長(zhǎng)沙市精裝修住宅策劃

目錄：一、行業(yè)探源二、模式歸納三、問題對(duì)策四、趨勢(shì)預(yù)測(cè)五、注意事項(xiàng)六、結(jié)論所謂的全裝修住宅，是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。

一、行業(yè)探源站在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀層面，把脈精裝修住宅引起的革命1.可以推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高房地產(chǎn)開發(fā)水平。是實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的必由之路。推廣住宅裝修一次到位是推進(jìn)住宅建設(shè)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的一條重要途徑。2.從粗放式的經(jīng)營(yíng)向精細(xì)化經(jīng)營(yíng)演變是眾多行業(yè)發(fā)展的基本規(guī)則中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也不例外，在滿足基本居住需求的基礎(chǔ)上，提供舒適的精裝修住宅將是市場(chǎng)的主流。3.隨著商品住房市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，毛坯房由于二次裝修所帶來的破壞結(jié)構(gòu)、資源浪費(fèi)和擾民等弊端日益凸現(xiàn)。建設(shè)部于2002年7月18日出臺(tái)了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》，要求各地加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理，積極推廣裝修一次到位裝修模式。全國(guó)部分大中城市本世紀(jì)初開始推行住宅全裝修，并取得了良好效果。

二、模式歸納長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)狀：通常是某些樓盤拿出一部分戶型來做精裝修的嘗試，如陽光100國(guó)際新城等，或者一些前衛(wèi)的小戶型樓盤做成精裝修房，如螞蟻工房等。以往的長(zhǎng)沙一直處于“毛坯房時(shí)代”，更多的開發(fā)商只是把精裝修作為一個(gè)噱頭，并沒有真正的貫徹到實(shí)際操作中，不過近年來這些情況有所改觀，直到珠江花城精裝修大盤的即將開盤，精裝修的概念開始受到越來越多市民的關(guān)注。甚至有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，在今后的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，精裝修樓盤將成新趨勢(shì)。上海，杭州，廣州市場(chǎng)情況：上海市自2001年全面推進(jìn)新建住宅全裝修，2006年建設(shè)10萬套全裝修住宅，也就是說，每?jī)商仔陆ㄗ≌芯陀幸惶资侨b修住宅。北京精裝修樓盤流程控制在戶型設(shè)計(jì)的時(shí)候，一定要把精裝修的設(shè)計(jì)單位相對(duì)有一個(gè)更合理的布局，發(fā)揮它的個(gè)性化也好，還是我們做的菜單式也好，我們一定要在戶型設(shè)計(jì)的時(shí)候把精裝修做進(jìn)去，然后就有一個(gè)好的位置，各方面的戶型設(shè)計(jì)都是合理的，這樣做起來，以后對(duì)一些質(zhì)量的影響就不會(huì)很大。

三、問題對(duì)策

精裝修房尚需邁過“三道坎”第一道坎是價(jià)格。精裝修房的裸房?jī)r(jià)和裝修價(jià)構(gòu)成比例不等，裝修價(jià)一般在每平方米１０００元至４０００元不等。一般小區(qū)檔次越高，裝修價(jià)格占總房款的比例就越高。大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為花在裝修部分的費(fèi)用在１０００元／平方米左右屬于正常范圍。第二道坎是質(zhì)量。精裝修房還有一個(gè)問題是，一些樓盤整幢樓的裝修風(fēng)格全部一樣，難以滿足消費(fèi)者對(duì)個(gè)性化裝修的要求。第三道坎是規(guī)范。剛興起，缺乏嚴(yán)格的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)誠(chéng)信自律，缺乏權(quán)威監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)裝修材料和質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)。精裝修房在推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、供應(yīng)系列化、施工裝配化、服務(wù)定制化的過程，將徹底改變行業(yè)狀況，以節(jié)能、環(huán)保為核心營(yíng)建人居環(huán)境必將成主流聲音。目前國(guó)家的政策標(biāo)準(zhǔn)還相對(duì)比較簡(jiǎn)單，需要出臺(tái)更細(xì)化的精裝修房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和交付使用標(biāo)準(zhǔn)，以保證市場(chǎng)的健康發(fā)展。

四大“瓶頸”制約住宅全裝修全面推進(jìn)

首先是部分開發(fā)商對(duì)全裝修不甚認(rèn)同。全裝修住宅一般要延長(zhǎng)開發(fā)周期半年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，必然導(dǎo)致開發(fā)管理、廣告、銷售成本增加，全裝修住宅因裝修問題而引發(fā)的糾紛、責(zé)任歸屬問題增多，開發(fā)商持“多一事不如少一事”的態(tài)度。其次，部分消費(fèi)者仍傾向于購(gòu)買毛坯房，自己來裝修。第三，推進(jìn)全裝修住宅，家裝企業(yè)顯得有點(diǎn)力不從心。第四，缺乏相關(guān)政策支持也制約了全裝修住宅的推進(jìn)。按現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅、費(fèi)征收制度的規(guī)定，各項(xiàng)稅、費(fèi)交納均以商品房買賣總額作為基數(shù)，全裝修住宅銷售價(jià)格必然高于毛坯房，在稅、費(fèi)交納上要明顯高于毛坯房。對(duì)于全裝修住宅，裝修質(zhì)量應(yīng)達(dá)到什么程度，國(guó)家尚未頒布具體的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。全裝修住宅目前還沒有統(tǒng)一的示范合同文本，從而容易導(dǎo)致全裝修住宅合約混亂，買賣雙方出現(xiàn)較多爭(zhēng)議。

從四方利益考慮精裝修市場(chǎng)出現(xiàn)的問題——開發(fā)商，消費(fèi)者，家裝公司，政府政策。

利益體1—開發(fā)商：精裝修考驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商集成、研發(fā)與管理的能力，開發(fā)商是精裝修樓盤的決策者品質(zhì)的定因素。問題1：個(gè)性化不足對(duì)策：開發(fā)商要不斷開發(fā)適銷對(duì)路的全裝修住宅目前不少購(gòu)房者選擇毛坯房的一個(gè)主要原因是現(xiàn)有的住宅全裝修“菜單”太單調(diào)，不能滿足自己個(gè)性多樣化的需求。作為開發(fā)商，必須豐富全裝修的“菜單”，設(shè)計(jì)出不同檔次和風(fēng)格的裝修方案，同時(shí)，給住戶留下一定發(fā)展個(gè)性的余地，使消費(fèi)者可根據(jù)個(gè)人的喜好進(jìn)行軟裝飾，滿足不同消費(fèi)者的需求。室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)走中性路線并不偏重某種風(fēng)格滿足更廣泛的客戶審美。

個(gè)性化也有范疇，沒必要在隱蔽工程比如管線上體現(xiàn)個(gè)性。首先對(duì)客戶要有充分的研究，怎樣的消費(fèi)階層、怎樣的教育水平，對(duì)85％以上的客戶的生活習(xí)慣和審美觀是可以把握的。可以把真正個(gè)性化的部分留給客戶，把硬裝修的工作交給我們和開發(fā)商。如果是自己裝修，大多數(shù)客戶在地板、隱蔽工程之外已經(jīng)失去個(gè)性化追求的興趣了，草草了事，而我們現(xiàn)在所做的是，把基本的框架搭好，確?？蛻粲信d趣實(shí)現(xiàn)其個(gè)性，同時(shí)我們也相信我們?cè)谇懊孢@部分會(huì)比大多數(shù)客戶更專業(yè)。

“輕裝修，重裝飾”大趨勢(shì)

裝修是指室內(nèi)固定空間的施工、安裝到位。裝飾是指室內(nèi)物品如家具、床品、窗簾等的配飾。這兩個(gè)方面應(yīng)該是相對(duì)獨(dú)立的，但是在我國(guó)這兩個(gè)方面被多數(shù)人混淆了。實(shí)際上，住宅的個(gè)性化是通過裝飾來體現(xiàn)的，而不是裝修本身。要積極倡導(dǎo)簡(jiǎn)裝修，由消費(fèi)者通過自己購(gòu)買裝飾產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)個(gè)性化需求。在住宅裝修下，人們裝修住宅已趨于簡(jiǎn)單實(shí)用，購(gòu)房者裝修“重奢華，顯身份”者畢竟是少數(shù)。況且，裝修市場(chǎng)、飾材市場(chǎng)仍是魚目混珠的現(xiàn)狀。在這種情況下，有責(zé)任感的開發(fā)企業(yè)值得在全裝修方面一展身手，特別是一些裝修過程中技術(shù)含量高的環(huán)節(jié)，消費(fèi)者自己很難把握做好，開發(fā)企業(yè)可以委托監(jiān)理公司監(jiān)理家裝公司的施工工藝。這樣做，既可以增加項(xiàng)目的亮點(diǎn)和賣點(diǎn)，又能拉近與公眾的距離，提高公司的品牌美譽(yù)度。

一些做法：1.在入住前，對(duì)入住的每家業(yè)戶提供一份空氣質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，讓更多的購(gòu)房者接受全裝修房。2.上海萬科假日風(fēng)景國(guó)際精裝公，該產(chǎn)品有別于傳統(tǒng)研發(fā)過程，先進(jìn)行戶型功能的設(shè)計(jì)與完善，然后進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃。約138平方米的套三房，具有完整的細(xì)致衣帽間系統(tǒng)、集成智能化系統(tǒng)、優(yōu)雅廚房系統(tǒng)、創(chuàng)意洗衣系統(tǒng)、趣味玄關(guān)系統(tǒng)等五大系統(tǒng)處處顯示人性化設(shè)計(jì)。3.亞洲室內(nèi)設(shè)計(jì)界最有實(shí)力的機(jī)構(gòu)———集美組認(rèn)為：從精裝修房的消費(fèi)觀念直接可以看出一地的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟。做高檔精裝修成品公寓，集美組主張從建筑設(shè)計(jì)階段就展開精裝修設(shè)計(jì)，錢江南岸的逸天廣場(chǎng)是南都房產(chǎn)和集美組合作的高檔精裝修成品公寓，其推出將對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房帶來觀念變化和示范效應(yīng)。集美組認(rèn)為，杭州精裝修成品房雖然起步的時(shí)間比較晚，但從一開始就站在了比上海、廣東更高的起點(diǎn)上。一體化”設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)由內(nèi)而外、統(tǒng)一地考慮滿足使用者的生活需要，不能為了建筑的外立面犧牲居住的品質(zhì)。經(jīng)過和建筑設(shè)計(jì)師以及開發(fā)商的充分溝通，我們從建筑的風(fēng)格、室內(nèi)的風(fēng)格到燈光乃至牙杯的風(fēng)格都有一致的考慮。和大多數(shù)宣傳精裝修的樓盤不同，在銷售的時(shí)候，對(duì)于絕大多數(shù)產(chǎn)品和材料的品牌和規(guī)格必須有很明確的說明，精裝修成品房應(yīng)該很早就有全面成熟的考慮。精裝修設(shè)計(jì)必須是從建筑設(shè)計(jì)開始的，對(duì)精裝修房的消費(fèi)觀念體現(xiàn)了房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的成熟程度，而其中開發(fā)商的觀念是否成熟有很關(guān)鍵的作用。利益賓體2親：家向裝公夜司：裝修星產(chǎn)業(yè)揪化水糞平較映低問題怒1：妹.流便程管殿理，躁水平頸不一對(duì)策鵲：應(yīng)具謝備完伍整的催設(shè)計(jì)園、采兄購(gòu)和暑施工被、質(zhì)乏量監(jiān)除控體狂系，虹否則及無法磨保證氏樣板禽房和瘋具體小物業(yè)局的一魂致性依。因予而，頁(yè)開發(fā)獄商要煩家裝賭公司算從設(shè)巡壽計(jì)、梳確定昨材料牢，到蛙后期驚施工潔全程掌監(jiān)督晉全程表參與茄，將帳精裝幸修流提程專吵業(yè)化蠢、成榆品化有、產(chǎn)碧業(yè)化牽。開發(fā)誰商還駐與長(zhǎng)前沙建郵筑裝墊飾協(xié)羨會(huì)縱研發(fā)領(lǐng)了步竭步為擋營(yíng)的希施工鬼監(jiān)理市流程由比灶如在駁安裝剃門眾衣櫥胃等成物品家賠居前肥前慮后兩愧道工令序如賽何驗(yàn)鏈?zhǔn)战粸┙域_施工漿人員襪如何做做地姥面保昆護(hù)措沾施鄙著裝奪標(biāo)準(zhǔn)量均按烤操作似流程氏執(zhí)行增確蓄保了始精裝炕修住礎(chǔ)宅施嶄工質(zhì)生量問題偽2：摘施工鄙單位修、材垃料方密面的襪問題利益亮體3惡：消勤費(fèi)者徹：長(zhǎng)沙版市場(chǎng)陽精裝翻修房睡的價(jià)渡位要曠比毛史坯房躁高6必00愉-8紹00夜元／墓平方發(fā)米，正消費(fèi)石者可恰能不雀愿意奧接受憲，對(duì)硬裝修歲品質(zhì)冤也會(huì)雅懷疑千。更顫重要盟的是源，大繁多數(shù)芳消費(fèi)國(guó)者認(rèn)薯為，償精裝決修又霸要被潔開發(fā)外商再俊賺一杯層，駝心理爽上難潛以接泳受。趨勢(shì)僵預(yù)測(cè)1.炭另曉據(jù)建渴設(shè)部腳門調(diào)訴查，濱在長(zhǎng)紗沙*閣*年細(xì)精裝嘆修住靜宅實(shí)役際*田*萬喪平方澆米，葉銷售凈量占暗建設(shè)垃量的幸**墓精裝撫修試誼點(diǎn)項(xiàng)炕目入嫩住率斯、業(yè)旬主總貪體滿蝴意率懸都在毯90親%以嫩上，滑專家災(zāi)預(yù)測(cè)炎未來予幾年碧長(zhǎng)沙陽樓市價(jià)精裝運(yùn)修住型宅數(shù)務(wù)量會(huì)雜猛增火，價(jià)貌位將據(jù)逐漸暴下降囑。2.扁增加藝了房品地產(chǎn)自商的組兩極史分化博，有駝的房彎地產(chǎn)俘商做火的很購(gòu)好會(huì)劉越來恐越強(qiáng)疤，有玩的控歷制不涂好，兔會(huì)越岸來越下弱，麻精裝焰對(duì)房晝地產(chǎn)盜商提喚供了掏一個(gè)河門檻拳。五．各注意犧事項(xiàng)1.降從消衫費(fèi)者幣的角上度來岡講，查選擇根全裝差修住始宅也抓應(yīng)注歲意幾蹦點(diǎn)，柄首先啦要看路清樣粥板間吸。居唉室裝葬修質(zhì)轟量首肚先就距表現(xiàn)素在樣孫板間香上。肚按照覆相關(guān)劣規(guī)定婦，“爽交付寨給購(gòu)喊房者兇的裝龜修質(zhì)棋量，缸不應(yīng)膜低于搬樣板目間的魂質(zhì)量喬水平松”。混其次京要重夢(mèng)視合