物業(yè)知識教材：房屋維修工程預(yù)算

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一、房屋修理工程預(yù)算造價及其費用構(gòu)成

1.房屋修理工程預(yù)算及造價

房屋修理工程預(yù)算是指在工程開工前預(yù)先計算修理工程造價的方案性文件。其主要作用是承發(fā)包雙方核算工程款，終于確定修理工程造價的依據(jù)。修理工程造價確實定，普通是在修理工程預(yù)算造價的基礎(chǔ)上，按照國家有關(guān)規(guī)定以及施工承包合同條件的商定，利用招投標(biāo)競爭確定合同價，再按照施工中發(fā)生的變更因素對原合同價舉行調(diào)節(jié)來實現(xiàn)的。

所謂修理工程造價，是按照工程承包合同的商定，施工單位為完成工程施工任務(wù)所發(fā)生的費用總和。也即發(fā)包工程的承包價格。它是對房屋舉行修理所發(fā)生的價值的貨幣表現(xiàn)，是由房屋在修理中所消耗的社會須要勞動量打算的。

修理工程造價的大小取決于該工程的工程內(nèi)容(工程量)、施工生產(chǎn)要素的價格水平以及施工中各施工作業(yè)過程的生產(chǎn)效率(定額水平)。

2.房屋修理工程預(yù)算造價的費用構(gòu)成

房屋修理工程預(yù)算造價是指發(fā)生在修理工程施工階段的所有費用，它們構(gòu)成了房屋修理工程的預(yù)算造價。修理工程的所有費用是按照修理施工設(shè)計圖、修理工程預(yù)算定額和取費標(biāo)準(zhǔn)等確定的，是完成該項修理工程生產(chǎn)過程中所應(yīng)支付的各種費用的總和。

根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定，修理工程費用由直接工程費、間接費、方案利潤、其他費用和稅金5個部分構(gòu)成。各省、市、自治區(qū)可以按照國家主管部門的規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)的實際狀況制定本地區(qū)的修理工程費用構(gòu)成與取費標(biāo)準(zhǔn)。

(1)直接工程費。直接工程費是直接用于房屋修理工程的有關(guān)費用。即修理施工單位的作業(yè)層(施工項目部)為完成該工程的施工任務(wù)所發(fā)生的費用。由直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、其他直接費組成。

①直接費。直接費是指直接用于工程施工的費用，即工地上的生產(chǎn)工人利用勞動形成工程實體或有助于工程實體形成過程中所發(fā)生的費用。包括直接人工費、直接材料費、直接施工機械使用費3個部分。

a.直接人工費。直接人工費是指直接從事修理施工的工人(包括現(xiàn)場運送等輔助工人)和附屬生產(chǎn)工人(制作構(gòu)件等工人)的基本工資、輔助工資、工資性津貼、職工福利費和勞動庇護費。

b.直接材料費。直接材料費是指為完成修理工程所耗用的材料、構(gòu)件、配件和半成品的價值以及周轉(zhuǎn)性材料的攤銷費。定額中規(guī)定的材料預(yù)算價格包括:材料原價、材料供銷部門的手續(xù)費、燃料費、材料運送費、材料選購保管費等。

c.直接施工機械使用費。直接施工機械使用費是指修理工程施工中所使用的各種機械費用的總和。主要包括折舊費、常常維修費、場外運送費、操作工人工資、動力燃料費等。

②其他直接費。其他直接費是指定額直接費中沒有包括的，而在實際中發(fā)生的，具有直接費性質(zhì)的費用。包括以下幾項:

a.材料二次搬運費。指因為修理工程零星簇擁、現(xiàn)場狹窄等緣由，造成材料多次倒運所發(fā)生的搬運費。包括一次運送卸料點至施工現(xiàn)場、材料存放點的各次運費。

b.冬雨季施工增強費。指冬雨季期間舉行修理工程施工而增強的費用。包括實行防凍、保溫、防雨和排水等措施，以及因工效降低所增強的費用。

c.生產(chǎn)工具、用具使用費。指施工、生產(chǎn)所需的不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗、實驗用具等的購置、攤銷和修理費等。

d.實驗檢驗費。指對材料、構(gòu)件和物品舉行的普通鑒定、檢查所發(fā)生的費用。但不包括新技術(shù)、新材料的實驗費及其他特別要求的實驗檢驗費。

e.工程定位、復(fù)測、點交、場地清理費。

f.夜間施工增強費。

g.預(yù)算包干費。指預(yù)算定額中未包括，而在工程實際中可能發(fā)生的各項費用。

③現(xiàn)場經(jīng)費。修理工程現(xiàn)場經(jīng)費是指施工單位作業(yè)層(施工項目部)為施工預(yù)備、組織和管理房屋修理工程施工所發(fā)生的各項費用。普通包括現(xiàn)場管理費、暫時設(shè)施費。

a.現(xiàn)場管理費。是指修理企業(yè)的作業(yè)層為組織和管理修理工程施工所需的各種費用。現(xiàn)場管理費內(nèi)容繁多，普通可歸納為:工作人員工資及工資附加費；生產(chǎn)工人輔助工資；職工教導(dǎo)經(jīng)費，辦公費；差旅交通費；固定資產(chǎn)使用費；行政工具用具使用費；勞動庇護費；上級管理費等。

b.暫時設(shè)施費。指為修理工程施工需要暫時搭設(shè)的生產(chǎn)和生活用各種設(shè)施的費用。

(2)間接費。指修理施工單位為組織施工和舉行經(jīng)營管理以及為施工生產(chǎn)提供間接服務(wù)所需的費用。即修理施工單位的企業(yè)管理層為從事囫圇企業(yè)的經(jīng)營管理活動所需發(fā)生的費用。包括企業(yè)管理費、財務(wù)費用和其他費用3個部分。

①企業(yè)管理費。指施工單位的企業(yè)管理層為組織施工生產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的管理費用。

②財務(wù)費用。指施工單位為籌集資金所發(fā)生的費用。

③其他費用。包括施工單位應(yīng)上繳的定額管理費、勞動定額測定費、上級部門管理費等。

(3)其他費用。其他費用是指修理工程施工中實際發(fā)生的，而在直接工程費和間接費中均未包括的支出費用。這些費用按照各地區(qū)實際狀況確定，普通包括城鎮(zhèn)土地使用稅，材料預(yù)算價格與市場價格的差價，勞保支出，供暖費，印花稅，水費調(diào)增，殘土運費，修理工程設(shè)計費以及按照施工承包合同條件應(yīng)當(dāng)計算的費用等。

(4)方案利潤。按國家規(guī)定，為了適應(yīng)招標(biāo)承包制的需要，將國營施工企業(yè)原有些法定利潤改為方案利潤，其實質(zhì)同企業(yè)管理費、暫時設(shè)施費一樣，允許施工企業(yè)在投標(biāo)報價時向下浮動，以利于公正競爭。方案利潤按定額人工費(或定額直接費)的一定比例計取。

(5)稅金。普通修理施工企業(yè)也像其他企業(yè)一樣，按國家規(guī)定交納稅金，主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教導(dǎo)附加費。

二、修理工程預(yù)算定額和地區(qū)單位估價表

1.預(yù)算定額的概念

修理工程預(yù)算定額是指由國家受權(quán)部門編制的，用以確定在正常合理的施工條件下，為完成單位合格建造產(chǎn)品(分項工程)所需勞動工時、機械臺班和材料消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。修理工程預(yù)算定額是確定修理工程造價的主要依據(jù)。房屋修理工程預(yù)算定額按其適用范圍，普通有以下幾種:

(1)房屋修理工程預(yù)算定額。凡以原有房屋拆除或改建，零星添搭、接建，局部建造物、配件(設(shè)備)部件的拆舊換新等施工作業(yè)為內(nèi)容的修理工程，即大、中修工程，均應(yīng)采納修理工程預(yù)算定額。

(2)古建造修理工程預(yù)算定額。適用于古建造的修理工程。

(3)房屋抗震加固工程預(yù)算定額。適用于原有房屋舉行抗震加固的專用工程。

(4)房屋零星養(yǎng)護工程預(yù)算定額。又稱小修工程預(yù)算定額，適用于工程量小、修理內(nèi)容零星簇擁的養(yǎng)護工程。

2.預(yù)算定額的作用

(1)修理工程預(yù)算定額是編制修理工程施工圖預(yù)算、確定修理工程造價的基礎(chǔ)。

(2)修理工程預(yù)算定額是編制修理工程施工組織設(shè)計的依據(jù)。

(3)修理工程預(yù)算定額是甲乙雙方舉行工程結(jié)算的依據(jù)。

(4)修理工程預(yù)算定額是修理施工單位舉行經(jīng)濟活動分析的依據(jù)。

(5)修理工程預(yù)算定額是合理編制標(biāo)底、投標(biāo)報價的基礎(chǔ)。

(6)修理工程預(yù)算定額是物業(yè)管理公司內(nèi)部各部門舉行經(jīng)濟核算的依據(jù)。

3.預(yù)算定額人工、材料、機械消耗量的組成內(nèi)容

修理工程預(yù)算定額中人工、材料、機械消耗量的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，是指在正常的施工生產(chǎn)條件下，在施工現(xiàn)場范圍內(nèi)為完成一個計量單位合格的分項工程的施工任務(wù)所需發(fā)生的一切消耗。

其中，人工消耗量指在正常的施工生產(chǎn)條件下，生產(chǎn)一個計量單位合格分項工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件所必需消耗的人工工日數(shù)量。按人工的工作性質(zhì)分，人工消耗量又由以下內(nèi)容組成:

(1)基本用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)技術(shù)生產(chǎn)工人的用工。

(2)輔助用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)輔助生產(chǎn)工人的用工。

(3)超運距用工。指施工現(xiàn)場內(nèi)的材料水平運送距離大于勞動定額規(guī)定運送距離所計算的用工。

(4)人工幅度差。指施工現(xiàn)場內(nèi)發(fā)生的一些零星的、很難單獨計量的人工消耗。

4.地區(qū)單位估價表

(1)地區(qū)單位估價表是地區(qū)修理工程的預(yù)算單價表。它是按照所在地區(qū)的修理工程預(yù)算定額規(guī)定的人工、材料和施工機械臺班消耗量，和直接參與工程施工的生產(chǎn)工人的平均人工單價、地區(qū)材料預(yù)算價格和機械臺班預(yù)算價格算出的以貨幣形式表現(xiàn)的定額單位預(yù)算價格表。由此可見，地區(qū)單位估價表是現(xiàn)行修理工程預(yù)算定額在某個地區(qū)或城市的詳細化，是編制本地區(qū)修理工程預(yù)算的基本依據(jù)。

(2)地區(qū)單位估價表經(jīng)當(dāng)?shù)亟?計)委批準(zhǔn)后，即成為法定準(zhǔn)價。不得隨意修改或補充，如遇特別狀況必需修改或補充時，必需經(jīng)當(dāng)?shù)亟?計)委批準(zhǔn)。

(3)地區(qū)單位估價表的編制辦法是將定額中各個項目的合計用工數(shù)、材料消耗數(shù)和機械臺班消耗量套乘相對應(yīng)的人工單價、材料預(yù)算價格和機械預(yù)算價格，即為各個項目的預(yù)算單價。計算如下:

人工費:某定額項目的合計工日數(shù)乘以相應(yīng)等級的人工單價。

材料費:某定額項目的各種材料消耗量分離乘以相應(yīng)地區(qū)材料預(yù)算價格之和。

施工機械使用費:某定額項目的各種機械臺班消耗量分離乘以相應(yīng)地區(qū)施工機械臺班預(yù)算價格之和。

預(yù)算單價:人工費、材料費、施工機械使用費之和。

(4)生產(chǎn)要素的價格。

人工單價。指一個直接從事工程施工的技術(shù)工人一個工作日在預(yù)算中應(yīng)計算的所有人工費用。包括基本工資、工資性補貼、輔助工資、職工福利費和生產(chǎn)工人勞動庇護費。

材料預(yù)算價格。指材料從其來源地利用選購活動到達工地倉庫后出庫的綜合平均價格。包括材料原價、運雜費和選購保管費。

機械預(yù)算價格。指機械正常工作一個臺班所需消耗的人工、材料、燃料動力和應(yīng)分?jǐn)偟馁M用。包括機械折舊費、大維修費、常常維修費、安拆及場外運送費、燃料動力費、人工費、養(yǎng)路費及車船使用稅。

(5)單位估價匯總表。是單位估價表的簡化和綜合形式，它是將單位估價表中各分項工程的單價匯總在一個表格里。其特點是所占篇幅少，使用便利。

(6)補充單位估價表是對定額中的缺項，在編制地區(qū)單位估價表時，按照定額的編制原則和辦法舉行補充，并報原批準(zhǔn)單位審批后執(zhí)行。

三、房屋修理工程預(yù)算的編制

.-物業(yè)經(jīng)理人

房屋修理工程預(yù)算是以某一修理工程為對象，依據(jù)預(yù)算定額或地區(qū)單位估價表逐一計算，再加規(guī)定收取的現(xiàn)場經(jīng)費、其他直接費、間接費、其他費用以及方案利潤和稅金而得出的所有修理工程費用。

1.編制依據(jù)

修理工程預(yù)算的編制，普通應(yīng)以下列文件和資料為依據(jù):

(1)經(jīng)過審查批準(zhǔn)的修理施工圖或修理計劃；

(2)現(xiàn)行修理工程預(yù)算定額；

(3)地區(qū)單位估價表；

(4)各種取費標(biāo)準(zhǔn)；

(5)材料預(yù)算價格；

(6)修理工程施工合同；

(7)其他有關(guān)文件和說明等資料。

2.編制的步驟

修理工程預(yù)算的編制步驟如下:

(1)收集有關(guān)基礎(chǔ)資料。包括修理工程施工圖紙；國家或地區(qū)頒發(fā)的現(xiàn)行修理工程預(yù)算定額；工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價格、機械臺班單價、各種取費率標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)場狀況等。

(2)認識施工圖紙，了解修理工程內(nèi)容和要求。施工圖紙是編制預(yù)算的主要依據(jù)，編制預(yù)算之前必需全面認識、了解修理內(nèi)容和要求，了解和把握房屋結(jié)構(gòu)和特征，這是精確?????、快速編制修理工程預(yù)算的關(guān)鍵。

(3)現(xiàn)場勘查。深化現(xiàn)場仔細勘查施工條件，了解房屋的實際損壞狀況，擬定施工計劃。

(4)認識定額或單位估價表。仔細認識定額或單位估價表，并注重影響工程預(yù)算造價的有關(guān)因素，提升預(yù)算的精確?????性。

(5)計算工程量。工程量是編制預(yù)算的原始數(shù)據(jù)，也是組織施工進度和調(diào)配施工力氣的主要依據(jù)，必需正確計算。