第七章土地增值稅理論與稅收籌劃實務

第七章

土地增值稅概述1稅制要素2減免稅政策解讀4征收管理3清算管理5第一節(jié)土地增值稅概述一、概念

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權，所取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。

二、歷史沿革

(一)1927年4月南京國民政府成立,為緩解用地矛盾,增加財政收入開征地價稅。(二)1993年國家實行房改后，大量商品房進入市場。當時為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，國務院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。1995年，財政部出臺《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，對1993年的增值稅暫行條例執(zhí)行過程中的細節(jié)進行了詳細規(guī)定。

(三)1996年以后，中國宏觀經(jīng)濟增速減慢。為有效啟動房地產(chǎn)市場，1999年，財政部、國稅總局下發(fā)通知，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。1999年底，財政部、國稅總局又下發(fā)土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知，將已經(jīng)于1998年底到期的相關房地產(chǎn)轉讓中免除土地增值稅的優(yōu)惠政策，延長至2000年底。(四)2001、2002年，宏觀經(jīng)濟形勢重新開始高漲。國稅總局再次下發(fā)通知，要求認真做好土地增值稅征收管理工作，并批駁了土地增值稅要停征的說法，各地要進一步完善土地增值稅的預征辦法。（五）土地增值稅從1994年1月1日開始實施以來，一直被業(yè)內(nèi)看作是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。2006年12月28日，國家稅務總局發(fā)布了《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為“清算制”?？梢灶A見，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，進行有效的土地增值稅稅收籌劃，勢必成為當前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。三、特點(一)土地增值稅在房地產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)按次征收,也就是說,每轉讓一次應稅房地產(chǎn)就征收一次土地增值稅。(二)土地增值稅以轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。在計算應納稅額時采用轉讓收入減除規(guī)定的扣除項目后的余額計算征收。(三)在征收管理中，土地增值稅的計稅依據(jù)是增值額,即納稅人取得全部轉讓收入減去稅法規(guī)定允許扣除項目金額后的余額。對于納稅人申報扣除項目金額不實的,應由評估機構對該房屋按照評估出的房屋重置成本價,乘以房屋的成新度折扣率,確定房產(chǎn)的扣除項目金額,并用該房產(chǎn)所座落土地取得時的基準地價或標定地價來確定土地的扣除項目金額?！愃曝敭a(chǎn)稅。(四)土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺的一個稅種,是國家利用稅收經(jīng)濟杠桿對房地產(chǎn)業(yè)進行必要的調(diào)節(jié)。也就是說,土地增值稅不以收入為目的,是作為宏觀調(diào)節(jié)的手段作用于房地產(chǎn)市場,因此土地增值稅又是一個特定目的稅。真難呵……第二節(jié)稅制要素扣除項目的確定征稅范圍房地產(chǎn)轉讓收入的確定計算方法1234注意問題5一、相關概念Ａ．房地產(chǎn):房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房產(chǎn)又稱建筑物，包括房屋和構筑物兩部分；地產(chǎn)又稱土地，是指地球表面的陸地，包括土地表面、地表的地上空間和地下空間。實物形態(tài)上房產(chǎn)和地產(chǎn)是連為一體的，也就是說單純的房產(chǎn)或地產(chǎn)都稱為房地產(chǎn)。Ｂ．產(chǎn)權：財產(chǎn)的所有權，是財產(chǎn)所有者依法享有占有、使用、和處分的權利。Ｃ.土地使用權：是指土地使用人根據(jù)法律、合同等規(guī)定，在法律允許范圍內(nèi)，對土地享有的使用權利。Ｄ．建筑物：包括房屋和構筑物。房屋是指有門、有窗，供人們生產(chǎn)生活建筑物；構筑物是指除房屋外的如圍墻、煙囪、水池和窯、窖等建筑物。

Ｅ.附著物：是指附著在土地之上不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。如附著于土地之上的花、草、樹木等。F.土地使用權出讓:是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。G.土地使用權轉讓：是指土地使用權擁有者將土地使用權再轉移的行為。二、征稅范圍的一般規(guī)定土地增值稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權。包括：(1)轉讓國有土地使用權(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓(3)存量房地產(chǎn)的買賣。

界定以轉讓的土地是否為國有,產(chǎn)權是否發(fā)生轉移,是否取得了收入為判定標準。

(一)土地增值稅只對轉讓國有土地使用權及地上建筑物和附著物征稅,轉讓集體土地行為不征稅。既對轉讓國有土地使用權征稅也對轉讓地上的建筑物和附著物的產(chǎn)權征稅。(二)土地增值稅對國有土地使用權及地上建筑物和附著物的產(chǎn)權轉讓行為征稅。A.轉讓,B.產(chǎn)權發(fā)生轉移

(三)土地增值稅是對轉讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅，也就是說是對有償轉讓行為征稅。對以繼承等方式無償轉讓的房地產(chǎn),則不予征稅。只有房地產(chǎn)的轉讓行為同時具備上述三個條件時，才屬于土地增值稅的征稅范圍。

三、征稅范圍的若干具體規(guī)定1.以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營根據(jù)財稅字【1995】48號第一條及財稅[2006]21號第五條對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營,如果投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件的(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外),暫免征收土地增值稅;但是,上述房產(chǎn)再轉讓的，按規(guī)定征收土地增值稅。例:甲以一宗20萬平方米的土地與乙出資2億元人民幣合作成立一非房地產(chǎn)企業(yè),搞機械加工。甲將土地使用權轉讓到新成立的企業(yè)，對甲是否征收土地增值稅？上述企業(yè)將廠房再轉讓時是否征稅？如果甲、乙成立房地產(chǎn)開發(fā)公司怎樣征稅。思考一下:2.合作建房對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后分房自用的,暫免征土地增值稅;但是,如果建成后轉讓的,按規(guī)定征收土地增值稅(財稅字[1995]48號第二條)。3.企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的,暫免征土地增值稅（同上);兼并概念是指兩個規(guī)模大致相當?shù)钠髽I(yè)結合起來將其資源整合成一個實體。A企業(yè)對B企業(yè)進行并購,結果會出現(xiàn)被并購B企業(yè)法人主體資格消失，B企業(yè)繼續(xù)存在。收購是指一個企業(yè)取得另一個企業(yè)的所有權和管理控制權。是否取得控制權是區(qū)分兼并與收購的關鍵。企業(yè)合并是指:A、B兩家企業(yè)進行重組,結果會出現(xiàn)A、B企業(yè)主體資格同時消失,重新出現(xiàn)C企業(yè)。4.房地產(chǎn)抵押在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉移產(chǎn)權來確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權轉讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。5．交換房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉移,交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入,按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍。對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇贞P核實，可以免征土地增值稅。（財稅[1995]48號第五條）對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。本通知自2008年11月1日起實施。（財稅[2008]137號）

6.房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用

7.房地產(chǎn)評估增值房地產(chǎn)評估增值,沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉讓,不屬于征收土地增值稅的范圍。8.國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物國家收回或征用,雖然發(fā)生了權屬的變更,原房地產(chǎn)所有人也取得了收入,但因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)?？梢悦庹魍恋卦鲋刀愐驀医ㄔO需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。

因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。9.以繼承、贈與方式轉讓房地產(chǎn)的，不屬于征稅范圍。具體包括以下情況。A.房地產(chǎn)繼承。是指繼承者依照法律規(guī)定，繼承產(chǎn)權人房地產(chǎn)。以法律判決或相關證明為依據(jù)確認繼承的真?zhèn)?。B.贈與。以下兩種贈與行為不屬于征稅范圍：

（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接瞻養(yǎng)義務人。（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。其中,社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會,希望工程基金會、宋慶齡基金會;減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進、以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。四、土地增值稅納稅義務人土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權,并取得收入的單位和個人。包括機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。土地增值稅的納稅人有以下特點：A.不論法人和自然人B.不論經(jīng)濟性質(zhì)或注冊類型C.不論內(nèi)資與外資企業(yè)，不論中國公民與外籍個人第三節(jié)房地產(chǎn)轉讓收入和扣除項目的確定土地增值稅的計稅依據(jù)是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。計算增值額需要把握兩個關鍵：一是轉讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項目金額。轉讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益。一、轉讓收入的確定（一）依據(jù)國稅函【2010】220號第一條土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。轉讓收入包括全部價款和有關的經(jīng)濟利益。具體有三類：Ａ．貨幣收入。Ｂ．實物收入。Ｃ．其他收入。（二）以評估價格為房地產(chǎn)轉讓收入根據(jù)土地增值稅實施細則第十四條第（三）款規(guī)定：房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產(chǎn)評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入，按下列順序確定：（1）有評估價格的，稅務機關根據(jù)評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。（2）沒有評估價格的按下列順序確定：A.按本幢建筑物平均銷售價格確定；B.按本企業(yè)當期的銷售平均價格確定；C.按同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

(三)非直接銷售應稅房地產(chǎn)收入確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下列行為應視同銷售確認收入：a.開發(fā)產(chǎn)品用于開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵;b.開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資、分配給股東或投資人;c.開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn);d.開發(fā)產(chǎn)品用于贊助、廣告等。發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按：A.按本企業(yè)當期的銷售平均價格確定；B.按同一地區(qū)，同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。C.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

二、扣除項目的確認原則在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，以實際支付并取得合法有效憑證為準，對只有實際支付沒有取得合法有效憑證的，或者只取得合法有效憑證沒有實際支付的，不得計入扣除項目。具體有以下六項原則：1.相關性原則。各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。2.準確性原則。即應當在“開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本”、“開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用”中分別歸集，不得混淆。3.真實性原則。即扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是真實發(fā)生的。4.合法性原則。即扣除項目中因支付款項而取得的憑證必須是合法有效憑證。5.實際支付原則。除另有規(guī)定外，合法有效憑證金額與實際支付金額不一致的情況下，扣除項目以實際支付金額為準。6.配比原則。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。三、基本扣除項目（一）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和在取得土地使用權過程中為辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。具體為：1.按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，以招、拍、掛等出讓方式取得土地使用權的，為取得土地使用權的所支付的土地出讓金；2.以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；3.以轉讓方式取得土地使用權的，為向原土地使用權人實際支付的地價款。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1.土地征用及拆遷補償費。2.前期工程費。3.建筑安裝費。4.基礎設施費。5.公共配套設施費。6.開發(fā)間接費用。7.房地產(chǎn)開發(fā)費用開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）是指銷售費用、管理費用、財務費用，一般稱“三項費用”。房地產(chǎn)開發(fā)費用與三項費用的關系房地產(chǎn)開發(fā)費用（扣除項目中的）是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，即三項費用。兩者有如下關系：扣除項目中的房地產(chǎn)開發(fā)費用是企業(yè)銷售費用、管理費用和財務費用，即三項費用中的一部分，從形式上看，三項費用包含開發(fā)費用，從數(shù)量上看，企業(yè)列支的三項費用金額大于開發(fā)費用金額。兩者不是等量關系。房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題（1）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（2）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述具體適用的比例按省級政府規(guī)定的比例執(zhí)行。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（4）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。在土地增值稅清算時，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款利息支出如何核算，均應按房地產(chǎn)開發(fā)費用的規(guī)定計算扣除。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融機構（包括企事業(yè)單位、其他機構、境外非金融機構等）以及個人的借款、分支機構向總部借款所支付的利息，不得扣除?？偛浚腹荆┫蚍种C構（子公司）轉貸，分支機構支付的利息不能憑銀行開給總部的利息憑據(jù)計算扣除。（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。A.營業(yè)稅。轉讓土地使用權和銷售不動產(chǎn)，稅率5%B.城建稅及附加。城建稅稅率（7%、5%、1%）C.印花稅。按產(chǎn)權轉移證書所載金額的萬分之五貼花（特指:其他的土地增值稅納稅義務人在計算時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。對代購買方繳納的稅款,不得列入成本。（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除項目按轉讓類型具體分以下幾種扣除方式：Ａ．直接轉讓土地使用權的扣除項目。對取得土地（不論生地還是熟地）使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，其扣除項目為：（1）取得土地使用權所支付的金額;（2）按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用;（3）在轉讓土地環(huán)節(jié)繳納的稅金。不能加計20%的扣除。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒買炒賣”地皮的行為。B.取得房地產(chǎn)使用權后直接轉讓的扣除項目（1）取得房地產(chǎn)所支付的價款;（2）按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用;（3）在轉讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的稅金。不能加計20%的扣除。C.進行土地開發(fā)不進行房地產(chǎn)開發(fā)的扣除項目取得土地使用權后,僅進行土地開發(fā)(進行“三通一平”或“七通一平”)，不進行房地產(chǎn)開發(fā)的，扣除項目為：（1）取得土地使用權所支付的金額;（2）按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用;（3）開發(fā)土地的成本、費用；（4）在轉讓土地環(huán)節(jié)繳納的稅金。（5）取得土地使用權所支付的價款和開發(fā)土地的成本之和加計20%的扣除。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。D.進行房地產(chǎn)開發(fā)的扣除項目（1）取得土地使用權所支付的金額;（2）按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用;（3）開發(fā)土地和新建房及配套設施成本、費用；（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；（5）取得土地使用權所支付的價款和開發(fā)土地和新建房及配套設施成本之和加計20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。

E.成片受讓、分批開發(fā)轉讓的扣除項目1.基本規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按已轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按已轉讓面積占總可售建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。“總面積”是指可轉讓土地使用權的土地面積。即：可轉讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉讓的土地面積（如道路、綠化等公用設施的用地。2.分攤方法：（1）轉讓土地使用權面積占總面積的比例計算分攤；（2）按轉讓的建筑面積占可售總建筑面積的比例計算分攤；（3）稅務機關確認的其他方式計算分攤。需要說明的是（1）、（2）兩種分攤方法計算的結果是有差別的【例】

某房地產(chǎn)開發(fā)公司以1000萬元購買10000平方米的土地（熟地）進行房地產(chǎn)開發(fā)。該房地產(chǎn)公司共建寫字樓、住宅樓各1棟，其中：寫字樓占地面積4000平方米，建筑面積15000平方米；住宅樓占地面積6000平方米，建筑面積10000平方米。住宅樓已銷售完畢，寫字樓尚未轉讓。那么住宅樓應分攤的地價款為：A.按轉讓土地使用權的面積分攤，住宅樓應分攤的地價款為:1000萬元÷10000×6000=600萬元B.按轉讓的建筑面積分攤，住宅樓應分攤的地價款為:1000萬元÷（15000+10000）×10000=400萬元可見，按不同的分攤方法計算的結果是不同的。如果建筑面積大致相同，按轉讓土地使用權的面積分攤較為簡單，如果建筑面積差別很大，按轉讓的建筑面積分攤較為合理。

五、代收費用扣除的有關規(guī)定縣及縣以上政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的各項費用，可按下列規(guī)定辦理：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用本單位的有效收費憑證，代收費用計入房價向購買方一并收取的，收費項目計入房地產(chǎn)轉讓收入。代收費用在計算扣除項目金額時允許扣除，但不能作為加計20%的基數(shù)。2.如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用收費單位的有效收費憑證，代收費用未計入房價之中，而是在房價之外單獨收取的，收費項目不作為房地產(chǎn)轉讓收入。其代收費用在計算扣除項目金額時不允許扣除。六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）對房地產(chǎn)企業(yè)建造的用于安置拆遷戶的回遷安置房，視同銷售處理，確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；對回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，計入銷售收入。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置的，異地安置的房屋價值可按當期市場價格視同貨幣安置計入開發(fā)成本。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入開發(fā)成本。七、適用稅率土地增值稅采用四級超率累進稅率八、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計算方法（一）收入額的確定（二）扣除項目金額的確定1.支付的地價款2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（1）能認定利息的：利息＋（1＋2）×5％以內(nèi)（2）不能認定利息的：（1＋2）×10％以內(nèi)4、稅金（1）營業(yè)稅：銷售收入×5％（2）城建稅：營業(yè)稅×（7、5、1％）（3）教育費附加：營業(yè)稅×3％（4）印花稅（房地產(chǎn)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰）：銷售收入×0.5‰5、加扣費用（僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并開發(fā)房地產(chǎn)的情形）加扣費用＝（1＋2）×20％扣除項目金額合計＝1＋…＋5（三）增值額增值額＝收入總額－扣除項目金額（四）增值率增值率＝增值額÷扣除項目金額×100％（五）計算應納土地增值稅應納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×扣除率

九、出售舊房及建筑物的計算方法增值額=收入額-評估價格-地價款及費用-轉讓環(huán)節(jié)稅金舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以實行核定征收。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。十、優(yōu)惠政策納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的（含20%），免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20%的，應對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分）。普通住宅標準由省級政府確定個人轉讓住房的減免稅規(guī)定

個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)主管稅務機關核實，免征土地增值稅。國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國稅發(fā)[2009]31號頒布實施以后，稅收新政堵住了房地產(chǎn)行業(yè)的一些稅收漏洞，但也提供了新的可供籌劃的涉稅空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)新的政策，適當調(diào)整開發(fā)、銷售的策略，在不違反稅法的基礎上減輕稅負。運用會計的技術和方法，對計稅現(xiàn)狀分析研究，規(guī)避土地增值稅仍有可行的籌劃空間，其土地增值稅節(jié)稅空間和經(jīng)濟效益還是比較可觀的。第四節(jié)稅收籌劃1.房地產(chǎn)的代建房行為思路：稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。一、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅2.合作建房稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一塊土地，擬與A公司合作建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產(chǎn)成本，增強了市場競爭力。將來再做處置時，可以只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。二.通過控制增值額籌劃控制增值額的方法：一是增加扣除項目；二是降低商品房的銷售價格。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進一步提高。減少銷售收入時應比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。收入籌劃還可將收入分散，即將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設施，從而使得轉讓收入變少，降低納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值額。例:聚財房地產(chǎn)公司在中等城市建造一棟普通住宅樓，工程已完工，預以600萬元的價格銷售。該住宅樓支出：取得土地使用權240萬元，開發(fā)成本120萬元，其他扣除額為97萬元。財務測算如下：應繳納營業(yè)稅＝600×5％＝30（萬元）城建稅及教育費附加=30×(7％+3％)=3萬元允許扣除金額＝240＋120＋97＋33＝490萬元增值額＝600－490＝110（萬元）增值率＝110÷490＝22.45％應納土地增值稅額＝110×30％＝33（萬元）是否存在稅收籌劃的可能呢？解析：普通標準住宅，增值額為22.45％，超過了20％，應按全部增值額繳納增值稅。如果將增值額控制在98(490×20％)萬元，就可免土地增值稅。實際增值額僅超過12萬(110-98)，如不籌劃，該公司就應繳納土地增值稅33萬(110×30％)。即銷售收入增加12萬元，多納稅33萬元，不劃算！籌劃方案就是降低12萬元的銷售價格，公司會多盈利21萬元。通過分析可知:在銷售收入處于政策平臺的轉換點附近時，應充分考慮商品價格對稅收檔次爬升的影響。三.利用房地產(chǎn)轉移方式籌劃判定是否征土地增值稅的3標準：轉讓的土地是否為國有；產(chǎn)權是否發(fā)生轉讓；是否取得了收入通過避免符合以上三個判定標準來避免成為土地增值稅的征稅對象。如：通過土地管理部門轉讓房產(chǎn)；將房產(chǎn)、土地使用權租賃給承租人使用收取租金;將房地產(chǎn)作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件等，均可免土地增值稅。維美姿公司是升華集團下屬子公司，2005年以300萬元購進一塊土地用于建樓，因資金問題沒建成，但土地大幅升值。2010年維美姿以1000萬元的價格將土地出售給毅力公司，應繳稅如下：維美姿營業(yè)稅=(1000－300)×5％=700×5％=35萬城建稅和附加=35×(7％+3％)=3.5萬元應納印花稅=1000×0.05％＝0.5（萬元）

允許扣除項目額合計=300+35+3.5+0.5=339萬元增值率=(1000-339)÷339=661÷339=194.98％，大于100％，適用稅率50％。土地增值稅=661×50％-339×15％

=330.5-50.85=279.65萬維美姿可先將土地通過升華集團的維亞子公司做一個流轉環(huán)節(jié)，然后再以協(xié)議價格銷售給毅力公司。具體做法是：第一個環(huán)節(jié)：以800萬元的價格將土地銷售給維亞子公司，維美姿應納稅為：應繳營業(yè)稅=(800-300)×5％=25萬元城建稅和附加=25×(7％+3％)=2.5萬元印花稅＝800×0.05％＝0.4萬元允許扣除項目=300+25+2.5+0.4＝327.9

萬元增值率=(800-327.9)÷327.9=472.1÷327.9

＝144％,大于100％，適用稅率50％土地增值稅＝472.1×50％－327.9×15％＝236.05－49.185＝186.865萬元第二個環(huán)節(jié)，由集團內(nèi)維亞公司以1000萬元將土地銷售給毅力公司，維亞公司納稅：應繳營業(yè)稅=(1000-800)×5％=10萬元城建稅和附加=10×(7％+3％)=1萬元應納印花稅=1000×0.05％＝0.5（萬元）允許扣除項目=800+10+1+0.5＝811.5

萬元增值率=(1000-811.5)÷811.5=188.5÷811.5=23％,小于50％，適用稅率30％。土地增值稅=188.5×30％=56.55萬元土地增值稅總合=186.865+56.55=243.415(萬元)少納土地增值稅36.235(279.65-243.415)增加了一道納稅環(huán)節(jié)，并沒有增加營業(yè)稅負擔，而土地增值稅卻降了36.15萬元。實施籌劃時需注意：1.注意相關法律規(guī)定。通過關聯(lián)企業(yè)進行稅收籌劃時，不能違反有關關聯(lián)交易的限制性規(guī)定。具有超前意識，所籌劃對象市價持續(xù)上漲，并且計劃將轉讓時，應提前進