房地產(chǎn)商備戰(zhàn)“錢荒”

房地產(chǎn)商備戰(zhàn)“錢荒”

3月25日，央行上調(diào)存款預(yù)備金率。這已是央行年內(nèi)第三次動(dòng)用這一貨幣工具，大型金融機(jī)構(gòu)的存款預(yù)備金率也達(dá)到20%的歷史高位。與此同時(shí)，央票的到期回購(gòu)與新票發(fā)行工作也在綻開。有分析人士表示，上述兩項(xiàng)舉措將凍結(jié)資金超過4000億元，凸顯決策層收緊流淌性的決心。

大勢(shì)所趨下，地產(chǎn)開發(fā)商的境況變得更加微妙。

2月底，一則地產(chǎn)開發(fā)貸叫停的傳聞?chuàng)軇?dòng)開發(fā)商繃緊的神經(jīng)。有地產(chǎn)評(píng)論人士稱，某商業(yè)銀行針對(duì)開發(fā)商的貸款已經(jīng)叫停，期限為一年。盡管多家銀行人士否認(rèn)了這一消息，但消息的快速傳播凸顯出行業(yè)的資金恐慌。

公開資料顯示，先期披露年報(bào)的30家上市開發(fā)商中，現(xiàn)金流量銳減500億元，至少14家開發(fā)商的負(fù)債率同比上升。當(dāng)調(diào)控成為“長(zhǎng)久戰(zhàn)”，開發(fā)商的資金鏈危機(jī)再次成為焦點(diǎn)。

停貸疑云

“很早的謠言了，謠言謠言。”中國(guó)銀行公司金融總部人士干脆地否認(rèn)了“停貸”的說法。他表示，中行的信貸政策始終比較穩(wěn)定，且對(duì)行業(yè)并無更松或更緊的特別規(guī)定。但談及近期高層對(duì)開發(fā)貸的態(tài)度，他對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，“這屬于機(jī)密問題，不便利講，只能說和穩(wěn)健的貨幣政策保持全都”。

工商銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處人士則表示，開發(fā)貸方面“并沒有已經(jīng)成文的政策”，但目前確有口頭提示，要求對(duì)地產(chǎn)開發(fā)貸逐步收緊。

此種狀況在北京之外的地區(qū)或許更為明顯。工行山東分行人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，一些本地中小開發(fā)商的貸款已經(jīng)停了，但大開發(fā)商臨時(shí)并未受到影響。

北京地產(chǎn)評(píng)論人楊少鋒近期接觸過多位銀行人士，他得到的信息是，今年信貸額度極度緊急，貸款利息上浮70%都搶著貸?！艾F(xiàn)在感覺還不會(huì)明顯，一個(gè)季度之后，地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)感受到流淌性緊缺的寒意，前景堪憂?！睏钌黉h說。

停貸傳言后，銀監(jiān)會(huì)人士曾出面辟謠，稱商業(yè)銀行將依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況自行打算是否停貸。而事實(shí)上，接近銀監(jiān)會(huì)的人士透露，自今年2月以來，為保證地產(chǎn)公司資金鏈平安，地產(chǎn)信托貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)重啟。“針對(duì)地產(chǎn)的信托基金，3月份的第一周就有26只。這或意味著正常融資渠道的進(jìn)一步緊縮?！鄙鲜鋈耸空f。

部分銀行已經(jīng)有了預(yù)備下一步的準(zhǔn)備。中行行長(zhǎng)李禮輝近期在2024年業(yè)績(jī)會(huì)上曾表示，一旦房?jī)r(jià)下跌30%左右，可能會(huì)使中行增加一些不良貸款，但對(duì)中行的不良貸款率和利息收入不會(huì)造成太大的影響?！爸行锌梢猿惺芊?jī)r(jià)在肯定程度的下跌，同時(shí)保持財(cái)務(wù)上的良好運(yùn)行。”

首創(chuàng)投資銀行部總經(jīng)理汪洪對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者分析，當(dāng)前的貨幣政策有比較強(qiáng)的指向性。比如對(duì)產(chǎn)能過剩的限制性行業(yè)會(huì)趨緊，新興產(chǎn)業(yè)可能會(huì)放松?！暗康禺a(chǎn)現(xiàn)在是不鼓舞的?！?/p>

汪洪表示，當(dāng)前的住房改革以單一供應(yīng)對(duì)應(yīng)多層次需求并不合理。“從這個(gè)角度講，國(guó)家對(duì)保障房應(yīng)當(dāng)傾斜，銀行對(duì)這塊還是樂觀推動(dòng)的?！?/p>

汪洪同時(shí)指出，針對(duì)調(diào)控的盲區(qū)，如商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合開發(fā)及土地一級(jí)開發(fā)，信貸政策仍舊比較支持，開發(fā)商可能有更多機(jī)會(huì)。

未雨綢繆

3月25日，龍湖公告稱將預(yù)備發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，海外融資閘門可能將就此開啟。

龍湖公告稱，自3月28日或之后，將與國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者會(huì)面，供應(yīng)財(cái)務(wù)信息及風(fēng)險(xiǎn)分析，同時(shí)參考投資者和市場(chǎng)的反應(yīng)。

調(diào)控大背景下，海外發(fā)債成為不少開發(fā)商的選擇。自1月14日恒大地產(chǎn)舉債92.5億元后，首創(chuàng)置業(yè)、碧桂園、瑞安房地產(chǎn)及合生創(chuàng)展均實(shí)施了海外融資方案。僅前兩個(gè)月，內(nèi)房股企業(yè)海外融資額度超過250億元，接近2024年新發(fā)債規(guī)模的一半。

3月26日，龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，海外資本市場(chǎng)將是龍湖今年重要的資金來源?！褒埡谠诤Ｍ赓Y本市場(chǎng)的品牌還是特別好的，許多機(jī)構(gòu)盼著我們有融資舉動(dòng)，我們也在斟酌合理的時(shí)間和方式。”

自2024年上市以來，龍湖地產(chǎn)主要融資渠道為國(guó)內(nèi)銀行。截至目前，龍湖尚有400億授信額度?！暗敿?xì)有沒有貸款，要看有沒有合理項(xiàng)目載體，以及有沒有貸款額度。”秦力洪說。

此輪調(diào)控在地產(chǎn)金融方面的一大舉措是大量收緊銀行的流淌性。秦力洪表示，目前尚無針對(duì)開發(fā)貸的文件，“龍湖是建行和農(nóng)行總行級(jí)的3A級(jí)客戶，即使收也是一點(diǎn)點(diǎn)收，不是一刀切，我們所受影響特別小?！?/p>

龍湖地產(chǎn)年報(bào)顯示，今年銷售額首破300億。與此同時(shí)，其近期在云南、山東等地開發(fā)度假地產(chǎn)，皆因現(xiàn)金較為充足。選擇此時(shí)發(fā)債，也有未雨綢繆的意味。

內(nèi)房股扎堆發(fā)債，成為開發(fā)商應(yīng)對(duì)資金鏈危機(jī)的重要手段，但因利率居高不下，在某種程度上，也被業(yè)內(nèi)人士看作冒險(xiǎn)之舉。

公開資料顯示，恒大、碧桂園的優(yōu)先票據(jù)利率都超過了11%。而進(jìn)入3月份，融資成本還在上升。去年上市的融創(chuàng)中國(guó)近期的一筆優(yōu)先票據(jù)發(fā)行擱淺，知情人士透露，其方案發(fā)債利率高達(dá)13%。這也直接導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)普爾調(diào)低對(duì)融創(chuàng)的評(píng)級(jí)。

過高的融資成本，已經(jīng)讓開發(fā)商警覺。龍湖3月25日公告提及，“建議票據(jù)發(fā)行不肯定會(huì)完成”。秦力洪也對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示，“海外舉債不是必需要做的事，假如利率不合適我們就不做了，這個(gè)選擇權(quán)在我們?！?/p>

經(jīng)受2024“豐收之年”，開發(fā)企業(yè)目前確有底氣。與龍湖同為內(nèi)房股，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)人士表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前資金無虞。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者獲知，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前手握150億現(xiàn)金，借貸比例約為0.4。2024年未支付的土地款約90億，在建工程支出約100億，要支付款項(xiàng)總額約為250億。但遠(yuǎn)洋當(dāng)下銀行授信額度超過300億，立刻可以供應(yīng)的資金超過130億。

盡管如此，調(diào)控的常態(tài)化與行業(yè)的深度調(diào)整，依舊考驗(yàn)著開發(fā)商的長(zhǎng)期融資力量。包括萬科、金地在內(nèi)的龍頭開發(fā)商，長(zhǎng)期內(nèi)都面臨資金大考。

“2024年，萬科會(huì)考慮各種可能的融資形式?！比f科人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，過去三年萬科沒有進(jìn)行任何股權(quán)融資，年銷售額卻從500億增長(zhǎng)到1000億。其秘訣之一是合作開發(fā)，這大大降低其自身成本?！肮緯?huì)強(qiáng)化內(nèi)生增長(zhǎng)力量，不過度依靠融資推動(dòng)?！?/p>

金地的底氣則來源于較早開展的基金業(yè)務(wù)。金地人士稱，旗下基金穩(wěn)盛投資已經(jīng)成為公司除住宅、商業(yè)之外的進(jìn)展戰(zhàn)略之一?！盎鹩幸徽转?dú)立推斷項(xiàng)目的流程和標(biāo)準(zhǔn)，可以投金地的項(xiàng)目，也可以投非金地的項(xiàng)目?！?/p>

金地年報(bào)顯示，截至2024年12月31日，貨幣資金余額136億，預(yù)收賬款達(dá)到189億元，財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)健。金地人士表示，將加大力度開展項(xiàng)目層面的股權(quán)融資，通過建立多元化融資渠道保障公司進(jìn)展。

“2024年公司將以收定支，依據(jù)銷售及回款狀況，確定拿地規(guī)模及其他資本支出，確保資金平安?！苯鸬卦诮o《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者的書面回復(fù)中表示。

市場(chǎng)向何處去

監(jiān)管層的態(tài)度，無疑將打算企業(yè)的融資狀況。對(duì)將來的信貸形勢(shì)，龍湖執(zhí)行董事秦力洪認(rèn)為，“政策不會(huì)讓一個(gè)行業(yè)寸土不生”。

盡管保障房建設(shè)已經(jīng)成為開發(fā)商的最重要的選擇題，但除了已經(jīng)先期公布的諸多數(shù)字目標(biāo)外，針對(duì)保障房的種種細(xì)則仍在制定之中。開發(fā)商的首要問題依舊是制定商品房定價(jià)策略、加速回籠資金。

對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下通州項(xiàng)目遠(yuǎn)洋一方而言，遭受了“低開”之痛。3月份，該項(xiàng)目因后期開盤價(jià)格偏低，引發(fā)老業(yè)主不滿。

“對(duì)于遠(yuǎn)洋來說不太存在降價(jià)的問題，由于我們手頭現(xiàn)房很少。我們只存在一個(gè)定價(jià)的問題?？傮w來說，定價(jià)要依據(jù)市場(chǎng)?！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)人士表示。

上述人士透露，與其同期開盤的6個(gè)項(xiàng)目均為平開，只有遠(yuǎn)洋選擇了低開?！拔覀円埠軣o奈，低開是為了協(xié)作調(diào)控，但眾口難調(diào)?！?/p>

盡管遭受肯定阻力，但遠(yuǎn)洋方面仍對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，定價(jià)是區(qū)域公司綜合考慮項(xiàng)目各方面因素制定的，是正常的商業(yè)行為。“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，對(duì)于政府、消費(fèi)者、開發(fā)商等多方而言都面臨著巨大挑戰(zhàn)?！鄙鲜鲞h(yuǎn)洋人士說。

多家受訪開發(fā)商均對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，下半年的定價(jià)策略就是“隨行就市”?！版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張?jiān)卤硎荆S著調(diào)控壓力的增加，成交周期較長(zhǎng)的中高端項(xiàng)目