愉景南苑商住小區(qū)開發(fā)存款評估報告

“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿PAGE24-內(nèi)部資料注意保密評估報告工作底稿借款人：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司項目名稱：“愉景南苑”項目廣東省分行營業(yè)部評估部二○○二年四月主評估人：梁伯翔評估小組：第一章借款人評價梁伯翔第二章項目建設(shè)條件評價張帆第三章市場評估張帆第四章項目投資估算與籌資評價馬強(qiáng)第五章償債能力評估馬強(qiáng)第六章貸款風(fēng)險分析馬強(qiáng)資料提供單位：廣州市廣州大道支行印制：廣東省分行營業(yè)部評估部目錄第一章借款人評價啊一、垮借款人狼概病況茂注立施礙啞紗房頃她步鏈血乳你泄辮嶄哭4改二、經(jīng)團(tuán)營者素底質(zhì)評績價振剖肥鎮(zhèn)倒勵四對辱泥噴丑境詢冒咳荷--5雄三、經(jīng)挑濟(jì)技術(shù)婆實業(yè)評吼價僻廈蜻沿讓仰前陰裁斤匆伍民工澇痕勵5堡四、股制東評戚價濾喘誠釋慚賣忌災(zāi)更跟續(xù)趁甜絕郵豆坊遲隨--6拖五、資夕產(chǎn)負(fù)債言分受析斃榆塔參終雖狡虛燭胞圓鼓耍陡獄軋結(jié)歌-6格六、盈刮利能力遷分境析困夕鹿件窄受慢刷淘隙薦神艘旨巧鑄霧究-8踢六、現(xiàn)喉金流量巴分隊析微究罰晚巡坐桌銷代責(zé)陳漂浙飽表楚雅礎(chǔ)-8茄七、信線用狀況穿評獄價韻捏塘買門況晚橡搖嶺匠株朽賊趨欠恨失-8類第二歷章瞞京惑建設(shè)條而件評價棄一、項菠目建設(shè)魄概況及繪規(guī)羞模蕉領(lǐng)衣偷鵝父艙返擁常漿椅駁印元影-8錯二、項縱目審批部手續(xù)及蠅進(jìn)涼度績畫交引務(wù)澇版伴淺謊叛何祝自攏奏-8吹第三禽章虛編趟市場評唇價于一、市賓場現(xiàn)狀患及發(fā)展飼趨別勢才榨撤記養(yǎng)綠裹野疤呆枝支濕此米錢10槳二、市悔場競爭策分斑析般惱托抗吃飯春屬武委謙鄭采弟脊寸宅肢11借三、發(fā)枝展前能景裙飄粒孫成瓣抗聽價鞭枯夢哥躺巖洗放遣闊-12銅第四錯章梳蜓溫投資估禾算與籌酷資評價戴項目總報投資估管算木島填鵲難私毒豐慣否揚鳴慘刺嫂撒超-12么籌資來漿源點縫紐今掘澡晚希絡(luò)聾紛墨壞即壁劈稅愁礦-14法項目效敲益及償辮債能力蝴評價傘項目財柳務(wù)效益勾評僚價后吸荒昂遣百鋸稈數(shù)削愚銳策打隆悔--1視4掘項目敏腹感性分貸析痰榮離艷艷罩糧貧薄唇查糾稼鍋傘械晝-15蘿借款人攝償債能體力速艘碌更哄熄巨粥貼衛(wèi)屋貫誓鑄租剩晶-15紐第六財章螺戴賺貸款風(fēng)罩險與效宗應(yīng)評價淚貸款項墨目風(fēng)險旺度測場算漢撓盞類新購叮蓋側(cè)插傷艱猶梢稅賞16欺貸款效晃應(yīng)及風(fēng)損險雅級敢考悅堡翁毀模猶婦閱衰酬娘梳其-16拌第七嶺章殼矮樸項目貸蒙款綜合堂評價稍項目貸爐款綜合束評說價茫搏柳修黎棚座普達(dá)冊繳粥歷胳踐期器圾18睜第一羊章窯孩奉借款人兩評價悲一、借匪款人概背況卡1擔(dān)、合作免公司概競況抄塘利饅廣州合夕生愉景泳房地產(chǎn)長有限公腥司勝(襯以下簡凡稱合生宣愉景公豆司慘)選是鄙于使200累1完年醉6絡(luò)月朋1劃8垮日成立眼的合資愁經(jīng)營（姐港資）濕企業(yè)，徐注冊資水本榆4,7厘2猛5雖萬元人飄民幣。清合生愉收景公司渾由三方存股東投翁資組成納：中方檢為廣州專德裕發(fā)晚展有限樸公豎司您(斬以下簡回稱德裕鏟公司，左甲浩方庭)招，投惑資全20曬0蕩萬元，皆占注冊嚇資本氣的軟4.2樣3灑%地；廣州劃聯(lián)嘉置夕業(yè)有限踢公包司競(校以下簡拾稱聯(lián)嘉巖公司，智乙應(yīng)方斬)姨，投望資醬40旨0車萬元，輕占注冊問資本壇的匪8.4繁7哨%獸；外方幫為合生勾集團(tuán)有貧限公司椅（香港燃）段(型以下簡配稱合生爪公司，挨丙墊方開)旅，投懼資筋4,1茄2蜘5離萬元，站占注冊吉資本世的殼87.拋3繳%麗。由于革在各方?jīng)龊献髑拔讣?、乙漫方已為膠本項目永前期征趕地及拆傷平本用流地原有啦建筑物蔑投入默了脈60央0下萬元人鮮民幣資輪金，其鹽中甲方攪占銜20過0射萬元人劇民幣，凳乙方扣占窗40繡0綁萬元人綢民幣，郊合作各尖方同意糊該詠60窮0巧萬元作俗為甲、物乙方的漂注冊資筆金投入虎。丙方合在合作則公司營返業(yè)執(zhí)照錄簽發(fā)之婚日南起堪3拔6好個月內(nèi)稠共分六殃期繳付購應(yīng)繳注池冊資本奮。經(jīng)廣炸州正德彎會計師貞事務(wù)所屢有限公跪司呀研-望紐正驗裳字樸(20娛01線)迎第單38級2答號驗資筋報告確熄認(rèn)稿200扔1悅年底合成作公司筑資金已雁注籍資失61畢9詞萬元。里她200吹0抱1血年弦1構(gòu)2昌月，由存于合生準(zhǔn)集團(tuán)內(nèi)盞部管理基調(diào)動的款原因，渡合生愉需景公司抹的法人禾由蔡春內(nèi)萌替代殖謝世東計出任該斃公司的努法人。逆2掙、經(jīng)營茶范圍及字規(guī)?；暝撍粳F(xiàn)梁主要經(jīng)顯營廣州鞭市海珠孝區(qū)新港畜西剃路忽21漆0田、懂21推2蜂號大院油地塊，素原屬廣牌州市華棉南醫(yī)療掛器械廠魄和廣州澇光學(xué)儀艱器廠內(nèi)童。建設(shè)熱用地規(guī)膠劃許可櫻證號：設(shè)穗規(guī)地伍證字預(yù)（崗199乞9汪）撕第尼33贊2浸號。項頓目東側(cè)臣為客村憐居住區(qū)謝，與廣和州市南軋北大動恨脈童“律廣州大半道霸”蛾相砍距判50很0臂米；西箭南面為粱敦和路閥；北面具緊臨海膽珠主干礦道啊“法新港西書路義”賊，與成饅熟住宅搭小根區(qū)厲“堆愉景雅屠苑睛”緣一街之頂隔。合欺作項目閘規(guī)劃總尊用地面多積棉為析48,愿29求0明平方米亂，總建危筑面積閑約并為握157鄙,91女1掌平方米癢。懶3難、資質(zhì)踩等級、治信用等欣級嘴現(xiàn)該司饒在我行曲信用等蒸級為未本評級優(yōu)買質(zhì)客戶鏡按限A外+串級控制友，并核紐定最高脂綜合授淺信額度赴為屈1.記5三億元。鼻該司領(lǐng)盼取的是公房地產(chǎn)掏開發(fā)企妖業(yè)暫定鉆資質(zhì)證別書。闊二、經(jīng)乒?fàn)I者素靠質(zhì)評價威該公司狐設(shè)董事截會，并眨實行董糕事會領(lǐng)藏導(dǎo)下的應(yīng)總經(jīng)理哭負(fù)責(zé)制悠。公司任董事會帖成員共筑五人，觀德裕公寫司委派棄一人、漆聯(lián)嘉公舌司委派貸一人、席合生公設(shè)司委派立三人。蝴董事長泰由合生喉公司委騎派，副燕董事長殲由聯(lián)嘉勾公司委籃派。倆董事長各蔡春萌遙，男沉，糟196財5援年出生偵，中級司職稱，耀物業(yè)管桌理專業(yè)任，曾在紙英國留升學(xué)，具恭有有1氏5思年的房雅地產(chǎn)業(yè)謹(jǐn)經(jīng)驗，同現(xiàn)兼任術(shù)合生創(chuàng)梁展集團(tuán)裝副總經(jīng)旁理及廣削東康景米物業(yè)服尺務(wù)公司無總經(jīng)理冬，具有青豐富的失物業(yè)管崖理經(jīng)驗紫。助董事謝隸世東，慌男，出損生損于熄195具8罵年，畢饅業(yè)于香弟港大學(xué)煩，獲工繁程學(xué)士揀學(xué)位，矩曾擔(dān)任晝香港一品上市房隸地產(chǎn)發(fā)稀展公司敬的執(zhí)行屈董事，鬼也是香那港工程僑師學(xué)會標(biāo)會員，兼在房地治產(chǎn)投資濟(jì)、物業(yè)眾發(fā)展、館工程管嗽理及銷聲售與市蔽場推廣訂等方面閉擁有十說九年以咱上經(jīng)驗納。翻經(jīng)濟(jì)技診術(shù)評價絲200勻1染年末公室司資產(chǎn)機(jī)總額頌為例19,魄59揭1殿萬元，屋其中存經(jīng)貨忘63禮4拾萬元，尾所有者周權(quán)漸益磚61色9取萬元，共目前開宗發(fā)的愉醋景南苑算項目總駐建筑面汗積約矩為乞155儉87壇8猴平方米缸，計劃警投資總睡額約傻為貓658叛7康7駕萬元。絨公司現(xiàn)滔有職工附約柄2繪2線人，研約究生學(xué)櫻歷占醋比傾5石%愉，大學(xué)曬學(xué)歷占筋比吩68臂%演，中高役級職稱撲占榆比心15敲%善，公司平整體經(jīng)帖濟(jì)技術(shù)民實力較酬強(qiáng)，具鋼有豐富巴的房地劑產(chǎn)開發(fā)酷經(jīng)驗，厘并聚集桐了一批勸房地產(chǎn)臂開發(fā)建莫設(shè)、銷糾售各方果面的人搶才。愛四、股摟東評攔價秀茄合生集地團(tuán)有限如公司（居香港）威是香港著合生創(chuàng)拐展集團(tuán)鄙旗下的畝投資公測司，依順靠集團(tuán)傘的實力通，在內(nèi)軍地投資刑創(chuàng)業(yè)，輕自麥9奔3炮年在內(nèi)謠地投資拆以來，修擁有在腸內(nèi)地注祖冊的十尚二個房鉗地產(chǎn)項穴目公司淺的物業(yè)軌發(fā)展及宴投資權(quán)贏益，其易總注冊礎(chǔ)資金感為譜68,鮮05狡4棗萬元，激總建樓萌宇面積箏累計約糾為基2,6編21,石30千0販平方米房。貧9阻8柔年公司母股票在葉香港聯(lián)豬交所上妙市，籌飲集資金憶達(dá)崖64,替30拴0艱萬元，奪資金實糠力雄厚摩，加上受集團(tuán)對起廣州房劉地產(chǎn)市什場的深鐵刻認(rèn)識律，使該搜集團(tuán)已款成為廣研州房地氧產(chǎn)界的損翹楚。楚合生創(chuàng)做展集團(tuán)聽擁有完桂整合理玩的內(nèi)部遷結(jié)構(gòu)及沈各方面脾專業(yè)人挨員，在輪廣州市帥房地產(chǎn)叨市場競瞞爭中具慰備較大哀的優(yōu)勢榨。該集置團(tuán)把控邁制成本遲放在各縱項工作攻的首位鍋，利用懸大批量鍵生產(chǎn)的自優(yōu)勢，曲從設(shè)計歐方案上疑大套用蟲、小調(diào)釣整，原兄材料大役批量采乳購，加標(biāo)上采用蓬標(biāo)準(zhǔn)化詳管理模字式施工惕建設(shè)等稍方式，反有效地而降低開癥發(fā)成本傷，使得薯中高檔暑的樓盤軍按中低恭檔的價首格出售涂，從而蛋取得價紙格優(yōu)勢凝、規(guī)模后優(yōu)勢，煎有效地朽提高了銜在市場夾的競爭垮力。申完乒近年來伏，合生銅創(chuàng)展集壩團(tuán)憑借創(chuàng)其雄厚薄的經(jīng)濟(jì)策實力，籃良好的嶄施工質(zhì)部量，不潑斷強(qiáng)化耐其品牌卷優(yōu)勢。塊公司組由織開發(fā)行的華景隊新城、親暨南花確園、愉賞景雅苑附、駿景辣花園，曠帝景苑鄭都各具景特色，客這些樓縮盤總建螺筑面積皺超惡出焰12講5剖萬平方者米，推硬出的住盜宅銷售湯率診達(dá)泉90遙%譽(yù)以上，猶市場反鑒應(yīng)熱烈懇。該集淋團(tuán)在發(fā)臘展過中肅，與金旺融部門役、合作摧單位建廳立了良駐好的信充用關(guān)系船，也取租得了良撕好的社新會信譽(yù)濾和廣泛怨的社會屑支持。耕其余兩浩股東王德裕公辰司和聯(lián)糖嘉公司市由于所尼占的股糊份比例熔較少，孤并且截雨至評估五之日，遣沒提供注以上兩況公司的床具體資指料，因晌此從略燥。葡五、資冰產(chǎn)負(fù)債磁分析秧歷饞年份流項目冒200幼1堪年比1昂2獲月黃200災(zāi)1翅年博3第月恥200滿0洗年只1川2藝月午200喝1保年慰1倦2稱月準(zhǔn)公司名蓬稱躍廣州合療生愉景嘆房地產(chǎn)饅有限公少司很合生創(chuàng)約展集團(tuán)翁有限公但司蜂一、資燈產(chǎn)總額繡19,鐵591巧446裕,35跨6些486沿,97憶2禽1架、流動陣資產(chǎn)悟18,直863壞207略,08茂1傳227部,76淚3拍預(yù)付帳蔥款機(jī)716朵8穿其他應(yīng)只收款看109臟89鑼存貨少634街二、負(fù)雙債總額漠18,待972滔1快、流動浮負(fù)債敬18,旋972備134括,96塞5甲148案,22掏9監(jiān)其中短壇期借款姓0露77,撤523抗89,乏810轉(zhuǎn)其他應(yīng)駱付款怠189淺59悲2墾、長期珍負(fù)債即0艷82,奏205匠104拔,63迷0擔(dān)其中長盜期借款紹0鋒三、所什有者權(quán)才益啞619銀167望,96頌3高未分配脹利潤勝0鄙68,月055戲60,撕952竄資產(chǎn)負(fù)霞債錘率憲%兵97%匆流動比種率偉%搏96%雖速動比趣率些%點96%總存貨周垂轉(zhuǎn)感率蜂%孟應(yīng)收帳偽款轉(zhuǎn)腿率奔%負(fù)分析公浪司資產(chǎn)輸負(fù)債表宇可知：樣該司成銹立時間旁較短，并成立時荷間還不嚼到一年啊，該公闖司的成閃立，主省要是為料了開發(fā)印愉景南薪苑項目蛇。商200店1惜年末公嫂司資產(chǎn)有總額躬為允19,陸59盲1醉萬元，延資產(chǎn)負(fù)喪債率海為括97%很珍。資產(chǎn)頭負(fù)債率射較高的逝原因是澤因為該技司進(jìn)入塞項目建佳設(shè)不久烈，剛開敘始進(jìn)行菌銷售，膨銷售收字入未結(jié)督轉(zhuǎn)利潤常。并且個關(guān)聯(lián)企握業(yè)墊資折注入，古其中廣項東珠江養(yǎng)總承包答有限公鑄司傻4,6秘1磁4踐萬元，圈合生集之團(tuán)內(nèi)部惹往叨來基12,真09例1顛萬元。螞預(yù)付帳城款侵7,1舟6默9謠萬元，涌其中廣柔告宣傳味費機(jī)3盞5陳萬元，戶工程秘款遣7,1定1壤4馬萬元，欣其盛他徹2升0盆萬元。祥其他應(yīng)喪收蠟款持10,吵98火9洽萬元，舟其中：辱廣州聯(lián)罵嘉置業(yè)乎有限公窮司斷6,2佩0佳1因萬元，碗及合生桐集團(tuán)公娃司內(nèi)部符往來夏款綱4,7鏡2隱0浪萬元，割其頂他林6餓8默萬元。逢所有者蔬權(quán)益中剖，該司座的注冊渡資金赤為夏4,7谷2蛙5殃萬元，肺現(xiàn)只注籍入了第轟一期資運金，金孟額曉為哄61脈9萌萬元占搜了總出撿資額緣的銀15淡%病。該司刑的出資績總額共偉分為六救期，是僅在合作撲公司成懷立三十結(jié)六個月正內(nèi)全部央投入完資畢。披六、盈申利能力恥及現(xiàn)金專流量分鈔析裂合生愉對景公亡司憲200竹1使年建立絹，截至富評估日顆，銷售蟲收入未姓結(jié)轉(zhuǎn)，奶報表未梁能反映丘出該司搶的盈利綿能力。頭但愉景虧南苑從間三月初竊公開銷珠售至今參，已銷縣售曉出慎13絡(luò)0偶多套，盟并且接壩受功了碑27性0情套的內(nèi)胃部認(rèn)購虹登記，掀證明有榮較高的謝社會認(rèn)褲受度，蹄應(yīng)具有澆較好的桃盈利前繡景。效200芝1根年底該呢司經(jīng)營河活動現(xiàn)轟金流陣入僑223蟲9停萬元，鞠流席出猜269周6牽萬元，萌經(jīng)營活蓋動現(xiàn)金窗流量凈蘿值繁-45馬6吵萬元，央籌資產(chǎn)咽生凈現(xiàn)娛值研52趁7蛋萬元，廊總的現(xiàn)哲金流量喜為錄7背1皮萬元。獻(xiàn)七、信軋用狀況草評價寧方掃該司組克織機(jī)構(gòu)滔合理，漠經(jīng)營管冤理制度包健全，充具有經(jīng)承驗豐富助、經(jīng)營正管理能來力強(qiáng)的界領(lǐng)導(dǎo)層身及一批綁高素質(zhì)瓜的專業(yè)襪管理人膽員。該姨公司由盼于所投悅項目尚牛處于前陰期建設(shè)括階段，去第一期萬期樓剛窄開始公扶開銷售造，公司羨財務(wù)狀摘況在經(jīng)栽營業(yè)績鉛方面尚踢不能反廉映企業(yè)紐的實際訂經(jīng)營情該況，但給根據(jù)股忠東實力駕及項目勿條件衡玻量，該焰公司符貧合我行育競爭優(yōu)煙質(zhì)客戶擁的條件幅，奉200域1基年我行御審批認(rèn)陵定該企勸業(yè)為未播評級客型戶，信汪用等級拍按樹A歷+炸級掌握桿。原第二堂章魂欺別建設(shè)條示件評價察一、項苗目建設(shè)畜概況及家規(guī)模姨“戴愉景南龍苑找”會項目位寫于廣州鐮市海珠司區(qū)新港駕西沫路談21鬼0稈、蟻21胳2謀號大院箭，原屬謊廣州市火華南醫(yī)鑄療器械踏廠和廣昏州光學(xué)放儀器廠餓內(nèi)。植塵系該項目恰占地面彎積高48,撲340從版村（其中糖凈用地府面框積梳35,馳762閥巖較，道路影面犧積風(fēng)12,劑578淹初旗）總建炭筑面糾積垂155航,87除8甜魄給，（商晨鋪撕12,開679傭樸顏該數(shù)為癥預(yù)測數(shù)彼，車以庫的38歪2瓶個廳廈，住捎宅寨135頂,22侵8誦渡怪，會絨所脫3,2偽78濃課咱），容刪積拼率它3.2悼5夢，是由航三種住屆宅類型季組成，谷共曲1屢8概棟，可劣售面悲積木147氧,90地7嫁渣恩.摩商品房兔住宅建篩筑情況館列表如忌下泊:許建筑區(qū)嫁域捆樓層飛建筑面漿積脾逐嗽客戶數(shù)旺A釀區(qū)俘4魄棟啟12蘋—閱1天3極層賽17,仰493蝦.1辟176因B逆區(qū)枯3江棟辨18妥—音1渴9岔層葵30,糖579晨.3聯(lián)306男C性區(qū)萌2槳棟舞18多—星1親9駝層耳21,太648魂.1束198楊D內(nèi)區(qū)抗2搖棟殼1豬9礙層鹿19,售684瘡.5父204倆E蛛?yún)^(qū)姨2指棟捉18漂—喇1增9海層瞞19,肥278相.2遭204牽F涼區(qū)反2兇棟夫18俘—罷1傭9館層尾19,雕226少.3材204柔G吧區(qū)惰2漁棟題1摔2每層置7,1幅18.牧0停80斗K贊區(qū)親1膨棟院8付層余4,3皆44.董5幼75彈合失艇湯計柱廈疤13居9,5語72.協(xié)4建1異,44舒7蕉設(shè)計、滑施工、嫌監(jiān)理單搏位資質(zhì)搬：蝴施工單歡位之設(shè)計單接位冒監(jiān)理單如位需廣東珠向江工程縣總承包屋有限公霸司屋廣東珠燦江建筑扶工程設(shè)鐘計公司少廣東珠獅江建設(shè)利工程監(jiān)戰(zhàn)理有限波公司柔貳級企邊業(yè)證書喝甲級（伙設(shè)計證衛(wèi)）胡乙級（覽暫定）掩設(shè)堤計、施勺工及監(jiān)辨理單位袋均具有到承攬此儀項目相陸關(guān)工程胡任務(wù)的捉資質(zhì)及檢能力。傲二、項望目審批塔手續(xù)及供進(jìn)度去目前項要目建設(shè)申已領(lǐng)取迎了《建咱設(shè)用地息規(guī)劃許猴可證》前、《建工設(shè)用地冠批準(zhǔn)書惠》、《顏商品房規(guī)預(yù)售許墓可證》裕及部分山建筑面闖積的《嘉建設(shè)工旺程規(guī)劃敵許可證逢》。從夕項目建筋設(shè)文件購依據(jù)方矛面看，取該項目夢《國有茅土地使融用證》猶、《施對工許可插證》尚尚在辦理鎮(zhèn)之基中痕,測對今后幸項目銷津售及銀裁行貸款光抵押手瞞續(xù)的辦譯理將會內(nèi)造成影飽響，合蝕生愉景膠公司須妙盡快辦庫理有關(guān)呈手續(xù)，留方能確蠻保項目澤正常按頸計劃運氏作。只彈要項目迅建設(shè)的秘有關(guān)報暈批手續(xù)馬抓緊辦府理，開潮發(fā)建設(shè)罵資金得尾以落實莫，項目交施工按罵計劃完撞工將具血有一定扣的保證員。春“禽愉景南仙苑邁”燙建設(shè)條鄉(xiāng)件、形拼象進(jìn)度還良好，栽該項目嬌進(jìn)入主壓體及配搬套設(shè)施約建設(shè)階良段紀(jì)。笛200拘1蛋年初動振工建設(shè)己以來該吵項煤目望A釋、如B銅區(qū)約共穿7熊棟已結(jié)具構(gòu)封頂判，窗C絮、術(shù)D胖、掙E肝、捎F戴區(qū)已腫達(dá)競7羨—騰—送8劣層途，視G灑區(qū)開工者現(xiàn)已沙+墳0犬0劑。該項遲目整體造計劃縮于含200鳴3嶄年中全站部竣工河交付使仗用。礦第三感章淹嬌蕩市場評恨價拐市場供限求現(xiàn)狀野及其發(fā)幸展趨勢葡分析限從目前版廣州市查房地產(chǎn)之市來看義，隨著絕我市居蛇民住宅歪需求從蔑生存需湊要向舒辦適需要憶轉(zhuǎn)變，燈房地產(chǎn)樂產(chǎn)業(yè)增睜長方式惠由速度夠、規(guī)?；夹拖蛸|(zhì)覆量、效感益型轉(zhuǎn)抄變。這步樣娃廣州市男樓市供劫大于求牌與結(jié)構(gòu)拿短缺現(xiàn)獲象將長攀期存在廚。浙全省在貞建商品排房突破疾一億平目方米，尸其中廣屢州市開咸工的項陷目高抗達(dá)桂4,0洲0腿0組萬平方歡米，去懲年全省悟商品房哲的銷售超增幅低程于始10侮%毅；會廣州市徒商品房激空置面系積兇近壇2,0黎0漠0統(tǒng)萬平方制米，新困開工面筑積增長產(chǎn)仍在兩裂位數(shù)以技上，加幅上今末年睡1澆萬平方鑒米的新逗開發(fā)量制。立以上已中反映供旱應(yīng)量高范于需求盡量。煎但在這殼種狀況雙下廣州絮市的樓猴市還是漸存在著康不同層欣次的發(fā)露展空間兆。庭國經(jīng)濟(jì)隸的高速甘發(fā)展以掙及入世潑的利壞好戀,篇對中國慌房地尤宋其是對恰廣東樓飽市的促奸進(jìn)作用太是直接伐而實在泄的破,零雖然去火年廣東趟全省商慈品銷售勁下降，融但這是博在廣東國樓市多蘭年來銷拋售高速育增長后謎基數(shù)變惠大而致仍。擊廣州市爐近三年真商品房疤當(dāng)年成伯交量均合超過同示期批準(zhǔn)能上市量泉。夠廣州空斧置房數(shù)系量夠為收56丘0荒萬平方程米，而短廣州市影人口高橡達(dá)鋒90滴0敏多萬人楚，每一膊人增加側(cè)一平方底米，便箏可臉將紡56宜0啦萬平方粥米的空疾置房消票化殆盡逮。當(dāng)前貓世界發(fā)陸達(dá)國家粱人均居役住面積潑高隆3司5無平方米贈，而廣娃州人均存住房不躬足恐1簽4蘋平方米盛，故且糠不計外肚來與新廟增人口確對住房費的需求雪，僅是璃廣州現(xiàn)萌有居民山改善住搭需求提敞供給房撤地發(fā)展慘的潛力易與空間普便是極想其巨大御。這說袖明廣州杰市的樓尖市還是脈有能力撒扛起這護(hù)巨大的纖空置房脖，而且谷發(fā)展空統(tǒng)間還是慨有的。嬸在這可劫發(fā)展空續(xù)間里，伍門檻也習(xí)提高了間。這就間是部分弦環(huán)境優(yōu)彈美、設(shè)代計合理最、配套慰齊全和錢交通便硬利的樓剪盤仍具旺有較大日的市場惰。朵二、市妙場競爭加能力分徐析選1乎、地理駁位置情樹況橫：袍本項目刷位居海鄰珠要沖酒，中山懂大學(xué)、薯廣東教坡育學(xué)院證、廣東輝省經(jīng)濟(jì)姜管理干屑部學(xué)院前等著名勻?qū)W府近登在咫尺蜻，東臨觸廣州大擁道、北核靠新港流西路、威地鐵二萍號線貫啞穿整個據(jù)路線，勢交通極載為便利璃，人文信地理環(huán)被境較好畝。頑小區(qū)附早近配套權(quán)設(shè)施齊紋全，區(qū)竹域內(nèi)有茶大型會疾所、超鍬市、農(nóng)伸貿(mào)市場檢、公交示車場、速餐館灑豐店、學(xué)乎校、醫(yī)辛院及體轟育場館減等配套搞建設(shè)，商可滿足蘋居民的塞基本生熄活文娛辟需要加辦上該項確目合理略的規(guī)劃寶設(shè)計、耳完善的掌配套設(shè)稼施、優(yōu)關(guān)雅的園礦區(qū)環(huán)境什、專業(yè)月的物業(yè)肯管理，晶戶型設(shè)閘計實用太，住宅闊首層大男部分規(guī)膊劃為架鏟空層等弱都已樹紅立了極何高的聲暑譽(yù)，贏婦得人們形廣泛歡騰迎。合扭生創(chuàng)展盞集團(tuán)公鉛司所開銹發(fā)的商皂品房比憶較適合歌現(xiàn)在消賽費者的炮需求特喪點，無繳論是在聾地段、撈面積、癥層次、膏居住環(huán)源境、物抵業(yè)管理采上有廣抗東康景局物業(yè)服旨務(wù)有限鹽公司具尿有豐富耍的小區(qū)語管理經(jīng)頓驗。都墨已在人鼓們心目隙中有了配一個較芝為具體萄、良好發(fā)的定位夢，同時組也樹立廉了品牌只形象。承2砍、形態(tài)扭結(jié)構(gòu)規(guī)小劃辦壓鼓小區(qū)規(guī)樹劃總目季標(biāo)：特夫色鮮明挖、生態(tài)寄優(yōu)良、亦經(jīng)濟(jì)與仗環(huán)境協(xié)怪調(diào)發(fā)展雹的居住保園區(qū)。瞎住宅立霸面處理夸以具有殺現(xiàn)代化舉氣息的辰嶺南特怎色為目撇標(biāo)。底釣層部位染架空結(jié)含合布置炸，將室漂外鋪地闊自然延床伸進(jìn)入繪架空層慎，避免歉架空層燈無人光搜顧的情雕景，屋駁頂部分胳作綠化卡處理，衛(wèi)頂蓋弧闖型飄板察，局部仁漏空，對體身通閣透輕盈盲的特點賴。標(biāo)準(zhǔn)框?qū)犹幚碚闃?biāo)準(zhǔn)改凸窗臺彎，透空榨鐵飾陽芒臺欄桿細(xì)，同時角戶型之禮間避免煤視線干和擾。小騎區(qū)設(shè)計疑有三種胃住宅類院型，躺共鐘1零8虛棟，戶鑰型從二療房一廳荒一衛(wèi)至犬四房二私廳二衛(wèi)餃等六6評種戶型薄，住宅獅面積緊從短66盜.診9奸5上—牲14紫0堪平方米艱（套內(nèi)圓面積）夏周邊樓哄盤分析醫(yī)及售價國定位（志同類產(chǎn)竿品已有生開發(fā)量柜和潛力酸）禽項目名脾稱忠項目地徑點植目前銷源售均價摟開發(fā)樓務(wù)盤樂發(fā)展商恰愉景雅單苑翻新港西恥路肝5,5會0浸0騾元匪/希平方米紛3皂2霉棟百12-獲1各8恐層閥廣州合蜜生明暉羞房地產(chǎn)忍有限公華司批疊彩園鄉(xiāng)天雄布獵市眼4,3井1鏈5榆元脖/色平方米亮3絹2膀棟川12-榮2獄6尼層壤廣州市呼合景盈秩富房地祝產(chǎn)有限塔公司觸順景雅潔苑著新港西吳路立新這東街朽5,1敞1倡0速元甩/陜平方米儀1醒4登棟攔1置3舌層曲廣東杰緣偉實業(yè)葉有限公竄司泰南景園殃江燕路掌5,0樣7云7地元亞/容平方米排2前3惡棟牙1頸3夜層型廣州市牛珠光南膏景房地著產(chǎn)有限憤公司終順華名唯庭攏新港西叼路客4,9闊1唉5權(quán)元即/受平方米熟5編棟勉12-洗2野0娘層艷順得振圣華房地傾產(chǎn)有限陜公司憐甘匪以上所鎖開發(fā)產(chǎn)道品在河銳南地區(qū)欲都是較隔為良好喜，隨著溜國家對雖居民居具住房屋臟政策的賽不斷出登臺及居競民生活晨水平的退不斷提紀(jì)高等，乓其發(fā)展榆潛力也斃在加大方。鞭三、市努場發(fā)展炊前景膏目前該伯項目附睜近多個倍正在興橡建和發(fā)叼售的樓捉盤均價睡（帶裝雷修）價在塞4,9監(jiān)00-姥5,5飼0批0瑞之間，樹綜合衡充量該項戴目所在元的地理袍位置、泄居住環(huán)說境及周修邊樓盤烘的售價攏，評估紹認(rèn)為本持項目樓眼盤銷售泉均價定摔為住乘宅臉5,0揀0煌0誘元王/卻平方米傍、商傅鋪嫁6,0響0繩0敬元縮/介平方米帆基本合遷理。渣評估認(rèn)留為慣，晚“權(quán)愉景南斑苑律”莖的地理爺位置、堪周邊環(huán)座境和規(guī)港劃設(shè)計稠等均符箏合目前國市場需杠求及消拼費傾向府，定價港也具有停一定的除競爭力晌，項目滾推向市信場后，查銷售前富景將看鋼好。哄第四沃章賞太購?fù)顿Y估軟算與籌碑資評價類一、項問目總投劉資估算輛本項目座投資費鍵用有關(guān)騾數(shù)據(jù)的浩評估均刮是依據(jù)殃廣州市供及我行培貸款評超估有關(guān)含規(guī)定并情結(jié)合實惕際投入崖進(jìn)行估船算，數(shù)姓據(jù)由企管業(yè)項目派可行性搬報告及武最新資崗料核算職得來，戶愉景南貿(mào)苑總計膀劃投查資媽65,偏87弱7宵萬元，聽具體明壘細(xì)如下描列表：踢單位：妖平方米券項目晴數(shù)值（胞萬元）塊取值冊占地面切積部48虜,34捆0楊總建筑夕面積競155帽,伏878銀總銷售邁面積療1嗎47,螞907沸135笛,22桑8丙+15順,為727您-3吩,蛋048詢=14爆7,9痛07堡銷售收扣入羽80,水1眨87待5冠,懼000澡*捕135溝,22枕8+(狀157貼27-達(dá)304稈8)*腹6,0粱00+哀382綱*13堡0,0稿00散=領(lǐng)80,汪187灶.蒙4疼萬元雕一、皇土地費曉用管13,娘549鴨1刺土地出奴讓金漂3賄,若499龍合同倘2立拆遷安翻置補(bǔ)償樓費柳10,孝050書規(guī)劃道細(xì)路補(bǔ)償燦+埋非規(guī)劃爭道路補(bǔ)陣償赤=日(21立,97把0+1培4,6妨85)暢*2,令100繭+(5為,26譽(yù)6+6炮,39植2)*存525克+5,覺800雀*3,賊000剛=10買,05慢0寨萬元碰二、態(tài)前期工怖程費叔1,9汗82閥1唉三通一鵝平費尾779貼50孩元降*15稅5,8若7殃8梯平方米而=7跑7警9就萬元辨2勁規(guī)劃勘柔測設(shè)計你費矛9跪53售建安工羅程蝦費肚27,拍229恭*3.區(qū)5%=添95船3弦萬元珍3站可行性潔研究費娃及開辦碼費用認(rèn)25看0蟻三、陜房屋開菊發(fā)費槍34,糊711懼1幟建安工礙程費毫27,蟲229擺27,罷22號9撕萬元毛2極附屬工納程費叨4,6冬76淘300莖*15浪5,8總78屑=4困,67猶6蒸萬元廉3鄙室外工背程費謙2,8王06速180駐*15諸5,8跪7醒8嘆平方米嶼=2巷,秘8旦0紀(jì)6拜萬元垃四、蛋其他費廟用廢4,0礙84鄉(xiāng)建安工蘇程費棍*脆15嬌%=駛408抽4少萬元慈五、下銷售費紙用薄4,0丈09墓銷售收刷入期80,刻187套*5%主=圈400猶9韻萬元央六、加管理費么用答1鉆,50戴7建50,蒙25沉3栗萬元院*3%經(jīng)=段150罪7撿.伸5買9央萬元登七、險不可預(yù)轎見費田1,5慌07豆50,多25蹄3仙萬元典*3%賭=塊150跳7任.博5謹(jǐn)9潛萬元誕八、畜財務(wù)費赴用宗4,5沖28趴合掃計姐(鳳總投營入精)偶65,要877弱（二）需測算依弄據(jù)話1胸、土地藏費用：黑土地出港讓金按我合同規(guī)遲定，本器項目應(yīng)罵繳懷349敲9欺萬元；嘗征地費藥根據(jù)拆介遷合同呼取數(shù)，何一部分雜根據(jù)須勻拆遷的匆房改房慶面積估散算，總寺計約番為員100鼻6仍1焰萬元。羞閣2菊、前期歲費用：軍規(guī)劃勘明測設(shè)計怎費按建滋安工程指費印的硬3洪。副5持%歌計提約扎為爛95勞3妄萬元；惰三通一株平費京按陽5宗0迎元勝/鞭平方米因計提約籮為皇77椅9描萬元；致可研及釘開辦費稱用約烘為昂25趟0瞧萬元；盤3地、房屋抹開發(fā)費戀：建安燙工程費仙為戶272探2解9擊萬元，架根據(jù)企多業(yè)提供貓取數(shù)；莖附屬工定程彈按醫(yī)30悲0券元泳/衰平方米愉建筑面五積計提殃，室外拜工程此按與18島0職元握/挪平方米討計提；鞋4聯(lián)、其他馬直接費利用：取宣建安工油程費周的界15惜%陶；駝5寺、銷售聾費用：經(jīng)按銷售中收入要的聰5須%杠計提；溪6帆、管理搖費用：哪按土地蔽費用、扮前期工虧程費和鑼房屋開采發(fā)費三晝項之和豎的敞3典%痕計提；鋸7饒、財務(wù)蝶費用：浪銀行貸井款按年花利率在凳基準(zhǔn)利繞率基礎(chǔ)垃上上報浮瞞20環(huán)%任，貸款貢期三年羨計，股卷東投入賺按同期宴銀行貸稼款利率圣計息；渣8唉、不可電預(yù)見費乎：按土究地費用寧、前期牛工程費恨和房屋送開發(fā)費口三項之僚和庫的罩3敗%狐計提。獅二、侄籌資來促源堪該項目疏總投竄資堪65,速87羊7虛元，截少止評估化日，項抽目已投集入資金讀約殼19,家52嚇0烤萬元，象約占總司投資瞎的助30壓%窄。所投遠(yuǎn)入的資執(zhí)金中包能括已到陸位注冊店資耀金斧61叮9驚萬狹元返,棗其余部類分由合體生公司陣集團(tuán)內(nèi)握部調(diào)撥漂形成。禽所投入報資金主園要用愉于反200捆1扮年項目完的建設(shè)詞；評銀行貸轉(zhuǎn)款仁1.組5萄億元，晌約占總刑投資礙的加23退%今，其就中碰5,0激0加0冰萬元用灣于支付巷土地費憲用蹈，濱1饒億元用鞭于房200號2令年后的筋建安費慘用；貍銷售回浪籠紛款區(qū)31,蒸36姑8徑萬元，數(shù)約占總帖投資棄的璃47笨%壞。虹本評估矮預(yù)計項訓(xùn)目嘩200解2庸年遺、小200姻3毫年這和眨200合4狼年分別狂實現(xiàn)銷萌售收均入旁24,迫05濤6卷萬元址、逢24,濾05麻6牢萬元偷、績20,表05偶6弊萬元。賴預(yù)售款炭回籠可知以補(bǔ)足執(zhí)項目建束設(shè)資金蛋缺口。功綜上所澤述，投廣資估算腐內(nèi)容基迫本齊全柱，依據(jù)找和取費梁用標(biāo)準(zhǔn)壤基本合脂理，若糠項目銷安售能如題預(yù)計的意實現(xiàn)，逝項目建限設(shè)資金爭的落實趟有一定拉保障。駁第五血章忙株丸項目效陰益及償矩債能力躺評價吼一、項放目財務(wù)戴效益評稿價派項目儲于寺200慎1細(xì)年初動象工興建眾，計劃茶于導(dǎo)200丙3無年中竣胡工交付番使用哥，內(nèi)200宏2搭年開始討銷售，漫計刪劃越200改6史年銷售節(jié)完畢。情項目可向售面概積霞147葉,90牽7索平方米豆（包括拘住宅和違商鋪面極積），邀平均售造價定博為蔬5,0情0善0慣元閉/瘡平方米闖，另外惱有綿38禽2歡個可售層車位，合售價定鄉(xiāng)為氏130料,00角0超元，預(yù)晶計項目餡全部銷陵售完畢斧后可實貴現(xiàn)銷售魔收纖入質(zhì)80,夏18馳7警萬元，格扣除各泥項開發(fā)殲成本費夏用，項竭目可實共現(xiàn)稅前蹈利潤總磁額仁為古9,4罪8喂8錄萬元，誤銷售利刺潤率鞠為灶11.裙8劉5赴%抹，投資最利潤畜率攻14.羽01睜%占，具有盜教好的惜經(jīng)濟(jì)效紫益。街經(jīng)對項左目進(jìn)行刊全部投陷資現(xiàn)金地流量分蔬析，當(dāng)晨基準(zhǔn)貼趁現(xiàn)率佛取蕉12屢%癢時，項灰目凈現(xiàn)牌值翁（肚FNP將N找）霧為脹1,6拳2察8押萬元，寸全部投謠資內(nèi)部剩收益率怒為鞠15.罩25春%奴，動態(tài)暫投資回監(jiān)收期蝴為攻4.6均3堂年，表織明項目筑在財務(wù)擁上是可玉行的。請二、項聲目敏感脂性分析怒對項目骨開發(fā)成喉本和銷違售收入輛兩個影搭響項目紗效益的性主要因傷素向不議利方向帳變化時求進(jìn)行敏棵感性分門析：項三目開發(fā)悠成本分喚別增陣加參5貴%午和詞10吵%急時，項睛目凈現(xiàn)逮值娃為靠-21誠4材萬元川和汗-2,戲05耐1深萬元，悠內(nèi)部收呼益率分鍋別詢?yōu)榱R11.膠6屠%美和倆8.4犬%蜂；項目脹銷售收嗎入分別慧減蟲少搶5歡%傷和暴10置%際時，項紀(jì)目財務(wù)仰凈現(xiàn)值子為考-25郵8慢萬元爺和掠-2,峰13序8加萬元，創(chuàng)內(nèi)部收仰益率分撕別概為番11.刻5夏%織和榜7.9鴨7榮%能。。整像個項目跟總的看蜓來具備濫一定抗哥風(fēng)險能歌力。項稱目對銷輕售收入青的變化席更敏感璃。尋三、借贈款人償窯債能力怪評價挽該項目鋒貸莖款盒1.慕5證億元，幣企業(yè)計惑劃麻于番200超4任年一次萬性償清虹。根據(jù)犁本項目竹借款償菠還表來瘦看，如蓄果我行望按計劃芬發(fā)放貸年款衫1.弓5糠億元值，土200胡5船年企業(yè)射尚有還剪貸盈余繩資崖金容29,斗85廈3浙萬元，大項目借可款償還濾綜合保膏證比毅為域3.麻1悠，具備站一定的紅償債能志力。從烏項目目先前的情偷況和銷芹售預(yù)測困來看，餃如無異巾常，按膠計劃償頓還貸款鞠具有一象定的保霞證。桌第六艱章匆罰貼貸款風(fēng)賭險與效奔應(yīng)評價常一、貸澇款項目樣風(fēng)險度墳測算慌經(jīng)測定怕，借款葬企業(yè)信告用等級嫂綜合得分分紀(jì)為食34.未5脈分，企話業(yè)信用每等級被糾我行評鴿為未評柴級優(yōu)質(zhì)挪客戶側(cè)按竭A鋸+熱級控制特。貸款域項目風(fēng)役險等級雀綜合評蛇定得分潑為熔79微.磁8警分，項屋目等級漲為挽A右級，貸段款項目縱綜合風(fēng)死險度長為那0.著3逆。青針二、貸探款效應(yīng)三及風(fēng)險康評價形1班、貸款秒效應(yīng)域敬按現(xiàn)行撲的貸款聾利率上禾浮配20逗%安計算，告對該項喘目發(fā)放僅貸款，圾在還貸洽期三年淘內(nèi)可為敲我行帶杜來服約鍵592錘9域萬元的導(dǎo)利息收熱入和暗約裙3攝億的按鍬揭貸款故業(yè)務(wù)。耕同時可腰進(jìn)一步推密切與治我行優(yōu)貌質(zhì)客片戶勵-擔(dān)合生創(chuàng)影展公司揪的銀企梨合作關(guān)基系，為讀我行爭但取更多搞的優(yōu)質(zhì)槽項目奠眼定良好開基礎(chǔ)，膚并促進(jìn)稠我行的獄信貸結(jié)燈構(gòu)調(diào)整香。耕2拒、擔(dān)保革評價庭本次貸著款由廣墳東合生衫明暉房倚地產(chǎn)有劉限公司府和廣東鬼華景新鳥城房地瑞產(chǎn)有限凳公司共溫同提供蹲擔(dān)保，細(xì)承擔(dān)連聲帶償還表責(zé)任獎。僻1襲、廣東略合生明謝暉房地紛產(chǎn)有限賄公司為鋸該筆貸呼款提懶供鐮1報億元的判擔(dān)保激。級200徑1統(tǒng)年度我診行評定皺企業(yè)信榆用等級斬為符A示A姨級，吸至鄭200怠1母年末，娘總資周產(chǎn)月20,米83勒0微萬元，猾總負(fù)熄債暮9,5萄4變4則萬元，哭凈資產(chǎn)捕額匠為掩11,麻2扁86慎萬元。燙該司已潛對外提倘供擔(dān)扭保仍29債7蔽萬元，馳現(xiàn)對外刺可擔(dān)保滔額筆1鬧0勵，厘989違萬元，荒具有較復(fù)強(qiáng)的經(jīng)諸濟(jì)實力彩及一定喜的擔(dān)保湯能力效；旬霸2逼、廣東畫華景新聽城房地葛產(chǎn)有限姥公司為丑該筆貸艘款提爺供既5,,疼00王0招萬元的亞擔(dān)保，愁至鏟200墻1樹年末，北該司總耐資記產(chǎn)蔽66,思56痕1券萬元，舍總負(fù)鞏債設(shè)46,粉61灘5令萬元，憲凈資產(chǎn)驗額初為淡19,必94謎6前萬元。側(cè)該司已冶對外提鎖供擔(dān)久保爛1,1罪9薪5概萬元，辱現(xiàn)對外撿可擔(dān)保掘額縱18,脆751賴豬萬元。拔兩個公戰(zhàn)司的擔(dān)淘保能力意充足，印但考慮散到該兩網(wǎng)公司與滋本次貸概款的借器款企業(yè)襲均是合駕生創(chuàng)展造旗下的簽關(guān)聯(lián)公榨司，且常該兩公捉司與借?？钇髽I(yè)惱的所有