容積率與產(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系

容積率與產(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系

2021/5/91先看幾個現(xiàn)象，思考容積率在項目開發(fā)中的影響

當(dāng)容積率從1.6到2.2的時候，產(chǎn)品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了：?市場上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項目的大多數(shù)？?開發(fā)商想做、市場認(rèn)可度高的疊加別墅沒有了？?增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積越多，利潤越低，開發(fā)商問問什么？2021/5/92先看幾個現(xiàn)象，思考容積率在項目開發(fā)中的影響

當(dāng)容積率從2.8到3.4的時候，做出了不想要的產(chǎn)品，銷售受阻，開發(fā)商反思：?市場難以接受一梯四戶的產(chǎn)品，開發(fā)商想要的一梯兩戶沒做出來？?面積上去了，開發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？?為什么沒有做出想要的產(chǎn)品？2021/5/93先看幾個現(xiàn)象，思考容積率在項目開發(fā)中的影響

市場非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是3.1還是4.2：?競爭對手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強，向品質(zhì)超越有可能嗎？?別人做品質(zhì)是為了后期開發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒有土地了？?高點容積率、適中的品質(zhì)、適中的價格、差異補缺競爭有什么不好呢？2021/5/94先看幾個現(xiàn)象，思考容積率在項目開發(fā)中的影響

某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率1.6，一梯兩戶，平均6層：?為何三房兩廳不給我做120-125，都超過140？?銷售均價比鄰近樓盤低200元/平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經(jīng)海陸空齊上？2021/5/95對容積率的誤解源自于粗框式的開發(fā)運作模式

誰動了我的面積——開發(fā)商揮之不去的心理底限在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發(fā)商們：①不斷的要求提高容積率；②不斷的偷面積；③不斷的公關(guān)；④你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓他少賺錢；⑤維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。2021/5/96實際上應(yīng)該怎么理解容積率？

基本概念2021/5/97實際上應(yīng)該怎么理解容積率？

基本概念2021/5/98影響建筑密度的因素12021/5/99影響建筑密度的因素22021/5/910影響建筑密度的因素32021/5/911影響平均層數(shù)的因素

①建筑限②高經(jīng)濟性③公攤面積2021/5/912其他因素——建筑退線

由于需要協(xié)調(diào)項目自身與周邊項目的交通、消防、日照等相互關(guān)系，不允許緊貼紅線進行建設(shè)，一般都會退后一段距離；建筑退讓距離，與項目所處的位置、周邊的狀況相關(guān)。2021/5/913決定容積率的其他因素

其他因素——樓盤布局2021/5/914決定容積率的其他因素

其他因素——樓盤布局

一、點群式布局（組團式布局）特點：

點群式布局即各棟住宅樓圍繞中心綠地、水景或配套建筑，有規(guī)律或自由地布置，從而形成一個組團。其住宅樓的形態(tài)美觀多變，樓棟布置更靈活，很容易與周邊建筑物區(qū)別開來容易創(chuàng)造出圓形、弧線等特色房型。2021/5/915決定容積率的其他因素

其他因素——樓盤布局

二、行列式布局特點：

行列式布局采用條式單元住宅或聯(lián)排住宅，按一定的朝向和間距成排布置。采用行列式布局對房型設(shè)計較為有利，所選用的房型基本上可做到套型南北通風(fēng)房間全明，使每戶都能獲得良好的日照、通風(fēng)條件，居住起來舒適度高。2021/5/916決定容積率的其他因素

其他因素——樓盤布局

三、圍合式布局特點：

所謂“圍合式”住宅就是建筑圍繞環(huán)境而設(shè)計，仿中國傳統(tǒng)建筑遺風(fēng)，創(chuàng)造出一個具備良好私密性的生活空間。同時，半圍合、圍合的建筑院落又將各個地塊劃分為幾個大小不一的中庭空間，共有的中庭空間，營造出親和的、富有人情味的鄰里空間關(guān)系。圍合式布局在采光和通風(fēng)等性能上也比傳統(tǒng)設(shè)計更勝一籌，采光更為通透，通風(fēng)更為順暢。2021/5/917不同容積率區(qū)間的住宅類型2021/5/918容積率區(qū)間1.0-3.0同一地塊多種可能性2021/5/919為實現(xiàn)銷售金額最高，應(yīng)盡量提高單價高的產(chǎn)品建筑面積2021/5/920高容積率(3.0-5.0)項目的普遍背景:

①產(chǎn)品需求量大

②房價增長空間較大

③位于城市中心的成熟地段\交通便利

④市場對高層產(chǎn)品接受度高2021/5/921化解住宅高容積率壓力，提升容積率主要有以下手段2021/5/922▼標(biāo)準(zhǔn)層消化容積率①競爭對手由于較高的容積率壓力，使得要么梯戶比偏高，要么進深開間比過大，極大影響戶型舒適度，故對本項目堅守戶型舒適度底線至關(guān)重要。有其他的途徑化解容積率的情況下，盡量不要采用增加進深及梯戶比這兩種方式；

②增大戶均面積是比較有效的提升容積率手段，可根據(jù)實際情況有適度放大，但不能偏離定位過多。2021/5/923▼超高層消化容積率2021/5/924▼超高層消化容積率按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式：

①＞2.0的樓盤屬于價值主體模式；

②≤2.0的樓盤歸類形象主導(dǎo)模式；

③S比>2，價值主體模式，超高層比例往往占80%～90%以上，在超高層已經(jīng)完全脫離成本限制，且市場成熟度較高區(qū)域，超高層可以成為項目主流。

④S比<2，形象主導(dǎo)模式，超高層比例僅占20%～30%，超高層更多作為形象的標(biāo)桿，化解較高容積率情況下使用。2021/5/925第二部分：容積率確定下的策略2021/5/926容積率問題——開發(fā)決策過程中的最核心問題之一，不只是數(shù)字容積率決定了什么？

①決定不同的產(chǎn)品類型之間的配比；

②決定了不同的產(chǎn)品形態(tài)；

③決定了不同的面積區(qū)間；

④決定了不同的產(chǎn)品戶型的使用功能；

⑤決定了項目的售價和盈利表現(xiàn)；

⑥決定了項目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問題。2021/5/927我們需要理解容積率的哪些問題？①當(dāng)容積率變化時，對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)類型如何變化？

②容積率變化時，對應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃和布局形式如何？

③如何從開發(fā)利潤實現(xiàn)的角度去確定容積率？

④在不同城市、不同規(guī)劃、不同客戶背景下的容積率應(yīng)該如何決策?2021/5/928容積率的確定模型——

結(jié)合開發(fā)風(fēng)險、市場實現(xiàn)、利潤額度及實現(xiàn)難異度的問題來確定

①利潤最大化和市場可實現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo)；

②企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件；

③企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項目品牌因素是兼顧因素。2021/5/929不同前提條件下，應(yīng)該如何確定容積率的問題容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實際案例也表明，容積率對項目利潤的影響不能完全成正比，總結(jié)容積率與項目利潤之間的關(guān)系如下：最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實現(xiàn)的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實現(xiàn)2021/5/930容積率最大化案例案例一：星海華庭——將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利2021/5/931容積率最大化案例案例二：中信紅樹灣——滿足3.18的情況下，如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合高層住宅的容積率最大化實現(xiàn)度

①總用地16.3萬㎡，總建筑面積65萬㎡，地上容積率3.18，南側(cè)在建設(shè)的高層區(qū)域容積率約3.5。

②建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點樓，建筑層數(shù)28—32層。

③為提高容積率，采用了“v”型的樓梯布局，傾斜角度38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內(nèi)部的空間感略感壓抑。2021/5/932品質(zhì)偏重型案例

高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析——深圳香域中央

①占地66904㎡，建筑面積138550㎡，8棟小高層（一梯兩戶板樓）、2棟高層（一梯四戶點樓），戶數(shù)710戶。

②綠化率58.6%，建筑密度17.9%，容積率2.07。

③小學(xué)單獨占地，臨路退后線距離較大。

④規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關(guān)系。2021/5/933品質(zhì)偏重型案例

較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析——深圳幸福海岸