大湘西物流城項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報告

中國地產(chǎn)營銷實(shí)戰(zhàn)軍團(tuán)！

先馳投資謹(jǐn)呈：湖南省大湘西物流集團(tuán)開發(fā)有限公司[2013]CS-XC-06

【大湘西物流城項(xiàng)目】發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位

一市場調(diào)研篇本部分是長沙先馳投資通過對大湘西物流城項(xiàng)目實(shí)地考察及針對吉首整體房地產(chǎn)市場、區(qū)域住宅市場、區(qū)域商業(yè)市場進(jìn)行相關(guān)調(diào)研與分析，為本項(xiàng)目的整體開發(fā)定位策略及規(guī)劃建議提供強(qiáng)有力的市場依據(jù)。報告框架第二部分第三部分第四部分整體房地產(chǎn)市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析第一部分區(qū)域住宅市場分析宏觀經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展分析第一部分宏觀經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展分析PART1宏觀市場分析全國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢—保持高速增長,預(yù)計2013年GDP增長8%!!?！?013年的中國政府工作報告指出，將2013年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長目標(biāo)定在7.5%。中國將在2013年繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，預(yù)計2013年M2貨幣供應(yīng)增長目標(biāo)在13%左右，同期社會消費(fèi)品零售總額料將增長14.5%，全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)期增長18%。

·作為全面貫徹落實(shí)黨的十八大精神的開局之年以及實(shí)施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關(guān)鍵之年，2013年宏觀經(jīng)濟(jì)的走向有可能成為觀察未來幾年中國經(jīng)濟(jì)趨勢的風(fēng)向標(biāo)。·2013年，拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的三大需求走勢分化，將呈現(xiàn)投資趨穩(wěn)、消費(fèi)趨軟、出口趨緩的態(tài)勢。從投資來看，擴(kuò)張動力不足。首先，房地產(chǎn)投資缺乏回升動力。在房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)的大格局下，市場化的房地產(chǎn)投資難以大幅增長，在保障房建設(shè)方面，2013年無論是施工套數(shù)（2011年1000萬套、2012年700萬套、2013年630萬套）、施工面積還是新開工面積都有所下降，投資增速將明顯減緩?！けＵ闲园簿庸こ探ㄔO(shè)，“三農(nóng)”建設(shè)，重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，社會事業(yè)和社會管理建設(shè)，節(jié)能減排、環(huán)境保護(hù)與生態(tài)建設(shè)，自主創(chuàng)新能力建設(shè)和結(jié)構(gòu)調(diào)整，這是發(fā)改委明確2013年投資的六大重點(diǎn)領(lǐng)域和任務(wù)。關(guān)鍵詞：預(yù)計2013年GDP增長8%!!宏觀市場分析2013年房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)動向：

住建部：2013年要堅定不移的搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施，要堅決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自住和改善型需求。

2013年受國五條影響市場交易量井噴，投資性需求仍然過剩，今年房價或仍然上漲，今年房地產(chǎn)運(yùn)行的情況預(yù)測是前低、中升、后翹模式。

宏觀市場分析中央國五條細(xì)則（一）完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。（二）堅決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。（五）加?qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。宏觀市場分析國五條影響--投資需求將逐步淡出“在未來的三到五年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)行一次分化，越是繁華的城市中心，國五條的影響便越小?！薄巴顿Y性需求將逐步淡出房地產(chǎn)市場，改善型和首次置業(yè)型的需求將成為房地產(chǎn)需求的主流?！薄皬闹虚L期看，投資性購置新房的信貸杠桿已消失，更在于過高的存量房交易稅費(fèi)將使得未來對新房的投資難以實(shí)現(xiàn)高收益?！?-鐘偉（平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任）2013年一線城市房市被打壓，二三線城市成為房市上漲的又一塊高地。這種暴漲將促動新的調(diào)控政策出臺，從嚴(yán)方向不變。一線城市打壓宏觀市場分析兼顧土地效益和民生，各級政府需要尋求房地產(chǎn)調(diào)控下的新出路。土地財政掣肘二、三線城市限購，地方政府面臨艱難選擇。房地產(chǎn)市場過快過熱的發(fā)展，國家出臺了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策，抑制房價過快增長。這就大大的削弱了房地產(chǎn)對地方財政的貢獻(xiàn)，地方政府收入減少。宏觀市場分析國家出臺的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點(diǎn)針對的是房地產(chǎn)行業(yè)中的住宅市場，商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)未在調(diào)控范圍。商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)并不在房市政策的受限范圍內(nèi)(即不限購、也不限貸)，這勢必會推動商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，創(chuàng)造出大量的稅收，彌補(bǔ)地方政府在房市遇冷的情況下受到的損失。宏觀市場分析目前各級政府設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金、優(yōu)惠政策、小額快速貸款通道等，積極引導(dǎo)和鼓勵創(chuàng)業(yè)，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動著工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。創(chuàng)業(yè)基金，政府引導(dǎo)，優(yōu)惠政策。資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，飛速發(fā)展。商業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)乘勢崛起！！宏觀市場分析宏觀市場分析國五條“堅決抑制投機(jī)投資性購房”，相比起以往的“國X條”的相關(guān)條款，本次的提法是最直接、最嚴(yán)厲的。2013年一季度，房地產(chǎn)復(fù)蘇勢頭明顯，總體來看，2013年實(shí)際供應(yīng)較2012年增加，但隨著成交量上升以及政策的縮緊，房價高位大幅度攀升的可能性小，整體保持謹(jǐn)慎態(tài)度。通過宏觀市場的分析，我們總結(jié)出以下結(jié)論：各級政府尋找出路,商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的春天來了!湘西首府，區(qū)域中心。吉首位于湖南省西部，武陵山脈東麓，毗鄰鄂、渝、黔三省市，是湘西土家族自治州首府，被譽(yù)為武陵山區(qū)的明珠城市。城市概況地廣人稀，城市化潛力巨大。行政規(guī)劃：位于吉首市轄寨陽、己略、白巖、社塘坡、太平、排吼、排綢7個鄉(xiāng)，馬頸坳、河溪、矮寨、雙塘、丹青5個鎮(zhèn)，鎮(zhèn)溪、峒河、乾州3個街道辦事處，139個村民委員會，33個社區(qū)居民委員會，1個居民委員會，902個村民小組。人口統(tǒng)計：截至2010年人口普查，全市總?cè)丝跒?0.1460萬人。全市城鎮(zhèn)人口為19.93萬人，城市化率為66.1%。城市概況人口：28.80萬距離：55公里人口：35.01萬距離：52公里人口：27.73萬距離：83公里人口：27.33萬距離：60公里人口：50.22萬距離：268公里人口：42.83萬距離：137公里人口：12.67萬距離：58公里吉首作為湘西政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，下轄7個縣，覆蓋人口約254萬人口。城市概況龍山永順古丈保靖花垣鳳凰瀘溪截至2010年末全市總?cè)丝跒?0.146萬人，增長0.38%。其中農(nóng)業(yè)人口16.33萬人，占總?cè)丝诘?6％；非農(nóng)業(yè)人口12.83萬人，占總?cè)丝诘?4％。湘西州、吉首市規(guī)劃，未來吉首城市人口將達(dá)到50萬。城市人口地區(qū)人口數(shù)（人）全州合計2547833吉首市301460瀘溪縣273361鳳凰縣350195花垣縣288082保靖縣277379古丈縣126756永順縣428373龍山縣502227城市概況旅游資源豐富，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、工業(yè)、農(nóng)業(yè)較為薄弱。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值約為25822元。在全市生產(chǎn)總值中，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5.8∶34.0∶60.2。

城市概況吉首GDP逐年攀升，發(fā)展勢頭良好，但缺乏主要支柱產(chǎn)業(yè)，相對省內(nèi)主要城市較為落后。城市GDP年度湘西增長率億元%2008年226.668.22009年268.97112010年311.3152011年361.35112012年397.7310.6吉首近幾年GDP增長率均＞8%，說明房地產(chǎn)業(yè)正在高速發(fā)展，并將以強(qiáng)勁的勢頭持續(xù)一段時間。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)吉首市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(2012)三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例合理，依托本身擁有的豐富旅游資源，第三產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟(jì)中占據(jù)一半以上，但工業(yè)基礎(chǔ)相對落后，工業(yè)產(chǎn)值在GDP所占比例偏低。工業(yè)化進(jìn)展緩慢，一定程度上減緩了農(nóng)民脫離土地，城市化進(jìn)展緩慢，這在一定程度上決定了吉首的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。收入與支出從吉首近年人均可支配收入來看，增幅保持較快增長，但基數(shù)相對較低。城市消費(fèi)增長比人均可支配增長比社會消費(fèi)品零售總額從近年的社會消費(fèi)品零售總額數(shù)據(jù)來看，吉首的消費(fèi)旺盛，高消費(fèi)、低儲蓄的消費(fèi)特征明顯！旅游全年共接待游客219萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入27900萬元，分別增長26.7%和22.1%。市場主體加快發(fā)展。全市有星級飯店16家，其中四星級飯店1家，三星級飯店1家。旅行社18家，其中國際旅行社3家。旅游專業(yè)運(yùn)輸車隊3家，旅游運(yùn)輸車輛120臺。年經(jīng)營收入過千萬元的骨干旅游企業(yè)2家。全市旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，旅游接待能力和服務(wù)質(zhì)量逐年提高。固定資產(chǎn)投資吉首近來社會固定投資增長較快，但是受經(jīng)濟(jì)基數(shù)偏小影響，投資總額不大，城市房地產(chǎn)市場整體發(fā)展較慢。2008年集資事件爆發(fā)后，周邊四省等大量投資資金外抽。導(dǎo)致目前吉首房地產(chǎn)市場消費(fèi)者信心不足，對于二次啟動項(xiàng)目，處境尷尬以及艱難的半癱瘓狀態(tài)，與此同時對房地產(chǎn)的健康發(fā)展也產(chǎn)生了較大的影響。使吉首地產(chǎn)市場在價格上滯后。城市發(fā)展規(guī)劃吉首總體規(guī)劃中心城區(qū)的規(guī)劃空間總體架構(gòu)為“一主一次兩點(diǎn)”，其中“一主”為乾州組團(tuán)，“一次”為峒河組團(tuán)，“兩點(diǎn)”即北部的振武營和東部的河溪馬鞍山工業(yè)生產(chǎn)基地，整個城區(qū)呈組團(tuán)式園林格局。本項(xiàng)目位于乾州組團(tuán)與峒河組團(tuán)之間的雅溪組團(tuán)，處于湘西對外交通樞紐中心，未來發(fā)展優(yōu)勢明顯！城市用地結(jié)構(gòu)分析根據(jù)先馳調(diào)查，由于老城區(qū)后續(xù)已經(jīng)無地可供，未來住宅開發(fā)主力，集中于乾州。結(jié)合城市發(fā)展規(guī)律，新城區(qū)成熟尚需5年左右時間，雅溪組團(tuán)勢必由于離主城區(qū)更近，而占有先天地理優(yōu)勢，更能滿足主城區(qū)老居民和務(wù)工者的需求。本案雅溪組團(tuán)將成為承接老城區(qū)居民外溢的先頭兵。周邊交通規(guī)劃高速互通口，成為本項(xiàng)目面向縣級客戶群體的又一重大利好，可以預(yù)見雅溪組團(tuán)3-5年將成為吉首市場的高速發(fā)展區(qū)域。鐵路站場：枝柳線進(jìn)行技術(shù)改造和復(fù)線、電氣化建設(shè)，擴(kuò)建吉首南站，將火車客站遷往吉首南站，形成吉首主要的客貨站。汽車站場：保留現(xiàn)狀汽車北站，新建乾州中心汽車南站。以163汽車東站和汽車西站為基礎(chǔ)，組建老城區(qū)東西汽車貨運(yùn)站，新建乾東、乾州、乾南汽車貨運(yùn)站，并在乾東建設(shè)吉首市大型物流中心。高速互通口本項(xiàng)目懷化芷江機(jī)場：3C國內(nèi)支線機(jī)場張家界荷花機(jī)場：4Ｄ國內(nèi)支線機(jī)場常德桃花源機(jī)場：3C國內(nèi)支線機(jī)場銅仁大興機(jī)場：4Ｄ國內(nèi)支線機(jī)場立體交通項(xiàng)目周邊四個機(jī)場，立體交通獨(dú)一無二，可以預(yù)見未來旅游業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，吉首位置將更加得到凸顯。城市發(fā)展定位吉首市城區(qū)依托優(yōu)美的自然環(huán)境和獨(dú)特的歷史文化大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)邊貿(mào)業(yè)、旅游業(yè)等優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)。努力建設(shè)成為以輕工業(yè)為主、旅游業(yè)發(fā)達(dá)的州中心城，市大力建設(shè)“城市品牌”，以發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)型生態(tài)經(jīng)濟(jì)為核心。吉首市定位：發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)型生態(tài)城市小結(jié)湘西首府，區(qū)域核心城市。城市人口30萬，可輻射人口約254萬。是全國18個高速核心樞紐城市之一。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，工業(yè)、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)薄弱。人均收入較低，但消費(fèi)水平相對較高。進(jìn)入2008年后由于集資風(fēng)暴的影響，導(dǎo)致目前商品房需求量明顯萎縮，供大于求；商品房整體價格偏低，價格穩(wěn)步增長。雅溪組團(tuán)將崛起，3-5年將由于老城區(qū)人口外溢和臨近高速互通口兩大引擎的拉動，將成為高速發(fā)展的第三個城市核心區(qū)。4城市發(fā)展趨勢1城市綜述2宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3房地產(chǎn)指標(biāo)第二部分整體房地產(chǎn)市場分析PART22009年—2012年開工竣工面積

整體房地產(chǎn)市場分析2012年吉首房地產(chǎn)市場開工面積呈現(xiàn)上升趨勢。

22.5

33.71

2.4107.452012

1.8

32.63

5.693.69

2011

21.963.6613.1166.19201022.533.712.4191.232009趨勢（%）竣工面積（萬㎡）趨勢（%）新開工面積（萬㎡）2011年全年新建商品住房銷售，達(dá)到54.47萬㎡，成交4508套，成交金額131772萬元。與2010年相比（成交面積：47.32萬㎡，成交套數(shù)3827套，成交金額104085萬元）分別增長了15.10%，17.79%，26.60%。2005年—2011年住宅成交均價

整體房地產(chǎn)市場分析吉首房地產(chǎn)市場住宅成交均價持續(xù)呈現(xiàn)升勢，住宅成交均價小幅增長。商業(yè)服務(wù)類成交面積——成交面積在2007年達(dá)到頂峰，2009年至今銷售相對平穩(wěn)，但是去化速度一般。2011年全年商業(yè)服務(wù)類銷售2.914萬㎡，成交金額19495萬元，與2010年（成交面積1.52萬㎡，成交金額7615萬元）相比分別增長了91.71%，156%。本年商業(yè)服務(wù)類銷售均價為6742元/平方為，比上2010年（5010元/㎡）上漲了34.57%。2005年—2011年商業(yè)服務(wù)類成交面積

整體房地產(chǎn)市場分析2011年存量房交易共成交1044件，成交面積16.7萬㎡，成交金額19524萬元。2005年—2011年存量住宅成交走勢整體房地產(chǎn)市場分析商業(yè)服務(wù)性用房成交158起，成交面積2.97萬㎡，成交金額6469萬元，申報均價2178元/㎡。2005年—2011年存量商業(yè)成交走勢整體房地產(chǎn)市場分析吉首市樓盤分布圖乾州新城區(qū)：無論從數(shù)量還是樓盤規(guī)模來看，乾州新區(qū)是目前吉首住宅市場的主戰(zhàn)場，隨著政府單位的搬遷，大量新建樓盤拔地而起。雅溪組團(tuán)：目前本組團(tuán)不太被大家認(rèn)可。老城區(qū)：從目前的居住便利性來說，老城區(qū)還是不可替代的；從項(xiàng)目規(guī)模來看，普遍以中等規(guī)模為主。住宅分布情況整體房地產(chǎn)市場分析雅溪組團(tuán)老城區(qū)規(guī)模普遍偏小，其周邊區(qū)域和乾州新區(qū)規(guī)模普遍偏大，大規(guī)模社區(qū)逐漸開發(fā)成熟。中高端住宅市場在這個環(huán)境下開始萌芽發(fā)展，使得在吉首逐漸出現(xiàn)了一個趨向成熟的中高端住宅市場。數(shù)據(jù)來源：湘西統(tǒng)計信息網(wǎng)歷史供應(yīng)整體房地產(chǎn)市場分析湘西州屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級圖吉首市屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級圖湘西吉首地區(qū)開發(fā)商整體水平較低，大多為暫定資質(zhì)等級。整體房地產(chǎn)市場分析吉首項(xiàng)目體量區(qū)間統(tǒng)計圖吉首市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目大多體量小，20萬方以上的僅占13.6%。據(jù)統(tǒng)計，吉首共22個在售項(xiàng)目中不到10萬平米的共14個，達(dá)63.6%；體量在10萬平米到20萬平米之間的為5個，占22.7%；30萬平米以上的項(xiàng)目為3個，僅占13.6%。整體房地產(chǎn)市場分析吉首項(xiàng)目容積率區(qū)間統(tǒng)計圖吉首市區(qū)房地產(chǎn)在售項(xiàng)目小高層、高層居多，容積率大多在3.0以上。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，吉首22個在售項(xiàng)目中容積率在3.0以上的為12個，達(dá)54.5%；容積率在2.5-3.0之間的為4個，占18.2%；容積率在2.0-2.5之間的為3個，占13.6%；容積率以下的為2個，占9.1%；容積率在1.5-2.0之間的最少，只有1個，僅占4.6%整體房地產(chǎn)市場分析整體房地產(chǎn)市場分析——小結(jié)近幾年吉首市房地產(chǎn)成交金額中住宅也隨成交面積和房價的上漲，出現(xiàn)了大幅的增加，而商業(yè)服務(wù)性用房則出現(xiàn)了較大的增長幅度。吉首市區(qū)主要分為老城區(qū)和乾州新城區(qū)，老城區(qū)住宅規(guī)模普遍偏小，其周邊區(qū)域和乾州新區(qū)規(guī)模普遍偏大，大規(guī)模社區(qū)逐漸開發(fā)成熟。雅溪組團(tuán)逐漸形成居住區(qū)。吉首市住宅市場供應(yīng)持續(xù)走高，供大于求明顯；同時中高端市場發(fā)展趨向成熟。后續(xù)供應(yīng)以高密度的物業(yè)為主。小結(jié)123分布情況市場概況整體供需分析吉首市場競爭將更加激烈，樓盤的性價比和商業(yè)組合顯得更為重要，開發(fā)品質(zhì)高、優(yōu)勢強(qiáng)的品牌專業(yè)/商業(yè)、價格適中的產(chǎn)品，將是項(xiàng)目競爭的制勝法寶。第三部分區(qū)域住宅市場分析PART3地址：吉首市乾州世紀(jì)大道世紀(jì)廣場房屋用途：普通住宅、商鋪占地面積：33330㎡建筑面積：210000㎡容積率：5.0綠化率：35%裝修:毛坯住宅均價:3400元/㎡商鋪均價：16000元/㎡主推戶型：133㎡三房兩廳盛世豪庭依托世紀(jì)廣場、步步高百貨、政務(wù)新中心等實(shí)行生活、出行、辦公、餐飲一站式生活服務(wù)。區(qū)域住宅市場分析盛世豪庭地址：吉首世紀(jì)大道市政府旁房屋用途：住宅、公寓、別墅、商鋪占地面積：290000㎡建筑面積：800000㎡容積率：2.5綠化率：45%裝修:毛坯住宅均價:3900元/㎡車位數(shù)：3600主推戶型：130㎡三房兩廳世紀(jì)山水依托世紀(jì)廣場、步步高百貨、政務(wù)新中心、民俗文化廣場、幼兒園等實(shí)行生活、出行、辦公、餐飲一站式生活服務(wù)。區(qū)域住宅市場分析世紀(jì)山水地址：吉首市人民南路新吉大加油站旁房屋用途：普通住宅占地面積：1027㎡建筑面積：22458㎡容積率：7.46綠化率：15%裝修:毛坯住宅均價:3000元/㎡總戶數(shù)：280戶主推戶型：104—106㎡三房帝景豪庭依托州民中、雅思中學(xué)、吉首大學(xué)、民營小區(qū)、光彩會展中心構(gòu)成一站式生活服務(wù)。區(qū)域住宅市場分析帝景豪庭地址：吉首市乾州小溪橋朝陽中路房屋用途：普通住宅、商鋪占地面積：22645㎡建筑面積：70702㎡容積率：3.1綠化率：35%裝修:毛坯住宅均價:3500元/㎡總戶數(shù)：617戶門面：50個主推戶型：40—215㎡復(fù)式一次性付款9.4折，按揭9.6折香桂園交通便捷，人民南路世紀(jì)大道貫穿小區(qū)南北，毗鄰州民中，小區(qū)800米半徑生活圈內(nèi)配套生活成熟。區(qū)域住宅市場分析香桂園地址：吉首市人民中路新吉首大學(xué)旁房屋用途：普通住宅、公寓、別墅占地面積：5405.9㎡建筑面積：37500㎡容積率：6.4綠化率：24%裝修:毛坯住宅均價:2600元/㎡總戶數(shù)：306戶車位：79個主推戶型：40—198㎡N+1戶型一品陽光依托民營小區(qū)、雅溪菜市場、皇家國際幼兒園、國際實(shí)驗(yàn)小學(xué)、州民族中學(xué)、吉首大學(xué)構(gòu)成一站式生活服務(wù)。區(qū)域住宅市場分析一品陽光地址：吉首市人民中路與科技園北路口房屋用途：普通住宅、多層占地面積：15427.3㎡建筑面積：41181.82㎡容積率：2.8綠化率：30%裝修:毛坯住宅均價:2600元/㎡總戶數(shù)：304戶主推戶型：148㎡四房兩廳楓丹雅苑人文氣息濃厚，周邊雅溪中小學(xué)、州財經(jīng)學(xué)校、吉首大學(xué)，項(xiàng)目生活配套市人民醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、家具建材市場、體育中心等盡享都市購物、娛樂、體閑。區(qū)域住宅市場分析楓丹雅苑地址：吉首市人民南路與州民中之間房屋用途：普通住宅占地面積：1680㎡建筑面積：7560㎡容積率：4.5綠化率：30%裝修:毛坯住宅均價:3200元/㎡總戶數(shù)：100戶主推戶型：40—70㎡公寓學(xué)生公寓毗鄰州民族中學(xué)，雅思中學(xué)、吉首大學(xué)等名校，房子隨著學(xué)生育而升值，是現(xiàn)代孟母投資的新選擇。區(qū)域住宅市場分析學(xué)生公寓地址：吉首市世紀(jì)大道旁房屋用途：普通住宅、多層占地面積：34000㎡建筑面積：85000㎡容積率：2.5%綠化率：34%裝修:毛坯住宅均價:3500元/㎡主推戶型：147㎡三房兩廳湘州陽光人由13棟小高層組成，依托湘州國際大酒店，民族文化中心，電信大樓構(gòu)成投資居家最佳選擇。區(qū)域住宅市場分析湘州陽光地址：乾州世紀(jì)大道與人民南路交匯房屋用途：商住占地面積：9200㎡建筑面積：81700㎡容積率：7綠化率：30%裝修:公共部分精裝住宅均價:3768元/㎡，一次性9.6折總戶數(shù)：580戶主推戶型：102㎡兩房，153㎡以上三房湘泉純水岸依托世紀(jì)廣場、州人民醫(yī)院、州政府以及毗鄰世紀(jì)大道構(gòu)成投資最佳選擇。區(qū)域住宅市場分析湘泉純水岸地址：吉首市核心商圈武陵東路房屋用途：綜合體建筑面積：140000㎡商鋪?zhàn)饨鹉Ｊ剑杭冏饨鹫猩绦枨螅喊儇洝⒊?、便利店、服飾、箱包鞋帽、餐飲、KTV、影院、健身會所、美容SPA、游樂園、酒吧、沐足裝修:部分精裝住宅均價:4000元/㎡主推戶型：37—53㎡一房，120—134三房兩廳步步高新天地為大湘西單體面積最大的城市綜合體，涵蓋居住、購物、商務(wù)、餐飲、娛樂休閑等多種消費(fèi)需求。區(qū)域住宅市場分析新天地地址：吉首市八月樓新一佳超市后房屋用途：普通住宅占地面積：13890㎡建筑面積：94313㎡容積率：6.79綠化率：12.8%裝修:毛坯住宅均價:3000元/㎡商住分布：1層為商業(yè)，2—20層為住宅主推戶型：90-140㎡三房中大花園依托八月樓商業(yè)步行街、湘泉步行街、關(guān)廂門大市場構(gòu)成一站式生活服務(wù)。區(qū)域住宅市場分析中大花園地址：吉首市人民路188號房屋用途：普通住宅、別墅占地面積：26339㎡建筑面積：88790㎡容積率：3.37綠化率：47%裝修:毛坯住宅均價:3400元/㎡車位數(shù)：228個總戶數(shù)：666戶主推戶型：110.28㎡三房兩廳正陽半山公館由6棟至11至25層的電梯花園洋房以及少量獨(dú)立別墅組成，坐擁半山坡地，毗鄰人民中路，構(gòu)成居家投資雙向選擇。區(qū)域住宅市場分析半山公館地址：吉首市新橋路90號房屋用途：普通住宅、多層、別墅占地面積：94665.7㎡建筑面積：115568㎡容積率：0.97綠化率：68.8%裝修:毛坯住宅均價:2800元/㎡車位：415戶主推戶型：148㎡四房兩廳龍鳳吉祥山莊背靠花果山森林公園,緊鄰峒河,天然生態(tài)景觀資源豐富。出則繁華，入則寧靜，盡享都市恬靜生活。區(qū)域住宅市場分析龍鳳吉祥山莊地址：吉首市光明西路8號火車站旁房屋用途：普通住宅占地面積：5362㎡建筑面積：45000㎡容積率：7綠化率：/裝修:毛坯住宅均價:未開盤車位：390戶主推戶型：50—110㎡陽光MINI公館依托人民路與光明路的火車站旁，繁華商圈與充分人流，無論住宅還是商鋪，都市投資的最好選擇。區(qū)域住宅市場分析陽光MINI公館開發(fā)商湘西州正陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司區(qū)位人民南路（民營小區(qū)旁）物業(yè)屬性高層基本資料總建面8.9萬㎡，占地2.6萬㎡，總戶數(shù)2500戶，容積率3.37，綠化率47%。配套山體、社區(qū)泳池、互動會所、組團(tuán)花園代理公司長沙捷信房地產(chǎn)投資咨詢有限責(zé)任公司物業(yè)公司長沙君天物業(yè)管理有限公司設(shè)計單位南方·華林建筑設(shè)計有限責(zé)任公司推出產(chǎn)品120㎡三室二廳——240㎡復(fù)式樓不等價格均價3500元/㎡，層差價格約為30元/㎡在售項(xiàng)目研究：正陽·半山公館——10萬平米東南亞皇家水景園林國際豪宅江個案分析戶型配比情況戶型面積區(qū)間（㎡）戶數(shù)比例2房2廳12710020%3房2廳15528557%4房2廳1755010%復(fù)式2706012%合計127-270395100%客戶來源購買動機(jī)吉首市縣級外地剛需改善居住投資客所占比例55%40%5%60%30%10%消化速度8-10套/月消化率94%，一期剩30套戶型銷售情況及理由所有戶型銷售速度都較慢，主要因?yàn)閼粜兔娣e均偏大，單價偏高，不符合吉首大眾化消費(fèi)水平。價格描述起價2400元/㎡，均價2700元/㎡，最高價3500元/㎡，樓層差30-50元/㎡，平層差10-20元/㎡。主要賣點(diǎn)傍山大型社區(qū)，小區(qū)內(nèi)配套完善。商業(yè)描述及價格情況商業(yè)為臨街鋪面，僅一層，層高5m，鋪面最大200㎡，最小50㎡，均價14000元/㎡，已售95%，剩余兩個有柱子的商鋪。小區(qū)公共配套家居大市場、綜合批發(fā)大市場優(yōu)惠措施開盤至今基本無優(yōu)惠及促銷活動,目前處于尾盤階段，在售170以上大戶型，價格3200-3500客戶描述營銷描述與分析個案分析半山公館戶型點(diǎn)評戶型方正實(shí)用，主臥私密性，且獨(dú)享一衛(wèi)，闊綽空間相匹配；綠意入戶花園，主客動靜分區(qū)合理；超大觀景陽臺，270度轉(zhuǎn)角寬景凸窗，視野開闊；多方位空調(diào)機(jī)位設(shè)置，體現(xiàn)人性化。戶型格局開揚(yáng)，搭配入戶花園；明廚配置，超大觀景陽臺，可享受陽光美食新生活；主臥私密性，獨(dú)享一衛(wèi)，且自配270度轉(zhuǎn)角寬景落地窗，彰顯貴氣；多方位空調(diào)機(jī)位設(shè)置，體現(xiàn)人性化。三房二廳一廚二衛(wèi)：152-159㎡二房二廳一廚二衛(wèi)：125-128㎡觀景陽臺入戶花園觀景陽臺生活陽臺入戶花園個案分析優(yōu)勢：項(xiàng)目整體色彩明快，線條簡潔，小區(qū)規(guī)劃別致新穎，人車分流。小區(qū)的綠化率高，園林綠化富有層次，還有吉首最大得社區(qū)泳池。項(xiàng)目毗鄰老城區(qū)和乾州新城之間，交通便利，鬧中取靜。周邊教育配套設(shè)施完善，人文氛圍好。物業(yè)管理設(shè)施完善，多重安防設(shè)施。劣勢：戶型面積大，最小的2房都有122平方米，導(dǎo)致房屋總價過高，特別頂層復(fù)式樓，面積達(dá)到240平方米。項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍差，居民生活購物以及就醫(yī)、上學(xué)等都極為不便。該項(xiàng)目與本案地理區(qū)位及地勢相近，“離塵不離城”的推廣宣傳手法給本案的住宅項(xiàng)目一定的啟示。個案分析開發(fā)商中鐵金橋世紀(jì)山水置業(yè)有限公司區(qū)位吉首市乾州世紀(jì)大道市政府旁物業(yè)屬性別墅、小高層、高層、酒店、公寓基本資料總建面80萬㎡，占地29萬㎡，總戶數(shù)6500戶，容積率2.5，綠化率42%。配套周邊配套：仙子湖、原生山態(tài)、市政單位社區(qū)配套：酒店、步行街、會所、幼兒園等代理公司武漢亞展國際設(shè)計單位思納史密斯集團(tuán)（中國）推出產(chǎn)品40㎡一室一廳——300㎡別墅不等價格洋房4500元/㎡，高層、小高層3500元/㎡，別墅7000元/㎡，樓層差約40元/㎡。在售項(xiàng)目研究：中鐵·世紀(jì)山水——世界500強(qiáng)，打造湘西第一城個案分析戶型配比情況戶型面積區(qū)間（㎡）戶數(shù)比例1房2廳525012.5%2房2廳76-939122.75%3房2廳90-15024060%4房2廳160-16561.5%復(fù)式120-19082%別墅296-31051.25%合計52-310400100%購買方式一次性付款98折；按揭為亦98折。暢銷戶型及理由三房二廳：面積適中，跨度大，居住品質(zhì)高；一房二廳：部分用于教育投資的客戶購買。滯銷戶型及理由樓層較低和較高的兩房，居住品質(zhì)低，住著熱。價格描述起價3100元/㎡，高層、小高層3500元/㎡，洋房4500元/㎡，別墅7000元/㎡，樓層差40元/㎡，平層差10-20元/㎡。主要賣點(diǎn)開發(fā)商品牌、大社區(qū)、小區(qū)內(nèi)配套及周邊配套、山水景觀資源小區(qū)公共配套游泳池、學(xué)校、會所、酒店、步行街。幼兒園、籃球場、羽毛球場等優(yōu)惠措施8月8日開盤，2000元辦會員卡99折，同時2000元可抵房款。營銷描述與分析客戶來源購買動機(jī)吉首市縣級剛需改善型居住投資客所占比例80%20%15%80%5%客戶描述個案分析世紀(jì)山水戶型點(diǎn)評一梯兩戶板式戶型，南北通透；4.5m面寬客廳，帶大型陽臺，顯赫氣派；北向10多㎡超大觀景露臺，增加使用空間，可三房變四房。戶型格局方正舒適，客廳寬闊大氣；雙向大陽臺設(shè)計，觀景陽臺與客廳相連；戶型精巧別致，緊湊實(shí)用，空間利用率高。三房二廳一廚二衛(wèi)：130.61㎡二房二廳一廚二衛(wèi)：89.94㎡寬闊客廳觀景陽臺生活陽臺4.5m觀景陽臺觀景露臺個案分析優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊有三座原生坡地和四個湖畔半島，建筑依坡坐落，且山體與湖面間留有視線通廊，使山、水、建筑之間有了更富人情味的過渡和呼應(yīng)。建筑立面清新雅致，現(xiàn)代中式風(fēng)格，獨(dú)具文化內(nèi)涵而不失時尚質(zhì)感。項(xiàng)目品牌國際化。多功能物業(yè)搭配，配套多樣化，滿足不同客群的消費(fèi)需求。劣勢：項(xiàng)目體量大，且地處新城區(qū)，去化速度慢。項(xiàng)目定價略高，影響去化速度。該項(xiàng)目無論品牌、產(chǎn)品、配套及宣傳推廣都處于吉首市樓盤領(lǐng)先行列。個案分析消費(fèi)者調(diào)查問卷以上是吉首目前在售項(xiàng)目的基本情況，那么究竟目前吉首消費(fèi)者對住房的需求情況如何，我們將通過市場問卷調(diào)研進(jìn)行分析。年齡構(gòu)成學(xué)歷構(gòu)成年齡構(gòu)成：30歲以下的年輕客戶剛需大，為主要購房群體;學(xué)歷構(gòu)成：大學(xué)以上學(xué)歷占整體比例的63.4%,文化層次較高;家庭結(jié)構(gòu)：四種結(jié)構(gòu)比例相差不大，其中三口之家是主要家庭結(jié)構(gòu)形式。家庭結(jié)構(gòu)高素質(zhì)、高學(xué)歷的小家庭將成為置業(yè)中堅力量。問卷調(diào)查家庭年平均年收入

工作性質(zhì)個人月收入工作性質(zhì)：市調(diào)大多針對置業(yè)顧問或銷售經(jīng)理等專業(yè)性人才，故職位大多為私企;月收入分析：月收入在2000-2500元的客戶占總比例的70%;家庭平均年收入：家庭平均年收入主力為4-6萬,占比70%;大多受訪者為私企中等收入群體，購房能力一般。問卷調(diào)查目前居住地何時買房居住地：絕大多數(shù)受訪者住在吉首城區(qū)，占83.3%；何時買房：大多數(shù)受訪者表示兩年后考慮買房，占66.7%;受訪者大多數(shù)為本地客戶，且暫時無購房需求。問卷調(diào)查71購房目的計劃購房區(qū)域購房目的：絕大多數(shù)受訪者購房用于自住，占83.3%；計劃購房區(qū)域：過半受訪者愿意到乾州新區(qū)購房，占56.7%;剛需客戶充足，購房區(qū)域受限不明顯。問卷調(diào)查72付款方式購房目的：絕大多數(shù)受訪者選擇按揭付款，占九成。置業(yè)次數(shù)置業(yè)次數(shù)分析：以首次置業(yè)為主,占總體比例的70%,改善居住的意愿較強(qiáng)烈，二次以上置業(yè)群體占比20%，投資需求者占10%；置業(yè)意向——現(xiàn)狀多為首次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)承受能力不高，大多選擇按揭付款。問卷調(diào)查73購房關(guān)心因素購房關(guān)心：價格是受訪者購房最關(guān)心的因素，占86.7%，其次周邊環(huán)境、位置、配套也是受訪者非常關(guān)心的因素，所占比例均過半，分列二至四位；此外戶型、物管、小區(qū)環(huán)境等也是他們購房考慮的重點(diǎn)。置業(yè)意向——價格、環(huán)境、位置等仍然是客戶購房最關(guān)心的因素。問卷調(diào)查74戶型選擇計劃購房面積戶型選擇：四成受訪者首選三房二廳二衛(wèi)的舒適型戶型，其次緊湊型三房二廳一衛(wèi)也較受喜愛，占13.3%。還有部分受訪者選擇寬敞型的四房二廳二衛(wèi)和用于投資型的一房一廳一衛(wèi)，各占10%。面積區(qū)間選擇：超過三成受訪者首選101-120㎡的房屋面積，其次對于81-100㎡以及121-140㎡的面積區(qū)間也有不少擁護(hù)者，分別占20.2%和16.7%。產(chǎn)品需求——三房二廳二衛(wèi)的舒適戶型仍是客戶首選，101-120㎡的房屋面積較受客戶喜歡。問卷調(diào)查75喜歡建筑風(fēng)格喜歡物業(yè)類型建筑風(fēng)格：六成受訪者仍然喜愛現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，其次喜歡歐式的占30%，只有10%的受訪者愿意考慮中式。物業(yè)類型：半數(shù)受訪者青睞小高層，其次受歡迎的是多層，占33.4%。物業(yè)需求——風(fēng)格偏重式歐現(xiàn)代，物業(yè)類型傾向多層、小高層。問卷調(diào)查76住宅功能需求分析：四成受訪者認(rèn)為景觀和朝向同等重要，其次堅持要坐北朝南朝向的占三分之一，也有部分群體認(rèn)為只要有景觀資源即可，占26.7%。住宅空間形式住宅空間形式：受訪者中錯層結(jié)構(gòu)最受歡迎，占36.6%；平面式和復(fù)式也有一定擁護(hù)者，各占26.7%。住宅朝向要求產(chǎn)品需求——戶型空間關(guān)注錯層，布局注重朝向和景觀兼顧。問卷調(diào)查77日常出行交通工具日常出行交通工具：出行方式多樣化，以公交車為主，占比過半；吉首的士價格較低，占40%；私家車出行不到10%；但的士出行是向私家車出行方式的過渡，要注重車位配置交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)：絕大多數(shù)受訪者接受毛坯房，喜歡自己裝修，占86.7%，只有13.3%的人認(rèn)為可以有精裝修或部分裝修。交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品需求——受訪者大多喜歡毛坯交房，自由發(fā)揮，出行公交車為主要交通工具。問卷調(diào)查78小區(qū)配套：絕大多數(shù)受訪者首選超市，注重生活便利性；其次近九成認(rèn)為幼兒園很必要，是對消費(fèi)者負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。小區(qū)設(shè)施：室外健身設(shè)施覆蓋人群廣，最受歡迎，占比83.3%；其次兒童游樂場和老人活動中心也是客戶選擇的重點(diǎn)，滿足每個家庭的老人、小孩。產(chǎn)品需求——配套追求便利，設(shè)施顧全各年齡層。問卷調(diào)查79片區(qū)印象：半數(shù)受訪者認(rèn)為雅溪片區(qū)配套不足，無法帶動消費(fèi)，對于本項(xiàng)目的商業(yè)來說是個契機(jī)；其次超過四成受訪者感覺該片區(qū)自然環(huán)境因素極佳；還有36.7%的人認(rèn)為片區(qū)整體形象較差，商業(yè)氛圍不夠，不適宜居住。片區(qū)觀點(diǎn)看法片區(qū)印象——片區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，配套不全，居住氛圍欠佳。問卷調(diào)查80吉首市客戶居多，其中錦繡乾城市區(qū)客戶占90%；縣級客戶也有不少來市里買房，其中最顯著的是香桂園，達(dá)60%；來投資的外地客戶很少甚至沒有，只有湘州陽光的外地客戶占比達(dá)到10%，其余都在5%以下?？蛻魜碓纯蛻魜碓础讟潜P大多為本地及縣級客戶，外地客戶很少。問卷調(diào)查81置業(yè)人群中剛需平均值為49%，其中錦繡香江最高，達(dá)70%；改善型客戶也是吉首市的主力消費(fèi)群體，平均值達(dá)46%，主要以世紀(jì)山水為代表，購買人群大多為企事業(yè)員工，為80%；投資客戶受到政策影響，平均不到6%，這也和整個市場缺少小戶型產(chǎn)品有關(guān)。客戶購買動機(jī)客戶購買動機(jī)——剛需有待挖掘，改善型不可忽視，投資客亦有契機(jī)。問卷調(diào)查目前整體市場供大于求，結(jié)構(gòu)性失衡較為嚴(yán)重，潛在供應(yīng)量巨大。當(dāng)前40—70平米小戶型、80—95平米的兩房、110—135三房暢銷，四房、復(fù)式、別墅嚴(yán)重滯銷。多層、小高層板樓暢銷。后續(xù)供應(yīng)以高密度的中高層為主，且集中于乾州，未來供應(yīng)總量將超過230萬方，市場競爭激烈。目前多數(shù)樓盤銷售緩慢，月銷售量多數(shù)在10套左右。且以剛性需求為主。1供需分析2住宅區(qū)域價格目前吉首住宅市場整體均價為3200元/平米左右，目前在售樓盤老城區(qū)與乾州均價基本都集中在3200-3500元/平米之間。以高層和小高層產(chǎn)品為主。3產(chǎn)品供應(yīng)特征目前吉首住宅市場主要是以小高層、高層多數(shù)為點(diǎn)式樓。主力戶型是三房，其次是兩房和四房。在產(chǎn)品方面普遍都是通過陽臺創(chuàng)新，無其他亮點(diǎn)。品質(zhì)都相對較一般。建筑風(fēng)格方面多數(shù)以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，顏色傾向淺色系列。區(qū)域住宅分析小結(jié)第四部分區(qū)域商業(yè)市場分析PART4吉首市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2007—2020年）乾州組團(tuán)（市級商業(yè)中心）：乾州商業(yè)中心定位為該市未來核心商業(yè)中心峒河組團(tuán)（吉首老城區(qū)）（市級商業(yè)中心）：近十年仍為吉首商業(yè)最為核心商圈雅溪組團(tuán)吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

吉首市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2007—2020年）

《吉首市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》將乾州商業(yè)中心定位為該市未來核心商業(yè)中心。此規(guī)劃將吉首未來一段時期內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和市場體系建設(shè)的重要指導(dǎo)性文件，對加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)的合理布局，防止商業(yè)投資的重復(fù)建設(shè)，保障內(nèi)外資商業(yè)企業(yè)公平競爭，促進(jìn)商業(yè)企業(yè)健康發(fā)展具有重大意義。

《吉首市城市總體規(guī)劃》的規(guī)劃期從2007年至2020年，規(guī)劃人口35萬人，規(guī)劃區(qū)域165.7平方公里，主要規(guī)劃點(diǎn)包括峒河組團(tuán)、乾州組團(tuán)、雅溪組團(tuán)、吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、振武營和馬鞍山等。吉首市規(guī)劃峒河組團(tuán)（吉首老城區(qū)）和乾州組團(tuán)2個市級商業(yè)中心、吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1個區(qū)級商業(yè)中心、17個社區(qū)商業(yè)中心、15個專業(yè)市場、14條特色街道、3個物流園、61家星級賓館，以及會展中心、休閑度假區(qū)域等。

其中，乾州商業(yè)中心定位為該市未來核心商業(yè)中心，以中、高端產(chǎn)品經(jīng)營和消費(fèi)為主，著力提升城市品位和檔次。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃市區(qū)商業(yè)區(qū)：１、吉首老城區(qū)：從火車站起向南到團(tuán)結(jié)廣場止，以人民路為軸心呈魚骨狀向兩邊輻射，東到大田灣，西至汽車西站。核心商圈呈環(huán)繞型，是吉首市最繁華的商業(yè)中心區(qū)。該區(qū)將繼續(xù)保持以百貨店、超市、集中式商業(yè)街、各品牌單店及各專業(yè)性市場為主體，集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的商業(yè)服務(wù)中心區(qū)的基本結(jié)構(gòu)，突出中高檔的精品、名品、新品經(jīng)營。未來十年內(nèi)，伴隨著乾州新區(qū)的高速發(fā)展，吉首老城區(qū)將繼續(xù)保持城市重要商圈的地位.吉首市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2007—2020年）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃市區(qū)商業(yè)區(qū)：２、乾州新區(qū)：以人民路為軸，以乾州古城為中心，東到邊城大道、南臨吉鳳經(jīng)濟(jì)區(qū)、西至邊城大道、北與雅溪連接老城區(qū)。乾州作為新興商業(yè)中心區(qū)。以旅游商業(yè)為主導(dǎo)，帶動相關(guān)專業(yè)市場等新興商業(yè)的發(fā)展。是吉首未來最為專業(yè)且具有特色的商業(yè)繁華區(qū)。吉首市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2007—2020年）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃政府對吉首城市商業(yè)規(guī)劃的宏觀定位有利于城市商業(yè)整體發(fā)展。本項(xiàng)目所處的雅溪組團(tuán)位于吉首老城區(qū)核心商圈與新興乾州商業(yè)中心的中間位置，與新舊兩大商圈形成良好的輻射效應(yīng)，同時也對本項(xiàng)目商業(yè)的市場吸附能力提出了更高的要求。商業(yè)規(guī)劃小結(jié)：１、吉首雖然經(jīng)歷了08年的“融資風(fēng)暴”對商業(yè)經(jīng)濟(jì)的不利影響，但市場正處于逐漸恢復(fù)的上升通道。２、與湖南東部、中部較發(fā)達(dá)市州相比，吉首的經(jīng)濟(jì)總量相對落后，但其增長速度保持較高水平，特別是湘西交通干線的相繼打通，其后續(xù)發(fā)展?jié)摿臻g很大。３、吉首老城區(qū)在地區(qū)商業(yè)中一直處于主導(dǎo)地區(qū)。４、乾州新區(qū)的政策扶持及市場發(fā)展，將帶動吉首商業(yè)由單邊“引擎轉(zhuǎn)變”為“雙翼發(fā)展”。對本項(xiàng)目影響商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

吉首城區(qū)商圈現(xiàn)狀吉首市商業(yè)布局的現(xiàn)狀較為明顯的分為兩大商圈：以步行街為核心的老城區(qū)商圈及人民南路沿線以乾州古城為中心的次新商圈；老城區(qū)商圈商業(yè)氛圍相對深厚，商業(yè)形態(tài)有百貨、大型超市、商業(yè)街及集中式商業(yè)，集中了娛樂、休閑、購物、餐飲等一系列商業(yè)業(yè)態(tài)，不但對本區(qū)域消費(fèi)群體，對乾州新區(qū)的居民也有很大的吸附能力；乾州新區(qū)商業(yè)以旅游為主，在規(guī)劃和商業(yè)定位上有一定優(yōu)勢，發(fā)展?jié)摿?，但目前商業(yè)、吉首市區(qū)居民的消費(fèi)習(xí)慣依然以老城區(qū)為首要考慮目的地；城市商業(yè)特征分析

商業(yè)中心現(xiàn)狀分析1城市商業(yè)特征分析商圈范圍商圈特點(diǎn)峒河商業(yè)中心以團(tuán)結(jié)路和人民路交匯處為中心1公里為半徑區(qū)域。重點(diǎn)區(qū)域?yàn)閳F(tuán)結(jié)路、武陵路、人民北路。核心區(qū)為人民路以東、團(tuán)結(jié)東路以南、武陵路以北。老城區(qū)綜合型，包括以下各類型商業(yè)市場。專業(yè)市場類為：關(guān)廂門批發(fā)市場、紅旗門家電市場、文藝路農(nóng)資一條街、新世紀(jì)電腦城、機(jī)電產(chǎn)品一條街。零售商業(yè)為：八月樓步行街、湘泉品牌步行街、吉首商貿(mào)城、和盛堂百貨。業(yè)態(tài)發(fā)展，優(yōu)先發(fā)展專賣店、特色街、連鎖店，適度發(fā)展專業(yè)店，限制發(fā)展農(nóng)貿(mào)市場、批發(fā)市場、便利店。雅溪專業(yè)市場商圈主要集中在人民中路有光彩建材、家居市場民營小區(qū)工貿(mào)區(qū)。

商業(yè)中心現(xiàn)狀分析2城市商業(yè)特征分析商圈范圍商圈特點(diǎn)乾州商業(yè)中心乾州中央商務(wù)廣場2公里半徑區(qū)域購物中心、專業(yè)市場、超市、專賣店為主、專業(yè)街、專業(yè)店、便利店為輔。業(yè)態(tài)發(fā)展優(yōu)先發(fā)展購物中心、超市、專賣店，適度發(fā)展特色街、專業(yè)店、便利店、專業(yè)市場，限制發(fā)展農(nóng)貿(mào)市場。吉風(fēng)商業(yè)中心規(guī)劃中業(yè)態(tài)發(fā)展優(yōu)先發(fā)展超市、專賣店、特色街，適度發(fā)展專店、便利店，限制發(fā)展專業(yè)市場、農(nóng)貿(mào)市場。吉首市城市居民家庭消費(fèi)支出比例2012年吉首市城區(qū)居民恩格爾系數(shù)為0.65。

29%的醫(yī)療消費(fèi)表明居民對于生活的保障意識越來越濃厚；次之居民在衣著方面的消費(fèi)較大，達(dá)到26%，顯示居民整體的消費(fèi)實(shí)力已經(jīng)開始提高；食品方面的支出比例較低（16%），說明居民的生活水平已經(jīng)有一定的改善與提高；居住、娛樂等方面的支出比例總計23%，說明居民開始有一定的商業(yè)消費(fèi)欲望。城市商業(yè)特征分析吉首市城市居民消費(fèi)特征城市商業(yè)特征分析吉首城市商業(yè)特征小結(jié):6、區(qū)域商業(yè)整體發(fā)展較落后5、開始形成新舊兩大商圈的格局4、初步具備現(xiàn)代商業(yè)的雛形3、商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低2、居民消費(fèi)整體層次不高1、區(qū)域商業(yè)輻射能力較弱商業(yè)特征總結(jié)城市商業(yè)特征分析吉首市主要商業(yè)街區(qū)調(diào)研分析城市商業(yè)調(diào)研分析

街道商業(yè)調(diào)研小結(jié)所調(diào)查新舊兩大商圈的商業(yè)街道鋪面經(jīng)營狀況基本穩(wěn)定，所購鋪面一般投資回報期在12年左右。吉首商業(yè)區(qū)域近階段仍以老城區(qū)為主，核心商業(yè)集中在商業(yè)步行街周邊500米半徑內(nèi)。店面建筑基本為上世紀(jì)末的較老建筑翻新，租金方面乾州比老城區(qū)的整體價格稍高15%左右。商業(yè)街道總體規(guī)劃較落后；檔次不高，大部份街道為復(fù)合業(yè)態(tài)的單店模式經(jīng)營。財信廣場、新天地等綜合體商業(yè)項(xiàng)目將逐步樹立中心城區(qū)標(biāo)桿商業(yè)形象。城市商業(yè)調(diào)研分析吉首市專業(yè)市場規(guī)劃一覽表(一)專業(yè)市場調(diào)研分析名稱位置規(guī)模定位備注乾州果蔬、禽蛋生鮮交易市場吉鳳路以西、大坡路以北、水廠路以南100畝四省市邊區(qū)最大的生鮮果蔬、畜禽蛋和土特產(chǎn)品交易市場在現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場原址基礎(chǔ)上改建提升乾州糧食、干貨批發(fā)交易市場水廠路以南、大坡路以北、人民南路以西的北片區(qū)域150畝四省市邊區(qū)最大的糧食、干貨等大宗農(nóng)產(chǎn)品交易市場新建礦產(chǎn)品交易市場雅溪路以東、小橋路以北、長渝高速公路以南的東片區(qū)域150畝全國最大的錳、汞等礦產(chǎn)品交易市場新建工業(yè)生產(chǎn)資料交易市場雅溪路以東、小橋路以北、長渝高速公路以南的西片區(qū)域250畝四省市邊區(qū)最大的工程機(jī)械、鋼材市場新建關(guān)廂門小商品市場關(guān)廂門5000㎡四省市邊區(qū)最大的小商品市場在現(xiàn)有關(guān)廂門工業(yè)品市場基礎(chǔ)上提質(zhì)改造家居裝飾建材市場雅溪民營小區(qū)光彩家居市場300畝四省市邊區(qū)最大的以經(jīng)營家具、建材、裝飾材料為主的交易市場在現(xiàn)有光彩家居匯展中心的基礎(chǔ)上建設(shè)第二期工程吉首市專業(yè)市場規(guī)劃一覽表(二)專業(yè)市場調(diào)研分析名稱位置規(guī)模定位備注日化產(chǎn)品市場雅溪民營小區(qū)光彩工貿(mào)城100畝四省市邊區(qū)最大的以經(jīng)營日化產(chǎn)品為主的交易市場在現(xiàn)有光彩工貿(mào)城基礎(chǔ)上提質(zhì)改造新世紀(jì)數(shù)碼城人民北路，現(xiàn)新世紀(jì)電腦城10000㎡湘西地區(qū)最大的電腦、通訊產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品批零市場在現(xiàn)有新世紀(jì)電腦城基礎(chǔ)上提質(zhì)改造圖書城人民北路與北門街交界處南側(cè)5000㎡以經(jīng)營圖書、音像產(chǎn)品等為主的綜合性市場新建人才信息市場人民西路以東，紡織路以北，人民南路以西5000㎡以提供各種人才供求信息、人才服務(wù)為主新建紅旗門小家電市場紅旗門12000㎡四省市邊區(qū)最大的小家電市場在現(xiàn)有紅旗門家電市場基礎(chǔ)上進(jìn)行提質(zhì)改造五里牌水果交易市場五里牌100畝四省市邊區(qū)最大的水果市場在現(xiàn)有五里牌市場基礎(chǔ)上進(jìn)行提質(zhì)改造旅游產(chǎn)品市場雙河路以南，吉鳳路西12000㎡四省市邊區(qū)最大的旅游產(chǎn)品市場新建吉首專業(yè)市場商鋪?zhàn)饨鹚?一)名稱位置建筑規(guī)模開業(yè)年份開業(yè)時租金目前租金店鋪數(shù)量主力面積吉首水果批發(fā)市場吉首市團(tuán)結(jié)東路約6000㎡1992年300-—400元/月1200—1500元/月91個40—50㎡吉首蔬菜水果市場吉首市峒河街道五里牌約20000㎡1999年200—300元/月300—500元/月282個10—40㎡紅旗門大市場吉首市紅旗路和武陵路交匯處約1.6萬㎡2008年200—1200元/月400—1800元/月150個15—50㎡專業(yè)市場調(diào)研分析吉首專業(yè)市場商鋪?zhàn)饨鹚?二)名稱位置建筑規(guī)模開業(yè)年份開業(yè)時租金目前租金數(shù)量主力面積吉首雅溪工貿(mào)市場吉首市人民南路約20萬㎡2000年250—800元/月400—1200元/月700個10—50㎡吉首光彩建材家居會展中心吉首市人民南路約6萬㎡2001年300—1000元/月400—1400元/月300個30—70㎡大湘西商貿(mào)城吉首市武陵東路與團(tuán)結(jié)路交叉口約7萬㎡2005年300—1200元/月300—1600元/月518個30—70㎡湘西汽配機(jī)電市場距火車站約300米約8萬㎡2007年200—800元/月300—1200元/月400個40—100㎡專業(yè)市場調(diào)研分析吉首專業(yè)市場售價水平(三)名稱位置建筑規(guī)模開業(yè)年份開業(yè)時售價目前售價吉首水果批發(fā)市場吉首市團(tuán)結(jié)東路約6000㎡1992年300-—1.5萬元/㎡3000—2.5萬元/㎡吉首蔬菜水果市場吉首市峒河街道五里牌約20000㎡1999年2000—3500元/㎡3000—4000元/㎡紅旗門大市場吉首市紅旗路和武陵路交匯處約1.6萬㎡2008年4000—7000元/㎡5000—2萬元/㎡吉首雅溪工貿(mào)市場吉首市人民南路約20萬㎡2000年3000—6000元/㎡4500—7000元/㎡吉首光彩建材家居會展中心吉首市人民南路約6萬㎡2001年3500—7000元/㎡4500—8000元/㎡大湘西商貿(mào)城吉首市武陵東路與團(tuán)結(jié)路交叉口約7萬㎡2005年4200—8000元/㎡5000—2萬元/㎡湘西汽配機(jī)電市場距火車站約300米約8萬㎡2007年1900—4000元/㎡2600—7000元/㎡專業(yè)市場調(diào)研分析吉首專業(yè)市場經(jīng)營狀況(一)名稱位置經(jīng)營狀況主要原因分析吉首水果批發(fā)市場吉首市團(tuán)結(jié)東路以季節(jié)性水果為主，是目前幾個專業(yè)市場經(jīng)營較好的一個。建市最早，地處火車站區(qū)域，地理位置得天獨(dú)厚。吉首蔬菜水果市場吉首市峒河街道五里牌200多個門面基本閑置，56個大棚只有1個大棚在經(jīng)營，瀕臨倒閉。馬路市場太多，分流了很大一部分客戶；炒房客較多，導(dǎo)致真正的經(jīng)營戶買不到商鋪；配套設(shè)施缺乏。紅旗門大市場吉首市紅旗路和武陵路交匯處類似懷化迎豐市場，以干貨、調(diào)料品等為主，經(jīng)營情況一般。缺乏停車場，客戶進(jìn)出不方便。吉首雅溪工貿(mào)市場吉首市人民南路吉首目前最大的專業(yè)市場，以日化、精品、服裝、鞋類，經(jīng)過近十年，市場仍處于培育期。受吉首地理大環(huán)境影響較大，缺乏便利物流的強(qiáng)力支撐，市場輻射范圍小。專業(yè)市場調(diào)研分析吉首專業(yè)市場經(jīng)營狀況(二)名稱位置經(jīng)營狀況主要原因分析吉首光彩建材家居會展中心吉首市人民南路地處雅溪工貿(mào)市場對面，目前經(jīng)營情況較差。缺乏先進(jìn)的營銷手段；受吉首地理大環(huán)境影響較大，缺乏便利物流的強(qiáng)力支撐，市場輻射范圍小。大湘西商貿(mào)城吉首市武陵東路與團(tuán)結(jié)路交叉口雖地處吉首老城區(qū)黃金地段，但經(jīng)營情況一般。缺乏統(tǒng)一的管理，大都經(jīng)營戶仍以傳統(tǒng)的坐銷方式為主。湘西汽配機(jī)電市場距火車站約300米以汽配、機(jī)電、建材為主，開業(yè)近3年，目前市場門面空置率相當(dāng)高，約45%左右，現(xiàn)有商戶經(jīng)營情況也不理想。市場規(guī)劃落后，特別是市場進(jìn)出道路較窄，兩輛進(jìn)出不方便。投資客戶較多，導(dǎo)致門面空置率高。專業(yè)市場調(diào)研分析吉首市專業(yè)市場特點(diǎn)（一）分布較集中吉首主要專業(yè)市場目前主要分布在吉首老城區(qū)，集中在火車站附近和武陵路區(qū)域，究其原因主要是由于這些區(qū)域發(fā)展較早，交通相對于其它區(qū)域便利。（二）建筑規(guī)模小專業(yè)市場建筑規(guī)模普遍偏小，7萬平方米以下的市場偏多，10萬平米的市場極少，目前就吉首雅溪市場達(dá)到20萬方的建筑規(guī)模。（三）租售價格較低目前吉首專業(yè)市場門面的平均銷售均價在8000—1.5萬元/㎡左右,出租價格在200—1800元/月左右。（四）經(jīng)營情況不理想走訪的吉首7個主要的專業(yè)市場，涉及了水果、蔬菜、家電、建材、服裝、日化等市場，其中，只有吉首水果市場的經(jīng)營情況稍好一點(diǎn)，其它市場的都在勉強(qiáng)經(jīng)營，個別市場已經(jīng)瀕臨倒閉邊緣。（五）培養(yǎng)周期長一般情況下，市場的培育期為1—3年，可吉首這幾年專業(yè)市場的培育期遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個數(shù)據(jù)，其培育期普遍在5—8年左右，個別市場甚至開業(yè)10年之久仍處于培育階段。專業(yè)市場調(diào)研分析吉首市專業(yè)市場經(jīng)營管理現(xiàn)狀管理粗放，服務(wù)意識缺乏；缺乏相關(guān)的市場整體運(yùn)營、推廣營銷等方面的增值服務(wù)；市場內(nèi)商品檔次、質(zhì)量參差不齊；規(guī)劃不合理，硬件設(shè)施先天不足；增值服務(wù)開發(fā)匱乏，市場附加收益率低。專業(yè)市場調(diào)研分析制約吉首市專業(yè)市場發(fā)展因素自然條件較差；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后；開辦單位多元化，難以統(tǒng)一規(guī)劃與管理；龍頭企業(yè)帶動能力不強(qiáng)；營銷體系不健全。專業(yè)市場調(diào)研分析專業(yè)市場個案分析租金情況（元/㎡/月）一層是：30-60元二層是：25-35元三層是：20-30元四、五層是：10-20元光彩建材匯展中心物業(yè)管理費(fèi)情況：市場部規(guī)范，缺乏統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)：收費(fèi)管理費(fèi)按購鋪、大小鋪、新舊商戶隨意收取。管理費(fèi)有1-3元/㎡/月。專業(yè)市場個案分析經(jīng)營戶最為滿意的是地理位置，市場成熟，交通便捷是本區(qū)域最大價值。光彩建材匯展中心經(jīng)營戶最為不滿意的是市場凌亂，物業(yè)管理差，物流不便，占83%。專業(yè)市場個案分析意向租賃120㎡以上占47.8%，意向購買120㎡以上占63.8%光彩建材匯展中心94%購買客戶選擇一層77%租賃客戶選擇一層專業(yè)市場個案分析經(jīng)營戶最看好本項(xiàng)目有專業(yè)管理規(guī)劃肯定地理位置，市場成熟和對區(qū)域前景充滿自信光彩建材匯展中心經(jīng)營戶對統(tǒng)一管理的市場需求占72%希望是獨(dú)立商鋪占24%可以看出商戶對經(jīng)營環(huán)境，科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)一管理的迫切需求，以此更好的展示產(chǎn)品和品牌的價值對等。說明市場需要提升空間。專業(yè)市場個案分析經(jīng)營戶對產(chǎn)品售價最為關(guān)注占63%，其次業(yè)態(tài)配比占18%。光彩建材匯展中心經(jīng)營戶對對收益保障最為關(guān)注占60%，其次是專業(yè)運(yùn)營管理占20%。最后是一站式規(guī)模和檔次各占10%專業(yè)市場個案分析經(jīng)營戶接受售價在6000-7000元/㎡占86%光彩建材匯展中心經(jīng)營戶期望本項(xiàng)目租金30-40元/㎡占78%，25-30元/㎡占11%，20-25元/㎡占9%，只有3%能接受40-50元。專業(yè)市場個案分析受訪經(jīng)營戶有51%的可能會買，27%的可能會租?？倲?shù)超過78%的人會關(guān)注本項(xiàng)目進(jìn)展情況。光彩建材匯展中心受訪經(jīng)營戶有90%是租賃商鋪，只有10%是自購商鋪的。專業(yè)市場個案分析地理位置、市場成熟、交通便捷是本區(qū)域的價值所在；業(yè)態(tài)失規(guī)、管理落后、臟亂差的形象是商戶最不滿意的；現(xiàn)階段租金水平1-3層均價為28-42元，4/5層均價為10-20元；商戶能接受本項(xiàng)目售價均價為6000-7000元占86%，租金均價為30-40元占68%；商戶意向購買和租賃本項(xiàng)目面積需求，120方以上占63.8%:47.8%70-90方占13.8%、30%、70方以下占22.4%、22.2%；租賃和購買首選一層；受訪商戶90%都處于租賃經(jīng)營。光彩建材匯展中心小結(jié)吉首家居、建材專業(yè)市場存在升級空間。專業(yè)市場小結(jié)物業(yè)規(guī)劃水平落后，不利于商家長遠(yuǎn)經(jīng)營；開發(fā)商盲目追求高利潤，在不確定項(xiàng)目定位和市場容量的情況下，大批量開發(fā)低值商鋪導(dǎo)致商家惡性競爭；低端同類市場重疊嚴(yán)重，形象臟亂差導(dǎo)致經(jīng)營慘淡；缺乏品牌的專業(yè)企業(yè)進(jìn)駐，市場有待升級換代；售后缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理缺乏特色；政府開始統(tǒng)一規(guī)劃、改造、整合、提升商業(yè)/專業(yè)優(yōu)勢和形象。鑒于本項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)約50萬平方米，開發(fā)體量大，商業(yè)如何定位和規(guī)劃直接影響今后的商業(yè)價值和長遠(yuǎn)經(jīng)營。區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)1、區(qū)域板塊交通方便，目前居住氛圍不夠濃厚，商業(yè)配套有待升級改造；2、區(qū)域土地價值偏低，缺乏區(qū)域商業(yè)中心。1、利用交通優(yōu)勢和專業(yè)區(qū)集聚優(yōu)勢，建立區(qū)域商業(yè)中心，提升區(qū)域價值；2、完善城中——專業(yè)區(qū)提質(zhì)改造、品牌組合及市場配套，通過品質(zhì)拉動區(qū)域商業(yè)價值；3、完善物流倉儲、金融服務(wù)、會展等各種商業(yè)配套，提升區(qū)域的核心商貿(mào)物流城價值。雅溪組團(tuán)區(qū)域評價：雅溪組團(tuán)未來展望：面對目前市場的激烈競爭、大盤當(dāng)?shù)?，本?xiàng)目所要做的并非特立獨(dú)行、彰揚(yáng)個性，而是如何面對現(xiàn)實(shí)，解決項(xiàng)目的存活才是實(shí)際問題！二發(fā)展定位篇報告框架整體發(fā)展戰(zhàn)略開發(fā)商目標(biāo)解析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會挖掘經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目定位及物業(yè)組合規(guī)劃布局及分期建議項(xiàng)目概況行政區(qū)域：吉首市雅溪組團(tuán)；用地面積：約336畝，住宅40畝，商業(yè)296畝；容積率：商業(yè)2.5、住宅4.2；建筑密度：商業(yè)≤40％；住宅≤30％。項(xiàng)目地塊地塊現(xiàn)狀地形不規(guī)則，地形地貌復(fù)雜，臨路地塊狹窄，項(xiàng)目展示面不足，道路組織有一定困難。地形：地塊形狀極不規(guī)則，項(xiàng)目北部為吉首高速入口輔道，南部為杭瑞高速公路橫貫東西，地塊中南北規(guī)劃路乾州大道仍未開通。地貌：地塊區(qū)域分為多級高差坡地及臺地地貌，地表有少量拆遷附著民房建筑；部分區(qū)域?yàn)榈湫蜕降丶捌碌?，整個地塊地貌復(fù)雜，形成多級高差。項(xiàng)目四至項(xiàng)目位于湘西州吉首市雅溪，人民中路東側(cè)500米，雅西高速入口輔道南側(cè)，南臨杭瑞高速。人民中路坡地、民房杭瑞高速項(xiàng)目區(qū)域西東南北雅溪高速出入口景觀資源認(rèn)知本項(xiàng)目除東面和北面靠自然山體外景觀資源相對匱乏。項(xiàng)目區(qū)域西東南北區(qū)域環(huán)境認(rèn)知名稱地理位置備注州中級人民法院接待處?團(tuán)結(jié)西路—州人民檢察院?團(tuán)結(jié)西路—吉首市公安局人民北路—州公安局交通警察支隊?人民北路—名稱地理位置檔次距本項(xiàng)目步行距離中國工商銀行雅溪分理處?人民中路?支行15分鐘中國工商銀行乾州儲蓄所?人民南路營業(yè)廳15分鐘中國農(nóng)業(yè)銀行乾州支行?人民南路營業(yè)廳15分鐘名稱地理位置檔次/經(jīng)營項(xiàng)目距本項(xiàng)目步行距離新一佳超市人民北路大型綜合類超市25分鐘金宏商業(yè)廣場?人民南路中檔購物廣場25分鐘偉業(yè)購物廣場人民南路中檔休閑購物廣場25分鐘和盛堂百貨吉首市人民北路99號高檔百貨、超市20分鐘名稱地理位置檔次吉首大學(xué)人民南路120號大學(xué)吉首市第一中學(xué)教育路高中吉首市第八小學(xué)人民南路小學(xué)湘西自治州民族中學(xué)?人民南路中學(xué)雅溪小學(xué)?人民中路小學(xué)項(xiàng)目地塊周邊大環(huán)境配套設(shè)施相對齊全，主要集中在人民路和團(tuán)結(jié)路一帶，地塊500米內(nèi)日?；A(chǔ)設(shè)施配套缺乏！交通現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目目前規(guī)劃道路G319、G209連接段南線延長線乾州大道，但目前處于建設(shè)階段，目前道路工程進(jìn)度一直被拖延，直接對本項(xiàng)目規(guī)劃造成一定影響。目前項(xiàng)目不臨主路，目前主要依托吉首高速收費(fèi)站輔道及規(guī)劃貫穿項(xiàng)目南北向乾州大道，其他均無通車條件。項(xiàng)目市政道路狀況常吉高速是湘西土家族苗族自治州的第一條高速公路，將成為湘西加快發(fā)展的引擎。吉懷高速通車，意味著從懷化到吉首的行車時間將縮短至一個半小時，到麻陽僅需半小時左右。2008年12月18日常吉高速公路正式開通。項(xiàng)目大交通組織項(xiàng)目屬性及機(jī)會挖掘交通現(xiàn)狀分析2012年12月23日吉懷高速正式通車。

吉茶高速公路起于吉首市西面老石嶺北坡，接在建的常德至吉首高速公路，終于湘黔渝三省（市）交界處的花垣縣茶峒花垣河，全長64.3093公里。2012年3月31日吉茶高速建成通車。交通現(xiàn)狀分析項(xiàng)目大交通組織

張花高速是連通二廣高速、杭瑞高速和包茂高速等三條國家高速公路，擴(kuò)大國家公路網(wǎng)的輻射范圍，在湘西北地區(qū)形成一條東西方向的運(yùn)輸主動脈。

吉恩高速公路湘西段是吉首南北大通道，建成后將極大地促進(jìn)全州社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

鳳大高速公路就位于第一橫的最西端，路線起點(diǎn)為鳳凰縣城城北，與吉懷高速公路鳳凰樞紐互通對接，經(jīng)沱江、南長城遺址、黃絲橋古城、阿拉營鎮(zhèn)、牛堰水庫，終點(diǎn)接杭瑞高速貴州境大興至思南段起點(diǎn)。在建吉恩、張花、鳳大高速。交通現(xiàn)狀分析項(xiàng)目大交通組織項(xiàng)目分析小結(jié)項(xiàng)目目前基地不規(guī)則，展示面嚴(yán)重不足。且地勢存在高差，土地平整和建安成本高，周邊景觀等資源匱乏。交通條件一般，目前進(jìn)入地塊路幅狹窄，地塊中間規(guī)劃乾州大道拉通時間待定，地塊四周目前僅北側(cè)臨路，其他暫時都不具備通車條件。大范圍配套較好，但地塊周邊500米以內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施情況不完善，日常生活存在不便利性。區(qū)域未來前景良好，周邊為生態(tài)住宅和湘西物流配套區(qū)域。乾州大道為未來城市的主要干道。項(xiàng)目為吉首雅溪高速入口優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，交通通達(dá)性良好。4未來規(guī)劃1地塊現(xiàn)狀2交通條件3基礎(chǔ)配套湖南地級市城市、主城區(qū)邊緣、有一定物流行業(yè)及政府背景、以商貿(mào)物流開發(fā)為主體的大規(guī)模綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目屬性界定區(qū)域吉首是湖南地級市項(xiàng)目屬于雅溪組團(tuán)區(qū)域成熟度區(qū)域規(guī)劃道路通達(dá)性好，目前有公共交通站點(diǎn)，但缺乏生活配套，成熟度較低，區(qū)域居民大多在峒河商圈消費(fèi)。規(guī)模占地336畝，總建面60萬㎡，住宅容積率4.2，商業(yè)容積率為2.5項(xiàng)目背景交通部重點(diǎn)物流項(xiàng)目省政府十二五重點(diǎn)交通樞紐物流工程項(xiàng)目中國物流協(xié)會發(fā)展西部物流的口岸和窗口商務(wù)部電子遠(yuǎn)程礦石產(chǎn)品交易平臺國家扶貧攻堅主戰(zhàn)場綜合項(xiàng)目本項(xiàng)目總建面約60萬平米，其中含50余萬平米的商業(yè)面積限制條件高壓線，地勢高差大，土地平整難度大區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性整體發(fā)展戰(zhàn)略開發(fā)商目標(biāo)解析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會挖掘經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目定位及物業(yè)組合規(guī)劃布局及分期建議報告框架開發(fā)商設(shè)想：首先保證項(xiàng)目活下來，再穩(wěn)步的走下去；既保證一定的速度，又保證一定的利潤；公司愿意持有一定物業(yè)，但有要持有的價值（論據(jù)要充分，如測算的結(jié)果）項(xiàng)目一期如何啟動，是做商業(yè)還是做住宅。1、一期出手必勝，即能賺錢、能回本、不能虧；2、要為項(xiàng)目開發(fā)打開局面，項(xiàng)目的水準(zhǔn)不能低，產(chǎn)品要具有高品質(zhì)。大湘西物流企業(yè)目標(biāo)開發(fā)商困惑：項(xiàng)目的價值在哪里？市場競爭激烈，我們的核心競爭力在哪？客戶來源較廣，應(yīng)該抓哪些客戶，哪個層級的客戶？物業(yè)應(yīng)該怎么組合？啟動期做多大？20萬、15萬，10萬，還是保守的5萬平米？商業(yè)如何操作說不清，希望前期做柔性處理，為后期留余地，尤其規(guī)劃怎么處理、如何經(jīng)營？開發(fā)商目標(biāo)解析先馳對于大湘西物流目標(biāo)的理解：

項(xiàng)目操作的安全性——當(dāng)期回現(xiàn)、當(dāng)期利潤保證當(dāng)期回現(xiàn)，并實(shí)現(xiàn)一定的利潤空間；對品質(zhì)的追求——打造標(biāo)桿項(xiàng)目；考慮市場操作風(fēng)險。先生存再發(fā)展開發(fā)商目標(biāo)解析利用SCQ模型來確定核心問題R1：非期望結(jié)果——按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果即S：情景現(xiàn)狀R2：期望結(jié)果——我們的期望目標(biāo)即：大湘西物流的目標(biāo)C（矛盾或沖突）Q（核心問題）開發(fā)商目標(biāo)解析S1：目前吉首整體市場供大于求，結(jié)構(gòu)性失衡較為嚴(yán)重，潛在供應(yīng)量巨大。開發(fā)商目標(biāo)解析S2：大盤項(xiàng)目開發(fā)，使產(chǎn)品和價格均有了大幅提高，從現(xiàn)有地產(chǎn)板圖來看，項(xiàng)目雅西組團(tuán)處于價格洼地，市場可實(shí)現(xiàn)價值較低。S3：雅溪組團(tuán)，區(qū)域陌生，且周邊環(huán)境差、生活配套缺乏，客戶認(rèn)知度低，存在較大的區(qū)域抗性。S3：雅溪組團(tuán)，區(qū)域陌生，且周邊環(huán)境差、生活配套缺乏，客戶認(rèn)知度低，存在較大的區(qū)域抗性。S2：大盤項(xiàng)目開發(fā)，使產(chǎn)品和價格均有了大幅提高，從現(xiàn)有地產(chǎn)板圖來看，項(xiàng)目雅西組團(tuán)處于價格洼地，市場可實(shí)現(xiàn)價值較低。S1：目前吉首整體市場供大于求，結(jié)構(gòu)性失衡較為嚴(yán)重，潛在供應(yīng)量巨大。追求產(chǎn)品品質(zhì)，期望可以打造標(biāo)桿項(xiàng)目從項(xiàng)目操作的安全性角度出發(fā)，須保證當(dāng)期回現(xiàn)，并實(shí)現(xiàn)一定的利潤空間矛盾/沖突R1：非期望結(jié)果

——按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果R2：期望結(jié)果

——我們的期望目標(biāo)C：矛盾或沖突（complication）

——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突開發(fā)商目標(biāo)解析Q：提出問題（question）

——實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問題如何克服區(qū)域抗性，實(shí)現(xiàn)大盤的成功啟動與可持續(xù)開發(fā)？如何平衡當(dāng)期回現(xiàn)與陌生區(qū)大盤整體開發(fā)投入的關(guān)系？項(xiàng)目的價值是什么？如何在激烈的市場競爭中塑造本項(xiàng)目的核心競爭力？客戶是誰？大盤開發(fā)中客戶的演變？產(chǎn)品組合及開發(fā)節(jié)奏？啟動期的規(guī)模、位置及啟動策略？開發(fā)分期及規(guī)劃布局等？本項(xiàng)目必須回答的問題開發(fā)商目標(biāo)解析整體發(fā)展戰(zhàn)略開發(fā)商目標(biāo)解析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會挖掘區(qū)域價值分析市場競爭分析客戶需求分析經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目定位及物業(yè)組合規(guī)劃布局及分期建議報告框架從城市化進(jìn)程來看，吉首已由單核格局跨越多元格局，逐步向大城時代演變，外擴(kuò)趨勢明顯。區(qū)域價值分析峒河板塊雅溪板塊乾州板塊吉鳳板塊“兩大中心”“一大園”吉首峒河商業(yè)中心--城北老區(qū)吉首乾州商業(yè)中心

–乾州新區(qū)吉鳳

工業(yè)區(qū)

--城南新區(qū)已經(jīng)開通高速：常吉高速、吉茶高速、吉懷高速。在建高速：吉恩高速、張花高速、風(fēng)大高速。項(xiàng)目處于吉首高速交匯入口處，擁有大交通組織，對吉首7個縣城及周邊省份具有強(qiáng)大輻射性。區(qū)域價值分析G209、G319吉首繞城公路穿越本項(xiàng)目路段乾州大道為吉首南北環(huán)城路，將為城市外擴(kuò)帶來巨大影響。區(qū)域價值分析G209、G319吉首繞城公路建設(shè)項(xiàng)目線路全長42.299km。全線路基寬度12.0—15.0米不等；技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)均為二級公路標(biāo)準(zhǔn)，采用瀝青砼路面，預(yù)計總投資9