第二章-2資產(chǎn)評估基本方法-市場法課件

第二章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)成本法第二節(jié)市場法第三節(jié)收益法第二節(jié)

市場法一、市場法的基本含義市場法是指利用市場上相同或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析，以估算資產(chǎn)價值的各種技術(shù)方法的總稱。運用已被市場檢驗了的結(jié)論來評估被評估資產(chǎn)，容易被當事人接受，是資產(chǎn)評估中最為直接、最具有說服力的方法之一。基本公式：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1±調(diào)整系數(shù)）或資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格±差異調(diào)整額二、市場法的基本前提㈠公開的活躍的市場排除了個別交易的偶然性㈡可比的資產(chǎn)及其交易活動功能可比市場條件可比成交時間可比用途、性能類似，可避免張冠李戴供求關(guān)系、競爭狀況、交易條件，可明確評估結(jié)果的市場類型近期在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且資產(chǎn)或業(yè)務相同或相近是不是所有的資產(chǎn)都可用市場法？如果不是，有哪些情況？在資本市場不活躍和評估對象為有限市場資產(chǎn)或?qū)Ｓ觅Y產(chǎn)的情況三、市場法的基本程序及有關(guān)指標確定被評估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量、成交時間等。2.參照物數(shù)量：三個以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。2.指標對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎，將各項差異指標進行調(diào)整，得出初評結(jié)果。對初評結(jié)果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性相關(guān)參數(shù)豆你玩蒜你狠糖高宗姜你軍藥你苦蘋什么辣翻天（一）經(jīng)濟學：影響價格的因素四、影響資產(chǎn)現(xiàn)行市價的因素一、供求影響價格問題一：引起價格變動和差異的具體因素有哪些？試舉例。氣候、時間、地域、生產(chǎn)條件、政策、宗教信仰、習俗等問題二：這些常見的具體因素是如何影響商品價格的？舉例說明。通過改變該商品的供求關(guān)系問題三：供求如何影響價格，并導致怎樣的現(xiàn)象和市場情況？供不應求時，價格，——“物以稀為貴”，為賣方市場供過于求時，價格，——“貨多不值錢”，為買方市場供求影響價格——間接因素——直接因素思考：豆你玩、蒜你狠、糖高宗、辣翻天、藥你苦、蘋什么等價格再上漲，漲得過一枚鉆戒的價格嗎？漲得過一套房子的價格嗎？價值決定價格思考：如果自行車供不應求，其價格會不會高過汽車，如果汽車供過于求，其價格會不會低于自行車？為什么？決定價格既不能無限上漲，又不能無限下跌的原因是什么？價值決定價格1、關(guān)系價值價格決定，基礎貨幣表現(xiàn)如其他條件不變價值量越大，價格越高價值量越小，價格越低2、商品價值量的決定

是指在現(xiàn)有的社會正常的生產(chǎn)條件下，在社會平均的勞動熟練程度和勞動強度下，制造某種商品所需要的勞動時間.價值量勞動時間個別勞動時間NO社會必要勞動時間YES

勞動量甲廠——手工織布，員工比較懶惰——8小時乙廠——縫紉機織布，工作比較積極——4小時丙廠——電腦織布，員工非常積極——2小時無關(guān)正比勞動價值論價值規(guī)律問題一：價值規(guī)律的表現(xiàn)形式?問題二：價值規(guī)律的基本內(nèi)容?商品的價值量由生產(chǎn)該商品的社會必要勞動時間決定；商品交換以價值量為基礎實行等價交換。商品價格受供求關(guān)系影響，圍繞價值上下波動。（二）影響資產(chǎn)價格的一般因素（宏觀因素）（三）影響資產(chǎn)價格的行業(yè)因素（中觀因素）（四）影響資產(chǎn)價格的企業(yè)因素（微觀因素）國家法律法規(guī)的支持ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText企業(yè)因素定價目標成本因素營銷策略企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品特點五、市場法中的具體評估方法如果參照物與被評估對象的差異不僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上。

（一）直接比較法直接比較法是指直接利用參照物價格或利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的各種具體評估技術(shù)方法。

1.現(xiàn)行市價法當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。適用于：參照物資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)完全相同或高度相似。例如：上市流通的股票債券可按評估基準日的收盤價為評估價值；批量生產(chǎn)的設備、汽車等2.市價折扣法（交易情況因素調(diào)整）市價折扣法是以參照物成交價格為基礎,考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素,憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定,設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學式表達：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1-價格折扣率）適用范圍：評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。[例]評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn),在評估時點與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元,經(jīng)評估師綜合分析,認為快速變現(xiàn)的折扣率應為40%,因此,擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。 資產(chǎn)評估價值=10×(1-40%)=6(萬元)3.功能價值類比法（功能因素調(diào)整）據(jù)功能與價值之間的關(guān)系分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系線性關(guān)系————生產(chǎn)能力比例法指數(shù)關(guān)系————規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

①資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況,通常被稱作生產(chǎn)能力比例法： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力) [例2-2]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元,由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于7.5萬元。 資產(chǎn)評估價值=10×90/120=7.5(萬元)

②資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)x(3-5) [例2-3]被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元,該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于8.18萬元。 資產(chǎn)評估價值=10×(90/120)0.7=8.18(萬元)4.價格指數(shù)法（時間因素調(diào)整）運用定基指數(shù)修正資產(chǎn)評估價值＝參照物資產(chǎn)交易價格×（評估基準日資產(chǎn)定基價格指數(shù)/參照物交易期日資產(chǎn)定基價格指數(shù)）運用環(huán)比指數(shù)修正資產(chǎn)評估價值＝參照物資產(chǎn)交易價格×參照物交易期日至評估基準日各期環(huán)比價格指數(shù)乘積例

被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米，則評估對象于2006年6月30日的價值接近于：例

已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：2006年1～4月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。評估對象于2006年8月的評估價格最接近于：300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（萬元）5.成新率價格調(diào)整法（新舊程度調(diào)整）適用于評估對象與參照物之間僅存在成新程度方面差異的情況。資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（評估對象

成新率÷參照物成新率）其中：成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）（二）類比調(diào)整法1.市場售價類比法 市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎,考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異,通過對比分析和量化差異,調(diào)整估算出評估對象價值的各種方法,其基本數(shù)學表達式為： 資產(chǎn)評估價值=參照物售價＋功能差異值＋時間差異值＋……+交易情況差異值

資產(chǎn)評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×時間差異修正系數(shù)如果參照物與被評估對象的差異不僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上：例(1)評估對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。(2)評估該地塊2007年10月3日的公平市場交易價格。(3)評估過程：①選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進行評估。②收集有關(guān)的評估資料A.收集待估土地資料（略）。B.收集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見表。

交易實例A交易實例B交易實例C交易實例D評估對象坐落略略略略略所處地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地交易日期2007.4.22007.3.32006.10.42006.12.52007.10.3單位價格870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2

地塊面積225M2380M2320M2450M2600M2地塊形狀長方形長方形長方形略正方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通普通基礎設施較好完備較好很好很好交通狀況很好較好較好較好很好正面路寬8m6m8m8m8m容積率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年③進行交易情況修正。經(jīng)分析，交易實例A、D為正常買賣，無需進行交易情況修正；交易實例B較正常買賣價格偏低2%；交易實例C較正常買賣價格偏低3%。則各交易實例的交易情況修正率為：交易實例A：0%；交易實例B：2%；交易實例C：3%；交易實例D:0%。④進行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2004年10月4日以來土地價格平均每月上漲1%，則各參照物交易實例的交易日期修正率為：交易實例A：6%；交易實例B：7%；交易實例C：12%；交易實例D：10%。31⑤進行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。

交易實例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表判斷。本次評估設定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表各種區(qū)域因素的對比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實例B所屬地區(qū)為88，交易實例C所屬地區(qū)為108，交易實例D所屬地區(qū)為100。區(qū)域因素比較表類似地區(qū)區(qū)域因素B

CD自然條件（相同）10（相同）10（相同）10社會環(huán)境（稍差）7（相同）10（相同）10街道條件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10離交通車站點距離（稍遠）7（稍近）12（相同）10離市中心距離（相同）10(稍近)12（相同）10基礎設施狀況（稍差）8（相同）12（稍好）12公共設施完備狀況（相同）10（稍好）12（相同）10水、大氣、嗓音污染狀況（相同）10（相同）10（相同）10周圍環(huán)境及景觀（相同）8（相同）10（稍差）8綜合打分88108100⑥進行個別因素修正。A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易土地價格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：年限修正系數(shù)＝[1-1/(1+8％)30]÷[1-1/(1+8％)35]

＝0.9659⑦計算待估土地的初步價格。交易實例A修正后的單價為：交易實例B修正后的單價為：交易實例C修正后的單價為：交易實例D修正后的單價為：⑧采用簡單算術(shù)平均法求取評估結(jié)果。土地評估單價＝(909+1038+901+942)÷4=948（元/平方米）土地評估總價＝600×948=568800（元）2.成本市價法成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法。用數(shù)學表達：資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成