房地產(chǎn)限購(gòu)政策分析(定稿)

拿什么買得起你，

我的房子？

——對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考

2021/5/91“耕者有其田，居者有其屋”一直中國(guó)人民的美好愿望。房地產(chǎn)作為國(guó)家的支柱性和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)起著重要作用。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)收入比過(guò)高、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快等問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)。為此，國(guó)務(wù)院及各地政府出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。如國(guó)務(wù)院于2009年底、2010年初相繼發(fā)布其中“國(guó)四條”“國(guó)十一條”等調(diào)控政策，多次提高存款準(zhǔn)備金率，控制銀行放貸規(guī)模；2011年初，又果斷推出新一輪調(diào)控政策“新國(guó)八條”，即《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，特別強(qiáng)調(diào)了對(duì)個(gè)人購(gòu)買商品房實(shí)施數(shù)量限制，即“限購(gòu)”。據(jù)此，各地政府紛紛出臺(tái)了“限購(gòu)令”實(shí)施細(xì)則，這無(wú)疑是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接、最有力的調(diào)控措施。案例背景介紹——高房?jī)r(jià)VS“限購(gòu)令”2021/5/92青島市政府制定了《青島市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》及《關(guān)于落實(shí)住房限購(gòu)政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》，規(guī)定“對(duì)已有1套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女，下同)、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房”，可稱為青島版限購(gòu)令，對(duì)島城過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定調(diào)控作用。2015年9月1日后，該“限購(gòu)令”正式終結(jié)。

案例背景介紹——青島版限購(gòu)令2015年終結(jié)2021/5/93案例背景介紹——新“牛市”引發(fā)新一輪限購(gòu)潮

2016年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來(lái)一次“牛市”，以深圳、杭州、濟(jì)南等為代表的城市房?jī)r(jià)暴漲。緊接在國(guó)慶期間，從9月30日晚到10月6日晚，多達(dá)19個(gè)城市密集發(fā)布樓市調(diào)控新政，重啟限購(gòu)限貸，一度火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)在10月份顯著降溫，“樓市四小龍”的住宅銷售量也逐漸下滑，北京市商品住宅實(shí)現(xiàn)成交8508套，環(huán)比上月下降41%。雖然青島未加入此次“限購(gòu)潮”，但“限購(gòu)令”顯然已經(jīng)成為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的最常用也最見(jiàn)效的手段。2021/5/94由于擔(dān)心青島出臺(tái)限購(gòu)者政策，購(gòu)房者們也瘋狂起來(lái)。十一之后商品住宅網(wǎng)簽數(shù)量不斷攀升，創(chuàng)下本年度網(wǎng)簽量新高。新房方面，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶單周青島市新建商品住宅成交6327套，環(huán)比上漲19.3%；成交面積71萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲19.24%。商品住宅成交均價(jià)為11243元/平方米，環(huán)比上漲7.5%。10月9日的網(wǎng)簽量2454套創(chuàng)下今年以來(lái)單日網(wǎng)簽量的新高。二手房方面也是如此，據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)慶單周青島二手房網(wǎng)簽1653套，比去年同期（391套）增加1262套，同比增長(zhǎng)322.76%。青島二手房住宅周掛牌均價(jià)15186元/平方米，環(huán)比上漲1.16%。10月8日正式上班后，二手房網(wǎng)簽量開(kāi)始爆發(fā)式增長(zhǎng)，10月9日網(wǎng)簽920套，也創(chuàng)下本年度單日網(wǎng)簽量新高。案例背景介紹——今年不買房，十年都白忙？2021/5/95拿什么買得起你，我的房子？！2021/5/9601“限購(gòu)令”出臺(tái)的背景-02“限購(gòu)令”出臺(tái)的原因-03如何評(píng)價(jià)“限購(gòu)令”？-Contents目錄04我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的對(duì)策-2021/5/97人口增加購(gòu)房需求猛增經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)投資者擅炒作資金融入

改革開(kāi)放后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，買房成為城鎮(zhèn)居民的頭等大事，而隨著中國(guó)人口的增加，對(duì)于房屋的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。2005年以后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)一步提高，大量資金融入到房地產(chǎn)行業(yè)，價(jià)值投資者針對(duì)市場(chǎng)的炒作，使得房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，嚴(yán)重超過(guò)了居民的平均購(gòu)買能力。

在這種情況下，國(guó)家開(kāi)始出臺(tái)政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格，但是效果都不夠明顯，房地產(chǎn)價(jià)格在2009年至2010年仍舊表現(xiàn)出持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。面臨過(guò)高的房?jī)r(jià)以及不匹配的收入，居民的生活信心開(kāi)始受到影響，社會(huì)的穩(wěn)定性受到影響。一、房地產(chǎn)限購(gòu)政策的提出背景2021/5/9812010年1月17日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》即“國(guó)十一條”，規(guī)定對(duì)二次購(gòu)房，貸款首付款比例不得低于40%，代表著新一輪的房地產(chǎn)緊縮政策正式開(kāi)始。22010年4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”，將二次購(gòu)房的貸款首付款比例從不得低于40%調(diào)整到不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，并規(guī)定對(duì)購(gòu)買首套面積在90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%。32010年9月29日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，強(qiáng)制規(guī)定各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；并限制異地購(gòu)房，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；凡購(gòu)買商品住房首付款比例均調(diào)整到30%及以上。42011年1月26日，國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)文件《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》出臺(tái)，即“新國(guó)八條”，將二次購(gòu)房的貸款首付款比例從不得低于50%調(diào)整到不得低于60%，標(biāo)志著調(diào)控政策進(jìn)入第四次升級(jí)。52013年2月20日，國(guó)務(wù)院會(huì)議出臺(tái)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，即“國(guó)五條”，限購(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，進(jìn)一步明確了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，并強(qiáng)制地方政府執(zhí)行，將二手房的個(gè)調(diào)稅由交易總額的1%-2%到從嚴(yán)按差額的20%征收，限制投機(jī)性購(gòu)房，標(biāo)志著調(diào)控政策進(jìn)入第五次升級(jí)。

為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和投機(jī)性購(gòu)房，2009年底國(guó)家開(kāi)始新一輪的調(diào)控政策，共經(jīng)歷5次調(diào)控升級(jí)，均從加強(qiáng)供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、抑制需求等方面做出規(guī)定，但執(zhí)行效果良好并在短期見(jiàn)效的便是“限購(gòu)”措施，限購(gòu)的主要手段體現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房數(shù)量、購(gòu)房人資格以及購(gòu)房貸款的限制方面。一、房地產(chǎn)限購(gòu)政策的提出背景2021/5/99原因分析房地產(chǎn)行業(yè)的重要性1目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題2政府干預(yù)的必要性3二、房地產(chǎn)限購(gòu)政策出臺(tái)的原因2021/5/910一是房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)；同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)因本身牽涉多個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)興衰會(huì)影響其他多個(gè)行業(yè)的發(fā)展；再者房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸行為以及消費(fèi)者的貸款購(gòu)房行為也會(huì)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融市場(chǎng)的影響；另外住房也是社會(huì)廣泛關(guān)注的民生問(wèn)題。因此房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位、金融地位、社會(huì)地位決定了房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)缺陷或問(wèn)題，可能會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成難以想象的破壞，因此國(guó)家政策有必要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。1.房地產(chǎn)行業(yè)有多重要？2021/5/9111.房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷主要表現(xiàn)在住房供給的壟斷。因房地產(chǎn)不可移動(dòng)，某一區(qū)域的地塊都由一家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這種開(kāi)發(fā)本應(yīng)產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻利用消費(fèi)者對(duì)房屋的盲目需求以及這種自然壟斷進(jìn)行捂盤，以獲得更多利潤(rùn)。更有甚者，很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)“尋租”與政府形成利益合謀關(guān)系，通過(guò)所謂的合作開(kāi)發(fā)名義進(jìn)行土地二次買賣。進(jìn)一步加劇了土地市場(chǎng)的壟斷，并將這種壟斷傳導(dǎo)致住房供給市場(chǎng)。另外，銀行對(duì)企業(yè)貸款的限制以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)固定，使得只有僅少數(shù)的企業(yè)可以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而房地產(chǎn)企業(yè)利用從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中獲得的利潤(rùn)進(jìn)一步加劇壟斷市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)處于壟斷不斷加劇的惡性循環(huán)中。3.房地產(chǎn)的負(fù)外部性嚴(yán)重負(fù)外部性主要指市場(chǎng)交易給社會(huì)帶來(lái)?yè)p失。房地產(chǎn)的負(fù)外部性主要表現(xiàn)在：一方面是房地產(chǎn)投資過(guò)熱導(dǎo)致的對(duì)社會(huì)資本的占用；另一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)畸形，讓高收入者利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資套利，讓還沒(méi)有住房的低收入者承受住房高價(jià)的成本，是對(duì)低收入者的利益損害。2.房地產(chǎn)作為公共品供給失衡公共物品指私人無(wú)法生產(chǎn)或不愿生產(chǎn)的產(chǎn)品。房地產(chǎn)的公共性主要表現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)上。住房是人的基本需求，當(dāng)市場(chǎng)無(wú)法滿足這種需求時(shí)，政府即應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行供給。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的利潤(rùn)低、沒(méi)有吸引力，開(kāi)放商并不愿意進(jìn)行開(kāi)發(fā)，再加上地方政府可以從是商品房土地的招牌掛過(guò)程中獲得豐厚的利潤(rùn)，地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的推動(dòng)力度也略顯不足。2.目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)哪些問(wèn)題？2021/5/912三是政府干預(yù)的必要性。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為市場(chǎng)才是實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)的最有效手段，當(dāng)市場(chǎng)機(jī)制不能實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)狀態(tài)，即市場(chǎng)在資源配置方面出現(xiàn)低效率時(shí)，就出現(xiàn)了市場(chǎng)失靈，此時(shí)則需要政府進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)。即市場(chǎng)失靈是政府進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)的必要條件。這里的市場(chǎng)機(jī)制主要指價(jià)格，市場(chǎng)調(diào)節(jié)影響到價(jià)格波動(dòng)，一定范圍內(nèi)的價(jià)格波動(dòng)是正常的，但是如果市場(chǎng)規(guī)律受到破壞，就會(huì)出現(xiàn)超過(guò)正常范圍的價(jià)格波動(dòng)，此時(shí)需政府干預(yù)。3.政府干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)有多必要？2021/5/913治標(biāo)不治本？有效抑制房?jī)r(jià)？限購(gòu)令，政府調(diào)控房地產(chǎn)的必由之路？三、如何評(píng)價(jià)房地產(chǎn)限購(gòu)政策2021/5/914

“限購(gòu)令”的核心目的不是不讓普通民眾買房，而是通過(guò)打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)活動(dòng)，抑制房市過(guò)熱和房?jī)r(jià)持續(xù)非理性上漲，讓真正需要買房的人買得起房。一般來(lái)看，每次“限購(gòu)令”出臺(tái)，各主要城市的住房成交量和成交價(jià)格均會(huì)受到較明顯影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速減緩，限購(gòu)政策取得階段性成效；對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲以及炒房投機(jī)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，也能起到一定的抑制作用。限購(gòu)令之“利”2021/5/915

首先，“限購(gòu)令”的出臺(tái)可謂治標(biāo)不治本。房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵原因是買賣供求關(guān)系，而限購(gòu)政策的出臺(tái)并不能真正解決這一問(wèn)題——這只是一項(xiàng)暫時(shí)性的過(guò)渡政策，并不可能作為一項(xiàng)基本住房制度長(zhǎng)期執(zhí)行。需求并沒(méi)有消失，限購(gòu)就像閘門一樣暫時(shí)攔住了洪水，卻會(huì)使得水位越來(lái)越高，一旦放開(kāi)，就可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)更加激烈的反彈。

其次，“限購(gòu)令”的出臺(tái)甚至可能在房地產(chǎn)調(diào)控方面引發(fā)一些負(fù)面效果。如今商品房可以說(shuō)已經(jīng)變成了猶如黃金、股票一般的投資型商品，人們出于“限制供給價(jià)格上漲”和“買漲不買跌”的心理，反而會(huì)大肆購(gòu)買，引發(fā)搶購(gòu)熱潮。例如杭州市出臺(tái)本輪“限購(gòu)令”前夜，外地購(gòu)房者瘋狂前往杭州簽約，以至杭州市區(qū)創(chuàng)造了單日商品房新房銷售3265套的歷史記錄。樓市政策的限購(gòu)?fù)耆珳S為了推漲的游戲，“限購(gòu)令”搖身一變成了“搶購(gòu)令”。

最后，“限購(gòu)令”的出臺(tái)還可能引發(fā)諸多社會(huì)問(wèn)題。例如近年來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“限購(gòu)-去庫(kù)存-再次限購(gòu)”的循環(huán)，中國(guó)婚姻也出現(xiàn)了“離婚-再婚-離婚”的循環(huán)模式。很多家庭為了促進(jìn)利益最大化，選擇為買房而“假離婚”。然而，與“離婚潮”相伴而來(lái)的，卻是諸多假戲真做的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，以及隨之而來(lái)的社會(huì)問(wèn)題。此外，一、二線城市的限購(gòu)政策大多限制了外地人的購(gòu)房權(quán)利，這也引發(fā)了人才和勞動(dòng)力流動(dòng)不暢等問(wèn)題。限購(gòu)令之“弊”2021/5/916四、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的對(duì)策——限購(gòu)政策非長(zhǎng)策“對(duì)癥下藥”才治本

作為政府一項(xiàng)基本的調(diào)控性政策措施，“限購(gòu)”能夠在一定程度上緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面。政策的收緊能減少房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的流入，未來(lái)如果房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲并對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)顯著壓力，不排除更多城市選擇收緊調(diào)控政策的可能。但并不能從根本上化解樓市“高燒不退”的“癥結(jié)”，還需有的放矢采取有效應(yīng)對(duì)措施，讓樓市走上健康發(fā)展的軌道。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制還沒(méi)有完全建立，這影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策屢屢失效的重要原因，也是出現(xiàn)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要原因。

因此，我國(guó)急需建立一套完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系。構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系需要兩方面的工作，首先需要界定當(dāng)前形勢(shì)下住房的基本屬性，其次要制定符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)調(diào)控體系。2021/5/917對(duì)策一、重新界定住房的“民生”屬性

當(dāng)前導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)度的一個(gè)重要原因在于沒(méi)有準(zhǔn)確界定住房的屬性。住房作為人們的一種生活必須品，同時(shí)具有雙重屬性。一方面，住房作為一種生活必需品，具有民生性。住房的民生性突出表現(xiàn)在它是確保居民生存的基本物質(zhì)條件，是人們最基本的生活資料和必需品。另一方面，住房作為一種商品，具有投資的屬性。住房是可以用來(lái)交換的勞動(dòng)產(chǎn)品，它可以在交換中實(shí)現(xiàn)交換價(jià)值或價(jià)格。由于土地資源的不可再生性，使建立在土地之上的住房供給缺乏彈性，而住房需求隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷擴(kuò)大，這就使住房?jī)r(jià)格一般呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，因此住房也就具有了投資屬性。住房首要屬性是其“民生性”，尤其是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有發(fā)展到滿足廣大人民群眾基本需要的階段，仍應(yīng)該是住房的第一屬性。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，導(dǎo)致諸多問(wèn)題的主要原因，就是混淆了住房?jī)蓚€(gè)屬性的先后順序，很多政策和宏觀經(jīng)濟(jì)使得住房的投資性