莒南供銷商住小區(qū)建設項目可行性研究報告

二〇〇六年四月(JHZ2006211)莒南縣宏發(fā)投資咨詢有限公司第一章總論……………………1.1項目概要…………………1.2可行性研究的依據(jù)………1.3可行性研究的范圍………1.4可行性研究結論…………第二章項目背景及建設的必要性……………2.1項目區(qū)的自然、經濟和社會發(fā)展概況…2.2承辦單位概況……………2.3項目提出的必要性………第三章市場分析及預測………3.1市場供求情況分析………3.2發(fā)展趨勢分析……………3.3競爭分析…………………第四章項目選址與建設條件…………………4.1項目選址…………………4.2主要建設條件……………第五章工程設計方案…………5.1設計依據(jù)和技術標準……5.2規(guī)劃方案…………………5.3總體布局…………………5.4建筑設計方案……………5.5給排水方案………………5.6供電及電氣設計方案……5.7通訊系統(tǒng)…………………5.8供熱………5.9管線綜合布置方案………第六章環(huán)境保護與節(jié)能………6.1環(huán)境保護…………………6.2節(jié)能……………………第七章物業(yè)管理………………第八章投資估算與資金籌措…………………8.1投資估算…………………8.2資金來源及籌措…………第九章財務分析………………9.1成本構成……………………9.2費用………9.3銷售收入及利潤估算………第十章經濟與社會效益分析評價……………10.1經濟效益分析……………10.2社會效益評價……………第十一章項目實施進度計劃及建議…………附件:2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照3、組織機構代碼證4、稅務登記證5、國有土地使用證6、建設項目選址意見書7、建設用地規(guī)劃許可證震設防標準證明發(fā)企業(yè)資質證書第一章總論1.1項目概要1.1.1項目名稱:莒南供銷商住小區(qū)1.1.2項目承辦單位、法人代表及所有制形式項目承辦單位：莒南縣十字路供銷合作社法人代表：謝軍所有制形式：集體所有制1.2.3項目主管部門：莒南縣建設局1.2.4項目擬建地點:莒南縣城鎮(zhèn)中路中段西側1.2.5可行性研究報告編制單位:莒南縣宏發(fā)投資咨詢服務有限公司1.2.6主要經濟技術指標:宅面積6080平方米米31.2可行性研究的依據(jù)1、項目承辦單位關于編制可行性研究報告的委托書7、國家、省、市有關、法規(guī)8、現(xiàn)行的有關技術規(guī)范和規(guī)定9、莒南供銷商住小區(qū)規(guī)劃設計方案10、建設單位提供的有關資料1.3可行性研究的范圍1、項目建設的必要性和市場需求分析2、項目建設地點及配套條件3、主要建設規(guī)模及內容4、工程設計方案5、環(huán)境保護及節(jié)能6、投資估算及資金籌措7、財務分析及經濟評價8、項目實施進度安排1.4可行性研究結論住宅是人們生活的必需品，消費市場具巨大的潛力，受國家宏觀調控和住房制度改革的影響，近幾年房地產業(yè)一直保持持續(xù)穩(wěn)定的增長。隨著縣城人口的高速增長、縣域經濟的快速發(fā)展和新一輪城市總體規(guī)劃的實施，建設大規(guī)模高質量的住宅小區(qū)已成為加快城市化進程，改善投資環(huán)境的重要舉措。莒南縣十字路鎮(zhèn)供銷合作社根據(jù)縣城新一輪總體規(guī)劃，按照縣府出臺的關于加快舊城改造步伐的布署，在充分論證莒南縣經濟發(fā)展現(xiàn)狀和房地產業(yè)發(fā)展趨勢的基礎上，結合本單位實際，委托莒南縣國鑫房地產開發(fā)有限公司對原十字路鎮(zhèn)供銷合作社舊址進行改造，建設一處高品質、分展示人性化的新型商住小區(qū)，供銷商住小區(qū)是縣府實施舊城改造的啟動工程之一，小區(qū)的建設將成為在莒南倡導城市新居理念，完善房地產市場，提升城市品位的示范工程。通過整體分析論證，該項目屬新型中檔商住小區(qū)項目建設，小區(qū)選址符合莒南縣城市規(guī)劃的總體布局，項目開發(fā)建設具有良好的經濟效益與社會效益，經市場調查分析和財務測算，本有一定的抗風險能力，是安全可行的。第二章項目背景及建設的必要性2.1項目區(qū)的自然、經濟和社會發(fā)展概況莒南縣位于魯東南蘇魯兩省交界處，總面積1752平方公莒南縣歷史悠久，文化底蘊豐厚。早在舊石器時代，人類址，文物保護單位97處，有甲子山孫臏洞、世界之最鐵牛廟石鐵隕石和孫鏜紀念堂。據(jù)考證，老子、孔子、大禹、秦始皇、諸葛亮、蘇軾等都曾在此活動。莒南縣是革命老區(qū)，被譽為山建成的同三高速公路經我縣可直達廈門，新開工的天汕高速公莒南縣物華天寶，具有得天獨厚的資源優(yōu)勢。莒南屬暖溫.9小時，四季分明，光照充足，氣候宜人，森林覆蓋重晶石、氯石、金紅石、紫砂巖、明礬石、花崗石等36種，其中重晶石、氯石儲量為山東省之冠，石墨為省內稀有，花崗石儲量30億立方米。電力非常充足，電網(wǎng)可供能力27萬千瓦，源充足，境內有大中小型水庫171座，其中大中型水庫4座，總儲水量5.5億立方米，可滿足工農業(yè)和生活用水需求；勞動力資源十分豐富，農村剩余勞動力20萬人，境內有各類職業(yè)技術學校5家，年培訓各類初、中、高級職業(yè)技術人才2萬人，勞動力成本低，勞動力市場發(fā)達；旅游資源豐富，境內既有天軍115師司令部和山東省政府舊址等歷史人文景觀。農業(yè)資源流通企業(yè)達30多家，年交易額10多億元；經濟外向度不斷提高，全縣有自營進出口權的企業(yè)151家，已形成花生加工、工藝柳編、石雕石刻、紡織服裝、磨料磨具、食品加工等六大出花生制品出口占全國出口總量的18%，草柳編制品出口占全國出口總量的7%。莒南縣投資環(huán)境優(yōu)越，服務體系健全。成立了行政審批中新加坡、港澳臺和內地等9個投資過億元的項目入園開工建設。規(guī)劃開發(fā)的坪上臨港工貿加工區(qū)，具備發(fā)展臨港型加工業(yè)和現(xiàn)公里。為進一步加強招商引資步伐，縣委、縣政府制定出臺了一系列招商引資優(yōu)惠政策。在項目用地上，通過出讓方式取得土地使用權的，地方收入部門由當?shù)刎斦鶕?jù)投資額大小給予一定比例的財政獎勵返還。對科技含量高、投資規(guī)模大的工業(yè)小和對地方財政的貢獻率給予一定比例的獎勵返還。對來莒南投資市場開發(fā)、房地產開發(fā)的項目，可以通過土地招標、拍賣、掛牌等方式，依法取得土地使用權，并享受有關優(yōu)惠政策，確保項目有較高的投資回報率。2.2承辦單位概況莒南縣十字路供銷合作社成立于1955年5月，注冊資金體所有制商業(yè)流通企業(yè)，原址位于縣城鎮(zhèn)中路，現(xiàn)企業(yè)主要經路供銷合作社鎮(zhèn)中路舊址改為商住用地。公司現(xiàn)有職工113人，大部分是多年從事供銷工作的老職工。由于經濟體制的轉型和歷史的原因，供銷系統(tǒng)職工住房十分緊張，原供銷社舊址現(xiàn)有經營用房和職工住房大部分已年久銷社計劃對鎮(zhèn)中路舊址進行改造，總的原則是在改善職工居住條件的同時改善經營基礎設施功能，重新將經營網(wǎng)點進行布局，拓展市場空間，從而滿足社會需求。莒南供銷商住小區(qū)將由莒南縣國鑫房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設，項目建設將按照經濟、實用的原則，最大限度地盤活存量資產，提高空間利用率，小區(qū)改造完成后將產生良好的經濟效益與社會效益。理公司等職能部門。開發(fā)企業(yè)具備實施該項目的技術力量和經濟實力。2.3項目提出的必要性一、居民小區(qū)建設是加快舊城改提升城市形象的需要為進一步加快舊城改造步伐，改善居民居住條件和城市環(huán)境面貌，合理利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局，提升城市形想為指導，以增強城市總體功能，改善人文環(huán)境為目標，按照進行改造開發(fā)，使縣城居民居住區(qū)布局更趨合理，配套設施更加齊全，服務功能更加完善。二、居民小區(qū)建設是健全完善房地產市場的必然隨著我國國民經濟持續(xù)快速發(fā)展，房地產業(yè)逐步走出了自相關配套政策的制定，為房地產業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。莒南縣的房地產開發(fā)自1992年開始，起步較晚，經過10多年的發(fā)展，經歷了從計劃經濟時期的福利分房、單位集資建小區(qū)，共計開發(fā)完成住宅樓33棟，開發(fā)住宅1498套，開發(fā)住看，普遍存在著規(guī)模偏小、設計落后、檔次較低、配套設施不到15萬人，2010年達到25萬人，人均居住面積達到或超過定位為莒南縣的房地產發(fā)展打開了廣闊的空間。第三章市場分析及預測3.1市場供求情況分析據(jù)統(tǒng)計2004年底我國人均住房面積21.5平方米，正處在中等收入國家人均住房水平上。世界各國的經驗表明，在人均著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較消費的重點，城鎮(zhèn)居民對住宅條件改善的呼聲越來越高。加快舊城開發(fā)改造，集中進行居民小區(qū)是建設，是一種帶有政府政策性優(yōu)惠，面向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭、既經濟又適用的住房改造措施，深受廣大居民歡迎，是城鎮(zhèn)居民改善住宅條件的首步由過去的福利分房轉為實行貨幣分房制度。城鄉(xiāng)居民持幣購面積19.6平方米。到目前為止，全縣城市居民住房困難戶在5000戶以上，18處鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關干部、民營企業(yè)家想在縣城內購房的也有幾百戶之多，同時，全縣每年將有復轉退伍軍人、大2003年九月份開始，縣政府原則上不再審批單位集資建房，實行小區(qū)集中居住，客觀上造成縣城住房供求關系緊張。從2003年至今，莒南縣房地產呈現(xiàn)出持續(xù)快速、健康發(fā)展的良好局面，并且在加速發(fā)展的跡象。房地產開發(fā)投資、商品房竣工面積、銷售面積和二手房交易等指標均創(chuàng)新高。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：況非常理想，空置率很低。居民收入水平的提高以及城市化發(fā)展是商品房價格上漲的最根本原因。商品房價格上漲的幅度從前幾年看，每年的漲幅都在右。來看，縣城居民購買率在60%左右；鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購買率在40%左右，外地居民購買比例不到1%。購房的目的主要以自住為主，投資及投機的情況很少。的樓房一般是頂層和樓兩側的位置。據(jù)上述分析可以預測，今后幾年縣城商品房價格上漲雖會趨緩，但莒南縣城住房供求關系不會松馳，發(fā)展趨勢良好。3.2發(fā)展趨勢分析目前，我國商品住宅已進入了一個產業(yè)更新改造換代期。換代型住宅在性能、裝備水平、功能、環(huán)境、使用壽命等5個促進這一時期到來的主要原因有以下幾點：步轉向質的需求。追求環(huán)境適宜、質量好、品味高的住宅已成次的住宅率先進入換代期，是換代住宅的主要消費對象。力的支持了住宅的升級換代。5、生態(tài)環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展推動住宅建筑向更高層面發(fā)展。6、城市化的加快、舊城改造及現(xiàn)代化住宅需求的提高。性增長，換代住宅更能引導消費者的生活方式，使生活更為舒8、市場的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展，需求旺盛，不斷將人們的消費理念更新，為住宅換代提供屯大前提。9、房改結束后，個人購房已逐漸成為主流，住宅已由福利變成真正的商品，人們對這一昂貴耐用的消費品需求不再停留在滿足居住空間，而是提出了更多、更新的要求。3.3競爭分析些要素之中有所取舍地選擇一個平衡點作為最終之選。近幾年，隨著人們生活與消費理念的改善，對居住質量和品味的要求不等各方面都變得更加多樣化。莒南供銷商住小區(qū)住宅價格采用需求導向結合開發(fā)成本定價方法，這種定價方法基于人們對莒南供銷商住小區(qū)的區(qū)域位置規(guī)劃水平與參照物業(yè)的比較，同時體現(xiàn)本住宅區(qū)的整體服務能和利用舊城改造的優(yōu)惠政策。從地域、交通和環(huán)境角度分析，莒南供銷商住小區(qū)所處區(qū)域公共配套設施齊全，購物、交通、醫(yī)療、教育極為方便這將成為對購房者產生巨大吸引力的有利根據(jù)項目單位和開發(fā)商提出的策劃和總的規(guī)劃方案，擬建的供銷商住小區(qū)是以中檔住宅為主的小型商住區(qū)，其目前的定位主要是面向十字路鎮(zhèn)供銷社單位職工。這在項目策劃、小區(qū)選址、總體規(guī)劃、戶型及房型設計、環(huán)境設計、配套公建設施規(guī)劃及各成本造價等方面都有明顯的指向。第四章項目選址與建設條件4.1項目選址本項目位于縣城鎮(zhèn)中路中段西側，南鄰民主路，東鄰鎮(zhèn)中路。項目用地性質為二類居住用地，土地為規(guī)劃現(xiàn)狀土地。項目建設規(guī)劃由莒南縣建筑設計院設計，并經莒南城建領導小組審議通過，符合縣城總體規(guī)劃。4.2主要建設條件場地現(xiàn)狀該地塊用地性質為居住用地，土地為規(guī)劃現(xiàn)狀土地。場地地質狀況良好，無斷層及破碎帶等地質構造，場地處于相對穩(wěn)定地塊內。各巖層分布均勻，性質穩(wěn)定，地質良好，適合建設二、工程地質、地震情況根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃分布圖》和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖(GB18306—2001)》規(guī)定，經地震部門對周圍建筑工程勘測，該項目距東西向板泉—坊前斷裂帶約7.0公里，相邸—大基巖構造不發(fā)育，地質條件較好，建筑應按基礎濃烈度8度進行抗震設防，以確保建筑工程質量和抗震要求。屬暖溫帶季風區(qū)半濕潤大陸性氣候，四季分明，具體氣象數(shù)據(jù)如下：常年主導風向：東北向冬季主導風向：東北向夏季主導風向：西南向4、相對濕度：四、交通、通訊該項目區(qū)位于縣城東北部，交通條件良好，進出方便。項目區(qū)通訊條件優(yōu)越，裝備水平先進，已建成覆蓋全縣的空中、地下、地上數(shù)字傳輸網(wǎng)絡，開通了國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務。五、原材料供應項目建設所需鋼材、木材、水泥、磚、石灰等可由縣內生產廠六、市政配套。2、水：縣城用水由縣自來水公司供給，日供水能力為5立保證用水需求。3、供熱：本工程采暖熱源設計由縣力源熱電廠熱網(wǎng)供給。第五章工程設計方案5.1設計依據(jù)和技術標準9、國家相關技術規(guī)范5.2規(guī)劃方案5.1.1規(guī)劃指導思想超前規(guī)劃，使其成為適合現(xiàn)代人居住的高檔文明的居住社區(qū)，成為莒南縣城市住宅發(fā)展的一個亮點，體現(xiàn)現(xiàn)代文明小區(qū)的內堅持可持續(xù)發(fā)展，注重整體環(huán)境的質量，結合現(xiàn)狀及當?shù)鼐用竦纳盍晳T和傳統(tǒng)文化，創(chuàng)造舒適、方便、衛(wèi)生、美觀的堅持經濟和社會效益的統(tǒng)一，充分合理地利用地塊的地理優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，尋求經濟效益、環(huán)境效益和社會效益的最佳5.1.2規(guī)劃設計目標為區(qū)內居民提供一個功能布局合理，適應多元化生活方式，有益主體心智培養(yǎng)的高品質居住環(huán)境，滿足社區(qū)設計的安全性、可達性、方便性、識別性和私密性等要求。5.1.3規(guī)劃設計原則本社區(qū)住宅群體組合的設計應堅持功能、經濟、美觀等多方面的要求，又使彼此間互相協(xié)調統(tǒng)一。滿足日照、通訊、密度、朝向、間距等要求，使居住環(huán)境方便、安全、安靜，便于居民聯(lián)系交往，便于管理。運用美學原理，創(chuàng)造和諧、優(yōu)美、明朗、親切、大方及富個性的居住環(huán)境。最大限度節(jié)約能源。5.3總體布局5.3.1總體布局濟、環(huán)境和社會效益的統(tǒng)一。總體布局強調文化性和時代性，力求塑造氣勢恢弘而又生活舒適的生活環(huán)境。小區(qū)的整體布局和道路結構合理、簡潔、特色鮮明，并注重對小區(qū)環(huán)境空間的塑造，在居住建設有較好的朝向前提下，形成多層次的室外綠地活動空間，形5.3.2設計要點1、住宅設計。根據(jù)地方風格、傳統(tǒng)習慣，住宅群體的平面組合采用南北朝向和間距布置的行列式。使每戶都能獲得良好的日照和通風條件，便于布置道路和官網(wǎng)。 (1)標準層面功能布局要充分滿足人居環(huán)境及心理需求，并有完善舒適的響應設施設備標準。 (2)標準層平面形成、戶型組合、平面規(guī)模、建筑標準應條件、周圍環(huán)境等因素決定。 (3)平面開工力求簡潔、對稱、形體優(yōu)美。 (4)綜合考慮住宅平面空間效率、合理選擇結構體系，力與城市管線相銜接。5.4建筑設計方案項目規(guī)劃占地4571.64平方米，住宅建筑面積6080平方米，戶型為甲、乙、丙三類，分別為75平方米，95平方米，其它配套建設有水、電、通訊設施管線、綠化、美化和道整體設計小區(qū)內共安排住宅樓兩幢，沿街商住樓一幢，小區(qū)內建筑高度控制為：商住樓建筑高度為4層，一、二層為商業(yè)用房，三、四層為住宅；住宅樓建筑高度為5層，住宅樓每棟3個單元，單元內每層2戶，以坡頂和局部坡頂為主，坡頂坡度小于本項目在住宅戶型設計時應突出經濟適用特點，并充分照顧到經濟條件較好的部分住戶，戶型設計主要為二室二廳、三顏色。公共設施的色彩應根據(jù)其自身性質，追求相應的變化。主要入口點綴一些色彩明快的裝飾，使小區(qū)色彩豐富多彩。2、內裝飾：居室為水泥地面(為用戶木地板留設條件)，廚房、廁所地面為防滑地磚。商鋪、門廳選用普通面磚。墻面3、門窗：住宅內外窗采用鋁合金或塑鋼窗；內門選用木制夾板門，外門均采用防盜門。況：在小區(qū)規(guī)劃設計中考慮主導風向；單體朝向有利室內通風；住宅中80%以上的房間應能實現(xiàn)自然通風，室內外空氣可自然交換。在有特殊污染源的房間(如廚房)安裝局部排風系統(tǒng)，排風?！督ㄖY構荷載規(guī)范》《建筑基地基礎設計規(guī)范》《鋼結構設計規(guī)范》《鋼筋混凝土結構設計規(guī)范》《建筑抗震設計規(guī)范》《砌體結構設計規(guī)范》2、主要結構：墻體：內外墻采用頁巖多孔磚，部分內墻采用GRC工輕質屋面：采用珍珠巖保溫，水泥爐渣找坡，SBS卷材防水。五、主要技術方案要點在小區(qū)建設中，選用生產能耗低、技術含量高、能集約化生產的建筑材料或產品；選用可循環(huán)使用、可再生、可重復使用的建筑材料和產品；選用無毒、無害、無放射性、無揮發(fā)性有機物、對環(huán)境污染小、有益于人體健康的建筑材料和產品；采用已取得國家環(huán)境標志認可委員會批準的建筑材料和產品。六、住宅耐用性小區(qū)建筑設計使用壽命為50年小區(qū)建筑抗震設防8度七、防震設計要點建筑立面宜避免高低錯落、突然變化。面布置成不規(guī)則時，應用防震縫將建筑分割成若干結構單元，類型，合理布置墻和柱，加強構件和構件連接的整體性，設圈梁和構件柱等。4、處理好細部構件。樓梯、女兒墻、陽臺、雨蓬、裝飾貼面等細部構造應予以足夠的重視。八、建筑隔聲 (1)增加構件重量。從聲波激發(fā)構件振動的原理可以知道，構件越輕越易引起振動；越重越不易振動。因此，構件的重量越大，隔聲能力就越高，設計時可以選擇表面密度(kg/m2)大 (2)采用帶空氣層的雙構件。雙層結構的傳聲是由聲源激發(fā)引起一層材料的振動，振動傳到空氣層，然后再激起另一層 (3)采用多層組合構件。多層組合構件是利用聲波在不同介質分界面上產生反射、吸收的原理來達到隔聲的目的。它可以大大減輕構件的重量，從而減輕整個建筑的結構自重。2、對撞擊聲的隔絕 (1)設置彈性面層。即在構件面層上鋪設富有彈性的材料， (2)設置彈性夾層。在面層和結構層或兩結構層之間設置擊聲的傳遞路線。 (3)采用帶空氣層的雙層結構。利用隔絕空氣聲的辦法來5.5給排水方案用水一般分為生活用水、公建用水、綠化及消防用水和未預見量及管網(wǎng)漏失量。小區(qū)日用水量約為50立方米。本項目供水由莒南縣自來水公司城區(qū)供水管網(wǎng)提供，其水量充足、水壓高、水質好、無需再增設加壓站和水二次處理設排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。雨水采用暗溝方式，生活污水經地下砼管道小區(qū)化糞池處理符合排放標準后排入城市污 (1)滿足居民疏散的消防要求。 (2)設計通風系統(tǒng)，滿足消防疏散要求。 (3)按消防部門要求設置消防栓。 (4)區(qū)內按交通干道布置循環(huán)室外消防給水管道，管徑不5.6供電及電氣設計方案本項目供電由莒南縣供電公司提供，其電壓穩(wěn)定、電量充 (1)住宅：6KW/戶 2)公建：30W/平方米為實現(xiàn)用電計量的準確性和便于用電管理，選用一戶一表制，電表(自動斷電保護)分層戶外集中設置。5.7通訊系統(tǒng)區(qū)內敷設電話電纜線，分區(qū)域安裝電話交換箱，每個住宅單元設置嵌式電話箱，每戶室均預埋電話暗線。管敷設以確保管線到戶、信號入戶。每戶甩線一對，每間預留進線口一個及一個分線盒。每戶設有有線電視系統(tǒng)，終端盒位于起居室和主臥室各1個。5.8供熱根據(jù)城市環(huán)保要求，本項目規(guī)劃利用縣熱電廠熱源供熱。5.9管線綜合布置方案煤氣管五種，除電力電纜和電信電纜溝鋪設計，其余管線一律各種管線之間以及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直凈距離，避免互相干擾。生活給水管采用PPR管。消防給水管采用PPR管。室外排水管選用砼管材。第六章環(huán)境保護與節(jié)能6.1環(huán)境保護本項目地點選在莒南縣城區(qū)中心，該處周圍環(huán)境情況較好，水體、大氣、土壤和植被具有較強的自凈能力，周圍無重污染企業(yè)。本項目建成后，從事經營活動可產生部分垃圾，另外還將產生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾等，只要采取有效治理措施，對周圍環(huán)境不會產生不良影響。6.1.1污染源分析及治理措施要污染源與污染物本項目屬商住小區(qū)建設，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及經營、生活垃圾。為確保小區(qū)內環(huán)境不對周圍環(huán)境產生不利影響，對上述污染源必須采取有效的治理措施。2、環(huán)保治理措施本項目產生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產生的影響極其輕微，其主要治理措施如下： (1)生活污水本項目采用化糞池對生活污水進行處理，后經市政污水管道排放。 (2)廚房油煙本項目在廚房采取通風排氣措施，在爐灶上部設有吸排油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 (3)經營、生活垃圾本項目垃圾處理采用集中式垃圾中轉站，組織專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運往垃圾處理場處理。6.1.2施工期環(huán)境保護措施本項目在施工建設過程中應精心組織，合理安排，爭取最大程度的減少對周圍環(huán)境的負面影響?，F(xiàn)場堆放的粉、灰、沙等建筑材料要作好防風遮蓋，場地四周嚴格按有關部門要求砌筑時護墻，施工垃圾及時清運。施工過程的主要污染源是嗓聲業(yè)時段，使用低噪音機械等措施減弱這一污染，避免對附近學校、居民造成干擾。6.1.3綠化綠化分為中心綠地，組團繼地，小區(qū)通過主干道的帶狀綠地將二級綠地聯(lián)系在一起，形成完整的綠化體系。漏黃土只見綠，除了道路、少量機動停車位等鋪砌地面之外，其余部分地面由綠化覆蓋。6.2節(jié)能6.2.1節(jié)能措施1、所有設備(包括變電配電設備、消防設備等)全部選用符合國家有關規(guī)定的節(jié)能型設備，國家已公布淘汰的產品和非節(jié)能型設備嚴禁使用，電器設備選用高效節(jié)能型，并采取電容補償、提高功效因數(shù)、減少電能損耗，這樣可減少物業(yè)管理費支出，并為購房業(yè)主節(jié)省費用。2、燈具以節(jié)能燈為主，以節(jié)約用電。3、衛(wèi)生間選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。4、采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新材料、新技術、新工藝、新設備，以節(jié)能降耗。除上述措施外，小區(qū)管理機構應加強管理，完善各種規(guī)章制度，定期對各種設備、管道、器具等進行檢修，保持正常運6.2.2材料的應用為了提高住宅小區(qū)的科技含量，體現(xiàn)以人為本的住宅設計理念，根據(jù)國家建設部門有關規(guī)定要求，在本項目建設中應用新技術、新工藝、新設備、新材料。1、使用冷軋帶肋鋼筋冷軋肋鋼筋用在現(xiàn)澆板及屋蓋板受力配筋上，可以代替I級鋼2、使用PPR上水管，PVC下水管傳統(tǒng)的鑄鐵管、鍍鋅管由于材料能耗大，二次污染嚴重，已屬淘汰產品，PPR、PVC上下水管具有質量好、能耗小、不污染、安裝維修方便等優(yōu)點，因此已被大面積推廣，水龍頭采3、外墻乳膠漆住宅外墻采取環(huán)保乳膠漆，并突出細部設計，不再使用外4、供暖系統(tǒng)部分管道使用鍍鋅管。5、坐便器使用節(jié)水型水箱。6、充分考慮小區(qū)內老弱病殘人員的起居生活方便，道路、公建及住宅采用無障礙設計。第七章物業(yè)管理在本項目投入使用后應成立物業(yè)業(yè)主管理委員會或委托物業(yè)管理公司進行管理，物業(yè)管理要提前介入，參與方案的制定，對小區(qū)實行封閉式統(tǒng)一的物業(yè)管理，按物價局及有關部門規(guī)定的價格，實行有償服務。物業(yè)管理是房地產開發(fā)和小區(qū)建設必備條件，因此運用現(xiàn)代化管理手段管理居民小區(qū)是大勢所趨。物業(yè)公司要配備高素質的管理隊伍，并注重加強專業(yè)知識培訓和職業(yè)道德教育，隨著小區(qū)建設投入使用開始運營。物業(yè)管理服務內容及職責包括：維護社區(qū)治安；道路、公建、管、線及設備維護檢修；水電暖供應、管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠地維護及管理；向入住居民提供需要的商業(yè)服務；小區(qū)其它管理事宜等。物業(yè)管理要全方位落實管理措施，加強環(huán)境及物業(yè)設施建設，加強安全防范，形成一套完整的物業(yè)管理體系，為業(yè)主營造一個祥和、安全、方便、優(yōu)美的生活居住環(huán)境。第八章投資估算與資金籌措8.1投資估算8.1.1估算依據(jù)5、政府及有關部門發(fā)布的工程造價指標6、莒南縣建筑材料預算價格7、其它相關資料8.1.2總投資估算項目總投資：930.5萬元。其中：土地費用137萬元，拆32.9萬元，其它投資52.1萬元，費用57.7萬元。詳見成本費用估算表(表10-1)8.2資金來源及籌措8.2.1資金來源及籌措項