標桿房企房地產(chǎn)產(chǎn)品定位與規(guī)劃運營管理精講圖片豐富

運營管理部整理分享xx的產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析（下）2014年6月產(chǎn)品策劃階段客戶的產(chǎn)品需求分析08.03.26Page3產(chǎn)品價值的客戶敏感點分析精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃外立面公共空間建筑風格園林戶型產(chǎn)品分支一、土地分析一塊地，劃分為不同的土地等級。劃分的意義在于：避免土地錯配，最好的土地要建最好的房子、最貴的房子。設計強排：在特定容積率下如何排布能實現(xiàn)項目最大價值。讓更多的房子分享優(yōu)勢資源；讓更少的房子分擔不利因素的影響。在對土地認知的基礎上，通過多方案分析比較，確定1、指標產(chǎn)品定位指標三大類：各類建筑面積指標，（主要：住宅、商業(yè)、車庫、會所…….）產(chǎn)品配比（什么樣的產(chǎn)品）戶型配比（多大的產(chǎn)品）2、方案確定規(guī)劃草案規(guī)劃結構點式or板式？圍合or行列？高or小高？………..主入口；商業(yè)……….確定下一步規(guī)劃設計深化方向概念設計規(guī)劃提升產(chǎn)品力土地價值最大化的選擇萬科城總體規(guī)劃——土地價值最大化的選擇項目占地40萬平米，容積率1.1，總建筑面積44萬平米。產(chǎn)品組合可以選擇：1、別墅、類別墅+多層洋房2、別墅+洋房+高層3、別墅+高層別墅：15000元/平米；多層洋房：6000元/平米；高層：5000元/平米聯(lián)排別墅容積率0.7根據(jù)價值最大化原則別墅+高層價值最大化產(chǎn)品趨優(yōu)定位法產(chǎn)品外立面設計向上一級靠攏從市場角度看設計以市場為導向的規(guī)劃設計北珠江36F36F36F36F32F26F16F11F4F4F4F4F4F4F廣州中海藍灣容積率：3.26；占地約3.3萬㎡，總建筑面積約10萬㎡

會所4層疊T11層小高層26-36層高層游泳池A9A8A7A6A5A4A3A2A1用地進深大需獲得更多的景觀資源兩種基本產(chǎn)品結構客戶價值：北面看江，景觀第一沿海限高超高層成本高讓更多的房子看到江景顯然曲線才是江景設計最大化的軸線，不是直線■底層架空層7m高，保證景觀的延續(xù)及空氣流通；功能為泛會所。曲線連板高層布局，使建筑景觀界面最大化，95％戶型均可看到江景?！扒€連板”由“Y型一核三”及“一核二”兩類單元拼接組成。原來方案：1、斜向建筑均為單棟2、每個院子均有有三棟聯(lián)體建筑。新方案：1、斜向建筑為兩棟聯(lián)體（增加最好朝向的樓棟）2、除了最北端有三棟聯(lián)體外，其他均為兩棟聯(lián)體。長沙金域藍灣項目2.7容積率別墅1.5萬/平高層河景：7000元/平高層非河景：5000元/平瀏陽河瀏陽河廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝容積率2.97；占地33萬平米；總建筑面積99萬平米位于廣州西邊，靠近鞋業(yè)市場，生意人多，老板們重風水。外側東向、南向有水。中心無水，造水景。8080140150120120核心筒廣州富力桃園廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝廣州堅富力批桃園戰(zhàn)單一顯產(chǎn)品胸一招伐制勝別墅+小高唱層離河采一段麗距離使先建休別墅再沿歡河建真小高繭層別墅60萬澳篩幣/套小高紋層60萬澳棵幣/套1棟別闖墅占甲地相胞當于裙小戶惜型4-繁5套1棟小桑高層植銷售冠額相丈當于20棟別播墅銷擁售額墨爾茫本海猶邊住呼宅區(qū)景觀許優(yōu)先?朝向恭優(yōu)先?廈門突金域掌藍灣速的規(guī)攤劃思仔考08乎.氧03單.搞26Pa氧ge20AB湖邊歲水庫焰，10沿0萬平恐米水糟面五緣忠灣大許橋朝向糊優(yōu)先恭，兼逝顧景重觀。榮北向捧設觀胃景陽魂臺。翅如果任北向任沒有稿馬路愚、噪賠音，尺就可路做景意觀優(yōu)速先（板主臥編、客梨廳北半向；搶次臥望、廚耀衛(wèi)南河向）規(guī)劃魂方案旦創(chuàng)造受競爭條力及派盈利秋能力入口罷會所延商業(yè)毫街提例升項摘目整槐體形且象——星河炕灣星河酷灣的燒巨大濫成功倡在于脂：其成慢功解漆決了芬會所雕的經(jīng)潛營問糊題星河驗灣在浮入口缺處設犁置會偷所商巡壽業(yè)街舍，提按升項校目整梁體形昌象；勉用門壇口的連五星納級酒菊店解剝決會饅所問酒題，初使得趙業(yè)主掉享受謠到五捎星級犬酒店掉的會糧所服哄務。萬科要項目夜，只北有10馳%業(yè)主宜常到早會所閱消費論，主制要消矩費是谷打麻冒將。入口油會所爹商業(yè)裂街提采升項禁目整血體形嚇象——星河宅灣仁恒禁河濱貴城位于權浦東酸，總輩建面70萬平掃，分3期開為發(fā)完全留人車籍分流強，地止下大硬車庫塑，車乎全部朗進入蘭地下甲。地陰面步雞行系鞏統(tǒng)，損地下握公交億系統(tǒng)河。1層門晶廳，擇休息閱；從為門廳高下到竭地下圍，地鄰下有倍電瓶硬車，振帶客茅戶到宇自己化家樓帳下長沙聯(lián)郡原隔廣場容積耍率最叮大化渣，效蔑益最穿大化如何謹從市描場角牌度挖閉掘地屬塊價鉗值別墅20000元/㎡，高層6000-7000元/平米。問題：水景縮小1/3，價格會不會受影響？不是說賦予項目盡可能多的資源，項目價格就一定能上升。資源多價格高是趨勢，但有臨界點原來容積率做夠了?，F(xiàn)在減少水景占地，減少高層建筑面積，增加沿水景別墅，容積率不變，收益大大提高。公園湖景水景高層洋房xx項目上的分紹析比位較邏舟輯：把項侵目一疼分為廣二，波視為間兩個街項目淹；一巷塊純怕洋房良，一圖塊純膨高層友。開發(fā)械商最窄關心引現(xiàn)金得流問積題如何怠從市摟場角嫁度挖秧掘地強塊價雹值圍繞花客戶開價值景提供仆豪宅考解決翻方案東莞窄龍光時豪宅——君御寇旗峰人車唯分流1、先鋪下客消，車土再繞蘇行；2、陽釀光地求下車跟庫；3、地告下車叼庫大怨堂豪嶄華，儉雙大參堂設今計；如何解從市秘場角渡度挖妨掘地先塊價軍值定位密和產(chǎn)宮品解條決方冒案的臣一致磁性社區(qū)寫商業(yè)并規(guī)劃底商邁：原龍則：耕一般尊商鋪云二層肚很難炎銷售去，因桂此在制盡可弓能的嘉情況尼下，頓不做斬二層驅商鋪物，做社內(nèi)街境。商業(yè)呆價值慣低商業(yè)忙價值效高1.最5萬2.糟5萬2萬2萬減小關進深繁，做況大開唯間滿足墻最小折開間油，做鴉大進禾深粉色搜拐角座處商兇業(yè)價虧值量罪最大崖，金省角銀筆邊商業(yè)底商昌：底商標的原剩則：一般膜商鋪符二層據(jù)很難雷銷售捏，因曲此在瓶可能凝的情膏況下馳不做斑二層槍商業(yè)遇。例：某地亭塊當城只有婚一邊營適合境做商丹業(yè)，北沿街菌長度滾為A時，粗底商訪的進旺深一業(yè)般是12米，墊而營執(zhí)銷提堂出商泥業(yè)面印積為S=歐12米×3頸A，這泳種時送候如區(qū)何處苗理？處難道賴要建3層商炒業(yè)嗎仍？規(guī)劃跳導則揀之“倡固化租配置泉”1：商桐業(yè)底商意：商業(yè)商業(yè)千和住念宅的葛關系規(guī)劃墨提升仍產(chǎn)品島力規(guī)劃語形態(tài)閥決定絕盈余散模式伍，單貿(mào)體選否擇決速定產(chǎn)勾品溢謊價客戶妨的準鐮確定養(yǎng)位，顛客戶炸需求褲的準兔確描逆述，哈設計軋方案沖的多偏方案南比較殼分析司（容淘積率也分析尚），輪是決逢定項糞目成切功與鍛否的牛重要虹因素屬。規(guī)劃寫方案挺評估筐的五皂個方拐面1、經(jīng)牌濟指既標能產(chǎn)否滿犧足；2、分便期銷牲售的從適應壯性；3、整暮體形袍象定膨位要獨求；4、住飯宅區(qū)稠內(nèi)部臟的氛急圍；5、其抵他特月殊情笛況評威價：顧（管懸理等幫）——小區(qū)發(fā)多開興門、主垃圾足站、栽配電惠房。方案

方案1方案2方案31、經(jīng)濟指標是否一致

2、分期推售的適應性首期產(chǎn)品能較好地銜接市場

容易分期開發(fā)

展示區(qū)可先行建設

3、整體形象定位要求：（賣相）形象1：

形象2：

沿街的標志性形象

特殊部分：比如內(nèi)部商業(yè)

4、住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍

5、其他特殊情況評價：管理

規(guī)劃饒方案藏評估寧的五仙個方傭面評價衰方案紅的角椅度：主要晌從銷觀售和壤客戶乓角度純，從斷以下擠幾個摟方面察考慮建廊筑惡風悠格外立切面創(chuàng)摧造競突爭力嚼及盈仆利能添力：1、古踩典風或格—法式留莊外立天面創(chuàng)撈造競棚爭力仔及盈曉利能沖力：1、古跨典風好格—意式外立皆面創(chuàng)肆造競碌爭力驕及盈智利能彼力：1、古米典風延格--彼Ar晚td籌ec慣o翠湖辨天地外立招面創(chuàng)敢造競醫(yī)爭力弄及盈概利能法力：1、古駁典風們格--妖Ar庫td比ec呈o曉園外立藍面創(chuàng)重造競工爭力暖及盈永利能鑒力：1、古謊典風樹格—新古市典1古典母法式1古典歐式1歐式閑風格1西班叼牙風老格1英倫暫風格黃金妨海岸恩公寓——浪現(xiàn)代蘋簡約暢風格現(xiàn)面代漿中逼式枯風妨格外立著面創(chuàng)特造競羨爭力弟及盈良利能惱力：2、現(xiàn)名代風狼格—現(xiàn)代男古典福州繩萬科外立招面創(chuàng)慎造競污爭力灣及盈怎利能毀力：2、現(xiàn)襲代風嫂格—現(xiàn)代經(jīng)古典綠城輛新綠再園外立疫面創(chuàng)躲造競鍵爭力象及盈是利能淹力：2、現(xiàn)悔代風盈格—現(xiàn)代燭簡約深圳繩金地骨香蜜以山二、的如何裳提升努產(chǎn)品浮力外立闖面創(chuàng)娘造競憑爭力鐘及盈披利能冊力：2、現(xiàn)錦代風名格—公建諒化外立直面高科筆技帶抱來財屑富感敘，現(xiàn)貢代，森純粹SO送HO立面秤氣質(zhì)—公建兔化、璃城市湊化案例襖：1、萬霸科城吹的建禮筑風廉格2、第霜五園難題潔：高貿(mào)層和衣多層胃風格肚的統(tǒng)截一戶班型應對喜敏感羽策略騾：在不勇同建奏筑面誕積條倉件下女保證羽主人弱房、驅客廳德、廚剩房基簡本功器能區(qū)貌間的發(fā)舒適院尺度證和景已觀朝紛向；通過蘭內(nèi)庭緩院、啞入戶制花園械、露數(shù)臺等天方式每進行錢實在詢的面勤積贈崗送，借確保自贈送設面積脹的靈耽活使毯用性紡。戶型娘功能被劃分猴及布疫局、央開間調(diào)尺度朵和贈害送面隆積方婆式參晃見附樣錄1：戶芹型產(chǎn)品價值分支敏感點客戶敏感等級高中低戶型功能劃分各個功能區(qū)間的實用性和完備性

開間尺度主要功能區(qū)間的開間、進深比，空間的舒適性

功能擺布功能區(qū)間單體內(nèi)的布局及實用性

贈送面積贈送面積所占的總建面的比例及實用性

朝向通風采光、主要功能空間的朝向

景觀主要功能區(qū)間的景觀面

戶型創(chuàng)新

交通組織

朝向開間尺度功能劃分功能擺布交通組織創(chuàng)新贈送面積景觀*戶型化價值鞭點塑率造*精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃外立面公共空間建筑風格園林戶型產(chǎn)品分支戶廉型喂配講比戶體型矛評選價1、基笑于總火體定喜位和粘發(fā)展通戰(zhàn)略總體伙定位裝：主隔流？隸跟隨渣？補垮缺？疊組合業(yè)？總體牢發(fā)展捆戰(zhàn)略腔：低稿成本存？差哄異性族？總體纏形象雪？在妻戶型政面積震及特慮色上藝如何側表現(xiàn)服？2、基君于市艷場的慕戶型伶特征惠、現(xiàn)互狀和椅趨勢市場愛前期鮮及目裁前的瓦戶型劍種類乏：主秧流和驅非主盤流配企比周邊龜即將挽推出襯的戶拋型有款幾類主流做戶型安在最父近兩孝年的道變化印趨勢3、基被于消察費者赴的戶鑒型特未征內(nèi)在棉的原伐因：憲消費通者文賊化、煮經(jīng)濟痛、生鞏活習黨慣等席原因指標同：戶償均人腹口、田客戶稈文化運層次硬分布共圖、坐成交溫總價包分布豆圖、添收入這及首梨期與管月供哪比較澆圖4、天千氣：梢南北冬方的墓天氣形不同安，會噸直接叮反映趴在戶惱型面手積以要及結連構上5、政展策因墳素：角特別棕是贈邀送面席積，末各地叫有不府同的伙政策戶型煮配比寺原則怠和評獄價標泰準基于隊總體謹定位盡、市砍場、先消費婦者等禁?；诒疽韵聺駪?zhàn)略沈思考咳：資梅金回廢籠、扒利潤錢提升荷、明雹晰的軟競爭開策略蠢、明挨晰的浪風險沫回避紡策略不同殿的戶仍型配箱比方充案，今相應股的條勉件及雙結果1、明始晰的井資金邪策略哪部惠分可銷滿足份資金遷迅速莫回籠壤（如攜贈送籃或創(chuàng)恢新戶劇型）承，哪閘部分綱滿足應提升逐利潤詠（如額商業(yè)輕）。2、明勁晰的準競爭括策略嫌和回季避風稱險策則略站在舟市場皮和消擠費者捉利益讀，考顛慮到化底憑難什么績打贏卵戰(zhàn)爭（低濫成本女？差唐異性停？市污場空狀缺？晴）戶型葵配比衣原則佛和評噴價標件準（萌續(xù)）基于洞總體臨定位內(nèi)、市稻場、鈴消費叉者等緞?；谒韵峦藨?zhàn)略仙思考釋：資堅金回講籠、蓮利潤蒙提升配、明紀晰的趙競爭吩策略患、明蘆晰的灣風險眉回避展策略不同止的戶場型配特比方尊案，菊相應旅的條兄件及駱結果戶型蘆的附承加值瓦空間——幾種廚主流特的贈貼送方動法增加叨客戶胡附加介值基葵本要日點——偷面摘積政府開發(fā)答商客戶支付所門檻?zhàn)I有一雁定降腦低增加格實際繡容積弟率，張增加執(zhí)利潤暗虧向下章偷面凍積：終需求10可0平米伶，80平米嘩產(chǎn)權+2阿0平米夾贈送向上稿偷面頌積：委需求10祥0平米調(diào)，10錢0平米姥產(chǎn)權+2習0平米央贈送送面掙積要奸向下惡送，汪讓客也戶感褲覺是那需要猛的、壺珍惜發(fā)的；呆不要密向上檢送，齊讓客美戶感緩覺是煙多余吐的、納可有味可無獻的。防特別章對于差首置豎、首除改客宣戶。送面仙積的高方式的：1、戶秒內(nèi)雙悲層高誤；2、送面陽臺欄、露遠臺；3、送射地下緒室；4、送畜花園利；5、送侮夾層433.欠93.注9高：1.終1+銀1.丑1形成朵的2.視2米的文夾層稅，面榮積一招半送教給4樓，語一半漂送給3樓東莞—金眾—金域壟中央東莞—金眾—金域澡中央東莞—金眾—金域躍中央金域紙中央陡的附拒加值跳空間東莞—金眾—金域必中央園圾林垮景丑觀精裝修智能化社區(qū)配套規(guī)劃公共會所園林戶型產(chǎn)品分支產(chǎn)品價值分支敏感點客戶敏感等級高中低園林地面鋪裝1、業(yè)主日常使用功能2、社區(qū)品質(zhì)感體現(xiàn)

水系親水性和觀賞性

植被建筑功能、工程功能調(diào)節(jié)氣候、美學功能

泳池觀賞性及使用功能

架空層1、私密感和領域感；2、外部園林對于建筑內(nèi)部的延伸；

照明燈具造型及細節(jié)照明

智能化體現(xiàn)社區(qū)的高科技及環(huán)保

硬質(zhì)景觀小品配置及功能噱頭、小區(qū)氣質(zhì)

高至點景觀居高臨下的視覺感和大氣

架空慨層水系泳池照明硬質(zhì)景觀智能高至至點景觀地面鋪裝植被*園林才價值質(zhì)點塑南造*園貧林應對愛敏感欲策略剃：高敏悅感度校園林嗽要素致超越格客戶價期望中等姨敏感斃度確記保滿授足客亮戶期輪望生命怪的園段林，且比建眨筑本奇身更蝴能打陷動人！為數(shù)倦不多鍋的硬每質(zhì)鋪恭裝更多恐采用扁大量鞋的軟鈴景景觀縣設施微功能恩化瑞典踏馬耳工莫小得區(qū)綠言化瑞典抱馬耳平莫小柳區(qū)綠款化瑞典晶馬耳懲莫小薦區(qū)綠串化小結軟硬槍地比違、水士景的察維護既、喬股木和礎灌木券的比婦例、求樹木束如何可能反利應季閃節(jié)的狂變化淡、如勝何增沖加植吳物的兵動感玻、白駁天和霧夜間攏的效馳果、鄉(xiāng)豐景觀徒設施蔬功能她化、全防止撕高空天墜物宜、藝膊術化……也可少通過瘦土地修的改煉造改盤變土源地屬籠性、嚴外部書資源京納入使內(nèi)部事；在建架筑上澇投入喂不如切在景豆觀上模投入——有生箭命的押景觀尾比建會筑更元能打碰動人通過釀售樓國處、曠樣板毅房、獲景觀壘示范附區(qū)的焦體驗序式營古銷打專動人軟景鴨硬景鐮比例助要達斤到8:舍2或者7:潤3。水謝景觀筑維護刷、喬由木灌苗木比拳例；親樹木預反應碌季節(jié)蕩、植圾物動同感、復植物托忌諱進（松創(chuàng)柏、扎菊花鐮）；路白天扇夜間格效果紐奉；景效觀設據(jù)施功閥能化雷、藝動術化雞、防岸止空濱中墜厭物改造欄改變分土地可屬性陵、納絞入外孔部資虹源；自然序賣點董，人啦造賣沉點配梯套功能琴設置層次帆①：抄基本鄰配套居民之使用世需求孟高，蒼能夠震保證林收益挑的科鞭目：蹤蝶乒乓考球、痰臺球擁、棋鳴牌、唱羽毛卸球、觸網(wǎng)球層次志②：縱創(chuàng)新哈配套投入欄較少個的免刪費科掛目：物屋頂烈晾曬勇平臺防、陽娃光閱難覽室做、公眉共洗仿衣房堪（可弦采用滔投幣舅式，隆主要懶洗滌蠟大物腹）、朽網(wǎng)吧侍、公慘共廚隊房層次楊③：唱形象惠配套投入但及運落營成防本較才高，妥以提朱升項耐目形排象為炸目的崇：動筐感多貼功能安影院庸、動答感SP畢A中心何、多羽功能科會客悠廳、躬社區(qū)敘招待乘所產(chǎn)品傻策略·會所1*會所劑敏感療點強另化*香港披凱旋唇門區(qū)域見營銷肺管理范部案租例香港·凱旋邊門--項目嗽簡介壟（1）：凱旋翻門的擦成功反，源跡于其屯獨特碑的地守理位丑置優(yōu)苗勢、價目前示良好娘的豪薯宅市辯場、雨對高堵端客臭戶準初確的諒心理沿把控恭、有斧效的平新聞欣炒作筆。均價1.蜓3—1.探8萬港沙元/平方抹呎（怎約14—19測.4萬港振元/平方熟米）盡。一周它售出80紛0套，井套現(xiàn)10壇0億港脹元。頂層鵲復式“天際訊獨立盲屋”，面音積53林53平方袋呎（煌約50纏0平方援米）濤，單腸價3.握13萬港醫(yī)元/平方竄呎（役約33蘋.7萬港有元/平方波米）存，總肚價約1.衛(wèi)6億港蘇元。凱旋賄門座半落于規(guī)機鐵繳九龍旬站上名蓋，氣宏偉予獨特邊的外夜型傲約視維扯多利旗亞港咐兩岸筋，與祝對岸88層高綱的國查際金支融中援心互蛇相輝施映，災今人室感受凱超凡暈氣勢笑。做不詳?shù)降陧懸?，懷要做慶唯一居。凱屯旋門幅高空拖游泳川池，館唯一涼。四責層會頸所，伍高檔星住宅桶社會洞標簽糠。香港·凱旋儲門--項目暖簡介稿（2）占地凱面積罵：17婚20鑒00平方酒呎（15干98學0平方慰米）建筑音面積術：約10勁0萬平英方呎（92勤90始0平方擋米）座含數(shù)居：4座戶澇數(shù)然：10暖54戶樓羞層大：61層高切度摔：23谷1米戶型略面積鉆：1至5房，50講5-往-3章46揮5平方丑呎（47查--哈32抖2平方絨米）銜；5至7房，33例23你--晨54識97平方她呎（30沃9-五-5廣11平方恭米）號；三房硬為主盼，約11死00扇--睡14房誠00平方影呎（約10垃2-效-1痰30平方單米）居。實狗用交率：80蛛%開盤凳時間議：20牽05年4月入伙判時間且：20權06年首撤季發(fā)躁展寶商：新鴻聽基地酷產(chǎn)、退地鐵蘋公司建遍筑嬸師：新鴻井基工走程有姜限公里司總建凱筑商廢：新輝五建筑賓有限專公司香港·凱旋油門--項目伸簡介置（10）摩天獲會所勵建于龜凱旋秋門廊頑頂之旺上，威是名顆副其檔實建診于50繁0呎（約15董2米）高空害的豪伍華住娘客會搬所沈。香港·凱旋息門--項目愛簡介爹（11）香港·凱旋仇門--項目嬌簡介川（12）香港·凱旋潮門--項目熱簡介酬（13）香港·凱旋垮門--項目北簡介塞（14）香港·名門名門傲，30野00平米我超級價奢華潤會所于，水鄭晶1、樓澇書：20攜00美元/冊2、廚鍬浴設勿施：10億美肯金3、售婦樓處白：1.唉2億美帳金4、電李視宣尖傳片舟制作附：10距00萬美橡金5、兒遞童會猾所：香港·名門--項目薪簡介霸（1）族：新鴻僅基開遙發(fā)的脫“凱羞旋門嗎”發(fā)昆售時似，受旦到大丘量投錄資者敲追捧國，頂競層“揭摩天牢閣”催更創(chuàng)揉出了31疾00圖0港元/平方鞭呎的薦亞洲克紀錄會，而著樓盤型平均避售價尖也達撓到了15料00屢0港元/平方浴呎以逼上，已風頭曲之勁稠一時健無兩幻玉。不過耍當時編尚未確推出非豪宅標盤“鄭名門卡”的國發(fā)展抵商長逼實，墳卻揚譽言“竄名門腦”的輔平均跑售價刺會較鋼“凱號旋門舌”高寸出三于成，鵝掀起睛了市弟場一陡片談饞論熱跟潮。要被袖稱之紫為豪捆宅，申應需泊要具晨備以世下條嗓件，洞即地賤點優(yōu)緊越、拉面積釘大、瘦密度逮低及捆樓價暗貴。作“名免門”徑位于透香港美傳統(tǒng)得豪宅密區(qū)渣四甸山告，單次位面遠積由15蓬00莊-3怠80之0平方武呎不說等，歷一梯集兩戶滋較高撒的隱鴉私度階及20馳00遙0港元/平方控呎的抬樓價稻，均賭顯示序“名嘩門”乒稱得鄉(xiāng)豐上是羽一級洽豪宅易。但荷發(fā)展樸商并糠不滿掌足于記此，漲近期仗在宣鼻傳及翻加強身樓盤暈素質(zhì)嗓方面積花了違不少株功夫部，看帥來是頂要使?jié)q“名己門”性成為賄香港闊的超侍級豪兼宅。詳情獸請見少以下青介紹吧：香港·名門--項目補簡介爛（4）道：位置幕：香港壓港島禿東半之山大趣坑徑23號1、香悅港游徹艇會2、時慚代廣緞場3、利劃舞臺殘廣場4、三結越百殘貨5、崇恨光百羅貨6、柏院寧酒白店7、皇但室堡8、圣爭保祿茄學校9、香過港中示央圖咳書館10、中飄華游倉樂會11、漢津基國委際學女校12、香拿港惠礦光中毫學香港·名門--項目異簡介準（7）馬：景聯(lián)觀香港·名門--項目鞭簡介貸（9）權：人文豈環(huán)境香港·名門—會所肺（1）香港·名門—入戶豆大堂痰（2）香港·名門—入戶沿大堂枯（3）香港·名門—營銷回策略股分析慘（1）香港·名門—營銷叉策略李分析顛（2）香港·名門—配套·兒童羨會所智能汽化環(huán)?？?、節(jié)向能十大抵綠色套建筑上科技蹤蝶系統(tǒng)地源熱泵技術系統(tǒng)混凝岔土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)健康全新集風系統(tǒng)外墻系統(tǒng)外窗系統(tǒng)外遮全陽系統(tǒng)屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)隔噪隔聲系統(tǒng)排水噪聲處理系統(tǒng)吸塵排污系統(tǒng)保溫調(diào)節(jié)凳室內(nèi)聞溫度保溫節(jié)能保溫安靜調(diào)溫安靜換氣排污室內(nèi)丙不用均空調(diào)雖暖氣勾全年唱保持犬恒溫性、恒無濕、準恒氧勿。何為鋼“產(chǎn)情品價數(shù)值”?區(qū)位周邊通配套小區(qū)夸環(huán)境房屋品牌追服務1.區(qū)位2.周邊葵配套翅及環(huán)孫境3.小區(qū)猛環(huán)境獄設施4.房屋&“產(chǎn)品目力”處分析=產(chǎn)品蠢價值土地澡屬性無（實陪）社區(qū)絞產(chǎn)品罰（實賞）軟性咱價值?。ㄌ撘桑┢放粕绶债a(chǎn)品完價值伏公式其他殊客戶猾價值題分析精裝輝修——重要麥而未步被滿拒足的勒客戶怠價值精裝翁修在息戶型好設計取時就而應該噸被考荷慮，舒以減節(jié)少裝權修過困程中動的材樓料浪祥費發(fā)現(xiàn)璃和創(chuàng)且造客指戶價籃值對于基開車彎一族酬，地跨下大漁堂設辣計（那雙大懷堂設弄計）膚是不鮮能夠糟忽視綁的體現(xiàn)叮客戶喬價值客戶醉的價固值排缸序:景觀醒、朝訪向；物質(zhì)飛的、巨精神勿的；例：凳北京纏別墅半；凱旋邪門、井名門發(fā)現(xiàn)閉客戶譯價值例如脾：瓶武裝水寒，翡交翠綠民洲售價脈：9F7F11F9F11F11F11F10F11F9F10F8F10F10F10F6F8F10F10F15F15F15層一舒核四查高層6-穩(wěn)11層小蛛高層廣州·翡翠移綠洲夠－森彈林半朗島項目判概況主力恒房型年：二房10既8-騾13長2㎡三房14勝9-暖20梳1㎡四房19竊3-槽24款9㎡交樓牽標準樓：公寓步精裝纖修，崗半島倡洋房步及復犧式大鴨戶型折為毛矩坯；獨棟別墅1.3萬元/㎡聯(lián)排別墅7500元/㎡森林半島洋房5000元/㎡毛坯小戶型4500元/㎡精裝基本繩指標逮：總占苗地近40贊00畝，貢以別嘴墅為唐主。愛其中異森林氏半島糖為21棟7~柱17層的煩小高行層組擔團，咬占地轎約6萬㎡遍，容賄積率灘為0.宏9，綠盆化率36知.8％攤。地理濫位置眨：廣州順市東忘部經(jīng)侍濟開嬸發(fā)區(qū)算，是曾廣州饞為數(shù)輕不多沒的原敘始生啟態(tài)保蝦存完轉好的類地區(qū)紹，自纏然環(huán)誤境優(yōu)做越；改造櫻前的DO身CK毅LA售ND提出逢“空刮中別塘墅”抄概念怕，提哨升了句小高隊層產(chǎn)鋼品的滅價值煙。找到蝕了別懼墅客臘戶的需特殊恥需求瞧，為慚高端放客戶塑提供合類似疊別墅求品質(zhì)斯及檔扁次的的產(chǎn)品河。主蜘力戶獲型在30跪0-米-4扇50平方而米之綿間，小高范層、么大圍位合，含大景注觀使得悄該產(chǎn)副品在狂擁有蛾別墅爛產(chǎn)品疲優(yōu)勢魔的同堪時也逐規(guī)避灶不少知別墅餃的不別足，牽如潮脹濕、遇不安王全等怠。在外挺立面禽和園嫩林上扮繼承猛了星暈河灣撤的豪賢宅標扭準，妄使得竟消費局者對弄該項卡目的布第一擾感覺問也達陪到了旨豪宅爭的標碑準。營銷捎簡評—亮點廣州·翡翠浴綠洲慚－森稿林半氏島創(chuàng)造雁客戶皇價值例如環(huán)：SO急NY貓WA判LK析MA依N、IP飽OD濱海堵住宅案例蘿：把腫船開鍛到家鬧門口案例艱：把所船開沖到家律門口新西朵蘭濱磁海住密宅（嘗案例遣）產(chǎn)品脅定位珍的工音具產(chǎn)品碼力公勇式產(chǎn)品崖力公系式：產(chǎn)品潔性能價格=1、區(qū)減位2、周政邊配名套與鞋環(huán)境3、小耽區(qū)環(huán)拌境設做施4、房洲屋&品牌出服務總價1、配硬套不匠足帶脂來的舌產(chǎn)品成競爭換力下獻降；2、庫營存太迅久帶弄來的彎產(chǎn)品豈競爭摸力下編降；3、產(chǎn)蛛品解糟決方欄案與輪客戶嫁需求衡不匹工配；4、單羽價過須高帶徹來的擱總價烈過高青；5、裝差修過娘高帶陸來的荒總價慨過高望（10橡00艘0元/平米稼以下仗的房奶子，階客戶姨愿意蔽投入賄的裝農(nóng)修成收本為10隸%）產(chǎn)品杰力不校足的鑰表現(xiàn)配套價不足粱帶來社的產(chǎn)勒品性捕能不藝足產(chǎn)品勉力遞丸減帶磁來產(chǎn)重品競蕩爭力圍下降產(chǎn)品褲解決產(chǎn)方案叛與客乓戶需恐求不騎匹配單價蝴過高可帶來括的總鴉價競斜爭力韻不足裝修猴配置罩過高顯帶來亡的總華價過默高策略1：做譯準產(chǎn)冤品就鄙是找百到判字別因懂子策略2：打哪造產(chǎn)句品差竄異性夜，在脊細分飯市場寇建立釀產(chǎn)品皮競爭麗優(yōu)勢策略3：“鳥往上犬送”喘還是婦“往澤下送麻”例：耕法挺國雅皮高酒稀店：柿價值夢排序法國久廉價較酒店索業(yè)增長著：停股滯飄收益升率：浩低過度姥飽和粥：眾類多參紡與者占據(jù)強最好擠的位咐置客戶芝目標志：長途融司機歡、自吳駕車凡旅游畝客戶客戶費價值可排序——將錢測投到憂客戶浪可感轎知的見質(zhì)量棵上雅高遷價值斃曲線客房悲的建重造成須本降瞎了一岡半人員囑成本族由行往業(yè)的25％－35％降婦至20％－23％不僅千爭取寧到了枝經(jīng)濟偷型酒打店的嶺大批受顧客擴展油了市腿場規(guī)貌模，麥從睡根在車味里的械卡車航司機其和只轉需幾暮個小淚時的梳生意葵人改變乓后的最雅高關在法馬國的體份額面是其蓬后5家的少份額腸之和總結復：挑兔戰(zhàn)傳飾統(tǒng)價來值曲眾線，非創(chuàng)造憐新的賊客戶怎價值第曲線品質(zhì)掩提升喘計劃產(chǎn)從園灣林入渣手1、松懷山湖敵的“胖偏執(zhí)炒狂行釘動”品質(zhì)堂提升哈計劃豬從園容林入拾手—松山執(zhí)湖偏闊執(zhí)狂債行動“鳳凰課行動布”產(chǎn)品駁定位明的幾睬個工賴具產(chǎn)品繁的競島爭策絡略競爭減來源放的分震析競爭畫者定林位暗示困自己嫌的產(chǎn)引品比啞競爭百者優(yōu)翁異或旦有所溝不同AV拆IS租車觀公司亮對自形己的瞇描述洪是“我們地是比勵別人刷更努嗚力的公司”（別角人指“HE耕RT任Z”租車魯公司犧）金域魯藍灣VS金海匪灣差異終化定撒位差異牢化——是指樸設計燥一系閥列有定意義姓的差陷別，景以便測使該餅公司偷的產(chǎn)宰品同劍競爭幣者的陽產(chǎn)品貞相區(qū)元分。越在實限體產(chǎn)做品差阿異化赴有困陜難時附，要管取得存競爭晉成功枯的關探鍵常挎常有掀賴于氧增加那價值閥和改第進服場務的改質(zhì)量券。差異逐化策暑略例：陶萬科互金域壞藍灣謠的差灑異化火方法金域泉藍灣競爭的力分杏析模露型5