房屋租賃案中改善或增設(shè)物處理及補(bǔ)償法律適用

房屋租賃案中改善或增設(shè)物處理及補(bǔ)償法律適用

一、添附理論的目的

添附，是附合、混合和加工的總稱。其中附合、混合為物與物相結(jié)合，加工為勞力與他人之物的結(jié)合。附合可分為動(dòng)產(chǎn)附合和不動(dòng)產(chǎn)附合兩種，不動(dòng)產(chǎn)附合是指動(dòng)產(chǎn)與他人不動(dòng)產(chǎn)密切地結(jié)合在一起，成為不動(dòng)產(chǎn)的重要組成部分。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合需要具備以下的條件：一是必須動(dòng)產(chǎn)附著于不動(dòng)產(chǎn)之上，即附著者為動(dòng)產(chǎn)，被附著者為不動(dòng)產(chǎn)；二是動(dòng)產(chǎn)成為不動(dòng)產(chǎn)的重要組成部分，即二物結(jié)合以后，不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離；三是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)屬于不同的人所有，即同屬一人時(shí)則不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有人取得他人動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的問(wèn)題。房屋租賃糾紛中，承租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的改善或者增設(shè)物，其中那些能夠拆除，又不影響其自身價(jià)值的設(shè)施，與附合構(gòu)成要件不相符合，故不屬于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。只有那些不經(jīng)毀損或變更其性質(zhì)而不能分離的改善或增設(shè)物，才屬于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)所有人取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)因附合而消滅的物權(quán)效果。添附屬于物權(quán)法的范疇，物權(quán)法以規(guī)范財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財(cái)產(chǎn)歸屬秩序?yàn)閮?nèi)容，其注意保護(hù)的是經(jīng)濟(jì)生活靜的安全，以實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)歸屬之功能。添附理論的目的，一是為了解決一物分屬不同所有人不利于所有權(quán)穩(wěn)定的情況，其次是為了充分地實(shí)現(xiàn)物的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因而在現(xiàn)代法制之下，法律通常規(guī)定由一人取得添附物的所有權(quán)，而不必恢復(fù)原狀，使添附物能成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)財(cái)富而繼續(xù)存在，當(dāng)事人之間縱有恢復(fù)原狀的特約，也應(yīng)理解為違背公共秩序而無(wú)效。①

二、國(guó)內(nèi)外立法及不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)對(duì)于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合處理的有關(guān)法律法規(guī)，主要散見(jiàn)于民法通則及其貫徹意見(jiàn)、合同法和建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》之中。上述規(guī)定，在房屋租賃添附物糾紛適用法律時(shí)具體存在以下問(wèn)題：1、未明確體現(xiàn)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合后所有權(quán)歸屬的民法原理。2、未明確對(duì)善意附合行為，承租人有權(quán)獲得折價(jià)補(bǔ)償，即有權(quán)請(qǐng)求出租人返還可利用費(fèi)用。3、未明確規(guī)定對(duì)改善或增設(shè)物折價(jià)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)考慮的因素。②故而審判實(shí)踐中出現(xiàn)相同情況，有的判予補(bǔ)償，有的判不予補(bǔ)償，或者補(bǔ)償價(jià)額懸殊較大，也就不足為奇了。

從近幾年我國(guó)立法動(dòng)態(tài)看，《合同法》建議草案第227條原先內(nèi)容為：“承租人經(jīng)出租人同意對(duì)租賃物進(jìn)行改善或在租賃物上增設(shè)他物的，租賃合同終止后，承租人可請(qǐng)求出租人在現(xiàn)存的增加價(jià)值額的限度內(nèi)償還所支出的費(fèi)用?！闭綄?shí)施的《合同法》第223、235條都未出現(xiàn)上述類似內(nèi)容。而我國(guó)的《物權(quán)法》草案建議稿第173條：“依第168條、172條，喪失權(quán)利而受有損害者，有權(quán)依照法律的規(guī)定，請(qǐng)求償還其價(jià)額或賠償其損失，但其若系惡意，另一方有權(quán)依誠(chéng)實(shí)信用原則，主張惡意抗辯；不得請(qǐng)求恢復(fù)原狀?！庇纱丝磥?lái)，立法的本意并無(wú)否定對(duì)善意改善或增設(shè)物價(jià)值的補(bǔ)償，而主要可能是從立法技術(shù)上考慮較多的原因，即補(bǔ)償內(nèi)容不由合同法規(guī)定，而由物權(quán)法規(guī)定。再看其他國(guó)家及地區(qū)關(guān)于添附的立法例：日本民法典第248條[添附的效果]規(guī)定：“因適用前6條而受損失的人，得依703條及704條的規(guī)定請(qǐng)求賠償金”。德國(guó)民法典第951條[權(quán)利喪失的賠償]規(guī)定：“1、因946條至950條的規(guī)定而喪失權(quán)利的人，有權(quán)向因權(quán)利改變而受益的人，依關(guān)于返還不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請(qǐng)求金錢賠償；2、不得請(qǐng)求恢復(fù)原狀”。臺(tái)灣民法典第816條[添附之效果－補(bǔ)償請(qǐng)求]規(guī)定：“因前5條之規(guī)定，喪失權(quán)利而受損害后，得依不當(dāng)?shù)美?guī)定請(qǐng)求償金?！雹鬯^不當(dāng)?shù)美侵笩o(wú)法律或合同上的根據(jù)，使他人財(cái)產(chǎn)受到損失而獲得利益。從上述內(nèi)容來(lái)看，為了平衡當(dāng)事人之間的損益關(guān)系，財(cái)產(chǎn)所有人獲得善意添附物的所有權(quán)符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成。從添附理論來(lái)看，添附物為一人所有，通常是純粹出于立法政策和法律技術(shù)的考慮，而非實(shí)質(zhì)賦予取得人不付任何代價(jià)的純粹利益，受損害的當(dāng)事人更無(wú)無(wú)端喪失權(quán)利、遭受損害的理由。為了平衡這種物權(quán)的變動(dòng)，動(dòng)產(chǎn)所有人有權(quán)采取債的救濟(jì)方法，即依不當(dāng)?shù)美?qǐng)求取得其動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的人給予其補(bǔ)償。④這與添附理論設(shè)立的目的是相吻合的。故而，在房屋租賃糾紛案件中，動(dòng)產(chǎn)所有人就其善意添附物權(quán)利的喪失并受到損害的，有權(quán)依不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請(qǐng)求取得人支付賠償金。那種不予補(bǔ)償?shù)挠^點(diǎn)顯然與民法添附理論及有關(guān)法律的規(guī)定不相符合。

三、改善或增設(shè)物價(jià)值的認(rèn)定

在房屋租賃糾紛中，對(duì)改善或增設(shè)物價(jià)值的判斷是時(shí)常困擾法官的難點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)其價(jià)值的認(rèn)定，常用的方法有：1、費(fèi)用支出法。即改善或增設(shè)時(shí)，承租人實(shí)際支付的費(fèi)用；2、支出費(fèi)用年度分?jǐn)偡?。即根?jù)合同約定的租期，將支出費(fèi)用平均分?jǐn)偅?jì)算糾紛發(fā)生時(shí)至租期屆滿間的剩余價(jià)值；3、現(xiàn)存價(jià)值審計(jì)鑒定法。即對(duì)糾紛發(fā)生時(shí)現(xiàn)存添附物進(jìn)行工程造價(jià)審計(jì)鑒定。

第一種方法，承租人雖支出了費(fèi)用，對(duì)租賃物改善或增設(shè)他物使其價(jià)值增加，但在承租人使用租賃物期間，該利益不為出租人所享有，只有在合同終止后，尚存價(jià)值才為出租人享有、取得，故而以起始支出的費(fèi)用確定合同終止時(shí)添附物的價(jià)值，對(duì)出租人有失公允。

第二種方法因在租賃期滿時(shí)，添附物本身的自然屬性決定絕大多數(shù)情況下其價(jià)值并不蕩然無(wú)存。上述兩種方法因其不合理，已逐漸被舍棄。

第三種方法在審判實(shí)踐中因相對(duì)公平合理且便于操作而被廣泛使用。但筆者以為此方法最大的弊端在于，它過(guò)于偏重考慮了因物權(quán)變動(dòng)造成的動(dòng)產(chǎn)所有人固定利益的失衡，而忽略了因債權(quán)債務(wù)關(guān)系所引起的動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的變化因素，某種意義上加重了出租人的負(fù)擔(dān)，甚至?xí)斐芍L(zhǎng)承租人惡意毀約、轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、違反誠(chéng)實(shí)信用原則的惡果。因此，在租賃合同終止時(shí)，要區(qū)分現(xiàn)存鑒定價(jià)值與現(xiàn)存可利用價(jià)值的不同?，F(xiàn)存鑒定價(jià)值是通過(guò)審計(jì)對(duì)現(xiàn)存改善或增設(shè)物根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格及折舊因素得出的實(shí)物固定價(jià)值。現(xiàn)存可利用價(jià)值是指在審計(jì)鑒定價(jià)值基礎(chǔ)上考慮以下因素后得出的價(jià)值。

第

一、改善或增設(shè)的目的。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物，是承租人為便于其行使租賃權(quán)，方便經(jīng)營(yíng)和生活，或者為了提高租賃物的使用價(jià)值，或服務(wù)于自己的特定目的。承租人為此行為時(shí)，是不會(huì)為出租人多加考慮的。

第

二、租賃物的類別。房屋因其地理位置、結(jié)構(gòu)及面積等情況的不同，為極大地實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，一般分為住宅用房和商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房。住宅房租賃合同是指以居住、生活為目的的合同，是滿足人們的居住需要，屬于人類生存的基本物質(zhì)條件。后者指從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、以經(jīng)營(yíng)為目的合同，具有營(yíng)利性質(zhì)，屬于市場(chǎng)行為。

第

三、合同終止時(shí)，租賃物有無(wú)重新使用。雙方發(fā)生糾紛時(shí)，一般情況下租賃物尚未重新投入使用，等待處理。但確有終止時(shí)房屋騰空重新投入使用的情況發(fā)生。

第

四、租賃物具體用途未來(lái)不確定性。雙方租賃合同終止時(shí)，出租人對(duì)租賃物未來(lái)承租人、承租具體用途均無(wú)法確定，處在一種不定狀態(tài)。相對(duì)而言，住宅用房，由于用途相對(duì)確定，添附物有一定的共性，不確定因素尚少。然而商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房，未來(lái)不確定性因素較多。物的價(jià)值因人而異，對(duì)原承租人有益的不一定對(duì)出租人有益，相當(dāng)多的專營(yíng)設(shè)施對(duì)出租人、未來(lái)的承租人是無(wú)用的。

第

五、承租人投資規(guī)模與租期是否基本相當(dāng)。承租人在對(duì)租賃物添附時(shí)，其要對(duì)經(jīng)營(yíng)目的、期限、投資額作可行性研究，這是承租人的經(jīng)營(yíng)決策，有一定的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而出租人對(duì)此是無(wú)法控制的。

第

六、合同終止原因。合同終止有合同期屆滿、不可抗力、違約及合同無(wú)效等原因。從終止的原因，尤其是違約致合同解除的，可以判斷當(dāng)事人是否有惡意毀約或轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的可能。

改善或增設(shè)物現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值和可利用價(jià)值之間存有差額，這是房屋租賃經(jīng)營(yíng)隨房屋用途、承租人和市場(chǎng)的變化而客觀存在的事實(shí)。如不考慮以上諸因素，僅根據(jù)現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值由出租人全部承頂顯失公平。如考慮以上因素，這些因素在現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值中應(yīng)降低多少，如何量化，顯然不是審計(jì)人員的職責(zé)范圍，這實(shí)際是法官根據(jù)案件的具體情況行使自由裁量權(quán)問(wèn)題。

四、改善或增設(shè)物幾種情況的處理

筆者認(rèn)為，當(dāng)事人約定原則，是解決改善或增設(shè)物歸屬及補(bǔ)償?shù)淖詈镁葷?jì)方法。合同終止的情形與合同約定相符時(shí)，按約定處理。在無(wú)約定情況下，應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所有人取得其所有權(quán)，而不必恢復(fù)原狀。同時(shí)，為平衡這種物權(quán)的變動(dòng)，動(dòng)產(chǎn)所有人有權(quán)請(qǐng)求取得其動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的人給予其補(bǔ)償。在上述前提之下，以改善或增設(shè)物現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值為基礎(chǔ)，結(jié)合上述諸因素，對(duì)以下情況，分別適用公平原則、違約責(zé)任原則以及兩者相結(jié)合的原則進(jìn)行處理。

合同期滿、不可抗力導(dǎo)致合同終止因合同期滿、不可抗力導(dǎo)致合同終止的，出租人給予承租人的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)公平原則。即由出租人予以承租人改善或增設(shè)物可利用價(jià)值經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?，F(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值與可利用價(jià)值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平合理原則由雙方分擔(dān)。值得一提的是，如遇拆遷致合同終止的，在無(wú)約定情況下，對(duì)承租人的補(bǔ)償，以拆遷人給予的補(bǔ)償額為準(zhǔn)，而不存在損失分擔(dān)問(wèn)題。

合同期未滿提前終止這種情況，又具體分以下情形：

出租人違約。無(wú)論對(duì)合同期滿改善或增設(shè)物是否補(bǔ)償有無(wú)約定，因出租人違約致合同提前解除，承租人不能按原合同約定享有其添附物的利益，該利益是出租人違約而給承租人造成的實(shí)際損失。即使承租人原先同意合同期滿放棄添附物，也是基于合同正常履行的前提，因出租方違約，致使承租人投入的利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，再放棄其添附的利益，違背其當(dāng)初的真實(shí)意思表示。故應(yīng)根據(jù)違約責(zé)任原則，由出租人按添附物的現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值予以全額賠償。承租人違約。無(wú)論對(duì)合同期滿改善或增設(shè)物是否補(bǔ)償有無(wú)約定，由于承租人的違約致使合同提前解除，其不能按合同約定的租期享有其添附物的利益，是其自己違約行為造成。故應(yīng)在現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值基礎(chǔ)上，結(jié)合上述諸因素來(lái)確定出租人對(duì)添附的可利用價(jià)值，由出租人予以補(bǔ)償。審計(jì)鑒定價(jià)值與可利用價(jià)值間差額，是承租人的損失，根據(jù)違約責(zé)任原則，同時(shí)為防止承租人惡意毀約、轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)全部由承租人承擔(dān)。合同無(wú)效根據(jù)《民法通則》無(wú)效處理原則，應(yīng)當(dāng)是：“無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)返還各自所得的財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀，造成損失的，根據(jù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！狈课葑赓U合同雖然無(wú)效，但作為善意添附，是不適用恢復(fù)原狀的，仍應(yīng)在添附物現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值基礎(chǔ)上確定出租人的可利用價(jià)值，由出租人予以承租人折價(jià)補(bǔ)償。兩者之間的差額為雙方在履行無(wú)效合同中所造成的承租人的損失，該損失應(yīng)根據(jù)