中X信絕密營銷檔案

中X信絕密營銷檔案江山代有才人出，各領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)百年。不可否認(rèn)，一個(gè)奇跡正在被中X信創(chuàng)造。5.97億、9.05億、5.12億……就在順馳馬不停蹄地瘋狂拿地的同時(shí)，另外一個(gè)企業(yè)也開始在房地產(chǎn)業(yè)界顯山露水，一個(gè)“蒙娜麗莎”式的微笑似乎成就了北京中X信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司完美的開場(chǎng)白?！皠?chuàng)業(yè)初始15個(gè)億銷售額”、“3個(gè)月搞定任何一個(gè)項(xiàng)目”、“屢次讓對(duì)手汗顏的業(yè)績(jī)”、“操盤一次轟動(dòng)一次”……蔡德安——中X信老總站在昔日房地產(chǎn)“代理業(yè)夕陽論”的陰影上如是說，整個(gè)業(yè)界為之一震。１０多年前，臺(tái)灣人李元發(fā)與香港人鄧智仁以黑馬姿態(tài)殺入北京樓市從事代理行業(yè)，或許連他們自己都不曾想到，北京亞運(yùn)村的觀天下花園別墅和北京萬通新世界廣場(chǎng)創(chuàng)造的北京樓市銷售奇跡，至今還被人津津樂道。于是乎北京本地代理行大批出現(xiàn)，金網(wǎng)絡(luò)、協(xié)成、亞豪、中大恒基、成業(yè)行、安廈……并迅速成長(zhǎng)為業(yè)內(nèi)佼佼者。然而，隨著大大小小的代理行如雨后春筍般的冒出，競(jìng)爭(zhēng)開始達(dá)到白熱化狀態(tài)，樓市萎縮，新盤速度放緩，煊赫一時(shí)的代理行也不免開始搖搖欲墜，去年２月，曾位居香港５大中介行之列的鴻運(yùn)地產(chǎn)突然全面歇業(yè)，引起當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)嘩然。不少代理行業(yè)的老總也開始在背后悲嘆：銷售一天比一天難，如今的代理行情已淪落到“乞丐行情”。就在此時(shí)，“中X信”的蔡德安站出來向世人宣稱：“在北京我的成功率是百分百，沒有一個(gè)項(xiàng)目是經(jīng)過我的手賣不動(dòng)的?！?、“2004年中X信銷售目標(biāo)20個(gè)億！”驚鄂！難道又一個(gè)“點(diǎn)石成金”的神話？房地產(chǎn)代理行領(lǐng)跑者位置會(huì)由中X信來傳承嗎？放眼今日，Townhouse項(xiàng)目如日中天。遙想昨天，蔡德安及中X信功不可沒。長(zhǎng)袖善舞“湯耗子”一飛沖天如果說第一個(gè)人得到的是牡蠣，第二個(gè)人得到的是貝殼的話，那么擁有超凡市場(chǎng)敏銳度的蔡德安就一定會(huì)是前者。早在1998年8月，時(shí)任武漢新鴻基控股北京愿景房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總監(jiān)的蔡德安揮師北京地產(chǎn)，經(jīng)過冷靜思考和縝密調(diào)查，他發(fā)現(xiàn)高密度低總價(jià)的別墅在北京有著相當(dāng)廣闊的市場(chǎng)前景和需求，并且是以一種潛在狀態(tài)客觀存在，但價(jià)格高、地段偏遠(yuǎn)、交通不便等等諸多因素又令“別墅”遠(yuǎn)離了尋常百姓人的視線。尤其象京順路、機(jī)場(chǎng)附近的別墅價(jià)格更是高達(dá)2000—3000美金每平米，總價(jià)還在1000——2000萬元左右，目標(biāo)客戶群大都也以國外或港澳臺(tái)人士為主。于是，根據(jù)獨(dú)到過人的市場(chǎng)理念和對(duì)潛在市場(chǎng)需求的重視和把握，再憑借自己多年的操盤經(jīng)驗(yàn)和敏銳的判斷，蔡德安毅然決定打造一個(gè)全新的建筑形式和品牌。經(jīng)過5個(gè)多月的日夜苦戰(zhàn)，嘔心瀝血，數(shù)易方案，一種密度較高容積率在0.5～1.0之間的低層連排式別墅（Townhouse）的全新設(shè)計(jì)躍然紙上。厚積薄發(fā)，以此為代表的兩個(gè)項(xiàng)目“鹿鳴苑、聽濤雅苑”先后精彩亮相，產(chǎn)品剛剛上市，就在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)和消費(fèi)者中間引起了巨大轟動(dòng)。其間被蔡德安一舉打造成為北京第一個(gè)低層高密度別墅（Townhouse）社區(qū)的“鹿鳴苑”，1998年10月1日開盤，11月就全部售罄，“聽濤雅苑”1998年12月22日開盤，也在開盤后不到三個(gè)月時(shí)間內(nèi)銷售超過95%，Townhouse在蔡德安手里開始變得一發(fā)不可收拾。而時(shí)隔兩三年之后雙橋康城、亦莊一棟洋房、大興翡翠城、格林小鎮(zhèn)、卡爾生活館……等Townhouse項(xiàng)目才在北京嶄露頭角，可與“鹿鳴苑”相比顯然已是姍姍來遲。一向低調(diào)沉穩(wěn)的蔡德安，不經(jīng)意間率先舉起Townhouse大旗，成為實(shí)踐Townhouse產(chǎn)品的先導(dǎo)者，奠定其領(lǐng)頭羊地位，同時(shí)也揭開北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)熱潮的序幕，奠定亦莊開發(fā)區(qū)在北京地產(chǎn)版圖的影響力。2001年6月14日。麓鳴花園項(xiàng)目開盤，又一個(gè)中X信公司獨(dú)家代理銷售并進(jìn)行全案策劃的遠(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目。麓鳴花園位于中關(guān)村科技園昌平園內(nèi)，該項(xiàng)目距市區(qū)約39公里，由公寓、連排別墅和獨(dú)體別墅構(gòu)成，建筑面積24萬平米。由于麓鳴花園為遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，工程未開工，拆遷未進(jìn)行，所以開發(fā)商乃至與之聯(lián)系的十多家代理行、廣告公司都對(duì)此憂心忡忡。但在中X信的策劃和銷售下，首月和次月就閃電般取得了9000多萬元的優(yōu)秀業(yè)績(jī)，短短3個(gè)月內(nèi)便完成一期銷售95%，回籠資金8000多萬元，又一個(gè)奇跡被中X信創(chuàng)造。“誠信、應(yīng)變、執(zhí)著、創(chuàng)新”是一個(gè)優(yōu)秀企業(yè)家的重要素質(zhì)。志存高遠(yuǎn)的蔡德安并沒有留戀原來的“奶酪”沾沾自喜淺嘗輒止，而是繼續(xù)博聞強(qiáng)記猛修內(nèi)功，Townhouse的運(yùn)用推廣在他所帶領(lǐng)的中X信公司手里已經(jīng)達(dá)到了爐火純青的地步。喇進(jìn)入級(jí)了2扶00逮3年免，位剃于昌器平七面北路舞的美表樹假籌日，車開發(fā)妖商原衣計(jì)劃插規(guī)劃因成售侍價(jià)3姿00走0元占/平搶米的蘋六層盟住宅心項(xiàng)目猴，由怨于交兇通不厲便，誰周邊陷有很笨多同浙類產(chǎn)歌品，編中X仁信粘憑借沿一流奇的市寄場(chǎng)理割念與星全案著策劃夏能力火認(rèn)為烘這樣萍的定棟位只澤能是著“柳死路榮一條眾”惕。于升是，員開發(fā)滋商依慧據(jù)倒中X主信扎對(duì)市季場(chǎng)的巷理解紅與判獎(jiǎng)斷，季調(diào)整洗了項(xiàng)盤目的綿定位原，定勉位成錢第二猾居所萌，將膛該項(xiàng)對(duì)目規(guī)鴉劃成殺一個(gè)儲(chǔ)“能變形算”津的T宜ow聞nh睡ou安se叫和米“資夸張租”狼的V吩IL己LA爺社區(qū)括：T鋪ow夏nh壽ou婚se鄙(勢(shì)三層倘)占顫30闊%，你疊拼茂(四旅層)亂占6旗0%捧，公獻(xiàn)寓(戰(zhàn)六層盡)占槳10腸%，皆容積色率高仆達(dá)1泥.0飲8，縣目標(biāo)勤均價(jià)雨38隨50建元/煮平米漆。通點(diǎn)過撒中X溜信晶對(duì)項(xiàng)其目進(jìn)座行之“駁顛覆陣性萬”原項(xiàng)目耗定位閑與產(chǎn)牽品策其劃，幣20避03季年5方月1夫0日醉美樹疼假日脅在開啦盤僅朋一個(gè)洋月的廟時(shí)間催里，戀雖然箏遭遇三非典建，還裝是完秩成了永1.橋45膨億的案認(rèn)購杜額，帝銷售抓19索0多碧套，塘以銷錦售率始近4撐5%劇的銷協(xié)售業(yè)選績(jī)成伍功亮隨相，裕三個(gè)黨月銷陡售9恭0%爛。莖“李服務(wù)攜是代歉理業(yè)更的核鞋心，森而創(chuàng)長(zhǎng)新則殿是生恐命，騾這種襪創(chuàng)新達(dá)不僅證表現(xiàn)仰在項(xiàng)岸目和筒產(chǎn)品匯策劃易、組原織模正式、孕廣告瞎方式奧還表洽現(xiàn)在諒廣告隔的組世織與盯表現(xiàn)將、營冊(cè)銷模紅式、情與客盲戶的堪洽談催和溝客通等蓬諸多額方面伯，這醒種創(chuàng)材新更艦多表廢現(xiàn)在姿微觀但的方次面、礎(chǔ)實(shí)際碗操作凳層面購。袍”雄蔡德蔥安一胡直都務(wù)這樣扣認(rèn)為放。銳中X以信膨公司擊最重畢要的慈市場(chǎng)歷理念竭，重際視和鈴把握誤潛在燕的市狠場(chǎng)和坡需求叨，突拋出和胞強(qiáng)調(diào)幟市場(chǎng)果自身疏的發(fā)接育、馳發(fā)展熄能力鵝。蔡盆德安拼自信視地認(rèn)凡為：耀要想爹取得危每一藝次項(xiàng)請(qǐng)目的綱巨大鋪成功乒，必寨須在因挖掘回和培剩育潛見在需蔑求上真下功偶夫，被否則憐只能很與別答人爭(zhēng)既奪有雀效市攝場(chǎng)，優(yōu)這樣欲勢(shì)必罰攤薄挑了業(yè)秩績(jī)、抓平均酷了速找度，完因?yàn)榫嘣谀看蚯?，緣特別愁是前撥些年址，中膚國市也場(chǎng)也師包括席房地嗽產(chǎn)市鳴場(chǎng)仍聞然是甲有效苗需求協(xié)不足街或競(jìng)舌爭(zhēng)激夠烈，售潛在商市場(chǎng)耳或潛卡力巨隔大，獄高密俘度別來墅或氏To招wn播ho賞us楚e絕胖對(duì)是陵公司腥市場(chǎng)乖理念分、項(xiàng)券目理盟念最廟成功頁的創(chuàng)時(shí)造。賽蔡德航安堅(jiān)既信，凱在區(qū)害域市艘場(chǎng)和派需求搜發(fā)展給上，及我們葵會(huì)有假許多僻創(chuàng)造緊，我紹們會(huì)慈策劃汽出創(chuàng)羽造性特的產(chǎn)疤品和伸思想由，進(jìn)你入市嘗場(chǎng)后悉，都閉將是從“礙一馬粱平川舍，一似氣呵勉成趙”輛，這鴿才是獅真正漸的創(chuàng)踐新而雀不是緩簡(jiǎn)單振的膚樣淺的巨概念訂。跳做一曾個(gè)有趙思想妨的企親業(yè)，澡每件雙事都勢(shì)追求耕一定虹的變菊化與景創(chuàng)造虹。放本眼今售天，疲To廚wn藥ho安us蘆e項(xiàng)貨目如森日中攤天。嫌遙想丑昨日府，蔡恰德安野及報(bào)中X瞧信雪功不艇可沒匠。赴星河愧城先眼聲奪管人，然京城黃樓市示驚羨榮不已饅，誘中X饒信閑也因依星河浴城而藝名動(dòng)眉江湖郊。護(hù)運(yùn)籌機(jī)帷幄松百萬若大盤糠演兵繹舊孤城新賢事毀“損真正子造一醉座宛旦如星劣空般昌的城劑，實(shí)旋現(xiàn)大硬眾的脆夢(mèng)想廁。?！遍y這不弄僅僅昌只是泥星河喝城的向夢(mèng)想絹，也膨是蔡辟德安木的夢(mèng)耐想，慣更是暗中X勇信旅人的溪夢(mèng)想居。賤“剩寧向摸北走叛一丈舟，不擊向南斑走一波步酸”墻這是蜂老北蓋京人蘆對(duì)南踏城的禍普遍匆感覺興，可供在蔡愚德安呈看來脆，此鴨處卻鼻是商信機(jī)無硬限。暢盡管縮一直囑以來計(jì)南城感臟、紛亂、省差的叔印象證，已瘦經(jīng)深鏟深的用扎根峽在百免姓心爐中，耗但與午此同源時(shí)南找城卻豈也是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