房地產(chǎn)行業(yè)信貸投向指引

房地產(chǎn)行業(yè)2010年信貸投向指引本指引所稱的“房地產(chǎn)行業(yè)”是指國家統(tǒng)計局《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》(GB/T4754-2002)中的房地產(chǎn)業(yè)，行業(yè)代碼為K72。本指引主要用于指導(dǎo)國標(biāo)行業(yè)K72類別下的房地產(chǎn)、及我行TT碼為143的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的信貸投向與風(fēng)險管理。一、09年行業(yè)總體運行情況及對明年市場趨勢的預(yù)判(一)09年房地產(chǎn)市場總體情況(1)全國房地產(chǎn)市場由08年低谷逐步回暖，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)穩(wěn)步上升，4月起已持續(xù)上升7個月。10月份景氣指數(shù)為102.03，較年初提高7點。全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)四個特點：一是房地產(chǎn)投資持續(xù)增長；二是土地購置與開發(fā)從低位穩(wěn)步回升；三是房地產(chǎn)建設(shè)回升勢頭加強；四是商品房銷售面積和銷售額累計增速再創(chuàng)新高，房屋銷售價格繼續(xù)上升。(2)全國房地產(chǎn)市場供應(yīng)面偏緊，短期呈現(xiàn)供應(yīng)不足。房地產(chǎn)總庫存量呈現(xiàn)下降態(tài)勢。由于成交量持續(xù)上升并保持高位，目前10個一二線核心城市1消化目前可售庫存的平均時間從10個月下降至7個月。1一線城市：包括京、滬、深、穗四個城市，為房地產(chǎn)行業(yè)的最熱點地區(qū)和最發(fā)達的城市；二線城市：二線城市包括部分直轄市、省會城市、計劃單列城市、副省級城市等幾類，主體是省會城市，主要有天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、寧波、沈陽、大連、武漢、長沙、西安、昆明、珠海等；三線城市包括一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的省會城市及大多數(shù)地級市，如呼和浩特、烏魯木齊及紹興、鹽城等；四線城市則為一些縣級市、縣城。（3）房地產(chǎn)企業(yè)資金面寬裕，土地儲備量充足。目前，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的國內(nèi)銀行貸款約占09年以來全國信貸總量的10%左右，加上預(yù)售房款的加速回籠和個人按揭貸款，其資金來源相當(dāng)充裕。09年以來，房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加投資和土地儲備，值得注意的是，在房地產(chǎn)企業(yè)理性擴張的同時，也存在部分房地產(chǎn)企業(yè)高價儲地的現(xiàn)象?！暗赝酢钡漠a(chǎn)生反映了房地產(chǎn)市場非理性因素，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2、寫字樓市場總體情況（1）09年寫字樓市場總體呈企穩(wěn)回升態(tài)勢受國際金融危機影響，08年三季度起寫字樓市場出現(xiàn)持續(xù)下行走勢，北京、上海、廣州等主要城市寫字樓售價與租金下跌，空置率上升。從09年二季度起，隨著房地產(chǎn)市場整體回暖，寫字樓市場也呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的趨勢，投資額、銷售面積持續(xù)上升。（2）東部2地區(qū)依然是寫字樓市場的熱點區(qū)域從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，受益于第三產(chǎn)業(yè)占比較大和國際化程度較高，東部是寫字樓建設(shè)市場和銷售市場的最主要地區(qū)。其中，房地產(chǎn)一線城市北京、上海、廣州、深圳是國內(nèi)寫字樓最重要的市場。（3）京滬深穗市場回暖步伐不一北京市場，內(nèi)資企業(yè)需求推動甲級寫字樓市場的企穩(wěn)回暖；上海市場，寫字樓市場仍在調(diào)整過程中，但市場吸納量止跌回升，主要需求來2東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、廣西、海南12個省、自治區(qū)、直轄市；中部地區(qū)包括山西、內(nèi)蒙古、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南9個省、自治區(qū)；西部地區(qū)包括重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏青海、新疆10個省、自治區(qū)。（注：東中西部不含港澳臺地區(qū)）自國內(nèi)企業(yè)；廣州市場，09年下半年寫字樓市場也逐步回暖，在建項目加速進度，銷售量明顯增加；深圳市場，甲級寫字樓市場整體供應(yīng)偏緊，價格呈現(xiàn)普漲局面。3、土地市場總體情況09年土地市場走勢呈先抑后揚，復(fù)蘇滯后于房地產(chǎn)二級市場。土地市場從09年二季度起逐步走出低迷行情，土地成交量、成交價格不斷提高。整體來看，一線城市土地市場波動幅度大于二三線城市，市場競爭更為激烈，土地溢價持續(xù)升高。上海三季度土地出讓收入已超過2007、2008年全年水平，北京土地出讓收入也創(chuàng)出歷史新高。（二）對2010年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的預(yù)判對于2010年房地產(chǎn)市場總體上持謹(jǐn)慎態(tài)度。1、目前國民經(jīng)濟增長回穩(wěn)但基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，預(yù)計未來房地產(chǎn)市場仍將以穩(wěn)健的調(diào)控政策為主，著重建立房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長效機制，保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。但隨著房價上漲和通貨膨脹加劇，政策調(diào)整的力度存在進一步加大的可能。2、隨著2009年房價上漲，自住型購房者承受能力下降將可能導(dǎo)致需求放緩，而炒房投機的政策風(fēng)險和交易成本也將與日俱增，因此2010年存在房地產(chǎn)市場波動和房價反復(fù)的可能性。3、經(jīng)濟復(fù)蘇與流動性充裕加速行業(yè)資金流入，房地產(chǎn)企業(yè)資金面壓力較小。但市場供需狀況的改善和土地價格的上漲將削弱房地產(chǎn)企業(yè)的定價能力，行業(yè)優(yōu)勢進一步向優(yōu)質(zhì)大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。4、商務(wù)寫字樓市場有望繼續(xù)復(fù)蘇，京滬穗深四大城市的地位仍不可替代。短期來看，寫字樓市場有望跟隨國內(nèi)宏觀經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇；長期來看，服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟中的占比必將有所提高。5、2010年地方政府土地儲備可能面臨政策與市場的雙重考驗。政策方面，調(diào)控“地根”仍然是宏觀調(diào)控的重要手段。當(dāng)前的土地儲備制度能否適應(yīng)未來國家土地供應(yīng)和地價房價調(diào)控政策，還存在一定的不確定性；市場方面，未來土地市場的供需情況和地價走勢具有不確定性，這將對土地儲備機構(gòu)的貸款需求及還款能力產(chǎn)生一定壓力。6、2009年中央經(jīng)濟工作會議召開后，房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)控密集期：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年；國務(wù)院常務(wù)會議提出加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、遏制部分城市房價過快上漲；財政部、國土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將土地出讓價款首付比例提高到50%。同時近期國家連續(xù)出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些調(diào)控政策有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，但短期內(nèi)將進一步加大房地產(chǎn)市場走勢的不確定性。二、我行房地產(chǎn)行業(yè)授信情況1、授信總量有一定增長，余額占比保持穩(wěn)定，與我行對公貸款發(fā)展保持同步；2、貸款投向結(jié)構(gòu)比較合理，主要投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款，土地儲備貸款增速較快；3、優(yōu)質(zhì)客戶余額和占比上升，中型客戶集中度較高，大型客戶拓展有待突破；4、貸款區(qū)域分布與地方經(jīng)濟發(fā)展水平契合度較高，主要分布于環(huán)渤海、長三角、珠三角及中部地區(qū)；5、抵押貸款占比進一步提高，保證貸款、信用貸款占比明顯下降；6、貸款期限集中在1-3年，貸款期限結(jié)構(gòu)內(nèi)部流動性較好，長期貸款主要為經(jīng)營性物業(yè)貸款；7、貸款質(zhì)量總體較好，實際不良率比年初有所下降；8、開發(fā)貸款與個人按揭貸款聯(lián)動效應(yīng)加強，開發(fā)貸款帶動個人按揭貸款能力不斷提高；9、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款主要集中于房地產(chǎn)業(yè)和商務(wù)服務(wù)業(yè)，以中長期貸款為主，區(qū)域分布比較集中。三、行業(yè)信貸投向指引2010年，全行應(yīng)加強前瞻性研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，基于我行客戶特點和內(nèi)部評級分析結(jié)果，審慎授信，穩(wěn)健推進房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的質(zhì)效發(fā)展。一）總體策略1、在比例控制前提下，以開發(fā)貸款為重點，適當(dāng)增加投放；2010年全行房地產(chǎn)貸款繼續(xù)實行比例管理，按五個區(qū)域授信審批中心所轄范圍設(shè)定占比上限指標(biāo)，由中心分別進行管理、監(jiān)控，不再向所轄分行分解比例，中心所在地分行仍實施比例管理，由中心負(fù)責(zé)監(jiān)控，并定期報備總行授信管理部。在比例控制前提下，適當(dāng)增加房地產(chǎn)貸款投放，增量主要投向能帶來個人按揭資源的住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款，住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般不低于房地產(chǎn)行業(yè)貸款的70%。2、在名單式管理和分類授權(quán)指導(dǎo)下，有序發(fā)展房地產(chǎn)貸款；對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實施引導(dǎo)式名單管理的基礎(chǔ)上，調(diào)整房地產(chǎn)貸款分類授權(quán)（具體另行下達）。3、調(diào)整經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款政策內(nèi)涵。適度發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，擴大試點行范圍，適當(dāng)調(diào)整抵押基數(shù)。按照經(jīng)營性物業(yè)貸款客戶行業(yè)歸屬實施歸類管理。（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款產(chǎn)品政策及管理要求1、實施房地產(chǎn)開發(fā)貸款引導(dǎo)式名單管理以優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)為出發(fā)點，實施房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶引導(dǎo)式準(zhǔn)入名單管理，引導(dǎo)全行拓展具有較強實力的全國性和區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)，加大支持力度。（1）房地產(chǎn)客戶準(zhǔn)入基本條件具有較高房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，注冊資本不低于2000萬元，3年以上房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗（含股東或?qū)嶋H控制人）；財務(wù)狀況良好，不存在被關(guān)聯(lián)企業(yè)占用資金情況（主要包括預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款科目）；具有一定的品牌知名度和美譽度，并占有一定的市場份額；我行客戶評級5級及以上，內(nèi)部評級8級及以上。企業(yè)存在以下情況之一的，禁止進入:a）主業(yè)非房地產(chǎn)的國有及國有控股企業(yè)；b）存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)企業(yè)；c）存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)企業(yè)；d）在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，存在股東違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；e）具有其他違法違規(guī)行為記錄的房地產(chǎn)企業(yè)。（2）總行級客戶名單總行級名單優(yōu)先選擇具有較強實力的全國性和地方房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)，以及具有一定行業(yè)地位、在國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域占有一定市場份額的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和上市公司，包括部分以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)。對進入總行級名單的房地產(chǎn)企業(yè)，總行將在授信合作層面、重點項目選擇、授信審批效率等方面給予傾斜，各分行可根據(jù)授權(quán)進行授信申報和審批。（總行級名單詳見附表1）（3）區(qū)域支持類客戶名單區(qū)域支持類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般具有區(qū)域內(nèi)排名靠前、具有較高開發(fā)資質(zhì)和較強開發(fā)實力等特征。主要包括：1）省分行所在地以及經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)；2）累計開發(fā)面積超過50萬平米以上跨地區(qū)大型房地產(chǎn)企業(yè)集團；3）在分行當(dāng)?shù)刂容^高的房地產(chǎn)企業(yè)；4）注冊資本5000萬以上等。（4）減退類客戶名單減退類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營不善、違法違規(guī)等風(fēng)險信號、抗風(fēng)險能力明顯不強或被列入政策調(diào)整名單等特征，主要包括：1）國資委公布的78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)；2）存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)企業(yè)；3）存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)企業(yè)；4）在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，存在股東違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；5）出現(xiàn)風(fēng)險預(yù)警信號，包括授信逾期、多次展期等；6）存在挪用我行貸款資金行為；7）盲目擴張、過度融資、高價大量囤積土地；8）具有其他違法違規(guī)行為記錄。對于減退名單內(nèi)的企業(yè)，各中心應(yīng)指導(dǎo)分行逐戶制定減退計劃，按計劃確保盡早收回我行貸款。（5）未進入支持客戶名單和減退客戶名單的存量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款動態(tài)調(diào)整的目標(biāo)。各中心和分行要加強客戶風(fēng)險甄別與日常監(jiān)控，主動加快結(jié)構(gòu)優(yōu)化的步伐。（6）動態(tài)調(diào)整總行（含區(qū)域?qū)徟行模⒏鶕?jù)名單準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，適時調(diào)整總行級和區(qū)域支持企業(yè)名單?？傂屑壷С置麊握{(diào)整由總行授信部負(fù)責(zé)。區(qū)域級支持名單調(diào)整由區(qū)域?qū)徟行呢?fù)責(zé)，并報總行備案后納入；中心所在地分行區(qū)域名單調(diào)整由總行授信部審核確定。對監(jiān)控發(fā)現(xiàn)名單內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)風(fēng)險，影響我行貸款安全的，應(yīng)及時調(diào)出名單，并強化減退加固工作。2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款產(chǎn)品政策（1）住房開發(fā)貸款重點支持住宅類房地產(chǎn)貸款，加強對重點城市和中心城市的住宅類房地產(chǎn)支持力度。具體為：北京、天津、上海、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、濟南、青島、鄭州、武漢、廣州、深圳、重慶，單個開發(fā)項目建筑面積不低于5萬平方米；石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連長春、哈爾濱、合肥、福州、廈門、南昌、長沙、南寧、海南、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、銀川、烏魯木齊、西寧，單個開發(fā)項目建筑面積不低于3萬平方米。優(yōu)先支持普通及改善型商品房開發(fā)項目；適度提高二三線重點城市住宅類房地產(chǎn)的支持力度；支持主城區(qū)內(nèi)，地理位置優(yōu)越，市場定位合理，購房對象明確，單位成本不高，配套成熟，中小戶型占比大，還款資金來源能有效監(jiān)控的住宅項目；重點支持與個人按揭捆綁運作的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目。（2）保障性住房開發(fā)貸款2010年我行對保障性住房貸款的政策是依托政府、搶抓機遇、穩(wěn)步投入、合規(guī)運作，在控制風(fēng)險的前提下，適度加大對保障性住房（包括經(jīng)濟適用房、廉租住房）項目的信貸支持力度。各行應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》堪l(fā)展規(guī)劃和年度計劃的編制進程，掌握年度供地計劃和項目分布情況，制定較為成熟、完善的授信準(zhǔn)入。優(yōu)選具有較強實力、經(jīng)營財務(wù)狀況良好、具有政府背景的開發(fā)企業(yè)，在項目選擇上優(yōu)先支持以省、直轄市和計劃單列城市政府財力回購的項目以及其他地方財力較強（50億元以上）的省屬地級市（直轄市下屬區(qū)縣）的財力回購項目。（3）寫字樓開發(fā)貸款嚴(yán)格控制寫字樓開發(fā)貸款項目。優(yōu)化區(qū)域結(jié)構(gòu)，擇優(yōu)支持一線城市與東中部中心城市的開發(fā)項目。重點支持北京、上海、廣州、深圳四個地區(qū)的寫字樓開發(fā)貸款，優(yōu)先選擇城市商務(wù)中心區(qū)租售前景明朗的甲級寫字樓項目。3、房地產(chǎn)開發(fā)貸款合法合規(guī)性要求房地產(chǎn)開發(fā)項目須符合監(jiān)管部門和總行的合法合規(guī)性要求。一是房地產(chǎn)開發(fā)項目必須獲得有效批準(zhǔn)，包括項目獲得核準(zhǔn)或取得備案件，環(huán)評批復(fù)等。二是房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金（所有者權(quán)益）必須達到規(guī)定比例。保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%，外商投資企業(yè)實收資本須達到總投資的50%以上，并在商務(wù)部備案；三是房地產(chǎn)開發(fā)項目必須“四證齊全”；且在項目取得“土地使用權(quán)證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”后方可受理。四是企業(yè)自有資金須先于我行貸款資金投入。4、房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)范化管理要求一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須按照項目貸款要求進行評估。重點分析項目貸款的第一還款來源（即銷售回籠資金）。銷售資金對貸款本金的覆蓋程度一般應(yīng)在2倍以上；科學(xué)確定授信方案，包括合理核定授信額度、期限及還款計劃等。嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款，對于單個項目超過30億元以上的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，原則上應(yīng)組織銀團貸款。二是落實封閉運作，加強貸款資金的使用管理。嚴(yán)格執(zhí)行《固定資產(chǎn)貸款管理辦法》，加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款提用的管理，前臺經(jīng)營部門應(yīng)定期到現(xiàn)場核定工程進度，確保貸款的提用與工程進度相匹配；切實加強貸款資金用途監(jiān)管，嚴(yán)禁貸款資金用于繳交土地出讓金，防范貸款挪用風(fēng)險。三是按銷售比例收回開發(fā)貸款。要加強項目銷售回籠資金的管理，通過到銷售現(xiàn)場實地檢查，查詢房地產(chǎn)登記中心信息等手段，及時掌握銷售進展；按銷售進度比例收回貸款，確保在項目銷售面積完成80%（商用房開發(fā)貸款為70%）前全額收回我行開發(fā)貸款本息。5、加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押管理從嚴(yán)控制信用貸款和保證貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上必須落實抵押，且抵押物應(yīng)為對應(yīng)項目在建工程以及土地使用權(quán)，要認(rèn)真核實抵押物是否存在重復(fù)抵押，原則上不接受我行作為第二及以下順位抵押權(quán)人；不接受國土資源部門認(rèn)定閑置3年以上的房產(chǎn)和閑置2年以上土地的使用權(quán)作為抵押物。審慎設(shè)置抵押率，抵押率不超過在建工程及土地抵押價值的50%，防范因房地產(chǎn)價格上漲而引發(fā)資產(chǎn)泡沫，對抵押物每年應(yīng)進行不低于一次的價值重估，確保抵押率充足，有效控制風(fēng)險。6、加強房地產(chǎn)集團客戶集中管理，有效防范系統(tǒng)性風(fēng)險對房地產(chǎn)集團授信客戶，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行集團授信管理辦法，各相關(guān)分行應(yīng)及時聯(lián)系、溝通，深入調(diào)查了解集團整體組織架構(gòu)、信用狀況、經(jīng)營財務(wù)狀況及未來的趨勢，加強對房地產(chǎn)集團客戶統(tǒng)一授信管理，明確總體授信策略，有效控制授信總量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶全部采取集團授信集中管理模式。分行不得分拆或采取其他變通方式，擅自在權(quán)限內(nèi)單獨向集團實際控制的房地產(chǎn)項目公司發(fā)放開發(fā)貸款。對于跨行的房地產(chǎn)集團應(yīng)在授信前上報總行公司部，在確定集團授信管理模式，明確牽頭行，主辦行的基礎(chǔ)上，執(zhí)行集團授信管理辦法的相關(guān)規(guī)定；切實防范集中性、系統(tǒng)性風(fēng)險。7、全面落實公私聯(lián)動機制，提高綜合收益一是堅持開發(fā)貸款與個人按揭捆綁運作,公司條線要與個金業(yè)務(wù)部門保持密切聯(lián)系和協(xié)作，制定分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款與按揭貸款的聯(lián)動方案；營銷中,要將聯(lián)動個人按揭作為開發(fā)貸款授信條件，與開發(fā)商約定開發(fā)貸款帶動個人按揭比例（力爭不低于1：2）。二是在對房地產(chǎn)貸款項目審查審批時，要將帶動按揭貸款的可行性和相關(guān)措施作為重要考核內(nèi)容，對于不能帶動按揭、按揭成效不明顯或按揭措施不落實的，不予審批。三是要跟蹤項目進展，嚴(yán)格落實聯(lián)動措施，確保達到約定聯(lián)動比例，并將聯(lián)動比例達成情況作為今后該企業(yè)授信的重要考慮因素。8、加強存量房地產(chǎn)貸款管理分行應(yīng)高度重視房地產(chǎn)開發(fā)貸款存量授信企業(yè)進行動態(tài)風(fēng)險排查，著重分析企業(yè)的經(jīng)營財務(wù)狀況，對于出現(xiàn)多次授信逾期、多次展期等風(fēng)險預(yù)警信號的房地產(chǎn)集團及項目公司，應(yīng)加固擔(dān)保，并制定一戶一策，盡快實現(xiàn)減退。對擴張速度過快的企業(yè)也應(yīng)加強關(guān)注，特別是在建項目過多、土地儲備過多的企業(yè)，應(yīng)重點關(guān)注其現(xiàn)金流情況，防止其資金鏈斷裂。在擔(dān)保方式上，對僅以土地使用權(quán)抵押的貸款須追加在建工程抵押，已發(fā)放的信用、保證類貸款應(yīng)盡快追加有效抵押，對在分行權(quán)限內(nèi)已批準(zhǔn)但未提款的非抵押類開發(fā)貸款，應(yīng)暫停提用，并主動與客戶協(xié)商落實抵押，確需以信用和保證方式提用的，須報經(jīng)總行（區(qū)域?qū)徟行模徟狻?、下列情況不得給予房地產(chǎn)開發(fā)貸款（1）在近年房地產(chǎn)價格漲速較快時期拍賣成交的高價“地王”項目；（2）貸款項目土地已抵押給他行；（3）不符合規(guī)劃控制要求的項目，及違法用地項目；（4）利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)項目；（5）國土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目；（6）“小、拼、差”房地產(chǎn)開發(fā)項目；“小”即開發(fā)商資質(zhì)低、實力弱，開發(fā)規(guī)模小，總投資額小的項目；“拼”即在他行已獲大額項目融資，我行貸款只是以填平補齊或拾遺補缺等“吃拼盤”方式給予小部分融資的房地產(chǎn)開發(fā)項目；“差”即市場前景不佳，經(jīng)濟效益差，且不能給我行帶來個人按揭等綜合效益的項目。（三）土地儲備貸款產(chǎn)品政策及管理要求對土地儲備貸款要視同地方融資平臺類貸款嚴(yán)格管控，控制土地儲備貸款總量；提高準(zhǔn)入門檻，加大低層級土地儲備貸款的減退力度。1、土地儲備貸款準(zhǔn)入要求（1）嚴(yán)格準(zhǔn)入，控制新增貸款投放。原則上新增貸款限于直轄市、省會城市、計劃單列城市的省、市級土地儲備中心，不符合準(zhǔn)入的土地儲備中心貸款上報總行（含中心）審批。對于前期房地產(chǎn)價格上漲過快以及近期土地市場流拍較多的城市，須審慎發(fā)放用于商業(yè)用地儲備的土儲貸款。（2）加快減退低層級（區(qū)、縣級以下）土地儲備貸款。2、土地儲備貸款管理要求（1）明確授信準(zhǔn)入要求，合理確定貸款額度根據(jù)地方政府財政收支狀況和信用狀況合理控制授信額度，貸款應(yīng)明確對應(yīng)地塊，確保“地貸掛鉤。”土地儲備貸款項目須符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并已列入當(dāng)?shù)卣哪甓韧恋貎溆媱潱J款還款資金應(yīng)列入地方財政預(yù)算；貸款用于收購、整理和儲備的土地應(yīng)為可出讓的商品住宅、商業(yè)設(shè)施等經(jīng)營性用地；貸款項目涉及農(nóng)用地的，應(yīng)辦妥合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)。貸款額度最高不超過土地收購、整理和儲備總成本的70%。（2）貸款應(yīng)采用抵押方式，完善貸款抵押手續(xù)，以政府儲備土地設(shè)定抵押的，土地使用權(quán)性質(zhì)可為劃撥，但必須取得合法有效的土地使用權(quán)證，且抵押率不得超過抵押物評估價值扣除土地出讓金后的70%。（3）進一步加強對土地儲備中心經(jīng)營情況的動態(tài)監(jiān)控，密切關(guān)注土地市場價格走勢，跟蹤我行貸款對應(yīng)土地的出讓情況，確保土地收益優(yōu)先用于償付我行貸款，防范因規(guī)劃、土地性質(zhì)變更等因素造成土地不能如期出讓的風(fēng)險。（4）落實還款來源，力爭在合同內(nèi)分期還款計劃中明確“土地拍賣變現(xiàn)后應(yīng)及時優(yōu)先償還貸款金額（或一定比例），不受貸款期限的約束?！保?）貸款期限不超過2年。（四）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款產(chǎn)品政策及管理要求適度介入經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，項目須落實抵押，抵押率一般控制在評估價值的50%。重點支持直轄市、省會城市、計劃單列市及蘇州、無錫等經(jīng)濟發(fā)達城市的寫字樓3、賓館酒店和零售商業(yè)物業(yè)項目。（1）賓館酒店物業(yè)：優(yōu)先選擇投資方實力強、由國際知名酒店管理集團運營、等級在四星級及以上、客房規(guī)模在300間以上、出租率保持在70%以上、效益良好的酒店項目。（2）零售商業(yè)物業(yè)：優(yōu)先支持品牌知名度高、經(jīng)營規(guī)范的零售商業(yè)龍頭和地段優(yōu)勢突出、固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰的零售商業(yè)項目。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款試點行在上海市、浙江省分行的基礎(chǔ)上新增北京市、江蘇省、湖北省、蘇州、無錫、寧波、深圳分行九家試點行。九家試點行可在分行權(quán)限內(nèi)審批經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，超過分行審批權(quán)限的，按照現(xiàn)行審批流程報批；其他分行的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的審批權(quán)仍上收總行（區(qū)域?qū)徟行模?。房地產(chǎn)貸款中的經(jīng)營性物業(yè)貸款按房地產(chǎn)貸款授權(quán)執(zhí)行。適度擴大貸款用途范圍，可用于置換借款人已投入的超過國家規(guī)定資本金比例部分的自籌資金；適度放寬額度核定，貸款額度可累計核定，但一般不超過所抵押物業(yè)評估價值的50%。其他管理要求按我行《經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)暫行辦法》及《關(guān)

于調(diào)整經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)管理有關(guān)規(guī)定并試點實施的通知》執(zhí)行。附表1：2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總行級名單序號客戶名稱1中國建筑工程總公司2中國保利集團公司3華僑城集團公司4中國鐵路工程總公司5中國鐵道建筑總公司6中國中化集團公司7中糧集團有限公司8中國冶金科工集團有限公司9中國五礦集團公司10中國水利水電建設(shè)集團公司11中國葛洲壩集團公司12港中旅集團有限公司13招商局集團有限公司14華潤集團有限公司15南光集團有限公司16中國海外發(fā)展有限公司17金融街控股股份有限公司18中信地產(chǎn)19北京城建投資發(fā)展股份有限公司20北京城市開發(fā)集團有限責(zé)任公司21北京建工地產(chǎn)22北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司23北京住總集團有限責(zé)任公司24首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司25北京北辰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司26上海城開（集團）有限公司27上海城投置地有限公司28上海金橋出口加工區(qū)開發(fā)股份有限公司29上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司30上海市上投房地產(chǎn)有限公司31上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司32中華企業(yè)股份有限公司

33南京棲霞建設(shè)集團有限公司34深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)（集團）股份有限公司35萬科企業(yè)股份有限公司36金地（集團）股份有限公司37蘇州新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)股份有限公司38蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團有限公司39天津津濱發(fā)展股份有限公司40天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團）股份有限公司41武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團有限公司42廈門建發(fā)股份有限公司43廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司44廣州城建開發(fā)集團45新世界中國地產(chǎn)有限公司46和記黃埔地產(chǎn)47信和置業(yè)有限公司48新鴻基地產(chǎn)有限公司49恒隆地產(chǎn)有限公司50恒基兆業(yè)有限公司51香港嘉里建設(shè)52長江實業(yè)53太古地產(chǎn)54凱德置地附表2：2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)域支持類客戶名單序號省直分行客戶名稱1安徽省分行安徽皖投置業(yè)有限責(zé)任公司2安徽省分行合肥萬好置業(yè)有限公司3安徽省分行蕪湖名流置業(yè)有限公司4安徽省分行信德房地產(chǎn)開發(fā)（蕪湖）有限公司5安徽省分行安徽梅園置業(yè)有限公司6北京、上海星河灣地產(chǎn)及下屬企業(yè)7北京市分行國盛投資及下屬企業(yè)8北京市分行中新集團（控股）有限公司9北京市分行中體產(chǎn)業(yè)集團股份有限公司10北京市分行北京金隅集團有限責(zé)任公司及下屬企業(yè)11北京市分行北京萬貿(mào)置業(yè)有限責(zé)任公司12北京市分行北京春光置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13北京市分行北京京大昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15大連分行香港九龍倉集團大連時代廣場發(fā)展有限公司16大連分行大連港地產(chǎn)集團有限公司17大連分行大連億達集團有限公司18甘肅省分行蘭州天慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19廣東省分行廣州越秀集團有限公司及下屬企業(yè)20廣東省分行珠海格力房產(chǎn)有限公司及下屬企業(yè)21廣東省分行珠海華發(fā)集團有限公司及下屬企業(yè)22廣東省分行仁恒置地有限公司及下屬企業(yè)23廣東省分行廣東兀邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24廣東省分行珠海市五洲房產(chǎn)開發(fā)有限公司25廣東省分行佛山市怡翠南都發(fā)展有限公司26廣東省分行佛山市三水區(qū)能潤置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司27廣東省分行佛山市東建集團有限公司28廣東省分行東莞金茂建造開發(fā)有限公司29廣西區(qū)分行廣西大和平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30廣西區(qū)分行南寧天馳房地產(chǎn)有限公司31廣西區(qū)分行南寧昊壯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司32廣西區(qū)分行廣西融昌置業(yè)有限公司33廣西區(qū)分行廣西梧州市海駿達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司34廣西區(qū)分行桂林廣運實業(yè)投資有限責(zé)任公司35廣西區(qū)分行南寧市龍光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司36廣西區(qū)分行廣西盛天集團37貴州省分行中天城投集團貴陽國際會議展覽中心有限公司38海南省分行三亞臨海達置業(yè)有限公司39海南省分行海南合峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40海南省分行三亞鳳凰新城實業(yè)有限公司41海南省分行三亞鳳凰水城開發(fā)有限公司42海南省分行三亞德商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司43河北省分行唐山景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司44河南、遼寧、湖南恒大地產(chǎn)集團及下屬企業(yè)45河南省分行河南鑫苑置業(yè)有限公司46河南省分行鄭州公共住宅建設(shè)投資有限公司47河南省分行建業(yè)住宅集團（中國）有限公司及下屬企業(yè)48黑龍江省分行黑龍江桐楠格房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司49湖北省分行湖北省住宅發(fā)展有限公司50湖北省分行東風(fēng)襄樊置業(yè)有限責(zé)任公司51湖北省分行武漢建工（集團）有限公司及下屬企業(yè)

53湖南省分行湖南富基置業(yè)有限公司54湖南省分行長沙恒德置業(yè)有限公司55湖南省分行湖南美聯(lián)置業(yè)有限公司56湖南省分行湖南恒豐萬駿房地產(chǎn)有限公司57湖南省分行湖南國廣置業(yè)有限公司58湖南省分行湖南力基置業(yè)有限公司59湖南省分行岳陽天倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60湖南省分行長沙高鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司61湖南省分行湖南中錯置業(yè)有限公司62吉林省分行長春房地（集團）有限責(zé)任公司63吉林省分行長春高新房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司64吉林省分行長春高力實業(yè)集團有限公司65吉林省分行長春華業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司66吉林省分行吉林省投資（集團）有限公司67江蘇省分行江蘇省房地產(chǎn)投資有限公司（江蘇國信地產(chǎn)）68江蘇省分行江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司69江蘇省分行江蘇蘇寧環(huán)球集團有限公司及下屬企業(yè)70江蘇省分行江蘇潤地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司71江蘇省分行南京天正眾泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司72江蘇省分行南京市雨花臺城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)有限公司73江蘇省分行常州濱湖建設(shè)發(fā)展集團有限公司74江蘇省分行南通市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司75江蘇省分行鎮(zhèn)江輕紡城置業(yè)有限公司76江蘇省分行鎮(zhèn)江九潤國際置業(yè)有限公司77江蘇省分行丹陽市天怡房屋建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司78江蘇省分行泰州市鵬宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司79江蘇省分行淮安華都置業(yè)有限公司80江蘇省分行淮安清河新區(qū)投資發(fā)展有限公司81遼寧省分行沈陽卓遠置業(yè)有限公司82內(nèi)蒙古區(qū)分行內(nèi)蒙古大國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司83寧波分行雅戈爾集團股份有限公司84寧波分行寧波聯(lián)合建設(shè)開發(fā)有限公司85寧波分行寧波市恒厚實業(yè)有限公司86青島分行青島城市建設(shè)集團股份有限公司87青島分行青島海信房地產(chǎn)股份有限公司88青島分行青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司89青島分行萬邦（青島）置業(yè)發(fā)展有限公司90青島分行青島頤正置業(yè)有限公司

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