房地產(chǎn)項目申請報告

正大·花和院建設(shè)項目申請報告焦作市工程咨詢公司PAGE\#"-0-"79目錄第一章總論 1.1項目背景 1.2報告編制單位、資格等級及編制依據(jù) 1.3研究工作的范圍

1.4擬建項目概況 1.5建設(shè)工期 1.6建設(shè)投資和資金來源 第二章建設(shè)背景及必要性 2.1項目提出的背景 2.2項目建設(shè)必要性 第三章項目市場分析 3.1焦作房地產(chǎn)市場分析 3.2焦作住宅市場分析 3.3焦作房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析 3.4市場綜述 3.5周邊現(xiàn)狀分析 3.6市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀分析 3.7訴求特征現(xiàn)狀分析 3.8項目SWOT分析 3.9分析結(jié)論及建議 第四章項目選址和建設(shè)條件 4.1項目選址 4.2建設(shè)條件 第五章建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 5.1功能定位 5.2建設(shè)內(nèi)容 5.3建設(shè)規(guī)模 第六章工程建設(shè)方案 6.1規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 6.2總平面布置方案 6.3建筑方案 6.4結(jié)構(gòu)設(shè)計 第七章公用工程 7.1給排水 7.2電氣 第八章環(huán)保與節(jié)能 8.1環(huán)境保護 8.2節(jié)能 第九章勞動安全、衛(wèi)生與消防 9.1勞動安全 9.2衛(wèi)生措施 9.3消防 第十章項目管理與實施進度 10.1基本要求 10.2項目組織 10.3項目實施進度 第十一章組織機構(gòu)及勞動定員 11.1組織機構(gòu) 11.2勞動定員 11.3人員培訓(xùn) 第十二章項目招標(biāo)方案 12.1招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式 12.2投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序 12.3評標(biāo)委員會的人員組成和資質(zhì)要求 第十三章投資估算與資金籌措 13.1估算依據(jù) 13.2投資估算 13.3資金籌措方案 13.4資金使用計劃 第十四章財務(wù)評價 14.1評價依據(jù) 14.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 14.3收入估算 14.4評價結(jié)論 第十五章社會評價

第一章總論1.1項目背景1.1.1擬建項目名稱：正大·花和院建設(shè)項目1.1.2項目建設(shè)單位及單位概況焦作市正大置業(yè)有限公司成立于2006年2月，注冊資金800萬元人民幣，法人代表王躍東，是一家具備三級資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。下設(shè)綜合部、工程部、預(yù)算部、經(jīng)營部、財務(wù)部、人事部、銷售部?，F(xiàn)有工程技術(shù)人員和管理人員32人，其中高、中級職稱14人，具有較強的開發(fā)建設(shè)實力和經(jīng)營能力。1.2報告編制單位、資格等級及編制依據(jù)1.2.1編制單位：焦作市工程咨詢公司資格等級：乙級證書編號：12020070030發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會1.2.2項目申請報告編制依據(jù)⑴《投資項目可行性研究指南》；⑵《正大·花和院小區(qū)規(guī)劃》；⑶《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟評價方法》；⑷《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；⑸收集的相關(guān)資料、實地考察所得資料和數(shù)據(jù)；⑹項目單位提供的有關(guān)資料；⑺編制項目申請報告的委托書。1.3研究工作的范圍

⑴項目建設(shè)用地與建設(shè)條件；⑵建設(shè)方案；⑶節(jié)能措施；⑷環(huán)境保護；⑸勞動衛(wèi)生、安全消防；⑹項目實施進度；⑺投資估算與資金籌措；⑻財務(wù)評價；⑼社會評價。1.4擬建項目概況正大·花和院項目位于焦作市解放區(qū)普濟路西側(cè)，建設(shè)西路南側(cè)，占地面積67.67畝。焦作市正大置業(yè)有限公司2009年8月20日競得該塊土地的使用權(quán)。項目占地面積45116.5m2，建筑物基底面積9041m2?？偨ㄖ娣e93269.96m2，其中住宅91393.72m2，商業(yè)962.74m2，公共配套面積913.5m2。地下建筑面積6088m2，容積率2.07，建筑密度20%，綠地率36.3%，居住戶數(shù)860戶，居住人口3010人，停車位304個。該址地形規(guī)整、地勢平坦、交通便利、周圍無污染源，符合項目建設(shè)要求。1.5建設(shè)工期根據(jù)項目建設(shè)內(nèi)容、區(qū)域內(nèi)實際情況以及建設(shè)資金籌措情況，該項目建設(shè)期限為24個月。1.6建設(shè)投資和資金來源本項目投資估算為18012萬元。資金來源為項目建設(shè)單位自籌4681萬元，申請銀行貸款8500萬元，預(yù)售4831萬元。

第二章項目市場分析3.1焦作房地產(chǎn)市場分析近幾年，隨著焦作市經(jīng)濟的快速增長和城鎮(zhèn)化的不斷加快，房地產(chǎn)發(fā)展日漸迅猛，呈現(xiàn)出“快、高、大”的發(fā)展態(tài)勢。發(fā)展快：隨著新區(qū)開發(fā)和舊城改造帶動，近幾年城建基礎(chǔ)不斷擴大，焦作市地產(chǎn)格局日漸突現(xiàn)，逐步形成老城區(qū)解放路沿線板塊和新區(qū)人民路沿線板塊。另統(tǒng)計，2000年焦作市區(qū)人均居民面積9.7m2，到2009年己達25m2，增長1.6倍。價格高：從2004～2006年的發(fā)展來看，焦作市商品房售價分別為每平方米892元、965元和1030元；進入2007年后，焦作市房價迅速拉升，多層均價保持在2200元/m2，高層均價保持在2800元/m2，2008年受經(jīng)濟危機影響，房價平穩(wěn)發(fā)展，2009年上半年由于受國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)的利好政策的影響，房地產(chǎn)量價齊升，眾多項目均價突破或接近3000元/m2關(guān)口。項目大：隨著十一五計劃的實施和城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，焦作市房地產(chǎn)市場大盤迭起，品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)，建筑面積在20萬m2以上的有：西城美苑、錦秀江南、龍源世家、錦祥花園、錦江?現(xiàn)代城等等。根據(jù)市場調(diào)查，焦作市區(qū)近三年將有大量樓盤推出，不少項目資源、定位相近，區(qū)域市場存在同質(zhì)化趨勢，預(yù)計近幾年的競爭將十分激烈。3.2焦作房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析⑴焦作市屬于三線城市，房地產(chǎn)業(yè)近些年來發(fā)展平穩(wěn)，總體上保持了建銷兩旺的局面，買房自住是主流，投資或投機比重很小，地域性很強，大中城市房價的漲跌并不能長期影響我市。⑵焦作市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，旅游業(yè)蒸蒸日上，對周圍區(qū)域的輻射帶動作用日益增強，每年不斷新增人口會形成新的消費群體。⑶焦作市政府從去年年底開始嚴(yán)格禁止行政機關(guān)、事業(yè)單位、廠礦企業(yè)集資或變相集資建房，維護了房地產(chǎn)市場的有序競爭，同時也減少了房地產(chǎn)市場的供給。⑷隨著南水北調(diào)工程的開工，焦作市將有部分房屋被拆除，得到賠償款的居民將成為新的購房群體。⑸建材、土地漲價帶來建筑成本加大。同時住房檔次、品質(zhì)的提升，品牌和品質(zhì)的較量，新型建材的大量采用以及智能化程度的逐步提高、小區(qū)環(huán)境的改善等，都加大了開發(fā)成本。⑹2007年以來央行多次利率的提高，目標(biāo)是對一些大中城市的房地產(chǎn)泡沫進行控制，對于焦作市目前平穩(wěn)的房市不會造成大的沖擊。3.3市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀分析交通：項目周邊臨近建設(shè)路、普濟路，交通便捷，四通八達。供電：設(shè)有供電電纜可供接入。供水：設(shè)有市政供水管網(wǎng)，可供項目接入。排水：己敷設(shè)雨、污管網(wǎng)，項目雨、污水經(jīng)處理達標(biāo)后排入。燃氣：設(shè)有天然氣管道，項目用氣可向焦作中燃城市燃氣發(fā)展有限公司申請接入。通訊：可向網(wǎng)通焦作公司或其它通訊運營服務(wù)商申請接入。有線電視：焦作市有線電視網(wǎng)已覆蓋該區(qū)域。3.4訴求特征現(xiàn)狀分析為了更好地了解潛在購房群體對本項目所在區(qū)域看法和具體訴求特點，曾選擇特定區(qū)域的人群進行了詳細調(diào)研，以求在更大范圍內(nèi)尋找本項目的目標(biāo)客戶群體，從而探索出具體訴求特征，為本項目定位提供有力市場支撐。⑴購房時間：據(jù)調(diào)查，焦作市意在2至3年內(nèi)購房居住的客戶群比例居高，其次為l至2年和3至5年內(nèi)購房居住的客戶群，這些應(yīng)該是住宅項目的主要潛在客戶群體。欲在1至2年內(nèi)購買商鋪的客戶群比例居高，其次為3至5年內(nèi)購買商鋪的客戶群。⑵購房目的：有效客戶群購買住宅的主要目的均為改善現(xiàn)有住房條件，其次為解決住房困難，購買商鋪的主要目的絕大部分為自己經(jīng)商置業(yè)，用于購房投資或居家辦公的比例較少。⑶購房區(qū)域：受居住理念和居住習(xí)慣的影響，在所有客戶群中以選擇焦作老城區(qū)者比例居高，約占60%以上，其次為新區(qū)，因為老城區(qū)的人文環(huán)境及設(shè)施配套等是其他地區(qū)不可比擬的。⑷戶型選擇：從被調(diào)查人群對住宅戶型選擇的要求來看，中等戶型的需求量最大，2居室與3居室?guī)缀跗椒智锷?，以l00至l30m2的比例最高，其次為70至l00m2和140至l60m2的戶型，小于70m2的小戶型和超過l60m2的大戶型的比例最低。對商鋪面積的選擇要求來看，60至l00m2的需求最高，其次為l00至150m2的需求，l50m2以上大面積商鋪的需求也為數(shù)不少。⑸停車位需求：在被調(diào)查的客戶群中，對停車需求者占80%，其中對地上車位有需求者占30%，對地下停車位有需求者40%，對地上地下停位都有需求者占l0%，認(rèn)為有無停車位無所用者占20%。由此可以看出，停車位己成為多數(shù)購房者考慮的重要因素之一。⑹購房價格：希望購房（小高層住宅）單價在2500至3000元之間的居多，約占50%。其次為2200至2500或2900至3500元之間的單價。中檔價位的商品住宅是客戶群的首選。客戶群能承擔(dān)的購房總價主要集中在25萬至35萬元之間，其次是35萬至45萬元之間的客戶群占25%，這與住宅戶型面積的選擇是相一致的，中端的客戶群應(yīng)該是本項目的定位基點，同時可以適當(dāng)兼顧高端的客戶群。希望購買商鋪的單價在7000至9000元之間的居多，約占60%，能承擔(dān)購買商鋪的總價主要集中在60萬至80萬元之間。3.5分析結(jié)論及建議3.5.1分析結(jié)論根據(jù)以上市場狀況的分析，結(jié)合項目的前期規(guī)劃，可以看出本項目有較大的市場潛在機會，這個機會點體現(xiàn)在本項目可以通過系統(tǒng)、專業(yè)的營銷操作，取得理想的價格并打造出鮮明的市場形象，從而帶來良好的經(jīng)濟效益并促進項目商業(yè)的后續(xù)運營。3.5.2建議⑴規(guī)劃現(xiàn)代化：以前瞻、現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，科學(xué)規(guī)劃，合理組團，形成良好的社區(qū)規(guī)劃；⑵戶型合理化：戶型設(shè)計更科學(xué)、更適用、更合理、更人性化，充分滿足業(yè)主需求；⑶建筑藝術(shù)化：要求建筑外立面俊朗清新，靚麗明快，有時代感和藝術(shù)感，形成區(qū)域的“風(fēng)尚建筑”坐標(biāo)形象；⑷質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：質(zhì)量為本，責(zé)重如山，工程質(zhì)量力求創(chuàng)優(yōu)良工程；⑸環(huán)境生活化：在小區(qū)內(nèi)部環(huán)境營造上下工夫，創(chuàng)立清新自然的社區(qū)氛圍，創(chuàng)造“居家生活”的社區(qū)概念；⑹生活智能化：導(dǎo)入先進的智能設(shè)施，實現(xiàn)小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理智能化，便利業(yè)主生活；⑺配套完善化：針對周邊大配套設(shè)施完善的情況下，完善項目內(nèi)環(huán)境及基礎(chǔ)配套建設(shè)；⑻用途復(fù)合化：在項目的平面及空間的設(shè)計與規(guī)劃中，要求盡量避免相同用途的重復(fù)或簡單的排布羅列，而是盡量在某一區(qū)域?qū)崿F(xiàn)多重用途，以便節(jié)省空間，有效利用土地資源，使內(nèi)容更緊湊，形式更豐富。

第三章項目選址和建設(shè)條件3.1項目選址該項目地理位置優(yōu)越，交通便利，場地開闊，地質(zhì)條件適宜，適合項目建設(shè)。選擇該場地的優(yōu)勢：⑴項目位于普濟路西側(cè)，建設(shè)西路南側(cè)，符合焦作市總體規(guī)劃。場地寬廣，方便施工建設(shè)。⑵可充分利用該區(qū)域成熟的水、電、暖、氣等配套資源，節(jié)約資金。⑶場地臨近道路，交通方便。3.2建設(shè)條件3.2.l自然條件焦作市屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候。四季分明，冬春雨勺稀少，干早多風(fēng)，夏季炎熱多雨，水熱適中。由于地勢傾斜和太行山屏障，氣溫高于新鄉(xiāng)、鄭州等地，平原地區(qū)年平均氣溫l4.9℃，山區(qū)比平原低2-3℃，極值溫度為43.3℃、-l6.9℃，年均降雨量603.5毫米，無霜期23l天，年日照時數(shù)在2422.7小時。3.2.2水文地質(zhì)條件水文條件：場地地下水為第四系沖洪積層孔隙潛水，主要有大氣降水、地表水入滲及側(cè)向徑流補給，由側(cè)向徑流、蒸發(fā)及人工抽水排泄。場地穩(wěn)定地下水位埋深2-2.1米，地下水水位季節(jié)性變化幅度約1米。地質(zhì)條件：場地地貌為山前沖洪積平原，地勢相對平坦，場地最大高差1米，附近無全新活動斷裂通過。3.2.3供水、排水、供電、燃氣、通訊、有線電視及交通條件⑴供水條件：本項目接入城市供水管網(wǎng)，可保證項目建設(shè)和運營期的正常供水。⑵供電條件：項目所在位置可接入市政供電網(wǎng)。⑶排水條件：己敷設(shè)雨、污管網(wǎng)，項目雨、污水經(jīng)處理達標(biāo)后排入。⑷燃氣條件：項目用氣可向焦作中燃城市燃氣發(fā)展有限公司申請接入。⑸通訊條件：該區(qū)域通訊可向網(wǎng)通焦作公司或其它通訊運營服務(wù)商申請接入，郵政通信也十分便捷，可以保證本項目的需要。⑹有線電視：焦作市有線電視網(wǎng)已覆蓋該區(qū)域，有線電視信號可以接入。⑺交通條件：本項目周邊交通便捷，公交路線四通八達。

第四章建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模4.1功能定位正大·花和院建設(shè)項目集居住、商業(yè)、娛樂、休閑為一體，是現(xiàn)代城區(qū)和文明居住的集中體現(xiàn)，代表了一種高尚城區(qū)文化。因此，該項目建成后將成為一處居住條件舒適、商業(yè)氣息濃郁、布局合理、空間疏朗、高標(biāo)準(zhǔn)、多功能、環(huán)境美、現(xiàn)代化的新型城區(qū)。4.2建設(shè)內(nèi)容項目占地面積45116.5m2，建筑物基底面積9041m2?？偨ㄖ娣e93269.96m2，其中住宅91393.72m2，商業(yè)962.74m2，公共配套面積913.5m2。地下建筑面積6088m2，容積率2.07，建筑密度20%，綠地率36.3%，居住戶數(shù)860戶，居住人口3010人，停車位304個。4.3建設(shè)規(guī)模本項目規(guī)劃建設(shè)20棟樓，其中建磚混結(jié)構(gòu)6層住宅16棟，建筑面積56220.9m2；框剪結(jié)構(gòu)17層商住樓4棟，建筑面積35172.82m2；配套建設(shè)社區(qū)服務(wù)用房400.5m2，幼托用房403m2，垃圾收集和公廁80m2。

第五章工程建設(shè)方案5.1規(guī)劃設(shè)計依據(jù)⑴《焦作市城市總體規(guī)劃》；⑵《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB5018093）；⑶《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJl37-90）；⑷《《正大·花和院小區(qū)規(guī)劃》。5.2總平面布置方案5.2.l場地位置項目位于焦作市解放區(qū)普濟路西側(cè)，建設(shè)西路南側(cè)，符合焦作市的總體規(guī)劃。該址交通便利，地理位置優(yōu)越。5.2.2總平面布置指導(dǎo)思想建筑物設(shè)計采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，充分體現(xiàn)建筑的時代氣息和2l世紀(jì)新的居住理念。設(shè)計構(gòu)架根據(jù)場地特點，以空間環(huán)境變化為亮點，注重人文和自然特色的融合，突出園林式景觀環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃，傾力創(chuàng)造人與自然的高度和諧，營造典雅、時尚的生活小區(qū)，形成溫馨、親和的居住感受，商業(yè)及高層和小高層建筑高低起伏，建筑序列層次豐富。建筑立面采用豐富的建筑語言表高其典雅、時尚的風(fēng)格特色，與周邊住宅小區(qū)形成明顯的視覺差異。建筑設(shè)計富于變化的同時強調(diào)空間的近人尺度和舒適，將不同層次的空間功能需求融匯統(tǒng)一。5.2.3總平面布置原則⑴滿足城市規(guī)劃部門的用地紅線和規(guī)劃要求。⑵最大限度地利用寶貴的土地資源進行規(guī)劃建筑物。⑶在現(xiàn)有的條件下，盡可能做到建筑物設(shè)計合理。⑷滿足各使用功能要求，做到功能區(qū)分合理，且合理組織交通。滿足消防及各專業(yè)要求。⑸依據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)劃、建筑、環(huán)保、防火、抗震、勞動安全及衛(wèi)生的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計。⑹依據(jù)地區(qū)主導(dǎo)風(fēng)向和日照情況，使建筑物取得最佳朝向。⑺在盡可能條件下，加大綠化面積，美化環(huán)境。⑻力求做到節(jié)約土地、節(jié)約投資，提高項目社會經(jīng)濟效益。建設(shè)項目的規(guī)劃布局將本著“集約省地”的原則，依據(jù)空間發(fā)展戰(zhàn)略要求，根據(jù)土地分布現(xiàn)狀，采取組團規(guī)劃模式，分片分區(qū)進行合理布局，劃分為居住、商務(wù)、商業(yè)等若干功能片區(qū)。建設(shè)項目集居住、商業(yè)、娛樂、休閑為一體，是現(xiàn)代城區(qū)和文明居住的集中體現(xiàn)。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)遵循“以人為本”的設(shè)計理念，在設(shè)計的時候以充分考慮生活居住為第一原則。總體規(guī)劃布局體現(xiàn)交通順暢，功能分區(qū)和面積分配合理，空間格局嚴(yán)整，環(huán)境優(yōu)良、主題突出的原則要求。5.3建筑方案5.3.l設(shè)計依據(jù)⑴項目單位提供的基礎(chǔ)資料及要求；⑵《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005；⑶《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95；⑷《總圖制圖標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50103一200l；⑸《建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)》GBT50104—2001；⑹《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計規(guī)范》CJJ75—97；⑺《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ50-200l；⑻《智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50314-2006；⑼國家現(xiàn)行的各專業(yè)設(shè)計法律、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定等。5.3.2設(shè)計原則根據(jù)現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格和可持續(xù)發(fā)展理論，在符合焦作市城市建設(shè)總體規(guī)劃的前提下，以現(xiàn)代生態(tài)園林型山水居住小區(qū)為設(shè)計框架，有機組織空間布局，強化城市用地的功能布置，促成生態(tài)、文化與居住三者的有機統(tǒng)一。設(shè)計中發(fā)掘、利用地區(qū)自然、歷史與人文要素，加強景觀風(fēng)貌控制，營造一個舒靜優(yōu)雅、交通便捷、功能齊備、層次豐富、和諧健康的現(xiàn)代化居住小區(qū)。⑴貫徹“以人為本”的原則，以提高人居環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)生態(tài)型小區(qū)為規(guī)劃目標(biāo)，滿足人居住宅的舒適性、安全性和功能經(jīng)濟性。⑵貫徹“尊重自然”的原則，強調(diào)自然綠色與居住空間的融合，減輕對自然環(huán)境的影響破壞，營造良好的小區(qū)小氣候。⑶充分考慮項目獨特的區(qū)位優(yōu)勢，因地制宜，統(tǒng)籌規(guī)劃小區(qū)與城市的相互關(guān)系，在保證城市設(shè)計格局統(tǒng)一的前提下，努力做到內(nèi)、外景觀的和諧。⑷注重項目個性和特色的塑造，加大居住區(qū)知識、技術(shù)、文化藝術(shù)方而的內(nèi)涵。有效利用道路交通、綠化景觀的合理劃分和建筑物特色，增強項目的識別性和領(lǐng)域感。⑸適應(yīng)汽車交通進入小區(qū)的趨勢，建立便捷、安全的道路交通系統(tǒng)，安排足夠的停車場地，尋求車行、人行恰當(dāng)分離的途徑。⑹充分考慮住房商品化、物業(yè)管理社會化以及小區(qū)生活服務(wù)信息化的變化和要求。⑺堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達到環(huán)保節(jié)能要求。5.3.3建筑設(shè)計方案根據(jù)焦作市的城市發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合本項目發(fā)展定位與建設(shè)思路，在利用現(xiàn)有資源基礎(chǔ)上，進一步完善服務(wù)功能，以形成完善的服務(wù)體系。因此，按項目規(guī)劃的功能定位，本次建設(shè)內(nèi)容主要包括住宅及商業(yè)用房等。⑴商業(yè)設(shè)計商業(yè)用房主要安置品牌連鎖百貨、連鎖超市、精品店、飲食、休閑等現(xiàn)代商業(yè)。商業(yè)用房外部形象主要體現(xiàn)在沿街界面，外形是由兩個高低錯落矩形組合而成，裙樓外形完整，虛實變化有致，整個裙房有較強的基座感。⑵住宅設(shè)計住宅平面設(shè)計根據(jù)現(xiàn)代家庭生活的行為特征，合理組織住宅內(nèi)各功能空間的平面關(guān)系，突出各空間的專用性，體現(xiàn)以起居廳室為家庭活動中心的原則。平面設(shè)計同時滿足良好的自然通風(fēng)和空間視覺效果要求。住宅采用一梯二～三戶形式，客廳、主臥室等主要功能空間南向采光。為滿足不同居住者的住房需求，項目各式住宅設(shè)計不同戶型，戶型分為一室一廳、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等，戶型建筑面積分別為75～l6Om2不等，總戶數(shù)860戶。建筑形態(tài)的塑造采用現(xiàn)代建筑設(shè)計，以開敞變化的住宅建筑風(fēng)格，現(xiàn)代簡約的建筑語匯，運用外墻涂料，突出外墻效果，追求建筑形象的新穎、現(xiàn)代和醒目，在整體建筑造型中，采用豐富的形體、簡潔的立面，使精致的細部與環(huán)境融為一體，同時注重細部處理和材料色彩統(tǒng)一，巧妙運用經(jīng)過簡化的垂直與水平線條組成的網(wǎng)格，將實的部分相互穿插，并且巧妙地把窗戶嵌入適當(dāng)?shù)牟课?；所有窗戶均采用高級塑鋼淡藍色中空破璃窗，淺色的外涂料墻面，使建筑顯得輕巧而富有時代感。適宜的尺度、全方位的景觀效果，努力創(chuàng)造一個布局合理，富于個性，具有時代感建筑。⑶地下設(shè)施為有效貫徹“集約節(jié)地”的開發(fā)原則，本項目將充分利用各建筑物的地下空間資源，結(jié)合人防工程，建設(shè)地下車庫、地下倉庫和半地下儲存室等地下設(shè)施。小高層住宅樓一般為地下1層車庫，高層建設(shè)物一般為地下1層至2層停車場，地下層按建筑技術(shù)規(guī)范要求設(shè)置防湖、防水、通風(fēng)、徘氣、照明、消防等。⑷配套基礎(chǔ)設(shè)施配套基礎(chǔ)設(shè)施主要包括道路、供排水、供電、通訊等管網(wǎng)系統(tǒng)及景觀綠化工程?；A(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)的布局遵循服務(wù)半徑均勻覆蓋整個港區(qū)的原則，為不同類型組團提供相應(yīng)的服務(wù)場所。配套基礎(chǔ)設(shè)施造型，在充分考慮港區(qū)整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，以新穎、美觀的建筑風(fēng)格和豐富的建筑造型，體現(xiàn)出港區(qū)建筑獨有的特色，同時考慮其體量大小，以形成整體流暢并富有韻律的立體景觀。5.3.4交通設(shè)計與停車場⑴交通設(shè)計原則交通設(shè)計以保證總體通暢性、提升交通安全性、加強道路服務(wù)性為原則。把本項目交通分為內(nèi)部交通系統(tǒng)以及連接內(nèi)部和周圍道路的銜接交通系統(tǒng)兩部分。因此，本項目交通規(guī)劃按內(nèi)部交通系統(tǒng)與銜接交通系統(tǒng)兩部分分別進行。在本項目內(nèi)部，實現(xiàn)“人車分流、機非分流、客貨分流、不同類型分流”，最大限度地降低各種交通行為的相互干擾，同時通過合理布設(shè)停車場，確保方便高效的機動車和非機動車停車位。在本項目內(nèi)部和周圍道路之間，通過合理劃分相關(guān)道路功能，使人流和車流能夠方便有效的轉(zhuǎn)換和疏散，使人流和車輛可以方便的進入?yún)^(qū)內(nèi)，而又盡量保證周圍道路的暢通。⑵交通設(shè)計內(nèi)部交通設(shè)計：在本項目內(nèi)部將通過平面分流、立體分流等辦法來解決人流與車流之間的相互干擾，并對購物者、就業(yè)者、居住者進行合理分區(qū)分流，使其互不干擾。平面分流是指通過在地面或地下設(shè)立機動車、非機動車及行人專用道，使三種交通流各行其道、互不干擾；立體分流是通過設(shè)立空中步行系統(tǒng)以及地下步行系統(tǒng)，將行人和車輛在空間上分離：設(shè)立步行街則是協(xié)調(diào)商業(yè)區(qū)域人、車關(guān)系的一個最為有效的方法，通過將車輛限制在商務(wù)區(qū)外圍及地下，真正實現(xiàn)了人車分流，并充分體現(xiàn)了現(xiàn)代交通“以人為本”的思想。根據(jù)交通流的實際特征，商業(yè)步行街設(shè)置為地下、地上及空中的全封閉式完全步行街或半封閉式步行街。另處，根據(jù)本項目的特性，限制自行車交通，內(nèi)部道路將不再為自行車等單獨設(shè)非機動車道，將其道路合并在行人道中使用，并加以限制。外部交通：本項目將從地面、空中和地下3個層面進行交通流的轉(zhuǎn)接。⑶停車場停車場的規(guī)劃與交通相結(jié)合，小高層住宅樓為地下l層車庫，設(shè)立路邊停車場，以保證道路上交通流的有序暢通。另外，在地下停車場與城市道路之間設(shè)置緩沖區(qū)，使車輛借助緩沖區(qū)來實現(xiàn)從城市快速交通到地下停車場慢速交通的轉(zhuǎn)換。5.3.5綠化系統(tǒng)設(shè)計園林綠化是直接影響社區(qū)環(huán)境和城區(qū)空氣質(zhì)量好壞的主要工程。因此，本項目將遵循高標(biāo)準(zhǔn)的要求，重視園林綠化工程的建設(shè)，給業(yè)主營造一個花園式社區(qū)環(huán)境。其主要園林綠化工程包括花園廣場、花卉苗圃，并配置假山、噴泉、雕塑、亭閣、流水、小橋等園林小品和休閑設(shè)施，給入住者創(chuàng)造舒適幽雅的室外環(huán)境。項目綠化分為中心綠地、道路綠化和居住組團綠化。中心綠地包括中心花園和景觀走廊，在地塊中分別布置。道路（主干道）兩側(cè)控制3～5米綠化，布置以高大樹木，創(chuàng)造壯觀的視覺效果，隔離噪音和粉塵。宅間路的綠化與居住綠化相結(jié)合。組團綠化以草坪和花卉為主，適當(dāng)種植部分灌木，建筑物四周建造環(huán)繞綠化帶。綠化形成疏密有致、層次分明、分布合理的綠化空間體系，美化、凈化環(huán)境。5.3.6建筑消防說明根據(jù)高層建筑防火規(guī)范，本項目一類建筑，耐火等級應(yīng)為一級。因此，建筑消防設(shè)計按一級防火執(zhí)行。⑴在地下一層設(shè)消防控制室，由樓梯可直接通向地面。⑵設(shè)置智能火災(zāi)白動報警系統(tǒng)。⑶安全疏散：建筑物內(nèi)安全疏散距離，安全出口密度、數(shù)量。走道和樓梯寬度均根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》執(zhí)行。設(shè)防煙樓梯間及消防電梯，并設(shè)不小于lOm2的合用前室，前室與走道之間用乙級防火門分隔，樓梯間、前室靠近外墻，可直接自然通風(fēng)。⑷梁、版、柱、墻等結(jié)構(gòu)用材及建筑裝飾材料的燃燒性能及耐火等級按一級防火等級執(zhí)行。⑸門、窗、洞、墻布置、數(shù)量、間距按《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》規(guī)定執(zhí)行。5.4結(jié)構(gòu)設(shè)計5.4.l設(shè)計依據(jù)⑴《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-200l）⑵《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB5001l-200l）⑶《險結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010-2002）⑷《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB50007-2002）⑸《高層建筑吐結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3-2002）⑹《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50003-2000）⑺本專業(yè)和其它專業(yè)相關(guān)資料5.4.2抗震設(shè)計及荷載取值抗震設(shè)防烈度7度。根據(jù)該建筑重要性，抗震設(shè)防類別為丙級，剪力墻抗震等級為四級。該項目樓屋面均布活荷載。住宅、辦公室、會議室樓面均布荷載2.OKN/m2，商場樓面均布荷載3.5KN/m2，貯藏室樓面均布荷載6.5KN/m2，走廊、樓梯間、衛(wèi)生間樓面均布荷載2.OKN/m2，倉庫、設(shè)備用房按設(shè)備實際重量取值。上人屋面活荷載2.OKN/m2，非上人屋面屋而活荷載0.7KN/m2。5.4.3結(jié)構(gòu)材料⑴砼強度等級C40⑵鋼筋HRB235fy=21ON/mm2HRB400fy=36ON/mm2⑶墻體填充墻底層采用240厚MU7.5機制磚，二層及以上墻體采用200厚加氣砼砌塊、砂漿采用M5混合砂漿，其余墻體需在二次裝修時分隔。5.4.4結(jié)構(gòu)選型結(jié)構(gòu)設(shè)計包括地基基礎(chǔ)的設(shè)計和主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計。地基基礎(chǔ)的設(shè)計應(yīng)根據(jù)巖石工程勘察報告、場地的地震危險性作綜合評價，正確確定地基承載力?；A(chǔ)埋置深度應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況、土的凍層深度以及地下水位等情況，綜合考慮后確定。主體：多層采用磚混結(jié)構(gòu)，小高層及高層采用剪力墻結(jié)構(gòu)?；A(chǔ)：多層采用閥基和條基相結(jié)合，高層及小高層采用樁基一箱基聯(lián)合基礎(chǔ)型式。

第六章公用工程6.1給排水6.1.1設(shè)計依據(jù)⑴《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB500l5-2003）；⑵《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB500134006）；⑶《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8798-l996）；⑷《室外性水設(shè)計規(guī)范》（GB500l4-2006）；⑸《污水恃入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（CJ3082l999）；⑹《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2006）；⑺《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB501402005）；⑻《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施給水排水》2003年版；⑼《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB5004545）；⑽現(xiàn)行國家有關(guān)規(guī)劃及建筑設(shè)計的相關(guān)規(guī)范、規(guī)定具條例；⑾建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)資料及要求。6.1.2設(shè)計原則根據(jù)建設(shè)項目總體規(guī)劃情況，合理預(yù)測需水量和污水量，按各用水點用水要求，建立合理完善的供排水系統(tǒng)，在滿足用水量、水壓的要求及考慮、施工及維修便捷的原則下，盡可能縮短室內(nèi)供水管線的總長度，同時有效地收集輸送污水，同時盡可能考慮降低工程造價和運行管理維護費用。6.l.3設(shè)計范圍供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)。6.l.4供水系統(tǒng)⑴給水系統(tǒng)項目用水山市政供水管網(wǎng)接入，配套公建用水無需加壓，小高層和高層住宅用水需將城市管網(wǎng)供水加壓后使用。在建筑物底層設(shè)給水加壓泵房。場址四周設(shè)環(huán)狀給水管網(wǎng)，與消防系統(tǒng)合用，各住宅樓、公建分別設(shè)給水進戶裝置，建筑物內(nèi)根據(jù)需要設(shè)置配水點。⑵用水量測算項目用水主要為生活用水、配套公建用水、綠化用水和消防用水。①生活用水量住宅戶數(shù)860戶、人口3010人，生活用水定額按l20L/人.d測算，項目生活用水量為361m3/d。②商業(yè)及配套公建用水配套公建用水按生活用水量的l0%計，公建用水量36m3/d。③綠化用水項目綠化面積16377m2，綠化用水量按1L/m2、每日澆灑l次計算，綠化用水量為16.4m3/d。④未預(yù)見水量按以上用水量之和的5%計算。未預(yù)見水量為l8.874m3/d。⑤消防用水一次滅火用水量按l5升/秒，火災(zāi)延續(xù)時間按2小時計。經(jīng)測算，項目用水量為280m3/d。6.l.5排水系統(tǒng)⑴污水量分析污水排放量按用水量的80%計算。⑵系統(tǒng)選擇項目排水主要為生活污水和雨水，排水系統(tǒng)采用雨污分流制。生活污水主要有盥洗水和糞便污水等，經(jīng)生化處理達標(biāo)后排至市政污水管網(wǎng)。室內(nèi)排水管為PVC排水管，室外地下排水管為混凝土管。項目雨水管沿道路鋪設(shè)。建筑物屋面雨水采用內(nèi)落水。場區(qū)雨水經(jīng)道路匯集后通過雨水管網(wǎng)排至市政雨水管網(wǎng)。⑶敷設(shè)方案設(shè)置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管；室外雨水排水管采用開砼管或雙螺旋PVC-U管，雨水管敷設(shè)于硬化道路以下，最小坡度i=0.003，室外雨水干管上每隔50m設(shè)置φ1250雨水檢查井，每個檢查井以DN300的雨水支管與兩個雨水口相連，支管坡度i=0.008，以收集附近區(qū)域的雨水。6.1.6消防系統(tǒng)⑴消防用水量室內(nèi)消火栓40L/s，自動噴水滅火系統(tǒng)30L/s，室外消火栓30L/s，火災(zāi)持續(xù)時間即連續(xù)用水時間2小時計算。⑵消防水源消防水源來市政給水管網(wǎng)，在地下室設(shè)消防水池，室外消防管道采取環(huán)狀布置，室外設(shè)多個消火栓。⑶消防給水系統(tǒng)①消防給水分成上下兩區(qū)，低區(qū)為5層以下各層，高層為6層以上各層，分別設(shè)置消火栓及自動噴淋系統(tǒng)，下區(qū)采用減壓閥減壓。②在地下室設(shè)專用消火栓泵和自動噴淋系統(tǒng)各二臺、套（一備-用），水泵啟動由水力報警閥處壓力開關(guān)控制。各層設(shè)水流指示器，由消防控制中心顯示失火層數(shù)。③各65毫米水槍，φ65×25米襯膠水龍頭帶，消防電梯前室設(shè)專用消火栓。④設(shè)置自動噴淋全保護系統(tǒng)，噴頭保護面積一般在l2m2左右，在每層消防干管均裝有水流指示器和監(jiān)控閥，末稍裝檢驗裝置。⑤在配電間和消防控制中心等重要房間及場所設(shè)化學(xué)環(huán)保型滅火裝置，并在各層主要出入口及恰當(dāng)位置設(shè)置手提式化學(xué)滅火裝置。⑥室外設(shè)3套DNl50水泵接合器，分別與室內(nèi)消火栓管網(wǎng)和噴淋管網(wǎng)連接。水泵接合器設(shè)在室外便于消防車使用的地點。⑦在屋頂設(shè)水箱。⑷管道布置和敷設(shè)室外消防管網(wǎng)與生活給水管合并，室外給水管采用機制球墨鑄鐵管、橡膠圈柔性接口，敷設(shè)于道路外側(cè)，沿車行道且布置，埋深為-l.Om，距路邊不宜大于2m，距建筑物外墻不直小于5m，并也不宜大于40m與其他地下管線交叉時，可做適當(dāng)上彎和下彎。消火檢管道均采用內(nèi)外熱鍍鋅銅管，絲接或卡箍連接。6.2電氣6.2.l設(shè)計依據(jù)⑴《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB500529—95）；⑵《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJl6—2008）；⑶《1OKV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》（GB50053—94）；⑷《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（GB50054—95）；⑸《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034—2004）；⑹《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB50057—94）2000年版；⑺《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045—95；⑻《通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范》（GB50055—93）；⑼現(xiàn)行國家有關(guān)規(guī)劃及建筑設(shè)計的相關(guān)規(guī)范、規(guī)定及條例；⑽建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)資料及要求。6.2.2設(shè)計原則根據(jù)建設(shè)項目總體規(guī)劃情況，合理預(yù)測用電量，配置配電設(shè)施，電線、電纜的敷設(shè)應(yīng)根據(jù)建筑物的性質(zhì)、要求、用電設(shè)備的分布及環(huán)境特征等因素確定。應(yīng)避免因外部熱源、灰塵聚集及腐蝕或污染物存在對布線系統(tǒng)帶來的影響，并應(yīng)防止在敷設(shè)及使用過程中因受沖擊、振動和建筑物伸縮、沉降等各種外界應(yīng)力作用而帶來的損壞。6.2.3設(shè)計范圍動力用電、照明用電、生活用電。6.2.4負荷計算采用負荷密度法計算項目用電負荷。住宅用電負荷按5OVA/m2估算，住宅用電負荷為4569KVA；商業(yè)用電負荷按5OVA/m2估算，商業(yè)用電負荷為48.1KVA；公建用電負荷按3OVA/m2估算，公建用電負荷為27.4KVA；地下部分用電負荷按15VA/m2估算，用電負荷為91.3KVA。其它用電負荷按以上用電負荷之和的5%估算，約為236.79KVA。項目總用電負荷為4972.59KVA。6.2.5供電電源項目供電電源由建設(shè)西路變引入，在場區(qū)內(nèi)建設(shè)多處變電室或設(shè)置箱式變壓器，降壓后分別向各用電分區(qū)供電。6.2.6低壓配電配電方式，采用放射式和樹干式相結(jié)合的混合方式。在動力負荷比較集中的區(qū)域，采用動力配電箱（屏）進行二次配電。對一、二類負荷，可采用低壓側(cè)環(huán)網(wǎng)方式，以增加供電的可靠性。電源電壓380/22OV。6.2.7線路敷設(shè)各變電室電源進線采用電纜由室外埋地引入總進線配電柜。降壓后由配電柜再引出分支電纜至電氣堅井。建筑物每層設(shè)配電箱，采用放射式供電至各用電單元。室內(nèi)配電線路采用銅芯線，穿銅管沿墻、版暗敷。電線、電纜的敷設(shè)應(yīng)根據(jù)建筑物的性質(zhì)、要求、用電設(shè)備的分布及環(huán)境特征等因素確定。應(yīng)避免因外部熱源、灰塵聚集及腐蝕或污染物存在對布線系統(tǒng)帶來的影響。并應(yīng)防止在敷設(shè)及使用過程中因受沖擊、震動和建筑物伸縮、沉陣等各種外界應(yīng)力作用而帶來的損害。6.2.8建筑物照明⑴照明設(shè)計照明設(shè)計包括正常照明、應(yīng)急照明和室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GBJl33—90的中值選取。公建建筑主要光源采用節(jié)能型熒光燈。住宅樓室內(nèi)燈位預(yù)留，安裝白熾燈。在建筑物疏散通道、樓梯口等位置，設(shè)全出口標(biāo)志燈，在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。應(yīng)急照明電源采用集中應(yīng)急照明配電箱，應(yīng)急照明采用三線制。⑵配電設(shè)備選擇及安裝方式照明配電箱選用數(shù)模化組合式配電箱，照明和插座回路分別設(shè)置，插座回路設(shè)漏電保護斷路器，每層單獨設(shè)配電箱，以便管理和控制。⑶導(dǎo)線選擇及線路敷設(shè)照明支線采用聚氯乙烯絕緣銅芯導(dǎo)線穿銅管吊頂暗敷，由頂版至吊頂部分穿金屬軟管保護。6.2.9建筑物防雷與接地⑴防雷建筑物頂部采用避雷網(wǎng)作防雷接閃器，并與建筑物內(nèi)各種豎向金屬管道相連，可利用建筑物柱內(nèi)主筋和防雷引下線，基礎(chǔ)鋼筋做接地極。避雷網(wǎng)引下線及所有引入室內(nèi)的金屬管、線均應(yīng)與接地裝置可靠連接在一起。⑵接地照明配電采用TN-S接地系統(tǒng)，專設(shè)PE線，配電設(shè)備外殼及插座接地腳與PE線可靠連接。防雷和電氣共同接地，利用建筑基礎(chǔ)和樁中主筋作接地極。進出建筑物的水暖電等金屬管做總等電位連接，設(shè)有洗浴設(shè)施的衛(wèi)生間做局部等電位聯(lián)結(jié)，所有正常不帶電的電氣設(shè)備金屬外殼，入戶管道等均應(yīng)可靠接地。微機室等設(shè)接地端子板，以備設(shè)備接地。接地形式與整個電氣接地系統(tǒng)相一致，防雷接地、工作戰(zhàn)地、保護接地采用聯(lián)合接地形式。院內(nèi)各個撞地裝置（或系統(tǒng)）盡可能聯(lián)成一個整體，并進行總等電位聯(lián)結(jié)和局部等電位聯(lián)結(jié)，接地電阻不大于1Ω。6.2.10消防系統(tǒng)⑴建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防車道，利用建筑物四周道路系統(tǒng)，為消防救護提供有利的交通應(yīng)急條件。⑵建筑物周邊設(shè)環(huán)狀消防網(wǎng)與給水系統(tǒng)合用，場區(qū)內(nèi)沿道路設(shè)置室外地上式消火栓，間距不超過l20米。⑶建筑物每層在消防電梯前室及內(nèi)廊設(shè)消火栓，消防給水由泵房提供。消火栓系統(tǒng)采用DN65消火栓。對變電室等不易采用水消防的部位，應(yīng)設(shè)手提式干粉滅火器或其它使攜式消防器材。⑷建筑物內(nèi)設(shè)火災(zāi)報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。物業(yè)管現(xiàn)中心設(shè)置集中報警控制器，各建筑物為報警子系統(tǒng)，建筑物大廳設(shè)置區(qū)域報警控制器。消防電話、消防通訊總線由消防控制中心引入。樓梯、走廊、電梯前室等公共部分設(shè)置感煙探測器、手動報警按鈕等。6.2.11弱電系統(tǒng)⑴設(shè)計依據(jù)①《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（GB50l98-94）；②《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（GB50200-94）；③《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》（GB/T503ll-2000）；④《電子計算機房設(shè)計規(guī)范》（GB50173—93）；⑤現(xiàn)行國家有關(guān)規(guī)劃及建筑設(shè)計的相關(guān)規(guī)范、規(guī)定及條例；⑥建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)資料及要求。⑵設(shè)計范圍①通迅網(wǎng)絡(luò)項目通訊、網(wǎng)絡(luò)采用綜合布線系統(tǒng)。電話采用電纜、網(wǎng)絡(luò)采用室外光纖埋地引入建筑物內(nèi)。建筑物內(nèi)電話線及網(wǎng)絡(luò)線采用超五類非屏蔽雙絞線。建筑物地下室設(shè)交接間，由交接間引至各用戶。交接間至豎井及豎井內(nèi)垂直部分沿線槽明敷，由堅井引至各用戶采用鋼管暗敷。每住宅單元均設(shè)置壁嵌式終端箱，每戶均有一個或者若干個電話網(wǎng)絡(luò)插座盒。②有線電視有線電視系統(tǒng)由焦作市有線電視網(wǎng)接入。每幢樓為一個獨立的有線電視系統(tǒng)。有線電視電纜埋地引入建筑物內(nèi)。建筑物內(nèi)預(yù)留有線電視插座。建筑物每層設(shè)分支器分配器，由分配器分至各用戶。③可視對講住宅樓內(nèi)設(shè)可視對講系統(tǒng)。在單元入口處設(shè)可視對講主機，每個用戶單元設(shè)對講分機。④其它方面:各弱電設(shè)備均需接地，接地采用聯(lián)合接地系統(tǒng)，同大樓的接地裝置可靠連接。弱電線路采用地面線槽方式敷設(shè)，必要時采用空管暗敷方式。6.3暖通空調(diào)6.3.1設(shè)計依據(jù)⑴《采暖通風(fēng)與空調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（GB50019—2003）；⑵《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500162—2006）；⑶《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ26-95）；⑷《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB50176-93）；⑸《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045—95；⑹現(xiàn)行國家有關(guān)規(guī)劃及建筑設(shè)計的相關(guān)規(guī)范、規(guī)定及條例;⑺建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)資料及要求。6.3.2空調(diào)方案項目住宅擬采用分體式空調(diào)或戶式中央空調(diào)。建筑物外墻預(yù)留空調(diào)管路孔洞，建筑物內(nèi)陽臺等處預(yù)留有空調(diào)室外機位置，房間內(nèi)布設(shè)空調(diào)專用動力線，墻壁預(yù)留空調(diào)插座。商場按照中央空調(diào)設(shè)置，由二次裝飾時安排。空調(diào)負荷己計入設(shè)計用電負荷中。6.3.3通風(fēng)系統(tǒng)采用自然與機械強制通風(fēng)相結(jié)合，以自然通風(fēng)為主，地下室等地方采用機械強制通風(fēng)，安裝雙速風(fēng)機、排煙補風(fēng)機等設(shè)備。迎風(fēng)設(shè)備采用低噪聲通風(fēng)設(shè)備。6.3.4消防排煙⑴防煙樓梯間及前室設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)，送風(fēng)口均采用敞開式風(fēng)口，并配合建筑裝飾選用。樓梯間每三層設(shè)一送風(fēng)口，前室每層設(shè)風(fēng)口分設(shè)豎井，風(fēng)機進口段設(shè)電動密閉閥，常閉，并與風(fēng)機聯(lián)鎖。⑵樓內(nèi)走道設(shè)置機械排煙系統(tǒng)，設(shè)排煙口并與排煙風(fēng)機連鎖，排煙風(fēng)機前設(shè)280℃防火閥。⑶變配電間送排風(fēng)系統(tǒng)兼作排煙措施。6.3.5供暖⑴采暖熱源項目采用城市集中供熱采暖，熱源由市政供熱管網(wǎng)引入，經(jīng)換站換熱后供各用戶使用。各小區(qū)根據(jù)要求設(shè)置換熱站。⑵熱負荷計算項目住宅建筑面職為54820m2、其他建筑面積為l3923m2，根據(jù)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求，住宅采暖熱指標(biāo)按36.25W/m2計算、公建采暖熱指標(biāo)按44.6W/m2計算，則項目采暖熱負荷為2608.18KW。⑶采暖系統(tǒng)項目采用熱水供暖系統(tǒng)，由換熱站引出的供熱主管經(jīng)室外暖氣溝分別接入各建筑物內(nèi)，熱水干管在管道井內(nèi)安裝敷設(shè)。供暖熱媒采用80/60℃熱水。采暖室外設(shè)計溫度為-7℃，室內(nèi)設(shè)計溫度臥室為l8℃，廚房l5℃，廁所25℃，起居室18℃。項目采暖擬采用分戶熱計量，每戶采暖入口安裝分戶計量表一只。6.4天燃氣項目所用燃氣由城市管道天然氣引入。各住宅單元留設(shè)管道燃氣接口。燃氣調(diào)壓站布置在場地中北部。6.5電梯本項目小高層及高層設(shè)計有電梯，每部電梯載重量為1000kg，或載客l3人，小高層速度為l.5m/s、高層速度為2.Om/s的交流雙速新型的高速電梯。井道尺寸采用1.9×2.2m2。電梯應(yīng)具有運行安全、抗電磁干擾、運行寧靜、節(jié)能等特點，以滿足乘客對電梯安全、快速、便捷、舒適的需要。

第七章環(huán)境保護與節(jié)能7.1環(huán)境保護7.1.1建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀該項目建設(shè)位置周邊無明顯污染源，環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀良好，適合本項目的建設(shè)。7.1.2施工期對環(huán)境影響及治理措施⑴噪聲施工月期間施工機械及運輸車輛等產(chǎn)生非穩(wěn)態(tài)噪聲，具有噪聲高、無規(guī)律、突發(fā)性等特點。工程擬采取的噪聲防治措施有:限制高噪聲施工季節(jié)和時間，夜晚停止施工；選用低噪聲性能的施工機械。⑵廢水施工地的生活污水、施工中開挖的土方和堆放的建筑材料被雨水沖刷而形成的廢水，會對水體構(gòu)成一定污染。施工地生活污水經(jīng)化糞池預(yù)處理后，集中排入市政排污管網(wǎng)，或由專人負責(zé)定期清運。對施工開挖的土方和堆放的建筑材料采取防治泥土流失措施。⑶大氣影響建筑材料在運輸、裝卸、拌合及土方堆放過程中易產(chǎn)生揚塵。采取措施：在施工路段和施工場地定期灑水，定期清除施工場地及運輸路面上散落的土、石方。運輸車輛車廂密閉。⑷廢棄物影響施工期固體廢棄物主要來自施工過程中開挖的土方?；靥詈蠖嘤嗖糠秩窟\至垃圾處理場妥善堆放，減少對環(huán)境的影響。⑸對施工場地及料場進行圍護；多余土、石方妥善處置，臨時堆放時，應(yīng)定點集中堆放，并采取防護措施。7.1.3運營期對環(huán)境影響及治理措施⑴污水治理按照清污分流原則排放，雨水與污水分流。糞便污水經(jīng)三級化糞池處理，廚房含油污水經(jīng)隔油隔渣處理，兩類污水初步處理后匯入市政污水管網(wǎng)。停車場洗車污水經(jīng)隔油沉砂處理，再排入市政污水管網(wǎng)。⑵固體廢棄物治理固體廢棄物包括試驗室廢棄物及廢棄的包裝材料等，應(yīng)定期清掃、保持地面干凈。在人流密度大，保潔難度高的區(qū)域，如出入口、售賣部、廁所等，設(shè)專門的衛(wèi)生清潔人員，隨時清理。合理布置垃圾箱，設(shè)專用垃圾房，垃圾集中堆放，由環(huán)衛(wèi)部門裝車外運，日產(chǎn)日清。⑶噪音治理不同部位，對噪聲的要求不一樣，因此建筑設(shè)計時應(yīng)注意電梯設(shè)備管道與居住、辦公等主要使用房間位置、間距的合理安排及隔聲材料的運用。室外停車場用綠化隔離帶隔聲。7.1.4環(huán)境評價根據(jù)該區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該項目選址合適，環(huán)境空間設(shè)計合理，其建設(shè)不會對城市環(huán)境造成不良影響，不會對周圍生態(tài)造成破壞。在建設(shè)和運營期對環(huán)境的影響通過各種手段加以控制后，均能滿足環(huán)保要求。7.2節(jié)能7.2.l必要性能源和水資源是社會生產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。節(jié)約能源和水資源是我國一項長期的戰(zhàn)略任務(wù)。現(xiàn)在我國能源和水資源利用率很低，消耗指標(biāo)很高，按產(chǎn)值計算是世界發(fā)達國家的3～4倍，節(jié)約使用不僅極其必要，而且潛力很大。因此，本項目建設(shè)采用新設(shè)計、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料以達到最少的能量消耗。7.2.2節(jié)能措施節(jié)約能源是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，本項目必須從設(shè)計施工至營運管理全過程，各個環(huán)節(jié)貫徹厲行節(jié)約能源的原則，通過合理利用、科學(xué)管理、技術(shù)進步等途徑，提高能源利用率。⑴建筑節(jié)能建筑能耗是指建筑物使用過程中消耗的能源，主要包括采暖、空調(diào)、降溫、熱水供應(yīng)、家用電器和照明等能耗。根據(jù)國家建筑節(jié)能規(guī)劃的基本目標(biāo)，必須從以上幾方面著手：①在保證冬季室內(nèi)熱環(huán)境、改善夏季熱舒適性和堅持衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的前提下，降低單位建筑面積的能耗，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風(fēng)。②采用合理的建筑體形及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的圍護結(jié)構(gòu)，圍護結(jié)構(gòu)的外墻、屋頂及地面的熱工性能，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》和現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》的規(guī)定，如采用雙層窗，提高六窗的氣密性，減少空氣滲透熱量。③項目建設(shè)中要采用新型建筑材料、高效隔熱材料、節(jié)能型門窗等。設(shè)備管道等部位均采用較先進的超細玻璃棉等保溫材料。④采用節(jié)能型供電、給水、供熱、消防等設(shè)施，提高運行效率。⑤加強外部管道保溫，減少熱能損失，提高管邊輸送效率。⑵智能化管理節(jié)能該項目的內(nèi)部照明控制系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)和強弱電能源管理系統(tǒng)等應(yīng)進行最合理調(diào)控，達到最佳的節(jié)能管理目標(biāo)，實現(xiàn)按需服務(wù)和控制。⑶技術(shù)節(jié)能①采用節(jié)能型的機器、泵和電動機等通用設(shè)備。對泵類和變壓器等用電設(shè)備的能力和臺數(shù)應(yīng)合理選擇，合理布置，力求匹配。對負荷常變的設(shè)備要完善調(diào)節(jié)手段，使單機與負荷相適應(yīng)，防止輕載或過載，節(jié)約能源。②機電設(shè)備采用變頗調(diào)速等技術(shù)以提高機電設(shè)備總效率，降低電能損耗。加強管道保溫，改善系統(tǒng)的熱力平衡，提高其運行效率和自動化程度，安裝溫控閥和熱量表。③優(yōu)先選用高效、長壽的節(jié)能光源和燈具（如采用高壓的鈉燈、金屬鹵素?zé)簟⒏邏簾晒鉄舻龋?，并采用組合控制開關(guān)，分區(qū)分功能控制，按需自動切換開關(guān)和調(diào)節(jié)亮度，以獲得節(jié)能的最佳效果。7.2.3節(jié)水措施項目用水主要是生活用水、公建用水及綠化用水。為控制用水，達到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施:⑴采用節(jié)水型衛(wèi)生沽具，嚴(yán)禁使用鑄鐵閥門和螺旋升降式水嘴，強制推廣使用陶瓷密封水嘴和一次沖洗水量為6升的坐便器。⑵配套建設(shè)污水處理和中水回用系統(tǒng)，處理后的中水可用于沖洗廁所、澆灌花木、清潔道路或清洗車輛等，提高水的重復(fù)使用率，節(jié)約水資源。⑶控制綠化用水。根據(jù)土壤旱情合理確定用水量，澆水時間不宜選擇在中午等溫度較高時間進行，避免水分較快蒸發(fā)。⑷加強物業(yè)管理，經(jīng)常檢查設(shè)施在完好情況，及時檢修有問題的設(shè)備。7.2.4能源管理建立單位能源管理制度和機構(gòu)，各裝置均安裝能源計量表計量，并明確管理責(zé)任，防止水、氣等的跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效果。項目建成后要不斷的對項目進行節(jié)能、節(jié)水改造，改進運行維護，以降低日常使用能耗。

第八章勞動安全、衛(wèi)生與消防8.1勞動安全8.1.1危害因素及危害性分析本項目為高層建筑，因其建筑體量大、施工涉及面廣、工期長、綜合性強。在施工過程中的不安全因素主要有以下幾種：⑴人的不安全因素主要為違反操作規(guī)程、勞動紀(jì)律，或教育培訓(xùn)不夠、缺乏安全操作知識，沒有安全技術(shù)措施或缺乏安全技術(shù)措施，不做安全技術(shù)交底，安全生產(chǎn)責(zé)任制不落實，違章指揮，違章作業(yè)等不安全行為。隨著大量施工機械設(shè)備的入場使用，人的不安全因素比例會有所增加，因此，須重視人的因素，選擇具有知識技能、應(yīng)變能力和資格，并能適應(yīng)工作和作業(yè)崗位的人員以杜絕和預(yù)防出現(xiàn)人的不安全因素。本項目在施工管理上應(yīng)特別注意勞動安全教育工作，加強現(xiàn)場的安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)隱患，清楚危險，把傷亡事故頻率和經(jīng)濟損失降到最少。⑵物的不安全因素本項目在施工過程中物的不安全因素主要為機械設(shè)備等物質(zhì)或環(huán)境所存在的不安全因素。如防護等裝置缺乏或有缺陷，設(shè)備、設(shè)施、工具、附件有缺陷，個人防護用品用具缺少或有缺陷，施工場地環(huán)境不良等。⑶季節(jié)性施工的不安全因素本項目由于建設(shè)工期較長，不同季節(jié)的氣候（如雨季、冬季）對施工產(chǎn)生帶來的不安全因素，可能造成各種突發(fā)性事故，須從防護上、技術(shù)上、管理上采取一定的措施。⑷不確定性因素本項目由于內(nèi)部功能復(fù)雜，設(shè)備繁多，存有多種著火源和大量可燃物，若管理不善，很容易發(fā)生火災(zāi)，造成嚴(yán)重后果。在設(shè)計時應(yīng)把樓內(nèi)人員的生命安全放在首要位置來考慮，立足于以防為主，防火與滅火相結(jié)合，充分發(fā)揮大樓內(nèi)部自救設(shè)施的作用，力求措施嚴(yán)密、設(shè)備完善、技術(shù)先進、使用方便、安全可靠、經(jīng)濟合理。8.1.2安全技術(shù)措施⑴樁基、土方等地下工程防止土方塌方、位移。⑵設(shè)立高處作業(yè)的上下安全通道。垂直運輸設(shè)備搭設(shè)穩(wěn)定性、安全性裝置。⑶進行建筑圍擋封閉、安全網(wǎng)的架設(shè)及洞口及臨邊的防護。⑷對結(jié)構(gòu)復(fù)雜、危險性大、特性較多的特殊工程要采取專項安全措施（如起重吊裝作業(yè)、腳手架工程、模板工程、基坑支爐等）。⑸考慮不同季節(jié)對施工的不安全因素，在雨季施工應(yīng)做好防電、防雷、防坍塌和防強風(fēng)的工作。冬季施工應(yīng)做好防風(fēng)、防火、防滑、防煤氣中毒等工作。⑹走道應(yīng)與安全疏散通道相連，以保證客人安全，酒店建筑中應(yīng)設(shè)有方便殘疾人的設(shè)施，并符合現(xiàn)行的《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。⑺建筑內(nèi)部的電線設(shè)施應(yīng)隱蔽或外部設(shè)有安全防護措施。⑻樓梯應(yīng)采用防滑條，并設(shè)有直通室外的安全門。8.2衛(wèi)生措施⑴保持環(huán)境整潔、舒適、安靜，做到無噪音、無煙、地面定時清潔。⑵采用非飲用水做沖洗和澆灑等用時，應(yīng)有明顯的標(biāo)志，非飲用管道不應(yīng)與飲用水管道相連。⑶貯水池、高位水箱應(yīng)有防污染措施，容量不宜過大，以防水質(zhì)變壞。8.3消防8.3.1編制依據(jù)⑴《建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定》⑵《旅館建筑設(shè)計防火規(guī)范》⑶《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB50166-92）8.3.2消防措施高層消防是高層建筑要解決的一個關(guān)鍵問題，根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-95），本項目屬于一類建筑，耐火等級相應(yīng)為一級，建筑構(gòu)件燃燒性能和耐火極限均按一級設(shè)防。防火分區(qū)：地下室500m2為一個設(shè)防分區(qū)，地上lOOOm2為一個分區(qū)。分區(qū)之間用甲級防火門或防火隔墻；建筑物內(nèi)設(shè)消防電梯、消防樓梯，并設(shè)有前廳，可直接自然通風(fēng)；樓內(nèi)設(shè)消防栓及煙霧、溫感報警器；消防控制室設(shè)在底層，并設(shè)有直通室外的安全出口；消防疏散按規(guī)定設(shè)置。本項目的自動報警及自動噴水滅火裝置應(yīng)符合現(xiàn)行的《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50ll6—98）、《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GT350084-200l）的規(guī)定。具體規(guī)定如下：⑴周圍形成一環(huán)行消防通道。⑵疏散走道及重要的公共用房等處的建筑裝修材料采用非燃燒材料或難燃材料。⑶建筑內(nèi)的會議室、試驗室等火災(zāi)危險性大、安全性要求高的功能區(qū)及用房，獨立劃分出防火區(qū)并設(shè)置相應(yīng)耐火極限的防火分隔和必要的排煙措施。⑷建筑應(yīng)設(shè)火災(zāi)事故照明燈及明顯的疏散指示標(biāo)志。⑸消防電梯的設(shè)置符合現(xiàn)行的《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-95）的有關(guān)規(guī)定，消防控制室設(shè)置在便于維修和管線布置最短的地方，并設(shè)有直通室外的出口。⑹電力及照明系統(tǒng)按消防分區(qū)進行配置，以便在火災(zāi)情況下進行分區(qū)控制。

第九章項目管理與實施進度9.1基本要求為保證本項目的順利建設(shè)與運營，規(guī)避風(fēng)險和降低成本，項目的前期籌備及建設(shè)需要有準(zhǔn)確定位、科學(xué)規(guī)劃、周密組織和認(rèn)真實施，確保工程施工有序進行，以節(jié)省投資，加快進度，爭取早開工，早建成，早見效益。9.2項目組織9.2.1管理機構(gòu)為保證項目的順利建設(shè)和正常運轉(zhuǎn)，由建設(shè)單位成立正大·花和院項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。主要負責(zé)制定各個階段項目的建設(shè)管理方針及指導(dǎo)思想，負責(zé)項目的融資、招商、拆遷和建設(shè)，負責(zé)協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門的關(guān)系，督促落實支持本項目的有關(guān)政策等。該機構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的管理服務(wù)職能，以高效、快捷、合理為準(zhǔn)則，為加快項目的建設(shè)，提供一流的服務(wù)。9.2.2規(guī)劃設(shè)計本項目建設(shè)要充分發(fā)揮規(guī)劃設(shè)計對項目建設(shè)和發(fā)展的調(diào)控和指導(dǎo)作用，從塑造項目整體形象出發(fā)，從概念規(guī)劃到詳細規(guī)劃，把正大·花和院項目的總體布局與建筑定位同焦作市的地方特色、城市品位有機結(jié)合起來。9.2.3融資本項目所需的建設(shè)資金數(shù)額龐大，資金籌措是項目實施的一項重要工作。需要有系統(tǒng)的融資方案對項目的資金來源渠道、投融資模式、融資結(jié)構(gòu)、融資成本、融資風(fēng)險等進行深入周密的安排和考慮。其操作過程和方式應(yīng)在符合國家相關(guān)政策法規(guī)的前提下，多渠道、多形式、多方面籌集資金，創(chuàng)新投融資渠道和運作模式。利用項目良好的市場前景，千方百計加大宣傳力度，開展品牌營銷和整合，募集建設(shè)資金，使項目能順利地按計劃進行建設(shè)和運營。9.2.4建設(shè)在項目前期及建設(shè)過程中，實行公開招標(biāo)和合同管理制度，嚴(yán)格按照項目法人制度，建立施工監(jiān)理制度，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做到建管并重。通過設(shè)計監(jiān)理、施工監(jiān)理和設(shè)備及重要原材料招投標(biāo)等手段，加強對項目的施工進度、投資和質(zhì)量的控制，實現(xiàn)合同管理、資金管理等方面的組織協(xié)調(diào)，達到最優(yōu)的投資和最好的工程質(zhì)量。9.2.5銷售設(shè)立專門機構(gòu)進行宣傳銷售工作。該機構(gòu)通過充分宣傳正大·花和院的市場優(yōu)勢、發(fā)展?jié)摿?、服?wù)環(huán)境等。以一流的服務(wù)和管理，不斷提高項目的知名度，增強其吸引力和輻射帶動能力。9.3項目實施進度9.3.l實施進度安排本項目嚴(yán)格按照國家有關(guān)建設(shè)項目程序進行，待項目申請報告核準(zhǔn)后，項目承辦單位應(yīng)按各子項分別進行總體詳細規(guī)劃設(shè)計、勘察設(shè)計、施工圖設(shè)計、場地準(zhǔn)備、土建施工、設(shè)備安裝及調(diào)試、竣工驗收。為加速建設(shè)進度，縮短建設(shè)周期，各子項可交叉進行。l0.3.2項目實施計劃項目從申請報告編制到竣工交付使用共計劃安排24個月，其中前期工作3個月。工程按國家基本程序辦理，項目核準(zhǔn)、施工圖設(shè)計、土建施工、竣工驗收等依次進行。⑴項目核準(zhǔn)審查（項目申請報告核準(zhǔn)后，建設(shè)單位將設(shè)計方案呈上級部門審查。時間3個月。⑵委托設(shè)計單位進行施工圖紙設(shè)計，時間2個月，同時建設(shè)單位進行施工前期準(zhǔn)備工作。⑶士建施工l9個月，水電安裝及配套工程施工13個月，裝修期6個月，設(shè)備調(diào)試1個月，竣工驗收l個月，總建設(shè)工期24個月。

第十章組織機構(gòu)及勞動定員本項目是一項龐大的系統(tǒng)工程。項目建成投入運營后還需要有合理有效的管理經(jīng)營方案，以獲得良好的社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益。10.1組織機構(gòu)項目建成投入運營后，應(yīng)采用市場化的運作方式對整個項目進行經(jīng)營管理，下設(shè)行政人事管理部、開發(fā)經(jīng)營部、成本管理部、工程技術(shù)部、財務(wù)部、營銷中心。10.2勞動定員根據(jù)組織機構(gòu)及功能，項目建成后定員30人，人員來源采取公開招聘的方式解決。10.3人員培訓(xùn)本項目區(qū)域范圍大，管理人員少，人員一定要精干，并實行合同制，定任務(wù)，定質(zhì)量，定期考核，不合格者隨時辭退。

第十一章項目招標(biāo)方案為了提高建設(shè)項目的工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，提高經(jīng)濟效益，制定本項目的招投標(biāo)方案。11.1招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式招標(biāo)的范圍包括項目建設(shè)的勘察設(shè)計招標(biāo)、施工監(jiān)理招標(biāo)、施工招標(biāo)、主要設(shè)備采購招標(biāo)四項，面向社會公開招標(biāo)。項目法人單位須實行委托招標(biāo)。11.2投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序⑴項目經(jīng)上級部門核準(zhǔn)同意后，在規(guī)定的媒介上發(fā)布招標(biāo)公告。⑵在招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起30日內(nèi)，具有承擔(dān)招標(biāo)項目能力的法人或者其他組織都可以投標(biāo)。投標(biāo)人少于3個時，應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)，建筑施工招標(biāo)文件的內(nèi)容還包括擬派出的項目經(jīng)理與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬用以完成招標(biāo)項目的機械設(shè)備。⑶開標(biāo)時由委托招標(biāo)單位主持，所有投標(biāo)人參加，按規(guī)定有關(guān)主管部門監(jiān)督招標(biāo)過程。投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求。⑷評標(biāo)按照《中華人民共和國招投標(biāo)法》的規(guī)定和程序進行。⑸中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，該通知書只有法律效力，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任，自中標(biāo)通知書發(fā)出30日之內(nèi)，按照招標(biāo)文件，項目單位和中標(biāo)人簽訂書面合同，同時，中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，并且不得將中標(biāo)項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。11.3評標(biāo)委員會的人員組成和資質(zhì)要求為保證招投標(biāo)過程項目的公開、公平、公正，對評標(biāo)委員會的組成和資質(zhì)要求如下：⑴評標(biāo)委員會人員組成評標(biāo)委員會由項目單位的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成。評標(biāo)委員會主任由資深的專家擔(dān)任；評標(biāo)委員采用單數(shù)制，但最低不少于5人，并且技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標(biāo)委員要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審和比較。⑵評標(biāo)委員會成員的資格要求評委會成員在副高（副教授）職稱以上，從事本專業(yè)至少在8年以上，對工程項目有較深入的研究，并且職業(yè)道德良好，與投標(biāo)單位無任何利害關(guān)系。評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)客觀公正的履行職務(wù)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。第十二章投資估算與資金籌措12.1估算依據(jù)項目投資估算依據(jù)有《河南省建筑工程綜合基價辦法》、《河南省建筑工程費用定額》、建設(shè)部發(fā)布的《建筑工程可行性研究估算編制辦法》以及河南省發(fā)布的有關(guān)文件等。12.2投資估算12.2.1開發(fā)建設(shè)投資⑴土地費用：指為取得項目用地而發(fā)生的費用。按照項目承辦單位提供的土地使用權(quán)出讓合同，土地征用及補償費為3502萬元。⑵前期工程費：包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、項目申請報告、水文、地質(zhì)勘測以及場地“三通一平”等費用。估算343萬元。⑶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程等。估算1656萬元。⑷建筑安裝工程費：本項目的總建筑面積93270平方米（不含地下建筑面積）。其中：商業(yè)用房建筑面積962.74平方米，單方造價估算930元/平方米；多層住宅建筑面積56220.9平方米，單方造價估算745元/平方米；高層住宅建筑面積35172.82平方米，單方造價估算1050元/平方米；公共配套建筑面積913.5平方米，單方造價估算800元/平方米。本項目建筑安裝工程費估算8044萬元。⑸公共配套設(shè)施建設(shè)費：包括社區(qū)服務(wù)、垃圾站等。估算75萬元。⑹開發(fā)間接費：估算320萬元。⑺管理費用：指項目建設(shè)單位為維持自身的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用以及在開發(fā)現(xiàn)場所發(fā)生的各項費用，包括管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等。估算450萬元。⑻財務(wù)費用：估算1751萬元。⑼銷售費用：指在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用，經(jīng)估算該項費用60萬元。⑽開發(fā)期稅費：估算165萬元。⑾其他費用：包括工程監(jiān)理費、施工圖預(yù)算費、工程合同預(yù)算費、招標(biāo)管理費、總承包管理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費等估算168萬元。⑿不可預(yù)見費：不可預(yù)見費按以上投資的10%估算1478萬元。經(jīng)估算，項目總投資為18012萬元。詳見《項目總投資估算表》。12.3資金籌措方案本項目的資金來源：建設(shè)單位自籌4681萬元，申請銀行貸款8500萬元，預(yù)售4831萬元。12.4資金使用計劃本項目自資金到位之日起24個月可建設(shè)完工。

第十三章財務(wù)評價13.1評價依據(jù)⑴《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；⑵《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。13.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)⑴項目范圍：占地45116.5m2，地上總建筑面積為93269.96m2。其中商業(yè)用房建筑面積為962.74m2，，住宅建筑面積為91393.72m2，配套公建913.5m2。地下室面積6088m2。⑵估算項目總投資18012萬元。⑶項目建設(shè)期為24個月。⑷項目建設(shè)內(nèi)容：居住用房、商業(yè)用房、公建用房。⑸項目稅費：根據(jù)國家現(xiàn)行稅法規(guī)定，本項目需繳納營業(yè)稅（5%）、城市維護建設(shè)稅（7%）和教育費附加（3%）以及所得稅（25%）。⑹項目稅后利潤中提取法定盈余公積金(10%)和法定公益金（5%）。13.3收入估算項目建成投入運營后的收入是住宅和商業(yè)用房的出售收入。經(jīng)預(yù)測該項目商業(yè)用房平均售價6500元/平方米,多層住宅平均售價2600元/平方米,高層住宅平均售價2800元/平方米,按全部出售計。經(jīng)測算，計算期內(nèi)總收入為25092萬元，詳見《商品房銷售收入、經(jīng)營成本及土地增值稅估算表》。計算期內(nèi)利潤總額為5068萬元，詳見《利潤與利潤分配表》。13.4評價結(jié)論通過以上經(jīng)濟指標(biāo)可以看出，項目處于盈利狀態(tài)。

第十四章社會評價正大·花和院項目的建設(shè)，將大大提升焦作市老城區(qū)西部普濟路、建設(shè)西路沿線的市容市貌和居民的居住環(huán)境，可帶動當(dāng)?shù)亟ú摹⒔ㄖ?、運輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，增加當(dāng)?shù)卣亩愂帐杖?，在一定程度上支持?dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。項目建成后，可改善860戶中高階層的家庭居住環(huán)境。該小區(qū)由于其獨特的市場定位、特定的銷售對象、優(yōu)越的政策環(huán)境、良好的區(qū)位條件等優(yōu)勢，將產(chǎn)生顯著的社會效益。同時由于項目本身有利潤存在，有一定的財務(wù)生存能力，因此開發(fā)商有一定的利潤空間，愿意建設(shè)該項目。該項目符合國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，符合焦作市城市發(fā)展的需要，具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章.總論 11.1項目概況 11.2項目承辦單位概況 41.3編制依據(jù) 51.4主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 51.5報告范圍 81.6結(jié)論 8第二章．項目市場分析 102.1住宅市場發(fā)展?fàn)顩r 102.2商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r 132.3

項目優(yōu)劣勢分析 142.4產(chǎn)品定位及營銷策略 15第三章．?dāng)M建項目情況 173.1建設(shè)場址 17HYPERLINK\l"_Toc221691134