房企降本之路

從去年下半年開始現(xiàn)在，本輪房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整已經(jīng)一年多。整個(gè)行業(yè)的格局調(diào)整，也經(jīng)歷了很長(zhǎng)一段時(shí)間的混沌期。進(jìn)入下半年后，每家房企都應(yīng)對(duì)自己上半年成本控制達(dá)一次復(fù)盤。但今年上半年受大環(huán)境影響，大部分企業(yè)業(yè)績(jī)受挫，降本的要求和作用更加突顯。時(shí)至今日，各房企逐漸拋棄幻想，都在沉思，行業(yè)格局進(jìn)入重塑階段前自身應(yīng)如何修煉，以便在下一個(gè)新格局中占有一席之地。我們看到房企面臨的困境：銷售減少、降本增效難度加大。上半年已結(jié)束，下半年是按部就班，坐等東風(fēng)？還是主動(dòng)出精細(xì)降本，對(duì)戰(zhàn)略和組織的重要程度業(yè)務(wù)識(shí)別是企業(yè)精細(xì)降本的起點(diǎn)，是經(jīng)營(yíng)的中樞，健全精準(zhǔn)的業(yè)務(wù)識(shí)別是經(jīng)營(yíng)順利有效開展的前提保障。按地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)在規(guī)律或邏輯對(duì)關(guān)鍵業(yè)務(wù)進(jìn)行識(shí)別，如投資階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段等等的關(guān)鍵業(yè)務(wù)。由現(xiàn)有的人員將各自手頭的作業(yè)事項(xiàng)列出清單，通過歸納分析進(jìn)行識(shí)規(guī)模雖然重要，但已經(jīng)不是當(dāng)下企業(yè)最重要的競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)，新的經(jīng)營(yíng)邏輯將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值鏈的重構(gòu)。以此去鑒別企業(yè)最重要的經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)，是否從整體上存在漏洞，信息碎片，經(jīng)營(yíng)失控、預(yù)期不達(dá)標(biāo)等常見問題。2.優(yōu)化流程，確保流程和業(yè)務(wù)流的匹配地產(chǎn)新的經(jīng)營(yíng)邏輯已變?yōu)槔麧?rùn)率，所有的經(jīng)營(yíng)行為都是圍繞著利潤(rùn)進(jìn)行開展的。對(duì)于利潤(rùn)而言，一方面是貨值，一方面是成本，最大化的開源節(jié)流是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的基本原則。流程數(shù)據(jù)是企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造過程的數(shù)字沉淀，流程效率是企業(yè)管理之根本。企業(yè)需要通過流程大數(shù)據(jù)，洞察和改善企業(yè)執(zhí)行效率，從而實(shí)現(xiàn)提效降本，全面提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于利潤(rùn)指標(biāo)而言，需要重新優(yōu)化價(jià)值鏈中的核心環(huán)節(jié)，找到成本控制點(diǎn)，應(yīng)從過往的關(guān)注規(guī)模轉(zhuǎn)身關(guān)注成本控制。拓展增值性活動(dòng)、控制輔助增值性活動(dòng)、減少非增值性活動(dòng)。對(duì)應(yīng)于成本流程體系的優(yōu)化就是減少無(wú)效成本：地產(chǎn)公司之前擴(kuò)規(guī)模時(shí)代對(duì)無(wú)效成本認(rèn)識(shí)不足，缺少無(wú)效成本意識(shí)，數(shù)據(jù)支撐不利無(wú)法做到持續(xù)優(yōu)化?？刂迫M(fèi)管控：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用無(wú)論在黃金時(shí)代還是白銀時(shí)代，地產(chǎn)企業(yè)都是一路高歌，但時(shí)代不同了，地產(chǎn)公司需要從管理控成本，嚴(yán)控三費(fèi)支出；精細(xì)建安成本：由于成本前期介入不足普遍存在，且少于成本策劃，責(zé)任成本無(wú)法達(dá)標(biāo)。目前，中小型房企成本數(shù)據(jù)管理精細(xì)化多是停留在口頭無(wú)法落到實(shí)處，成為侵蝕利潤(rùn)的重災(zāi)區(qū)。通過建立流程巡檢機(jī)制，將月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)、專題分析的流程分析常態(tài)化，形成可持續(xù)的改善機(jī)制。協(xié)同降本各方高效協(xié)同是房企必備的抓手，流程效率提升，減少繁瑣冗余，形成工具抓手，通過報(bào)表標(biāo)準(zhǔn)化解決流程優(yōu)化問題。最終形成業(yè)務(wù)-IT-流程管理高效互動(dòng)。1.銷售費(fèi)用是降本陣地很多企業(yè)沒有清晰認(rèn)識(shí)到，降本也是銷售的事情，營(yíng)銷費(fèi)用的精細(xì)化管控要求進(jìn)行費(fèi)用分類，如日常支出類、宣傳推廣類、薪酬后勤類、傭金類、案場(chǎng)類等。找到“產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)”和“利2.企業(yè)的設(shè)計(jì)與招采，在關(guān)鍵部品的選型上要達(dá)成一致要有關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)要求，并不斷迭代產(chǎn)品庫(kù)，產(chǎn)生聚化的效應(yīng)。與其“躺平”或者“收緊”，更好的方法是平衡供方、成本、產(chǎn)品、工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等多方訴求。3.和外部供應(yīng)商協(xié)同起來與供應(yīng)商成為真正的戰(zhàn)略合作伙伴，尋求共同發(fā)展，雙方探討怎樣互補(bǔ)、共發(fā)展。比如，借助G50/F100集采平臺(tái)，高周轉(zhuǎn)的模式對(duì)房企不再有效，房企需要聚焦深耕、重構(gòu)自己成本管理不是單純的省錢，而是合理科學(xué)地用錢。房企要從收益、客戶體驗(yàn)去理解成本，從狹義的目標(biāo)成本轉(zhuǎn)向更廣義建立管理流程與業(yè)務(wù)流程及流程效率分析，杜絕各自為政，無(wú)法統(tǒng)籌、碎片化狀態(tài)。提升數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性、及時(shí)性的保障，將實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一與流程貫通，實(shí)現(xiàn)對(duì)決策的有效支撐。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入“良幣驅(qū)逐劣幣”的時(shí)代，房企迫切希望通過戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型來解決面臨的痛點(diǎn)與困境，從追求速度和高杠桿轉(zhuǎn)移到實(shí)施更精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而做到“降本增效”，這就離不開數(shù)字化對(duì)業(yè)務(wù)全流程的支持與賦能，從研策拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建造、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、成本和風(fēng)控等環(huán)節(jié)提升各職能效力和協(xié)同效用，實(shí)現(xiàn)智能決策、成本優(yōu)化、效率提升、促進(jìn)增收等價(jià)值。另外，通過推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，還可以助力房企探尋新的業(yè)務(wù)方向和可能的第二增長(zhǎng)曲線，數(shù)字化賦能正在幫助部分房企實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。P云服務(wù)和物聯(lián)網(wǎng)等數(shù)字化轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)設(shè)施)整體建設(shè)的TOP50。勢(shì)，將更具核心競(jìng)爭(zhēng)力，必將成為未來發(fā)展的主流。這里說的管理工業(yè)化指的是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的管理越來越向生產(chǎn)企業(yè)看齊，每步的動(dòng)作都有上下游關(guān)聯(lián)，每一步動(dòng)作都趨同化，每一步動(dòng)作都有章可循。項(xiàng)目開發(fā)不再像以往，每個(gè)項(xiàng)目都一事一議，所有工作基本每個(gè)螺絲該怎么擰都是標(biāo)準(zhǔn)的。不光是成本管理，應(yīng)該說工業(yè)化趨勢(shì)已經(jīng)逐步滲透到地產(chǎn)企業(yè)的方方面面，前段時(shí)間碧桂園的施工機(jī)器人就是很好的例對(duì)于成本管理來說，工業(yè)化意味著1、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度進(jìn)一步提升企業(yè)會(huì)花費(fèi)大量精力進(jìn)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的研究，形成不同檔次的產(chǎn)品分類，與之對(duì)應(yīng)的配置標(biāo)準(zhǔn)，分地區(qū)的建筑做法。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的優(yōu)勢(shì)在于，產(chǎn)品的研發(fā)放在了前端，在標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品研發(fā)的過程中已經(jīng)進(jìn)行了成本最優(yōu)化的研討，成本已經(jīng)得到很好的控制，且會(huì)盡可能的消除錯(cuò)誤，這也意味著項(xiàng)目實(shí)施在研發(fā)階段時(shí)間進(jìn)一步縮減、成本得到控制、錯(cuò)誤進(jìn)一步減少，大大提升了運(yùn)營(yíng)效率。2、成本管理本身的標(biāo)準(zhǔn)化隨著產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的完善，如何更高效的服務(wù)于大運(yùn)營(yíng)體系，如何盡可能的避免錯(cuò)誤，成本本身的標(biāo)準(zhǔn)化就起到?jīng)Q定性作成本體系標(biāo)準(zhǔn)化、流程標(biāo)準(zhǔn)化、合同標(biāo)準(zhǔn)化、各種模板標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化等等。成本管理數(shù)字化說到數(shù)字化，很容易讓人理解為信息化，這里說的數(shù)字化是指的所有的事情都能轉(zhuǎn)化為具象的數(shù)字，所有的決策依據(jù)都是依托于數(shù)據(jù)做出行統(tǒng)計(jì)分析，得出數(shù)字化的規(guī)律，從而能夠通過每個(gè)業(yè)務(wù)動(dòng)作的數(shù)字化，得出其得分，以決策是否實(shí)施或如何實(shí)施才能成本是一個(gè)很有特點(diǎn)的職業(yè)，是連接企業(yè)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)與項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施的紐帶，雖然也是跟數(shù)字打交道，但不似財(cái)務(wù)那樣，進(jìn)項(xiàng)、出項(xiàng)一就是一，二就是二，而是要結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)情況存在一定的變化幅度。這也導(dǎo)致很多成本人存在差不多就行的心態(tài)，在地產(chǎn)企業(yè)日趨工業(yè)化，逐步數(shù)字化的大環(huán)境下，這種心態(tài)必須要摒除。管理數(shù)字化，要求成本管理要不斷的積累數(shù)據(jù)、分析數(shù)據(jù)，得到成本管理，成本決策的數(shù)字化依據(jù)，使成本工作、成本決策建立在數(shù)字化基礎(chǔ)上。成本管理信息化這兩年房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模越來越大，馬太效應(yīng)越來越明顯，資源集中在大企業(yè)手里，市場(chǎng)高度集中。還在場(chǎng)上的地產(chǎn)企業(yè)這就意味著企業(yè)的管理縱深愈發(fā)復(fù)雜，管理半徑愈發(fā)加長(zhǎng)，傳統(tǒng)的“表哥表姐”模式早就無(wú)法滿足企業(yè)管理需要，各企業(yè)也或早或晚的意識(shí)到了這點(diǎn)，各種信息化軟件開始使用。對(duì)于成本管理信息化有幾點(diǎn)需要注意：1、成本信息化建設(shè)要充分打通其他部門信息化成本管理不是孤立的，成本管理的數(shù)據(jù)離不開其他各職能的支持，因而，成本信息化一定要與其他職能信息化打通，如與運(yùn)營(yíng)的計(jì)劃系統(tǒng)的打通，避免計(jì)劃不交圈；再如與設(shè)計(jì)信息化系統(tǒng)及營(yíng)銷信息化系統(tǒng)打通，保證相關(guān)數(shù)據(jù)的一致；再如與財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)打通，保證付款等動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)的一致等等2、成本信息化建設(shè)要隨業(yè)務(wù)完成數(shù)據(jù)積累成本人的一個(gè)困擾是成本數(shù)據(jù)的積累，雖然很多企業(yè)也有所謂的數(shù)據(jù)庫(kù)，但基本上都是在業(yè)務(wù)完成后再二次計(jì)算并錄入表格或系統(tǒng)，無(wú)形中加大了成本人員的工作強(qiáng)度，且錄入的數(shù)據(jù)基本等同于擺設(shè)，這也造成了成本人員對(duì)這些數(shù)據(jù)庫(kù)工作的抵觸。因而成本信息化的一個(gè)重要課題就是數(shù)據(jù)的積累隨業(yè)務(wù)辦理即時(shí)的形成，而不需二次錄入。3、成本信息化建設(shè)要加強(qiáng)數(shù)據(jù)分析目前絕大部分的成本信息化系統(tǒng)更側(cè)重于具體業(yè)務(wù)的辦理，基本上很少有信息化系統(tǒng)能夠?qū)⑦@些具體業(yè)務(wù)形成的數(shù)據(jù)形成有聯(lián)系的結(jié)論性分析，因而成本信息化的數(shù)據(jù)分析是建設(shè)的重點(diǎn)成本管理外腦化20年末21年初大量的房企在裁員，傳統(tǒng)top房企也在不斷的調(diào)整組織架構(gòu)。一方面部分企業(yè)是出于企業(yè)經(jīng)營(yíng)問題需要進(jìn)行裁員，但更多的標(biāo)桿企業(yè)雖然業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，人員編制卻在不斷的減少，尤其是像萬(wàn)科等標(biāo)桿企業(yè)對(duì)于集團(tuán)總在這種大環(huán)境下，成本管理也要順應(yīng)趨勢(shì)，學(xué)會(huì)使用外腦，將基礎(chǔ)性工作進(jìn)行外包，例如算量、套價(jià)等基礎(chǔ)性工作。在成本人員減少的同時(shí)，保證業(yè)務(wù)的順利開展。當(dāng)然，業(yè)務(wù)外包不意味著地產(chǎn)企業(yè)成本人員不懂基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，而是在標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化、信息化的前提下，把基礎(chǔ)性工作外包，解放生產(chǎn)力去做一些更能創(chuàng)造價(jià)值的工作。地產(chǎn)黑鐵時(shí)代，地產(chǎn)企業(yè)已無(wú)法從土地和金融杠桿上獲得紅利，必須加強(qiáng)自身管理水平，從管理上要效益。成