收益法中收益年限的規(guī)定

關(guān)于收益法中“收益期”的有關(guān)規(guī)定在評估中采用收益法測算估價對象價值時，對于收益期的確定有如下幾種情況：1、住宅用途：由于住宅用地自動續(xù)期，故收益期均為房屋剩余使用年限。2、非住宅用途：Ym=n時，收益期為m或者n;m>n時，收益價值為按建筑物剩余使用年限（n）計算的價值，加自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權(quán)在價值時點(diǎn)的價值；mVn時，收益價值為按土地剩余使用年限（m）計算的價值，加建筑物在收益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值時點(diǎn)的價值。其中m:土地剩余使用年限，n:建筑物剩余使用年限對于第②種情況，自收益期結(jié)束時剩余期限土地使用權(quán)在價值時點(diǎn)的價值=按土地剩余使用期限（m）計算的土地使用權(quán)在價值時點(diǎn)的價值-按建筑物剩余使用年限（n）計算的土地使用權(quán)在價值時點(diǎn)的價值。（目前該種情況很少）對于第③種情況，建筑物在收益期結(jié)束時折現(xiàn)到價值時點(diǎn)的價值=建筑物在收益期結(jié)束時的剩余建筑物價值x收益期結(jié)束時的折現(xiàn)系數(shù)。（目前基本上都是該種情況）其中建筑物在收益期結(jié)束時的價值（建筑物折舊后價值）采用簡單直線法計算：即建筑物折舊后價值=收益法中估價對象重置價格x（（建筑物剩余使用年限-土地剩余使用年限）十建筑物壽命））下面針對發(fā)生情況較多的第②種情況進(jìn)行具體舉例說明（自2018年5月24日起采用該規(guī)定）：（1）估算有效毛收入適用公式：有效毛收入=有效年租金收入+租賃保證金利息有效年租金收入=潛在年租金收入x（1-空置和收租損失率）潛在年租金收入估價對象目前未出租，目前開州區(qū)漢豐街道房地產(chǎn)市場上同類項目較多，其市場租金依建筑檔次、質(zhì)量和所處區(qū)位的不同亦有所差異，根據(jù)對周邊類似商業(yè)用房租金、空置率、租金損失的調(diào)查，選擇3個可比實例進(jìn)行修正，得出估價對象的租金水平。經(jīng)過廣泛的市場調(diào)查和比較分析，從中選取了三個可比性較強(qiáng)的實例，租賃情況和測算過程如下：租金調(diào)查表比較案例座落用途面積（平方米）裝修情況樓層平均租金（元/平方米）空置和租金損失率案例A位于開縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路呂氏春秋市場1層門面，目前經(jīng)營雜貨商服用房40中裝第1層866%案例B位于開縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路呂氏春秋市場1層門面，目前經(jīng)營鞋襪商服用房50中裝第1層856%案例C位于開縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路呂氏春秋市場1層門面，目前經(jīng)營服裝商服用房55中裝第1層826%用市場法測算估價對象客觀租金水平：可比實例實例A實例B實例C座落地點(diǎn)位于開縣漢豐街位于開縣漢豐街位于開縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路呂氏春道帥鄉(xiāng)路呂氏春道帥鄉(xiāng)路呂氏春秋市場1層門面秋市場1層門面秋市場1層門面比較實例租金（元/平方米?月）868582租賃情況修正系數(shù)100/100100/100100/100交易日期調(diào)整系數(shù)100/100100/100100/100區(qū)位因素調(diào)整系數(shù)100/100100/100100/100實物因素調(diào)整系數(shù)（裝修，層高）100/98100/98100/98調(diào)整后的租金（元/平方米?月）888784比較租金（元/平方米?月）86②可出租比例據(jù)現(xiàn)場勘察，估價對象均可出租，出租比例為100%。估算空置和收租損失率估價對象作為商服用房，根據(jù)估價人員對估價對象所在區(qū)域的調(diào)查了解，該區(qū)域類似房地產(chǎn)的出租率一般，本次估價空置率取6%；租金損失包括承租人失約而少繳、欠繳的租金以及經(jīng)營過程中欠付的水電、物管等費(fèi)用，租約的履行過程中可能存在租金損失，由于在出租前有履約保證金，租金一般為提前支付，在一定程度上減少了損失的可能性，本次估價取2%。綜上所述，空置和租金損失合計為8%。有效年租金收入計算潛在租金收入x12x（1-空置和收租損失率）租賃保證及押金收益根據(jù)估價人員對估價對象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)的調(diào)查了解，類似商服用房保證金一般為押一付三，本次按86元/平方米計算，利息率按一年期存款利率1.5%計?？偸找婵偸找?租金收益+押金收益年總支出年維修費(fèi)：一般取房屋重置成本的1%~3%，根據(jù)估價對象的實際情況，按房屋重置成本的2%計算，根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查的結(jié)果以及參考相關(guān)技術(shù)資料數(shù)據(jù)，結(jié)合估價對象實際裝修情況，估價人員確定估價對象的重置單價為2000元/平方米；(鋼混結(jié)構(gòu)重置價一般為2000左右，磚混一般為1600左右)保險費(fèi)：一般取房屋重置成本的0.1%~0.2%，根據(jù)估價對象的實際情況，按房屋重置成本的0.2%計算：管理費(fèi)：一般取房地產(chǎn)年總收益的1%~3%，根據(jù)估價對象的實際情況，按年總收益的2%計算；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的應(yīng)稅租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。稅率為應(yīng)稅租金收入的12%。應(yīng)稅價款二有效年租金收入/(1+5%)x12%增值稅及附加：按應(yīng)稅價款=房地產(chǎn)年總收益/(1+5%)計，(其中：納稅人出租不動產(chǎn)適用簡單計稅方法計稅的，除住房外增值稅5%，個體工商戶出租住房的增值稅率為1.5%，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布＜納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》(國家稅務(wù)總局公告)文件規(guī)定，自2016年5月1日起實施。城建稅為增值稅的7%，教育費(fèi)附加為增值稅的3%，地方教育費(fèi)附加為增值稅為2%)：則：增值稅及附加二有效年租金收入/(1+5%)x5.6%年總支出二①+②+③+④+⑤房地產(chǎn)年純收益房地產(chǎn)年純收益二年總收益■年總支出收益還原率根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015),還原利率可以采用市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法四種方法進(jìn)行測算。按照當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)投資的影響，本次評估采用無風(fēng)險利率加風(fēng)險調(diào)整值法。無風(fēng)險利率為本次價值時點(diǎn)中國人民銀行公布的一年定期存款年利率1.5%，根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測，結(jié)合估價對象的用途及新舊程度，確定估價對象風(fēng)險調(diào)整率為4.5%，綜上考慮，本次估價收益還原利率取整6.0%。（5）確定房地產(chǎn)收益年限估價對象建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，鋼混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房壽命年限約為60年，自房屋竣工之日（2006年）至價值時點(diǎn)已使用約11年，但估價對象房屋維護(hù)狀況較好，故確定房屋剩余使用年限為49年；另根據(jù)估價委托人提供的《中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證書》記載，估價對象土地使用權(quán)終止日期為2054年7月22日，其土地剩余使用年限約為36.33年。根據(jù)孰短原則，本次評估收益期按土地使用權(quán)剩余期限確定，即36.33年。收益價值為按收益期計算的價值，加建筑物在收益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值時點(diǎn)的價值。（6）房地產(chǎn)年純收益增長率根據(jù)評估人員現(xiàn)場查勘及調(diào)查，周邊租賃遞增情況如下：調(diào)查項目因素實例A實例B實例C坐落開縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路開州開縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路開州開縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路開州大市場1層門面大市場1層門面大市場1層門面用途商服用房商服用房商服用房遞增率％666考慮到近年來估價對象所處區(qū)域的商服用房處于穩(wěn)步增長狀態(tài)，參照同類物業(yè)的收益水平，并考慮周圍宗地開發(fā)程度的提高、基礎(chǔ)設(shè)施的改善等對物業(yè)收益的影響，考慮估價對象租金按每年6%遞增。

（7）年租金變化分析根據(jù)估價人員搜集的周邊市場租金案例，平均租金增長率為6%，故本次估價年租金增長率確定為6%，增長周期考慮為10年，考慮到10年后經(jīng)濟(jì)具有不可確定性，本次估價假設(shè)10年后租金保持在第10年末期水平不變。（8）估價對象按收益期計算的價值估價對象的房地產(chǎn)收益如下表：客觀租金租賃時間租金（月/平方米）租金（年/平方米）空置率押金利息綜合造價管理費(fèi)保險費(fèi)房產(chǎn)稅增值稅及附加維修費(fèi)折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)每年凈收益現(xiàn)值8.00108.56.0086.00186.001032.00%1.29200018.994.00150.6440.00%0.9434687.368.00113.96.0090.30290.301083.60%1.29200019.944.00353.1740.00%0.8900682.778.00119.66.0094.82394.821137.78%1.29200020.944.00355.8340.00%0.8396678.128.00125.66.0099.56499.561194.67%1.29200021.984.00158.6240.00%0.7921673.428.00131.86.00104.535104.531254.40%1.29200023.084.00961.5540.00%0.7473668.668.00138.46.00109.766109.761317.12%1.29200024.244.00964.6340.00%0.7050663.868.00145.46.00115.257115.251382.98%1.29200025.454.00167.8640.00%0.6651659.028.00152.66.00121.018121.011452.13%1.29200026.724.00871.2540.00%0.6274654.148.00160.36.00127.069127.061524.73%1.29200028.064.00174.8140.00%0.5919649.238.00166.76.00132.1410132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.5584637.948.00166.76.00132.1411132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.5268601.838.00166.76.00132.1412132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.4970567.768.00166.76.00132.1413132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.4688535.628.00166.76.00132.1414132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.4423505.308.00166.76.00132.1415132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.4173476.708.00166.76.00132.1416132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.3936449.72

132.1417132.141585.728.00%1.29200029.184.00166.7377.8140.006.00%0.3714424.268.00166.76.00132.1418132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.3503400.258.00166.76.00132.1419132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.3305377.598.00166.76.00132.1420132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.3118356.228.00166.76.00132.1421132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.2942336.068.00166.76.00132.1422132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.2775317.038.00166.76.00132.1423132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.2618299.098.00166.76.00132.1424132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.2470282.168.00166.76.00132.1425132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.2330266.198.00166.76.00132.1426132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.2198251.128.00166.76.00132.1427132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.2074236.918.00166.76.00132.1428132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.1956223.508.00166.76.00132.1429132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.1846210.858.00166.76.00132.1430132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.1741198.918.00166.76.00132.1431132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.1643187.658.00166.76.00132.1432132.141585.72%1.29200029.184.00377.8140.00%0.15