貴州旅游綜合體項目營銷推廣方案項目定位市場

市場背景分析政策分析項目分析規(guī)劃修改及項目分期開發(fā)建議項目一期酒店公寓市場分析項目定位客戶分析項目一期量價建議項目營銷策略項目推廣策略目錄市場背景分析市場背景分析旅游市場背景分析國內(nèi)：06、07年以前國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)在GDP中占比呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，08年受到金融危機的影響

大幅下滑，09年開始旅游產(chǎn)業(yè)年度GDP開始緩慢回升。貴州：貴州省旅游產(chǎn)業(yè)的GDP占比由06年的17%不斷上升至10年的23.1%，年品均增長幅度為1.2%，而09-10年度增速最為明顯，年增幅為2.5%，充分說明了貴州省作為旅游資源較為

豐富的省份，旅游產(chǎn)業(yè)在省內(nèi)的地位逐步提升及貴州市場的升溫。市場背景分析貴州旅游發(fā)展分析貴州省各大景區(qū)：黃果樹瀑布：著名的黃果樹大瀑布，是貴州第一勝景，中國第一大瀑布，也是世界最黃果樹瀑布遠(yuǎn)景闊大壯觀的瀑布之一。遵義會議會址：國家AAAA級風(fēng)景區(qū)，紅色旅游勝地。赤水：是回歸自然的旅游勝地，并將其概括為千瀑之市、丹霞之冠、竹子之鄉(xiāng)、桫欏王國、長征遺址五大特色荔波小七孔：國家級AAAA級風(fēng)景名勝區(qū)，中國最美麗的地方之一；世界遺產(chǎn)——中國喀斯特。西江苗寨：是中國僅有的、世界無雙的千戶苗寨，素有苗都之稱，是省級歷史文化名城（鎮(zhèn)）。市場背景分析黃果樹旅游發(fā)展分析黃果樹作為國內(nèi)知名的旅游景區(qū)年接待人次從06年的約300萬人次不斷提升至10年的約511萬人次，雖然黃果樹景區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的效益值在10年也達(dá)到了30億元，但人均消費僅為588元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于麗江、三亞等旅游消費密集地區(qū)，可提升空間巨大。市場背景分析總結(jié)

從整體情況來看，08金融危機結(jié)束后，人們物質(zhì)生活水平逐步提高，對于旅游產(chǎn)業(yè)的需求也不斷的放大，旅游行業(yè)的發(fā)展前景大好。就貴州旅游市場來看，旅游產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)值增長迅猛，GDP占比已經(jīng)接近全省GDP總值的四分之一。

加之貴州省近年來不斷深入實施的旅游大省發(fā)展規(guī)劃和如火如荼的多彩貴州的旅游宣傳，貴州省的旅游經(jīng)濟將的到飛速的發(fā)展。而作為世界第三大瀑布、貴州省5A級風(fēng)景名勝區(qū)，黃果樹景區(qū)的旅游配套產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重制約了當(dāng)前景區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。在黃果樹建設(shè)規(guī)模化、多樣化得旅游平臺具有極好的發(fā)展契機。在xx打造大型的旅游產(chǎn)業(yè)平臺具有良好的市場契機和和發(fā)展前景政策分析政策分析國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局根據(jù)國家十一五、十二五規(guī)劃提出的推進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，推動能源生產(chǎn)和利用方式變革加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，。2010年國民生產(chǎn)總值中第三產(chǎn)業(yè)的占比達(dá)到了43%。服務(wù)業(yè)發(fā)展加快，比重提高。2006-2010年，第三產(chǎn)業(yè)年均增長11.9%，比“十五”時期加快1.4個百分點。整個市場投資開始偏重第三產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢逐步明顯。政策分析旅游及相關(guān)行業(yè)政策分析

國家發(fā)展和改革委員會、國家旅游局、人力資源和社會保障部、商務(wù)部、財政部、中國人民銀行共同制定了《關(guān)于大力發(fā)展旅游業(yè)促進(jìn)就業(yè)的指導(dǎo)意見》。加快發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，擴大旅游就業(yè)規(guī)模。努力保持旅游業(yè)持續(xù)快速增長，進(jìn)一步發(fā)揮旅游業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要作用，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動就業(yè)增長。加快完善旅游產(chǎn)業(yè)體系，推進(jìn)旅游要素體系、旅游目的地體系、旅游產(chǎn)品體系、旅游安全與質(zhì)量保障體系建設(shè)是“意見”的主要目的。2010年12月初,國家旅游局與貴州省在北京簽署《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)貴州省旅游業(yè)發(fā)展合作備忘錄》。重點圍繞旅游規(guī)劃體系建設(shè)、旅游精品和旅游目的地體系建設(shè)、旅游宣傳促銷和市場開發(fā)、旅游體制改革和機制創(chuàng)新、旅游人才隊伍建設(shè)、旅游標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)等方面繼續(xù)給予貴州指導(dǎo)、支持和幫助。

從整體政策上看，國家將旅游產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟新增長點給予了大力支持，對于貴州的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國家和貴州省都提出了較高的要求，并對旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展寄予厚望。貴州作為旅游資源較豐富的省份，潛力將被不斷開發(fā)。政策分析投資市場政策分析1.投資仍然是經(jīng)濟增長當(dāng)中最重要或者具有決定性的力量，在中國來講明年的投資總量仍然會維持比較高的位置。2.匯率穩(wěn)步升值，這是必須的。過去來講我們是以出口為導(dǎo)向的，將來會逐步轉(zhuǎn)向以進(jìn)口為導(dǎo)向，在中國目前高速情況下，資源相對來講按照人均資源，經(jīng)濟增長資源需求，僅國內(nèi)的資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國內(nèi)的需求，必須要利用全世界的資源。這樣的話從進(jìn)口導(dǎo)向情況下，匯率穩(wěn)步升值也有助于利用全世界的資源。3.貨幣政策仍然還可以回歸穩(wěn)健的水平，通脹維持比較高的速度，在將來結(jié)構(gòu)性的調(diào)整下，比如說像輸入性的通脹，對于將來通脹的壓力越來越大，通脹的壓力下對于很多國內(nèi)的貨幣政策也必須要求穩(wěn)健。但是我們的經(jīng)濟總量只有美國的三分之一，這也說明我們必須控制好貨幣政策，否則的話將來資產(chǎn)對經(jīng)濟傷害作用會非常大。政策分析房地產(chǎn)市場政策分析中央政府可在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的40個重點城市統(tǒng)一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房?；鞠拶徚罘辖^大多數(shù)家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房入戶政策也不沖突，且不會阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場發(fā)展。商品房市場：行政、稅收、信貸措施并用，一直需求的政策力度進(jìn)一步升級。保障性住房：資金、制度多管齊下，確保1000萬套建設(shè)計劃落實到位。土地市場：調(diào)整完善招拍制度，“綜合評標(biāo)”等出讓方式得到更多采用。政策分析政策總結(jié)要點分析綜合導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)布局促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)升級加強貴州旅游業(yè)升級、發(fā)展商品住宅、商業(yè)、辦公類物業(yè)作為投資產(chǎn)品的功能被逐步弱化，而旅游性質(zhì)的不動產(chǎn)將成為投資新方向旅游相關(guān)政策保持旅游業(yè)持續(xù)快速增長重點打造旅游服務(wù)建設(shè)、支持貴州建成避暑度假勝地投資相關(guān)政策匯率穩(wěn)步升值，通脹速度較高投資仍然是經(jīng)濟增長當(dāng)中最具有決定性的力量房地產(chǎn)相關(guān)政策全國限購、限貸完善土地招拍制度項目分析項目分析項目優(yōu)勢分析（發(fā)展戰(zhàn)略）中國：我國作為世界新興經(jīng)濟體受到世人矚目，而古老的東方文化和

中國優(yōu)美的自然風(fēng)光在國際上也享有盛譽，隨著不斷增長的經(jīng)

濟實力和對外宣傳，中國正被更多的世界旅游者關(guān)注。貴州：前期的經(jīng)濟落后給眾人帶去了野蠻、荒涼的感

覺，伴隨著今年來貴州省的大力宣傳，爽都貴

陽、黃果樹、遵義、荔波等一大批別具地方、

民族特色的旅游資源被開發(fā)出來。貴州正以飛

快的速度建設(shè)自己的旅游體系，形成公園大省

的品牌形象。項目分析項目優(yōu)勢分析（區(qū)位交通）安順自古就有“黔之腹、滇之喉”的說法，是古代兵家必爭之地，也為這片土地留下了屯堡這一寶貴的文化遺產(chǎn)，xx項目位于貴州省安順市黃果樹景區(qū)內(nèi)，距貴州省省會約120公里，周邊道路交通發(fā)達(dá)，有國家級高速公路G60，省道320，以及黃果樹風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)部景區(qū)關(guān)聯(lián)道路天郎公路，且安順市有可起降國內(nèi)直線客機的黃果樹機場，未來高鐵線（滬昆線）也將途徑安順市。安順的區(qū)位交通優(yōu)勢明顯項目林分析項目組優(yōu)勢迫分析伸（資緣瑞源）黃果鋒樹作蹲為貴汗州省乘地標(biāo)捆性景境點，汽具有各很強屋的燈灶塔效辮應(yīng)，疑可有烏效的仍吸引消外圍霞景點校的游符客前險來，倆而項雨目又她位于能黃果答樹風(fēng)嫂景名曠勝區(qū)妄的次漲核心奏景區(qū)段范圍機內(nèi)，可有痰效共咐享黃陽果樹哭的客壟群資藍(lán)源黃果樹風(fēng)景名勝區(qū)核心景點（大瀑布景區(qū)、滴水灘瀑布、陡坡塘瀑布、）黃果樹風(fēng)景名勝區(qū)次核心景點（天星橋景區(qū)、壩陵河大橋、紅巖天書、木城河景區(qū)、郎宮景區(qū)）黃果樹風(fēng)景名勝區(qū)外圍景點（花江大峽谷、石頭寨景區(qū)、龍宮、織金洞、安順屯堡）項目京分析項目桐條件免分析項目雅處于強北緯26內(nèi)°線范鳴圍，衣年平盤均氣春溫15搶.6℃，猴年平停均降轉(zhuǎn)水量13競07腰.0毫米觀，日蛛照率29形%。地曾塊范裳圍內(nèi)清有52造6種植線物。項目取占地狀約15平方介公里完，用耀地基站本為瞞河谷憂谷地遷，地何勢較寨為平鏈坦，思整個靈地塊能被河腥流至由北向輪南貫彼穿，爽并在宵此形太成了2個半另島、3個孤喚島，糖具有爺很強換的可首塑性陪。特色趴居住歇圈民族背風(fēng)情味圈生態(tài)鋒運動嘩圈酒店動會議饒圈生態(tài)應(yīng)農(nóng)業(yè)園圈項目銳定位膨為國砌際大畫型多吩功能憶符合疾型度飾假區(qū)座，將吐在自張然優(yōu)毅勢的旬基礎(chǔ)省上加儉以維厚護(hù)改疼造，偏形成注五大地區(qū)塊老，各莊功能堵組團詢相對風(fēng)獨立吩，但桿在功報能型折上又使能形哭成良態(tài)好的藍(lán)互補狐，從霧而共文同形殼成一善個大獨型符待合度馬假社聽區(qū)。其中獅酒店繼會議罷圈是布本項迫目開綁發(fā)的趕重點才，也溜是一拌期將膛要啟往動施尿工的邀部分簡。項目元分析項目原區(qū)域邁分析項目壯分析項目善綜合學(xué)分析項目氣從功葉能上途整體扔融合促了觀勁光、森有了破、休乓閑、翁運動鑰、會也議、捏度假粱、體膏驗、價居住小等復(fù)材合型魄旅游如功能歐，是導(dǎo)真正握意義陸上的倘復(fù)合圍型旅有游度構(gòu)假項粘目，姓區(qū)域掠內(nèi)日片照豐旋富、倍雨量狀充沛橫、氣煙候宜烈人，廁自然明風(fēng)光休和當(dāng)蘭地的陶民族棚文化弟和諧閣共生污。外柳圍交寧通也剃極其館便利忽，飛巡壽機、木高鐵紗、公遍路的附多種抱交通甚模式告為項爭目構(gòu)挖建了騙一個象立體蜜的交揮通網(wǎng)療絡(luò)，蔬且項拿目處激于黃狡果樹性國家催風(fēng)景捆名勝仍區(qū)內(nèi)里部，帝可很贏好的刃利用句黃果辦樹的陪燈塔李效應(yīng)技，加梅之周初邊旅溫游資銀源豐紐奉富，紹這些益都為坡項目蟲的成仙功運問作提患供了吼有效騾支持遍。規(guī)劃修改及項目分期開發(fā)建議規(guī)劃秀修改事及項等目分屬期開巡壽發(fā)建嬌議現(xiàn)有英概念堪規(guī)劃繭簡述特色光居住拌圈民族豬風(fēng)情墨圈生態(tài)淚運動昏圈酒店波會議獲圈生態(tài)乓農(nóng)業(yè)峽圈項目己由5大主恩題圈秀構(gòu)成沾，規(guī)烏劃依督據(jù)現(xiàn)伙有地駕理條粘件和說周邊紡的植守被生埋長情呀?jīng)r定援制，兄重點鞠業(yè)態(tài)粉產(chǎn)品匠根據(jù)抗水流氧分布挖于河曉道兩敏岸，街一頭柔一尾普兩大條生態(tài)腳運動英圈形故成南鬼北呼此應(yīng)的漂格局赴，中胳間的葛酒店油會議客圈是法整個防項目垮的核游心其賣中包常含了屈酒店琴、會咸所、GO佩LF等重雅要的汁功能攏設(shè)施民族闖風(fēng)情利圈規(guī)劃賓修改甜及項訂目分課期開拌發(fā)建立議各區(qū)增塊業(yè)卷態(tài)修音改建程議12民族襖風(fēng)情妥圈內(nèi)資主要刑包含倉以下贏部分漿：1.臨32斥0國道簽三角耐河口林地帶霧的民屠族風(fēng)宇情鎮(zhèn)比（規(guī)胃劃面恩積約10漲00狐0㎡）2.臨河句并面結(jié)對郎欄宮半柜島長睡約60免0米的駱民族吳風(fēng)情光商業(yè)目街兩部乎分充釋分利眼用了環(huán)河道聽彎曲鎮(zhèn)和河攤口三產(chǎn)角地亦帶的真地理增優(yōu)勢脾建筑威以當(dāng)伯地特趣設(shè)民是居形具成具嚼有商搶業(yè)效諷益的敞布局袖，未例來發(fā)炮展?jié)摾O力較胡強，建議冰在區(qū)禁塊內(nèi)晴增加套具有蒜貴州寧少數(shù)江民主輛特設(shè)辨的休步閑廣廳場或旁長廊商，以更獲好的安發(fā)揮彈民族皺文化頑魅力瘡，吸基引游姑客。生態(tài)盤運動腔圈生態(tài)典運動行圈內(nèi)郵主要咽包含包以下標(biāo)部分偷：漂流家、房溉車營焰地，灣山地言養(yǎng)生院度假莖社區(qū)亡，山野地公亡園，呆野營婦、戶區(qū)外娛溜樂場票，體幕驗式大濱水午戶外習(xí)運動燙區(qū)等環(huán)幾部艦分。生態(tài)斷運動奶圈均脹充分陣?yán)谜酥苁剡叺谋芩魅蘸蜕秸軇?，授?gòu)建架了一拔個整戶體的殊生態(tài)肺運動原體系攏，為蠅游客筑提供籮了較欠強參砍與性薪的活議動區(qū)施域。貴州郵屬于昌典型面的亞越熱帶熄，冬古季溫路度較派北方鵝略高它，很盾難形抄成地儲面積沸雪，灘而冬錫季大下部分杠游客糧向往涂的卻站是北附國冰去雪的送美景赴，項目察可以沉利用漆山體坡優(yōu)勢初，冬舒季構(gòu)獨建人密工雪凝道，炕夏季揀更換鑰為草氧坪，喚提供諷滑雪吉、滑針草的蚊娛樂景項目講，為游淚客提分供同役緯度反范圍畝內(nèi)旅話游項沙目不艱具備早的體逝驗式騙享受規(guī)劃搖修改伏及項籠目分此期開慢發(fā)建召議各區(qū)宗塊業(yè)似態(tài)修朋改建紐奉議規(guī)劃牧修改茄及項災(zāi)目分役期開占發(fā)建隊議各區(qū)劇塊業(yè)根態(tài)修稍改建芒議酒店或會議寫圈酒店娃會議芬圈內(nèi)細(xì)主要稍包含梢以下漁部分罵：國際裁會議詠中心嗽，超棕五星但酒店樂，山淹地GO寶LF度假祥會所材，企軍業(yè)度也假會賴所，究溫泉茶酒店事群，燙半島茶酒店搜，18洞GO變LF賽場許，高悲爾夫蓮練習(xí)役場等豆。該區(qū)俯域主筍要為袍中高位端圈沫層提各供服驅(qū)務(wù)，蘆雖然手本區(qū)躍塊可來享受練項目浙的所蠢有運擦動設(shè)茫施，壺但僅GO股LF一項裳高端沉體育丑設(shè)施紡對項春目核忠心的志酒店吹會議陜?nèi)韽窖月詿@單炕薄，建議投增加榨占地壩面積針要求憤不高煎且在浪中高傷端圈熔層較程流行障的馬耍術(shù)練厘習(xí)場市、私恭家槍霸會等行作為買輔助駱，提高雕區(qū)域染內(nèi)配失套設(shè)每施的木豐富研性規(guī)劃皆修改凍及項勒目分培期開痰發(fā)建刑議項目柱分期殃計劃項目西是以奔水勢插、山堂勢開壓展開宏來的晨，且右河道劈燕周邊尊的景再觀較屆好，針是項抬目發(fā)臭展的六主要蛛優(yōu)勢結(jié)合呆現(xiàn)有閘征地膏、建聯(lián)設(shè)計伸劃，突一期垮開工夠部分俊盡量某沿河訪道展編開，碎順流局而下庸首先斤構(gòu)建淺出項下目中灶心線饞，后數(shù)期沿確中心秧逐步挪擴展悟，形掠成不衣斷創(chuàng)持新，掌增值掩的項高目價屈值體釋系，蚊提高跌市場衰吸引彩力。一期糞開工隱部分耐：民族將風(fēng)情賠鎮(zhèn)、泳營銷悠展示每中心么、民族輪風(fēng)情褲街區(qū)猶、高姓爾夫乒球場帳、漂流區(qū)至、徒賄步探該險區(qū)途、濱紫水體講育運動區(qū)伶、溫鼻泉酒寬店、榨度假超公寓申。二期者開工撇部分禿：山地帳公園候、房洞車營低地、堂超五脅星酒店、法國際忌會議揀中心缸、半僑島酒推店、企業(yè)奪度假溜會所三期棍開工陰部分午：野奢集別墅元及其昂余部金分配滿套規(guī)劃魂修改帖及項怖目分拒期開覺發(fā)建陶議項目含一期看開發(fā)想步驟1212220饒12年全掛年工圍作時廟間表1月2月4月6月8月10月12月民族介風(fēng)情始鎮(zhèn)基圍本完或工上游啊河道私加深鉛加寬秩完成游艇鈔碼頭余建成營銷花展示貫中心忍建成酒店福式公進(jìn)寓濱河研商業(yè)流街區(qū)高爾糧夫球剝場一期刊一批屬次建曾設(shè)項捕目一期刃二批耐次建址設(shè)項解目9月初劫營銷塌展示晶中心搬開放狡，民剩族風(fēng)祖情鎮(zhèn)渴部分筐入住項目一期酒店公寓市場分析項目泄一期喉酒店徹公寓盆市場答分析酒店慢市場養(yǎng)分析貴陽疲市作區(qū)為貴此州省切的省墾會城且市，忠酒店食業(yè)的冰發(fā)展聲側(cè)面轉(zhuǎn)證明從了貴某州省漆旅游唉行業(yè)虎的發(fā)矮展，晌也說秘明了炎旅游尊市場膜對于伯酒店野類型同產(chǎn)品看的需辣求，烤貴陽唇酒店開數(shù)量將快速詢增長根，目絮前貴綁陽從妄星級梅賓館葡酒店虜不到20家發(fā)燭展到嫂星級憐酒店74家，絲式經(jīng)濟份型酒睬店17割2家，聰床位潔數(shù)從06年的85價00張增劑長到21莊00葬0張，兄實現(xiàn)繁了酒政店業(yè)吸的快薯速發(fā)歪展。項目即一期轟酒店白公寓碼市場級分析酒店某市場食分析貴陽誤的酒完店平棍均出站租率肯達(dá)到80拼%以上刮，在報旺季5-威11月份筒，多杠數(shù)酒喘店開厭房率繳達(dá)到85交%以上迫，有己些酒堤店甚餓至能辜達(dá)到10科0%－11湯0%（鐘搏點房惑）根據(jù)店酒店罩的經(jīng)還營規(guī)療律，75竄-8氧0%是酒獨店經(jīng)有營最窮佳的鄙出租舅率，85掌%以上繭的出蹤蝶租率娛屬于謠破壞渴性經(jīng)纏營。捎從貴己陽酒儉店市匆場來籠看，阻目前佳貴陽寫酒店霞難以擔(dān)滿足鳥市場率需求經(jīng)，多偶數(shù)酒寺店超距負(fù)荷很運轉(zhuǎn)粉。類型全年平均開房率旺季開房率五星級酒店75%以上85%以上四星級酒店80%以上90%以上三星級酒店85％以上85－100%經(jīng)濟型酒店90％以上90％-100％，甚至達(dá)到110%酒店友收益獵示意澆圖（逮國內(nèi)君經(jīng)驗望值示您意圖傅）入住殘率盈虧遙平衡抹線6成8成最佳鉗點8.畢5成破壞倆性經(jīng)街營根據(jù)賓貴陽毅市旅奔游部柔門統(tǒng)沒計，逢相對糖于貴嘗州33候00萬的竄旅游艷人口露接待棍量，紀(jì)酒店筒床位洽數(shù)應(yīng)但達(dá)到3萬張回，與仇目前2.奪1萬張刺的床津位數(shù)士較大多的缺仇口。雖然種近幾甘年酒布店數(shù)吹量快行速增私長，師但床爬位數(shù)賓的增筐加仍句與旅柱游人弓次增茫加比黑例不硬相適漿應(yīng)，班造成屆貴陽趨酒店呢床位孝數(shù)量豬出現(xiàn)蓮了供救不應(yīng)棍求的集狀態(tài)餡。城市束的酒厘店規(guī)醫(yī)模估精算：E儀=翻N藏*紅P印*季L啞/（T邪*伴K）E：酒往店的才床位稅數(shù)N：全座年的雜旅客品人數(shù)P虜:住宿誦旅客跟比例L形:平均甜住宿脂天數(shù)T鳥:全年販可逗摔留天擺數(shù)K遭:床位示的利顯用率酒店類型數(shù)量全年的旅客人數(shù)（E)3300萬住宿旅客比例(P)經(jīng)驗值：20%平均住宿天數(shù)(L)1.5天全年可逗留天數(shù)(T)365天床位的利用率(K)經(jīng)驗值：90%貴陽酒店床位需求量約3萬床位數(shù)項目跑一期擱酒店偵公寓寇市場屠分析酒店緒市場卸分析項目睜一期稿酒店木公寓曲市場捉分析總結(jié)現(xiàn)階名段貴臨陽市互乃至巖貴州扮省的剃酒店太發(fā)展聾受到吩貴州絨省旅央游經(jīng)渾濟快犯速發(fā)裕展的起帶動陡，顯俘現(xiàn)出厚了很辭大的異不足惹，而除酒店患作為涼旅游自的配五套又藏是極福其重筒要的業(yè)配套宿設(shè)施珠，隨頂著旅片游業(yè)蛛的飛得速成福長，燥酒店堂式公櫻寓作開為一喂種重琴要的拍投資闖產(chǎn)品燒將逐抄漸被腎投資勞者追頓捧。黃果盤樹作濕為貴乖州省膊的重堆要旅命游景璃點，挑景區(qū)讀周邊扁的酒糖店設(shè)卡施尚運部完笨善，楚對于鍵想要過在黃笛果樹聽過夜叛的游迎客來巴講，異難免暗心存暑遺憾叮，新海型的抱酒店訴式公肝寓就掘從游流客需釘求方礙面滿值足了歐游客柴，并校能作永為一再種很貸好的相投資財工具公為投派資者栗帶來劫可觀擋的效揮益。項目定位項目蜓定位SW撐OT分析優(yōu)勢城（St豪re飄ng槽th乎s）劣勢亭（We烤ak綠ne頸ss惹es）機會闊（Op問po域rt辣un少it戴ie殲s）發(fā)揮衡優(yōu)勢瘦，搶戲占機敞會(S套O)利用季機會件，克頓服劣富勢(W述O)威脅討（Th蕩re航at政s）發(fā)揮討優(yōu)勢帳，轉(zhuǎn)雀化威亂脅(S哲T)減小剖劣勢糠，避立免威取脅(W江T)黃果養(yǎng)樹景動區(qū)內(nèi)暫部，浪緊鄰寒大瀑枯布、慌天星秋橋景覺區(qū)，啄發(fā)展租潛力陸巨大呈；政府爆大力律支持商，擁晴有眾閃多社屢會資鴉源拿地睬成本竊低，雄資金襲壓力誰小?？晒埠料睃S喊果樹霉景區(qū)焰游客黃果紛樹尚吊未成景為三借亞式移的旅扮游目聰?shù)牡夭?；省?nèi)觸其余栽景區(qū)汗已經(jīng)編出現(xiàn)摧類似跌產(chǎn)品像，競齒爭壓貞力大勝；投資憲市場狠不確漫定性拳高，鎖客戶循難以煩判斷綠并迅茄速做囑出決坊定住宅泥市場降受到泄政策黨打壓壤，投慎資潛常力大差不如陽前黃果陶樹作并為貴擇州省坑熱點測景區(qū)洗，優(yōu)膝勢明鵝顯；滬昆色高速葬，貴銅廣、垮滬昆士高鐵僑，龍幼洞堡伙機場戚為來巨黔游事客提碌供了圈便捷啄的交椅通通陣路；黃果激樹景啟區(qū)配詞套設(shè)揉施建具設(shè)尚店不完熟善。無成顧型的啟市場雀產(chǎn)品顆進(jìn)行非比較友，無譜價格本參照周邊吵已有懇項目瞇開發(fā)域情況柜不好源，對薄項目成產(chǎn)生押負(fù)面堂影響樹立窮區(qū)域掩標(biāo)桿精確茫項目械定位控制障產(chǎn)品擦總價快速獎滾動捆開發(fā)世界摸秘境慘之旅黃果寧樹公眾園會挖客廳1景區(qū)揮內(nèi)部屈、未晝來酒扔店群耗、會擁議中婦心帶挪來龐獲大人掉流及充商旅卡企及黃果脹樹旅雕游圈吧中心未強勢幕輻射地，得旗天獨占厚的日旅游晝延展膀地現(xiàn)在傷沒有順，未類來可軌以有哪的差世異化捏市場繩地位黃果辯樹燈稍塔效務(wù)應(yīng)凝常聚并抖彰顯確出獨兵特魅辯力234項目菌定位項目弱主題種定位項目板定位項目棟功能夏定位EB廈D-生態(tài)享商務(wù)正區(qū)概念韻吸引窄點：志低碳撐，服疫務(wù)，辭精品重點院打造忽企業(yè)擦商務(wù)歸會議須需求以服付務(wù)企茂業(yè)需啄求為鴉目的休閑還購物零區(qū)概念喇吸引穗點：區(qū)品牌獄精品隨、娛坡樂休謙閑以方孝便、咽舒適褲、休值閑為鳴目的滿足巧商旅斥人士養(yǎng)時尚壤購物章及餐艇飲會議書度假壟集群概念駛吸引未點：菠高品炭質(zhì)的訓(xùn)會議晴服務(wù)塑造下黃果液樹景匪區(qū)內(nèi)抬豪華紙商務(wù)電行宮主要躲服務(wù)狂于國稈內(nèi)各字大企堵業(yè)酒店準(zhǔn)商旅宗區(qū)概念俱吸引懂點：發(fā)高星畏級、如服務(wù)劃、豪臟華以培患訓(xùn)、丟體驗旬為主域旨服務(wù)舟商務(wù)迷區(qū)域娃各類撐高端奮客戶會議犬、度柏假、碑休閑刪的超所等級肝服務(wù)暮平臺項目拉定位客戶源定位客群泊基本氧特征酬：1.注重慕營造拋自身仗企業(yè)仿的良筑好形神象2.企業(yè)禍在生鳴產(chǎn)成庫本上繼有嚴(yán)真格控蕉制3.對辦挽公氛烏圍的占要求半比較壟高4.要求夏附近摟配備暑商務(wù)芝型酒顆店、防會議封中心5.完善袖的商醬業(yè)、揀休閑遞娛樂雁配套第一圈層第二圈層第三圈層第一旱圈層漂：企熔業(yè)客批戶外地義企業(yè)船、區(qū)癢域經(jīng)菌銷商短、保刪險公寫司、閘培訓(xùn)舍機構(gòu)啊等；侍本地肺大型佳企業(yè)符，如超金融芬機構(gòu)謠、房禍開企媽業(yè)、臉國企域、煙察草公愿司等第二左圈層喉：重擾要客伸戶中小拌企業(yè)派客戶韻，資碌金實撐力雄暑厚的拿個人端投資壇者第三緞圈層之：外懷圍客氧戶各種臉類型礎(chǔ)的小很型個角體投堡資者客戶分析客戶需分析項目逃客戶夢消費例層級姑分析低端中低悠端中端中高亭端高端頂級目標(biāo)客戶區(qū)間他們界是財御富階盡層他們蹲是走攏在消遇費前劫沿的梳人他們睜是追讀求更挺高生到活品肥質(zhì)的仿人他們活是具蘆有極寇強投派資意感識和宋眼光宴的人客戶賀分析客戶朵特征型分析客戶士行業(yè)壺：城市袖白領(lǐng)陽階層辨，公欺務(wù)員紹，企交事業(yè)百單位間人員皇，個熊體、予私營刮企業(yè)鮮主等洗；客戶渠來源項：分布術(shù)廣泛反，數(shù)食量大啟，主勾要為屑省內(nèi)辯主要筐城市臟（貴裕陽、液遵義噴、六鬼盤水挨、興條義、愈安順奸）；濤外省顛投資帶客戶栽（云增南、繩四川委、重揀慶、嚇湖南慘、廣述西、滿湖北戶等）橋；對產(chǎn)沿品喜攝好：前景惕良好壤，極冬具投么資價鞋值的諸項目獲。地段亮、交化通景診觀、閥環(huán)境拼好的怨區(qū)域桶?？蛻裘}分析客群晉投資薯特點海分析特點1：個人目經(jīng)濟資狀況遵良好工，投敬資意慢思強節(jié)。特點2：喜好同穩(wěn)定住收益葬，風(fēng)影險系勵數(shù)低所的投然資產(chǎn)夢品。特點3：擁有欲多種敞理財帥投資照渠道丘。通賊過不事同渠吊道的亡投資衛(wèi)獲得筒利益集最大改化。特點4：旅游借消費厭時每狠年生湖活消錦費中雄的重遵要構(gòu)黨成。這部注分客認(rèn)戶對顛于旅秋游目榨的地援的酒疾店式掠公寓踩會特亂別青昌睞，腹他們誘希望潛在風(fēng)煌景優(yōu)慘美的淘地方詳可以消有屬燦于自表己的替空間商休閑拘度假都，而座在他炕們工經(jīng)作期改間這自些不滋動產(chǎn)屑又能長為他端們提星供很廊好的爆投資它回報艘。項目一期量價建議項目緩一期具量價普建議貴陽藏市主筋要酒宵店價臂格表貴陽五星級酒店房價表狀態(tài)酒店名稱高級客房房價已建天怡豪生酒店（掛）628喜來登酒店（準(zhǔn)）980世紀(jì)金源酒店（準(zhǔn)）650保利溫泉國際酒店（準(zhǔn)）680銘都酒店（準(zhǔn)）488房價均價685元未來新增希爾頓酒店天倫王朝威斯汀溫德姆通源大酒店新世界酒店元龍大酒店貴陽四星級酒店房價表酒店名稱標(biāo)準(zhǔn)間房價酒店名稱標(biāo)準(zhǔn)間房價華美達(dá)298林頓大酒店328貴龍大酒店388國泰大酒店330神奇金筑298錦江鮮花大酒店355麗豪大酒店500貴州飯店430貴州民族大酒店388雅迪爾國際大酒店428喀斯特大酒店398天豪花園239貴山大酒店368栢頓酒店438嘉禾天豪259溫州大酒店318浙江大酒店279大正酒店280武岳大酒店358林城大酒店368能輝酒店419帝豪酒店228均價：350元項目漏一期箏量價才建議酒店肥公寓背租金歉分析酒店鄙式公辦寓通租常租貍金為煉：當(dāng)?shù)赜瑁ㄎ迥w星酒叼店平謝均租虹金+四星放酒店斥平均費租金搏）/覽4同理件可得貴陽鄭酒店怨式公經(jīng)寓租示金平潛均值渣為：（35宣0+爐68蕩5）/結(jié)4從=衰25死9元/天考慮橋黃果收樹處晉于安星順市診，地練方酒羽店房申租較遮貴陽鳳略低10包%，而歸一般投情況攔景區(qū)輩內(nèi)部狼物價魄較當(dāng)僅地高15沈%為合倦理值收，綜認(rèn)合以毫上因帆數(shù)黃果辰樹景概區(qū)內(nèi)遼酒店互式公喘寓合贏理租悶金等尚于：25容9替*刮10焦5%睜=2機71元/天，隙為合勾理價可格酒店段運營暑前期始可考傘慮適頁當(dāng)降芽低租互金以喇吸引捧住客項目鄰一期越量價橡建議酒店兔式公豎寓定糕價范擋圍按租下金倒戀推，房屋務(wù)總價=(房屋翻月租講金+每月紹物管退費)x殊1從2忘x投資杠年限酒店木式公嗚寓單喉套面巡壽積約掀為50㎡其中尤投資役年限許按市穩(wěn)場通撇常慣王例為5慶–階8年計些算每月下物管歲費按休照貴犬陽市善甲級祖寫字真樓平痕均物翠業(yè)管村理費2.脊8元/㎡·月稠計瘡算月平五均出功租天緒數(shù)已15天計腎算房屋港總價=(2品71爹x想1暖5）+（2.秧8結(jié)x侮50悔)樂x羨12補x咽5稈=儉2村5.計3萬元菌（5年回嫌報期誼）(2狀71蟲x企1貨5）+（2.更8旨x惑50正)番x默12撇x季8優(yōu)=浩4嚴(yán)0.林4萬元貌（8年回趁報期關(guān)）每平轎米售沃價控歇制范貪圍：50調(diào)50原-8秧10頭0元/㎡項目夜一期稅量價火建議酒店煙式公拆寓推息量20思12年公和司欲跌達(dá)到愧銷售測回款肆目標(biāo)3億元按可圈售產(chǎn)戒品酒庭店式商公寓蝦每平橡米50造50骨-毛81續(xù)00元價然格區(qū)非間計伴算酒店叨式公葡寓推乓量至拘少為30晚00霞00齒00殖0嫌÷水50縮慧50計=袖5.材94萬㎡嘴，約初為11爭90套我們吸將如塑何完獨成5.洗9萬方榜的項腥目推惠量？是項都目一祝階段毫發(fā)展吐面臨鬧的重優(yōu)要難性題項目營銷策略圍繞臨項目吉“世沒界秘肚境之兩旅圣民地，元黃果差樹國遼家公藏園會況客廳慚”項限目定碑位依托5A級旅電游景裝區(qū)——黃果維樹的遵品牌呀影響緣瑞力我們蹦將從桿置業(yè)隊心理奪到產(chǎn)織品價紡值全面堅虜獲柏客戶哥心理項目匆營銷婚策略總體附戰(zhàn)略項目圈營銷壯策略總體曉戰(zhàn)略外圍輕拉動藝本土要樹至立“廊世界嗚秘境往之旅炎圣地衰，黃替果樹掛國家虧公園卵會客個廳”的品段牌價欺值必袋須依統(tǒng)托于芽“國訓(xùn)家5A級景扶區(qū)——黃果濟樹”柔在踐全國騙平臺星首先皺建立挖一個傅至高類點，俗這一芝策略雄意義穗在于晚利用藥黃果體樹的耳燈塔挽效應(yīng)埋，在陶實現(xiàn)腿項目巨高位匪運作肌的同委時，繁滲透牙到目枝標(biāo)市抗場迅謝速形刻成外灘熱內(nèi)平焦之?dāng)[勢，隊以解擾決高疲端旅繼游地增產(chǎn)的豆速銷胃瓶頸協(xié)。渠道砌全面貍開花利用兩各類涉?zhèn)鞑ユ溒脚_蝕的整學(xué)合，百在目嗓標(biāo)客餃戶所淡在范蜜圍內(nèi)律實施隊全方御位截耕流和紗強制料眼球姨，并用對可無能產(chǎn)鉆生銷員售的自第三瞇方實湖施分桿階段焰重點聽滲透費，最冶大化射拓展熔項目芒傳播畏渠道拆，建忌立有位序和佛長效巧的客邁戶累仗積手壓段。點對究點精辜確打怠擊一切弱推廣前須深雕耕于悉品牌徐，一膀切營蠢銷須首作用汗于客捧戶。調(diào)所謂燥點對擊點精械確打崇擊，耗即針覽對已互掌握猛的客仔群特啄征，凈對應(yīng)脫其屬娘性輔邊以不搬同主直題的牲營銷礙手段威，誘詢發(fā)及傲深化核其購蹈買欲脊望，邁推動化項目妨的實賊質(zhì)性貧銷售災(zāi)。從項竟目一菠期產(chǎn)憤品（棉酒店椒式公顧寓、兼高爾皂夫球辛場、認(rèn)營銷帶展示裹中心階）來幅看，阿配套撥設(shè)施斑、景款觀營摧造等吩各方較面還績比較囑薄弱項，加每之整廚體項寺目品貓牌尚頓未建因立起乳來。對于纖目標(biāo)惕客群方而言雹，則浮吸引俗力不帖大，結(jié)而消強費者役對郎采宮項什目認(rèn)私知度戒不大機，那液么勢晉必會鑰影響鋒銷售康。有什處么理除由能雜支撐減起一課期價注值的乳提升侍，以封致于陶達(dá)到3億的疾銷售餅業(yè)績電？項目扎營銷艱策略項目拼營銷佩難點xx一期想產(chǎn)品愈比較穴單薄滲，在柳銷售咬上存孫在一工定程貍度上五的抗遍性，淹如果幸還是秧按照凡常規(guī)關(guān)的營熄銷方跳式，厭則很屢難突盲破弱凍勢的卵局面蟲。因此鎮(zhèn)，必羽須尋脅求一參種常金規(guī)的積、特凝殊的笛營銷奧方式谷，才光能實蘭現(xiàn)銷舊售的琴旺勢庭。項目丸營銷突策略項目仔營銷曾難點——如何未解決藥項目訴的抗騎性，批尋求階銷售細(xì)突破缸？——如何撫深入浪挖掘珍賣點臨，增撫加產(chǎn)也品的拍附加取值？——如何趴抓住英目標(biāo)置客戶曉的心毅理，吩引發(fā)晨好感朽？xx項目推廣奧中需甚要解丘決的償核心譽問題項目僑營銷蒼策略項目死營銷糊建議賣產(chǎn)勉權(quán)式勢公寓忌，不剪如賣香“附婦屬設(shè)肉施”丑！項目參營銷堤策略項目狂營銷砌建議如何值賣？——賣產(chǎn)賊品項目爪營銷悅策略項目劈燕營銷插建議項目食未來布的規(guī)毒劃，襪對客脾戶更傘有說藥服力瞞！休閑慈配套配合昌項目鍬整體冠規(guī)劃侮私家穴槍會化、馬斃術(shù)訓(xùn)循練場哲、高護(hù)爾夫煉球場起等物細(xì)業(yè)的廟引進(jìn)科提升赤項目腦檔次以高塵端物委業(yè)給誼客戶美以尊純榮感如何租賣配蓮套景觀尿營造項目填內(nèi)部袖重點地景觀耳封殺號，如突營銷雷展示店中心夠處做偉音樂楚噴泉央，休孟閑廣亦場等品，營浪造閑盡適休癥假氛點圍景觀彼氛圍葬增加拐項目滲附加脅值，扮提升壁檔次住公撇寓，弄享受貌五星瞞級度索假規(guī)腥劃！營銷頸展示罰中心生示意止圖滿足底長期炸居住吵在沿止海、辛平原柜地區(qū)煌人們喊，厭藝煩都南市快棍節(jié)奏玩的生劫活和營都市顛喧囂濾的客盛戶對肉自然停風(fēng)光遍的憧裳憬。殺手每锏最大浪利益環(huán)點xx項目籮的自寇然風(fēng)陣景，俊對于配貴州粉本地麻居民涉而言記，可湊能并拳無太衣大吸妖引力炒，但僚對于你來自恥異地始的消奸費群炒（沿綿海、儉平原餐地區(qū)究）而線言，部則是格滿足吹其對靠神秘酒喀斯科特地粱貌的沾向往缺與探豈秘。探索發(fā)現(xiàn)滿足項目增營銷擠策略項目凈營銷挨建議這里濱有在昌都市塵中難覆以體即驗到屈的極常致風(fēng)蒜景！這里鋼賣的怖是公休寓，刺送的云更是爆心情溪！如何直送？——送心凡情我們牌要為浙客戶繡圓夢剛！一期浩營銷屑制勝伯的砝蓮碼，或除了高自身墊規(guī)劃跨的營恢造及脊銷售奪解說喬（為輪客戶但描繪輸項目憶未來末美好鋪發(fā)展聾的場只景）撞之外由，還版必須冰“借鍬力”手，挖獵掘外貞圍(黃果憂樹、咐人文)可利況用的嫌資源師作為槽營銷摟推廣盟的話奪題。如何朽圓？——圓夢嚼想觀點權(quán)：只剛有豐都富項酸目的怒內(nèi)涵饑和豐裂滿營妄銷內(nèi)省容，照才能登促進(jìn)義銷售均的順買利進(jìn)鐵行，盟只有曉震動謎他人貓的心意靈，侵引起什關(guān)注年和興召趣，款方從暮內(nèi)到脂外打性動客既群。——市場洞心理疾占位矮原理項目桑營銷牙策略項目仙產(chǎn)品凈銷售探建議一期因銷售遷所要甚借助首之力活！項目繳內(nèi)自選造“景”項目蘇外借“境”造“恢景”借“鋒境”項目單營銷館策略項目盲營銷厭建議除了佛造“依景”畜，我恢們還們要借京“境坊”！人文目歷史這里菊居住冠著一挺個古組老而耐又神唉秘的吸民族——布依閱族，搏早在憐石器點時代洞他們壞就在衰這里電勞動針生息冊。旅游愉文化天星坑橋、殘黃果棉樹大榆瀑布緊、紅江崖天諒書、彼壩陵妻河大駐橋等偷景點尚，距還離項其目均止在10公里驕以內(nèi)擇，可驅(qū)借勢偷升值吉。黃果祝樹有妨哪些?！熬潮笨韶?zé)借？以人良文歷始史引斧發(fā)客翅戶對喂郎宮服的向于往,以旅枕游文跟化吸飲引客禁戶對切郎宮謎產(chǎn)生租興趣客戶扎只有水認(rèn)同微郎宮撕的好弄，感謝受郎捷宮的譽美，捏才能疏對郎擴宮產(chǎn)別生向蠅往，召進(jìn)而軌才能椅直接沒對一鍋期產(chǎn)匪品產(chǎn)撿生好婦感！項目非營銷醫(yī)策略項目孟營銷調(diào)建議關(guān)鍵這詞：五星尿級、滅原生均態(tài)風(fēng)燦景、精修辱、酒播店公樓寓項目繭所在拾區(qū)域這宣傳:郎宮頓人文準(zhǔn)歷史蛇、黃果樹證旅游派勝地項目瓦整體襪規(guī)劃:五星旱級度奴假規(guī)括劃產(chǎn)品亡自身闊買點斗提煉:原生臂態(tài)風(fēng)療景、幼附屬配累套、襯精裝鋒修酒店抬式公象寓項目貿(mào)營銷滿策略項目辛一期腰買點揀提煉因此言，本浩案的序項目蒜推廣板語呼愛之欲挎出：五星等級原杏生態(tài)妨風(fēng)景裳精逆裝公歉寓式當(dāng)酒店項目址營銷時策略項目巨品牌眼推廣嘉建議我們訴要找姓的不剪是消嶄費者短，而許是郎斥宮主堵人！那么左，在壺營銷督推廣隙的過例程中療，除碑了明朝確項占目產(chǎn)母品的餃屬性感定位摸之外漲，我?guī)蛡冞€熔必須木契合卵項目樣的屬核性定愁位，錢尋找刑一種肚特別笨的營俊銷方輔式，許以獲巴得出小奇制垂勝的虜效果正。因此象，我典們賣傻產(chǎn)品崖的前慎提，賣是先寄找人級：項目及營銷輕策略項目蘆品牌逆推廣禽建議通過己營造懇的是補一個交親自泳然居規(guī)住環(huán)觸境，暗使其船既能長暢游疼“郎體宮”予豐富矮的自娛然風(fēng)險景、殺盡情株享受象“郎盼宮”霧的游陵樂設(shè)料施的戲同時閱，又城能閱甩盡這污里獨身有的膚歷史修人文寄典故棚，最化重要箱的是脂，你畜已然僚成為份了郎哲宮主柜人，酒即可饑擁有紹郎宮顧以及狀郎宮磨旁邊房誠的無則盡風(fēng)浙景！何為音郎宮超主人剩？項目赴營銷明策略項目貌品牌碗推廣冤建議主人取的專綿利把營暴銷推看廣做索成家暈常飯千后的詠輕松添調(diào)侃百，把繩營銷佩話題苗變成魯有趣竭的日帶?？诳菊Z，牢把項筆目硬晝性賣燥點轉(zhuǎn)架換成此軟性炭話題壘。那么眨，“疑郎宮意”將灰成為梁一個佳有血虹有肉濤，內(nèi)鋼容豐烏富的逝朋友押。項目還營銷承策略項目鵝品牌安推廣懇建議感受蒼世界近級秘臂境之峰旅旅游急就在旱門口塵，出心門就耽是名寧勝古眼跡，挺私享巷自然抄生活合理屆營銷最終汪達(dá)成三大讓目標(biāo)項目服營銷犬策略項目趕一期妥營銷群目標(biāo)銷售森目標(biāo)扒：快速甩、有歐效的倚完成5.穿9萬方興的項疏目一傲期推扒量。價格躲目標(biāo)尿：項目健一期浮實現(xiàn)50蛙50華——貫81叉00元平鵝方米仔銷售城價格品牌貫?zāi)繕?biāo)揪：建立盟公司購的品喪牌內(nèi)份涵，門締造固黃果褲樹新的價值繳、建惕設(shè)黃宏果樹印新未癢來的趕企業(yè)擺使命尾。為xx品牌令做勢及，為潑貴州鵝黃果劣樹旅脂游度腸假開鉤發(fā)投挎資有月限公澆司未胸來項櫻目奠檔定品揀牌基藥礎(chǔ)。入市盛時機害的考越慮因眨素自身工程園進(jìn)度戰(zhàn)略鳴要求資金廈回籠梅要求小市僚場同質(zhì)原產(chǎn)品北市場大市陸場市場哄供求星狀況政策老背景旅游臥季節(jié)項目祖營銷肥策略項目范入市療契機蓄勢泰期強勢蓋推廣同期入市堪期蓄勢唯期（20感12年3-另5月）銷售帽道具探完備赴（現(xiàn)至場/工地/物料/培訓(xùn)孝）強勢向亮相披（20艷12年9月）營銷爭展示稠中心零開放查預(yù)知胸廣告倦、SP活動樂、客鉆戶積捎累強銷界期（20源12年10溝-1票2月）完成弊客戶搖成交好，媒租體組算合攻課勢預(yù)熱早期預(yù)熱潔期（20最12年6-加8月）測試懼媒體家組合題攻勢入市盆時機摟和價報格策稱略項目把入市完契機先內(nèi)夠部認(rèn)毛購，趙再正銳式開咐盤開盤扁首先駱進(jìn)行戚內(nèi)部鵝認(rèn)購優(yōu)，其狼他客門戶一平率按倦照公壟開價擾格，珍實價都銷售項目合營銷牙策略項目環(huán)入市扶契機高價憂入市鏟，雖扇然在紙銷售警前期提的去持化速稻度上沉有一主定影止響，唱但卻寫容易群突出沃房地規(guī)產(chǎn)項丙目優(yōu)擾秀品貿(mào)質(zhì)，序使客謹(jǐn)戶感潑覺物網(wǎng)有所振值；敞同時燙，一布定的現(xiàn)價格搭差異愛也能挑吸引包客戶鞭咨詢篇，有心利于辦樹立提樓盤離形象殿和知單名度嶼；郎宮弱品牌擴在市起場還懸不成支熟，固在公敗眾中茫的知肅名度稅有待紋于提滋高。純高價疑高品升質(zhì)項丙目的劍投放蜂將極瞞大地適有助瘋于發(fā)展商閃在客爽戶中控形成磨好的輩品牌碗效應(yīng)。入市賠策略-高開田穩(wěn)走整體受價格腿入市即采用昏高開宴穩(wěn)走跪的策取略，著該策均略從鳳以下眼各因末素考孫量，槳與本稍案有濱較高雖的匹條配性泉。入市策略資金壓力版塊供應(yīng)量產(chǎn)品稀缺性競爭范圍市場政策背景項目規(guī)模推案量推案節(jié)奏高開要素低無好小好大小,中較慢項目側(cè)營銷秤策略項目椒入市辨契機項目嫌營銷百策略項目賽銷售復(fù)方案以什葬么樣穗的方導(dǎo)式進(jìn)出行銷怪售，喉是加斗快整椒個項豪目資船金回羊籠，掠取得打預(yù)計里利潤墾的關(guān)間鍵。寧根據(jù)信前文邁的市愈場分帥析，釀現(xiàn)提鴿出以礎(chǔ)下2套銷龍售方表案作嚷為參晶考：Pl掉an漆.1返租恒產(chǎn)權(quán)杠酒店我們辛將酒跑店劃襯分為盤每一言個單厘位（乒標(biāo)準(zhǔn)依間、典套件酸、豪斷華套鴿間等浪）分稿別銷畝售給符投資殲者，皮同時痛委托城聘請朱專業(yè)粱的酒州店管醫(yī)理公天司來福經(jīng)營婚管理宿，投首資者急按比鉛例獲的得一壯定的躬投資平回報愿，并宰擁有伴該房住產(chǎn)50年的燃產(chǎn)權(quán)梳。另努外投哈資者繪可獲腹得每撲年免夕費入薦住15天（正每個舅單位佛）的遭優(yōu)惠努待遇疾以及鳳項目農(nóng)高端風(fēng)會所2萬元王代金檢卡。投資莖者收冒益計菌算辦誕法：曠總房月款×事先忙約定蜘的年草回報阻比例餐（慣徹例為6—臘8%）項目怠營銷猶策略項目暑銷售西方案銷售杰賣點悼：a.沈50年酒扁店產(chǎn)徑權(quán)b.高端險會所2萬元烤代金跡卡（行營銷外中心聲）c.每年學(xué)固定秘回報8%d.產(chǎn)權(quán)彎增值祖空間e.爐15天/年免茫費入突住權(quán)經(jīng)濟欺分析榴：以杰單位湖平均趣面積鉆為40揀㎡/間綢均最價70羅00元/㎡共30存0個銷津售單乎位為移例單體綱總價將：40和㎡×耍70和00元=2材80橋00魔0元年回猶報：28殺00草00元×8江%=悄22曾40臟0元成本鮮回收飲周期啟：28扶00嘆00元/2氣24煙00元=1飲2.亦5年純收妙益年戰(zhàn)限：50年-1痰2.祝5年=3響7.切5年總收碌益：22酒40舞0元×3姐7.榜5年=8豆40闖00櫻0元（滲不含峰產(chǎn)權(quán)篇升值輸收益悶）年總難分紅雙所需階金額富：28處00洗00元×3倦00鏟×8償%=另67站2,脅00霧00風(fēng)險智評估育：本套攪方案懂最大鼻的風(fēng)恢險在袖于日尖后酒圖店的守入住幅率與硬投資鞠者固吼定回杏報的猶問題經(jīng)，酒禽店的駱日后殼經(jīng)營帶業(yè)績叫目前夾還是允未知象數(shù)。挨如果捎酒店很所產(chǎn)夕生的鑼年收具益不匙足以磚分配黨投資虎者的料固定辭回報攜，這碌一部秧分虧糞損將秋由開諷發(fā)商幻玉承擔(dān)口。項目蛇營銷芳策略項目病銷售牲方案Pl葉an很.2純產(chǎn)疏權(quán)式吃酒店+時空勉共享+增值歉回購本套腐方案遼與前烘一方漂案的裹區(qū)別仰在于武：1.投資屋者獲蘭取收脖益的撐方式瓣不同2.投資找者享昆有的15天免圈費入伴住權(quán)摩可在乖項目閘酒店美管理績公司莊旗下賤所有手網(wǎng)點貧異地波入住東（限昂國內(nèi)沉）3.開發(fā)洋商承型諾在星一定噴年限幫增值賽回購尖投資汪者所京購買遙的物材業(yè)項目爽營銷喜策略項目猴銷售部方案銷售姓賣點吹：a.農(nóng)50年酒當(dāng)?shù)戤a(chǎn)見權(quán)b.高端丟會所2萬元乒代金段卡（鐵營銷妄中心尖）c.年度妨純利捕分紅d.產(chǎn)權(quán)伏增值剝空間e.鄙15天/年異潑地免川費入賠住權(quán)f.腸10年增錦值回頑購（秧此條刮視銷聲售情即況決貍定推蜘出與腥否）經(jīng)濟毀分析持：以虎單位同平均俱面積和為40固㎡/間蓮均償價70倚00元/㎡共12撈00跳0㎡銷售岡面積愉為例收益版比數(shù)保計算敘方式趙：40寧㎡/脈12釣00飽0㎡乖=0港.3費%收益米計算個方式鞋：當(dāng)慣年分席紅總設(shè)額×0抖.3孕%回購垂金額填：每紀(jì)年按安總房烤價5%，周嬸期10年計碼算（40辨㎡×疏70喇00元×5頑%×販10智=1避40初00隱0元風(fēng)險而評估航：從酒坑店經(jīng)茂營上墊來說較，本弟方案惡已將許大部唇分風(fēng)襪險轉(zhuǎn)揪嫁到升投資近者身收上，花開發(fā)道商承醒擔(dān)的裝部分逃較小發(fā)，但星在具旗體操航作中腥存在項三個閣關(guān)鍵谷問題潛：1.能否疑達(dá)成蠢異地乓免費眾入住伐這一手條件2.評估寒后的亭分紅姿總額裳是否弱具備仙市場惕說服負(fù)力3.10年后觸該物造業(yè)的映價值發(fā)是否讀能在古原有屢的基蜘礎(chǔ)上辣增長50座%項目白營銷夫策略項目餡銷售奴方案推薦棄方案棒：Pl友an支.2推薦櫻依據(jù)擁：1.該方捐案較萬之方姨案一描優(yōu)勢禍較為升明顯肚，對絲式目標(biāo)績消費蠅群體足吸引劫力較羨大且掩開發(fā)讓商承壤擔(dān)的箭風(fēng)險聞較小掙；2.如果資項目減各項捐設(shè)施安指標(biāo)脊均達(dá)芬酒店禮管理顏公司射的條納件，世加之稿黃果豪樹這閱一大楚背景抬的支壞持，匯異地施免費墳入住泛權(quán)這騎一協(xié)嚴(yán)議是望可以學(xué)達(dá)成座的，份大層且面上冒無操伐作難短度。局這一編優(yōu)惠橫條件懲將成鬧為本勸案營老銷推睜廣中評的一率大亮施點；3.若經(jīng)怕過評鉗估后盒，最遍低分拿紅總訓(xùn)額如押果在混短期句內(nèi)無給法說底服市費場，導(dǎo)可以劣采用王一次夕性預(yù)還先返甜給投喝資者巴前三宮年的錫收益盞（從仆購房清款中菠沖抵霸，8%每年炕，共牲總房淺價的24屢%），旦來鞏偶固其贏投資生信心爭，這耳部分烘金額磨可以呢通過平拉高間產(chǎn)品劫均價懼來實米現(xiàn)4.從郞設(shè)宮項師目總?cè)误w規(guī)飛劃定局位上督來看賀，有誓信心樹、有千能力影在未素來10年內(nèi)頓將郞怒宮景忌區(qū)打思造成膽貴州哨省內(nèi)慮熱門滑旅游康景點砍之一直，相島信屆渠時該貌物業(yè)編的增炕值能肌遠(yuǎn)遠(yuǎn)懸超過50唐%，回傭購這庫一問膠題將讓引刃寸而解注。項目籃營銷跡策略項目燈銷售醉方案項目推廣策略淵所源概念挖導(dǎo)入20煙12風(fēng).3交—2逗01告2.層6.體嫩驗品牌瘡體驗20布12慘.7釘—2邊01眼2.戲9生質(zhì)活產(chǎn)品愧解讀20谷12嗓.1羞0—勤20車12俯.1釀1NO錢.2NO亞.3NO藍(lán).1項目必推廣氣策略傳播燥節(jié)奏項目央推廣襲策略推廣印計劃警一覽第一未階段再：淵縫源第二俊階段凝：體省驗第三呀階段飯：卸生活3月—6月7月—9月10月-1峰1月新聞歷發(fā)布喜會產(chǎn)品知說明營銷造展示均中心幅公開顛面世與大陣自然怪面對夢面開盤借助混營銷尤展示塘中心殼展現(xiàn)郊品牌譯魅力扯，未來涌自然沫生活配形態(tài)聰體驗理性移解讀機“郎甚宮”新形憲態(tài)生覺活體好驗時間宮軸事件集軸策略汗軸以黃寧果樹慈為核憲心競腐爭力栗，樹圖立品兔牌形棕象第一槳階：淵源核心移動作1：“中國健生態(tài)填人居緞理想變”記嘆者招伯待會于營耍銷展炮示中霉心以粘新聞勢發(fā)布播會形暫式，柴邀請含中國奸著名攔設(shè)計盈理論攏家、長自然給生態(tài)斗專家疏、著資名文割學(xué)作揀家組濁成“鍬郎宮哀”項借目產(chǎn)尊品監(jiān)晉理小拆組，煙將項宰目提舟升至乏人文息文化連傳承速及當(dāng)休代中攔國生新態(tài)人涉居代繩表的紡高度穗，借某助各藏領(lǐng)域陰媒體濟炒作扭炮制塊項目無影響攜力。核心茶動作2：聚使焦郎丑宮，懷聚焦該當(dāng)代近生態(tài)蜘人居晃理想荒論壇邀請叉全國借主流陸媒界挑代表脊、貴典州政俘界、剩商界屯、地陷產(chǎn)界欺、文筍藝界卡共同暗發(fā)起械“中陪國生肝態(tài)人洪居理鉆想”刻研討途論壇宮，就屆項目千營造斃理念姿及產(chǎn)兆品設(shè)旨計展?jié)B開分抱享與辨交流概，并師借助妨媒體呀語境純適時君推出乞項目坑“世骨界秘懶境之彈旅，太黃果緊樹公是園會禾客廳廈”的判主題咽定位辛，深作化建蒙立項格目知滲曉度鑰。項目熱推廣腦策略階段磁思路第二奸階：黑品牌剪體驗核心傍動作1：人平居獎內(nèi)特別屯貢獻(xiàn)恐獎通過烈國際月獲獎釣線，料增加挺項目敬地位岡砝碼創(chuàng)，同把時也衣是對拜郎宮慘作為毛中國窮生態(tài)歪人居貨第一父品牌模的權(quán)鞠威認(rèn)術(shù)證。核心殿動作2：實衰施高怒端門供戶拓欣展行悔動1）五鍵大行卡之小使型推童介會惡、郎蜓宮觀護(hù)摩體菌驗活愿動與高錦力國元際等霸知名指代理群公司隔達(dá)成躺協(xié)議重，舉桐辦小口型產(chǎn)稻品推填介酒鍬會，東并利撥用其販高端摩人力銅資源割，實絲式現(xiàn)客塊群滲市透。據(jù)也可罵分別呆邀約棚五大犯行定辯期帶嗚本地丹及周拴邊城半市高憤端客輪戶至枕項目冤體驗需，解抽讀產(chǎn)藥品及大提供草購各維項優(yōu)宋惠措借施。2）品跌牌共趙享計猾劃與貴伴陽各突大銀松行VI橋P中心抬、大緒學(xué)院挎校EM甩BA、品第牌汽提車4S店、獅高爾眉夫+汽車+私人劣俱樂者部等稈高端爽門戶否合作雀，通修過雙跡方客朗戶資然源的橋共享悟、資蝴料交餓叉擺襲放與歲寄發(fā)財以及酒活動評互動橋等方雷式，天建立碎高端割客群繪滲透仔渠道察，促酸成品同牌聯(lián)申盟。3）市活中心飲高端代商業(yè)挑定點雖巡展在貴域陽市亡中心啞高端志品牌到活動宮頻繁估的場英所內(nèi)輛，以宮休閑董區(qū)DM及框她架廣酬告的劣形式胞進(jìn)行允長期六占點粘，借溜助其志他品頑牌推河廣活怨動將萬信息鈔傳達(dá)煎至高嘗端人灑群。恭或提躁前與夸舉辦置方達(dá)華成協(xié)錘議（競例如勁贊助理冠名研或雙但方客瞞戶資煌源共掠享）倡形成呢互利紙。項目違推廣久策略階段深思路4）知活名旅還行社買門店筒拓展與國桑旅、詢青旅峰等旅拖行社賴合作沉，在內(nèi)其旗積下各