2023年商鋪管理制度目(篇)

2023年商鋪管理制度目(篇)

書目

物業(yè)公司：商鋪管理程序

物業(yè)公司程序文件:商鋪管理程序

1.目的

規(guī)范商鋪管理,保持管理服務區(qū)域平安、文明的居住環(huán)境。

2.范圍

適用于公司各管理處商鋪的管理工作。

3.定義

無

4.職責

部門/崗位工作職責

管理處負責人簽定《商鋪管理服務協(xié)議書》等,協(xié)調、解決商鋪糾紛

部門指定人員商鋪日常巡查及管理

5.方法及過程限制

5.1房屋產權屬zz地產公司時

5.1.1地產托付管理處出租時,管理處在商鋪開業(yè)前應與商鋪經營者簽訂商鋪租賃合同,地產干脆出租時,管理處須保存雙方簽訂的租賃合同復印件。

5.1.2以上商鋪須與管理處簽訂《商鋪管理服務協(xié)議書》、《商鋪消防平安管理責任書》、填寫《商鋪從業(yè)人員狀況登記表》、《托付銀行收款協(xié)議書》,明確商鋪與管理處之間的責權關系及管理費、水費、電費等其他費用的收取標準,并實行門前三包責任制。

5.1.3如商鋪須要裝修,按《裝修管理程序》執(zhí)行。

5.1.4商鋪自入住起一周內,管理處應收集以下資料,并建立商鋪管理檔案:

a、《營業(yè)執(zhí)照》復印件(因其它特別緣由未辦理營業(yè)執(zhí)照除外,過期或失效后需重新索取);

b、負責人的身份證復印件及照片;

c、主要從業(yè)人員身份證復印件、照片等資料。

d、經營特種行業(yè)或政府有要求的特別項目,還必需查驗政府部門批準的相關證明,保存復印件。

5.2房屋產權不屬zz地產時

商鋪憑與業(yè)主簽訂的租房合同書到管理處簽訂《商鋪管理服務協(xié)議書》、《商鋪消防平安管理責任書》、《托付銀行收款協(xié)議書》,填寫《商鋪從業(yè)人員狀況登記表》,其它要求可參照4.1執(zhí)行。

5.3商鋪的管理

5.3.1管理處應依據小區(qū)(大廈)詳細狀況,制定相應得商鋪管理規(guī)定,規(guī)范商鋪經營及從業(yè)人員的行為。

5.3.2如商鋪須要裝修,除按《裝修管理程序》執(zhí)行外,還應供應外墻、燈箱、標識燈的設計方案,確保外觀基本統(tǒng)一和整體美觀。

5.3.3管業(yè)部負責商鋪四周清潔美觀衛(wèi)生,每季度一次對商鋪的環(huán)境衛(wèi)生、人員服務狀況進行檢查,填寫《商鋪管理檢查表》發(fā)覺有違反商鋪管理規(guī)定的行為,下發(fā)《整改通知書》;同時應定期檢查商鋪的經營活動,發(fā)覺無證經營或涉嫌賭博、色情等違法行為時,應予以勸阻并向管理處負責人匯報,管理處負責人視狀況,確定是否實行更嚴厲的措施。

5.3.4工程管理部負責對商鋪消防平安、電器進行管理,在現(xiàn)場設置《商鋪設施檢查記錄表》,每季度檢查、記錄一次,要求各商鋪配置足夠的消防器材,定期維護運用電器。

5.3.5排放油煙、噪音等符合環(huán)保標準,無存放有毒有害物質。

5.3.6如工商、稅務、衛(wèi)生、公安、計生辦等政府部門工作人員對商鋪進行檢查,管理處應驗明證件,登記后予以協(xié)作。

5.4其它事項

5.4.1如房屋用于生產或酒店、賓館、商場等公眾聚集場所,業(yè)主或經營者應向當地公安消防機構申報,經消防平安檢查合格,并將合格證明原件提交管理處查驗(管理處保存復印件)后方可運用或開業(yè)。

6.支持性文件

tjzzwy7.5.1-g02《裝修管理程序》

7.質量記錄表格

tjzzwy7.5.1-k04-f1《商鋪管理服務協(xié)議書》

tjzzwy7.5.1-k04-f2《商鋪消防平安管理責任書》

tjzzwy7.5.1-k04-f3《商鋪從業(yè)人員狀況登記表》

tjzzwy7.5.1-k04-f4《托付銀行代收款協(xié)議書》

tjzzwy7.5.1-k04-f5《商鋪管理檢查表》

tjzzwy7.5.1-k04-f6《商鋪設施檢查記錄表》

tjzzwy7.5.1-k04-f7《整改通知書》

某商鋪保安服務管理

商鋪保安服務管理

1治安管理

商鋪的平安保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事務、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點如下:

2平安保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點,必需予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進的自動火災報警裝置和自動滅火裝置,這些裝置干脆與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網,一旦發(fā)覺火情,煙霧達到肯定的濃度或溫度達到肯定的高度這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝置;

運用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位、多角度,尤其對出售珍貴商品及金融營業(yè)點進行日常監(jiān)視,發(fā)覺可疑人員或突發(fā)事務、惡性事務時監(jiān)控人員剛好錄像存作查證。

在地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控探頭,防止車輛被竊。

人防方面由于商鋪中鋪面多,人流密集,易造成電視監(jiān)控死角,人防是商服物業(yè)管理中必不行少的。

商鋪主要進出門崗的保安員發(fā)覺可疑人員時用對講機通知場內便衣保安人員加以留意。流淌崗應著便裝,流淌巡邏,做到勤視察,勤分析,擅長發(fā)覺問題剛好解決問題。

對突發(fā)事務和惡性事務應剛好處置防止事態(tài)擴大并留意愛護現(xiàn)場剛好向上級和公安部門報告.

3防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多,太多的出入口對商品將帶來擔心全因素。在商品出入口應設置便衣保安,其職責檢查帶出的商品是否有發(fā)票,是否是合法的商品購置行為;

大型商鋪在進貨和為顧客送貨(大件)時,由于商品貨量大,堆在商鋪外場地上,簡單給不法之徒以可乘之機,這時保安就要提高警惕,防止商品被盜;

商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時有較多的顧客;貨商鋪搞促銷,如限時商品實惠;或憑廣告券免費領商品時,都會造成柜臺前人頭攢動的擁擠現(xiàn)象,不法分子會乘機作案盜竊錢包,這時保安就應上前維護秩序,保障顧客人身與財產的平安;

商鋪為使收銀活動平安,收銀員換班或營業(yè)結束,將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門,這時保安應上前愛護收銀員以及錢款平安,防止歹徒搶劫;

一些盜賊在商鋪關門前躲在商鋪內隱藏處,等到深夜出來作案,其次天開門后又混在顧客中出門。故商鋪關門后保安要細致檢查商鋪各角落、隱藏點、夜晚值班時要提高警惕,加強巡邏;

對夜晚值班保安的素養(yǎng)要求應較高,夜晚值班應排出兩名以上保安和一名管理人員,商鋪夜應實行必要的技防措施。防范惡性事務和突發(fā)事務。

商鋪入口時保安的第一關,保安人員責任心要強,擅長察言觀色。發(fā)覺可疑人員,用對講機報告商鋪內的便衣保安員加以留意。

商鋪發(fā)生突法事務,保安、管理人員應按《應急事務處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大,留意愛護現(xiàn)場,剛好向上級報告或呼叫救援車。應特殊強調,在發(fā)生惡性事務緊急疏散圍觀顧客時等等

4監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對出售珍貴商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。

如發(fā)覺可疑人員或突發(fā)事務、惡性事務的發(fā)生,監(jiān)控人員應剛好錄象,以便查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將供應證據、線索,有利破案。

這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的。

5消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內人流大,樓梯、通道(尤其是防火樓梯、通道)相對面積較小,這給火災時的人員疏散帶來很大困難;

商品多(且大多是易燃品),火種簡單快速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火擴散極快;如商廈火災,高樓內的豎井多,煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米,瞬間整個商廈將全被煙霧覆蓋。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性,商鋪都安裝有先進的火災探測裝置(煙感探測器和溫感探測器)和自動滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置干脆與火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網。只要易各地方出現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達到肯定的限度,這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器,進行有效監(jiān)控與預防。

制定切合本商鋪實際的消防管理制度(包括幾套火災應急處理方案);商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清晰;消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統(tǒng)一指揮,分區(qū)管理,層層負責,責任明確,防患未然”,切實貫徹“預防為主,防消結合”的消防方針。

發(fā)覺監(jiān)控屏幕有火災報警號時,馬上用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置;如確為火警,按應急方案實施,報告保安部主管組織撲救,重點是商鋪內人員的疏散,保障人身平安,事故后作好調查分析報告并備案。

發(fā)覺故障警報,應快速消退警鈴使之還原,并馬上通知維保部,幫助維保部盡快解除故障,并作好具體記錄。

定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、防火門進行檢查,確保完好備用、通道暢通、標記清楚。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要仔細檢查,防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危急現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓及消防演習,使人人都會運用消防器具,駕馭火災逃命學問,不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務水平。

餐飲業(yè)商鋪消防平安管理制度

1.廚房必需保持清潔,染有油污的抹布、紙屑等雜物,應隨時消退,爐灶油垢應常常清除,以免火屑飛散,引起火災。

2.炒菜時切勿隨意離開或分神處理其他廚務或與人閑聊。

3.油鍋起火時,馬上用鍋蓋緊閉,使之缺氧而熄;鍋蓋不密時,就近用食鹽傾入,使火焰熄滅,并除去熱源,關閉爐火。

4.廚房內嚴格禁止吸煙。

5.煙囪頂端應裝不銹鋼的防護器,以防火星飛散。

6.易燃、易爆危急物品,例如酒精、汽油、食用油、煤氣瓶、火柴等。不行置于爐具或電源插座旁邊,更不行靠近火源。

7.馬達動力機器運用過久,常會生熱起火,應切實留意檢修。

8.用電烹煮食物,須防水分燒干起火。用電時切勿利用分叉或多口插座同時運用多個電器。

9.插座頭損壞,或電線外部絕緣體裂開,應馬上更換或修理;發(fā)覺電線走火時,快速切斷電源,切勿用水潑覆其上。

10.燃氣管道禁止纏繞電源線路,電源插座應與燃氣管道保持肯定距離

11.燃氣管道改造工程必需經京基百納廣場批準后并由燃氣公司派專人進行施工改造,完工后還須進行送氣測試,確保正常后方可投入運用。

12.燃氣火災滅火的方法:

(1)用泡沫滅火器械滅火;

(2)斷絕煤氣之源;

(3)降低四周溫度;

(4)斷絕空氣供應;

13.每日工作結束時,必需清理廚房,檢查電源及煤氣、熱源火種等開關的確關閉。

14.假如發(fā)生火災,應馬上求援消防中心,在消防隊未到前,自己要先搶救。油類起火最好用消防沙或滅火器撲滅。

15.加強對員工的消防教化,并定期或不定期的組織進行消防培訓,讓員工了解本單位、本崗位的火災危急性和防火措施,熟識消防設施性能、滅火器材的運用方法,駕馭報火警、撲救初起火災以及自救逃命的學問和技能。

(一)消防平安教化、培訓制度

1、每年以創(chuàng)辦消防學問宣揚欄、開展學問競賽等多種形式,提高全體員工的消防平安意識。

2、定期組織員工學習消防法規(guī)和各項規(guī)章制度,做到依法治火。

3、各部門應針對崗位特點進行消防平安教化培訓。

4、對消防設施維護保養(yǎng)和運用人員應進行實地演示和培訓。

5、對新員工進行崗前消防培訓,經考試合格后方可上崗。

6、因工作須要員工換崗前必需進行再教化培訓。

7、消控中心等特別崗位要進行專業(yè)培訓,經考試合格,持證上崗。

(二)防火巡查、檢查制度

1、落實逐級消防平安責任制和崗位消防平安責任制,落實巡查檢查制度。

2、消防工作歸口管理職能部門每日對公司進行防火巡查。每月對單位進行一次防火檢查并復查追蹤改善。

3、檢查中發(fā)覺火災隱患,檢查人員應填寫防火檢查記錄,并根據規(guī)定,要求有關人員在記錄上簽名。

4、檢查部門應將檢查狀況剛好通知受檢部門,各部門負責人應每日消防平安檢查狀況通知,若發(fā)覺本單位存在火災隱患,應剛好整改。

5、對檢查中發(fā)覺的火災隱患未按規(guī)定時間剛好整改的,依據獎懲制度賜予懲罰。

(三)平安疏散設施管理制度

1、單位應保持疏散通道、平安出口暢通,嚴禁占用疏散通道,嚴禁在平安出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。

2、應按規(guī)范設置符合國家規(guī)定的消防平安疏散指示標記和應急照明設施。

3、應保持防火門、消防平安疏散指示標記、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處于正常狀態(tài),并定期組織檢查、測試、維護和保養(yǎng)。

4、嚴禁在營業(yè)或工作期間將平安出口上鎖。

5、嚴禁在營業(yè)或工作期間將平安疏散指示標記關閉、遮擋或覆蓋。

(四)消防限制中心管理制度

1、熟識并駕馭各類消防設施的運用性能,保證撲救火災過程中操作有序、精確快速。

2、做好消防值班記錄和交接班記錄,處理消防報警電話。

3、按時交接班,做好值班記錄、設備狀況、事故處理等狀況的交接手續(xù)。無交接班手續(xù),值班人員不得擅自離崗。

4、發(fā)覺設備故障時,應剛好報告,并通知有關部門剛好修復。

5、非工作所需,不得運用消控中心內線電話,非消防限制中心值班人員禁止進入值班室。

6、上班時間不準在消控中心抽煙、睡覺、看書報等,離崗應做好交接班手續(xù)。

7、發(fā)覺火災時,快速按滅火作戰(zhàn)預案緊急處理,并撥打119電話通知公安消防部門并報告部門主管。

(五)消防設施、器材維護管理制度

1、消防設施日常運用管理由專職管理員負責,專職管理員每日檢查消防設施的運用狀況,保持設施整齊、衛(wèi)生、完好。

2、消防設施及消防設備的技術性能的修理保養(yǎng)和定期技術檢測由消防工作歸口管理部門負責,設專職管理員每日按時檢查了解消防設備的運行狀況。查看運行記錄,聽取值班人員看法,發(fā)覺異樣剛好支配修理,使設備保持完好的技術狀態(tài)。

3、消防設施和消防設備定期測試:

(1)煙、溫感報警系統(tǒng)的測試由消防工作歸口管理部門負責組織實施,保安部參與,每個煙、溫感探頭至少每年輪測一次。

(2)消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次,檢查其是否完整好用。

(3)正壓送風、防排煙系統(tǒng)每半年檢測一次。

(4)室內消火栓、噴淋泄水測試每季度一次。

(5)其它消防設備的測試,依據不憐憫況確定測試時間。

4、消防器材管理:

(1)每年在冬防、夏防期間定期兩次對滅火器進行普查換藥。

(2)派專人管理,定期巡查消防器材,保證處于完好狀態(tài)。

(3)對消防器材應常常檢查,發(fā)覺丟失、損壞應馬上補充并上報領導。

(4)各部門的消防器材由本部門管理,并指定專人負責。

(六)火災隱患整改制度

1、各部門對存在的火災隱患應當剛好予以消退。

2、在防火平安檢查中,應對所發(fā)覺的火災隱患進行逐項登記,并將隱患狀況書面下發(fā)各部門限期整改,同時要做好隱患整改狀況記錄。

3、在火災隱患未消退前,各部門應當落實防范措施,確保隱患整改期間的消防平安,對確無實力解決的重大火災隱患應當提出解決方案,剛好向單位消防平安責任人報告,并由單位上級主管部門或當地政府報告。

4、對公安消防機構責令限期改正的火災隱患,應當在規(guī)定的期限內改正并寫出隱患整改的復函,報送公安消防機構。

(七)用火、用電平安管理制度

1、用電平安管理:

(1)嚴禁隨意拉設電線,嚴禁超負荷用電。

(2)電氣線路、設備安裝應由持證電工負責。

(3)各部門下班后,該關閉的電源應予以關閉。

(4)禁止私用電熱棒、電爐等大功率電器。

2、用火平安管理:

(1)嚴格執(zhí)行動火審批制度,確需動火作業(yè)時,作業(yè)單位應按規(guī)定向消防工作歸口管理部門申請“動火許可證”。

(2)動火作業(yè)前應清除動火點旁邊5米區(qū)域范圍內的易燃易爆危急物品或作適當的平安隔離,并向保衛(wèi)部借取適當種類、數量的滅火器材隨時備用,結束作業(yè)后應即時歸還,若有動用應照實報告。

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(3)如在作業(yè)點就地動火施工,應按規(guī)定向作業(yè)點所在單位經理級(含)以上主管人員申請,申請部門需派人現(xiàn)場監(jiān)督并不定時派人巡查。離地面2米以上的高架動火作業(yè)必需保證有一人在下方專職負責隨時撲滅可能引燃其它物品的火花。

(4)未辦理“動火許可證”擅自動火作業(yè)者,本單位人員予以記小過二次處分,嚴峻的予以開除。

(八)易燃易爆危急物品和場所防火防爆制度

1、易燃易爆危急物品應有專用的庫房,配備必要的消防器材設施,倉管人員必需由消防平安培訓合格的人員擔當。

2、易燃易爆危急物品應分類、分項儲存。化學性質相抵觸或滅火方法不同的易燃易爆化學物品,應分庫存放。

3、易燃易爆危急物品入庫前應經檢驗部門檢驗,出入庫應進行登記。

4、庫存物品應當分類、分垛儲存,每垛占地面積不宜大于一百平方米,垛與垛之間不小于一米,垛與墻間距不小于零點五米,垛與梁、柱的間距不小于零點五米,主要通道的寬度不小于二米。

5、易燃易爆危急物品存取應按平安操作規(guī)程執(zhí)行,倉庫工作人員應堅守崗位,非工作人員不得隨意入內。

6、易燃易爆場所應依據消防規(guī)范要求實行防火防爆措施并做好防火防爆設施的維護保養(yǎng)工作。

(九)義務消防隊組織管理制度

1、義務消防員應在消防工作歸口管理部門領導下開展業(yè)務學習和滅火技能訓練,各項技術考核應達到規(guī)定的指標。

2、要結合對消防設施、設備、器材維護檢查,有安排地對每個義務消防員進行輪訓,使每個人都具有實際操作技能。

3、根據滅火和應急疏散預案每半年進行一次演練,并結合實際不斷完善預案。

4、每年實行一次防火、滅火學問考核,考核優(yōu)秀賜予表彰。

5、不斷總結閱歷,提高防火滅火自救實力。

(十)滅火和應急疏散預案演練制度

1、制定符合本單位實際狀況的滅火和應急疏散預案。

2、組織全員學習和熟識滅火和應急疏散預案。

3、每次組織預案演練前應細心開會部署,明確分工。

4、應按制定的預案,至少每半年進行一次演練。

5、演練結束后應召開講評會,仔細總結預案演練的狀況,發(fā)覺不足之處應剛好修改和完善預案。

(十一)燃氣和電氣設備的檢查和管理制度

1、應按規(guī)定正確安裝、運用電器設備,相關人員必需經必要的培訓,獲得相關部門核發(fā)的有效證書方可操作。各類設備均需具備法律、法規(guī)規(guī)定的有效合格證明并經修理部確認后方可投入運用。電氣設備應由持證人員定期進行檢查(至少每月一次)。

2、防雷、防靜電設施定期檢查、檢測,每季度至少檢查一次、每年至少檢測一次并記錄。

3、電器設備負荷應嚴格根據標準執(zhí)行,接頭堅固,絕緣良好,保險裝置合格、正常并具備良好的接地,接地電阻應嚴格根據電氣施工要求測試。

4、各類線路均應以套管加以隔絕,特別狀況下,亦應運用絕緣良好的鉛皮或膠皮電纜線。各類電氣設備及線路均應定期檢修,隨時解除因絕緣損壞可能引起的消防平安隱患。

5、未經批準,嚴禁擅自加長電線。各部門應主動協(xié)作平安小組、修理部人員檢查加長電線是否僅供緊急運用、外殼是否完好、是否有修理部人員檢測后投入運用。

6、電器設備、開關箱線路旁邊根據本單位標準劃定黃色區(qū)域,嚴禁堆放易燃易爆物并定期檢查、解除隱患。

7、設備用畢應切斷電源。未經試驗正式通電的設備,安裝、修理人員離開現(xiàn)場時應切斷電源。

8、除已實行防范措施的部門外,工作場所內嚴禁運用明火。

9、運用明火的部門應嚴格遵守各項平安規(guī)定和操作流程,做到用火不離人、人離火滅。

10、場所內嚴禁吸煙并張貼禁煙標識,每一位員工均有義務提示其他人員共同遵守公共場所禁煙的規(guī)定。

(十二)消防平安工作考評和獎懲制度

1、對消防平安工作作出成果的,予以通報表揚或物質嘉獎。

2、對造成消防平安事故的責任人,將依據所造成后果的嚴峻性予以不同的處理,除已達到依照國家《治安管理懲罰條例》或已夠追究刑事責任的事故責任人將依法移送國家有關部門處理外,依據本單位的規(guī)定,對下列行為予以懲罰:

(1)有下列情形之一的,視損失狀況與相識看法除責令賠償全部或部分損失外,予以口頭告誡:

a、運用易燃危急品未嚴格根據操作程序進行或保管不當而造成火警、火災,損失不大的;

b、在禁煙場所吸煙或處置煙頭不當而引起火警、火災,損失不大的;

c、未剛好清理區(qū)域內易燃物品,而造成火災隱患的;

d、未經批準,違規(guī)運用加長電線、用電未運用平安保險裝置的或擅自增加小負荷電器的;

e、謊報火警;

f、未經批準,玩弄消防設施、器材,未造成不良后果的;

g、對平安小組提出的消防隱患未予以剛好整改而無法說明緣由的部門管理人員;

h、堵塞消防通道、遮擋平安指示標記等未造成嚴峻后果的。

(2)有下列情形之一的,視情節(jié)輕重和相識看法,除責令賠償全部或部分損失外,予以通報指責:

a、擅自運用易燃、易爆物品的;

b、擅自挪用消防設施、器材的位置或改為它用的;

c、違反平安管理和操作規(guī)程、擅離職守從而導致火警、火災損失稍微的;

d、強迫其他員工違規(guī)操作的管理人員;

e、發(fā)覺火警,未剛好依照緊急狀況處理程序處理的;

f、對平安小組的檢查未予以協(xié)作、拒絕整改的管理人員。

(3)對任何事故隱瞞事實,不處理、不追究的或供應虛假信息的,予以解聘。

(4)對違反消防平安管理導致事故發(fā)生(損失稍微的),但能主動坦白并主動幫助相關部門處理事故、挽回損失的肇事者或責任人可視狀況予以減輕或免予懲罰。

商鋪自配滅火器管理方法

規(guī)范本萬達廣場商戶自配滅火器管理,確保滅火器平安有效,特制訂此管理方法,本管理方法適用于沈陽鐵西萬達廣場步行街商戶、次主力店、主力店,各店方須嚴格執(zhí)行。

1、租(商)戶負責人為該商戶消防平安責任人,消防平安責任人是鋪內全部消防設備設施的第一責任人,擔當相應法律責任。

2、商鋪(營業(yè)區(qū)、辦公室、庫房、廚房)只允許配置4公斤abc干粉滅火器(參見gb50140-2023《建筑滅火器配置規(guī)范》);滅火器應具備國家消防裝備質量監(jiān)督檢驗中心出具的《檢驗報告》,公安部消防產品合格評定中心出具的《產品型式認可證書》,出廠合格證或年檢簽。電器設備機房須配置3公斤二氧化碳滅火器。

3、商鋪營業(yè)區(qū)每50㎡配1具滅火器,辦公室、庫房、廚房等重點部位每50㎡配2具滅火器;上述不足50㎡空間至少配置2具滅火器。

4、商管公司對商鋪自配滅火器統(tǒng)一建立管理臺賬,商戶不得隨意外借、更換臺賬內的滅火器,如需調換須提前向商管公司報備。

5、商戶指定專人每日檢查滅火器≥1次,商管公司每月檢查≥3次,每次檢查覆蓋率100%并照實填寫《滅火器檢查表》;商戶漏檢、造假、檢查表失損罰款200元/次。

6、滅火器日常檢查方法:

1)滅火器壓力表指針指向綠區(qū)為正常,紅/黃區(qū)為異樣。

2)滅火器噴管噴嘴暢通無阻。

3)滅火器配件齊全完好(包括瓶體、壓把、壓力表、保險銷、噴管)。

7、過期、失壓、規(guī)格和數量不符滅火器的處理方法:

1)商戶發(fā)覺過期、失壓、規(guī)格不符滅火器需馬上清除出本廣場,我司檢查發(fā)覺將當場沒收(不做補償)并罰款200元;

2)商管公司對過期、失壓、規(guī)格和數量不符的滅火器沒收后予以臨時填補(樓層營運主管確認),商戶2日補齊并歸還商管公司滅火器,逾期者罰款200元/日。

8、當《消防法》和《集團平安管理制度》修訂時,本管理方法做相應修訂,公布后效力相同。本管理自2023年12月9日起實施。

z商鋪平安管理規(guī)定

一、消防

1、實行業(yè)主(住戶)防火責任制,各業(yè)主為當然防火責任人,負責做好各自所屬范圍的防火平安工作。

2、消防區(qū)及樓梯走道和出口,必需保持暢通無阻,任何單位或個人不得占用或封堵,嚴禁在消防通道上堆放家具和其它雜物。

3、不得損壞消防設備和器材,妥當維護樓梯、走道和出口的平安疏散指示、事故照明和通風設施。

4、業(yè)主嚴禁經營和貯存煙花爆竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品,嚴禁在區(qū)域內燃放煙花、爆竹。

5、本區(qū)域內任何商鋪必需按每戶配備滅火器1只,并放置于易于取用的固定位置。

6、區(qū)域范圍內公共地方均不得燃燒香火紙張、纖維、塑料制品、木制品及其他廢棄物品,同時禁止吸煙,教化小孩不要玩火。

7、發(fā)生火警,應馬上告知管理處或撥打火警電話“119”,并關閉電器開關,快速離開現(xiàn)場;業(yè)主及其他人員應快速有序地從樓梯疏散,切勿驚惶擁擠。

二、用電

1、遵守平安用電管理規(guī)定,運用符合國家標準的家用電器,嚴禁超負荷運用電器,并要常常保持清潔,切勿動用明火。

2、對攤位上方的照明燈及線路,不準私自更換、架設、挪動,否則按破壞設備處理。如的確須要,應向物業(yè)管理處提出申請,經批準后由物業(yè)工程部組織施工,相關費用由攤主負擔。

3、業(yè)主(住戶)進行室內裝修,須要增設電器線路時,必需先經物業(yè)管理處批準并保證符合平安規(guī)定,嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路;裝修材料應采納不燃或難燃材料并按規(guī)定每戶配備1只滅火器;如運用易燃或可燃材料的,必需經北京市消防管理機關批準,按規(guī)定進行防火處理,并按每50平方米(建筑面積)配備3只滅火器。

4、嚴禁運用電爐、電壺、電熱器等物品,以防發(fā)生漏電引起火災,造成人員傷亡。

三、治安

1、各承租人應加強自身的治安保衛(wèi)工作,增加防范意識,看管好自己的商品、錢物以防丟失,凡自己經營的商品全部由自己保管。清場時要求商戶剛好鎖好攤位,檢查無誤后方可退場。

2、攤位內不得存放珍貴物品及現(xiàn)金,如有丟失損壞后果自負。發(fā)生被盜案件,商戶應妥當愛護好現(xiàn)場,剛好向公安機關報案,同時上報物業(yè)管理處。

3、商戶及其員工除做好本攤位的平安防范工作外,對發(fā)覺可疑人員及違法犯罪行為應剛好上報物業(yè)管理處或報警。

4、禁止商戶與商戶之間、商戶與消費者之間發(fā)生打架、斗毆等違法犯罪行為,如有發(fā)覺物業(yè)有權對商戶及有關人員進行懲罰并移交公安機關處理。

5、遇有突發(fā)事務聽從物業(yè)管理人員的統(tǒng)一指揮。

住宅商鋪的管理措施方案

住宅項目商鋪的管理措施方案

一、加強商鋪的裝修管理

依據我對商鋪管理的實際閱歷,在商家進駐前,我們必需加強對商鋪裝修的監(jiān)督,做好以下工作:

*做好裝修工程圖紙的審核和存檔工作。

*重點做好裝修過程中對店招的統(tǒng)一風格和安裝位置的監(jiān)督管理工作。

二、加強商鋪用房的管理,維持正常的經營秩序

建立完善的商業(yè)店鋪管理規(guī)章制度,使商業(yè)的管理實現(xiàn)規(guī)范化和制度化,對商家的經營行為起到監(jiān)督和約束的作用。主動協(xié)作居委會,搞好商業(yè)網點的“門前三包”,制止“六亂”。協(xié)作環(huán)保部門,加強對商家“三廢”排放的監(jiān)管,避開對小區(qū)環(huán)境造成破壞。做好商鋪的消防管理工作。

某某廣場商場商鋪管理方案

某廣場商場(鋪)管理方案

**廣場的商鋪設在六層以下,目前確定的萬佳百貨將會為帶動周邊商業(yè)的興盛,人流、物流、車流、和平安,為物業(yè)管理工作提出了更高的要求。

物業(yè)應為此早作打算,派人深化現(xiàn)場了解商鋪的布局和構造,探討消費群體。我們的目標是:用管理為客戶增創(chuàng)更大的效益。

第一節(jié)商場管理的總體設想

萬佳百貨的內部管理工作一般由其自行負責(包括其平安管理)。其重點是裝修期的管理及如何充分發(fā)揮其效應。**廣場還有1萬平方米左右的商鋪,我們應將此部份商鋪進行統(tǒng)一的管理、經營策劃。盡快盤活和帶動這部分商鋪的人氣。

(一)管理

商鋪將被出售或出租給不同的客戶,經營不同的項目。如不在商鋪的經營上進行統(tǒng)一的管理,將給人予雜亂、無序的感覺,干脆影響到商鋪今后的經營形象。因此,要對商鋪的鋪面、招牌進行規(guī)范。商場的公共場地(如通道、樓梯等),供應專業(yè)化的消防、平安、清潔等物業(yè)管理,讓顧客在平安、舒適的環(huán)境中購物。主動協(xié)作工商所,對商鋪所經營商品質量的管理,提高整個商場的信譽度。

(二)策劃

對商鋪進行策劃包裝,是使商鋪獲得充分價值的方法?！叭f佳金翼”總讓人將商鋪與萬佳成熟的經營品牌聯(lián)系一起。因此要緊扣這個亮點,多做文章:

1、充分利用廣場作宣揚,推介商鋪及商鋪經營項目的商品特色;

2、與萬佳百貨聯(lián)合起來進行一些公益性的活動;

3、學習、吸取萬佳百貨在零售業(yè)的勝利閱歷,向商戶推介學習;

4、引導用戶在商鋪經營的品種上要與萬佳百貨形成互動,經營

萬佳百貨沒有的或薄弱的品種,如相片沖印店、女人飾品專賣、窗簾布藝等;

5、在三樓以上商鋪的客流量一般較少。為吸引人氣,可在五、六樓經營特色的食街或大型的電玩游樂場。適時向顧客進行特色、特價商品的推介宣揚也是吸引顧客的一種手段。

6、指示及導引標識要足夠、明顯,讓顧客能剛好找到所須要的商品。

其次節(jié)商場裝修時的物業(yè)管理

對一個大型的購物商場來說,假如不注意文明施工,配套設施、裝修設計擔心全、科學,既會影響商場的聲譽,又會影響顧客對商場購物環(huán)境的忠誠。我們將從物業(yè)管理的角度動身,針對商場的特點,為客戶在裝修上供應幫助。

一、供應消防管理上的服務

1、按消防規(guī)定,50平方米以上的商鋪裝修必需先申請消防局審批。物業(yè)公司將主動指導、協(xié)作經營單位科學合理配置裝修消防設施,指示標識,并在消防驗收上供應資料和人力上的幫助。

2、加強裝修動火、用電的平安監(jiān)管,工程事務主管每天至少對商場裝修巡查一次;

3、與商場裝修負責人簽訂防火平安責任書,明確責任。

4、裝修代管:按客戶的要求監(jiān)管裝修的進度及質量。

二、文明裝修施工的管理

1、裝修材料在指定的地點堆放

設立特地的地方給商場臨時堆放裝修材料,通過疏導的方法可避開亂堆亂放的狀況出現(xiàn)。

2、噪音、污染的限制

因商場裝修的工程量大、困難,須限制好其工作噪音和污染,所以裝修時,須在外圍設置隔板將裝修現(xiàn)場分開,施工單位派出清潔人員負責清掃灑漏的裝修垃圾。

三、平安環(huán)境的管理

1、主動介入客戶的裝修設計中,從物業(yè)管理的安保、消防、設施的人性化運用等方面供應專業(yè)的看法;

2、在施工現(xiàn)場旁邊設置警示標記,提示路人留意施工的平安。

第三節(jié)商場正常營運時的管理

商場的繁華將會吸引大量的人流和物流,從而也會提高大廈的知名度,促進商鋪及樓宇的銷售。但人流和物流的不穩(wěn)定性也會加大管理的難度,物業(yè)相應地對商場的物業(yè)管理制定針對性的管理方法。

一、平安管理:

1、在商場里,因為銷售的須要,要作臨時性的牽拉電線,而這也正是消防的隱患。所以要嚴加檢查,建立嚴格的用電管理制度;

2、在主要的通道、出口設明顯、醒目的標記提示商場的顧客留意火種,不亂扔煙頭。護管員在值勤時要留意可疑物品和火種的限制。

3、加強消防設備的檢查,發(fā)覺問題不能放過;

4、幫助商場組建義務消防隊,并進行培訓;

5、商場購物人員困難,保安工作采納“明崗”(著制服)、“暗哨”(便衣)結合的方法,

6、緊急疏散演習

商場聚集人較多又不熟識環(huán)境,加上貨物的擺放極易造成商場“迷宮”的狀況。為避開出現(xiàn)混亂時擠傷、踏死的現(xiàn)象,我們將在商場定期進行緊急疏散學習。

緊急疏散演習以護管員和商場的員工為主。通過其嫻熟駕馭,能在緊急狀況下,對人流進行有效的疏導。

我們將商場的緊急疏散措施定為“a安排”,其流程如下圖:

主要流程的描述:

a)護管隊伍:著制服,分成兩組。一組限制各出入口,無關人員不許進入,并作好救扶傷員的工作;二組從主要入口進入商場,限制人群混亂、過激的動作;

b)監(jiān)控中心:護管班長在監(jiān)控中心指揮,通過監(jiān)視器顯示的狀況,調配人員的應急工作;監(jiān)控員通過廣播要求人群保持冷靜,聽從指揮,指導疏散的線路;

c)商場員工:在疏散通道作指引,必要時組成人墻來引導;

二、環(huán)境的管理:

商場是**廣場的主體,其環(huán)境管理好壞關系到整體形象。對商場的環(huán)境管理主要有視覺環(huán)境、清潔環(huán)境、休息環(huán)境三方面。

1、視覺環(huán)境:

商場面積大,商鋪不一,人流多,將使商場對廣告、促銷的要求亦增多,如不加強管理,則會污染大廈的視覺環(huán)境。

1)制定廣告牌的管理規(guī)定

對廣告牌運用的材料、安裝的位置作出相應的規(guī)定并統(tǒng)一規(guī)格。

保持與**廣場風格的協(xié)調統(tǒng)一。

2)促銷場所的管理規(guī)定

促銷運用的橫額、標語等不能亂設亂放,要在物業(yè)的管理下有序地設置。

3)不能隨意變更大廈外觀的形式以及外立面的顏色或材料。

2、清潔環(huán)境

商場來來往往的人群是清潔環(huán)境的主要污染源,加強商場特殊是戶外廣場的清潔力度,是環(huán)境清潔的主要措施:

1)專職清潔工在商場及戶外廣場進行巡邏式保潔,發(fā)覺垃圾及污染物馬上清理;

2)科學地配置垃圾桶,引導人們不亂扔垃圾;

3)保持環(huán)境的干凈、舒適、整齊的氛圍,引發(fā)清潔的自覺性;

4)各部門主動協(xié)作,杜絕小攤小販在大廈范圍內擺賣。

3、休息環(huán)境

**廣場同時也是居住環(huán)境,盡量保證住戶有個寧靜的休息環(huán)境關系到住戶的切身利益。

1)對商場噪聲源的管理和限制:商場搞活動時運用影音器材所產生的聲音,白天不能超過60分貝,夜晚不能超過50分貝。并劃分時間段進行管理;

2)多種植高大的樹木及綠化的密植,以植物來作擋噪音的屏障;

住宅區(qū)內配套商鋪運營物業(yè)管理設想

住宅區(qū)內的配套商鋪運營及物業(yè)管理設想

(一)商鋪運營

商鋪是有安排的商業(yè)聚集,對商鋪進行'統(tǒng)一管理、分散經營'是商鋪區(qū)分于其他房地產的核心特點。

'統(tǒng)一管理',要求商鋪必需由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開發(fā)商托付的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業(yè)市場競爭。

'分散經營',是商鋪對消費者和經營者間的交易供應場所,商鋪的管理者不能干脆進行商業(yè)經營,只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。

1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于'統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管'

為了達到'統(tǒng)一管理,分散經營'的管理模式,在商鋪銷售合同中都應當約定承租戶必需聽從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1'統(tǒng)一招商管理'要求對招商的品牌審核管理和有完善的租約管理。

'品牌審核管理'指:招商對象需經品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格托付書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理托付書(適用于專賣代理商)、稅務登記證、法人授權托付書等。

'完善的租約管理'指:簽定租約、合同關鍵條款必需進入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等,還有其他比較關鍵的租約條款管理,比如:承租戶的經營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,例如:

①本項目擬定位于旅游紀念品市場。假如商場定位發(fā)生改變,須經商鋪全部業(yè)主的認可(業(yè)主委員會(商會)成立之前,經開發(fā)商認可)

②承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;

③為整個商鋪促銷各單個經營戶需擔當的義務;

④承租人對停車場的運用,確定有償還是無償,有無限制;

⑤投保范圍事宜;

⑥是否統(tǒng)一收銀、事后結算等

另外營業(yè)時間的確定也要經統(tǒng)一表決或經開發(fā)商認可;

1.2'統(tǒng)一的營銷管理'有助于維護和提高經營者的共同利益。

由于目前商業(yè)競爭激烈,打折降價的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應當為商鋪策劃好1年12個月的營銷安排,所謂'大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過'。

組織策劃相關的促銷活動,所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算,經業(yè)主同意后,對實際發(fā)生的費用根據承租戶銷售額的肯定比例進行分攤。假如商鋪統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。

1.3'統(tǒng)一的服務監(jiān)督'有助于經營者間的協(xié)調和合作。

商鋪須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會,指導、協(xié)調、服務、監(jiān)督承租戶的經營活動,保證商鋪的高效運轉。常見的方式有:

①指導項目:店鋪布置指導、促銷活動支配;

②協(xié)調項目:協(xié)調經營者之間的驚慌關系,增進經營者之間合作;

③服務項目:行政事務管理;

④監(jiān)督項目:維護商鋪的紀律、信譽,幫助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

2、商鋪的'統(tǒng)一管理'理念下的物業(yè)管理與服務內容包括:

1.商鋪業(yè)戶服務管理

2.商鋪裝修服務管理

3.商鋪設備、設施維保服務管理

4.商鋪建筑物的養(yǎng)護及修理管理

5.商鋪保安服務管理

6.商鋪保潔服務管理

7.商鋪綠化服務管理

8.商鋪經營服務管理

9.商鋪廣告管理

10.商鋪保險管理

11.商鋪業(yè)戶服務管理

3、本項目商鋪物業(yè)管理機構設置和人員配備

商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。

對本項目商業(yè)部分擬在'zz第一城物業(yè)管理中心'下設'商業(yè)物業(yè)管理點一',對人員和部門作如下配置:

1.業(yè)戶服務部

設主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內部管理、下設業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、安排財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業(yè)戶服務部的工作時間和工作量,通常每班保持1人便可。

2.維保服務部

設主管一人,全面負責房屋、設備、設施的運行、保養(yǎng)和修理工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地平安運行,使物業(yè)保值和升值。維保服務部的作業(yè)人員應依據商鋪經營服務須要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。

3.保安服務部

設主管一人,全面負責商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使平安防范與消防管理。詳細作業(yè)人員依據商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。

4.保潔綠化部

設主管一人,全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。詳細保潔和綠化作業(yè)人員依據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行支配。

5.經營服務部

設主管或兼職主管一人,全面負責商鋪業(yè)戶托付給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經營服務工作。該部門的主要職責是協(xié)作業(yè)戶的經營活動,促進商鋪經營銷售和物業(yè)管理工作。

4、本項目商鋪物業(yè)管理分項細化方案

1、業(yè)戶服務部的工作職能。有兩部分工作職能,一是業(yè)戶服務,二是內部管理。

1.1接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務的重要內容之一,是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客供應服務并與業(yè)戶、顧客進行溝通的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務一樣,包括傾聽建議和看法,接受投訴,支配修理和回訪,收取管理費與內外聯(lián)系等。

1.2糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說,全部投訴、處理結果都要有記錄,作為年終表彰與履行'管理公約'業(yè)績考核依據之一;

1.3報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設施出問題,對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修,應快速做記錄,填寫《修理任務單》,即時派修理工到現(xiàn)場搶修;

1.4走訪回訪

接待員的走訪內容包括三方面:

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務的看法、建議;

二是對報修后的修理結果進行回訪;

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進,曉之以理,動之以情,用實際行動去感化業(yè)戶,讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標是一樣的。

1.5內外聯(lián)系

商場內部聯(lián)系:

商鋪的內部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等;向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。

商場的外部聯(lián)系:

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯(lián)系,如處理不好這些關系,會使商鋪的經營活動很被動。處理得好,往往事半功倍。

1.6、商鋪裝修服務管理

裝修管理應包含在業(yè)戶管理中,因管理難度較大,故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請、簽訂'裝修管理協(xié)議',現(xiàn)場監(jiān)督管理等。

1.61商鋪樓宇的租賃往往以整個層面對外出租,出租后,由承租商依據經營要求,提出裝修申請;也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修,裝修管理應做好以下幾個方面:

建立周全、具體、便于操作的管理制度;

專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督;

選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修;

對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。

1.62商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點

二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》;業(yè)戶裝修需運用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的,應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定;禁止擅自更改水、電管線及負荷用電;裝修完畢后,物業(yè)管理處依據裝修前業(yè)戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議,對工程進行竣工驗收,如發(fā)覺有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的,應視情節(jié)輕重作不同的處理;為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種狀況:

凡涉及電力設備(由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等)進行增建、改裝的;為該層的消防設備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進行增建或改造的

;為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的,都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的肯定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方,也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙,應包括:清晰顯示樓層內部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號招牌的細微環(huán)節(jié));排水系統(tǒng)的分布圖(附由關細微環(huán)節(jié));電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖(附有敷設電線資料及負荷量);照明設備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求供應的建筑細微環(huán)節(jié);裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。等等

1.63裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中,物業(yè)管理處應派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內容主要包括3方面:

對施工人員的管理,以及對工程是否按圖施工、按'裝修協(xié)議'要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生(裝潢垃圾)進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員狀況困難,大多是臨時工,施工方對他們可能也缺乏有效的限制;裝修施工與整個樓宇的建筑不同,他通常局限于一個單元或一個樓層內施工,而其他層面則照常營業(yè),如對施工人員無有效管理,勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工,有否違反已簽訂的'裝修管理協(xié)議'上的條款,有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等,如有違反規(guī)定要剛好聯(lián)系,發(fā)出'整改通知單'等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施,則由業(yè)戶負責將其修復,直至商鋪方滿足為止。當然,也可由物業(yè)管理處修理,但有關費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務都應做好具體記錄,作為竣工驗收時的證據或參考。等等

2、維保服務部

2.1商鋪設備、設施維保服務管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高,修理要求嚴,其內容同辦公樓相像,但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施,設備上,因為商業(yè)物業(yè)設施設備運用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類,設備、設施養(yǎng)護及修理管理的好壞干脆影響經營環(huán)境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯,自動扶梯等易出故障的設施設備,保證其正常運行主要靠平常養(yǎng)護。

商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中心空調、自動扶梯的正常運用。商鋪供電須要肯定保證,因為一旦停電,漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來擔心全的因素,對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優(yōu)秀員工,日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況,一有異樣狀況剛好支配修理,確保電氣和中心空調、自動扶梯正常運行。

商鋪設備設施維保管理的詳細實施過程與辦公項目類似,在此省略。

2.2、商鋪建筑物的養(yǎng)護及修理管理

2.21商鋪修繕的安排、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好,應制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕安排,支配年度修繕投資,經管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批(大中修要落實資金),檢查修繕結果。

2.22工程性質的確定。

依據商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴峻損壞,或有局部倒塌的危急;部分附屬設施必需拆換、改裝或新裝,如上、下水道等。由于大修工程施工場地和平安的要求,通常是經營業(yè)戶必需停止營業(yè)。因此,工期支配和開工前的籌備工作特別重要;

中修工程是指建筑物部分損壞,在局部修理中只牽動或拆換少量主體構件,保持原樓宇規(guī)模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部分重做面層,加固部分鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發(fā)生突法事務,保安、管理人員應按《應急事務處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大,留意愛護現(xiàn)場,剛好向上級報告或呼叫救援車。應特殊強調,在發(fā)生惡性事務緊急疏散圍觀顧客時等等

3、保安服務部

3.1監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對出售珍貴商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。

如發(fā)覺可疑人員或突法事務、惡性事務的發(fā)生,監(jiān)控人員應剛好錄象,寸作查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將供應證據、線索,有利破案等等。

這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作仔細、敬業(yè)。

3.2消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對面積較小,這給火災時的人員疏散帶來很大困難;

商品多(且大多是易燃品),火種簡單快速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火擴散極快;如商廈火災,高樓內的豎井多,煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米,瞬間整個商廈將全被煙霧覆蓋。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性,商鋪都安裝有先進的火災探測裝置(煙感探測器和溫感探測器)和自動滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置干脆與火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網。只要易各地方出現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達到肯定的限度,這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器,進行有效監(jiān)控與預防。

制定切合本商鋪實際的消防管理制度(包括幾套火災應急處理方案);商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清晰;消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到'統(tǒng)一指揮,分區(qū)管理,層層負責,責任明確,防患未然',切實貫徹'預防為主,防消結合'的消防方針。

發(fā)覺監(jiān)控屏幕有火災報警號時,馬上用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置;如確為火警,按應急方案實施,報告保安部主管組織撲救,重點是商鋪內人員的疏散,保障人身平安,事故后作好調查分析報告并備案。

發(fā)覺故障警報,應快速消退警鈴使之還原,并馬上通知維保部,幫助維保部盡快解除故障,并作好具體記錄。

定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查,確保完好備用、通道暢通、標記清楚。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要仔細檢查,防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危急現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓及消防演習,使人人都會運用消防器具,駕馭火災逃命學問,不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務水平。等等

4、商鋪保潔服務管理

商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及四周的綠地、廣場、停車場等;

內部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所,以及業(yè)戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)建整齊美麗、和諧怡人的商業(yè)氛圍,為業(yè)戶供應一各志向的經營環(huán)境,為顧客供應一個輕松開心的購物環(huán)境。

4.1商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務管理,首先要確定做什么,即什么地方須要保潔,然后定出清潔的標準,依據這些標準、要求再定出保潔的頻率(次數),還要再加上檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標準》,內容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等,制訂《商業(yè)街保潔服務作業(yè)規(guī)程》,這個'規(guī)程'指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓教材,其要點有:地面清潔、打蠟;墻角線清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清潔;衛(wèi)生間清潔;玻璃幕墻清潔;窗戶清潔;地毯清洗干凈等。

4.2商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出,給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖;定時的清潔能夠帶給顧客舒適、美麗的購物環(huán)境;

商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺上的不舒適,應定時清潔以消退不潔現(xiàn)象;

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味,也是清潔工作的重點;

商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風吹雨淋會使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。

商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指走位置,剛好清理;

雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳,同時留意清潔衛(wèi)生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時,要充分考慮兒童的平安,要放在摸不到的地方;為了平安也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作;

在商鋪的營業(yè)時間內,保潔工不能運用長柄拖把,更不能運用濕拖把拖地,以免造成顧客滑倒損害事故;

在雨雪天,商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌;

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對一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。等等。

5、商鋪綠化服務管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡,營造舒適、美觀、清爽、幽雅的購物環(huán)境的基礎。商鋪內外的綠化搞得好,能使四周得環(huán)境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業(yè)技術人員,依據季節(jié)、氣候,地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求,制定具體的管理細則,指導養(yǎng)護人員實行。

5.1商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地,在基建時就已定型,商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統(tǒng)一協(xié)調,水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

為保證草坪生長良好,勸阻顧客、游客進入草坪;

保持綠地環(huán)境整齊;剛好清除死株、病株,缺株要補檀:定期對花木修剪整形;

發(fā)覺病蟲害要進行捕獲或噴藥,藥物防治要留意平安,并掛警示標識;

草坪要常常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒;

臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作,風后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等

5.2商鋪室內綠化管理

花卉擺放前要有設計圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設計風格相協(xié)調;

花卉上掛名稱牌,簡介花卉學名、俗稱、習性,宣揚養(yǎng)花的常識,爭取業(yè)戶和顧客的協(xié)作,共同創(chuàng)建幽雅清爽的購物環(huán)境,同時又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;

花卉搬運時,留意愛護花卉株形不受損傷,不散落盆泥,留意場地整齊;

商鋪人流量較大,因此商鋪內擺放的花卉要常常檢查,剛好修剪,清除黃葉,枯萎的花卉馬上更換:由于各點擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調劑、更換位置;等等

5.3檢查督導

部門主管對保沽、綠化,服務各組工作時時進行巡察,發(fā)覺問題記錄在案,并追究各組長責任:管理處經理、業(yè)戶部督導不定期對各組工作進行抽查,發(fā)覺問題馬上督促主管部門整改,每月累積數次,對主管進行懲罰。

6、商鋪經營服務管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的托付物業(yè)管理合同中,往往會把商鋪經營管理范疇的租賃管理,廣告籌劃、新項目開發(fā)同時托付給物業(yè)管理公司,以協(xié)作其商鋪的經營管理.作為物業(yè)管理公司也應將商鋪經營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務緊密地聯(lián)系起來。

6.1租賃管理

出租方式的管理主要是在租金商定時要考慮多方面因素,如商品經營的范圍及類別;旁邊商鋪樓宇的空置率;承租戶的經營特色;商鋪所處的位置。另外經營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采納兩種形式,一種先規(guī)定一個固定的月租金(依據面積),然后依據市場狀況和貨幣升、貶值確定幾年后再增加合理的幅度。

一種是按面積定出最低租金,然后依據承租戶銷售總額按肯定的百分比收取租金。

6.1.1競標租賃的留意事項:

嚴格審定投標者的資格,主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理閱歷、經營業(yè)績,資信狀況及經營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等;

投標的程序須規(guī)范、嚴密、全面,尤其是租金的計算方式及規(guī)定,預付競標租金的保證方式,有關撤回投標的規(guī)定,以及中標后延時簽約的賠償,應作更為周全和深人的考慮。

6.1.2協(xié)議租金出租的留意事項:

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應了解承租人的資格、經營管理閱歷,資金狀況,以及目前所經營店鋪的數目,業(yè)績狀況及所經營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等;

承租人的經營性質,經營范圍,所經營的商品檔次和質量.是否有實力進行肯定投入的商業(yè)推廣活動,從而使商鋪的業(yè)務前景有較大的發(fā)展等。

6.1.3租金條款

租金制定的參考因素:

要參考周邊社區(qū)人口數目,流淌人口的數目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣,交通是否便捷等狀況:

要參考商品經營的范圍及類別、旁邊區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經營特色、承租人要承租的層次、位置等狀況等:

要參考四周區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經營狀況等。

租金的組成要素:

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險,貸款資金利息、投資回報率等。

水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤,物業(yè)管理費等。

大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。(也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等

7、商鋪廣告管理和統(tǒng)一策劃

7.1廣告統(tǒng)一管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象,追求經濟利益,必定實行很多宣揚和促銷手段。除電視、報刊廣告以外,最有效、最干脆的就是在商鋪主體周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣揚品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象,在支持商業(yè)宣揚策劃的同時,必需加強商鋪的廣告宣揚管理。商鋪的整體布局設計是很重要的,而各鋪位上的宣揚廣告(包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等)要和商鋪整體設計相協(xié)調,這就要求承租業(yè)戶的廣告設計必需經過物業(yè)管理處審核,以做到管理有序,不會破壞商鋪的整體設計格調。

7.2廣告策劃

樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的,由商戶提出設計要求或制作,必需由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置;廣告策劃是商鋪經營服務管理的一項重要任務,就是要設法把顧客吸引進來,把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣揚活動,如綜合表演、納涼晚會、模特表演,攝影展,商品運用演示等.

節(jié)日期間還可以相應地進行節(jié)日布置,既增加了商鋪喧鬧興盛的氣氛,提高了商鋪的文化氛圈,又擴大了商鋪的知名度,吸引大批消費者來購物助興。

協(xié)調好社會關系,與政府及其他組織機構保持聯(lián)絡,參加社會公益活動如捐助失學兒童等,會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。

8、服務項目開發(fā)

物業(yè)管理處還應不斷增加服務項目,擴大服務領域.如:開辦商鋪兒童樂園,讓兒童能盡興地玩耍,父母能放心地購物:

開辦商務中心,為業(yè)戶供應傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務:

開辦為顧客供應休憩,飲茶、品嘗小吃的場地:舉辦卡拉o、節(jié)日慶祝,年終聯(lián)歡等文娛活動,活躍業(yè)戶的文化生活:

辦好商鋪內部食堂.為業(yè)戶供應清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊,為顧客供應寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務:

開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店,鮮花店、禮品店、電腦屋等

為顧客,業(yè)戶供應全方位的服務,使顧客生活中的大多數服務要求都能在商業(yè)街中得到滿意。等等…

9、商鋪保險管理

商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不行少的。在商鋪的修理施工和廣告安裝中,均有可能發(fā)生意外的事故(包括火災),對業(yè)戶、顧客、員工造成損害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按'規(guī)程'操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進門處滑跤跌傷;這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失,商鋪的物業(yè)管理處應實行兩種措施:

工程或服務的公眾責任險、財產險(火險);物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種,在考慮保險額度時,可以依據事故發(fā)生率的凹凸選擇投保的金額。

還有一種是財產險,是為防止商鋪可能遭遇火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的,物業(yè)管理處應主動出面對商鋪方(大業(yè)戶)和各業(yè)戶的投保減災供應建設性看法。

(二)本項目涉及商業(yè)街、酒店外圍廣場公共場所物業(yè)管理方案

為維護商業(yè)廣場、商業(yè)街、酒店門前廣場等公共場所的治安防范,泊車,人流、車流疏導,綠化、景觀、市容的整齊有序,在'商業(yè)物業(yè)管理點一'下轄的保安一部、保潔一部必需同時擔負起針對商場、酒店外圍,即廣場部位的保安、保潔、門前綠化工作,擬由這兩個部門內特地選擇形象較好和工作細心的保安、保潔人員負責。

詳細配置:商城廣場部位保潔設2人,保安設外圍巡邏兼市容糾察兼停車指引3人,內部巡邏2人;酒店廣場部位設保潔2人,外圍巡邏兼泊車指引4人,如有須要,酒店內部的工程修理和動力保障可交由物業(yè)公司代管。則酒店工程部需配備4人,24小時值班。

(三)'商業(yè)物業(yè)管理點一'總體人員配置表:

總計:32人

(四)'商業(yè)物業(yè)管理點一'物業(yè)管理支出明細

(一)員工薪金:計30500元/月

1、酒店、商業(yè)區(qū)管理處主任1人

1500元/月人×1人=1500元/月

2、各部主管4人

1300元/月人×4人=5200元/月

3、保安隊,保安員12人

(1)外保兼泊車員(6人):

950元/月人×6人=5700元/月

(2)內保隊員(6人):

900元/月人×6人=5400元/月

4、保潔綠化部(7人):

700元/月人×6人=4200元/月

5、維保服務部,修理工2人

1100元/月人×2人=2200元/月

6、業(yè)戶服務部,接待員4人

1000元/月人×4人=4000元/月

7、經營服務部,設計員1人,文員1人

設計員1300元/月人×1人=1300元/月

文員1000元/月人×1人=1000元/月

(二)員工福利計12121元/月

1、社會保險金:

(生育0.8%工傷0.5%醫(yī)療8%失業(yè)2%養(yǎng)老20%)

工資總額×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月

2、年終獎及加班費計2666元/月

按每人1000元/人/年計,1000元/人×32人=32000元/年。

(三)辦公事業(yè)費=800元/月

1、管理處辦公用水電費

400元/月×12個月/年=4800元/年

2、辦公電話費(含業(yè)主服務熱線)

200元/月部×2部=400元/月

(四)管理行政費用=600元/月

1、辦公用品及印刷:300元/月

2、辦公行政(加檔案費、交通費等):200元/月

3、聘請費、培訓費:100元/月

(五)設備修理及保養(yǎng)費=4319元/月

1、公共照明、附屬設備、設施維護更新費用(各類管道、閥門、龍頭等配件)

年度維護費:51823

物業(yè)園區(qū)衛(wèi)生綠化商鋪管理方案

物業(yè)園區(qū)衛(wèi)生、綠化及商鋪管理方案

一、環(huán)境衛(wèi)生管理方案

清潔作為物業(yè)管理的重頭戲,是園區(qū)內不行缺少的部分,關系到整個園區(qū)的形象,也是測定環(huán)境質量的一個重要指標,故擬訂以下管理方案:

管理內容

整個園區(qū)全部的公共區(qū)域:外圍道路及綠化帶、公共的配置設施、停車庫、樓道、電梯廳、電梯轎廂等公共的保潔區(qū)域。通過日常保潔工作,使公共環(huán)境和公共部位整齊。

管理措施

(一)建立保潔制度,狠抓落實。

(二)按操作規(guī)程進行規(guī)范操作。

(三)加強保潔人員的思想教化和業(yè)務培訓,提高員工素養(yǎng),增加專業(yè)技能。

(四)以'三查'形式對綠化保潔工作進行常常性監(jiān)督檢查('三查'指:清潔工自查、管理員巡查、管理處經理抽查)。

(五)抓好保潔人員的行為規(guī)范管理,要求服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。

二、滅蟲及消毒方案

管理內容

(一)物業(yè)交付前,園區(qū)整體開展滅'四害'工作。

(二)依據季節(jié)氣候狀況,定期在園區(qū)內組織殺蟲、消毒。

(三)垃圾日產日清,垃圾箱等定期清洗,避開蟲害滋生。

(四)全部衛(wèi)生設施保持無異味、污跡、積水,避開成為蟲害滋生地。

(五)對公共衛(wèi)生間等公共區(qū)域定期進行清潔和消毒工作。