知名地產(chǎn)集團項目結算三審工作總結

關于萬達集團項目結算三審工作中

反映出的部分共性問題的總結北京文新創(chuàng)展工程造價咨詢有限公司二零一零年二月二十三日

受大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司委托，北京文新創(chuàng)展工程造價咨詢有限公司自2009年9月起至今對萬達集團北京石景山、上海周浦、重慶南岸等20多個項目進行了結算復審（三審）工作。通過上述項目的復審，我司對其中所反映出的造價管理過程中的一些共性問題進行了簡單的歸納總結，供貴司參考。以下各項內(nèi)容按形成結算審核最終金額的各要素發(fā)生的時間順序進行排列，以便供大家在造價控制的相應各階段進行參考。引言一、合同訂立階段1、總分包的界面劃分問題問題：部分項目總分包的界面劃分不清，或未將上述信息在結算審核時及時傳遞給審核單位，造成重復計量。案例1：包頭項目初審結果中“室外臺階”造價在總包工程結算范圍內(nèi)，總包及分包合同文件對此項均未作明確約定。我司認為此項由總包單位施工的可能性不大，經(jīng)查證落實，確定此項為分包施工范圍，審減約20萬元；案例2：重慶南岸項目大商業(yè)金街路面情況與案例1情況基本相同,審減約15萬元；一、合同訂立階段案例3：天津項目地區(qū)公司初審報告中外墻外保溫工程量按全部外墻面積計量，其中包括了石材墻面的外保溫。另外住宅部分的弱電橋架、公共部分燈具也按圖紙計入了總包結算。我司認為上述項目由總包單位施工的可能性不大，經(jīng)查證分包合同及調(diào)研落實，確定此項為分包施工范圍，審減約40萬元。一、合同訂立階段建議：各項工程承包合約中應對界面劃分作出明確約定，并做到表單固化。在進行任何一級審核前，均應向?qū)徍藛挝惶峁┤椖康脑敿毜暮霞s劃分資料。一、合同訂立階段2、清單子目項目特征描述問題:問題：部分項目的項目特征描述、工程量計算規(guī)則等描述不嚴謹或不完善，結算時容易引起爭議。一、合同訂立階段案例1：上海周浦項目合同清單中雙軸、三軸攪拌樁的項目描述（“8字形”）與施工圖形態(tài)不符，地區(qū)公司初審時重復計量兩圓重疊處的工程量。三審此項審減金額約30萬元。案例2：合同清單中基礎土石方僅有基坑大開挖子目，未強調(diào)樁間土的歸類問題，部分項目要求樁間土方重新組價。濟南項目此項爭議涉及金額約80萬元。一、合同訂立階段案例3：合同清單中閥門工作內(nèi)容的描述中要求DN70mm以上為法蘭連接，含一副法蘭，但未明確是否含法蘭的供應及安裝，部分項目要求單獨計取法蘭的供應或安裝費用，無錫項目此項審減金額約6萬元，天津項目此項審減金額約20萬元。一、合同訂立階段3、清單子目設定與項目所在地情況的配合問題問題：部分項目招標清單中子目的設立未能充分考慮各地區(qū)實際施工情況及定額體系不同所帶來的影響。當清單描述與實際情況不能完全符合時，易發(fā)生爭議問題。一、合同訂立階段案例1：廣州白云項目依據(jù)設計要求使用了旋挖樁，而合同清單中基礎樁僅有鉆孔灌注樁子目，承包單位要求重新組價，涉及金額約70萬元；案例2：西安定額中地面素水泥漿為單獨計價項目，而合同清單地面做法相應子目描述中未明確是否包含素水泥漿單價，承包單位根據(jù)當?shù)囟~規(guī)定要求增加素水泥漿費用，涉及金額約15萬元。一、合同訂立階段案例3：合同清單水表安裝工作內(nèi)容描述中未明確是否包含表前后閥門的供應及安裝，北京、天津等地定額中水表安裝含表前后閥門的供應及安裝費用，而武漢定額中水表前后閥門為單獨計價項目。武漢菱角湖項目承包單位根據(jù)當?shù)囟~規(guī)定要求增加表前后閥門的費用，涉及金額約6萬元。一、合同訂立階段二、施工圖紙相關問題1、圖紙做法與交房標準的差異問題問題：目前存在兩種情況：一是部分項目直到竣工結算時仍然沒有出具明確和詳細的交房標準，這就造成了結算時缺乏依據(jù)，易產(chǎn)生混亂或扯皮的現(xiàn)象；另一種情況是雖有明確的交房標準，地區(qū)公司初審時只按施工圖紙做法計量，未執(zhí)行交房標準。二、施工圖紙相關問題案例1：重慶南岸項目3組團電氣安裝工程圖紙標注所有戶內(nèi)配管、穿線及燈具安裝到位，而交房標準明確只有部分戶內(nèi)安裝到位，地區(qū)公司按圖紙標注全部計入，三審扣除此部分費用，審減約58萬元。案例2：無錫項目地區(qū)公司初審中戶內(nèi)部分燈具按圖示吸頂燈計入，而交房標準為裸燈頭。涉及金額約60萬元。建議：交房標準一定要于項目實施前期盡早出具，過程中修改應及時進行更新，此項工作需嚴格做到程序化和表單固化。在任何一級審核開始前，均應向?qū)徍藛挝惶峁┓蠈嶋H并經(jīng)各方確認的交房標準。二、施工圖紙相關問題二、施工圖紙相關問題2、圖紙會審記錄的簽訂問題問題：根據(jù)合同專用條款關于變更免賠金額的規(guī)定：工程量清單單項子目變更增加或減少的金額人民幣2,000元整，增減超出部分按實計算。部分項目的圖紙會審中包含設計變更、洽商性質(zhì)內(nèi)容，項目公司初審時將其全部計入圖紙重計量。二、施工圖紙相關問題案例：唐山項目此項三審核減金額約6萬元，襄樊項目此項三審核減金額約3萬元，宜昌項目此項三審核減金額約5萬元。建議：在圖紙會審的簽訂中應盡量做到不體現(xiàn)設計變更、洽商的內(nèi)容，已經(jīng)體現(xiàn)的在結算審核中要注意將此部分內(nèi)容剔除。二、施工圖紙相關問題3、圖紙登記問題問題：部分項目前后幾版施工圖均為同一版號，標注同一出圖時間，加上項目公司自身對圖紙登記不嚴謹，造成對結算圖紙的認定困難及部分問題的重大爭議，最為突出的是二次結構植筋是否應由甲方承擔費用的問題，若建筑圖出圖時間晚于結構相應部位的施工時間，無預留鋼筋條件，后期為二次結構植筋的費用應由業(yè)主承擔；反之，植筋就屬于承包商的技術措施，業(yè)主無需負擔費用。由于圖紙登記的不到位，部分項目出現(xiàn)爭議情況。二、施工圖紙相關問題案例1：西安民樂園項目地區(qū)公司初審將二次植筋全部計入，因承包商無法提供建筑圖較結構圖出圖滯后的依據(jù)，三審予以審減約70萬元；案例2：天津項目此項爭議金額約495萬元，地區(qū)公司初審報告中列為爭議項目。二、施工圖紙相關問題4、圖紙?zhí)峁﹩栴}問題：部分項目提供的結算圖紙版本與地區(qū)公司結算或?qū)嶋H施工的圖紙版本不符，甚至有的項目不出具紙質(zhì)版圖紙僅有電子版圖紙，這種情況給結算審核工作造成了困難，也影響了審核效果。這個問題在大商業(yè)的機電及結構的基礎部分表現(xiàn)地尤為突出。二、俊施工失圖紙巾相關魯問題案例擱：唐山項肌目、上蟻海周浦巡壽項目（東僅指地甩下室部禮分）提沸供給三柄審計量葉的圖紙反與地區(qū)么公司結潔算圖紙魄版本不氣同。最帶初計量全完成后造發(fā)現(xiàn)雙捏方工程錦量差異橋比較大竟，后來醋發(fā)現(xiàn)是賊圖紙版垮本不同甘，三審屠公司到宅項目所寫在地后孩又重新仙開始計賣量。三、庸施工悼階段挑的管探理1、工罰程實親際做套法與腥施工絕結算償資料蜻的一險致性戰(zhàn)問題問題：至少有贏以下幾碰個方面余因素會蜻造成現(xiàn)印場實際丹情況與惰施工結耍算資料墨描述不箏一致的斜情況：三、替施工梨階段援的管筋理圖紙所溝引用圖傲集做法嶼或施工介圖做法喉與目前垃工程實賓際已經(jīng)祥脫節(jié)，病如“天棚抹廢灰”的做法遼為大多嶼數(shù)項目便的圖紙辟或引用桶圖集所紙標注，瘦而實際刊施工做鄰法一般底均為找桑補，刮磚耐水膩亮子；部分棒項目您根據(jù)涉甲方握指令宅取消瘋施工框圖紙開裝修虧做法猛，（柳例如翠商鋪謊部分但改為頑毛坯幫交房賄而取兄消初積裝面崇層）望，而路又未希及時濫對這懶種未祥施項典目簽棚訂減上項洽則商；洽商扮或圖羨紙上睜未明臉確約葵定尺透寸，服施工鉛期間趁又未賢作明找確記敬錄的什內(nèi)容占。三、施常工階段蚊的管理對于上憤述情況墻，若審述核單位積不能進欣行足夠拆的現(xiàn)場邀調(diào)查或頓缺乏工觸程經(jīng)驗奴，容易青只按資六料計量講，造成慌結算結噴果的較串大誤差額。案例1：淮安懂項目授天棚加、墻閣面抹撲灰地遺區(qū)公統(tǒng)司在減初審姻計量尼時按淡圖紙網(wǎng)做法臭全部裁計入怨，經(jīng)澤我司價與項殲目公扮司工糠程部預現(xiàn)場睛確認索，天岸棚及騙部分收墻面拆抹灰將未施指工，寒審減坦金額辛約400萬元；三、偶施工奮階段掌的管接理案例2：武漢偉項目斗初審捕中按和交房嚷標準蔥做法殺要求柱，在襯圖紙痛重計父量中慌計入驕全部通天棚州抹灰醉，經(jīng)舌我司服與地途區(qū)公催司工夢程師齡現(xiàn)場甩核實轉(zhuǎn)，證狠實現(xiàn)兩場未尿做，變涉及籌金額掘約400萬元鑄；案例3：淮安續(xù)項目勁圖紙煉中未市明確累衛(wèi)生研間、治廚房焰墻面筑防水妥的尺竭寸，斥地區(qū)愉公司招初審揮計量辣時按歡通高事計入類，我腿司三捐審時努通過擇調(diào)查偵落實飲，實邊際廚羽房墻戒面防便水30竭0m閣m高、測衛(wèi)生惕間防笛水18素00遷mm高，此叢項審減拒約20厚0萬元綢；三、施梨工階段佩的管理案例4：唐山項掩目現(xiàn)場放取消部擠分剪力苗墻與樓何板交接康處的暗韻梁，但宵各方未店簽減項頑洽商。爽三審時巖發(fā)現(xiàn)此飼問題，別補簽洽田商。此魄項涉及馬金額約70蚊0萬元捷；案例5：關于桶兩種案不同蝕材質(zhì)背墻體青交接著處設槽置鋼茄絲網(wǎng)之的問賊題，戴一般覆要求哪不低回于30爛0m碰m。由誦于圖勸紙或恩規(guī)范鞋未明災確具雀體寬像度數(shù)盒值，役承包惕商報當審時貍與實笛際施棗工情象況經(jīng)怕常會熟出現(xiàn)殲偏差慌。天刻津項俱目非橡入伙簡部分儲三審炕此項醉核減冶約17萬元；稿宜昌項窮目三審柿此項核鄉(xiāng)豐減約60萬元角。三、施墊工階段惹的管理2、暫定禿料值認鞠價問題問題：依據(jù)鑄合同采，暫扮定料嘉值認世價應趣只認斬主材頸價而曠非綜愛合單墓價；抹結算灣時應什只調(diào)闖整主裁材價拾格，象并且溜差價郵僅計奶取稅點金，鵲不應胞計取輸管理稿費、應利潤數(shù)等進陷行重督新組瘡價。案例：包頭別項目冊初審端中，鳳暫定車料值務的認羊價與朽暫定伐價之從差價閱計取庸了管東理費心、利見潤，饒此項際審減短金額鐘約10萬元。四、術結算勿階段訊的原泰則把仔握1、清單熊子目的須理解問蹤蝶題地區(qū)蠻公司調(diào)初審描時對交合同甜清單法中子倘目的籃理解譯出入鈔會造腸成審奔核結獻果的前失誤葬，例填如：問題a：總包招精標文件踩中已明喇確規(guī)定偷鋼筋單少價包含披鋼筋的虎損耗、伶搭接，臺部分項膽目公司組重復計群取鋼筋復搭接。案例1：寧波醬項目附初審丘中計澆入鋼尖筋搭洗接工徐程量都，涉勵及金災額約42加0萬元；四、利結算吧階段利的原末則把擁握案例2：襄樊姥項目闖合同粘第267頁5.冰3條：“鋼筋的儀連接方潤式由承賠包商根已據(jù)合同泥圖紙的語設計要它求自行恩考慮”，圖紙相約定直指徑為20眉mm以內(nèi)典的鋼儲筋可書采取疾搭接繞或電灣渣壓耍力焊裝的方與式。允地區(qū)辮公司京初審緒中將綱直徑伏為12-繡18m袋m之間的豪鋼筋的賣電渣壓茅力焊單棵獨計價變，我司拐認為此膛部分計浸價與招伯標文件遺的精神免原則不恢符，是百變相計沉取鋼筋戚搭接的屢費用。沿此項涉雨及爭議弓金額約200萬元。四、結澆算階段煤的原則誓把握問題b：有梁財板模庭板套橡用清端單子絮目的渠問題——合同清牧單中“叛有梁板韻模板”該子目的煎計量原雕則要求邪為包含憲板、梁稅的模板渾。案例：呼和肉浩特姓項目片地區(qū)線公司粥初審憤時主雨梁模督板套鼓用梁昆模板袋子目義，我膽司認怒為根貼據(jù)合旱同約程定，姑有梁杏板的逢梁、囑板模宮板均為應套蜘用有葉梁板殃模板渴子目園。此卸項爭塔議涉脫及金以額約170萬元饅。四、結轟算階段言的原則孤把握問題c：基礎回謊填土與位房心回晚填土子嬌目套用序區(qū)分問乳題——基礎回謝填土是膨基槽或蜘基坑施孝工基礎越后進行逃的回填剃，一般型指室外兵地坪以班下回填步部分；飄房心回防填是為刺室內(nèi)外惰高差進擇行的回壇填，一技般指室系外地坪由以上回擴填部分谷；樁承破臺基礎街的基礎祥梁之間污的回填翅土方應鄉(xiāng)豐該屬于叔基礎回糠填土。案例：西安民躍樂園項珠目地區(qū)蛙公司初鳳審中把猶基礎梁件之間的勸回填土晌套用房憑心回填穗子目，寇三審此保項審減客金額約30萬。四、輛結算身階段勤的原飄則把史握2、工齊程量未計算山規(guī)則營把握老的問貿(mào)題萬達項頃目總包沖合同中艦工程量陸計算規(guī)可則中既廣有自行蔥設定的譯規(guī)則，揉也有部緣瑞分項目界參照國塵標清單筐等的計攪算原則叉執(zhí)行，嬸結算時界應注意蝕仔細區(qū)風分。四、腔結算躺階段乞的原衛(wèi)則把漏握問題a：“投標叼人須知--經(jīng)濟標拖注意事郊項”中撈第項規(guī)定胳：“本膀招標工蟻程采用加工程量席清單計動價方式貸。數(shù)量慶由招標剖人暫定恰，單價絨是在正習常的施疾工條件后下根據(jù)西現(xiàn)行當貨地市場遼價確定艱的綜合刮單價進康行報價追。工程墾量計算縮慧規(guī)則采光用本次先招標文疾件內(nèi)所咬附的工趴程量計腹算規(guī)則崇（詳見步本招標菊文件第買四部分《工程岸基本奮要求》中的《計量絕基本分要求》）。在沈本招標農(nóng)文件內(nèi)巧所附的違工程量妖計算規(guī)寧則內(nèi)沒弟有包括嬸的項目柿，采用GB5掩050粥0-2靜003的計算饒規(guī)則。側”部分航地區(qū)公踩司在工槽程量計陰算規(guī)則特的把握喂上經(jīng)常速忽視類需似約定蠅。四、瓜結算臟階段耀的原規(guī)則把嚴握案例1：南京G7只7地塊，港地區(qū)公航司初審秤中單獨缺計量了過套管工虎程量，推我司認蠶為根據(jù)蓋國標清貫單，管頓道項目側內(nèi)容含姐套管制謹作安裝耍，因此茂套管應柴含在綜薯合單價境里，不幫應該單喝獨計取丹。此項鍛三審審冶減金額悅約45萬元。四、絮結算壟階段燒的原芹則把張握案例2：南京G76、G7胖7地塊項蘿目地區(qū)酒公司初授審中單藍獨計量胃了接線娛盒工程膚量，我害司認為掠根據(jù)國殃標清單苦，電氣產(chǎn)配管項劇目內(nèi)容奮含接線耐盒（葙泰）燈頭郊盒、開蔬關盒、漏插座盒襖安裝，淋因此接減線盒應醉含在綜屈合單價園里，不貼應該單腸獨計取夠。此項咸三審審態(tài)減金額勸約58萬元；指福州金僵融街項提目入伙材部分類修似項目的審減金皺額約5萬元。四、鳥結算繳階段唇的原底則把踏握問題b：根據(jù)總徹包合同煩清單工糾程量計姿算規(guī)則蘿，樓梯掉模板應神按水平激投影面狹積計算泉。案例：福銀州金擴融街噸項目宴此項竿審減怪金額炭約10萬元。四、結租算階段買的原則床把握3、費用個計取問您題問題a：基坑四涂大塊的尼超灌問匯題———四大塊逐基坑支糟護樁、飲工程樁耍超灌按飯規(guī)范要掠求為不悲得低于50趣0m猛m，合同涂清單的阿計量原冤則：按榴設計圖折示尺寸補以鉆孔慕樁體積嘴計算；觀依據(jù)合勸同要求逆，超灌糊部分不揀予計量徑。案例：天津煙項目張支護急樁、毅工程脂樁超腎灌審吼減金趣額約13頭0萬元享。四、結烏算階段馳的原則完把握問題b：門窗橡收口稿問題——合同中室商務基宮本要求北的1.3億.5條約怖定：摧“承究包商腥還須付負責禽對分余包工陜程完泊工后過的填塔補與同修復沒工作擠，這田類工向作主丸要有怖如下馬幾項藏（但引不限島于此爽）：孔用水滴泥砂訓漿或榨其他尊相關灰材料累填實掏因預網(wǎng)留、淺預埋量導致豎的建月筑結胸構之燭間的榮縫隙崗、孔桿洞；枕因承招包商鈴沒有亞或部暗分沒經(jīng)有完花成的算預留題、預欲埋工拖作而萄導致什的任副何修劃補工扯作；楊修復槽所有糕受影謹響之奏工程快，及救完成拾其它笑一切粒有關適土建默工程日的項洽目。帖”案例：天津項梢目此項間爭議金襲額約1,0挽00萬元訴，地飲區(qū)公須司初賤審報僅告中填列為拘爭議沈項目菠。四、逗結算嶺階段淡的原逗則把儲握4、重復愚計價問爭題問題：由于疊萬達章項目討總包辰結算龍均涉晉及圖筑紙重地計量兩和洽幅商結件算兩爐階段甘工作異內(nèi)容練，且語施工梨過程羞中施滅工圖畢版本酸較多毯，審榆核過助程中性人員謙更換箏、資牢料交教接不終全等蜂都易洽造成貴工作滅內(nèi)容罰重復陣計價外，使脊審核立結果鳴出現(xiàn)葬較大衫誤差蘆。四、結利算階段磨的原則孤把握案例：北京石鑰景山項腳目地區(qū)喬公司初遺審報告鞠中將地慨下車庫兼頂板找唯平層、拉防水層靜及保護扯層在圖皂紙重計誼量和洽寺商變更寫兩部分美結算中伍重復計嗽量。此吧項三審科審減金嘴額約10蔽0萬元棗。四、沿結算燦階段奶的原么則把挨握建議：若僅對古某一階板段的初嚼審結果昨（例如叮：總包釘重計量瓶）委托貿(mào)復審，風也應向拉復審公杯司提供賭本項目秘全部初粱審結果網(wǎng)，已避末免“各管一新段