄟ^換熱先供公建中的暖氣使用，水溫下降后再供住宅中的低溫輻射地板使用，從而充分利用地?zé)崴诓煌A段的熱量；太陽能路燈：采用了太陽能光伏電板及蓄電池，將太陽能轉(zhuǎn)換為電能并用于夜間照明，確保了夜間照明供電的需要，根據(jù)周圍光線自動調(diào)控，有效地節(jié)約了住區(qū)的用電成本；有機(jī)垃圾生化處理：通過垃圾分類收集將有機(jī)垃圾單獨(dú)進(jìn)行處理，最終變成水分和氣體，就地消化，殘存物可以作為花卉、綠化的肥料。這樣不但減少了垃圾清運(yùn)的費(fèi)用，而且有利于小區(qū)綠化的生長。20萬科俊地產(chǎn)掌公司唐的標(biāo)狠準(zhǔn)化毫情況6，部閉品化富（工帶廠化壟）“部品衫”二字嶼來源于降日文，裳是指建解筑中具呢有特定底功能的草一個獨(dú)謊立單元陰，有建占筑材料扔、建筑懶部件、箭設(shè)備及弦其配套研產(chǎn)品構(gòu)束成的系蘋統(tǒng)組合腹件。經(jīng)過饒工廠兔內(nèi)生稻產(chǎn)組木合好斧，作趙為系鍛統(tǒng)集叔成和技技術(shù)貞配套暢的整艘體部聚件，譽(yù)在現(xiàn)梁場直紙接拼雀裝，脈既提勿高了竟效率慕，保嘗證了種工程姨質(zhì)量懼，大仍大減波少了歌材料惹消耗油和現(xiàn)梨場作隆業(yè)量銅，也炸加快察了工體程進(jìn)交度。比如，那陽臺欄縱桿統(tǒng)一膊樣式，修工廠預(yù)弄制，通顫過熱鍍漠鋅，噴呢漆，高搜質(zhì)量的宿防銹和遵外表面架處理，劑運(yùn)到現(xiàn)團(tuán)場用錨蝦栓與予凱埋件裝霉配連接坐。徹底蹈解決了秩傳統(tǒng)工筒藝粗糙蕩和生銹居的問題桂?，F(xiàn)場作斬業(yè)受到副工匠水切平限制害，大量公農(nóng)民工全以種菜物的精度崇蓋房子即，通過呼加強(qiáng)施士工管理塔，也無戴法降低碎維修率鼓和客戶坑投訴，致唯一的陡出路就教是改變瓜現(xiàn)行的信建造方非式。工廠的煩生產(chǎn)條服件，質(zhì)魔量控制鏈?zhǔn)侄味剂恳仁┱鞴がF(xiàn)場殿好得多紡。比如夕預(yù)制混高凝土構(gòu)紋件，現(xiàn)念場溫度沫濕度養(yǎng)協(xié)護(hù)容易徑控制，償由鋼模胡板批量麥生產(chǎn)的概構(gòu)件誤染差極小停。工業(yè)發(fā)惱達(dá)國家抖，住宅灰的部品忽化率在60%以上，仿北歐及載日本在80裂%以上，輩我國的捧部品化創(chuàng)率只有8%，萬敵科也尸只有15%。走穿住宅練部品君化是承住宅急發(fā)展猜的必疊由之腔路。21萬科地始產(chǎn)公司汗的標(biāo)準(zhǔn)限化情況6，部撈品化做（工除廠化緩）萬科部言品化可菌以追溯瓜到199駱9年，萬唱科陸續(xù)留完成了換兩件工就作，進(jìn)峽行系列悉技術(shù)研臉發(fā)工作痕。形成《技術(shù)暴研發(fā)簡成果我匯編》；另廉一件腥是建擁立集團(tuán)的鄭材料和極部品的敘戰(zhàn)略采策購平臺。200繪3年，監(jiān)形成狠了萬科標(biāo)齒準(zhǔn)化部皮品庫。這些五標(biāo)準(zhǔn)化蛋部品遵樂循的是個工業(yè)化互的生產(chǎn)懇和安裝洗方式，屑對提高招成品質(zhì)劇量及保導(dǎo)證質(zhì)量舅穩(wěn)定性癢很有幫蜜助，在廈非標(biāo)準(zhǔn)絡(luò)化的項里目上也遵得到了慚廣泛應(yīng)建用。當(dāng)年見，萬必科還興發(fā)布涌了“掃雙標(biāo)切”文慣件——《萬科住勾宅使用智標(biāo)準(zhǔn)》、《萬科住較宅性能兄標(biāo)準(zhǔn)》?！妒褂脴?biāo)餐準(zhǔn)》指的是洋住宅面?zhèn)畏e的指度標(biāo)和功免能指標(biāo)偽，臥室栗、客廳流、廚房簽、洗手炭間、陽檔臺等功罪能房間舍哪些是引必須具陶備的，腰各個功筍能房間幟的面積突各是多商少，都留制定了些相應(yīng)的墻衡量指品標(biāo)；《性能掉標(biāo)準(zhǔn)》包括了奧住宅的世保溫隔由熱性能核、安全歪防盜性器能、門招窗的質(zhì)律量、地悠漏的安代全程度墳，包括翻交樓的稍裝修標(biāo)便準(zhǔn)、陽女臺欄桿塊的耐腐和蝕年限烈、空調(diào)典百葉的振透空率羨等因素勞。當(dāng)然至還包括貝大量的跌構(gòu)造做褲法和表彼面做法營。伏見廳文明男，195怎9年出生禮，日本診籍，本歷科學(xué)歷劫，20短06年加轉(zhuǎn)入萬幻玉科。含現(xiàn)任乳萬科究建筑薄技術(shù)奸總監(jiān)它。200俊4年萬艦科確奴定預(yù)拆制鋼介筋混尤凝土閱作為膏部品膏化住約宅研旱究方偷向。1號樓首陳次實(shí)驗(yàn)殘了PC（預(yù)綱制混盯凝土雙結(jié)構(gòu)纏）、PC外墻洪、PC整體摟廚房拒衛(wèi)生柱間、雁輕鋼辛外墻浮、輕嫌鋼屋弟頂、ALC外墻姥。三趟維預(yù)災(zāi)制構(gòu)煎件在郵運(yùn)輸詢、堆如放、乓吊裝塔、誤運(yùn)差調(diào)接整方訴面的林困難勒。200鬧6年聘請稻豐田房柄屋的伏飛見文明晴對部品幼化住宅錫長期規(guī)爹劃，指邊定了三扁條路線細(xì)：1、RC的部品碗化，改種良傳統(tǒng)價鋼筋混諒凝土結(jié)敲構(gòu)，解姜決傳統(tǒng)芬建造方液式帶來坐的質(zhì)量鎮(zhèn)問題。2、PC工法記的開泄發(fā)，者即完輪全部掙品化觸體系的的研種發(fā)，瞞為規(guī)徒模化晶部品蘋生產(chǎn)擺做技情術(shù)準(zhǔn)昌備；3，內(nèi)裝寨的部品若化，主呈要針對顛毛坯房善的弊病倦，做精影裝修的針標(biāo)準(zhǔn)化竿和工廠板化。有進(jìn)展覆的是PC外墻體懼系，外具墻滲漏本率為萬培分之一租，精度洽偏差小塔于0.1果%.平臺溉建設(shè)叛：硬件政工程早：萬媽科建禽筑體禍驗(yàn)中糕心，印東莞搖萬科已住宅翁產(chǎn)業(yè)致化研根究基叛地軟件工矩程：申未報國家昆住宅產(chǎn)洽業(yè)化示草范基地賺，成立犧萬科住循宅產(chǎn)業(yè)數(shù)化企業(yè)佩聯(lián)盟。22國外愁住宅剪標(biāo)準(zhǔn)耍化情腥況Pu舍lt牧e董Ho否me碎sPul問te關(guān)Hom魄es是美素國乃臂至全尿世界哄最大刃、最凱優(yōu)秀呈的住京宅企育業(yè),是萬科牽在第三爬個十年莫的標(biāo)桿倒企業(yè),它的村許多績理念茫方法擊一直瘋被萬剖科所斜模仿術(shù)。通醉過對Pu筑lt撕eH旺om歲es標(biāo)準(zhǔn)化減模式的鄭分析,不難看饒出住宅院企業(yè)的舌發(fā)展方期向。對世界艙住宅產(chǎn)弟業(yè)來說,一直營存在墊著一群個怪粉圈。海既是,在任秋何一罩個國姜家,住宅逐基本替上都覆屬于哲最昂皮貴的蓮單件擾商品,也是所大部求分人刷一生拐中最穴大的基一筆外支出望。但蠟是,這個行柏業(yè)中卻浴似乎從稱來沒有慨出現(xiàn)過蝦像在能勒源、汽盡車、家蜂電、金休融、IT、甚至滲零售、名飲料、水日化行堵業(yè)曾經(jīng)緩出現(xiàn)過結(jié)的那些忘龐大的肝商業(yè)帝太國。經(jīng)褲濟(jì)學(xué)家逆認(rèn)為,因?yàn)橐路康爻碑a(chǎn)特壓殊的避地域搬性和佩非同逐質(zhì)性,這個筆行業(yè)扮沒有死其它渠行業(yè)建那種戚顯著彈的規(guī)毅模效康應(yīng),也就筐是說,房地產(chǎn)熔公司是替無法做遼大的。直到200鴨5年,財富500強(qiáng)的名份單中,雖然出召現(xiàn)過建障筑公司消、出現(xiàn)爆過不動棒產(chǎn)經(jīng)營果公司,但是純突粹的住簡宅開發(fā)慣企業(yè),卻始終岡與這一育排行榜榜無緣在200軍6年,歷史宜終于砍被改段寫,美國剖的前甲四大芝住宅啄企業(yè),聯(lián)抉進(jìn)羽入了這堪個名單匹。其中櫻排在最洗前面的鳥就是Pul梁te浴Hom剝es。在過去極的十年威中,它的抽市場院占有握率上茫升了魚一倍多以上情。然垂而,它的板雄心缸才剛版剛開秒始,它現(xiàn)辣在的丑目標(biāo)悠已經(jīng)步定到紗了全辨美國適市場美的20%。如龍果這民個目門標(biāo)能勾夠?qū)嵞宫F(xiàn),我們母看到難的將艷是一鵝個年劈燕銷售缸千億督美元庭級別膀的企史業(yè)。起企業(yè)件規(guī)模鑄的邊杯界取群決于斧規(guī)模狡效應(yīng)礦和管渾理成這本的擦消長負(fù)。越腿大的調(diào)企業(yè),規(guī)模效仇應(yīng)越顯勞著,但是管你理和經(jīng)行營的難望度也越踏高。當(dāng)粗一個企追業(yè)的規(guī)照模效應(yīng)雕已經(jīng)不繭能抵消束克服管臺理難度讓上升的抬成本時,這個企報業(yè)就到故了增長纖的極限冶。確實(shí),住宅鳥作為滅一種硬最終刑產(chǎn)品,具有不癢可移動繞性,無法在耕一個地姻方生產(chǎn)勿而銷售板到很遠(yuǎn)憐的范圍:客戶器需求搜和地慰段的功千差扭萬別,也使得姨住宅的睜生產(chǎn)具拾有小批產(chǎn)量甚至威單件生紛產(chǎn)的特園征。但踩是,企業(yè)動的規(guī)糾模效恨應(yīng)不捧僅僅鄰源自伶大規(guī)霜模流德水線腰生產(chǎn)龜帶來取的成雄本下賊降,還有另外兩無個方面,一個是其客戶口固碑帶來的品喂牌號茂召力,一個狀是資枯本市佛場信被用支荷撐的笛融資吵能力幻玉。b-E&革23國外漆住宅斃標(biāo)準(zhǔn)既化情娃況Pu國lt狂e疤Ho輸me凝s在美國四大住宅企業(yè)晉身財富500強(qiáng)的過程中,美國究竟發(fā)生了什么?我們至少可以看到三件事情: 一是,美國的住宅企業(yè)在客戶細(xì)分以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方面積攢了不少經(jīng)驗(yàn):美國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對北歐和日本較為落后,近些年來卻在不斷提升,住宅的部品開始實(shí)現(xiàn)規(guī)?；墓S生產(chǎn)。

二是,隨著客戶對品質(zhì)和性價比的要求不斷趨于精細(xì),住宅品牌所對應(yīng)的一貫的品質(zhì)日漸為人們所關(guān)注。三是,1980年代之后,美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新,并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資,而小企業(yè)卻仍然依賴高利率貸款的格局。這三件事情,剛好對應(yīng)著規(guī)模效應(yīng)的三個方面。而與此同時,美國的優(yōu)秀住宅企業(yè)也逐漸變得成熟,在大規(guī)模經(jīng)營時克服管理難度的能力不斷上升。b-E&革24國外住肉宅標(biāo)準(zhǔn)摟化情況Pul邀te璃Hom狐esPulteHomes發(fā)現(xiàn)影響客戶需求有兩個最關(guān)鍵因素，可以解釋大部分的購房行為：一是客戶的生命周期（生命階段），二是客戶的支付能力。

PulteHomes分析了相近生命階段人群的需求，使用家庭收入等數(shù)據(jù)評估各人群的支付能力。然后據(jù)此劃分了11類細(xì)分客戶，包括首次置業(yè)者（年輕未婚比較多）；常年工作流動人士；單人工作丁克家庭；雙人工作丁克家庭；有嬰兒的夫婦；單親家庭；標(biāo)準(zhǔn)核心家庭；富足核心家庭；空巢家庭；大齡單身貴族；活躍長者；戰(zhàn)略核心是：廣泛的客戶定位，通吃11類細(xì)分客戶確保市場份額的持續(xù)增長。產(chǎn)品線策略：用標(biāo)準(zhǔn)化滿足個性化。市場模擬實(shí)驗(yàn)：市場數(shù)據(jù)+公司經(jīng)驗(yàn)+專業(yè)知識+想象+創(chuàng)造力=量身定制產(chǎn)品，滿足個性化需求。嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)——PulteQualityLeadership,并開辟了住宅保修服務(wù)。良好口碑，多樣化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了對客戶的終身鎖定。b-E&革25國外奶住宅項標(biāo)準(zhǔn)杠化情祥況北歐次部品續(xù)化住年宅b-E&革工廠預(yù)榆制到飾腹面磚的夫部品化秤欄板工廠惠預(yù)制捉到飾悔面及容窗戶痰的部輕品化召外墻財板北歐貸是世沾界上薪住宅奮部品障化程貝度最予高的蠅地區(qū)兇之一卵，從貧主體板結(jié)構(gòu)微到各懂種構(gòu)限件都疊采用呼工廠賴預(yù)制漆的部牲品。比如望陽臺柿欄板勉，都熊是工踩廠預(yù)斃制并蛛已經(jīng)遺作好狠外飾餡面的奶成品尚，只訓(xùn)需現(xiàn)差場拼灘裝即蓄可。械外墻耳板也磚已經(jīng)捏附著知好保越溫層荒和外濫飾面物，甚紡至連陶門窗葵和玻幕璃也凍已經(jīng)偶安裝巨到位雞，直扇接用賓吊車推吊裝濱。整混個工針地看焰不見慮外圍作的腳胸手架莊。26國外住韻宅標(biāo)準(zhǔn)娛化情況北歐部允品化住昆宅b-E&革芬蘭赫民爾辛基畝PAK籃KAL缺ANR浩INN糕E住宅氏工地基礎(chǔ)設(shè)備夾歷層預(yù)制陳外墻礙板拼提裝墻體連難接處的噸錨筋麻豎向棵鋼筋將賤錨筋串姑聯(lián)印接縫處吳支模27國外托住宅裂標(biāo)準(zhǔn)洗化情有況北歐以部品塞化住梁宅b-E&革陽臺屯預(yù)制興板上棄的排府水槽潔和雨努落口安裝陵到位聞的預(yù)鐵制模疾塊巷風(fēng)道捷與模暴塊相甜連的都水平慚管線預(yù)制風(fēng)咳道上下獅水模塊28國外住腿宅標(biāo)準(zhǔn)撇化情況北歐部堅品化住攤宅b-E&革墻板中方予留電骨管上下層核間的電悶管用軟假管連接予留電甲盒從樓板遇中穿出妖電線29國外住病宅標(biāo)準(zhǔn)全化情況北歐部宿品化住夜宅b-E&革與墻里體脫化開的地陽臺證挑板靠鋼索途懸掛的結(jié)陽臺挑榜板靠預(yù)制漿柱支撐蘿的陽臺諒挑板30國外華住宅婆標(biāo)準(zhǔn)香化情顆況北歐部低品化住知宅b-E&革預(yù)制到攪完成面盯的樓梯預(yù)留安慶裝欄桿壞的螺栓裝修好備的效果施工權(quán)中樓似板間頌的接稈縫31小結(jié)富力允與珠源江的達(dá)經(jīng)營端模式腹較為裳類似,均是占述據(jù)整條牲產(chǎn)業(yè)鏈,從獲誤取土釘?shù)氐酵鑫飿I(yè)湯管理滴一條瘋龍的企經(jīng)營算。然論而,隨著對洲效率和吹專業(yè)化政程度的肥要求不下斷上升,合作怠開發(fā)釀、并賽購重件組與狹業(yè)務(wù)努外包雁的帷溪幕已樓經(jīng)拉蠢開,未來形我們壘看到密的,將是澤從“小而全”轉(zhuǎn)向軟精細(xì)攪分工,從企有業(yè)內(nèi)蹈部整舍合轉(zhuǎn)只向社精會化瞞整合:逐漸盤形成并大型坦開發(fā)縮慧企業(yè)略、專嚷業(yè)設(shè)礦計單檔位、娛金融出企業(yè)茶、專怒業(yè)制食造企載業(yè)、蛛配套蛇服務(wù)畢企業(yè)問強(qiáng)強(qiáng)江聯(lián)手艇的全扒新格凡局。最強(qiáng)的汗開發(fā)企止業(yè)一定葬是通過戰(zhàn)市場選酒擇最強(qiáng)次的合作鏟伙伴。以萬費(fèi)科為撓例,它在積頭極尋求盯外部資辭源的同窩時,萬科在蘆產(chǎn)業(yè)鏈嘉上的資禍源整合自也在穩(wěn)量步推進(jìn)它。比如龍在銷售觸環(huán)節(jié),目前萬潮科各地誘在售的狂項目中,一般只盼保留一肚個項目虛由自己幻玉的人員昏來進(jìn)行敢銷售,其它項濫目均采睡用代理銜公司銷催售,能轉(zhuǎn)悅移到銳企業(yè)厚外面會去做箭的工會作盡憶量轉(zhuǎn)孟移,保留溉一個鼓項目文的目助的是賓為了慶通過木該項蜻目的礙銷售筐來了聞解市痕場。靜在萬賀科開湖發(fā)的耕項目房誠中,公司德主要戀控制酷設(shè)計植、建被筑標(biāo)巡壽準(zhǔn)及揭質(zhì)量站輸出這幾燭個關(guān)殿鍵環(huán)裳節(jié),其它臥業(yè)務(wù)元大多還委托輛經(jīng)過開嚴(yán)格鈔審核艇的專胖業(yè)公偵司去貧做。掠這樣腦的做塌法使節(jié)萬科雷在開堅發(fā)規(guī)懶模成往倍增表加的脖同時,員工閣數(shù)量而和運(yùn)叨營費(fèi)省用控帶制在椅合理糠水平,同時部企業(yè)檔更加虛專注棋于競勉爭優(yōu)消勢的惑鞏固補(bǔ)。走債專業(yè)眾化的穩(wěn)道路肌這也她是美添國模凈式與膀香港擁模式鄉(xiāng)豐、以Pult她eH陪ome缺s為標(biāo)桿搜的萬科秧與港資爐背景家擇族式企補(bǔ)業(yè)的富病力、珠境江的最胳大區(qū)別營。外部串整合宗對于萬產(chǎn)品陸標(biāo)準(zhǔn)徒化方膏面就彈提出旦了更哲高的老要求,從而保姿證合作瓣伙伴的油質(zhì)量輸晶出都保嫂持在一店個較高潮的水平腦上。星河灣鉆和Mom森a的復(fù)制冷模式使米得其獨(dú)彈一無二怒的精髓口在不同妹的項目止中得以營延續(xù),保證了感品質(zhì)和彈獨(dú)特性,但是躁項目怨開發(fā)繭周期贏并沒訂有因助為復(fù)圾制而昂縮短。星河飲灣北上,為了選柄擇適合碰北方氣慘候特點(diǎn)石的植物,費(fèi)了頗孕多周折百。Mo恥ma從萬國充城到上勺第,再到St溫ev趣enHol觀l的“手拉手”,也是一晴變再變,這都吐是為連了創(chuàng)造出領(lǐng)足夠的甲賣點(diǎn)。宏撤宇和妥當(dāng)代態(tài)兩個桌企業(yè)連雖然韻通過譜類似棍走高際端的膜模式倦在諸開多中默小開眼發(fā)商轎中創(chuàng)主出了薄品牌,但以這魔種模式懼卻無法惕大批量僑復(fù)制,企業(yè)鑄也無噴法做梢大。珠江與仗萬科在糕標(biāo)準(zhǔn)化纖的過程素中逐漸童積累,使得以場往項目剖中的優(yōu)裁點(diǎn)在后狠續(xù)項目臺中得以填延續(xù)的億做法,值得學(xué)責(zé)習(xí)。從裁對萬科際標(biāo)準(zhǔn)化劍工作的保重點(diǎn)解浩讀,可以良看出,標(biāo)準(zhǔn)收化工碼作的眉過程盾相對慮漫長,需要逐擊漸的積鞠累,逐漸竿形成必具有孟企業(yè)盈核心愈競爭倆力的勢產(chǎn)品悄。萬頂科北落方地捎區(qū)標(biāo)朽準(zhǔn)化害的戶他型產(chǎn)款品目靈前也給不過稈只有"情花"RS住宅、U5住宅牙三大說類,覆蓋晴的容戶積率竄范圍拋相對厭較窄,并且助標(biāo)準(zhǔn)庸化工只作在調(diào)外立評面的襪效果克上并曉不理露想。俘萬科頑今后夸如何季應(yīng)對蛋這些投問題,值得我去們持續(xù)夸關(guān)注。32■首創(chuàng)躬置業(yè)掠標(biāo)準(zhǔn)任化的玻思路致和要搬點(diǎn)33產(chǎn)品標(biāo)單準(zhǔn)化的畢目的縮短茅周期城，提努高收殼益率華：隨著禍招排鼻掛土霉地成拳本的線大幅惰上升幕，70早90、限股價房羽政策此的不扒斷深首化，制房地休產(chǎn)的革微利千時代唯不可貫避免振的到攤來，皮縮短顯周期未，提匹高資政金周另轉(zhuǎn)率巴，從潤而提出高收巴益率伶是提淚高核楚心競眾爭力正的重忽要手斧段?？龋≒u葡lt宴e筑Ho就me堡s的銷售夜利潤率雁在6-國8%，凈紅資產(chǎn)另回報桃率卻畏在17獎-2蜘1%；萬科害的銷售救利潤率10%，凈遷資產(chǎn)存回報姨率只恢有12%）快速抖擴(kuò)張誕的需噸要：土地成吼本上升號和土地仙出讓的金透明化至，房地連產(chǎn)準(zhǔn)入得門檻越靈來越高仍，中小席企業(yè)越示來越難彎以生存校，在規(guī)鈔?；斐贁U(kuò)張慰的同時擠，必然含帶來管斗理上和耕融資上凝的難度做。實(shí)行吩標(biāo)準(zhǔn)化垮，提高蓬人力資驢源和資況金利用頓效率，嫌才可能質(zhì)在有限概的人力犧資源和癢自有資溉金的前鉗提下實(shí)撤現(xiàn)快速販擴(kuò)張。統(tǒng)一采惠購、降趨低成本牧：統(tǒng)一設(shè)跪計標(biāo)準(zhǔn)此有利于霧統(tǒng)一招原標(biāo)采購肆，實(shí)現(xiàn)眼規(guī)模效擴(kuò)益，降摧低建造將成本和掘節(jié)約周彎期。對戒簡化開籃發(fā)企業(yè)浴與供方寄關(guān)系，咸規(guī)范管厲理人員麥行為也和很有利絞。提高防設(shè)計才質(zhì)量靜：一次性蹲設(shè)計，區(qū)作坊式釋生產(chǎn)帶唯來了難惱以克服射的設(shè)計范及建造佩的質(zhì)量揀通病。監(jiān)好的產(chǎn)乘品一定買是長時紹間反復(fù)輝推敲得象來的，毒并經(jīng)過崇市場檢測驗(yàn)，在直客戶反松饋中不之?dāng)嗤晟仆礁倪M(jìn)。偽成熟復(fù)遙制有利喂于保障連設(shè)計水說平，降摘低開發(fā)鵲風(fēng)險。構(gòu)成議產(chǎn)品批線，裳形成親品牌戶效益動：將產(chǎn)品榮劃分幾所種最常兼見的基篩本類型腰，采用壞相同的察案名及壁營銷策婆略，形發(fā)成品牌損效應(yīng)，剩增加項侮目附加翼值。b-E&革34資源皇保證搭建底產(chǎn)品絞標(biāo)準(zhǔn)相平臺械，需殿要各果業(yè)務(wù)竄部門熱的通竿力協(xié)滅作與洽配合扇。音產(chǎn)冰品標(biāo)盈準(zhǔn)化網(wǎng)小組杰：英公串司領(lǐng)得導(dǎo)籍規(guī)劃劣設(shè)計影部遮市消場營墊銷部錦成本陪管理吐部居招標(biāo)乖采購陰部粱運(yùn)營畫管理藏部外部資標(biāo)源：佩設(shè)計武院、測霸量師行溪、顧問蘭公司王鴻麗邱曉銳隼劉新梅袁慶華李明宇烏、夏偉稀、趙平沈猛趙輝付東曉輝相關(guān)覽人員相關(guān)尸人員相關(guān)人遼員相關(guān)人芬員資金支敬持費(fèi)用寸項目器：咨階詢費(fèi)厚（設(shè)癥計院耳、顧與問公搭司）艇、項丑目考聲察費(fèi)資金挑來源間：2扒00芹7年面規(guī)劃策設(shè)計謝部專女項設(shè)蠢計咨坦詢費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)含化工面作專楚項經(jīng)栗費(fèi)?35工作模騎式首創(chuàng)司置業(yè)脊產(chǎn)品怪標(biāo)準(zhǔn)聞平臺市場以營銷（產(chǎn)功品定恢位及剪檔次罩）產(chǎn)品衡1產(chǎn)品盾2產(chǎn)品脂3土建設(shè)備電氣門保溫材擴(kuò)料涂料配電猜箱鋼制戶作門1、鉛2木質(zhì)章戶門負(fù)1、誤2成本文分析規(guī)劃歲設(shè)計（材蘋料選激型及袖技術(shù)第標(biāo)準(zhǔn)秀）成本都管理（造桌價分覆析及示成本釣信息贊）可視息對講紅外對學(xué)射彩色嗎對講黑白丑對講上水款管空調(diào)PP右RPB價格廠家3廠家2廠家1招采（廠家首信息）結(jié)合具側(cè)體項目,逐漸完感善.36設(shè)計標(biāo)厭準(zhǔn)化工喇作思路標(biāo)準(zhǔn)赴化工怎作，靠不僅掉僅是脖對產(chǎn)固品本病身的討完善吧和研繼究，可同時腦會帶鏡來工沈作流燙程和而工作蕉方式延的改再變。認(rèn)清差逆距，博徐采眾長輔；后發(fā)昌優(yōu)勢，妻學(xué)習(xí)創(chuàng)巡壽新一種謝心態(tài)縮短周元期降低蓋成本提高品姿質(zhì)三個直目標(biāo)技術(shù)措玩施管理柿手段計劃管起理流程管步理材料標(biāo)撈準(zhǔn)：工程父做法滑：標(biāo)準(zhǔn)倡化戶純型庫設(shè)計番資源禁管理知識餓管理二類措森施七項工凍作37首創(chuàng)趟置業(yè)帳業(yè)務(wù)帶管理牢流程已框架少－規(guī)辦劃設(shè)膚計流監(jiān)程一級流程二級流程三級流程圖例項目載規(guī)劃矩設(shè)計湯管理規(guī)劃桶設(shè)計(D)產(chǎn)品管姻理D-圈11趟0景觀施卵工圖設(shè)俘計管理D-0珍20產(chǎn)品站專題滾研究D-杠04猴0建筑鹽概念債規(guī)劃柳設(shè)計束管理D-1坊20精裝承修方電案設(shè)氧計管奸理D-0單50建筑莖方案蘆設(shè)計管理D-啊06丹0建筑恢?jǐn)U初菌設(shè)計管理D-0轉(zhuǎn)70建筑量施工密圖設(shè)默計管奪理D-削10悶0景觀勻擴(kuò)初態(tài)設(shè)計管理D-小03察0產(chǎn)品標(biāo)瞎準(zhǔn)化研稠究D-稠13斯0精裝閱修交仙樓設(shè)餃計管或理策略媽管理D-榮01蝦0規(guī)劃騾設(shè)計壩策略管理D-望09前0景觀方戚案設(shè)計脹管理D-繞08她0景觀概佩念方案駕設(shè)計管孝理D-1集40規(guī)劃怎設(shè)計漲報批D-1列50項目倡設(shè)計寸后評脈價D-0給31可研誰階段悶規(guī)劃哈設(shè)計抽支持D-嶄01普1規(guī)劃防設(shè)計樹部門懂工作昂計劃秧編制交管理3839設(shè)計明管理上面臨協(xié)的難朱題b-E&革隨著乏集團(tuán)候經(jīng)營藍(lán)規(guī)模鞭的壯懂大，夫開發(fā)孩項目鈔不斷英增加促，設(shè)漂計和勤管理架的工耍作量遭成倍艘地加揭大。顏管理在的層霧次及即復(fù)雜看程度誕日見引增加棟。隨著競該爭更激飼烈，對丸手不斷與進(jìn)步，喘單純與有優(yōu)秀的輩境外設(shè)妙計公司接合作取負(fù)得優(yōu)勢項已經(jīng)越松來越不狹容易，荷無法形因成集團(tuán)窮產(chǎn)品競留爭力。人力極資源靈不斷正攤薄叨。設(shè)絮計人旋員年薪輕化筋，在悅專業(yè)抓水平郵和實(shí)朋際操薄作方爺面經(jīng)遠(yuǎn)驗(yàn)不蜘足。規(guī)模優(yōu)唉勢沒有北被充分幻玉利用，獲項目各喪自為戰(zhàn)瓣，相同居的工作忠在不同盜的地區(qū)酸被反復(fù)它重復(fù)?？偛控?fù)必責(zé)方案,項目宅公司莫負(fù)責(zé)誰施工伐圖,責(zé)任園主體浪不一猴致,管理連帖貫性差槽。計劃管滋理缺乏匪預(yù)見性梁，設(shè)計輪周期經(jīng)耗常被壓愈縮，導(dǎo)唯致圖紙泡深度不快足。施工圖擁紙缺少僑二次設(shè)承計部分粒，無法信指導(dǎo)總課包招標(biāo)樣。缺乏椒圖紙元內(nèi)審?fù)鶛C(jī)制組，圖慘紙審陷查要繁點(diǎn)；……40首創(chuàng)置恭業(yè)設(shè)計沖標(biāo)準(zhǔn)化咳策略計劃管褲理流程管冷理材料恩標(biāo)準(zhǔn)足：工程跳做法尊：標(biāo)準(zhǔn)化昂戶型庫七類爽工作統(tǒng)一臣、完滴善材璃料部被品的遣招標(biāo)嶺采購咸技術(shù)浸標(biāo)準(zhǔn),提高集新團(tuán)采購揮成本管呼理水平按照鞠市場候定位樸，形最成相懲對應(yīng)畏的材開料、坊部品狗、設(shè)疫備清廟單，漸降低音目標(biāo)琴成本柏偏差參照萬磁科”雙標(biāo)”、珠江抗“住標(biāo)圓”，形叨成首創(chuàng)時標(biāo)準(zhǔn)體廣系建筑、螞結(jié)構(gòu)、陷設(shè)備、直市政技套術(shù)控制職要點(diǎn)——新紀(jì)餃元含鋼量襯、停車少方式、候降低成卻本控制活要點(diǎn)——北京院與營銷掙部討論央總圖戶療型設(shè)計映規(guī)劃要纖點(diǎn)、評謎價標(biāo)準(zhǔn)按不同殊容積率疤建立戶杜型庫更新戶鋪型庫的瓶獎勵機(jī)惜制總部嘗對項型目公竟司實(shí)逗行計騙劃管耕理，倉規(guī)定惜各個災(zāi)設(shè)計維階段竿的標(biāo)背準(zhǔn)周蹤蝶期項目開問發(fā)計劃悟、設(shè)計妨計劃、償月度工境作計劃隨的分解意與對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)泥流程核作業(yè)銀守則把流構(gòu)程分賴解為重作業(yè)榨表單剖，成無為日璃常工新作的錄一部內(nèi)分，魯列入晉考核離指標(biāo)設(shè)計腦資源爐管理建立設(shè)打計資源腦庫，對炊項目設(shè)感計單位膀進(jìn)行后忽評價列入循戰(zhàn)略紛合作盡伙伴寬，在秤非重劑大工拴程中辟可以箏直接驕委托具設(shè)計知識管身理新材冷料新倒技術(shù)巷成果叢匯編喚（生畏態(tài)、蝦節(jié)能餃）成本谷優(yōu)化括方法416月7月8月9月10月11月W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W

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W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W41.材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：集團(tuán)采購設(shè)備材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線材料設(shè)備匹配清單材料設(shè)備分解成本表2.工程做法和成本優(yōu)化成本優(yōu)化研究工程做法標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計管控要點(diǎn)3.產(chǎn)品庫建設(shè)容積率研究戶型庫收集評價、分類整理4.計劃管理設(shè)計計劃管理方法研究計劃管理周期計劃管理規(guī)定編制5.流程管理統(tǒng)一圖紙深度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)輸入輸出文件管控要點(diǎn)表單編制工作影計劃注：以異完成基槍本架構(gòu)瓦為標(biāo)準(zhǔn)淺，持續(xù)省完善工蛛作未計資入42■標(biāo)準(zhǔn)叔化工顏?zhàn)鲀?nèi)始容◆材料技總術(shù)標(biāo)準(zhǔn)◆工程社做法耐和成叉本措球施◆產(chǎn)品濤庫◆計劃藍(lán)管理◆流程管丈理◆資源娛管理◆知識管劃理43設(shè)計標(biāo)雅準(zhǔn)化工攏作內(nèi)容材料妻設(shè)備任技術(shù)制標(biāo)準(zhǔn)工程做滋法和成墾本措施標(biāo)準(zhǔn)化孕產(chǎn)品庫流程管桑理計劃管痛理……設(shè)計司資源餐管理知識永管理44材料設(shè)磁備技術(shù)新標(biāo)準(zhǔn)(硬標(biāo)料準(zhǔn)）統(tǒng)一技伍術(shù)要求，統(tǒng)一核工程作歉法，統(tǒng)鉆一詳圖抄作法（勤確定統(tǒng)水一采購炎廠家后始），明鞏確建筑魚面積，綱能否優(yōu)騎化招標(biāo)霧模式？鎖定出目標(biāo)待成本優(yōu)化產(chǎn)混品品質(zhì)便于洪集中捎采購建立腐可以債集團(tuán)膛采購圖材料坑設(shè)備破清單耀，完腹成技談術(shù)標(biāo)幸準(zhǔn)；近期謙目標(biāo)在可雞研階短段就蓄明確噸材料密標(biāo)準(zhǔn)漂，用饑結(jié)算從數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行碼目標(biāo)廚成本版測算碧；建立弊住宅掏建設(shè)略中材薪料設(shè)憲備清肯單（驢通用汁材料桑、替引代材劃料、派推薦勇材料享），撿提高呈產(chǎn)品副匹配森度。遠(yuǎn)期目顯標(biāo)建立燒營銷況定位——材料設(shè)沒備——目標(biāo)成立本聯(lián)動弱數(shù)據(jù)庫券，選擇塘高檔次垮材料設(shè)棄備，即于時生成新目標(biāo)成火本，和能對售價介提升的緒要求。材料設(shè)敵備模塊拆解項肺目成本球，確定升成本控?zé)嶂频姆质饽繕?biāo)紅。比如權(quán)外飾面涉材料目探標(biāo)成本炕、門窗誤目標(biāo)成完本等。青在設(shè)計違階段中盒精確制振導(dǎo)。成本零分解住目標(biāo)提前招查標(biāo)采購45材料的隸拆分及弟標(biāo)準(zhǔn)（港框架示史意）材料建筑實(shí)體基本元素建筑實(shí)體分系統(tǒng)圍護(hù)體系內(nèi)部交通體系內(nèi)裝與分隔體系水暖電設(shè)備體系智能化設(shè)備體系環(huán)境裝置體系屋面系統(tǒng)外墻系統(tǒng)水泥瓦屋面玻纖瓦屋面鋼板瓦屋面保溫上人平屋面保溫不上人平屋面保溫隔熱平屋面不保溫上人平屋面不保溫不上人平屋面………基本建材部品構(gòu)件設(shè)備器械結(jié)構(gòu)構(gòu)件鋼筋、水泥、砂子、木材建筑組成分系統(tǒng)子系統(tǒng)材料構(gòu)造做法設(shè)計要求工程標(biāo)準(zhǔn)整體性能標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)施工標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)基本建材材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)材料使用要求46材料旨設(shè)備相技術(shù)照標(biāo)準(zhǔn)躲（硬煮標(biāo)準(zhǔn)烘）b-E&革按六外類部狀品建蹲立各曬項標(biāo)躁準(zhǔn):建筑冶材料裝修材決料水暖設(shè)杯施、設(shè)伍備電氣秩系統(tǒng)弱電鹿及智投能化請系統(tǒng)景觀、金園林設(shè)額施已完之成工洞作成宋果:本年度終集采材奏料設(shè)備光標(biāo)準(zhǔn)材料設(shè)菠備標(biāo)準(zhǔn)趙目錄材料設(shè)幕備通用朋做法瓷磚、拼電梯、凱電子防吹盜鎖、尼防火門娃、鋼制敞防火門憑、木制哭防火門級、戶門蟲、木制剃入戶門克、火災(zāi)聚報警、規(guī)開關(guān)插乳座、鋁鑄扣板、渴門控五析金、木刑地板、足散熱器籠、外墻絲式磚、外藍(lán)墻涂料謹(jǐn)、內(nèi)墻許磚、內(nèi)賞墻涂料憂、可視姐對講、菊配電箱附、消防鉆自動報泄警47設(shè)計槳標(biāo)準(zhǔn)遭化工慚作內(nèi)記容材料設(shè)察備技術(shù)頌標(biāo)準(zhǔn)工程做逃法和成幕本措施標(biāo)準(zhǔn)化狗產(chǎn)品庫流程樂管理計劃話管理……設(shè)計氧資源線管理知識管獻(xiàn)理48工程做抽法和成釀本措施(軟標(biāo)用準(zhǔn)）提升很居住稅品質(zhì)優(yōu)化成奴本標(biāo)準(zhǔn)節(jié)約成容本的措牧施；鋼搏筋、混甩凝土含嫩量，停憲車方式….目標(biāo)改善葉現(xiàn)有盆問題兵，創(chuàng)鑰造產(chǎn)暑品賣蠟點(diǎn)；品質(zhì)朗標(biāo)準(zhǔn)雕工作券：分別確兇定戶內(nèi)糧各功能協(xié)空間的剃使用要睜求和性絕能指標(biāo)超；分別確饒定戶外睬各功能襲空間的粒使用要前求和性猾能指標(biāo)朵；成本標(biāo)送準(zhǔn)工作媽：建筑、丈結(jié)構(gòu)、街設(shè)備、吳市政技姿術(shù)控制齡要點(diǎn)窗墻漂比對考造價爭影響室（節(jié)怎能控局制要惕點(diǎn)）停車方講式：單枝、雙層原地下、蔑機(jī)械停膨車、停薯車橋、班地面機(jī)替械停車鋼筋含雖量、混栗凝土含抽量控制同層排賊水雙管同垂程供暖晌方式49品質(zhì)標(biāo)富準(zhǔn)細(xì)分秀（軟標(biāo)慌準(zhǔn)）空間戶內(nèi)吉空間戶外弦空間門廳（玄關(guān)）客廳（起居廳）餐廳、廚房主臥室、次臥室、書房主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間儲藏空間、過道架空層毛泛會所蹄、架空絡(luò)層公共痕車庫、卸室外樓珍棟公共深空間、嶄組團(tuán)內(nèi)龍公共空憂間、小意區(qū)級公塘共空間組團(tuán)撿入口著大堂店、單紹元入躲口樓梯既間戶內(nèi)室圍內(nèi)空間戶內(nèi)秤室外貼空間戶外鄉(xiāng)豐室內(nèi)禁空間戶外休室外怪空間生活陽臺、服務(wù)陽臺、平臺（露臺）入口花園（前院）、后院單一功芹能空間整體空間50暖器與仇空調(diào)位奶置51開關(guān)與嶺插座位箱置52535455空間悔使用淋性能瓶標(biāo)準(zhǔn)名，從分人的句需求冰等級吃說起整體空間整體空間性能功能空間組成功能空間布局/整體交通流線朝向/日照衛(wèi)生條件朝向/通風(fēng)性能安全防衛(wèi)性能……

單一功能空間性能指標(biāo)基本使用性能其他性能指標(biāo)平面布局

/流線尺度

三維采光

勒克司照明

勒克司通風(fēng)

通風(fēng)量隔聲

分貝數(shù)溫濕度色彩質(zhì)感根據(jù)拍馬斯號洛的樸需求跑層級茅理論,每個煙人都膏有五再種層腫次的謝需要（從上到毫下）:Sel獲f--a謝ct業(yè)ua孝li憶za盜ti裕onEs凈te先emSoc召ialSaf管etyPhy蠟sio王log藥ica材l自我注實(shí)現(xiàn)尊賴嚴(yán)祝的社枕交菜的安全半的生賢理撲的對建筑抖，即空括間的需愉求也必將將遵循獻(xiàn)此層級逝理論。警從對單噸一空間懷的基本掙使用需耗求到整焦個小區(qū)仁的建筑甩風(fēng)格要傲求逐步建提高。56空間培的性文能（度感知剃屬性瓣及使擴(kuò)用）整體空間的性能單一功能空間的性能平面布局平面流線三維尺度設(shè)備設(shè)施家具工具完善程度使用性能功能空間組成、功能空間布局、整體交通流線、朝向/日照衛(wèi)生條件、通風(fēng)性能、保溫隔熱性能、安全防衛(wèi)性能等級、防蟲害性能、建筑風(fēng)格……使用性能指標(biāo)基本使用性能室外室內(nèi)主觀感受性能及指標(biāo)采光照明通風(fēng)隔聲溫濕度色彩質(zhì)感感覺照度勒克司照度勒克司通風(fēng)量/換氣次數(shù)分貝數(shù)溫濕度值三相值粗糙度/反光度等使用性能指標(biāo)使用使用方便使用需求的滿足、使用的方便/舒適性、安全感、交往的考慮、滿足感、成就感、……使用、感覺57工程爆做法場的總旁體工振作構(gòu)脹想客戶的空間感菠知使用核體驗(yàn)生活住體驗(yàn)(描述價性)客戶的需求(描述性)空間擠的性能任標(biāo)準(zhǔn)(量化)實(shí)體分虹系統(tǒng)和隱子系統(tǒng)尋的技術(shù)標(biāo)粥準(zhǔn)(量化)實(shí)體老基本墾元素迎的技術(shù)標(biāo)帽準(zhǔn)(量化)設(shè)計技匙術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程蒙技術(shù)鑼標(biāo)準(zhǔn)施工荷圖設(shè)困計指寶導(dǎo)書方案設(shè)猾計指導(dǎo)褲書施工撞圖審鹿查指浙導(dǎo)書工程殺施工脾要點(diǎn)風(fēng)險捉評估順要點(diǎn)工程驗(yàn)喊收檢查美要點(diǎn)客戶細(xì)分工作（正在進(jìn)行中）空間性能標(biāo)準(zhǔn)工作（與營銷部門合作）實(shí)體性能標(biāo)準(zhǔn)工作（與運(yùn)營部門合作）58設(shè)計標(biāo)賠準(zhǔn)化工閣作內(nèi)容材料語設(shè)備羞技術(shù)情標(biāo)準(zhǔn)工程濤做法純和成密本措在施設(shè)計標(biāo)植準(zhǔn)化產(chǎn)監(jiān)品庫流程頭管理計劃管艙理……設(shè)計資押源管理知識管民理59標(biāo)準(zhǔn)化贏產(chǎn)品庫共工作思棚路與計逃劃產(chǎn)品庫胡建設(shè)：麻根據(jù)2種常用鋼容積率(3始,5斯),建立產(chǎn)峽品庫:規(guī)劃言模式鴿；戶型脊；立面風(fēng)互格（時雨尚現(xiàn)代粒、高品蒸質(zhì)、國捉際化）渾；標(biāo)準(zhǔn)累化部誦品做風(fēng)法、濕節(jié)點(diǎn)菌詳圖忌；統(tǒng)一凡評價嫂標(biāo)準(zhǔn)朋：結(jié)拍合營護(hù)銷系鄙統(tǒng)產(chǎn)貍品線項，明激確產(chǎn)巷品評山價體劣系，餐分區(qū)擁域、敞分檔菌次設(shè)區(qū)定產(chǎn)罩品賣束點(diǎn)和儉權(quán)重?fù)瘢阂?guī)劃賣內(nèi)點(diǎn)：集矩中綠地著、開放謙、多元防、配套模、服務(wù)匠、生態(tài)盛、科技……戶型賣諒點(diǎn)：功也能流線升、面積鈴合理、斜產(chǎn)品附認(rèn)加值、珠新材料扔新技術(shù)……立面零風(fēng)格輸：風(fēng)帥格、肆品質(zhì)學(xué)感、稈材料提、成梯本……可持例續(xù)發(fā)統(tǒng)展機(jī)燒制保狼障：明確街組織擊構(gòu)架攜，標(biāo)準(zhǔn)陣化工吳作小貼組、產(chǎn)品決及策委員調(diào)會；每半年摘召開一據(jù)次集團(tuán)鹽標(biāo)準(zhǔn)化友會議，滋項目公敗司提交瓜標(biāo)準(zhǔn)化尤成果，寬列入考愁核指標(biāo)詳；建立標(biāo)逃準(zhǔn)化產(chǎn)者品研究雅委員會孟，制定褲標(biāo)準(zhǔn)化漿產(chǎn)品庫激的合格糞標(biāo)準(zhǔn)，作設(shè)立標(biāo)亮準(zhǔn)化基副金；考察瓜參觀罩、自納主研境發(fā)的溪戶型市、符怕合入屢?guī)鞓?biāo)滿準(zhǔn)，白現(xiàn)金投獎勵……項目操恩作中，夠持續(xù)改汽良標(biāo)準(zhǔn)紀(jì)化產(chǎn)品弱，現(xiàn)金秧獎勵……60第一勻級產(chǎn)品還簡介產(chǎn)品嶄基本繪信息典型平見面資料產(chǎn)品固形式初資料第二挺級全套施錘工圖部品捷清單沉及樣忘板工程量抵清單銷售淺資料模型產(chǎn)品庫上框架產(chǎn)品荷全套煤資料市場券調(diào)研傘成果項目冷成功痛案例61容積域率研擴(kuò)究的愿意義珠江峰鼻景汁塔樓限容積粱率2.濃40萬科紫小臺物板樓饒容積敘率2.竄50以北京鑼為例：1、板樓望容積率便可達(dá)2.4御5，如漲果增志加?xùn)|躬西向倚，最題高可膏達(dá)2.船96。塔然樓可亦達(dá)2.傲57。高駝度增磚加對袖容積乞率提隔高影冶響不筑大。2、18層以抓內(nèi)，襖一梯嶺兩戶氣的戶壓型使洋用系足數(shù)和寇可實(shí)泳現(xiàn)容蜂積率嫌高于激一梯當(dāng)四戶騙。3、單元屆并聯(lián)不嫩宜超過2個，生高低能錯落徐可實(shí)快現(xiàn)容廁積率牲最大瓣，連殘續(xù)長別板無距法滿岔足日蹲照分勉析。4、梅花柏樁式規(guī)影劃，中菜間單元狠盡量不蜂要有東黃西向采事光戶型投。。。乓。。舊。。62容積午率研洽究——容積率薄指數(shù)FAR63塔式FAR屯=漂2.1犁6容積率擔(dān)研究——容積率宮指數(shù)FA膝R塔式FAR冷=腹4.3查264容積率席研究——非陰影愁區(qū)修正厚系數(shù)非陰儲影區(qū)報修正酷系數(shù)基＝(總建設(shè)預(yù)用地面菜積－非鞋陰影區(qū)圓面積)÷總建家設(shè)用街地面膊積65容積率叮研究——用地外將陰影區(qū)開修正系擺數(shù)用地孩外陰攔影區(qū)孫修正軋系數(shù)及＝(總建設(shè)義用地面陵積＋用垮地外陰棵影區(qū)面?zhèn)鞣e)÷總建設(shè)梨用地面擠積假想嗽地塊斥用地遣外陰籌影區(qū)潑修正歌系數(shù)關(guān)為1.艇18聚166容積率瘡研究——菱形地倍塊修正階系數(shù)非陰酷影區(qū)敵修正酸系數(shù)貿(mào)為0.敞86剝5菱形瓦地塊細(xì)修正這系數(shù)鋸為0.8索40非陰影侮區(qū)修正哀系數(shù)為0.7否59菱形園地塊綿修正帽系數(shù)掛為0.歪70肢667層數(shù)折廊減修正崇系數(shù)＝(設(shè)計層加數(shù)÷應(yīng)達(dá)到枕層數(shù))×(籌(層高×應(yīng)達(dá)到遇層數(shù)×1賺.7＋平璃均進(jìn)觸深)÷(層高×設(shè)計層個數(shù)×1.碗7＋平均問進(jìn)深))18層的核蠟心筒形連式，平善均進(jìn)深產(chǎn)為12堪m，設(shè)重計層道數(shù)為16層，則何修正系貿(mào)數(shù)為0.北98宜5；18層的臭核心曲筒形胖式，敬平均累進(jìn)深烏為12崇m，設(shè)計淡層數(shù)為12層，則萌修正系錦數(shù)為0.垂94濱4；容積防率研倚究——層數(shù)索折減持修正舍系數(shù)68容積率挑研究——頂層退涉臺修正謙系數(shù)頂層退亭臺修正悲系數(shù)＝碎1＋(秧平均進(jìn)體深－層徑高×1圣.7)蓮÷(平繪均進(jìn)深午×層數(shù)憑)11層住怒宅，奇平均舉進(jìn)深睡為12哲m，則修富正系數(shù)降為1.0錄54；11層住丈宅，總平均近進(jìn)深饑為15鉛m，則條修正聲系數(shù)許為1.0柏61；18層住宅莫，平均娃進(jìn)深為12的m，則農(nóng)修正顆系數(shù)堂為1.碼03錄3；69產(chǎn)品線拐與產(chǎn)品席類型緊湊等型銷售面繭積90翁m2，套嚴(yán)內(nèi)建械筑面悉積75示m2普通型銷售面鴿積115沿m2，套磁內(nèi)建靠筑面誰積100咬m2舒適型銷售面尺積13亮0m2，套乒內(nèi)建餓筑面團(tuán)積11拐5m2國際櫻城愛這城緣溪株堂70戶型評牧價指標(biāo)平均曠進(jìn)深A(yù)D＝嫁標(biāo)準(zhǔn)選層建線筑面轉(zhuǎn)積÷標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)層面致寬進(jìn)深沾有效嫩率DR＝平博均進(jìn)深A(yù)D除÷標(biāo)準(zhǔn)層普計算日魚照間距縣時的最紛大進(jìn)深71戶型窄庫——主臥普通型舒適質(zhì)型緊湊型普通里型72戶型障庫——次臥愧室普通型舒適型緊湊型73戶型摸庫——起居廳緊湊瞞型普通敘型舒適逗型起居室餐廳74戶型庫——廚房緊湊型普通邁型舒適型75戶型庫——衛(wèi)生剖間緊湊慘型普通型舒適志型76戶型隱庫——舒適勵型一梯淹兩戶一梯枝三戶一梯南四戶77戶型裳庫——豪華型一梯兩階戶78戶型庫——分類表一梯兩戶一梯三戶一梯四戶一梯多戶7-11層B2B3B4BN12-18層C2C3C4CN19-30層D2D3D4DN一梯兩戶一梯三戶一梯四戶南轉(zhuǎn)角北轉(zhuǎn)角東西向11層緊湊型B2sB3sB4sB>SsB<NsB:Es普通型B2mB3bB4bB>SmB:Em舒適型B2lB3cB4cB>SlB:El30層緊湊型D2sD3aD4aD>SsD<NsD:Es普通型D2mD3bD4bD>SmD:Em舒適型D2l,D2xl,D2xxlD3cD4cD>SlD:El79戶型毅庫80戶型庫81戶型小庫——轉(zhuǎn)角單痕元82設(shè)計標(biāo)裙準(zhǔn)化工公作內(nèi)容材料設(shè)常備技術(shù)坦標(biāo)準(zhǔn)工程印做法晉和成瀉本措嶺施標(biāo)準(zhǔn)化鋤產(chǎn)品庫流程尖管理計劃艙管理……設(shè)計參資源策管理知識管徐理83計劃峰管理根據(jù)踩項目盆實(shí)際霉時間亮，總缸結(jié)設(shè)吊計合汁理周地期；制定玩設(shè)計協(xié)進(jìn)度景跟蹤織表，鉗對項展目公給司施務(wù)工圖籍設(shè)計扎計劃怨進(jìn)行丈管理政；整理施子工圖設(shè)阻計導(dǎo)引萄，制定兇設(shè)計成未果標(biāo)準(zhǔn)丸；設(shè)計計孕劃風(fēng)險榆予防措先施，對收計劃延嘉誤風(fēng)險嘩提前作掠出預(yù)警臣；重點(diǎn)項盲目——設(shè)計嫂概念網(wǎng)方案(規(guī)劃)設(shè)計階蔥段前置手；普通項蠢目——直接委辛托，取宿消設(shè)計班比選階蒙段，利故用成熟仔產(chǎn)品復(fù)督制；運(yùn)營管所理部提融出的問覽題：設(shè)計合莖理周期園不確定賞，無法杰與項目躁開發(fā)計掀劃很好掠結(jié)合；對項目銀公司的鐵施工圖盡設(shè)計缺伏乏管控夏；缺乏施精工圖設(shè)比計導(dǎo)引較，圖紙央深度不兩夠，無車法滿足芬招標(biāo)要紙求；項目公賀