河北勸業(yè)場酒店管理有限公司股東全部權(quán)益項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告

本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制大晟時代文化投資股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)

所涉及的河北勸業(yè)場酒店管理有限公司股東

全部權(quán)益項(xiàng)B

資產(chǎn)評估報告華亞正信評報字［2023］第A07-0013號（共1冊，第1冊）北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司

二O二三年六月七日

中國資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)報告?zhèn)浒富貓?zhí)報告編碼：4711020103471401202300034合同編號：華亞正信［2023］第07-0033號報告類型：法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告報告文號：華亞正信評報字［2023］第A07-0013號報告名稱：大晟時代文化投資股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的河北勸業(yè)場酒店管理有限公司股東全部權(quán)益項(xiàng)目評估結(jié)論：82,633,300.00元評估報告日：2023年06月07日評估機(jī)構(gòu)名稱：北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司簽名人員：陳惠生（資產(chǎn)評估師）會員編號：44170037高帥 （資產(chǎn)評估師）會員編號：32190148（可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息）說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會對該報告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2023年06月07日大晟文化擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的勸業(yè)場酒店股東全部權(quán)益價值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告大晟文化擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)所涉及的勸業(yè)場酒店股東全部權(quán)益價值項(xiàng)目資產(chǎn)評估報告北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司 北京華亞正信資產(chǎn)評估有限公司 #（一） 根據(jù)《資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》，被評估單位和相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法提供評估對象法律權(quán)屬等資料，并保證其真實(shí)性、完整性、合法性。資產(chǎn)評估師的責(zé)任是對該資料及其來源進(jìn)行必要的查驗(yàn)和披露，不代表對評估對象的權(quán)屬提供任何保證，對評估對象法律權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見超出資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍。（二） 引用其他機(jī)構(gòu)出具報告結(jié)論的情況木次評估報告中基準(zhǔn)日各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債賬面值系容誠會計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）的出具的2023年1-3月審計(jì)報告（審計(jì)報告號:容誠審字[2023]518F1149號）結(jié)果。除此之外，未引用其他機(jī)構(gòu)報告內(nèi)容。（三） 報告中的評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的公允價值，未考慮該等資產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過程中應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用和稅項(xiàng)，也未對資產(chǎn)評估増值額作任何納稅調(diào)整準(zhǔn)備。評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價格的保證。（四） 權(quán)屬資料不全面或存在瑕疵的事項(xiàng)被評估單位投資性房地產(chǎn)包括位于河北省石家莊市長安區(qū)中山東路51號的土地及其地上的建筑物，均為股東以實(shí)物資產(chǎn)投資而來，其中，建筑物已辦理權(quán)屬證，而土地使用權(quán)由于歷史遺留問題，其權(quán)屬仍未轉(zhuǎn)移至被評估單位名下，證載權(quán)利人為河北湖大科技教育發(fā)展股份有限公司，該證載權(quán)利人為被評估單位控股股東大晟時代文化投資股份有限公司曾用名，其變更兩次名稱均未同步變更土地權(quán)證權(quán)利人名稱；本次評估通過査閱投資協(xié)議、投入驗(yàn)資報告、委托人及被評估單位對相關(guān)情況的說明，核對委估宗地的權(quán)屬；同時證載權(quán)利人、被評估單位已出具聲明，聲明其權(quán)屬歸被評估單位所有，不存在訴訟、擔(dān)保等事項(xiàng)；本次評估未考慮上述權(quán)屬事項(xiàng)對評估結(jié)論的影響，也未考慮變更權(quán)屬所需繳納的變更成本、稅費(fèi)等對評估結(jié)論的影響。（五） 被評估單位（以下簡稱“勸業(yè)場酒店”）于2011年1月1日始將投資性房地產(chǎn)（以下簡稱“酒店大樓”）租賃給石家莊市山和水投資有限公司（以下簡稱“山和水公司”），租賃至2021年6月30日止；于2014年下半年開始，山和水公司未足額支付租賃費(fèi)用，2019年12月勸業(yè)場酒店向山和水公司發(fā)出《關(guān)于解除合同及支付租金的通知函》，山和水公司未解除租賃合同繼續(xù)使用酒店大樓；2021年4月29日，勸業(yè)場酒店向山和水公司發(fā)出催繳租賃費(fèi)用的《律師函》（（2021）粵連越律函第185號）。根據(jù)勸業(yè)場酒店相關(guān)人員介紹及催收律師函、查閱相關(guān)合同、憑證、現(xiàn)場勘察等事項(xiàng)，截止評佔(zhàn)基準(zhǔn)日，勸業(yè)場酒店應(yīng)收山和水公司的款項(xiàng)總額為23,437,966.01元，其中租賃余額為14,461,226.19元，違約金為8,976,739.82元（根據(jù)律師函確定）。根據(jù)審計(jì)報告披露的數(shù)據(jù)，截止評估基準(zhǔn)日，經(jīng)審計(jì)后公司應(yīng)收山和水公司賬面余額為7,711,226.19元，己全額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，賬面價值為零，應(yīng)收山和水公司的款項(xiàng)確認(rèn)至2019年的租賃費(fèi)用，后續(xù)租賃費(fèi)用不符合收入確認(rèn)條件未確認(rèn)。本次評估考慮到勸業(yè)場酒店經(jīng)過多次發(fā)函催收租賃費(fèi)用并發(fā)了律師函，山和水公司仍未支付租賃費(fèi)用，同時考慮到山和水公司財務(wù)狀況較差，基于謹(jǐn)慎性考慮，以審計(jì)結(jié)果確定評估值為零，未考慮實(shí)際租賃費(fèi)用及違約金等對評估結(jié)論的影響，提請報告使用者注意。（六） 重大期后事項(xiàng)期后事項(xiàng)是指評估基準(zhǔn)日之后出具評估報告之前發(fā)生的重大事項(xiàng)。評估師做了盡職調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)從評估基準(zhǔn)日至評估報告日期間對評估結(jié)論可能產(chǎn)生影響的重大事項(xiàng)。在評估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時，應(yīng)按以下原則處理：（1） 當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；（2） 當(dāng)資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托人應(yīng)及時聘請有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)重新確定評估價值；（3） 對評估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托人在資產(chǎn)實(shí)際作價時應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。除上述事項(xiàng)外，本次評估中無其他重大期后事項(xiàng)。（七） 本次評估未考慮評估對象及涉及資產(chǎn)欠繳稅款和交易時可能需支付的交易稅費(fèi)等對資產(chǎn)評估價值的影響。提請報告使用者關(guān)注上述特別事項(xiàng)對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響。十二、評估報告使用限制說明（一）使用范圍本資產(chǎn)評估報告使用人為委托人。本資產(chǎn)評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用人使用。評估結(jié)論的使用有效期為自評估基準(zhǔn)日起一年。如在有效期內(nèi)資產(chǎn)狀況、市場狀況與評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應(yīng)當(dāng)委托評估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評估更新業(yè)務(wù)或重新評估。未經(jīng)委托人書面許可，評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員不得將資產(chǎn)評估報告的內(nèi)容向第三方提供或者公開，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。未征得評估機(jī)構(gòu)同意，資產(chǎn)評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露與公開媒體，法律、行政法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事人另有約定的除外。（二） 委托人或者其他資產(chǎn)評估報告人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任；（三） 除委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告報告使用人外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資