酒廠職工生活小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE49總論第一節(jié)項(xiàng)目名稱及建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目名稱：XX酒廠職工生活小區(qū)建設(shè)工程建設(shè)內(nèi)容：小區(qū)西側(cè)設(shè)置水景，小區(qū)設(shè)置低密度住宅、多層及高層住宅，小區(qū)內(nèi)設(shè)施應(yīng)與小區(qū)規(guī)模相配套。以120平方米左右的經(jīng)典戶型為主，其余為90平方米的小戶型和部份大戶型。建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目占地730.64畝，總建筑面積482621平方米其中：總用地面積482621平方米（約730.64畝），總建筑面積1017740平方米。地上建筑面積830840平方米（低層住宅建筑面積4500平方米，多層住宅建筑面積239040平方米，小高層（11，14F）建筑面積246840平方米），高層住宅18F建筑面積287280平方米，會(huì)所、物管建筑面積1700平方米，幼兒園建筑面積1920平方米，配套商業(yè)建筑面積186900平方米，地下建筑面積186900平方米（不計(jì)入容積率）項(xiàng)目總投資：165140萬元建設(shè)期：2.5年建設(shè)地點(diǎn)：XX市XX鎮(zhèn)籌建單位：XXXX酒廠股份有限公司第二節(jié)建設(shè)單位基本情況XXXX酒廠股份有限公司為股份有限公司，企業(yè)法定注冊(cè)地址：XX省XX市XX中大街118號(hào)，注冊(cè)資本：45000萬元人民幣，法人代表為先生。企業(yè)營業(yè)執(zhí)照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍有：XX系列白酒的生產(chǎn)、加工、銷售，自營和代理銷售各類商品和技術(shù)的進(jìn)出口（國家限制公司經(jīng)營或禁止進(jìn)出口的商品和技術(shù)除外），糧食收購。XXXX酒廠股份有限公司位于XX北部酒都XX鎮(zhèn)，東臨淮郡，西障彭城，北依大運(yùn)河，南臨洪澤湖，連（連云港）霍（霍爾果斯）高速公路宿淮鹽段穿境而過，并與寧淮、京滬、京福高速相接，交通暢達(dá)，酒業(yè)興旺，市場繁榮。XXXX酒廠股份有限公司的前身XX酒廠始建于1949年7月，原名淮海貿(mào)易公司三分公司XX槽坊。建國后，改稱蘇北淮陰區(qū)酒類專賣事業(yè)公司XX制酒廠。1951年9月，改名為蘇北行署專賣事業(yè)公司XX酒廠。1953年4月，經(jīng)XX省人民政府工業(yè)廳（辦）字1481號(hào)文批準(zhǔn)，改稱為地方國營XX酒廠。1954年被華東行政委員會(huì)列為重點(diǎn)企業(yè)。1968年3月易名為地方國營泗陽縣XX酒廠革命委員會(huì)。1979年4月恢復(fù)原廠名。1986年8月經(jīng)XX省工商局批準(zhǔn)改名為XXXX酒廠。1997年5月經(jīng)XX省政府批準(zhǔn)改制為國有獨(dú)資公司，更名為XXXX集團(tuán)有限公司。2002年，以XXXX集團(tuán)有限公司作為主要發(fā)起人，聯(lián)合上海海煙物流發(fā)展有限公司，南通綜藝投資有限公司，上海捷強(qiáng)煙草糖酒（集團(tuán)）有限公司等法人單位和部分高管人員，共同發(fā)起設(shè)立XXXX酒廠股份有限公司。公司經(jīng)XX省人民政府蘇政復(fù)[2002]155號(hào)文批準(zhǔn)，在XX省工商行政管理局注冊(cè)登記取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。注冊(cè)資本9000萬元人民幣,2002年12月28日在南京宣布成立，是一家以XX系列白酒的生產(chǎn)、加工、銷售為主營業(yè)務(wù)的國家大型企業(yè)和食品工業(yè)百強(qiáng)企業(yè)，現(xiàn)占地面積875畝，擁有職工3715人，企業(yè)總資產(chǎn)36.64億元。第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的由來房地產(chǎn)行業(yè)已成為中國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并且在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要位置。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，政府也是出臺(tái)了相當(dāng)多的積極的財(cái)政政策和相對(duì)寬松的貨幣政策，在這種背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成長了起來。應(yīng)該說中國經(jīng)濟(jì)此一輪的快速增長，很大程度上得益于房地產(chǎn)行業(yè)的崛起。因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及的相關(guān)行業(yè)眾多，上可以到鋼材、水泥、木材等建筑材料，下可以到家具、家電、運(yùn)輸、汽車等行業(yè)，以及由此而帶動(dòng)的建筑設(shè)計(jì)、裝璜設(shè)計(jì)、展覽展示、銀行貸款等多種類型的服務(wù)業(yè)。為了進(jìn)一步提升XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2008年10月30日XX市政府出臺(tái)了《促進(jìn)中心城市房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展政策規(guī)定實(shí)施細(xì)則》。我們注意到，該工程是土地整理及利用的綜合工程，是開發(fā)區(qū)政府貫徹省委、省政府要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)集中居住，集約利用土地，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的一項(xiàng)重要內(nèi)容。XX酒都職工生活小區(qū)作為一項(xiàng)工程配套安置職工生活小區(qū)，規(guī)劃占地面積730.64畝，建筑面積482621平方米，建成后可安置6000余戶2.5萬人入住，可有效緩解XX市城鄉(xiāng)居民居住的壓力，同時(shí)通過該工程可有效集約利用高效農(nóng)業(yè)用地，進(jìn)一步加快XX鎮(zhèn)的發(fā)展。為進(jìn)一步做好項(xiàng)目的前期論證工作和項(xiàng)目的審批需要，建設(shè)單位現(xiàn)委托我公司編制該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。第四節(jié)編制依據(jù)1、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》；2、《XX省人民政府關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)食品安全工作的實(shí)施意見》；3、XX市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)XX提出的《企業(yè)在擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，一并考慮改善職工住房條件》的精神；4、飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ64-89；5、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》(1986年3月)；6、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》(1987年3月)；7、《給排水工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50069-2002；8、《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-2001；9、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJl6-87；10、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJl40-90；11、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》（國家發(fā)改委第40號(hào)令）；12、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（2006年修訂）；13、《節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資〔2004〕2505號(hào)；14、QBJS5-2005《輕工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容深度規(guī)定》；15、《XX市城市總體規(guī)劃》（2003-2020）；16、國家發(fā)改委和建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1325號(hào)文發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；17、建設(shè)單位提供的其它有關(guān)數(shù)據(jù)及資料。第五節(jié)項(xiàng)目研究原則根據(jù)XX市總體規(guī)劃以及市規(guī)劃局的批示意見，結(jié)合中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）、國家建設(shè)部《綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》文件精神，并對(duì)職工生活小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究作了多次調(diào)查、資料收集和分析工作后，確定本可行性研究報(bào)告研究的原則如下：一、加強(qiáng)住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的觀念，全面提高住宅小區(qū)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、治污的總體水平，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一;二、要努力提高功能設(shè)計(jì)質(zhì)量，整個(gè)小區(qū)的布局與住宅設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)以人為本的指導(dǎo)思想，努力提高居住環(huán)境質(zhì)量和滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性的要求；三、要以市場需求為導(dǎo)向，提倡住戶參與精神，多為市場提供適銷對(duì)路的安置房，為社會(huì)提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)型住宅；四、要高度重視環(huán)境質(zhì)量和交通組織，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、完善配套設(shè)施和時(shí)代精神風(fēng)貌的城市居民住宅；五、本報(bào)告的編制要符合國家、省、市有關(guān)文件規(guī)定精神，要符合XX市城市總體規(guī)劃及有關(guān)要求，本著“求實(shí)、可靠、科學(xué)、合理”的原則進(jìn)行研究。第六節(jié)研究主要內(nèi)容根據(jù)市政府和市有關(guān)部門的批示意見，分析了可能的情況，進(jìn)行了方案的比較。根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)資料和調(diào)查勘察資料進(jìn)行本項(xiàng)目的研究。研究的主要內(nèi)容包括：一、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容；二、工程建設(shè)條件；三、工程技術(shù)方案；四、生態(tài)環(huán)境；五、工程估算及資金籌措；六、效益分析；七、敏感性分析；八、盈虧平衡分析；九、風(fēng)險(xiǎn)分析；十、環(huán)境影響評(píng)價(jià)；十一、社會(huì)效益評(píng)價(jià)；十二、建設(shè)計(jì)劃。第七節(jié)研究主要結(jié)論XX酒都職工生活小區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約730.64畝，總建筑面積482621平方米，其中：總用地面積482621平方米（約730.64畝），總建筑面積1017740平方米。地上建筑面積830840平方米（低層住宅建筑面積4500平方米，多層住宅建筑面積239040平方米，小高層（11，14F）建筑面積246840平方米），高層住宅18F建筑面積287280平方米，會(huì)所、物管建筑面積1700平方米，幼兒園建筑面積1920平方米，配套商業(yè)建筑面積186900平方米，地下建筑面積186900平方米（不計(jì)入容積率）。經(jīng)初步測(cè)算，幸福之家項(xiàng)目總投資為165140萬元，其中：前期費(fèi)用為38681萬元，建安工程費(fèi)為110488萬元，配套工程費(fèi)約為3739萬元，基本預(yù)備費(fèi)12233萬元?？偼顿Y估算詳見附表1，總投資構(gòu)成餅圖詳見附表2。一、項(xiàng)目建成后有一定的經(jīng)濟(jì)效益，除了為城市市政建設(shè)作出貢獻(xiàn)和剔除各種因素后，初步測(cè)算本項(xiàng)目稅后利潤為55772萬元,投資利潤率為1.4％，投資利稅率為7.4%，對(duì)社會(huì)安定及改善居民住宅有較大的貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為2.85年。在建設(shè)資金落實(shí)并實(shí)現(xiàn)預(yù)期建設(shè)和銷售的條件下，經(jīng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行的。同時(shí)我們注意到，項(xiàng)目建設(shè)完成后可安置6000余戶2.5萬人入住，可有效緩解XX城鄉(xiāng)住房壓力，同時(shí)通過該工程可有效集約利用高效農(nóng)業(yè)用地，也加快了XX鎮(zhèn)的發(fā)展。二、總平面布局合理、新穎，外部環(huán)境優(yōu)美?？倛D布置既符合市總體規(guī)劃的要求和區(qū)域的總體布局，又為居民創(chuàng)造了生態(tài)型、花園式的居住條件，技術(shù)方案也是可行的。三、本項(xiàng)目的實(shí)施，是落實(shí)市委、市政府的重大戰(zhàn)略決策的需要。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)開發(fā)區(qū)建設(shè)步伐，對(duì)改善和綠化、美化開發(fā)區(qū)的環(huán)境及市容市貌，將起到一定的推動(dòng)作用。本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)加快城市建設(shè)，改善開發(fā)區(qū)景觀，改善居民生活條件，保證社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)開發(fā)區(qū)建設(shè)具有積極的意義。四、該項(xiàng)目的建設(shè)完成后，將展現(xiàn)一幅農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人居環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共服務(wù)完善、村民生活幸福的社會(huì)主義新農(nóng)村的美麗藍(lán)圖。該項(xiàng)目建設(shè)將充分反映，在推進(jìn)農(nóng)房建設(shè)、改善農(nóng)民居住環(huán)境中，必須堅(jiān)持以發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌規(guī)劃、尊重農(nóng)民意愿，建立創(chuàng)新機(jī)制，協(xié)調(diào)好相關(guān)關(guān)系，努力建設(shè)一個(gè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、自然人文特色彰顯的農(nóng)村新社區(qū)。五、本項(xiàng)目經(jīng)初步測(cè)算，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。XX酒都職工生活小區(qū)建設(shè)工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表1-1序號(hào)指標(biāo)名稱主要內(nèi)容備注1總用地面積約482621平方米約730.64畝2總建筑面積1017740平方米2.1地上建筑面積830840平方米2.1.1低層住宅4500平方米2.1.2多層住宅239040平方米2.1.3小高層246840平方米2.1.4高層住宅287280平方米2.1.5會(huì)所、物管1700平方米2.1.6幼兒園1920平方米2.1.7配套商業(yè)49560平方米2.2地下建筑面積186900平方米不計(jì)入容積率3容積率≤1.724建筑密度≤28.6%5綠地率≥46.6%6建筑高度≤99.97住宅戶數(shù)6675戶8地下停車數(shù)量5340輛0.8輛/戶9項(xiàng)目總投資210000萬元10營業(yè)收入萬元11營業(yè)稅金及附加萬元12營業(yè)利潤萬元13稅后利潤萬元14投資利潤率％15投資利稅率％16投資回收期年第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性及產(chǎn)業(yè)政策第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、有利于節(jié)約集約利用土地，緩解土地瓶頸制約XX人多地少，土地資源極其稀缺。這種稀缺性不僅表現(xiàn)在土地供給總量與需求總量的矛盾上，還表現(xiàn)在由于土地位置固定性和質(zhì)量差異性導(dǎo)致的一些地區(qū)建設(shè)用地供給的特別稀缺上，土地已成為工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的瓶頸制約。農(nóng)村宅基地量大面廣，推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，可釋放出巨大的土地利用潛力：一是控制農(nóng)戶宅基地使用面積超標(biāo)形成的潛力，二是清理一戶多宅及廢棄建筑物形成的潛力，三是整理村莊內(nèi)部眾多閑散空地形成的潛力，四是建設(shè)農(nóng)村新社區(qū)土地集約利用形成的潛力。這樣，在不新增建設(shè)用地的情況下，積極盤活低效使用的存量建設(shè)用地，并通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤和宅基地復(fù)墾，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展提供更多的空間，有效緩解日益緊張的土地供需矛盾問題。二、有利于擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，促進(jìn)農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)在國際金融危機(jī)背景下，國家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需政策，尤其是擴(kuò)大消費(fèi)需求事關(guān)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的全局。其中農(nóng)村消費(fèi)潛力巨大，是擴(kuò)大內(nèi)需政策的重要著力點(diǎn)之一。推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，政府增加了農(nóng)村投入，農(nóng)村增加了項(xiàng)目投入，農(nóng)民增加了建房投入，著實(shí)抓住了擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求的切入點(diǎn)，有力地拉動(dòng)了鋼材、水泥、家具家電及裝潢材料等行業(yè)的發(fā)展。如果同步創(chuàng)新體制機(jī)制，開展農(nóng)村住房消費(fèi)金融服務(wù)，啟動(dòng)農(nóng)村房地產(chǎn)市場，必將成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的強(qiáng)大動(dòng)力。而農(nóng)村房地產(chǎn)市場的興起，還能帶動(dòng)交通運(yùn)輸、商貿(mào)流通、餐飲娛樂等行業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)村人口的非農(nóng)就業(yè)拓展了廣闊空間。三、有利于改善農(nóng)村居住環(huán)境，優(yōu)化城鄉(xiāng)空間布局推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，須連片拆除農(nóng)村破舊房，重新規(guī)劃布局建新房，是農(nóng)村居民點(diǎn)從自然形態(tài)向規(guī)劃形態(tài)的一次跨越。這樣，既改善了農(nóng)村的居住環(huán)境，提高了農(nóng)民的生活品位；又從根本上治理了農(nóng)村臟、亂、差現(xiàn)象，加快了農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的順利推進(jìn)；還優(yōu)化了村莊的空間布局，促進(jìn)了農(nóng)村生活居住方式的變革。更重要的是，通過農(nóng)村宅基地置換，政府可以統(tǒng)籌布局城鄉(xiāng)居民點(diǎn)，統(tǒng)籌配置城鄉(xiāng)資源要素，統(tǒng)籌配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施，引導(dǎo)人口向中心城市、中心鎮(zhèn)、中心村集聚，有利于提高空間資源的利用效率，有利于推動(dòng)空間功能的整合開發(fā)，有利于促進(jìn)空間形態(tài)的優(yōu)化布局，從而促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一體化發(fā)展。四、有利于加快農(nóng)民轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化，促進(jìn)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型在城市化進(jìn)程中，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力已轉(zhuǎn)移出來，長期在城市務(wù)工經(jīng)商，已實(shí)現(xiàn)了就業(yè)的非農(nóng)化和居住的城鎮(zhèn)化，但仍“候鳥”般地遷徙在城市與農(nóng)村之間。除了戶籍限制和公共服務(wù)不足等原因之外，農(nóng)村宅基地連同地上房產(chǎn)的退出機(jī)制缺失，也是其中的一個(gè)重要原因。加快農(nóng)村人口城市化，必須連同農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移出來，農(nóng)民在城市安居樂業(yè)也就有了基礎(chǔ)。推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，使農(nóng)民可以通過宅基地置換獲得一筆資本收益，可增強(qiáng)農(nóng)民遷居城市的能力和改善生活條件，也可增加其自身或子女的人力資本投入，從而有利于加快農(nóng)民的轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化，推動(dòng)社會(huì)結(jié)構(gòu)的變遷、進(jìn)步。五、有利于增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力財(cái)產(chǎn)性收入是指家庭擁有的動(dòng)產(chǎn)(如銀行存款、有價(jià)證券等)、不動(dòng)產(chǎn)(如房屋、土地等)所獲得的收入，包括出讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)所獲得的利息、租金、專利收入,以及財(cái)產(chǎn)營運(yùn)所獲得的紅利收入、財(cái)產(chǎn)增值收益等。在現(xiàn)有制度框架下，推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，可采用宅基地置換城鎮(zhèn)住房模式，既增加了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，還獲得了集體性質(zhì)的宅基地所不具備的抵押等權(quán)益。更重要的是，在宅基地置換中要同步推進(jìn)土地管理制度改革，引導(dǎo)農(nóng)民或者村集體在符合規(guī)劃的前提下，通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)（出資）入股、聯(lián)營等多種形式將建設(shè)用地（使用權(quán)）用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用途，直接參與工業(yè)化和城市化進(jìn)程，分享土地非農(nóng)化進(jìn)程中的增值收益，壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。六、有利于帶動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營項(xiàng)目建設(shè)對(duì)推進(jìn)農(nóng)村承包地（經(jīng)營權(quán)）大規(guī)模流轉(zhuǎn)的條件非常有利。推動(dòng)農(nóng)村宅基地置換，部分宅基地可復(fù)墾為耕地，為確保耕地總量不減少、質(zhì)量不降低提供新的途徑。復(fù)墾的耕地可流轉(zhuǎn)給種田大戶或特色經(jīng)營戶，推進(jìn)農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營，或者采用土地股份合作制的形式，引導(dǎo)農(nóng)民把土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)化為長期股權(quán)，變分散的土地資源為聯(lián)合的投資股本，通過直接經(jīng)營、參股經(jīng)營、租賃經(jīng)營等方式進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作，按股分配獲取收益；或者創(chuàng)新“土地?fù)Q保障”等模式，探索建立科學(xué)合理的承包地退出機(jī)制，促使農(nóng)戶自愿永久放棄土地承包權(quán)，從而帶動(dòng)非農(nóng)就業(yè)人口以及農(nóng)村兼業(yè)人口的承包地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)土地向規(guī)模經(jīng)營集中。綜上所述，建設(shè)是十分必要的。第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析土地復(fù)墾開發(fā)整理工作被農(nóng)民稱之為“德政工程”、“雙贏工程”，其重要的意義是實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，提高土地利用效率，實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，保障土地資源可持續(xù)利用，對(duì)加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)有著十分重要的推動(dòng)作用。農(nóng)村土地開發(fā)整理是在土地利用總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，對(duì)田、水、路、林、村以及未利用地實(shí)施綜合整治，以提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境的行為。實(shí)施土地開發(fā)整理和建設(shè)用地復(fù)墾，有利于完善農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件；有利于盤活存量土地，拓寬建設(shè)用地空間，促進(jìn)集約節(jié)約用地，緩解新增建設(shè)用地和耕地占補(bǔ)平衡的壓力；有利于農(nóng)居點(diǎn)合理布局，美化村容村貌，改善農(nóng)村生活環(huán)境；有利于增加地方財(cái)政收入、村集體收入和農(nóng)民收入，實(shí)現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)農(nóng)業(yè)的反哺；有利于引導(dǎo)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)、中心村集聚，加快城市化和工業(yè)化的進(jìn)程。綜上所述，作為建設(shè)工程配套工程的XX酒都職工生活小區(qū)項(xiàng)目符合土地調(diào)控政策的要求。第三章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模根據(jù)城市總體規(guī)劃，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際需要，本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模為：總用地約730.64畝，總建筑面積482621平方米，其中：總用地面積482621平方米（約730.64畝），總建筑面積1017740平方米。地上建筑面積830840平方米（低層住宅建筑面積4500平方米，多層住宅建筑面積239040平方米，小高層（11，14F）建筑面積246840平方米），高層住宅18F建筑面積287280平方米，會(huì)所、物管建筑面積1700平方米，幼兒園建筑面積1920平方米，配套商業(yè)建筑面積186900平方米，地下建筑面積186900平方米（不計(jì)入容積率）。第二節(jié)項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容有：a.土建工程b.供排水、電氣安裝工程c.室外工程（外管網(wǎng)、道路、綠化等）。第四章建設(shè)條件一、項(xiàng)目地理位置XX市位于XX省北部，介于北緯33°8—34'25，東經(jīng)117°56'—119°10'之間，屬于隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)。全市總面積8555平方公里，其中陸地面積占77.6%，耕地面積659萬畝，面積和人口在XX13個(gè)省轄市分別列第4位。二、氣象條件XX屬暖溫帶季風(fēng)性氣候，平時(shí)氣溫14.2℃，年均降水量910毫米三、水文條件區(qū)內(nèi)地表水系十分發(fā)達(dá)，河渠縱橫，以京杭大運(yùn)河為主要水運(yùn)通道，水位一般在9—9.5米。區(qū)內(nèi)地下水可分為松散巖類孔隙水、基巖裂隙水兩大類。四、地形地質(zhì)條件地形XX市位于魯東南低山丘陵與蘇北平原之間的過渡地帶，平原遼闊，河湖密布。西南、南北部有局部崗丘。大部分地區(qū)海拔在40米以下。地質(zhì)依據(jù)各上層成因時(shí)代，巖性特征及物理力學(xué)性質(zhì)差異，50米以內(nèi)潛土層自上而下分為六個(gè)工程地質(zhì)層組。各地質(zhì)層組承載力特征值分別為70kpa、55kpa、140kpa、110—150kpa、240kpa、220kpa。五、地震根據(jù)2001年《中國地震烈度區(qū)劃圖》，本地區(qū)地震基本烈度為8度0.3g，本項(xiàng)目一般構(gòu)（建）筑物的抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)按8度0.3g設(shè)防。六、基礎(chǔ)配套設(shè)施1、供水:就近接入開發(fā)區(qū)供水管網(wǎng)。2、供電:開發(fā)區(qū)內(nèi)建有11萬伏和35萬伏變電站各一座。就近接入。3、排污:利用開發(fā)區(qū)現(xiàn)有排污系統(tǒng)。4、通訊:能提供程控電話、無線通訊、光纖接入、寬帶數(shù)據(jù)交換等各種通訊服務(wù)。第五章工程技術(shù)方案第一節(jié)工程概況XX酒都職工生活小區(qū)建址位于XX市XX鎮(zhèn)徐淮路與酒都大街交叉口西南側(cè)，交通方便，自然條件較為優(yōu)越?？傆玫孛娣e482621平方米（約730.64畝），總建筑面積1017740平方米。地上建筑面積830840平方米（低層住宅建筑面積4500平方米，多層住宅建筑面積239040平方米，小高層（11，14F）建筑面積246840平方米），高層住宅18F建筑面積287280平方米，會(huì)所、物管建筑面積1700平方米，幼兒園建筑面積1920平方米，配套商業(yè)建筑面積186900平方米，地下建筑面積186900平方米（不計(jì)入容積率）。第二節(jié)工程方案設(shè)計(jì)目標(biāo)本項(xiàng)目為XX酒都職工生活小區(qū)，為滿足XX酒都職工生活水平不斷提高的需要，小區(qū)工程將按照現(xiàn)代居住生活模式，建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的21世紀(jì)新型居住區(qū)。它的建成，對(duì)于提高拆遷居民的居住環(huán)境水平，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、完善配套設(shè)施和融時(shí)代精神和地方風(fēng)貌為主體的人居環(huán)境發(fā)揮極其重要的作用。因此，本工程方案設(shè)計(jì)中力求環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一，達(dá)到全國一流，省中精品的標(biāo)準(zhǔn)。①充分尊重和利用自然環(huán)境，順應(yīng)自然，尋求與自然的交融。②強(qiáng)調(diào)綠化均好性，增強(qiáng)景觀設(shè)計(jì)意識(shí)，充分尊重地形地貌，體現(xiàn)地域文化內(nèi)涵，院落空間環(huán)境組織及其建筑風(fēng)格反映地域文化特色。③以人為核心，一切從居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計(jì)達(dá)到四明，突出以起居廳為主的設(shè)計(jì)原則。廚、廁設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化，集中管井，力求達(dá)到居住性、舒適性和安全性的要求。④廣泛應(yīng)用新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，改善居住功能，提高節(jié)能、節(jié)地和節(jié)材的綜合經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。⑤加強(qiáng)物業(yè)管理的設(shè)施建設(shè)，提高物業(yè)管理水平。在方案的設(shè)計(jì)中，提前考慮日后物業(yè)管理模式。⑥考慮住區(qū)管理智能化。第三節(jié)方案設(shè)計(jì)思想本項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)以“時(shí)代特色和地方性居住環(huán)境”為主題，以21世紀(jì)初葉的居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，積極采用新觀念、新產(chǎn)品和新技術(shù)，在兼顧環(huán)境質(zhì)量和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，力求創(chuàng)造適合地方性的、舒適、安全、優(yōu)美、方便的居住環(huán)境，促進(jìn)該地區(qū)住宅建設(shè)的整體發(fā)展。本項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)思想總結(jié)歸納以下四條指導(dǎo)原則：1．本項(xiàng)工程是一個(gè)尊重地方文化和塑造社區(qū)文化的宜居性居住社區(qū)，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點(diǎn)，體現(xiàn)時(shí)代特色和地域城市風(fēng)貌。引導(dǎo)社區(qū)文化的形成，塑造一個(gè)有豐富文化內(nèi)涵的、充滿生機(jī)的，并為居民所認(rèn)同的居住社區(qū)。2．本項(xiàng)工程是一個(gè)與自然和諧的“綠色”住區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計(jì)處理好建筑及水體、樹木的關(guān)系，注重利用自然資源和條件，并減少對(duì)生態(tài)的影響。重視地方氣候條件和景觀因素。3．本項(xiàng)工程是一個(gè)重視人際交流的家園性住區(qū)合理組織室外步行和活動(dòng)場地，進(jìn)一步提高室外公共設(shè)施水平。通過景觀設(shè)計(jì)為居住者創(chuàng)造宜人的空間環(huán)境，為人際交流提供多樣的空間。4．本項(xiàng)工程是一個(gè)科技與管理相結(jié)合的體現(xiàn)現(xiàn)代文明的社區(qū)重視和完善社區(qū)交通、能源、保健等各種服務(wù)體系，考慮引入先進(jìn)的智能化管理方法，積極采用智能性的物業(yè)管理技術(shù)。通過對(duì)本項(xiàng)目周邊條件的分析以及上述四條指導(dǎo)原則，逐漸形成以下設(shè)計(jì)構(gòu)思：在社區(qū)設(shè)計(jì)中，明確的社區(qū)邊界是創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感必不可少的條件；適度的社區(qū)規(guī)模和具有明顯特征的社區(qū)中心是創(chuàng)造可識(shí)別的場所的關(guān)鍵，居住、就業(yè)和商業(yè)的多功能混合和提供多種類型的住宅是創(chuàng)造豐富多彩的社區(qū)生活的基礎(chǔ)；以公共交通為導(dǎo)向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應(yīng)構(gòu)成社區(qū)基本的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；公眾參與應(yīng)成為社區(qū)設(shè)計(jì)中一個(gè)必不可少的重要環(huán)節(jié)，這樣才能保證社區(qū)真正成為人們心目中的理想家園。第四節(jié)總平面設(shè)計(jì)一、功能結(jié)構(gòu)本設(shè)計(jì)方案將以組團(tuán)為基本單元來組織，采用強(qiáng)化組團(tuán)，弱化小區(qū)的設(shè)計(jì)手法，整個(gè)居住區(qū)由數(shù)個(gè)組團(tuán)組成，并聯(lián)在小區(qū)干道兩側(cè)，在規(guī)劃中組團(tuán)將以統(tǒng)一的規(guī)劃手法，形成彼此良好的呼應(yīng)關(guān)系；同時(shí)，各具特色，體現(xiàn)自身的個(gè)性和定位，用地內(nèi)住宅類型以六層為主。居住區(qū)級(jí)公建分布在住宅區(qū)各主要入口附近，小區(qū)級(jí)公建在各組團(tuán)相接的部位，綠化由居住區(qū)中心綠地、組團(tuán)休閑步行場所和院落綠化三部分組成。減小居住社區(qū)的規(guī)?？梢詭硪韵聨追矫娴膬?yōu)點(diǎn)：1．可以增進(jìn)居民的交往，加強(qiáng)居住空間的鄰里感；2．順應(yīng)了住宅商品化以后的市場機(jī)制制約下的開發(fā)模式。3．小規(guī)模居住社區(qū)建設(shè)有利于將多種職能空間有機(jī)分散在居住空間附近，形成居住空間與其他多種職能空間混合布局。4．減小住宅區(qū)規(guī)模也有利于避免居民居住生活的過度集中，增強(qiáng)了各自領(lǐng)域的可識(shí)別性。因此將居住小區(qū)的配套服務(wù)設(shè)施從居住小區(qū)中分離抽取出來，置于幾個(gè)小規(guī)模居住組團(tuán)間的交界線形成的道路上，將這種道路建設(shè)成步行街，形成交通、生產(chǎn)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等多重功能，在道路上形成交往、購物、休息、飲食、觀賞、兒童游戲等活動(dòng)，并有可能形成密集人流的聚集，并以此改善居住空間的生活氣氛。同時(shí)利用各小區(qū)間規(guī)劃中預(yù)留的彈性空間，允許某些功能以及功能所需空間的自發(fā)形成或調(diào)整，以引發(fā)規(guī)劃無從設(shè)計(jì)的空間細(xì)節(jié)和自發(fā)形成的城市肌理，從而在改善住宅組織結(jié)構(gòu)、重組各功能設(shè)施之間的關(guān)系的同時(shí)，逐步恢復(fù)傳統(tǒng)街區(qū)的多元化和多層次，在這些小街中為居民提供需要的各種類型生活空間。二、道路交通本項(xiàng)目與外部的聯(lián)系主要有三個(gè)方向：徐淮路、二中路、大中路。這三個(gè)方向的交通確定了本居住區(qū)出入口的位置。1．居住區(qū)內(nèi)部道路以一弧一環(huán)為主，沿東西軸線布置一條順暢的居住區(qū)級(jí)主路。居住區(qū)級(jí)道路設(shè)有機(jī)動(dòng)車道，雙側(cè)設(shè)有人行道。為加強(qiáng)居住區(qū)北部的居民與外界的聯(lián)系，在環(huán)路各設(shè)一輔助車行出入口，與外部道路的輔路連接，雙側(cè)設(shè)人行道。2．各組團(tuán)采用以院落為單位人車分流的交通形式，結(jié)合住宅院落設(shè)地面停車場，日常車輛不進(jìn)入院落內(nèi)部，停車區(qū)結(jié)合綠化分為帶狀停車和島狀停車，均可使汽車鄰近院落停放。組團(tuán)主要出入口分別位于居住區(qū)級(jí)道路上，并與相臨組團(tuán)出入口形成明確的對(duì)應(yīng)關(guān)系。3．停車率結(jié)合拆遷安置居民的實(shí)際生活水平，考慮未來發(fā)展設(shè)定停車場地大小。地面停車場地均用空心植草磚進(jìn)行地面鋪裝，停車位之間種植大冠喬木遮蔭。4．道路系統(tǒng)均考慮無障礙設(shè)計(jì)。三、綠化系統(tǒng)整個(gè)居住區(qū)的綠化系統(tǒng)既規(guī)劃有各地塊點(diǎn)、線、面相結(jié)合的獨(dú)立綠化系統(tǒng)。同時(shí)，沿居住區(qū)主干道走勢(shì)，將各組團(tuán)中心綠地（水面）和寬闊的帶狀綠地串聯(lián)起來，成為整個(gè)居住區(qū)的綠色紐帶。各級(jí)開放的綠化系統(tǒng)使得全體居民都能亨受。l、居住區(qū)外部綠化系統(tǒng)居住區(qū)沿主路是五十米城市綠地，南側(cè)是八十米綠帶及水渠，綠化條件比較優(yōu)越。2、居住區(qū)級(jí)綠色紐帶居住區(qū)內(nèi)沿“一弧一環(huán)”兩條主路兩側(cè)布置區(qū)級(jí)綠色紐帶，用地內(nèi)原有水系及田埂依據(jù)位置及規(guī)模被不同程度的保留下來。以局部地區(qū)營造的微地形綠地系統(tǒng)為靜態(tài)軸線，以穿梭于其中潺潺流動(dòng)的水景觀為動(dòng)態(tài)軸線，并行交織，開合有序，小區(qū)居民休閑場所（地）布置其中，創(chuàng)造出以“山水”、“健康”、“生態(tài)”、“交往”為主題的居住區(qū)綠地紐帶。3、組團(tuán)綠化系統(tǒng)組團(tuán)綠地布置在各組團(tuán)之間的交往空間，并且向整個(gè)居住區(qū)開放，使得這一景色不再封閉在組團(tuán)內(nèi)部。各小區(qū)的綠化由開闊的中心綠地游園，寬闊的步行休閑道、人行道綠化帶（線）和分布在各院落中的小塊綠地（點(diǎn)）組成。做到點(diǎn)線面相結(jié)合，并注重自然生態(tài)與人工生態(tài)相結(jié)合。同時(shí)利用屋頂、陽臺(tái)、墻身做立體綠化，盡量保持原有基地的生態(tài)平衡。中心綠地以水面為底襯，將綠籬和主題性樹種點(diǎn)綴其中，輔以竹類及藤木，與小型公建、亭臺(tái)樓閣、休閑廣場相結(jié)合，形成景觀上擁有豐富層次，季節(jié)上具有色彩變化，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)相結(jié)合，生動(dòng)活潑的宜人景觀，并形成社區(qū)文化重要的物質(zhì)載體。四、景觀設(shè)計(jì)本居住區(qū)的景觀設(shè)計(jì)由建筑景觀與環(huán)境景觀相融相生共同構(gòu)成。二個(gè)居住區(qū)級(jí)集中綠地以水為中心，用小土坡來塑造起伏的地形變化，其間點(diǎn)綴樓臺(tái)亭榭，營造出適合居住氛圍的室外休閑環(huán)境，綠化系統(tǒng)向全區(qū)開放，使更多的人能夠亨受到優(yōu)美的環(huán)境。五、公建配置本居住區(qū)設(shè)有幼兒園、活動(dòng)中心（會(huì)所）、超市、農(nóng)貿(mào)市場、商場等公建。沿步行廣場入口設(shè)置超市、農(nóng)貿(mào)市場、商場等大型公建；在居住區(qū)中心綠地內(nèi)布置文化建筑群；幼兒園和會(huì)所則分別位于各組團(tuán)之間的綠地中，并與小品、長廊、水面共同圍合成文化廣場，居于各組團(tuán)相鄰的位置。結(jié)合各組團(tuán)之間附近則布置內(nèi)外兼顧的小賣、咖啡屋、書店等配套設(shè)施，物業(yè)管理中心與會(huì)所結(jié)合設(shè)置，方便居民就近使用。六、配套設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站布置在各組團(tuán)出入口附近隱蔽位置。公廁、物業(yè)管理位于中心綠地附近，以組團(tuán)為單位設(shè)居委會(huì)，以院落為單位布置傳達(dá)室，負(fù)責(zé)報(bào)刊、門衛(wèi)、小賣、牛奶供應(yīng)站。其他設(shè)備用房結(jié)合商業(yè)及物業(yè)管理用房統(tǒng)一安排。七、物業(yè)管理各組團(tuán)的物業(yè)管理是外松內(nèi)緊。居住區(qū)相對(duì)松散，主入口門衛(wèi)限制大量的人流和穿行車流。院落（組團(tuán)）二級(jí)管理，是居住區(qū)的嚴(yán)格管理單位。在每個(gè)院落（組團(tuán)）的出入口處設(shè)一個(gè)30m2的管理用房，負(fù)責(zé)院落住戶的日常服務(wù)，并兼做小型聚會(huì)點(diǎn)。八、小區(qū)智能化本住宅區(qū)采用智能化系統(tǒng)，具備完善的安保措施，全面的公用設(shè)施監(jiān)控和信息化的社區(qū)服務(wù)管理，強(qiáng)調(diào)建筑的開放性及社會(huì)、自然之間的共存和交流，顯示出未來人居環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)。九、居住區(qū)的現(xiàn)狀保留居住區(qū)中有大量的水網(wǎng)、田埂及行道樹，根據(jù)方案設(shè)計(jì)的需要以及水體的大小而分級(jí)保留與改造，保留原有農(nóng)田的機(jī)理，保留已有行道樹，使得居住于此地居民能回歸原始自然生態(tài)環(huán)境。第五節(jié)住宅設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)原則1.套型靈活多樣吸收傳統(tǒng)民居特點(diǎn)，結(jié)合XX居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在設(shè)計(jì)中提供適應(yīng)不同經(jīng)濟(jì)能力和家庭構(gòu)成需要的多種套型住宅，形式各異。居民主要安排在六層住宅之中。2.創(chuàng)造良好的居住環(huán)境為適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)，住宅布置成南北向，進(jìn)深控制在11m左右，起居室、臥室、衛(wèi)生間及廚房均有自然采光，房內(nèi)空氣南北對(duì)流，自然通風(fēng)良好，起居室以朝南為多，并且每戶至少有一個(gè)臥室朝南。3.合理分配面積和組織戶內(nèi)空間合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積，做到三大一小，適當(dāng)擴(kuò)大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，大套型設(shè)置雙衛(wèi)生間。每戶保證有一個(gè)明廁，適當(dāng)縮小臥室的使用面積。在有限的面積指標(biāo)下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達(dá)到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，形成動(dòng)區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。①入戶口：入戶口設(shè)有過渡空間，以便住戶在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入時(shí)更衣，換鞋、整裝，使室內(nèi)更為整潔。過渡空間的設(shè)置還可避免開門見廳，一覽無余的情況，使起居空間更為完整，舒適。②起居室：起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人的出入。以起居室為中心，合理組織戶內(nèi)交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風(fēng)條件。③廚房：廚房設(shè)計(jì)模數(shù)化，為成套廚房家具進(jìn)入廚房提供了條件。廚房與就餐空間相連，并采用輕質(zhì)（玻璃隔斷等）隔斷、推拉門分隔，兩個(gè)空間既有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，使用便捷。④衛(wèi)生間：衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風(fēng)，洗臉盆設(shè)在前室，主臥室衛(wèi)生間同時(shí)考慮增設(shè)化妝間，洗浴方便，大套型的住宅設(shè)雙衛(wèi)生間，管道集中，短捷，節(jié)約投資。⑤臥室：臥室的布置，做到“動(dòng)靜分區(qū)”，使臥室具有較強(qiáng)的私密性。每戶至少有一個(gè)朝南的臥室。⑥儲(chǔ)藏空間：利用適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置儲(chǔ)藏空間（如：南、北臥室間的分隔，過渡空間上空等），提高平面利用率。⑦餐廳：把就餐空間從起居室內(nèi)分離出來，使用更為方便。⑧陽臺(tái)：每戶設(shè)有朝南的陽臺(tái)，適當(dāng)增加進(jìn)深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于長垂直綠化，美化環(huán)境。北向結(jié)合廚房（餐廳）設(shè)計(jì)生活陽臺(tái)，洗衣機(jī)直接放在陽臺(tái)，便于使用。4.再現(xiàn)地方風(fēng)貌，力求建筑形式與功能的完美統(tǒng)一住宅采用坡屋頂?shù)男问剑Y(jié)合XX市的民居特色，吸收現(xiàn)代處理手法，利用坡頂?shù)拇笮〔煌?，長短變化或互相穿插的組合以及退臺(tái)等形式，錯(cuò)落有致地勾勒出豐富的“人際輪廓線”。對(duì)山墻的山尖部分進(jìn)行藝術(shù)處理，使它形成具有地方風(fēng)貌特色的建筑符號(hào)，反復(fù)使用，強(qiáng)調(diào)住宅群體的整體性，并賦予其韻律感，同時(shí)重點(diǎn)處理檐口，腰線等細(xì)部，豐富整體，使人倍感親切。同時(shí)坡屋頂?shù)奶幚砝诟魺?，保溫，排水?.注重良好的綜合經(jīng)濟(jì)效益做好住宅的隔聲、采光、通風(fēng)、隔熱和體型設(shè)計(jì)，力求做到節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材，提高綜合經(jīng)濟(jì)效益，改善住宅使用功能。第六節(jié)農(nóng)貿(mào)市場設(shè)計(jì)農(nóng)貿(mào)市場設(shè)計(jì)將遵循以下原則：一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求（一）交易廳棚。市場交易大棚采用大跨度、大空間的鋼架結(jié)構(gòu)。（二）地面及墻體。市場地面應(yīng)硬化、防滑，并向排水槽（溝）傾斜。（三）出入口及通道。市場設(shè)置2個(gè)以上的出入口，主要出入口寬度不小于4m；市場主通道寬度不小于2m，次通道寬度不小于1.5m。市場出入口、通道等公共空間應(yīng)設(shè)臺(tái)階的，同時(shí)設(shè)置無障礙通道。（四）停車場。應(yīng)根據(jù)市場規(guī)模相應(yīng)設(shè)置非機(jī)動(dòng)車停車場，地面硬化，停車場面積不小于市場建筑面積的5%，有條件的市場可為經(jīng)營戶和消費(fèi)者分設(shè)停車場。（五）衛(wèi)生設(shè)施。市場應(yīng)設(shè)置公共衛(wèi)生間，可按2-3個(gè)/千人（市場內(nèi)日平均人口流動(dòng)數(shù)量）的標(biāo)準(zhǔn)配置廁位（含市場外50m內(nèi)公共衛(wèi)生間的廁位），公共衛(wèi)生間不得設(shè)在熟食區(qū)域，有條件的市場可以設(shè)置1-2個(gè)無障礙廁位。市場應(yīng)設(shè)置垃圾池或一定數(shù)量的帶蓋垃圾桶等垃圾收集容器，有條件的可設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)密閉間。市場應(yīng)設(shè)置一定數(shù)量的防鼠、滅鼠設(shè)施設(shè)備。（六）給排水設(shè)施。市場內(nèi)配備合理的供水系統(tǒng)，水產(chǎn)品供水應(yīng)到檔口，畜禽肉類供水到畜禽肉經(jīng)營區(qū)，宰殺間、現(xiàn)場食品加工間等應(yīng)供水到專間。市場內(nèi)設(shè)置供消費(fèi)者使用的自來水供水點(diǎn)。市場內(nèi)部排污管道（溝）應(yīng)單獨(dú)設(shè)置，自成系統(tǒng)，不與連體建筑污水管道共用。排污管道（溝）應(yīng)盡量采用直排式，減少彎道且應(yīng)有合理坡度。市場排污管道應(yīng)與公共污水排放系統(tǒng)聯(lián)通。市場柜臺(tái)外側(cè)或內(nèi)則應(yīng)設(shè)置排水槽（槽寬宜為8-12cm，深度宜為3-5cm，底部應(yīng)呈弧形）或明溝（斷面尺寸不小于10×10cm）并加蓋隔柵蓋板，宰殺間、現(xiàn)場食品加工間內(nèi)應(yīng)設(shè)置下水管道。水產(chǎn)、畜禽肉類污水排放口設(shè)隔離過濾設(shè)施。市場內(nèi)應(yīng)配備清潔墻面地面和設(shè)施設(shè)備的沖洗裝置。（七）供電設(shè)施。市場應(yīng)配備滿足用電負(fù)荷、安全的供電設(shè)施。有條件的市場宜設(shè)獨(dú)立的配電室。市場應(yīng)統(tǒng)一配備照明燈，室內(nèi)市場應(yīng)設(shè)置應(yīng)急燈。用水較多的區(qū)域應(yīng)采用防水電源開關(guān)和防潮型照明燈具，燈具防護(hù)罩應(yīng)為防爆型制品。交易廳內(nèi)照度應(yīng)不低于100lx，專間內(nèi)照度應(yīng)不低于200lx。（八）通風(fēng)設(shè)施。室內(nèi)市場應(yīng)達(dá)到良好的通風(fēng)條件，有條件的可配置低噪音抽送風(fēng)機(jī)，宜按建筑面積1000㎡安裝不低于2KW，1000㎡以上每增加100㎡相應(yīng)增加功率300W的標(biāo)準(zhǔn)配置。宰殺間、現(xiàn)場食品加工間內(nèi)應(yīng)配備獨(dú)立的通風(fēng)換氣裝置。（九）消防設(shè)施。市場內(nèi)應(yīng)按照國家對(duì)消防有關(guān)規(guī)定，配置消防栓、消防水帶、干粉滅火器等消防器材，并符合消防規(guī)范的要求。二、經(jīng)營設(shè)施建設(shè)要求市場應(yīng)按蔬菜、果品、糧油、干貨調(diào)味品、水產(chǎn)品、禽蛋、畜禽肉、豆制品、熟食、副食品、百貨等商品大類科學(xué)分區(qū)，合理布局各檔口。生熟、干濕、鮮活經(jīng)營區(qū)之間應(yīng)有通道分隔。水產(chǎn)品區(qū)與其他食品加工經(jīng)營區(qū)間距應(yīng)不小于5m或設(shè)有效的物理隔離；食品檔口距離衛(wèi)生間的距離應(yīng)不小于5m，其中，熟食等直接入口食品檔口距離活禽檔口和衛(wèi)生間應(yīng)在10m以上。（一）檔口。檔口設(shè)置應(yīng)整齊劃一，臺(tái)面、柜臺(tái)外立面及外沿?fù)跛惯厬?yīng)光滑平整；柜臺(tái)高度宜為70-80cm，擋水凸邊應(yīng)不低于5cm，臺(tái)面尺寸宜為長100-200cm，寬80-100cm。各檔口應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置檔口號(hào)牌、價(jià)格牌及相關(guān)證照的懸掛裝置，高度宜為1.8-2m。價(jià)格牌、檔口號(hào)牌等標(biāo)識(shí)牌應(yīng)統(tǒng)一制作。1、蔬果檔口。柜臺(tái)宜采用斜面或階梯擺放式設(shè)計(jì)。2、畜禽肉檔口。柜臺(tái)面積應(yīng)不低于1.4㎡，應(yīng)統(tǒng)一配置不銹鋼操作臺(tái)、砧板、冷藏柜、不銹鋼制掛架等專用器具。有條件的宜設(shè)置專間，配置空調(diào)。3、水產(chǎn)品檔口。地面應(yīng)有一定的排水坡度，有條件的宜鋪設(shè)防滑地磚；應(yīng)統(tǒng)一配置不銹鋼或貼面磚的操作臺(tái)、砧板、蓄養(yǎng)池或不銹鋼盤、冷藏柜或冰臺(tái)等專用器具；活水魚銷售可在魚池、魚缸前設(shè)擋水板，擋水板高于魚池、魚缸20cm。4、熟食、散裝醬菜、糕點(diǎn)類檔口。應(yīng)配備全封閉式防塵、防蠅罩，有條件的宜設(shè)置營業(yè)專間，配備帶滑門的玻璃或有機(jī)玻璃柜、加熱或冷藏設(shè)備、洗手池。從事熟食、糕點(diǎn)、饅頭等現(xiàn)場加工的應(yīng)設(shè)置加工間，配備相關(guān)設(shè)施設(shè)備，有條件的宜將加工間與營業(yè)專間分開。有條件的檔口可以安裝空調(diào)，設(shè)置緩沖間供營業(yè)員洗手、更衣和消毒。5、活禽宰殺檔口。市場活禽經(jīng)營區(qū)應(yīng)封閉或半封閉，且每一活禽檔口的存放、宰殺、銷售三區(qū)域應(yīng)適當(dāng)分離。存放活禽應(yīng)使用籠子，籠底設(shè)置接載糞便的設(shè)施；應(yīng)設(shè)有隔離的集中宰殺場所，配備照明、通風(fēng)、加熱及上下水等設(shè)施設(shè)備。（二）保鮮、計(jì)量經(jīng)營器具設(shè)備。應(yīng)根據(jù)《農(nóng)貿(mào)市場管理技術(shù)規(guī)范》的有關(guān)要求，統(tǒng)一配備相應(yīng)的保鮮和依法檢驗(yàn)合格的計(jì)量器具及設(shè)備。市場應(yīng)在明顯位置設(shè)置公平秤。（三）管理服務(wù)設(shè)施設(shè)備。1、辦公設(shè)施。辦公室面積應(yīng)能滿足日常管理及服務(wù)需要，受理投訴、索賠，調(diào)解糾紛，維護(hù)市場治安秩序，配備投訴電話、檔案管理柜等基礎(chǔ)設(shè)施。2、服務(wù)設(shè)施。市場應(yīng)設(shè)立導(dǎo)購圖、公示宣傳欄等公共服務(wù)設(shè)施；有條件的市場可以開辦門戶網(wǎng)站，配備上網(wǎng)端口和電腦等終端設(shè)備，設(shè)置便民服務(wù)區(qū)域，設(shè)置配鑰匙、小家電維修等檔口。第七節(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)按照國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)程、規(guī)范進(jìn)行。本工程抗震設(shè)防烈度為8度0.3g，基本風(fēng)壓為0.35KN/M2。設(shè)計(jì)使用荷載：廚房、廁所、陽臺(tái)2.0KN/M2臥室、起居室、上人屋面1.5KN/M2不上人屋面0.7KN/M2屋頂花園5.0KN/M2住宅樓和居委會(huì)、水泵房、配電室等公建均采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。工程設(shè)計(jì)均按抗震烈度8度0.3g設(shè)防?；A(chǔ)均可采用碎石墊層鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)或樁基礎(chǔ)，墻體根據(jù)建筑物結(jié)構(gòu)型式選用煤矸石實(shí)心磚或加氣混凝土砌塊，混合砂漿砌筑。施工中預(yù)留安裝門窗等用的預(yù)埋件。樓面根據(jù)建筑物不同結(jié)構(gòu)型式或建筑物不同部位（如住宅樓衛(wèi)生間、廚房、樓梯等處）選用鋼筋混凝土現(xiàn)澆板。第八節(jié)給排水工程一、給水1、水源采用城市自來水。從市政管網(wǎng)上引DN200給水管在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，室內(nèi)外生活用水、室外消防用水，綠化及沖洗路面等用水均由該環(huán)網(wǎng)供給。2、用水量用水項(xiàng)目用水定額最高日用水量（M3/日）備注住戶用水綠化、道路會(huì)所未預(yù)料用水量合計(jì)250L/人·日7441003082956每戶按3.5人計(jì)按10％計(jì)二、排水本工程雨、污水分流。污水經(jīng)二級(jí)生活污水處理裝置處理后排入市政污水管道。雨水經(jīng)雨水管道匯集后排入市政污水管道。三、消防由市政給水管網(wǎng)引入的給水管道在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，設(shè)置室外消防栓系統(tǒng)。第九節(jié)電氣設(shè)計(jì)電氣設(shè)計(jì)應(yīng)按照國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)程、規(guī)范進(jìn)行。一、負(fù)荷計(jì)算住戶平均每戶以7KW計(jì)算。物業(yè)管理以100W/M2計(jì)算。其它動(dòng)力負(fù)荷以實(shí)計(jì)算。二、供電系統(tǒng)小區(qū)宜設(shè)置箱變。低壓配電用電纜埋地敷設(shè)。各單元可在地上室設(shè)置電度表箱。分支線及末端支線均采用BV－500型導(dǎo)線穿管暗敷、計(jì)量方式為高供低計(jì)。三、防雷接地各建筑物均為三類防雷建筑物。接地系統(tǒng)采用TN－S型接地保護(hù)方式。采用聯(lián)合接地形式，接地電阻不大于1歐姆。第十節(jié)弱電設(shè)計(jì)弱電設(shè)計(jì)應(yīng)按照國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)程、規(guī)范進(jìn)行。一、有線電視系統(tǒng)本小區(qū)引入城市有線電視信號(hào)。樓內(nèi)CATV系統(tǒng)采用分支——分配系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個(gè)分支器箱，客廳及臥室分別預(yù)留一只電視終端。二、電話系統(tǒng)本小區(qū)電話由市電話網(wǎng)引入。各單元預(yù)留分線箱，每戶預(yù)留兩只電話終端。第十一節(jié)采暖空調(diào)系統(tǒng)采暖空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)按照國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)程、規(guī)范進(jìn)行。空調(diào)本工程住宅采用分體空調(diào)，空調(diào)室外機(jī)置于預(yù)留的室外機(jī)擱板上，冷凝水則由給排水?？诩信欧?。采暖本小區(qū)可采用市政熱力管網(wǎng)供暖。目前，熱力管網(wǎng)供暖尚難實(shí)現(xiàn)，可采用其他供暖方式，待初設(shè)時(shí)論證。第六章生態(tài)環(huán)境、消防第一節(jié)生態(tài)環(huán)境一、設(shè)計(jì)依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》等有關(guān)法規(guī)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)工作接受XX市環(huán)保部門的監(jiān)督，采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)為：1、《建筑項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》<國務(wù)院（98）253號(hào)令>；2、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》<GB16297-1996>；3、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》<GB8978-1996>；4、《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》<GB3095-1996>；5、《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》<GBZB1-1999>；6、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》<GB3096-93>。二、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施本設(shè)計(jì)應(yīng)嚴(yán)格按照“三同時(shí)”的原則，遵守國家、省有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)的規(guī)定，按照環(huán)保部門對(duì)本項(xiàng)目所作環(huán)境影響評(píng)價(jià)的要求，采取措施將環(huán)境污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。本項(xiàng)目的污染主要來自于項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的粉塵、建筑垃圾、建筑廢水等。具體采取以下措施：（一）環(huán)境空氣影響分析及對(duì)策措施本工程實(shí)施過程中，大氣污染物主要有粉塵和揚(yáng)塵。粉塵污染主要來源于建筑物拆除、土方的挖掘、堆放、清運(yùn)、土方回填和場地平整等過程產(chǎn)生的粉塵；運(yùn)輸車輛往來將造成地面揚(yáng)塵；施工垃圾在其堆放和清運(yùn)過程中將會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵。由于地處風(fēng)景區(qū)，在該項(xiàng)目實(shí)施期間，為減輕其對(duì)環(huán)境空氣的影響，縮小污染影響范圍，必須采取合理可行的控制措施，其主要措施有：1、在施工前必須制定和實(shí)施揚(yáng)塵污染防治措施的施工方案；2、施工現(xiàn)場應(yīng)實(shí)行封閉施工，對(duì)周圍零星建筑物拆除時(shí)，外圍應(yīng)加設(shè)防護(hù)網(wǎng)罩。施工工地周圍應(yīng)設(shè)置不低于1.8米的圍欄或屏障，以縮小施工揚(yáng)塵擴(kuò)散范圍；3、工地內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的車輛沖洗設(shè)施。運(yùn)輸車輛應(yīng)當(dāng)沖洗干凈后出場，出入口通道兩側(cè)應(yīng)當(dāng)保持清潔；4、合理安排施工現(xiàn)場，謹(jǐn)防運(yùn)輸車輛裝載過滿，并采取遮蓋、密閉措施減少沿途拋灑、散落，及時(shí)掃清散落在路上的泥土和建筑材料，車輛出入施工現(xiàn)場應(yīng)沖洗輪胎，不得將泥沙帶出現(xiàn)場，并指定專人對(duì)附近的運(yùn)輸?shù)缆范ㄆ趪娝?，使其保持一定的濕度，防止道路揚(yáng)塵；5、對(duì)施工現(xiàn)場實(shí)行合理化管理，使建筑垃圾統(tǒng)一堆放，盡量減少搬運(yùn)環(huán)節(jié)；6、開挖的土方及建筑垃圾能利用的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行利用，以防因長期堆放表面干燥而起塵，對(duì)作業(yè)面、建筑垃圾等堆放場地定期灑水，使其保持一定的濕度，以減少揚(yáng)塵量；7、合理安排工期，盡可能地加快施工速度，減少施工時(shí)間；8、當(dāng)出現(xiàn)風(fēng)速大于5級(jí)或不利天氣狀況時(shí)應(yīng)停止易造成揚(yáng)塵的施工作業(yè)；9、建筑工地的路面應(yīng)當(dāng)實(shí)施硬化，工地出入口外側(cè)10米范圍內(nèi)用混凝土、瀝青等硬化，出口處硬化路面不小于出口寬度。（二）地表水環(huán)境影響分析與防治措施施工階段的廢水主要為施工人員的生活污水和建筑廢水。根據(jù)環(huán)保主管部門的要求，施工場地應(yīng)設(shè)有污水收集和簡易處理設(shè)施，將施工人員生活污水、建筑廢水全部收集后經(jīng)各自的簡易處理設(shè)施（隔油池、沉淀池）處理達(dá)接管標(biāo)準(zhǔn)后一起接入?yún)^(qū)域污水截流管網(wǎng)，進(jìn)污水處理廠進(jìn)行處理。在該項(xiàng)目施工期間，為減輕其對(duì)環(huán)境空氣的影響，縮小污染影響范圍，必須采取合理可行的控制措施，其主要措施有：1、施工現(xiàn)場所有施工廢水因泥沙含量較大，需先經(jīng)沉淀池沉淀后再排入城市排水管道，并盡可能地將沉淀池中的水回用于施工現(xiàn)場灑水降塵；2、施工現(xiàn)場臨時(shí)食堂排放的生活污水可設(shè)置簡易有效的隔油池，工地臨時(shí)廁所、化糞池應(yīng)采取防滲漏措施，也可采取水沖式廁所；或就近使用公共廁所；3、以上所有施工廢水及生活污水均需通過鋪設(shè)排污管道排入附近的城市排水管網(wǎng)，不得直接排放。（三）聲環(huán)境影響分析項(xiàng)目噪聲主要來自于施工機(jī)械對(duì)環(huán)境所造成的噪聲和振動(dòng)，以及建筑物倒塌時(shí)的碰撞噪聲、建筑垃圾裝卸時(shí)的碰撞噪聲和施工人員的活動(dòng)噪聲。為了盡量減輕施工噪聲對(duì)其影響，下面結(jié)合該項(xiàng)目的施工特點(diǎn)，對(duì)一些重點(diǎn)噪聲設(shè)備和聲源，提出一些治理措施和建議。1、采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)。對(duì)各施工環(huán)節(jié)中噪聲較為突出且又難以對(duì)聲源進(jìn)行降噪可能的設(shè)備裝置，應(yīng)采取臨時(shí)圍障措施，在圍障最好敷以吸聲材料，以達(dá)到降噪效果；2、尤其在施工期強(qiáng)噪聲源應(yīng)避免對(duì)周邊環(huán)境的影響。建設(shè)單位和施工單位應(yīng)合理安排施工時(shí)間、合理布局施工現(xiàn)場，將施工機(jī)械產(chǎn)噪設(shè)備盡量置于場地中心地帶，進(jìn)行合理布設(shè)，減少施工噪聲對(duì)周圍人們的污染影響；3、施工期噪聲防治環(huán)境保護(hù)要求（1）建設(shè)單位在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)和編制工程預(yù)算時(shí)，應(yīng)當(dāng)包括建設(shè)項(xiàng)目工程施工期間噪聲污染的防治措施和專項(xiàng)費(fèi)用等內(nèi)容。（2）城鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)禁止夜間進(jìn)行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的建筑施工作業(yè)。產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的運(yùn)輸建筑垃圾、渣土和進(jìn)行土方挖掘的車輛，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行施工作業(yè)。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得在夜間使用產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲污染的大型施工機(jī)具，施工現(xiàn)場夜間禁止使用電鋸、風(fēng)鎬等高噪聲設(shè)備。（3）盡量壓縮施工區(qū)汽車數(shù)量和行車密度，控制汽車鳴笛。應(yīng)合理安排運(yùn)輸時(shí)段，以減少擾民事件的發(fā)生。（4）施工單位應(yīng)處理好與施工場界周圍居民的關(guān)系，避免因噪聲污染引發(fā)糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定。（四）固體廢棄物影響范圍分析項(xiàng)目在施工過程中產(chǎn)生的固體廢棄物主要為建筑施工垃圾及施工人員的生活垃圾。施工過程中建筑垃圾要及時(shí)清運(yùn)、加以利用，防止其因長期堆放而產(chǎn)生揚(yáng)塵。為減輕建設(shè)項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的建筑垃圾和工程土渣對(duì)外環(huán)境的不良影響，建設(shè)單位和施工單位必須嚴(yán)格按照《XX市城市建筑垃圾和工程渣土管理辦法》(XX市人民政府令第88號(hào))的要求進(jìn)行處理。三、住宅生態(tài)環(huán)境設(shè)計(jì)隨著人們環(huán)保意識(shí)的逐步加強(qiáng)，環(huán)境效益也成為評(píng)價(jià)項(xiàng)目利弊的一項(xiàng)重要指標(biāo)，本項(xiàng)目作為高起點(diǎn)的精品區(qū)域，其景觀效果自然非常重要，因此環(huán)境保護(hù)工作必須做好。本項(xiàng)目建成后主要涉及到隔聲和噪聲、采光和通風(fēng)、污水及固體廢棄物等環(huán)境問題。（一）隔聲和噪聲項(xiàng)目附近無有污染的企業(yè)，項(xiàng)目建成后，基本上無噪聲污染。住宅的隔聲和噪聲標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ118－88有關(guān)規(guī)定：1、住宅內(nèi)臥室、書房與起居室的允許噪聲級(jí)，符合下表的規(guī)定。室內(nèi)允許噪聲級(jí)房間名稱允許噪聲級(jí)（A聲級(jí)，dB）一級(jí)二級(jí)三級(jí)臥室、書房（或臥室兼起居室）≤40≤45≤50起居室≤45≤502、分戶墻與樓板的空氣聲隔聲標(biāo)準(zhǔn)，符合下表的規(guī)定?？諝饴暩袈晿?biāo)準(zhǔn)圍護(hù)結(jié)構(gòu)部位計(jì)權(quán)隔聲量（dB）一級(jí)二級(jí)三級(jí)分戶墻及樓板≥50≥45≥403、樓板的撞擊聲隔聲標(biāo)準(zhǔn)，符合下表的規(guī)定?？諝饴暩袈晿?biāo)準(zhǔn)樓板部位計(jì)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級(jí)（dB）一級(jí)二級(jí)三級(jí)分戶層間樓板≤65≤75（二）采光和通風(fēng)1、臥室、起居室（廳）、廚房等應(yīng)有直接采光，采光標(biāo)準(zhǔn)符合下表的規(guī)定。住宅室內(nèi)采光標(biāo)準(zhǔn)房間名稱側(cè)面采光采光系數(shù)最低值（%）窗地面積比值A(chǔ)C/AD臥室、起居室（廳）、廚房11／72、臥室、起居室（廳）、廚房等有良好的自然通風(fēng)，單朝向住宅應(yīng)采取通風(fēng)措施，采用自然通風(fēng)的房間，其通風(fēng)開口面積應(yīng)符合下列規(guī)定：（1）臥室、起居室（廳）明衛(wèi)生間的通風(fēng)口面積大于該房間地面面積的1/20。（2）廚房的通風(fēng)開口面積大于該房間地面面積的1/10。并大于0.6平方米。（三）污水與污物1、要求小區(qū)實(shí)行雨污分流。生活污水在設(shè)有截流之前，先經(jīng)過無公害化糞池處理后再排放。2、對(duì)于小區(qū)內(nèi)污物應(yīng)實(shí)行袋裝，集中后由物業(yè)管理組織外運(yùn)到垃圾處理廠進(jìn)行處理。第二節(jié)消防防范按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ96-86及建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-87規(guī)定進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，建筑耐火等級(jí)為2級(jí)。各建筑物之間的距離要達(dá)到規(guī)范防火間距的要求，并按規(guī)范距離配置足夠的室外消防栓。建筑物四周要有環(huán)形消防通道相連接，各項(xiàng)要求均符合有關(guān)防火規(guī)范，在公建內(nèi)要設(shè)置消防栓系統(tǒng)。室外消防給水采用高壓或臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)時(shí)，其管道的壓力應(yīng)保證用水總量達(dá)到最大，且水槍在任何建筑物的最高處的充實(shí)水柱仍不小于10米；室外消防給水采用低壓給水系統(tǒng)時(shí)，管道的壓力應(yīng)保證滅火時(shí)最不利點(diǎn)消防栓的水壓不小于10米水柱。第三節(jié)質(zhì)量安全為了確保該項(xiàng)目建設(shè)既安全施工，又有質(zhì)量保證，必須在項(xiàng)目開發(fā)階段導(dǎo)入質(zhì)量保證體系，這樣從項(xiàng)目策劃到設(shè)計(jì)、施工、服務(wù)等每一個(gè)細(xì)小的環(huán)節(jié)，都要制定詳細(xì)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使各環(huán)節(jié)工作得到有效控制。建設(shè)過程實(shí)現(xiàn)程序化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，將確保工程質(zhì)量。在建設(shè)過程中要按基本建設(shè)有關(guān)程序辦理手續(xù)，項(xiàng)目要進(jìn)行招投標(biāo)，以保證合理的工程造價(jià)，要實(shí)行工程監(jiān)理，以保證工程的質(zhì)量與安全。住宅戶門采用安全防護(hù)門，且戶門上端不開氣窗；住宅底層的外墻窗、通向公共走廊的窗以及外墻窗口下緣距屋面（平臺(tái)）小于2米時(shí)，設(shè)置凈距小于0.11米的防護(hù)柵欄且不凸出墻面；住宅的陽臺(tái)欄桿凈高大于1.05米，且用塑鋼窗封閉，并聯(lián)陽臺(tái)住戶之間采取分隔安全措施；屋頂檢修上人孔設(shè)在公共部位，并設(shè)蓋加鎖；雨水管、避雷裝置等垂直管線不宜安裝在室外臨近陽臺(tái)或窗的部位。項(xiàng)目建成后，要強(qiáng)化物業(yè)管理，該區(qū)域要采用全封閉保安管理，沿區(qū)域用地界限設(shè)置遠(yuǎn)紅外監(jiān)控系統(tǒng)，保安人員實(shí)行24小時(shí)巡邏制度，確保區(qū)域內(nèi)部安全。第七章節(jié)能我國經(jīng)濟(jì)的快速增長在很大程度上是靠大量消耗資源實(shí)現(xiàn)的。而我國資源稟賦較差，人均資源擁有量僅為世界平均水平的1/4，且時(shí)空分布不均，600多個(gè)城市中有400多個(gè)城市缺水，110個(gè)嚴(yán)重缺水；電力建設(shè)雖以15%左右的速度增長，但仍出現(xiàn)電力供應(yīng)緊張，大部分地區(qū)不得不限電避峰；人均耕地?fù)碛辛坎坏绞澜缙骄降?0%；石油、天然氣、銅和鋁等重要礦產(chǎn)資源人均儲(chǔ)量僅分別相當(dāng)于世界人均水平的8.3%、4.1%、25.5%和9.7%。由于國內(nèi)資源供給約束性增強(qiáng)，我國主要資源對(duì)外依存度不斷提高。2003年約有50%的鐵礦石和氧化鋁、60%的銅資源、34%的原油依靠進(jìn)口解決。全球資源量也是有限的，真正的自由貿(mào)易量更有限。因而，化解日趨緊張的資源短缺與經(jīng)濟(jì)快速增長的矛盾，是“十一·五”規(guī)劃必須著力研究的一個(gè)重大課題，資源開發(fā)及綜合利用是未來一項(xiàng)長期而又艱巨的任務(wù)。第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范一、相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)劃1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》；2、《中華人民共和國電力法》；3、《中華人民共和國建筑法》；4、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部部長令第76號(hào)）；5、節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃（發(fā)改環(huán)資【2004】2505號(hào)）。二、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范1、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005；2、《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2006；3、《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》(建科【2005】199號(hào))；4、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JCJ134-2001；5、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》JCJ26-95；6、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-2003；7、《城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》CJJ34-2002;J216-2002；8、《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50243-2002；9、《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-2004；10、《民用建筑太陽能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范》GB50364-2005；11、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-93；12、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004；13、《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50033-2001；14、《采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ132-2001；15、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92；16、《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》GB50365-2005。第二節(jié)能耗狀況和能耗指標(biāo)分析一、原輔材料、主要設(shè)備1、原輔材料房地產(chǎn)建設(shè)，主要使用鋼材、水泥、磚、碎石子、黃砂及其它建筑材料。2、主要設(shè)備施工期：挖掘機(jī)、推土機(jī)、打樁機(jī)、塔吊、裝卸機(jī)、運(yùn)輸車輛等。營運(yùn)期：供水系統(tǒng)用加壓泵、電機(jī)、電梯及居民用家用電器等。二、能源消耗分析1、所需能源本項(xiàng)目所需的能源有：電力、水、燃?xì)狻?、能源消耗分析按照一般房地產(chǎn)項(xiàng)目能源消耗現(xiàn)狀，結(jié)合本項(xiàng)目情況，進(jìn)行了能源消耗定額及年消耗量的分析，具體消耗指標(biāo)見下表：能源消耗指標(biāo)分析表序號(hào)能源年消耗量折標(biāo)煤（噸）備注1水230539.07m322.982電332.76萬KWH1342.93煤氣301151.34m3365.68合計(jì)1731.56第三節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析近年來建筑節(jié)能技術(shù)已成為全世界關(guān)注的熱點(diǎn)，也是當(dāng)前國內(nèi)外節(jié)能領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)研究課題。西方發(fā)達(dá)國家，建筑能耗占社會(huì)總能耗的30%～45%。我國建筑能耗已占社會(huì)總能耗的20%～25%，正逐步上升到30%。因此建筑節(jié)能是目前節(jié)能領(lǐng)域的當(dāng)務(wù)之急。建筑節(jié)能可分為二部分：一、建筑物自身的節(jié)能，二、空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能。建筑物自身的節(jié)能主要是從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、維護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮?？照{(diào)系統(tǒng)的節(jié)能是從減少冷熱源能耗、輸送系統(tǒng)的能耗及系統(tǒng)的運(yùn)行管理等方面進(jìn)行考慮的。一、節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性及對(duì)建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)要有利于施工和維護(hù)，全面應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節(jié)能效果。1、建筑朝向和平面形狀選擇合理的建筑物朝向是一項(xiàng)重要的節(jié)能措施。建筑的平面形狀，應(yīng)在體積一定的情況下，采用外維護(hù)結(jié)構(gòu)表面積小的建筑。因?yàn)橥獗砻娣e越小，冷負(fù)荷越小，能耗越小。2、合理規(guī)劃空間布局及控制體型系數(shù)如果是依靠自然通風(fēng)降溫的建筑，空間布局應(yīng)比較開敞，開較大的窗口以利用自然通風(fēng)。而設(shè)有空調(diào)系統(tǒng)的建筑，其空間布局應(yīng)十分緊湊，盡量減少建筑物外表面積和窗洞面積，這樣可以減少空調(diào)負(fù)荷。體形系數(shù)的定義是建筑物外表面積F與其所包圍的體積V之比值。對(duì)于相同體積的建筑物,其體形系數(shù)越大,說明單位建筑空間的熱散失面積越高，研究表明，體形系數(shù)每增大0.01，能耗指標(biāo)約增加2.5%。因此,出于節(jié)能的考慮,在建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量控制建筑物的體形系數(shù)。但如果出于造型和美觀的要求需要采用較大的體形系數(shù)時(shí),應(yīng)盡量增加圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱阻。3、綠化對(duì)節(jié)能建筑的影響綠化對(duì)區(qū)域氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣溫，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應(yīng)，減輕城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善區(qū)域環(huán)境微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。二、增強(qiáng)建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能改善建筑的保溫隔熱性能可以直接有效地減少建筑物的冷熱負(fù)荷。據(jù)有關(guān)資料介紹,圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)每增大1W/M2·K。在其他工況不變條件下,空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì)算負(fù)荷增加近30%。所以改善建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫性能是建筑設(shè)計(jì)上的首要節(jié)能措施，我國《采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ42）對(duì)空調(diào)建筑外維護(hù)的傳熱系數(shù)作了規(guī)定，對(duì)舒適性空調(diào)的最大傳熱系數(shù)規(guī)定為0.9～1.3，可采用玻璃棉、聚苯乙烯板、加氣混凝土等保溫材料，也可采用雙玻璃、頂層架空隔熱層等空氣間層起隔熱作用。1、外墻的節(jié)能措施（1）使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。采用新型墻體材料與復(fù)合墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性、可行性分析的前提下,在墻體內(nèi)外側(cè)敷設(shè)保溫隔熱的新材料。（2）隔離太陽輻射熱對(duì)垂直墻面可采用外廓、陽臺(tái)、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。2、門窗（1）盡量減少門窗的面積門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面積約占建筑外維護(hù)結(jié)構(gòu)面積的30%，其能耗約占建筑總能耗的2/3，其中傳熱損失為1/3。所以門窗是外維護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能的重點(diǎn)。所以在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，盡量減少外門窗洞口的面積。（2）設(shè)置遮陽設(shè)施設(shè)置遮陽設(shè)施，考慮空調(diào)設(shè)備的位置。減少陽光直接輻射屋頂、墻、窗及透過窗戶進(jìn)入室內(nèi)，可采用外廊、陽臺(tái)、挑檐、遮陽板、熱反射窗簾等遮陽措施。門窗的遮陽設(shè)施可選用特種玻璃、雙層玻璃、窗簾或遮陽板等。（3）提高門窗的氣密性有資料表明，房間換氣次數(shù)由0.8h-1降到0.5h-1。建筑物的耗冷可降低8%左右，因此設(shè)計(jì)中應(yīng)采用密閉性良好的門窗。通過改進(jìn)門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（如加裝密封條），提高門窗氣密性。防止空氣對(duì)流傳熱。加設(shè)密閉條是提高門窗氣密性的重要手段之一。（4）盡量使用新型保溫節(jié)能門窗采用熱阻大、能耗低的節(jié)能材料制造的新型保溫節(jié)能門窗（塑鋼門窗）可大大提高熱工性能。同時(shí)還要特別注意玻璃的選材。玻璃窗的主要用途是采光，但由于玻璃窗的耗冷量占制冷機(jī)最大負(fù)荷的20%～30%，冬季單層玻璃窗的耗熱量占鍋爐負(fù)荷的10%～20%，因而控制窗墻比在30%～50%范圍內(nèi)時(shí)，窗玻璃盡量選特性玻璃，如吸熱玻璃，反射玻璃，隔熱遮光薄膜。（5）合理控制窗墻比窗墻比是窗洞口與墻的面積比值，增大這兩個(gè)比值不利于空調(diào)建筑節(jié)能，應(yīng)盡量減少空調(diào)房間兩側(cè)溫差大的外墻面積及窗的面積?？刂拼皦Ρ?、對(duì)外墻及屋頂?shù)膶?dǎo)熱系數(shù)等提出具體要求。通過外窗的耗熱量占建筑物總耗熱量的35%～45%。故在進(jìn)行前期建筑設(shè)計(jì)時(shí)，在保證室內(nèi)采光通風(fēng)的前提下合理控制窗墻比是很重要的,一般北向不大于25%;南向不大于35%;東西向不大于30%。三、屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對(duì)屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。對(duì)屋面進(jìn)行綠色覆蓋，既可遮陽，又能隔熱，而且通過光合作用，可消耗或轉(zhuǎn)化部分能量，也起到美化環(huán)境作用。因此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的較好的方法。還有設(shè)計(jì)通風(fēng)屋面、蓄水屋面等節(jié)能措施。二、結(jié)構(gòu)節(jié)能結(jié)構(gòu)節(jié)能一方面從使用循環(huán)、可再生資源入手，從而降低建材耗能和資源消耗；另一方面，應(yīng)著重增強(qiáng)和改善結(jié)構(gòu)的耐久性,從而減輕或延緩結(jié)構(gòu)性能退化。利用建筑本身退役拆解后的建筑垃圾和工業(yè)生產(chǎn)中的廢渣是當(dāng)前循環(huán)、再生利用建材的主要途徑。正常條件下,結(jié)構(gòu)應(yīng)能正常使用到規(guī)定設(shè)計(jì)使用年限。結(jié)構(gòu)維護(hù)方面主要是提高和改善結(jié)構(gòu)的耐久性。三、電氣節(jié)能1、使用高光效光源根據(jù)GB50034-2004《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求，在滿足顯色性、啟動(dòng)時(shí)間等要求條件下，從發(fā)光效率高、顯色性好、使用壽命長、啟動(dòng)可靠、方便快捷、性能價(jià)格比高等方面選擇高光效光源。2、采用高效率節(jié)能燈具建筑應(yīng)充分利用天然采光，減少電量消耗。在照明設(shè)計(jì)中,應(yīng)注意選擇控光效果好、效率高的燈具,還應(yīng)注意燈具的配光曲線，不宜采用效率低于70﹪的燈具。3、合理設(shè)置燈具方案建筑的走廊、樓梯間、門廳等公共場所的照明，宜采用集中控制，并按建筑使用條件和天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制措施；居住建筑有天然采光的樓梯間、走道的照明,除應(yīng)急照明外,宜采用節(jié)能自熄開關(guān);每個(gè)照明開關(guān)所控光源數(shù)不宜太多;房間或場所裝設(shè)有兩列或多列燈具時(shí),宜按有關(guān)規(guī)范要求分組控制。4、降低供電線路電力損耗應(yīng)選用電阻率較小的材質(zhì)做導(dǎo)線,銅芯最佳,但又要貫徹節(jié)約用銅的原則。減少線路的損耗主要從以下兩方面入手:減小導(dǎo)線長度；增大導(dǎo)線截面。四、給排水節(jié)能項(xiàng)目設(shè)置集中供水系統(tǒng)，供水泵站宜相對(duì)集中、適中布置，防止因供水干管管線過長，加大管道沿程阻力損失，導(dǎo)致水泵揚(yáng)程偏高，增加能耗，且給用戶帶來超壓（離泵站近處）、噪聲、水壓不穩(wěn)定等問題。使用高質(zhì)量節(jié)水龍頭，公共場所衛(wèi)生間應(yīng)推薦采用非接觸（感應(yīng)式）水嘴、便器沖水閥。同時(shí)，采用質(zhì)量好的水表及計(jì)量裝置。水資源的優(yōu)化、循環(huán)利用。工程中的雨水利用是直接將雨水收集后直接回用,用于小區(qū)環(huán)境景觀用水,冷卻循環(huán)用水的水質(zhì)需求。生活廢水通過系統(tǒng)處理再利用,用在植被澆灌,衛(wèi)生潔具的沖洗等方面,實(shí)現(xiàn)水資源的充分利用。五、暖通空調(diào)動(dòng)力節(jié)能建筑設(shè)計(jì)時(shí)，冬季盡量利用太陽輻射得熱和建筑物內(nèi)部得熱,節(jié)約采暖設(shè)備供熱量,夏季則充分利用自然通風(fēng),減少空調(diào)耗電量。建筑平面體型應(yīng)盡量簡單方整,減少保溫墻強(qiáng)度,空調(diào)房間應(yīng)盡量與一般房間分開而集中布置,為了避免太陽輻射熱的影響,應(yīng)盡量避免東西朝向布置和布置在頂層等,以利于節(jié)能。根據(jù)建筑的特點(diǎn)和功能，設(shè)計(jì)高能效的暖通設(shè)備系統(tǒng)，例如熱泵系統(tǒng)、蓄能系統(tǒng)和區(qū)域供熱等；在使用中加強(qiáng)能源管理和監(jiān)控。在選用家電產(chǎn)品方面，應(yīng)盡量使用節(jié)能認(rèn)證的產(chǎn)品，如空調(diào)、熱水器、洗衣機(jī)等應(yīng)選用能源效率高的能源供應(yīng)。六、節(jié)能效果分析建筑節(jié)能不僅可以節(jié)約能耗,同時(shí)又可以減少大量的二氧化碳、粉塵等的污染排放,其經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境衛(wèi)生效益、社會(huì)效益都十分顯著。通過采取上述各方面的建筑節(jié)能措施，該項(xiàng)目可以達(dá)到國家允許的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，從而把項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)宜人、生態(tài)、綠色的居住小區(qū)。洋河酒都職工生活小區(qū)工程項(xiàng)目可研項(xiàng)目編號(hào)：3467-2011宿遷市正源工程咨詢有限公司地址：宿遷市人民大道1號(hào)電話AGE64第八章物業(yè)管理隨著人民生活水平的不斷提高，必然對(duì)居住區(qū)質(zhì)量的要求也越來越高，這就為物業(yè)管理市場帶來發(fā)展的極好機(jī)會(huì)和廣闊前景。沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和物業(yè)管理開展得比較好的城市，良好的物業(yè)管理帶來的居住質(zhì)量的改善，使花錢買服務(wù)越來越成為人們的共識(shí)。同時(shí)，良好的物業(yè)管理還將為房屋的銷售起到積極的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目建成后，區(qū)域內(nèi)全部采用封閉式的物業(yè)管理和采取各種行之有效的智能化管理措施，從而保障居民正常的生活秩序及人身財(cái)產(chǎn)安全，保證區(qū)域內(nèi)部清潔衛(wèi)生，切實(shí)解決住戶生活上和經(jīng)營者及辦公行管人員的后顧之憂，把本小區(qū)建成花園式的管理有序的住宅小區(qū)和經(jīng)營場所。該小區(qū)未來的物業(yè)管理要體現(xiàn)“以人為本”的原則，主要做好以下幾項(xiàng)工作：（1）通過對(duì)設(shè)備、設(shè)施的有效管理，給人們創(chuàng)造一個(gè)安全、整潔、舒適、優(yōu)美的生活和工作環(huán)境，要設(shè)身處地為用戶著想，為人們提供一流的服務(wù)和親善的管理。（2）經(jīng)常訪問用戶，收集用戶需要服務(wù)的各類信息和要求，并盡量予以滿足，把方便留給用戶，與用戶建立起理解、支持、依賴的伙伴關(guān)系。（3）小區(qū)全體物業(yè)管理員工都應(yīng)推行齊抓共管，形成氛圍。例如保安執(zhí)勤要全方位地搞好服務(wù)等。（4）加大物業(yè)管理的透明度，要充分調(diào)動(dòng)用戶的積極性，讓他們自覺參與物業(yè)管理，使業(yè)主委員會(huì)真正成為業(yè)主自律性組織，使業(yè)主和物業(yè)管理一道積極參加物業(yè)管理文娛活動(dòng)，增強(qiáng)物業(yè)管理的凝聚力。（5）為業(yè)主提供維修、保安、保潔、綠化等有形服務(wù)，是物業(yè)管理的基本職責(zé)。（6）要具有強(qiáng)烈的環(huán)保意識(shí)，建立長效的管理機(jī)制，保證小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。第九章進(jìn)度安排為確保本項(xiàng)目的順利實(shí)施，要求盡快列出基本建設(shè)年度計(jì)劃，組織落實(shí)、資金落實(shí)等工作在計(jì)劃期限內(nèi)完成，同時(shí)做好工程各項(xiàng)前期工作，并確保本工程按國家和地方基本建設(shè)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)施。本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期2.5年（30個(gè)月），實(shí)施進(jìn)度安排見下表：實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表第十章工程招投標(biāo)第一節(jié)編制依據(jù)1、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》2、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3、4、5、9號(hào)令3、XX省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《蘇計(jì)法規(guī)發(fā)（2001）1408號(hào)》文第二節(jié)招標(biāo)的基本情況1、招標(biāo)的范圍及依據(jù)本工程建設(shè)內(nèi)容為住宅樓及公建配套設(shè)施，總建筑面積為1017740平方米，項(xiàng)目投資165140萬元，本工程項(xiàng)目屬住宅小區(qū)項(xiàng)目，關(guān)系居民公共利益和生命安全。因此，本項(xiàng)目主體工程的勘察、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、監(jiān)理和主要設(shè)備材料供應(yīng)等都必須通過招標(biāo)投標(biāo)進(jìn)行。2、招標(biāo)的組織形式根據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第5號(hào)令規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)主體為三棵樹鄉(xiāng)人民政府，不具有自行組織招投標(biāo)的能力，故本項(xiàng)目擬采取委托招標(biāo)的組織形式。3、招標(biāo)的方式本建設(shè)項(xiàng)目投資為企業(yè)自籌，其主體工程的設(shè)計(jì)、勘查的招標(biāo)方式擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，土建工程、安裝工程及監(jiān)理、重要設(shè)備材料供應(yīng)的招標(biāo)采用公開招標(biāo)的方式進(jìn)行。招標(biāo)的基本情況詳見附表第三節(jié)招標(biāo)初步方案1、本建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)擬定為甲級(jí)資質(zhì)。施工監(jiān)理單位的資質(zhì)等級(jí)擬定為乙級(jí)及以上監(jiān)理資質(zhì)。土建工程、設(shè)備工程擬定為二級(jí)及以上施工資質(zhì)。2、各項(xiàng)招標(biāo)活動(dòng)對(duì)評(píng)標(biāo)專家專業(yè)特長和水平的要求：土建工程施工及監(jiān)理評(píng)標(biāo)主要聘請(qǐng)給排水、結(jié)構(gòu)、市政工程等有關(guān)的專家；設(shè)備工程安裝采購評(píng)標(biāo)主要聘請(qǐng)給排水、電氣、暖通、智能化系統(tǒng)等方面的專家。3、招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組由XX酒廠聘請(qǐng)有關(guān)人員組成。招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組必須制定一套完整的有關(guān)綜合樓工程招標(biāo)投標(biāo)辦法，內(nèi)容包括招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的組成、招標(biāo)時(shí)段安排、招標(biāo)程序、招標(biāo)方式、評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成，評(píng)標(biāo)原則、標(biāo)底確定、評(píng)標(biāo)方法、定標(biāo)方法等。具體招標(biāo)程序如下：第一步，擬定初步發(fā)包方案及招標(biāo)說明書；第二步，編制招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)辦法；第三步，向施工企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書或發(fā)布招標(biāo)公告，并發(fā)售招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)辦法；第四步，施工企業(yè)遞交投標(biāo)書；第五步，按招標(biāo)文件中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)；第六步，評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)，寫出評(píng)標(biāo)報(bào)告，并向招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組推薦2-3名施工企業(yè)作為中標(biāo)候選人；第七步，招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組決標(biāo)；第八步，工程指揮部發(fā)出中標(biāo)通知書；第九步，與中標(biāo)企業(yè)簽定合同。第十一章投資估算與資金籌措第一節(jié)投資估算編制依據(jù)一、投資估算1、估算編制依據(jù)根據(jù)國家概算指標(biāo)及XX市有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了初步估算。(1)國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)改投資(2006)1325號(hào)文件《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)通知》；(2)國內(nèi)設(shè)備生產(chǎn)廠家的近期報(bào)價(jià)資料，并考慮運(yùn)輸費(fèi)用和—定程度上浮因素；(3)土建：2004年《XX省建筑工程單位估算表》2004年《XX省建筑工程綜合預(yù)算定額》《XX省房屋修繕工程預(yù)算定額》；(4)安裝：《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額XX省單位估價(jià)匯總表》、《安裝工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》《XX省安裝工程費(fèi)用定額》；(5)市場價(jià)調(diào)整：XX市2010年三季度《工程建設(shè)及造價(jià)信息》。(6)國家人防辦《人防工程預(yù)算定額》、《XX省人防工程費(fèi)用定額》。2、估算編制說明（1）前期費(fèi)用：政府各項(xiàng)規(guī)費(fèi)按53.17元/m2；規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)按20.00元/m2計(jì)算；“三通一平”費(fèi)按10.00元/m2計(jì)算；（2）建安工程：框架結(jié)構(gòu)住宅955元/m2；給排水工程按60元/m2、電氣工程按100元/m2。（3）配套工程：室外工程和綠化及其他（消防、煤氣等）分別按30元/m2、15元/m2計(jì)?。唬?）基本預(yù)備費(fèi)用按開發(fā)成本的8%計(jì)取。3、投資估算經(jīng)初步測(cè)算，幸福之家項(xiàng)目總投資為165140萬元，其中前期費(fèi)用為38681萬元，建安工程費(fèi)為110488萬元，配套工程費(fèi)約為3739萬元，基本預(yù)備費(fèi)12233萬元。總投資估算詳見附表1，總投資構(gòu)成餅圖詳見附表2。第二節(jié)資金籌措經(jīng)初步測(cè)算，幸福之家項(xiàng)目工程需投入資金約需165140萬元。其資金來源由XX酒廠股份有限公司自籌資金。由此可見，本項(xiàng)目的建設(shè)資金基本是落實(shí)的。投資計(jì)劃與資金籌措詳見附表3、表9。第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第一節(jié)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)一、銷售收入估算XX酒都職工生活小區(qū)工程總建筑面積1017740平方米.其中：總用地面積482621平方米（約730.64畝），總建筑面積1017740平方米。地上建筑面積830840平方米（低層住宅建筑面積4500平方米，多層住宅建筑面積239040平方米，小高層（11，14F）建筑面積246840平方米），高層住宅18F建筑面積287280平方米，