億城運營管理部階段工作匯報

運營管理部階段工作匯報

二零零八年四月十六日1工作匯報

——目錄第一部分運營管理部工作思路第二部分經(jīng)營任務目標分解第三部分運營管理部責權劃分

2第一部分運營管理部工作思路

3

變化不斷增加和加快----風險不確定性利益相關者不斷增加----利益細分、價值鏈延長客戶和自身要求不斷提高----質(zhì)量、利潤、資金、效益、競爭力

項目復雜性不斷提高

----呼喚房地產(chǎn)的運營管理運營管理部工作思路

——前言4運營管理部工作思路

——目錄一、運營管理的概念與發(fā)展路徑二、運營管理的深入理解三、房地產(chǎn)運營管理體系的思考四、運營管理部門的職能五、運營管理部門的重點工作六、運營管理部門的設立

5一、概念：何為運營（operationsManagement）?

在分析企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境的基礎上，通過融資、投資、調(diào)度等運營策劃與管理手段，把控企業(yè)經(jīng)營狀況，從而實現(xiàn)資源效率的最大化。運營管理部工作思路

——運營管理的概念與發(fā)展路徑

運營（Operations）就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。輸入輸出職能過程材料設備人員信息資金制造供應運輸服務產(chǎn)品服務提供產(chǎn)品和服務的過程6二、運營管理的發(fā)展路徑

管理層次時間、發(fā)展階段單項目管理多項目粗放式營運管理區(qū)域化、專業(yè)化營運管理以運營籌劃支撐發(fā)展戰(zhàn)略計劃督辦多項目協(xié)調(diào)以運營分析實現(xiàn)項目規(guī)劃在戰(zhàn)略框架下支撐投、融資計劃督辦+++不同發(fā)展階段和管理層次，運營工作的內(nèi)涵擴展運營管理部工作思路

——運營管理的概念與發(fā)展路徑

7三、運營管理的重要性與意義

多項管控的必然需求

日益規(guī)范的市場的必然需求

企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的必然需求

通過高效的運營管理，最大限度地整合資源，最大限度地實現(xiàn)利潤最大化運營管理部工作思路

——運營管理的概念與發(fā)展路徑

8一、運營管理的對象和內(nèi)容

運營管理的對象是運營過程和運營系統(tǒng)。

1、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)的設計2、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和運行3、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和改進運營管理的內(nèi)容是：運營管理部工作思路

——運營管理的深入理解

9第一：不斷滿足客戶需要。

（性能、價格、時間……）第二：有效利用資源。

（人員、材料、運輔、庫存、設備、場地……）二、運營管理的目標提升產(chǎn)品價值、實現(xiàn)戰(zhàn)略目標；降低成本，提高效率

——提升企業(yè)核心競爭力運營管理部工作思路

——運營管理的深入理解

10三、運營管理的原則樹立整體思想，追求協(xié)調(diào)下的均衡運營過程規(guī)范化、標準化、流程化堅持量化的管理與控制前饋控制與反饋控制相結合剛性與柔性相結合充分利用信息平臺運營管理部工作思路

——運營管理的深入理解

11四、運營管理的定位運營管控：負責組織與項目運營的各個相關環(huán)節(jié)的運行全面領導、指揮、監(jiān)控、考核房地產(chǎn)價值鏈上的各環(huán)節(jié)工作。（即立項、策劃、設計、施工、竣工、銷售、財務、成本、采購工作）運營管理部工作思路

——運營管理的深入理解

12運營戰(zhàn)略運營組織系統(tǒng)部門職能崗位崗位職能業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)開發(fā)設計成本工程營銷物業(yè)行政人事財務運營流程系統(tǒng)項目論證項目策劃設計管理招標采購工程管理企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略運營管理戰(zhàn)略一、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型運營管理部工作思路

——房地產(chǎn)運營管理體系的思考

13大量日常的規(guī)范化的重復性工作：按照公司流程或控制程序由基層員工處理超出流程或控制程序范圍的常規(guī)事情由項目總經(jīng)理按制度授權處理邊緣性非常規(guī)事情由區(qū)域總經(jīng)理、職能總監(jiān)授權處理例外的事情：報最高領導決策2%8%20%70%二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的管控模式運營管理部工作思路

——房地產(chǎn)運營管理體系的思考

14三、公司的運營體系戰(zhàn)略目標運營財務專業(yè)資源管理體系區(qū)域（項目）運營管理部工作思路

——房地產(chǎn)運營管理體系的思考

15職能管理運營管理縱深的專業(yè)化條線職能管理一英里深跨維度的績效信息集成管理一英里寬整合協(xié)調(diào)平衡互補管理體系的搭建、協(xié)調(diào)與維護專業(yè)過程咨詢互為支持體現(xiàn)條線利益四、運營管理和職能管理之間的協(xié)調(diào)互補關系運營管理部工作思路

——房地產(chǎn)運營管理體系的思考

16合理處理好集中和分散的關系明確各部門之間的定位和權責界定及劃分分析各部門在運營流程中發(fā)揮的職能確定各部門與其它部門溝通協(xié)調(diào)關系確定各部門權利與行編寫各部門的部門職能分析各崗位工作飽滿程度因崗設人與因人設崗相結合確定部門各崗位名稱及基本工作內(nèi)容部門定崗定編時需要對公司短其與長期戰(zhàn)略綜合考慮公司織織架構公司發(fā)展戰(zhàn)略各部門權力與責任各部門崗位定編部門各崗位職責確定五、運營組織系統(tǒng)的設計原則

運營管理部工作思路

——房地產(chǎn)運營管理體系的思考

17案例1——各部門職能的梳理

集團公司成本管理的職能管理職能：經(jīng)營層面：立項與資金審批，經(jīng)營目標確定（集團確定收益要求及時間）

管理層面：人力資源與考核（針對下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財務、成本部經(jīng)理、學生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構、管理制度與流程、作業(yè)指導業(yè)務層面：管理、監(jiān)控與服務運營管理部工作思路

——房地產(chǎn)運營管理體系的思考

18案例2——集團公司成本管理的職能具體操作：

目標評審（立項及方案階段——審批）動態(tài)監(jiān)控（集團成本月報）參與重大招標（鋁合金、總包、電梯）戰(zhàn)略采購（與技術部協(xié)作）地區(qū)成本基準（考察分析，與地方一起）標準合同、招標文件成本控制研究（設計階段、含鋼量）信息化平臺建設與推廣項目年度月度檢查評分（評分表）運營管理部工作思路

——房地產(chǎn)運營管理體系的思考

19集團高管區(qū)域高管項目經(jīng)理風險管控戰(zhàn)略研究信息平臺審核項目開發(fā)節(jié)點、監(jiān)督蘇建立成本經(jīng)驗值和標準對工期進度、質(zhì)量、成本及銷售進度價格進行實質(zhì)性管控根據(jù)風險管控、戰(zhàn)略發(fā)展需要制訂、優(yōu)化流程，并監(jiān)督執(zhí)行根據(jù)經(jīng)驗值、調(diào)研情況研判項目風險，提出對策根據(jù)考核辦法，參照運營計劃，對實際工作績效進行量化考核完善和優(yōu)化運營管理報告監(jiān)督個項目檔案的建立建立月度運營報表填報制度戰(zhàn)略研究風險管控建立項目開發(fā)經(jīng)驗共享機制，為項目運作提供幫助項目績效考核項目預警流程優(yōu)化項目管控項目開發(fā)經(jīng)驗值、標準項目經(jīng)驗共享運營信息歸集項目檔案建立運營管理報告六、運營管理和區(qū)域管理之間的協(xié)調(diào)互補關系運營管理部工作思路

——房地產(chǎn)運營管理體系的思考

201、目標管理（1）負責制定項目年度經(jīng)營計劃與績效考核指標體系（2）負責項目月度動態(tài)經(jīng)營分析（3）組織項目經(jīng)營分析調(diào)度例會（4）負責項目運營巡檢（5）負責項目后評估管理2、計劃管理（1）負責建立計劃管理制度（2）審核項目目標成本、確定項目整體經(jīng)營計劃（3）審核項目分期經(jīng)營計劃一、部門職責運營管理部工作思路

——運營管理部門的職能

213、項目經(jīng)營管理（1）成本管理：審核總包、甲分包工程、物料的招標文件、合同審核總分包工程預算造價監(jiān)控招投標程序的合理性（2）銷售管理：參與產(chǎn)品策劃書、銷售策劃書制定審核推廣策略審核銷售價格、銷售費用（3）工程管理負責工程進度的監(jiān)控負責工程質(zhì)量的監(jiān)控（4）財務管理成本費用管理現(xiàn)金流管理運營管理部工作思路

——運營管理部門的職能

224、組織管理（1）負責提出內(nèi)部管理機構設置及崗位設立方案（2）組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評（3）是項目總經(jīng)理的“黃埔軍?！保瑸楦鲄^(qū)域公司輸送人才5、公司的業(yè)務規(guī)范和運營流程管理（1）運營管理部門是流程管理的主體（2）負責建立、修改適合本企業(yè)特色的業(yè)務流程體系（3）負責監(jiān)督業(yè)務規(guī)范、流程的執(zhí)行（4）協(xié)助人事部門對業(yè)務流程的培訓6、主持工程、設計、成本、銷售、財務等與運營管理密切相關的各部門工作，協(xié)調(diào)各部門之間的工作關7、主持召開日常運營會議，監(jiān)督、跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作8、信息管理運營管理部工作思路

——運營管理部門的職能

23二、總結運營管理中心不是一個負責某一方面專職業(yè)務的職能部門（如成本管理中心），它是集團決策層的參謀和智囊，它總是站在集團層面、戰(zhàn)略的高度，運用集團標準化運營管理體系，從全面經(jīng)營管理的角度來發(fā)現(xiàn)問題、分析問題并協(xié)調(diào)相關職能部門或項目公司提出解決問題的建議。運營管理中心類似于軍隊中的參謀部，是一個定規(guī)則（整個企業(yè)管理規(guī)則）、搭平臺（運營管理平臺）、管計劃、促糾偏（動態(tài)跟蹤）、設指標（經(jīng)營管理指標）、訓練人（培養(yǎng)操作團隊）的工作班子——項目管理辦公室（PMO）。運營管理中心履行項目經(jīng)營績效信息的跟蹤、采集、分析、反饋的職能——運營管理報告。運營中心履行戰(zhàn)略研究職能——宏觀、微觀的戰(zhàn)略研究與規(guī)劃。運營管理部工作思路

——運營管理部門的職能

24（1）以預算管理目標為主導的經(jīng)營目標-—經(jīng)營計劃（2）目標的設定：按可跟蹤的簽約過程和可考核的責任分解----成本目標管理的幾個階段（3）目標的動態(tài)跟蹤與反饋（4）目標的偏差分析（5）目標的調(diào)整一、目標管理1、運營目標管理：引導一系列經(jīng)營、管理活動運營管理部工作思路

——運營管理部門的重點工作

252、計劃管理：落實和協(xié)調(diào)各項經(jīng)營、管理活動計劃管理分為三個層級運營管理部工作思路

——運營管理部門的重點工作

26第一層：項目總體計劃

項目總體開發(fā)計劃；項目總體經(jīng)營計劃（項目測算表）第二層：項目總體專項工作計劃工程總體進度計計劃、設計總體進度計劃、項目總體報批報建計劃、營銷總體工作計劃；第三層：專項計劃

一類專項計劃：項目拓展計劃、分包及材料進場計劃、招投標計劃、二次設計及深化設計計劃、開盤工作計劃、入伙工作計劃等；二類專項計劃：如樣板間裝修計劃、外墻裝修計劃、景觀施工計劃、市政施工計劃、系統(tǒng)安裝調(diào)試計劃、竣工備案驗收計劃、大型招標專項計劃、階段性營銷推廣計劃等；二、計劃管理計劃管理分為三個層級運營管理部工作思路

——運營管理部門的重點工作

27分級管理運營管理部負責組織編制和管理項目總經(jīng)理組織相關部門編制，抄送運營管理部，相關部門負責管理組織相關部門編制，相關部門負責管理項目總體開發(fā)計劃工程總體進度計劃等專項計劃及階段性實施計劃一級二級三級

為保證三級進度計劃中各專項和實施計劃的邏輯關系的合理性，三級以上的計劃編制完成后都要組織相關部門和單位進行會審。一級計劃由運營管理部組織，二級、三級計劃由相關部門/單位組織。運營管理部工作思路

——運營管理部門的重點工作

二、計劃管理28計劃的跟蹤與監(jiān)控各類管理報告、報表系統(tǒng)部門工作周報月報季報項目管理周報月報地區(qū)公司的經(jīng)營管理月報集團型企業(yè)的經(jīng)營分析報告其他報告、報表實時交互與共享的信息平臺會議制度：項目例會、專題會、視頻會議等集團雙月度例會制度實地檢查抽查計劃的決策機構：管理者或委員會運營管理部工作思路

——運營管理部門的重點工作

二、計劃管理29制度、標準、流程建設與管理對于跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)有重要意義運營管理部門是制度、標準、流程的管理的主體建立適合本企業(yè)特色的制度、標準、流程管理三、制度、標準、流程的建設與管理

運營管理部工作思路

——運營管理部門的重點工作

30關于業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)的分類說明制度也可稱為：條例、規(guī)章規(guī)定也可稱為：規(guī)則、準則、原則、規(guī)范、規(guī)程辦法也可稱為：方法、細則、指引公司發(fā)展戰(zhàn)略公司組織架構各部門管理制度各部門管理規(guī)定各部門管理辦法管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明各部門對所管理內(nèi)容的基本規(guī)范要求；管理規(guī)定用于規(guī)范有關部門各項具體業(yè)務內(nèi)容，是對管理制度的要求的落實；部門的管理辦法是對比較復雜的某項業(yè)務的操作過程、方式方法等的詳細說明，并體現(xiàn)對具體業(yè)務工作的深度要求與成果標準，是對管理規(guī)定的補充和細化運營管理部工作思路

——運營管理部門的重點工作

三、制度、標準、流程的建設與管理

31房地產(chǎn)全景流程圖三、制度、標準、流程的建設與管理

案例1——集團公司與各區(qū)域公司權責劃分案例2----項目流程文件清單運營管理部工作思路

——運營管理部門的重點工作

32數(shù)據(jù)統(tǒng)計部門第二工程部（關注進度計劃）第二財務部（關注現(xiàn)金流量）IT和流程管理部門“無本之木”運營管理部工作思路

——運營管理部門的設立

一、設立的幾個誤區(qū)33二、運營管理部門的設立原則支部建在連上項目總經(jīng)理的“黃埔軍?！表椖壳捌诘慕槿胝唔椖抗芾怼皺C都小分隊”運營管理部工作思路

——運營管理部門的設立

34三、組織架構運營管理部工作思路

——運營管理部門的設立

35第二部分經(jīng)營情況目標分解

36經(jīng)營情況目標分解

——目錄一、目標分解目的二、總體經(jīng)營情況三、各區(qū)域公司經(jīng)營情況

37

統(tǒng)一整個組織目標、步驟和行為全面理解目標與自身關系建立目標評價體系搭建有效經(jīng)驗共享平臺運營情況目標分解

——目標分解目的38一、2007年業(yè)績回顧2007年集團共實現(xiàn)2.97億元利潤，區(qū)域分解運營情況目標分解

——總體經(jīng)營情況單位:萬元區(qū)域07年開工面積（平米）07年竣工面積（平米）07年利潤（萬元）北京

83,630.43

31,176.01天津

59,187.25

59,187.25

3,741.18蘇州

144,500.17

-633.43大連

-3,031.60集團總部

-1,488.44合計

203,687.42

142,817.68

29,763.7239二、未來三年業(yè)績分布運營情況目標分解

——總體經(jīng)營情況單位:萬元區(qū)域2008年2009年2010年合計北京區(qū)域22,738.2632,879.9440,951.5496,569.74天津區(qū)域-197.70-1,084.154,802.023,520.18蘇州區(qū)域8,984.9712,068.189,875.7130,928.86大連區(qū)域-375.00-375.00-375.00-1,125.00云南-924.35-2,310.71-2,025.80-5,260.86非經(jīng)營性攤銷30,226.1841,178.2753,228.48124,632.92合計22,738.2632,879.9440,951.5496,569.74注：未包含秦皇島、胥口及沈陽棋盤山項目收益40三、集團未來三年經(jīng)營情況運營情況目標分解

——總體經(jīng)營情況單位:萬元2008年2009年2010年合計收入132,272.55280,252.49315,782.83728,307.88成本77,894.68171,487.08183,763.58433,145.35費用17,638.7516,391.3317,722.3251,752.40稅金24,718.2951,605.3659,416.92135,740.58投資收益(晨楓)18,738.592,031.08-20,769.67凈利潤30,226.1841,178.2753,228.48124,632.92凈利潤率22.85%14.69%16.86%17.11%41運營情況目標分解

——北京區(qū)域公司一、北京區(qū)域公司2008年重要經(jīng)營概述單位:萬元北京區(qū)域年度資金計劃西山萬城天筑收尾項目（卡爾、大廈、頤園）合計收入32,336.7630,651.7421,784.7884,773.28成本12,943.9816,230.3029,174.28費用2,3279,654.85663.1712,645.02稅金8,514.487,739.455,446.2021,700.13凈利潤-2,3271,223.456,018.8216,338.5921,253.86凈利潤率3.78%19.64%25.07%42二、西山華府

1、項目概述北區(qū)東區(qū)南區(qū)合計總占地面積506984045667686158840總建筑面積10392696509120436320871銷售面積76956374986303157747規(guī)劃容積率——0.71.52——建筑密度%——30%30%——綠化率——30%31%——運營情況目標分解

——北京區(qū)域公司單位:萬元432、項目整體收益測算表運營情況目標分解

——北京區(qū)域公司單位:萬元成本測算北區(qū)東區(qū)南區(qū)綜合樓X2\X3合計收入165,434150,426196,39348,21025,520585,983成本110,17190,707111,80342,33316,253371,268費用3,3093,0093,92896451011,720稅金19,81320,38328,2673,2173,24274,921凈利潤32,14236,32852,3951,6965,515128,075凈利潤率19.43%24.15%26.68%3.52%21.61%21.86%44

3、未來三年經(jīng)營情況運營情況目標分解

——北京區(qū)域公司單位:萬元4、西山華府2008年經(jīng)營計劃

2008年2009年2010年2011年2011年以后合計收入

244,301170,806161,3729,504585,983成本

134,89288,57191,6936,536321,692費用2,3272,4733,4163,22727611,720稅金

52,26837,26833,8951,065124,496凈利潤-2,32754,66841,55132,5561,627128,075凈利潤率

22.38%24.33%20.17%17.12%21.86%45三、萬城華府2008年經(jīng)營情況運營情況目標分解

——北京區(qū)域公司2008年收入32,336.76成本12,943.98費用9,654.85稅金8,514.48凈利潤1,223.45單位:萬元46四、億城天筑2008年經(jīng)營情況運營情況目標分解

——北京區(qū)域公司2008年收入30,651.74成本16,230.30費用663.17稅金7,739.45凈利潤6,018.82凈利潤率19.64%單位:萬元注：年內(nèi)實現(xiàn)全部清盤、回款47五、晨楓花園未來三年經(jīng)營情況運營情況目標分解

——北京區(qū)域公司

2008年2009年2010年合計確認收益16,338.594,431.08

20,769.67單位:萬元注：全案收益26,666.67萬元,07年確認5,897萬元.48住宅公建收入1,038.350成本840.560費用0598.05稅金57.630凈利潤400.35-598.05凈利潤率38.56%0%一、2008年重要情況概述運營情況目標分解

——天津區(qū)域公司單位:萬元49總占地面積（平方米）9958總建筑面積（平方米）42899銷售面積（平方米）商業(yè)4,167.42；公寓27,956.82規(guī)劃容積率3.5建筑密度%34%綠化率30.8%二、公建項目概述運營情況目標分解

——天津區(qū)域公司50三、項目整體收益測算表住宅商業(yè)車位合計收入33,548.189,168.321,440.0044,156.51成本23,903.934,352.011,440.0029,695.94費用2,366.09430.7802,796.87稅金3,890.34725.0004,615.34凈利潤2,540.872,745.4005,286.26凈利潤率7.57%29.94%011.97%運營情況目標分解

——天津區(qū)域公司單位:萬元51四、未來幾年經(jīng)營情況運營情況目標分解

——天津區(qū)域公司單位:萬元五、天津區(qū)域公司2008年經(jīng)營計劃2008年2009年2010年2011年合計收入0031,792.6912,363.8244,156.51成本0021,381.088,314.8629,695.94費用598.051,084.151,113.141.532,796.87稅金003,323.051,292.304,615.35凈利潤-598.05-1,084.154,902.112,066.355,286.26凈利潤率0%0%15.42%16.71%11.97%52一、2008年重要情況概述運營情況目標分解

——蘇州區(qū)域公司6#地收入65630.65成本46824.13費用1214.63稅金8586.48凈利潤9005.42凈利潤率13.72%單位:萬元53二、新天地項目

1、項目概述運營情況目標分解

——蘇州區(qū)域公司6#地7#地8#地合計總占地面積57982.6066881.6047947.00172811.20總建筑面積134544.50163344.06115806.90413695.46銷售面積122538.01144815.9694735.04362089.01規(guī)劃容積率2.002.002.002.00建筑密度%<20%<20%<20%<20%綠化率>50%>50%>50%>50%單位:萬元542、項目整體收益測算運營情況目標分解

——蘇州區(qū)域公司6#地7#地8#地合計收入69407.3096611.3973975.03239993.72成本49080.3568739.4652443.72170263.53費用1214.631690.701294.574199.90稅金9281.4912351.389757.0431389.91凈利潤9830.8313829.8510479.7134140.39凈利潤率14.16%14.31%14.17%14.21%單位:萬元55蘇州區(qū)域公司2008年經(jīng)營計劃運營情況目標分解

——蘇州區(qū)域公司單位:萬元2008年2009年2010年2011年合計收入

65,630.65

91,609.1770,173.4711,210.43

238,623.72成本

46,908.73

67,186.1449,629.056,709.77

170,433.69費用

1,148.54

1,603.161,228.04196.18

4,175.92稅金

8,565.07

10,704.029,390.782,278.32

30,938.19凈利潤

9,008.31

12,115.859,925.612,026.15

33,075.92凈利潤率13.73%13.23%14.14%29.07%13.90%3、項目未來幾年經(jīng)營情況56三、胥口鎮(zhèn)項目

1、項目概況

地塊總占地面積約10.54萬平方米，建筑面積約14.20萬平米，其中商業(yè)8萬平米，住宅6萬平米，共分四塊土地開發(fā)。

2、項目重大時間節(jié)點工作內(nèi)容完成時間項目定位4月19日概念方案5月10日土地證6月10日規(guī)劃許可證9月10日施工圖10月20日主體工程09年8月15日竣工交付住宅10年6月30日商業(yè)10年12月31日運營情況目標分解

——蘇州區(qū)域公司57一、項目重大時間節(jié)點

工作目標完成時間二期土地